Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

- право на доход;

- право на добровольное отчуждение, потребление, изменений - вплоть до уничтожения улучшений;

- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

- запрещение использовать объект во вред другим людям;

- возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

- гарантии восстановления нарушенных прав.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

- предмет потребления (бездоходного);

- реального актива (фактора производства);

- финансового (инвестиционного) актива

Социальную среду определяют и характеризуют:

- престижность района местоположения объекта;

- состав населения;

- социальные группы;

- динамика изменения численности и состава;

- подвижность населения;

- занятость населения;

- структура уровней образования;

- состояние рынка труда;

- уровень преступности.

Оценка экономического износа производится с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), неизменной на момент постройки с даты ввода в эксплуатацию и оказывающей благоприятное влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей, И_эк.=0.

Накопленного износа оцениваемого объекта соответствует И = 1,0 - (1-0,07) * (1,0-0) * (1,0 -0) = 0,07

Таблица № 11 Расчеты рыночной стоимости здания затратным подходом

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением затратного подхода, определяется в сумме 34 680 557 рублей.

2.2 Оценка объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка аналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью. Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.

Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости. На дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости расположенной в г. Ставрополь с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437) по продаже коммерческих помещений.[13]

Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:

- выбор аналогов

- поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости

- расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта

- расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.

В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п.14 «…объектом -аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п.19 «… оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 18.02.2018 года. [5]

Исходные данные, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №12. Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки. Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):

- источники публичные;

- источники авторитетные;

- источники специализированные.

Таблица №12 Исходные данные.

Таблица №13 Расчеты рыночной стоимости сравнительным подходом.

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяется в сумме 41 528 178 рублей.

2.3 Оценка доходным подходом

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто - для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).

В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:

метод капитализации,

метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход при определении стоимости объекта оценки используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в которую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный метод дает хорошие результаты. В данном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду. В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

расчет ставки капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

С = ЧОД/ К_{капитализации}

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие уровни дохода:

ПВД (потенциальный валовой доход)

ДВД (действительный валовой доход)

ЧОД (чистый операционный доход)

ДП (денежные поступления) до уплаты налогов

ПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100% -ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:

ПВД = S * С_а*12 ,

Где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м²

С_а - рыночная арендная ставка за 1 м²

Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:

Общая площадь, потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет 1061,6 кв.м.

Для определения рыночной арендной ставки в месяц используем метод сравнения предложений на рынке коммерческой недвижимости.

Таблица №14 Определение рыночной арендной ставки.

Расчет ПВД = S * С_а*12=1061,6*1045*12= 13 312 464 руб.

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов.

ДВД = ПВД - Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы

На основании проведенного анализа рынка коммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующие допущения:

Потери от недозагрузке по данным Л. А. Лейфер по г. Ставрополь составляют до 10 %, они могут возникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д. [15]

Учитывая характеристики объекта, прочих доходов не планируется.

Таким образом, в рамках настоящей работы действительный валовой доход равен:

ДВД = 13 312 464 - (13 312 464 *0,10)= 11 981 218 руб.

ЧОД - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год

ЧОД = ДВД - ОР

ОР - операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

К операционным расходам относятся: среднегодовые затраты на текущий ремонт, затраты на уборку, охрану объекта, на управление и заключения договоров аренды, на оплату обслуживающего персонала, вывоз мусора, на содержание территории и автостоянки, налог на имущество, плату за щемлю, страхование, расходы на замещение.

В настоящем проекте для расчета применяется доля операционных расходов по данным Л. А. Лейфер принят за 18%.[15]

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = ДВД - ОР=11 981 218 -(11 981 218 *0,18)= 9 824 599 руб.

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств ( I ):

К = V + I.

Определение ставки дохода на капитал

Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

Максимальный размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.

- безрисковая ставки - в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования 7,5 % по данным Центрального банка РФ на 18.02.2018 года. [22]

- премия за риск вложения в объект недвижимости - 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего, расчет представлен в таблице №15.

Таблице №15 Расчет поправки на риск владения недвижимостью (анализ факторов).

- премия за неликвидность - 3,55% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего.

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Расчет поправки на низкую ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

, где:

- безрисковая ставка;

- срок экспозиции оцениваемого объекта.

По оценкам аналитиков, срок экспозиции для офисных-торговых зданий составляет 4-18 месяцев.[20] В рамках настоящего проекта для оцениваемого объекта принят максимальный срок экспозиции, равный 6 месяцам.

В результате расчетов поправка на неликвидность составила 3,55%

- премия за инвестиционный менеджмент - 3% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций, принятый по данным Федотова М.А. диапазон риска 1-5 %. В данном курсовом проекте принято среднее значение для указанного диапазона. [20]

Расчетное значение ставки дохода на капитал методом кумулятивного построения равна 0,1605

Расчет ставки дохода на капитал

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств. В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга - для истощаемых активов, а метод Хоскольда - для высокоприбыльных активов. Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии , для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I = 1/ n , где n - остаточный срок службы недвижимости. I = 1/93 = 0, 0107(1,07%)

Общий коэффициент капитализации равен:

К_{капитализации} =16,05% + 1,07% = 17,12%

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

С = ЧОД/ К_{капитализации}=9 824 599/ 0,1712=57 386 676 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода округленно, составляет: 57 390 000 рублей.

2.4 Согласование результатов оценки

1. Оценка затратным подходом (по затратам)

Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

2. Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.

3. Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Для согласования результатов рыночной стоимости, полученных разными подходами применим метод анализа иерархий.

Метод анализа иерархий (далее - МАИ) - математический инструмент системного подхода к сложным проблемам принятия решений. Основное применение при проведении оценки МАИ находит при осуществлении процедуры согласования полученных результатов по затратному, сравнительному и доходному подходу и расчете итоговой стоимости оцениваемого объекта.

У каждого из подходов есть свои особенности. Например, в большинстве случаев стоимость объекта оценки надежнее всего измеряется суммой получаемых доходов. Однако значительная часть инвесторов, за неимением достоверной аналитической информации, в большей мере ориентируется не на расчётные прогнозные показатели доходного подхода, а на сравнительные рыночные данные. [17]

В данном примере для определения весов сравнительного и затратного подходов при исчислении итоговой стоимости строений использован МАИ, который является математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы.

Расчёт удельных весов каждого подхода с применением МАИ выглядит следующим образом.

Выбор критериев:

А - возможность отразить действительные намерения инвесторов и продавца;

Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В - способность используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

Г - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Таблица№ 16 Матрица сравнения и расчёт приоритетов критериев.

Таблица№ 17 Сравнение результатов, полученных затратным (З), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию согласования.

Согласно данным табл. 17 и полученным весам различных подходов, расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки будет выглядеть следующим образом (табл. 18).

Таблица№ 18 Расчет итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (четырех этажное административно-бытовой корпус, общей площадью 1061,6 м. кв., расположенный на земельном участке площадью 385 м. кв, по адресу: г. Ставрополь, проспект Кулакова д.9) по состоянию на 18 февраля 2018 года составляет 45 910 978 (сорок пять миллионов девятьсот десять тысяч девятьсот семьдесят восемь) рублей.

Заключение

В соответствии с целью курсового проектирования и проблематикой, описанной в начале данной работы, было проведено исследование четырех этажного административно-бытового корпуса, общей площадью 1061,6 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 385 м.кв, по адресу: г. Ставрополь проспект Кулакова д.9 на 18 февраля 2018 года для определения рыночной цены с использованием трех подходов.

В рамках затратного подхода взяты за основу данные по возведению аналогичных объектов через укрупненные показатели восстановительной стоимости в ценах 1969 года и применив соответствующие корректировки на изменение цен до момента оценки и за вычетом общего износа была рассчитана рыночная стоимость затратным подходом в размере 34 680 557 рублей.

Рассмотрев особенности рынка недвижимо-сти в г. Ставрополе, для применения сравнительного подхода, был применен метод анализа продаж и рассчитана рыночную стоимость в рамках трех подходов к оценке и получили величину стоимости 41 528 178 рублей.

В рамках доходного подхода был применен метод капитализации доходов, по результатам данного метода, рыночная стоимость объекта составила 57 386 676 рублей.

Результатом согласования рыночной стоимости, полученных разными подходами методом анализа иерархий с учетом округления 45 910 978 (сорок пять миллионов девятьсот десять тысяч девятьсот семьдесят восемь) рублей.

Рассмотрев пол...