Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГАОУ ВО "СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

ИНЖЕНЕРНЫЙ ИНСТИТУТ

КАФЕДРА теплогазоснабжения и экспертизы недвижимости

Курсовой проект по дисциплине: «Актуальные проблемы оценки недвижимости»

На тему: «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости»

Автор проекта (работы) Никулин Евгений Владимирович

Специальность 08.04.01. Строительство. Профиль «Экспертиза и управление недвижимостью»

Обозначение курсового проекта (работы) КП Группа СТР-м-з-17-3

Руководитель проекта Таран Сергей Алексеевич

Члены комиссии: Стоянов Н.И., Таран С. А.

Ставрополь 2018



Содержание

Введение

1. Описание объекта оценки и анализ рынка недвижимости

1.1 Описание объекта

1.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости Ставрополя

1.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта

2. Оценка рыночной стоимости

2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

2.1.1 Определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный

2.1.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

2.1.3 Расчет накопленного износа

2.2 Оценка объекта сравнительным подходом

2.3 Оценка доходным подходом

2.4 Согласование результатов оценки

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях определяет защищенность прав собственника. Составленный экспертом отчет о проведенной оценке является документом, представляемым в судебные органы, государственные учреждения, в кредитные организации для получения кредитных средств.

Изучение стоимости объектов недвижимости еще не так давно было востребовано юридическими лицами. Но сегодня, оценка стоимости недвижимости стала актуальной и для физических лиц, которые являются владельцами таких объектов. Коммерческая недвижимость может быть различной. Это и торговые площади, склады, современные офисы и производственные помещения.

Основными целями проведения анализа стоимости объекта являются следующие операции:

передача объекта в аренду, сделки по купле-продаже; определение реальной стоимости с целью налогообложения согласно действующим нормам законодательства; изучение стоимости для внесения объекта в качестве залогового имущества при оформлении ссуды, кредитных средств; оценка при внесении взноса в уставный фонд предприятия; разработка инвестиционных проектов, изучение их эффективности.

Предметом данного курсового проекта является рыночная стоимость, поскольку является наиболее информативным показателем эффективности реализации имущественных прав. Цель изучения - определение наиболее выгодной цены реализации объекта на конкурентном рынке.

Задачами курсового проекта считать:

1. Всесторонне изучение и изыскание необходимой информации об оцениваемом объекте;

2. Изучение и выделение необходимой информации для применения в определении рыночной стоимости коммерческой недвижимости;

3. Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта;

4. Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом;

5. Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом;

6. Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом.

Результатом курсового проекта является рыночная стоимость недвижимости, полученная в результате согласования результатов, определенных различными подходами.



1. Описание объекта оценки и анализ рынка недвижимости

1.1 Описание объекта

Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены в таблице №1-2.

Объект оценки был осмотрен в феврале 2018 года.

Объект оценки - объект коммерческой недвижимости в виде административно-бытового корпуса расположенного в Промышленном районе города Ставрополь на земле населенного пункта, на территории административной и общественно-деловой зоны краевого и городского значения.

Местоположение объекта с привязкой к карте.

Рисунок 1.Местоположение объекта в масштабе города.

Рисунок 2.Местоположение объекта в масштабе микрорайона.

Таблица №1 Анализ местоположения объектов оценки.

№ п/п	Наименование рассматриваемой позиции	Результаты осмотра и анализа
1	2	3
1	Характер окружающего типа землепользования	Категория «земля поселений» с жилыми, общественно-деловыми зонами.
2	Транспортная доступность	Отличная. В 160 м находится остановка общественного транспорта. Удобный подъезд от дорожной магистрали.
3	Инженерные сети и коммунальное обслуживание	Электричество, газ, водопровод, канализация, 4 провайдера интернета.
4	Социальная инфраструктура	Социальная инфраструктура района расположения объекта оценки - развитая
5	Экономическое местоположение	Хорошее
6	Экологическое состояние окружающей среды	Хорошее
7	Социальная репутация	Отличная
8	Выводы: положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости	Положительно влияет: - экономическое положение района Отрицательно влияющих критериев нет.

Таблица №2.1 Описание объекта недвижимости и количественные характеристики.

Наименование объекта оценки	Четырехэтажный кирпичный нежилой административно-бытовой корпус
Адрес объекта оценки	г. Ставрополь, проспект Кулакова, д.9
Инвентарный номер объекта	8588
Климатический район	третий
Территориальный пояс	второй
Назначение и текущее использование	В соответствии с назначением
Год постройки	2011 год
Тип здания	Капитальное
Эффективный (фактический) возраст, лет	7 лет
Срок экономической жизни, лет*	100 лет
Оставшийся срок экономической жизни, лет**	93 года
Общая площадь здания, кв.м	1061,6
Строительный объем, куб.м	3570
Этажность	4
Группа капитальности	1
Кадастровый номер
Кадастровая стоимость здания	35 262 859,86 руб.
Площадь земельного участка	385 м.кв.
Земельный участок	Земли населенных пунктов предоставленные для объектов общественно-делового значения
Кадастровый номер	26:12:010507:254
Кадастровая стоимость земельного участка	849 618 руб.

*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий [1].

**Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.

Таблица №2.2. Качественные характеристики объекта.

Состав здания	Конструктивные элементы здания
Фундаменты	Бутобетонный Состояние удовлетворительное, следов разрушения не обнаружено.
Стены	Кирпичные.
Перегородки	Кирпичные. Состояние удовлетворительное
Перекрытия	Ж/б плиты. Состояние удовлетворительное
Кровля	Рулонная. Совмещенная. Материал - Рубероид. Следы протечек не обнаружено
Оконные проемы	Двойные пластиковые. Остеклены. Состояние удовлетворительное
Дверные проемы	Двери металлические снаружи, простые деревянные внутри. Состояние удовлетворительное.
Полы	Плитка. Состояние удовлетворительное.
Отделка	Уровень отделки повышенный. Состояние удовлетворительное
Инженерное оборудование:	Электроосвещение - электропроводка скрытая Вентиляция - приточно-вытяжная Канализация - центральная Холодное и горячее водоснабжение
Дополнительные элементы:	Перед зданием заасфальтированная площадка для автостоянки

Фотографии объекта

Рисунок 3. Фасадный вид объекта.

Рисунок 4. Внутренний вид здания с 1 по 3 этаж.

Рисунок 5. Внутренний вид 4 этажа.

Информация о социально-экономическом развитии города Ставрополя

По итогам 2017 года численность населения города Ставрополя составила 434,0 тыс. человек и увеличилась на 374 человека (0,1 процента).

Коэффициент рождаемости в расчете на 1 000 человек населения за январь-декабрь 2017 года составил 13,0, что на 1,6 меньше января-декабря 2016 года (14,6). Коэффициент смертности в расчете на 1 000 человек населения за 2017 год снизился до 8,9. В 2016 году он составил 9,2.

В отчетном периоде количество прибывших на территорию города Ставрополя составило 11 116 человек и снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 3 003 человека (78,7 процента). Количество выбывших возросло на 156 человек (101,3 процента) по сравнению с 2016 годом и составило 12 564 человека. Миграционная убыль составила 1 448 человек. коммерческий ставрополь недвижимость

За 2017 год увеличился объем отгруженной продукции промышленными предприятиями города Ставрополя на 7,0 процентов к уровню 2016 года, и составил 41,3 млрд рублей, в том числе по обрабатывающим производствам - 31,8 млрд рублей или 108,3 процента.

По итогам 2017 года объем внебюджетных инвестиций в экономику города составил 21,78 млрд рублей за счет двух источников:

- 177 крупных и средних организаций города Ставрополя, которые инвестировали в развитие и модернизацию 9,76 млрд рублей.

- малые предприятия города Ставрополя, которые вложили в реализацию 57 проектов в сфере строительства и промышленного производства 12,02 млрд рублей.

Значительный вклад в формирование данного показателя внесли предприятия, модернизирующие основные фонды за счет собственных источников:

ООО ПП «Стеклотара» ведет реконструкцию и реорганизацию производственных процессов, внедряет системы автоматизации производства;

Группой компаний «Юг-Мебель» создан новый производственный цех по выпуску мебели на базе Ставропольского завода поршневых колец;

ЗАО «Хлебозавод № 3» ежегодно на цели модернизации и расширение ассортимента выпускаемой продукции направляет порядка 50 млн рублей;

ОАО НПК «ЭСКОМ» направило для монтажа новой линии розлива медицинских препаратов в ПЭТ тару порядка 1,0 млрд рублей;

ООО «СтавПрицеп» модернизирует действующее производство прицепов к грузовым автомобилям;

ПАО «Нептун» в целях увеличения доли гражданской продукции ведет замещение части оборудования;

ЗАО «Биоком» осуществляет модернизацию производства по выпуску воспроизводственных фармацевтических препаратов (дженериков) по полному циклу.

В среднесрочной перспективе именно развитие действующих (ранее действовавших) производственных предприятий города Ставрополя является основным трендом инвестиционного развития города, что в первую очередь связано с минимизацией инфраструктурных и капитальных затрат для реализации проектов.

В числе приоритетных внебюджетных инвестиционных проектов, находящихся на постоянном контроле, также:

строительство многофункционального спортивно-оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей в городе Ставрополе, ООО «Дана Сервис» (3 908 млн рублей);

строительство цеха по выпуску систем безопасности, группа компаний «Стилсофт» (порядка 100 млн рублей );

организация производства лактозы, АО «МКС» (300 млн рублей);

организация сборки до 720 единиц прицепной техники в год, ООО «Ставприцеп-Инвест» (107 млн рублей);

расширение Ставропольского краевого индустриального парка «Мастер», ООО «СКИП «Мастер» (856 млн рублей);

строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с крытым катком, ООО «Газпром инвестгазификация» (408 млн рублей).

В 2017 году реализован ряд масштабных проектов стоимостью 1,5 млрд рублей по благоустройству центральной части города Ставрополя (420 млн рублей), строительству двух автомобильных парковок (470 млн рублей), первой очереди новой городской магистрали (350 млн рублей), реконструкции кинотеатра «Салют» (220 млн рублей).

В сентябре 2017 года состоялось открытие в Юго-Западном районе нового интерактивного исторического парка «Россия. Моя история» (570 млн рублей). В прилегающем к музею квартале открыта школа на 1000 мест с двумя бассейнами (780 млн рублей), филиал диагностического центра (1 000 млн рублей) и поликлиника в 530 квартале (1 600 млн рублей).

За счет внебюджетных источников ведется строительство ледового дворца (408 млн рублей), который после завершения строительства в сентябре 2018 года будет передан в муниципалитет. В итоге секции фигурного катания и хоккея станут доступны для горожан, в том числе на безвозмездной основе.

На завершающем этапе формирование региональных парков «Северо-Западный» и «Энергия», в границах которых действует льготный налоговый режим, земельный участок предоставляется без торгов и на льготных условиях, осуществляется сопровождение проектов в режиме «одного окна».

За 2017 год в строительстве организациями города выполнены работы на сумму 4 963,1 млн рублей (на 28,2 процента больше 2016 года). В городе Ставрополе за 2017 год введено в эксплуатацию жилых домов общей площадью 373,2 тыс. кв.м., что на 15,8 процента меньше, чем за 2016 год, в том числе индивидуальными застройщиками - 79,2 тыс. кв. метров.

За 2017 год введено в действие 130 новых торговых объекта общей площадью 90,1 тыс. кв. метров. Обеспеченность населения города Ставрополя площадью торговых объектов составила 1 470 кв. метров на 1000 жителей при нормативе по Российской Федерации 521 кв. метр на 1000 жителей.

Наблюдается уверенная стабилизация сферы торговли. Оборот розничной торговли города Ставрополя за 2017 год сложился в сумме 241,3 млрд рублей, что больше 2016 года на 2,1 процента в товарном выражении и на 5,7 процентов в абсолютном значении.

Торгующие организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность вне рынка, формировали 91 процент оборота розничной торговли, розничные рынки и ярмарки - 9 процентов (в 2016 году соответственно 90,8 процента и 9,2 процента).

Оборот сферы общественного питания показывает стабильный рост, и в 2017 году он составил 16,7 млрд рублей или 103,9 процента к уровню 2016 года. На 01.01.2018 на территории города Ставрополя оказывают услуги общественного питания 650 организаций на 35,3 тыс. посадочных мест, в том числе за 2017 год открыто 13 организаций на 800 посадочных мест.

Инфляция сохраняется на низком уровне. Индекс потребительских цен с начала 2017 года составил 102,9 процента.

Росту предпринимательского сектора способствовало увеличение реальных доходов населения.

Средняя номинальная заработная плата, начисленная работникам крупных и средних организаций города Ставрополя за 2017 год, увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 7,1 процента и составила 33 321,3 рубль.

Реальная заработная плата за 2017 год (скорректированная на рост цен) уже превысила 100 процентов и составила 102,9 процента к уровню 2016 года.

В декабре 2017 года в организациях города (без субъектов малого предпринимательства) было занято 121,3 тыс. человек, из них 94,2 процента - работники списочного состава, 5,8 процента - внешние совместители и лица, выполнявшие работы по договорам.

За январь-декабрь 2017 года (по оперативным данным) сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) деятельности организаций в действующих ценах составил 7,0 млрд рублей. Прибыль в размере 8,3 млрд рублей получили 81,3 процента организаций (в 2016 году 6,4 млрд рублей и 82,6 процента организаций), с убытком в сумме 1,2 млрд рублей сработали 18,7 процента организаций города Ставрополя (в 2016 году 2,1 млрд рублей и 17,4 процента организаций). Данная информация подготовлена с помощью информационно-статического доклад за 2017 год по Ставропольскому краю и также информации с веб-адреса сайта http://ставрополь.рф.[2, 22]

1.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости Ставрополя

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы - это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка - налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы - местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи - количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц - январь 2018 года

Совокупный рынок офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи - 50% и рынок аренды- 50%.

Продажа коммерческой недвижимости

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (54%), объекты офисного назначения (29%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (17%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости.

Наибольший объем предложения коммерческой недвижимости на продажу, а именно 50% находятся в Центре, юго-западный район(40%), северо-западный район (19%), а наименьшим объемом представлены Другие районы - данные по предложениям отсутствуют.

В январе 2018 года средняя цена предложений продажи коммерческой недвижимости составила 38 908 руб./кв. м стандартная ошибка 4,69%, изменение к предыдущему месяцу 0,1%. Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 15 000 руб. до 66 038 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Таблица №3 Цена и общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения.

Категория	Цена предложения, млн. руб.	Общая площадь, кв.м
Средняя	8,1	258
Максимальная	55	2100
Минимальная	0,47	13

Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города составляет 35 253 руб. в юго-западном районе, 38 355 руб. в северо-западном районе, 41 966 руб. в центральном районе.

За интервал времени (с 2016 г. по 2017 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 2%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 4.

Таблица 4 - Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи коммерческой недвижимости, руб./кв.м.

Район	август 17	сентябрь17	октябрь17	ноябрь17	декабрь17	январь18	Диапазон цен
Юго-запад	33 145	34 221	39 874	38 387	35 293	35 253	19149 - 59722
Северо-запад	35 796	32 724	31 410	35 199	35 534	38 355	15000 - 59322
Центр	43 571	44 118	44 748	43 275	42 642	41 966	21429 - 66038
Другие	35 000	35 000	35 000	35 000	35 000	-	-
Средняя	37 763	38 118	40 982	39 958	38 884	38 908	15000 - 66038
Изменения	93%	94%	101%	99%	96%	96%	-

Таблица 4 свидетельствует о том, что на рынке продажи коммерческой недвижимости наибольшие средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие - в Других районах.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи коммерческой недвижимости, выраженная в руб., представлена в таблице 5.

Таблица 5 - Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв. м коммерческой недвижимости в руб.

Средняя цена	август 17	сентябрь17	октябрь17	ноябрь17	декабрь17	январь18
	37 763	38 118	40 982	39 958	38 884	38 908

Аренда коммерческой недвижимости

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения - 36% соответственно, торгового назначения - 34%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (30%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке коммерческой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости.

Наибольший объем предложения коммерческой недвижимости в наем, а именно 43% находится в Центре, 24 % северо-западном, 27 % юго-западном, а наименьшим объемом представлены другие районы - 6% соответственно.

В январе 2018 года средняя цена предложений аренды коммерческой недвижимости составила 373 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 4,82%, изменение к предыдущему месяцу 1,9%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от 181 руб. до 800 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Таблица №6 Цена и общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости коммерческого назначения.

Категория	Цена предложения, тыс. руб.	Общая площадь, кв.м
Средняя	53,8	133
Максимальная	455	900
Минимальная	3	10

Таблица №7 Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. коммерческого недвижимости по районам города.

Район	Средняя цена, руб.
Центр	412
Северо-запад	364
Юго-запад	348
Другие	241

За интервал времени (с 2016 г. по 2017 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. коммерческой недвижимости снизилась на 13%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды коммерческой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 8.

Таблица 8 - Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды коммерческой недвижимости, руб./кв.м

Район	август 17	сентябрь17	октябрь17	ноябрь17	декабрь17	январь18	Диапазон цен
Юго-запад	312	315	270	245	351	348	181 - 531
Северо-запад	315	322	299	282	340	364	190 - 700
Центр	402	405	409	405	397	412	225 - 800
Другие	211	238	263	-	275	241	200 - 300
Средняя	367	369	335	339	380	373	181 - 800
Изменения	87%	88%	80%	81%	90%	89%	-

Таблица 8 свидетельствует о том, что на рынке аренды коммерческой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие - в Других районах.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости», при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 - 27,2% при продаже и 4,5 - 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 - 30%.

Основываясь на краткосрочной динамике цен на коммерческую недвижимость начиная с августа 2017 года по январь 2018 года цена данного сегмента повысилась на 3 %, в то же время, цена аренды этого сегмента повысилась на 2 %, незначительное повышение цен является реакцией рынка на прямо пропорциональное повышением спроса. Перечисленные характеристики присущи активному рынку.

Анализ рынка приведен на основании изложенного материала ЗАО «Центр содействия развитию малых предприятий «ИЛЕКТА».[23]

1.3 Анализ наиболее эффективного использования объекта

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данной работе, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости. [3].

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

- быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

- быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих, либо потенциальных;

- быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

- быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую доходность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ), позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования недвижимости тот, который обеспечивает ее наибольшую стоимость. При этом в основу рассуждений положено понимание факторов, образующих стоимость: анализ НЭИ призван указать вариант использования, существенный не только с точки зрения его полезности и доходности, воспринимаемых на основании существующих сделок, но и с точки зрения наличия на рынке реальной потребности в таком использовании, отраженной в определенной дефицитности аналогичных объектов и в наличии достаточного спроса на них. Цель анализа НЭИ - сформировать базу, на которой собственно и будут применены методы оценки стоимости объектов, причем НЭИ может отличаться от существующего использования объекта. Как правило анализ НЭИ всегда проводится в два этапа: на первом этапе участок анализируется как незастроенный, а на втором - как улучшенный.

В контексте рыночной стоимости (наиболее вероятной цены продажи) НЭИ - наиболее вероятное использование недвижимости, - существующее использование - явно следуемое из анализа рынка, несмотря на то, что может существовать уникальный инвестиционный проект, не известный мне, приносящий большую прибыль, чем НЭИ. Рассмотрение рыночного анализа для целей оценки, изучение характеристик оцениваемого объекта позволило объективно соотнести общее состояние рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. Косвенно результаты анализа были использованы для определения наиболее эффективного использования, которое соответствует действительному использованию и предназначению. Рассмотренные характеристики оцениваемого объекта, а так же активный рынок позволяет выявить конкурирующие объекты, и применить сравнительные преимущества и недостатки, необходимые для определения рыночной стоимости тремя подходами.



2. Оценка рыночной стоимости

2.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом

При применении затратного подхода учитываются следующие положения:

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

· определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

· расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

· определение прибыли предпринимателя;

· определение износа и устареваний;

· определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

· определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

· данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

· данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

· сметных расчетов;

· информации о рыночных ценах на строительные материалы;

· других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. [6]

Исходя из вышеизложенного и относительно нашего объекта оценки расчет рыночной стоимости затратным подходом рассчитывается по следующей формуле:

С_зп=С_зу+С_ПВС+С_пред-И_зд, где:

С_зу - стоимость земельного участка,

С_ПВС - полная восстановительная стоимость объекта строительства без учета износа,

С_пред - прибыль предпринимателя,

И_зд - износ здания на дату оценки.

2.1.1 Определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный

Существуют различные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под строительство, но для выбранного объекта оценки наиболее рациональным является метод сопоставимых продаж.

Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Необходимо знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

В виду достаточного количества в продаже свободных земельных участков и отсутствия информации о проданных участках метод будет применим для объектов - аналог размещенных к продаже в свободном доступе в сети интернета с применением корректировки на возможный процент уторговывания.

Согласование скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения приняты равные 0,333 на для каждого объекта-аналога.

Таблица №9 Оценка земельного участка как незастроенного.

Элемент сравнения	Исходные данные по объекту оценки	Объект-аналог 1	Объект-аналог 2	Объект-аналог 3
Источник информации	Уточняющая информация получена из документации и в результате визуального осмотра	http://realty.1777.ru/one_real.php?real_poz_id=2285046	http://realty.1777.ru/one_real.php?real_poz_id=2500117	https://www.avito.ru/stavropol/zemelnye_uchastki/uchastok_23_sot._promnaznacheniya_1026660414
Местоположение участка (адрес, ориентир)	г. Ставрополь, пр-кт Кулакова, д.9	г. Ставрополь, ул. 2я промышленная	г. Ставрополь, пр-кт Кулакова д.24	г. Ставрополь, пр-кт Кулакова д.9Д
Характеристика местоположения	дороги общего пользования, автозаправочная станция, складские здания, жилые кварталы, зона общественной застройки, зона промышленной застройки, зона дорог и коммуникаций.	дороги общего пользования, складские здания, зона промышленной застройки, зона дорог и коммуникаций.	дороги общего пользования, складские здания, строящийся жилой квартал, зона общественной застройки, зона промышленной застройки, зона дорог и коммуникаций.	дороги общего пользования, складские здания, струящийся жилой квартал, зона общественной застройки, зона промышленной застройки, зона дорог и коммуникаций.
Описание	электролиния, водопровод, канализация, линии связи. Благоустройство и озеленение: газоны и зеленые насаждения, тротуары, асфальтированные дороги и площадки	Все коммуникации, прямоугольной формы, подъезд асфальтирован	Все коммуникации, прямоугольной формы, подъезд асфальтирован	Все коммуникации, прямоугольной формы, подъезд асфальтирован
Характеристика местоположения	плотная городская застройка, красная линия, высокий трафик, проходное место, активная деловая зона	плотная городская застройка, вторая линия, внутри квартала, высокий трафик, проходное место,	плотная городская застройка, красная линия, внутри квартала, высокий трафик, проходное место,	плотная городская застройка, красная линия, внутри квартала, высокий трафик, проходное место,
Площадь земельного участка, м2	385,00	10 000,00	1 300,00	2 300,00
Цена предложения, руб.	х	16 000 000,00	4 100 000,00	12 000 000,00
Скидка на торг, %	Л. А. Лейфер, Справочник оценщика недвижимости ,Т3, 2014 г., стр. 113	0,94	0,94	0,94
Рыночная стоимость объекта-аналога, руб.	см. ниже	15 040 000,00	3 854 000,00	11 280 000,00
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	за счет собственных средств покупателя	типично рыночные, соответствуют объекту оценки	типично рыночные, соответствуют объекту оценки	типично рыночные, соответствуют объекту оценки
Корректировка на условия финансовых расчетов	х	1,00	1,00	1,00
Условия продажи (чистота сделки)	рыночные	типично рыночные, соответствуют объекту оценки	типично рыночные, соответствуют объекту оценки	типично рыночные, соответствуют объекту оценки
Корректировка	х	1,00	1,00	1,00
Дата продажи / предложения	18.02.2018 года	янв 2018	янв 2018	янв 2018
Корректировка	не вводится, т.к. изменения стоимостиза истекший период нет	1,00	1,00	1,00
Объекты на участке (улучшения), требующие абсолютной корректировки стоимости объекта-аналога	Земельный участок оценивается как свободный (без улучшений)	соответствует объекту оценки	соответствует объекту оценки	наличие объекта 123 кв.м. под снос
Корректировка	Сборник корректировок Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017 "Совет экспертов рынка недвижимости"	1,00	1,00	0,96
Рыночная стоимость объекта-аналога, руб.	х	15 040 000,00	3 854 000,00	10 828 800,00
Рыночная цена 1 кв.м. объекта-аналога, руб/м2	х	1 504,00	2 964,62	4 708,17
Передаваемые права на землю	право собственности на участок	право собственности на участок, в аренде на 3 года с марта 2016	право собственности на участок	право собственности на участок
Корректировка на права	Л. А. Лейфер, Справочник оценщика недвижимости ,Т3, 2014 г., стр. 124	1,21	1,00	1,00
Рыночная цена после абсолютных и относительных финансовых корректировок, руб/кв.м.	х	1 242,98	2 964,62	4 708,17
Расположение относительно красной линии	красная линия	вторая линия	красная линия	красная линия
Корректировка	Л. А. Лейфер, Справочник оценщика недвижимости ,Т3, 2014 г., стр. 124	1,36	1,00	1,00
Рельеф, конфигурация	Ровный рельеф, правильная форма	Ровный рельеф, правильная форма	Ровный рельеф, правильная форма	Ровный рельеф, правильная форма
Корректировка		1,00	1,00	1,00
Окружающие участки	дороги общего пользования, автозаправочная станция, складские здания, жилые кварталы, зона общественной застройки, зона промышленной застройки, зона дорог и коммуникаций.	зона промышленной застройки	подобен оцениваемому участку	подобен оцениваемому участку
Инженерные коммуникации, благоустройство участка	как свободный	без коммуникаций	без коммуникаций	без коммуникаций
Корректировка	х	1,00	1,00	1,00
Скорректированная рыночная цена объекта-аналога, руб/м2	х	1 690,45	2 964,62	4 708,17
Общая площадь земельного участка,м2	385,00	10 000,00	1 300,00	2 300,00
Корректировка на общую площадь	Л. А. Лейфер, Справочник оценщика недвижимости ,Т3, 2014 г., стр. 133	2,92	1,46	1,66
Скорректированная рыночная цена объекта-аналога, руб/м2	х	4 936,11	4 328,35	7 815,56
Весовые коэффициенты	1,00	0,333	0,333	0,333
Весовое значение, руб.	х	1 643,72	1 441,34	2 602,58
Рыночная стоимость земельного участка, рублей		2 189 741,40
Рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта, рублей.		5 687,64

Стоимость земельного участка оцениваемого объекта как незастроенного по данным таблицы №9 равна С_зу =2 189 741 руб.

2.1.2 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Определение С_ПВС методом сравнительной единицы заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицей измерения будет принят 1 м³. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов. В качестве аналогов принимается административное здание кирпичное четырех - пятиэтажные по данным сборника Укрупненных показателей восстановительной стоимости 1969 г.[8]

Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:

- Определение базовой восстановительной стоимости (С_б ) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

- Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

- Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок.

- Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

- Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.

Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле:

С_пвс=С_б**I_69-84*I_84-18 , где:

С_б - базовая стоимость замещения в ценах 1969 г.;

k_n -коэффициент корректирующей поправки;

I_69-84 - индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. на дату оценки;

I_84-18 - индекс перехода от 1984 г. на дату оценки.

Расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

С_б= V_объект* УВС_аналог , где:

V_объект - строительный объем объекта недвижимости.

УВС_аналог - восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Расчет восстановительной стоимости приводится в таблице №11.

2.1.3 Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Расчет накопленного износа производится по формуле:

И_зд = 1,0 - ( 1,0 - И_физ.) х (1,0- И_фун.) х (1,0 - И_эк.), где:

Ифиз. - физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описании объектов оценки);

Ифун. - функциональный износ объекта оценки;

Иэк. - экономический износ объекта оценки.

Физический износ:

Величина физического износа оцениваемой недвижимости в данном работе определялась путем выхода на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением методики определения физического износа гражданских зданий. [11,12]

Таблица №10 Расчет физического износа оцениваемого объекта

Конструктивные элементы	Исполнение	Состояние (экспертно по результатам осмотра)	Удельный вес конструктив. Элементов по сборнику УПСС, УПВС, %	Износ конструкт. Элементов (экспертно по результатам осмотра), %	Удельн. износ конструктив. элементов, %
Фундамент	бетонный	внешних изменений не выявлено	14,26	7	0,9982
Стены и перегородки	Кирпичные	внешних изменений не выявлено	31,43	7	2,2001
Перекрытия	ж/бетонные плиты	внешних изменений не выявлено	<...

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
  
  дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение стоимости однокомнатной квартиры, расположенной в г. Новокузнецк

  Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. Совокупный накопленный износ, исчисляемый методом срока жизни. Расчет скорректированных цен жилых помещений.
  
  отчет по практике [1,5 M], добавлен 01.06.2015
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.
  
  методичка [104,1 K], добавлен 27.12.2011
  

• Определение рыночной стоимости жилой трёхкомнатной квартиры в Москве

  Анализ применяемого стандарта стоимости. Краткий обзор подходов к оценке. Характеристика региона, маркетинг рынка. Определение стоимости объекта оценки недвижимости сравнительным подходом. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
  
  курсовая работа [2,8 M], добавлен 23.03.2015
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Ценообразование на рынке недвижимости. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в г. Оренбурге

  Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
  
  дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам