Обоснование кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Обоснование кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения

Введение

стоимость недвижимость имущество кадастровый

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

Государственная кадастровая оценка земель, заключающаяся в получении и актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, проводится для целей налогообложения - для определения размера подлежащего уплате земельного налога, базой для которого является кадастровая стоимость земельного участка.

Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок (в том числе находящийся в государственной или муниципальной собственности), при его купле или продаже, использовании в качестве залога, осуществлении взноса в уставной капитал, для других целей.

В данной выпускной квалификационной работе определяется кадастровая стоимость земли для целей налогооблажения.

Цель работы - обоснование кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки кадастровой стоимости недвижимости.

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению.

3. Обосновать стоимость объекта оценки на основе трех общепринятых подходов.

4. Анализ налоговой нагрузки при корректеровке кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования - однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме.

Предмет исследования - процедура определения кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Структурно работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе осуществлено описание объекта оценки и расчитан налог.

1. Основные понятия и определения экономики недвижимости

1.1 Понятие и виды стоимости объектов недвижимости

стоимость недвижимость имущество кадастровый

В рыночной экономике понятие «стоимость» - это отражение цены, за которую владелец хочет продать свое имущество (активы), а также цены, которую покупатель согласен заплатить за него.

Собственник недвижимости может не занимать приобретенное здание лично, а получать доход в форме арендной платы. Эти денежные поступления являются доходом на инвестированный капитал, вложенный владельцем для приобретения здания. В этом случае ценность недвижимости напрямую не связанна с расходами по его строительству, а определяется доходом в денежном выражении, который может приносить данная недвижимость, отсюда следует, что стоимость недвижимости соотносится как со стоимостью строительства, так и с предлагаемой доходностью.

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ГК РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты [1].

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» [18].

Таблица 1. Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - нематериальные активы; - информацию; - другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Классифицировать рынок недвижимости можно по различным параметрам.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия.

По использованию: рынки жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.

По стоимости: рынки дорогой недвижимости; массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По инвестиционной мотивации: рынок приносящей доход недвижимости; рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости; налоговое укрытие.

По типу прав собственности: неограниченные права собственности; сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); право на недра; право на аренду; право на участие в кондоминиумах (правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности) право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного владения; другие виды прав.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, устанавливаемых на основе договора или закона.

право оперативного управления; право пожизненного владения; другие виды прав.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход.

В условиях рыночной экономики наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость имущества - это цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая типичная сделка купли и продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в конкретное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Рыночная стоимость является справедливой, свободной от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Если нет покупателя на недвижимость, независимо от затрат на строительство, текущая рыночная стоимость данного объекта равна нулю.

Если говорить о термине «рыночная стоимость предприятия» в том смысле, который заложен в вышеприведенном определении, то можно констатировать, что он носит лишь теоретическое значение, поскольку рынок предприятий в России отсутствует и в ближайшие годы не может быть сформирован из-за отсутствия необходимых предпосылок (отсутствуют потенциальные продавцы, если не считать государства, и покупатели-инвесторы, желающие вкладывать средства в производство. Поэтому говорит о рыночной стоимости предприятий в России по мнению ряда специалистов оценщиков преждевременно.

Из определения рыночной стоимости следует, что необходимыми предпосылками ее являются рациональное поведение продавца и покупателя, отсутствие незаконного воздействия, а также типичные условия финансирования.

Если условия сделок с недвижимостью отличаются от типичных рыночных, например, по условиям финансирования, то для определения рыночной стоимости необходимо ввести поправку на эти условия. Причем значения этих поправок не могут иметь чисто механический характер, а должны отражать реакцию рынка на эти условия сделок. В зависимости от опыта и осведомленности оценщика эти поправки могут иметь различные значения.

Типичной ошибкой является сопоставление рыночной цены с издержками или затратами на строительство объекта. Только в редких случаях, а именно тогда, когда новое здание или сооружение будет соответствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка, издержки и рыночная стоимость земельного участка будут совпадать. Во всех остальных случаях издержки будут больше или меньше рыночной стоимости недвижимости.

Величина цены объекта недвижимости определяется действием субъективных факторов: временем сделки или ограничением времени на совершение сделки у продавца и покупателя, психологией продавца и покупателя, особым интересом покупателя к данному объекту, отсутствием информации о рынке и условиях продажи и пр.

Различают виды стоимости, которые делятся на две большие группы: стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная).

Стоимость использования носит субъективный характер и чаще всего отражает намерения владельца, арендатора и т.п., не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости:

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость для целей налогообложения и т.п.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит для проведения операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, в том числе под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относят:

- рыночную;

- ликвидационную;

- страховую;

- арендную и др.

Стоимость в использовании основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств. Стоимость в использовании будет приближаться к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, которые желают и могут приобрести недвижимость для подобных целей.

В отличие от рыночной инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капиталовложения для конкретного инвестора, то есть это стоимость для конкретного лица. а не стоимость на рынке. Причинами, по которым инвестиционная стоимость предприятия отличается от рыночной стоимости, являются различия в оценках будущей доходности, в степени риска, в налоговой ситуации, в возможности сочетания данного предприятия с другими предприятиями собственника - инвестора и пр. То есть инвестиционная стоимость - это цена, которую готов заплатить инвестор за лидерство в данном сегменте рынка; она всегда гораздо выше рыночной стоимости.

Важно помнить, что при оценке инвестиционной стоимости в отчете оценщика необходимо, указывать конкретные инвестиционные критерии оценки.

Страховая стоимость представляет собой стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения).

Стоимость для целей налогообложения представляет собой стоимость имущества, устанавливаемую по правилам, регламентируемым государством. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой. Так в РФ законом установлено исчислять налог в зависимости от стоимости имущества, включенного в статьи баланса предприятий и организаций.

Для частных лиц, владельцев недвижимости, например приватизированных квартир налог устанавливается местными органами власти. По мере развития рыночных отношений налог будет исчисляться от рыночной стоимости, как это принято в развитых странах.

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

- государственные и муниципальные органы и организации;

- государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы [22].

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу [20].

Рисунок 1. Основные типы недвижимости

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

1.2 Кадастровая стоимость и методы ее определения

По сути, кадастровая стоимость - это рыночная стоимость объекта недвижимости, по мнению государственной кадастровой оценки. Эта оценка касается любых объектов недвижимости, которые есть на рынке, а также ограниченных в обороте или отсутствующих. Сведения вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

В процессе государственной оценки кадастровой стоимости недвижимости определяется рыночная стоимость исходя из методов массовой оценки или методами индивидуального подхода, согласно нормами, определенными законодательно.

Индивидуальный расчет применяется в случае, если невозможно оценить объект методом массовой оценки. Но все же, кадастровая стоимость недвижимого объекта и рыночная - совершенно разные.

Стоит учитывать, что кадастровая стоимость все равно меньше, чем реальная рыночная цена. Нужно понимать, что в кадастровую стоимость входит: планировка и расположение объекта; наличие инфраструктуры; престижность района. В оценку кадастровой стоимости квартир и домов не входит ремонт, состояние сантехники, вид из окна и так далее. Чем благоприятнее данные о объекте оценки, тем выше будет стоимость.

Законодательно разработаны разные методы для оценки всех видов недвижимости. Например, для земельных участков каждого целевого назначения разработаны свои методы для ее оценки, приближенной к реальной рыночной стоимости. Также разные методы для расчета стоимости квартир, жилых домов и других объектов недвижимости.

Государственная, или иначе, кадастровая оценка земли, как официальное мероприятие, имеет несколько целей: Создание полной базы используемых земель, унификация системы налогового обложения. Создание четкого представления о распределенных землях, количестве приватизированных участков, возможности выдачи разрешений на строительство. Наличие такой величины, как кадастровая стоимость, позволит владельцам земельных наделов иметь представление о реальной цене своего участка, что немаловажно при совершении сделок с ней, а также при получении стоимости налогообложения. Кадастровая оценка должна проводиться раз в пять лет. Определенная государственная цена земли остается постоянной до следующей оценки, причем величина эта является публичной и может быть доступной на сайте Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли.

Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев: изменились границы участка; сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель; изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.); в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка; обвал цен на землю; собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены. Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость должна быть корректной, соответствовать истинной стоимости земельных наделов в данном районе, с учетом расположения и прочего. От этого зависит ряд весьма важных финансовых моментов: сумма налоговой ставки (приватизированные участки являются налогооблагаемыми объектами, владелец ежегодно платит земельный налог установленного размера). Если, получив налоговое уведомление, владелец сочтет указанную сумму чрезмерной, он может оспорить ее через суд, для установления приемлемой налоговой ставки. Это касается не только частных владельцев дачных участков, но и арендаторов, занимающихся бизнесом, а также владельцев земель под зданиями предприятий. если участок арендуется, то арендная плата также зависит от государственной оценки в том числе. если земля будет объявлена необходимой для государственных нужд, то от размера кадастровой цены будет зависеть размер компенсации, которую должен получить собственник.

По закону, вступившему в силу с 1 января 2017 года, пересматривать кадастровую стоимость необходимо каждые пять лет. По новым правилам оценят только здания. Министерство экономического развития рекомендует пользоваться указаниями для определения кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов. То есть по новым правилам будут оценивать именно здания и земельные участки, предназначенные для градостроительной деятельности. Сельхозугодия, особо охраняемые природные территория, земли, расположенные за пределами населенных пунктов, и участки, которые заняты водоемами, оценщиками должны оцениваться по иным нормам.

Кадастровая стоимость необходима для расчета налога на имущество организаций и граждан. Согласно рекомендациям, она должна проводиться на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками объекта. При этом на стоимость будет влиять место нахождения оцениваемой недвижимости и степень ее износа. Чиновники уточняют, что кадастровая стоимость объекта не может быть выше рыночной. Если узнать рыночную цену не удается, то можно воспользоваться ориентировочными данными. Кроме того, в методических указаниях сказано, что разница между стоимостью типовых объектов, находящихся в одной ценовой зоне, не должна превышать 10%. Что касается степени износа, то чем она выше, тем стоимость объекта для расчета налога на имущество должно быть ниже. Однако если в здании проводился капитальный ремонт, общий срок его службы не учитывается, а степень износа - нулевая.

Минэкономразвития предлагает оценщикам пользоваться различными информационными системами для определения факторов, влияющих на кадастровую стоимость объекта. Среди них:

Информационная система обеспечения градостроительной деятельности;

Федеральная государственная информационная система территориального планирования;

Федеральная информационная адресная система;

Информационные системы Минсельхоза России;

Реестр курортного фонда Российской Федерации;

Реестр объектов электросетевого хозяйства, входящих в единую национальную (общероссийскую) электрическую сеть;

Федеральный информационный реестр гарантирующих поставщиков и зон их деятельности;

Государственный реестр опасных производственных объектов;

Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых;

Реестр контрактов, заключенных заказчиками (государственных, муниципальных).

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения [23].

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существует всего три метода определения кадастровой стоимости земли:

- затратный,

- доходный

- сравнительный.

Они могут применяться не только по отдельности, но сочетаться друг с другом в разной степени.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости [16].

Рисунок 2. Методы и подходы к оценке недвижимости

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

- при технико-экономическом обосновании нового строительства;

- при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- при выборе профиля объекта недвижимости;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

- при оценке зданий специального назначения;

- при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;

- для страхования.

Реализация затратного подхода к оценке недвижимости предполагает осуществление следующих этапов:

1 Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2 Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости. В отчете по оценке обязательно надо указать, какая из этих двух стоимостей определена.

3 Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

4 Общий износ объекта недвижимости вычитается из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5 Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Самый простой способ - затратный, это просто определение себестоимости участка.

Второй метод - сравнительный - проводится на основе имеющейся информации о стоимости участков того же типа.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее - метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект [29].

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья. В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

При реализации метода анализа продаж последовательно осуществляется несколько этапов: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором - осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем - вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

Доходный метод заключается в изучении информации об уже полученных доходах с этого участка, кроме этого, принимается во внимание прогноз о доходах, которые могут быть получены в дальнейшем. На величину стоимости оказывают влияние и такие показатели как наличие коммуникаций, степень развития инфраструктуры, степень плодородности почвы и т.д. На основе всех имеющихся факторов, а также принадлежности земельного участка к одной (или нескольким) категориям земель, разрешенных к использованию, выводится удельный показатель кадастровой стоимости земли на 1м³. Если участок принадлежит к нескольким категориям, то при расчете цены выбирается та категория, при которой стоимость будет максимальной. Далее удельный показатель просто умножается на площадь участка, полученная цифра и есть государственная стоимость земли на данном участке. При оценке обычных частных участков используется в основном сравнительный метод, иногда в сочетании с остальными двумя. Если определена рыночная стоимость земли, то кадастровая не будет выше нее, согласно законодательству.

1.3 Трансформирование налогообложения недвижимости имущества

Налог на недвижимость - это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются: имущество юридических и физических лиц, земельные участка, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности в сфере недвижимости (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов.

Недвижимого имущества

С введением в действие второй части Налогового кодекса РФ в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по нескольким признакам.

По субъективному признаку, отражающему отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т.е. по категориям налогоплательщиков:

а) налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц (граждан России, иностранных граждан, лиц без гражданства, фактически находящихся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году; физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ, но получающими доходы от недвижимости, расположенной на территории РФ);

б) налоги с предприятий - юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм, обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, функционирующих на территории РФ.

По уровням государственного управления:

а) федеральные - устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

б) региональные - устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

в) местные - вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

По объектам налогообложения:

а) налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения литых потребностей или осуществления бизнеса. Периодически выплачиваются в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

б) налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами не движимости сделок купли продажи, дарения, наследования, сдачи внаем ши аренду, ипотеки и др.

По функционально-целевому назначению:

а) земельный налог;

б) лесной налог;

в) налог на пользование недрами;

г) налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Прежде, чем проводить оценку земельного участка через кадастровую палату, нужно определить его принадлежность к определенному классу земель. Ещё с 1 января 2014 года произошло значительное повышение налогов по кадастровой стоимости, и теперь налоговая база определяется, исходя из кадастровой стоимости следующих видов недвижимого имущества:

Административно - деловые и торговые центры и помещения в них, в т.ч. и офисы, сдающиеся в аренду предпринимателям.

Нежилые помещения, в которых могут находиться офисы, объекты торговли и общественного питания.

Объекты недвижимости иностранных предприятий и организаций, деятельность которых в РФ не осуществляется через постоянные представительства.

Земельные участки, в основном, классифицируются на:

- участки под ИЖС;

- для сельхоз. использования;

- для дачного строительства и другое.

Государственную кадастровую оценку земель нужно проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет.

В отличие от инвентаризационной стоимости, кадастровая стоимость оцениваемого имущества значительно ближе к рыночной, при этом учитывается месторасположение объекта налогообложения, сегмент, если оценивается квартира-то и ее расположение на определенном этаже.

Перерасчет налога с кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость получается больше рыночной, то тут сразу же увеличивается и сумма налога. С другой стороны, благодаря повышению налога по кадастровой стоимости может даже получиться и 20%-ная экономия ввиду увеличения расходов, которые уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

У налогоплательщика в данной ситуации есть два выхода: согласиться с результатами кадастровой оценки, или же заказать проведение независимой экспертизы, если затронуты интересы организации, а не физического лица. Организация может оспорить результаты проведения кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению и разрешению споров по результатам проведения кадастровой оценки имущества, или же в арбитражном суде. Если истец недоволен результатом обращения в комиссию, ее решение также оспаривается в арбитражном суде.

Налог на имущество, кадастровая стоимость с 1 января 2016 года владельцам торговых, бизнес и административным центров, налоги за которые исчисляются, исходя из кадастровой стоимости здания, также придется платить налог на кадастровую стоимость имущества. На данный момент юридические лица, работающие с ЕНВД И УСН, от таких выплат освобождены.

При исчислении налога исходя из кадастровой стоимости предусмотрено уменьшение кадастровой стоимости на кадастровую стоимость 10 кв. м. в отношении комнат, 20 кв. м. в отношении квартир, 50 кв. м. в отношении жилых домов.

В случае, если при применении налоговых вычетов, налоговая база принимает отрицательное значение, в целях исчисления налога такая налоговая база принимается равной нулю.

Все существующие льготы по уплате налога на имущество физических лиц сохранены, при этом, данные льготы будут предоставляться в отношении одного объекта недвижимого имущества каждого вида, который должен быть выбран самим налогоплательщиком.

В случае отсутствия заявления о выборе объекта, подлежащего льготированию, налоговый орган выберет его самостоятельно по большей сумме исчисленного налога.

В случае, если ранее налогоплательщиком представлялось в налоговый орган заявление о предоставлении льготы повторного представления заявления не требуется.

При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований могут также устанавливаться дополнительные налоговые льготы, основания и порядок их применения налогоплательщиками.

Чтобы ознакомиться с принятыми органами местного самоуправления нормативными правовыми актами об установлении налоговых ставок, дополнительных вычетов и льгот нужно обратиться в соответствующий орган местного самоуправления.

За налоговый период 2015 год предусмотрено применение понижающего коэффициента 0,2 к сумме налога исчисленного к уплате для всех объектов, за исключением объектов недвижимости, включенных органом власти субъекта Российской Федерации в перечень в соответствии со статьей 378.2 Кодекса (объекты административно-торгового назначения, общественного питания, бытового обслуживания)

Определить размер налоговой ставки для своего объекта недвижимости поможет таблица:

Таблица 2. размер налоговой ставки

Кадастровая стоимость недвижимости в млн. руб.	ставка налога, в%
До 10 млн. руб.	0,1%
От 10 до 20 млн. руб	0,15%
От 20 до 50 млн. руб	0,2%
От 50 до 300 млн. руб	0,3%
Свыше 300 млн. руб.	2%
Гаражи и машиноместа	0,1%
Незавершенное строительство жилого дома	0,3%
Прочие объекты	0,5%

Точный размер налога на имущество не нужно рассчитывать самостоятельно - он будет указан в уведомлении, которое обычно рассылается всем налогоплательщикам. Однако в связи с общей обеспокоенностью наши сограждане стремятся уже сегодня знать, сколько им придется оплатить за свое имущество. Чтобы переход на новый расчет был более плавным, предусмотрен понижающий коэффициент, который постепенно будет увеличиваться (для 2015 года он составляет 0,2).

Формулу, по которой можно высчитать размер налога на недвижимость в 2016 году:

Н = (Н₁*СК - Н₂*СИ) *К + Н₂*СИ,

где Н - размер налога, подлежащий оплате.

Н1 - кадастровая стоимость недвижимости.

Н2 - инвентаризационная стоимость недвижимости.

К - коэффициент (в зависимости от типа объекта недвижимости).

СИ - ставка налога от инвентаризационной стоимости.

СК - ставка налога от кадастровой стоимости

Понижающий коэффициент не применяется к административно-торговым зданиям, объектам общественного питания и бытового обслуживания.

Таким образом, стоимость объектов недвижимости подразделяется на 2 большие группы: субъективная (стоимость использования) и объективная (стоимость обмена). Стоимость использования отражает действия не связанные с куплей-продажей объекта. К ней относятся: кадастровая, стоимость для целей налогообложения и т.д. К стоимости обмена относят: рыночную, страховую, арендную и др.

Рыночная стоимость - это цена, с которой согласны продавец и покупатель, на которых не оказывается никакого давления. Кадастровая стоимость - установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определённая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности

Для целей обоснования кадастровой стоимости используются затратный, доходный и сравнительные методы. Они могут применяться не только По-отдельности, но и сочетаться друг с другом.

Кадастровая стоимость является базой налогообложения по налогу на недвижимость.

Согласно поправкам к п. 1 ст. 409 НК РФ с 2015 года налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из средней рыночной цены 1 кв. метра недвижимости и с учетом налоговой ставки, которая может варьироваться от 0, 1 до 2%.

2. Обоснование кадастровой стоимости объекта оценки на основе классических подходов и методов

2.1 Описание объекта оценки

Объектом оценки является - однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме переменной этажности с административными помещениями, общей площадью всех помещений 15 271.20 квадратных метров, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Красная19/ Свердлова 55. Район местоположения объекта оценки характеризуется высокой концентрацией многоквартирной жилой застройки, относится к Первомайскому району. Прилегающая территория асфальтирована, не охраняется, имеется площадка для парковки транспорта.

Помещения с высоким уровнем отделки, со всеми основными коммуникациями. Здание построено в 2012 году. Транспортная доступность к местоположению объекта оценки характеризуется как хорошая.

Рыночная стоимость объекта оценивается для целей корректировки налогооблагаемой базы по налогу на недвижимость в рамках оспаривания кадастровой стоимости объекта. Для этих целей рассчитывается рыночная стоимость объекта в процессе независимой оценки. В ФНС представляется отчет и выбирается наименьшая стоимость в качестве базы налога.

Оспариваемая кадастровая стоимость 2 430 164,04 руб. (39,7 кв. м. х 61 213,2 руб./кв. м.) Величина налога составит 7290,49 руб. (2 430 164,04 х 0,3%) руб. в год.

Местоположение объекта оценки на карте города представлено на рисунке 3:



Рисунок 3. Местоположение объекта

Таблица 3. Общая информация о многоквартирном жилом доме

Наименование параметра	Значение
Характеристика объекта	Многоквартирный жилой дом с административными помещениями
Назначение объекта	Жилое
Адрес	Г. Пенза, ул. Красная 19 / Свердлова 55
Кадастровый номер	58:29:3003012:538	Условный номер	-
Серия, тип постройки здания	Ш56-1-10, жилой дом. 3-х секционный	Год постройки	2012
Количество этажей	12	Количество жилых помещений	228
		Нежилых помещений	10
Площадь жилых помещений, кв. м.	13 557.30	Количество подъездов	4
Площадь нежилых помещений, кв. м.	1 713.90	Средняя стоимость аренды, руб. в мес	37800
		Средняя высота помещений, м	2,7
Площадь земельного участка, кВ.м.	9700.00	в т.ч. прочая, кв. м.	-

Таблица 4. Основные характеристики земельного участка

Параметр	Значение	Источник
Назначение	Размещение жилого строения и прилегающей территории к нему	Кадастровый паспорт (Выписка из ЕГРЗ) (www.kadastr.ru)
Общая площадь, кв. м.	9700
Категория земель	Земли поселений
Кадастровая стоимость	286 руб./кв. м.
Описание участка	- Участок расположен в историческом центре города; участок застроен; - Земельный участок граничит с улицей с твердым покрытием; - Участок четырехугольной формы, рельеф ровный;
Инфраструктура	- В непосредственной близости от участка имеется детские сады (1 и 2 фиал52 дет. сада), Классическая гимназия №1 им. В.Г. Белинского Пензенский государственный университет (ПГУ) Областная больница им. Н.Н. Бурденко

Таблица 5. Основные объемно-планировочные характеристики квартиры

Параметр	Значение	Источник
Год постройки (ввода в эксплуатацию)	2012	Технический паспорт
Общая площадь	39,7
Строительный объем	107 куб. м.
Высота помещений	2,7 м.
Этаж	12

Таблица 6. Техническое описание конструктивных элементов и их состояние

Конструктивные элементы	Описание:	Состояние:
Фундамент	Железобетонный	отличное
Стены, перегородки и колонны	Кирпичные, пазогребневые плиты	отличное
Перекрытия и покрытия	Пазогребневые плиты	отличное
Кровля и крыша	Металлочерепица	отличное
Полы		отличное
Проемы	Окна	пластиковые	отличное
	Двери	заводского изготовления	отличное
Отделочные работы	Штукатурка стен, покраска	отличное
Оборудование	Водопровод	централизованное	отличное
	Канализация	централизованное	отличное
	Отопление	от собств. котельной	отличное
	ГВС централизованное	От собственной котельной
	Газоснабжение	да
	Электроснабжение	централизованное	отличное
	Лифты пассажирские	4	хорошее
	Лифты грузовые	4	хорошее
	Прочие	нет

Объект оценки расположен в жилой зоне района, которая характеризуется застройкой преимущественно многоквартирного характера. Вблизи от объекта оценки расположены жилые дома и общественные учреждения (больницы, учебные заведения и учреждения культуры).

Транспортная доступность объекта оценки хорошая - подъезд к объекту оценки осуществляется по дороге с твердым покрытием. Территория многоквартирного дома ограждена.

На момент осмотра и оценки объект эксплуатировался в соответствии с функциональным назначением.

В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта оценки предлагается принять вариант его текущего использования, не требующий дополнительных капитальных вложений.

Таблица 7. Задание на оценку

Объект оценки	Однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме, площадью: 40 кв. м.
Адрес объекта оценки	Г. Пенза, ул. Красная 19/ Свердлова 55
Собственник	Физическое лицо
Цель оценки / вид стоимости	Определение кадастровой стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование результатов оценки	Определение кадастровой стоимости объекта оценки для целей налогообложения
Дата оценки	10 мая 2017 года
Характер текущего пользования	По назначению (жилое строение)
Допущения и ограничения, на которых основывается оценка	Федеральные стандарты оценки (ФСО №1-3), утвержденными Министерством экономического развития и торговли РФ приказом №254,255,256 от 20.06.2007 г.

2.2 Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки объектов недвижимости, основан на предположении, что затраты на строительство с учетом износа и в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором находится имущество являются приемлемым ориентиром для определения его стоимости. Определение рыночной стоимости в рамках затратного подхода может быть реализовано на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства. В данной работе рыночная стоимость имущества определяется на базе стоимости замещения. Поэтому рыночная стоимость имущества с использованием затратного подхода рассчитывается по формуле:

где: РС - рыночная стоимость имущества;

СЗ - стоимость замещения объекта, определяемая как сумма затрат на создание аналога объекта оценки с учетом износа (ПВС-О);

З - стоимость прав на земельный участок;

ПВС - полная восстановительная стоимость;

О - обесценение (износ) объекта оценки.

Затратный подход для оценки объектов недвижимости предполагает, что совокупность издержек на строительство объекта за вычетом износов равнозначна рыночной стоимости объекта.

Стоимость воспроизводства с учетом износа (СЗ), или стоимость замещения оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

СЗ = Спвс х И

И=1 - (1-Ифиз/100) х (1-Им/100) х (1-Иэ/100),

где Спвс - полная восстановительная стоимость, или стоимость строительства объект оценки как нового, неизношенного;

Ифиз - физический износ;

Иф - функциональный износ;

Иэ - экономический износ.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату оценки;

- учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- принцип «замещения».

В соответствии с «Федеральными стандартами оценки», обязательными к применению субъектами оценочной деятельности под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Для определения восстановительной стоимости объектов использованы индексы рыночного удорожания СМР и строительных материалов ТО ФС Государственной статистики по Пензенской области (Пензастата); сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости УПВС -72 [8] и сборники цен на строительную продукцию Ко-Инвест.

...