Обоснование кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения

Расчет стоимости замещения затратным подходом производился методом сравнительной единицы, как одним из наиболее распространенных, общедоступных и объективных методов оценки, для расчета, которого имеется вся необходимая достоверная и доказательственная информация.

Этапы расчета стоимости замещения методом сравнительной единицы следующие:

1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС или Ко-Инвест) подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал конструктивных элементов, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.

2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С единицы, указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1991 года.

3. Рассчитывается полная восстановительная стоимость (С_пвс) оцениваемого объекта на текущую дату оценки.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения [22]:

С_пвс = C · V· K₁ · K₂ · K₃ · K₄ · K₅ · K_ндс · К_пз,

где V - строительный объем здания;

K₁ - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991

К₂ - территориальный коэффициент;

К₃ - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве

К₄ - территориальный коэффициент;

К₅ - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве на дату оценки к базе [7];

К_ндс - коэффициент учитывающий НДС (Налог на добавленную стоимость 18%);

К_пз - коэффициент учитывающий прибыль предпринимателя (оценивается экспертно).

5. Оценка всех видов износов, соответствующих состоянию объекта.

6. Расчет остаточной восстановительной стоимости объекта оценки (стоимости замещения).

Оценка стоимости прав на земельный участок.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков» утвержденных распоряжением Министерство имущества России от 06.03.2002 №568-р [10], для определения стоимости земли применяются следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Вышеуказанный, документ содержит базовые понятия оценки земельных участков. При определении рыночной стоимости земельных участков, как указано в распоряжении Министерство имущества РФ от 31.07.2002 №2314-р, может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки. Помимо этого земельные участки оцениваются и нормативным методом.

В соответствии с рекомендациями [10], при оценке земли используются сравнительный и доходный подходы. На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основан метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования [21].

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В данной работе оценка проводилась методом сравнения продаж на основе анализа цен на несколько сопоставимых аналогов с последующей корректировкой на различия в характеристиках. Информация по аналогам получена из объявлений, опубликованных в средствах массовой информации. За аналогичные объекту оценки земельные участки приняты публичные оферты, опубликованные в газетах «Из рук в руки», «Из первых рук», на сайтах www.bazarpnz.ru, www.avito.ru [34].

По каждому аналогу была определена стоимость одного квадратного метра площади участка, затем в эту стоимость вносились поправки, характеризующие различия в характеристиках аналога и оцениваемого объекта.

Корректировки вносились на параметры, типичные в практике оценки земельных участков [21]. Перечень и способы внесения поправок описаны в Приложении А. Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в приложении Б.

Расчет полной восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта оценки осуществлен в соответствии с двумя сборниками цен на строительную продукцию (УПВС и Ко-Инвест) с последующим усреднением результатов оценки.

При использовании метода сравнительной единицы в качестве сравнительной единицы обычно используется стоимость единицы площади или объема подобных типовых сооружений, приведенных в Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) или укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), а также в сборниках цен на строительную продукцию (Ко-Инвест).

Алгоритм определения затрат на замещение с использованием сборников УПВС для зданий и сооружений заключается в умножении стоимости сравнительной единицы на ценовой индекс для соответствующей конструктивной схемы, и на размер объекта в сравнительных единицах.

Таблица 8. Расчет полной восстановительной стоимости объекта

Показатель	№ сб. УПВС	№ таб.	Примечание	Источник информации Способ расчета
	28	13а
Стоимость измерителя	руб. / 1 куб. м.	27,5	в ценах 1969 г.	УПВС-72
Ценностный коэфф-т		1		УПВС-72
Индекс перехода Кв1		1,5105	к ценам 1984 г.	Постановление Госстроя СССР №83 от 10.05.83 г.
Индекс перехода Кв2		10,94	к ценам 1991 г.	Постановление Госстроя СССР №162 от 15.01.90 г.
Индекс перехода Кв3		4,49	к ценам 2001 г.	Письмо Минрегион №3652-ск/08 от 12.02.09
Индекс перехода Кв4		6,02	к ценам 2017 г.	письмо Минстроя РФ от 20.03.2017 г. №8802-ХМ/09
Коэффициенты:
Местоположения		1
НДС		1,18		18% (НК РФ)
Прибыль застройщика		1,25		25% (экспертная оценка)
Строительный объем	куб. м.	107		Технический паспорт
ПВС	руб.	1 938 605,21	в ценах 2017 г.	=27,5*1,5105*10,94*4,49 *6,02*1,18*1,25*107

При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты Коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости, Лейфер Л.А., Гришина М.Д., где прибыль предпринимателя попадает в интервал: от 15 до 35% [35]. В данном расчете принята прибыль предпринимателя в размере 25% (1,25), т.к. объект оценки располагается в районе средней деловой активности, где средняя концентрация жилой, общественной и торгово-офисной недвижимости.

Таблица 9. Интервал значений коллективной экспертной оценки величины прибыли предпринимателя

Показатель	Мин. значение	Макс. значение
Прибыль предпринимателя при приобретении торгово-офисных объектов с целью получения рентного дохода) в год	10%	25%
Прибыль предпринимателя при приобретении складских объектов (с целью получения рентного дохода) в год	10%	18%
Прибыль предпринимателя при инвестировании в строительство жилой недвижимости эконом- и бизнес - класса (прибыль девелопера) в год	15%	30%
Прибыль предпринимателя при инвестировании в строительство торгово-офисных объектов (прибыль девелопера) в год	15%	35%
Прибыль предпринимателя при инвестировании в строительство складских объектов (прибыль девелопера) в год	10%	30%

Аналогичный расчет стоимости замещения объекта оценки согласно сборникам Ко-Инвест приведен в приложении В.

Определение совокупного износа и рыночной стоимости объекта оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и / или его морального устаревания. Накопительный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Износ может быть устранимым и неустранимым. Неустранимым считается износ, затраты на устранение которого превышают прирост стоимости и / или полезности объекта, т.е. проведение которого экономически нецелесообразно. [30]

Физический износ ? это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Способ устранения физического износа - ремонт.

На практике используются следующие методы определения физического износа [30]: метод рыночной выборки (сравнения продаж); метод экономической жизни (обычный и модифицированный); метод поэлементной оценки.

Величина износа отдельных конструктивных элементов принята по техническому паспорту и результатам личного осмотра с использованием нормативов ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий» [6].

Функциональный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечивать полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, техническое оснащение, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Способ устранения функционального износа - реконструкция. [22]

Объект оценки не имеет признаков функционального износа. Конструктивно-планировочные и технические характеристики объекта соответствуют требованиям рынка и нормативных документов. Принимаем функциональный износ равным нулю.

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям [26]. Внешний износ может быть только неустранимым.

Анализ признаков внешнего износа показывает, что для оцениваемых объектов они не характерны. Внешний износ принимаем равным нулю.

Определение общего совокупного износа производилось с использованием мультипликативной модели:

Изн Общ. =1 - (1 ? Изн Физ.)*(1 ? ИзнФунк.)*(1 ? Изн Вн.),

где Изн Физ., ИзнФунк., Изн Вн. ? относительные (в процентах или долях единицы) значения соответственно физического, функционального и внешнего износа.

Применяя общую формулу затратного подхода, получаем рыночную стоимость объекта оценки [11]:

,

где С_затр - стоимость объекта оценки;

С_зу - стоимость земельного участка;

С_нс - стоимость нового строительства (величина затрат на замещение без учета износа) - стоимость замещения;

И_з - величина совокупного износа.

Таблица 11. Расчет рыночной стоимости объекта (по УПВС)

Показатель	Ед. изм.	Значение
Физический износ устранимый и неустранимый	%	0,00%
Моральный износ устранимый и неустранимый	%	0,00%
Экономический износ (внешний)	%	0,00%
Накопленный износ	%	0,00%
Накопленный износ	руб.	-
Полная стоимость замещения	руб.	1 938 605,21
Стоимость замещения с учетом износа	руб.	1 938 605,21
Сстоимость объекта	руб.	1 938 605,21

В результате определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках затратного подхода с применением метода сравнительной единицы получены следующие результаты: рыночная стоимость квартиры общей площадью 39,7 кв. м. составила на дату проведения оценки - 1 938 605,21 руб.

Процедура оценки и основные положения

Доходный подход ? совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи [22].

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитывается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

В настоящее время средние колебания цен и темпы их прироста на рынке недвижимости являются относительно небольшими, в силу чего доходы от объектов недвижимости можно рассматривать как стабильные. Поэтому, в данном отчете использован метод прямой капитализации.

Для определения стоимости объекта оценки выбран метод прямой капитализации, который предполагает, что денежный поток за время владения объектом оценки будет равномерным или примерно равномерным. В качестве величины денежного потока принимается чистый операционный доход за первый год после оценки, который капитализируется в текущую стоимость путем деления величины чистого операционного дохода на ставку капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (С) рассчитывается по формуле:

С = ЧОД/R,

где ЧОД - чистый операционный доход;

R - ставка капитализации.

Чистый операционный доход (ЧОД) - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. Ставка капитализации - ставка доходности аналогичных по времени и риску инвестиций.

Расходы по эксплуатации здания [31].

В структуру операционных расходов (ОР) включены затраты, которые в обязательном порядке понесет арендодатель - это налог на имущество (физических или юридических) лиц (НИ), земельный налог или аренда (ЗН), и налог на доходы (НД). В данном расчете сделано допущение: что арендодатель с точки зрения наиболее эффективного получения дохода выберет систему налогообложения 13%. Налог на доходы принят в размере 13% от доходов (ПВД). Инвентаризационная стоимость здания (имущества) принята на основе технического паспорта объекта (ТП) как полная восстановительная стоимость по УПВС, кадастровая стоимость земельного участка принята на основе данных кадастрового паспорта (КП). Доля в праве на земельный участок принята согласно свидетельству о собственности (Св) на земельный участок.

Таблица 12. Расчет издержек по эксплуатации объекта оценки

№	Наименование объекта оценки	Площадь здания, кв. м.	Инвентаризационная стоимость, руб.	Налог на имущество, руб. (2,2%*ст. 4)	Площадь участка, кв. м. (застроенная)	Кадастровая стоимость, руб./кв. м.	Ставка налога на землю	Налог на землю, руб. ст. 6 * ст. 7*ст. 8	ПВД за год руб. ст. 3*145*12	Налог на доходы 13%*ст. 10	Операционные расходы ст. 5 + ст. 9+ст. 11
1	Однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме г. Пенза, ул. Красная 19/ Свердлова 55	39,7	370 138	8 143,0	28,4	286,0	0,3%	24,4	166 740,0	21 676,2	29 843,6

Определение ставки капитализации.

Ставка капитализации может быть определена двумя методами: методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

В данной работе ставка капитализации определялась методом кумулятивного построения.

В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. В условиях нашей страны в качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования ЦБ, ставка по вкладам Сбербанка или ставка по вкладам наиболее надежных банках России. При этом следует отличать ставки доходов в долларовом и рублевом исчислении.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости.

Недвижимость является низко ликвидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность. Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работа с налоговыми органами и т.д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку риска инвестиционного менеджмента.

Проведенный анализ депозитных ставок показал, что типичным для российских банков высшей категории надежности на дату оценки является ставка в 8,46% годовых (Эксперт №17, 2017; Данные ЦБ РФ) [41]. Для расчетов нами принята безрисковая ставка - 8,46% годовых, что соответствует текущему уровню депозитных процентных ставок в банках высшей категории надежности.

Таким образом, ставка капитализации составляет: R = 8,46%.

Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом.

Алгоритм определения чистого операционного дохода описан ранее. Исходными данными служит принятое значение ставки, площадь объекта оценки и величины расходов, характерные для эксплуатации объекта оценки.

Таблица 13. Определение чистого операционного дохода и рыночной стоимости нежилого здания

№	Наименование объекта оценки	Общая площадь помещения кв. м.	Эффективная площадь для сдачи в аренду	Рыночная стоимость арендной платы кв. м./мес. руб.	ПВД за месяц Руб.	ПВД за год руб.	Коэф. учитыв. недозагрузку	Операционные расходы, руб.	Чистый операционный доход руб.	Ставка капитализации R %	Стоимость здания V (c НДС) руб.
1	Однокомнатная квартира	39,7	39,7	350,00	13 895	166 740	0,95	29 844	130 052	8,46	1 537 253

Коэффициент недозагрузки может возникать по причине неполной сдачи площадей из-за отсутствия спроса, и учитывает потери от неплатежей арендаторов и потери при смене арендаторов.

При оценке, сдаваемой в аренду сторонним арендаторам коммерческой недвижимости (независимо от степени подтверждения ставок аренды) коэффициент загрузки определяется следующим образом [35]:

1. Если фактический процент загрузки объекта на момент оценки составляет 100%, то коэффициент загрузки для целей оценки принимается равным не более 95% (с учётом потерь от неплатежей арендатора(ов), потерь при смене арендатора(ов)).

2. Если фактический процент загрузки объекта на момент оценки составляет более 50%, то коэффициент загрузки устанавливается на уровне фактического значения процента загрузки с возможностью увеличения коэффициента загрузки до 90% при наличии соответствующего обоснования вероятности и сроков реализации указанных планов.

3. Если фактический процент загрузки объекта на момент оценки составляет менее 50%, то коэффициент загрузки устанавливается на уровне фактического значения процента загрузки с возможностью увеличения коэффициента загрузки до 70% при наличии соответствующего обоснования вероятности и сроков реализации указанных планов.

В данном случае, коэффициент недозагрузки (Кн) составил 0,95 согласно первой ситуации на основе фактической загруженности помещений.

С учетом проведенного расчета рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу составляет 1 537 253 руб.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов или услуг аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен [5]:

- изучить рынок недвижимости, собрать данные, произвести отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

- согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в Российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок сделан вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. В ходе анализа к ценам аналогов вносились корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки.

Перечень и характеристики аналогов представлены в приложении Д.

В процессе оценки были проанализированы и применены следующие основные поправки, рекомендованные стандартами [11-15, 35].

Поправка на передаваемые права. Поправка отсутствует, т.е. относительная (процентная) поправка принята равной единице, поскольку как для объекта оценки, так и принятых аналогов предполагается передача полных прав собственности.

Условия финансирования. Поправка равна -10% (скидка на уторгование), поскольку данные о совершенных сделках носят конфиденциальный характер и практически недоступны, поэтому за аналогичные объекты оценки взяты публичные оферты о продаже аналогичных объектов в г. Пензе, то есть их ценовые предложения [29].

Условия рынка (время сделки). Анализ рынка показывает, что в рассматриваемом маркетинговом периоде резкие изменения тенденций ценообразования отсутствуют, темпы падения (роста) цен умеренные. Поскольку точной статистики такого рода для коммерческой недвижимости не существует, индексация не производилась.

Физические характеристики - поправка на различия в размерах (поправка на площадь). Известно, что между размерами объекта и стоимостью квадратного метра существует обратная связь, т.е. объекты с меньшими (до определенного предела) размерами более востребованы на рынке. Подтверждают это и исследования регионального рынка недвижимости. Помимо предпочтений покупателей существуют и объективные причины того, что стоимость единицы сравнения обратно пропорциональна размеру помещения. Это связано с большими относительными затратами на создание единицы сравнения. При определении этой поправки использовалась традиционная методика, пример применения которой описан в приложении Б.

Дополнительно, по ряду аналогов применены поправки на район местоположения, местоположение объекта внутри района, физические характеристики - поправка на общее состояние (физический износ) и состояние внутренней отделки.

Итоговая величина корректировок (графа «Валовая коррекция» в таблице «Расчет рыночной стоимости здания: сравнительный подход») получена, как произведение всех корректировок по каждому параметру сравнения.

Среднее значение цены 1 кв. м. определено как средняя арифметическая скорректированных цен аналогов (цен аналогов с учетом поправок на 1 кв. м.). Рыночная стоимость объекта оценки определена как произведение среднего значения цены 1 кв. м. на общую площадь объекта.

Методами автоматизации было получено уравнение регрессии. Из рисунка 4 видно, что значение а₀=141 378, а₁=-2211,5, х=39,7. Рыночная стоимость 1 кв. м. получается равной 53 581,45 руб.



Рисунок 4. Регрессионный анализ стоимости объекта оценки

Среднее значение стоимости квадратного метра по аналогам составляет 57 215 руб. Усредненная стоимость квадратного метра составит 55 398 руб.

Результаты расчетов стоимости с использованием сравнительного подхода показали, что: рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу составляет 2 199 300 руб.

2.3 Согласование результатов оценки и определение кадастровой стоимости недвижимого имущества

При оценке объекта недвижимости были применены три разных подхода (затратный, сравнительный и доходный) к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов.

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Анализируя применяемость каждого метода для оценки рассматриваемых объектов, мы пришли к следующим выводам:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом, однако все расчеты в рамках затратного подхода максимально объективны.

2. Используя опыт стран с развитой инфраструктурой оценки, можно утверждать, что подход прямого сравнения продаж является самым надежным в условиях активного рынка аналогичной недвижимости. Этот подход максимально отвечает как поставленной цели оценки, так и характеру использования данного объекта недвижимости.

3. В доходном подходе используются данные, взятые из анализа рынка. Стоимость, полученная доходным подходом, сильно зависит от управленческого менеджмента объекта оценки и от достоверности прогнозов, положенных в основу расчета. Доходность является важным показателем для объектов коммерческой недвижимости и является определяющей для инвестора, но при этом все расчеты данного подхода носят вероятностный характер.

Исходя из представленных рассуждений, присвоены удельные веса для различных подходов в окончательной рыночной стоимости, как указано в таблице 14

Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используем шесть приведенных ниже критериев, которыми будем описывать те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной задачи настоящей оценки. Относительное выражение весомости метода по критерию в сумме равна 100%.

Таблица 14. Расчет весовых коэффициентов по подходам

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход	Итого
1	Достоверность информации	10	65	25
2	Полнота информации	10	65	25
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	5	75	20
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	5	75	20
5	Способность учитывать местоположение	5	75	20
6	Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка	5	80	15
7	Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)	40	435	125	600
8	Удельные весовые показатели, %	7,00	73,00	21,00	100

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и физическое состояние. В оценке затрат на воспроизводство, подборе аналога для определения стоимости замещения, велика доля экспертных суждений. Данному походу присвоен наименьший удельный весовой показатель 7% (0,07).

Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности, предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом. Данному подходу присвоен средний показатель удельного веса 21% (0,21).

Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость. По мнению оценщика, любой инвестор, покупатель в первую очередь будет опираться на существующие цены, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости, которые носят публичный характер, подаются статистической обработке и носят более или менее доказательственный характер. Данному подходу присвоен наибольший весовой коэффициент 73% (0,73).

Проведенный расчет позволяет сделать вывод, что рыночная стоимость недвижимости на дату оценки с учетом округления и НДС составляет:

Таблица 19. Рыночная стоимость объекта оценки

Наименование объектов оценки	Затратный подход (c НДС) руб.	Доходный подход (c НДС) руб.	Сравнительный подход (c НДС) руб.	Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (c НДС) руб.
вес	0,07	0,21	0,73	средняя	округленно
Однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме г. Пенза, ул. Красная 19/ Свердлова 55	1 938 605	1 537 253	2 199 300	2 064 014	2 064 000

Расчет трансформированного налога:

1) Определение необлагаемой части (в пределах 20 кв. м. при отсутствии аналогичной собственности у налогоплательщика) - для целей анализа не учитывается;

2) Определение стоимости 1 кв. м. по кадастровой стоимости = 51 989,92 руб.;

3) Расчет налоговой базы (кол-во кВ.м. * на ст-ть 1 кв. м.) = 2 064 000 руб.

4) Процентная ставка = 0,3%

5) Сумма уплачиваемого налога (налоговая база* на ставка%) = 6192 руб. в год;

6) Экономия = 7290,42-6192 = 1098,49 руб., или 15%

Таким образом, оценка недвижимости сравнительным подходом - это изучение объектов-аналогов, представленных на рынке. В доступных источниках имеется достаточное количество информации, необходимой для проведения оценки стоимости недвижимости. В процессе оценки недвижимости данные по объектам-аналогам корректируются в соответствии с параметрами и характеристиками оцениваемого объекта, а затем на их основе выводится средняя стоимость объекта, которая и принимается за результат оценки недвижимости.

В процессе проведения расчетов, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа, с применением существующих методик, получены результаты, которые позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость однокомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу г. Пенза, ул. Красная 19/ Свердлова 55 общей площадью квартиры 39,7 кв. м на дату проведения оценки ?10 мая 2017 года составляет 2 064 000 (два миллиона шестьдесят четыре тысячи) рублей, или 51 989,92 руб./кв. м. Вместо заявленных изначально 2 430 164,04 руб. или 61 213,2 руб./кв. м.

Исходя из того что рыночная стоимость объектов недвижимости носит интервальный характер принят вариант, исключающий крайние значения величин, определяющих рыночную стоимость, которая является наиболее вероятным показателем цены реализации имущественных прав на объект оценки.

Заключение

Кадастровая оценки земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений, служит механизмом создания системы налогообложения и ценообразования, служит для составления имущественных договоров относительно земель и права их аренды на вторичном рынке.

В результате проделанной работы была достигнута основная цель выпускной квалификационной работы - определена рыночная и кадастровая стоимость объекта недвижимости жилого назначения для цели налогообложения. В процессе расчета были применены основные приемы и методы оценки объектов недвижимости: доходный, затратный, сравнительный.

В ходе выполнения работы были выявлены особенности использования основных методов оценки.

Объектом оценки является - однокомнатная квартира в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Пенза, ул. Красная 19/ Свердлова 55, принадлежит физическому лицу на праве собственности. Дата проведения оценки ? 10 мая 2017 года. Район местоположения объекта оценки характеризуется средней концентрацией многоквартирной жилой застройки. Инфраструктура района хорошо развита.

Прилегающая территория асфальтирована, имеется площадка для парковки транспорта. Помещения с высоким уровнем отделки, со всеми коммуникациями. Здание построено в 2012 году.

Таким образом, в процессе проведения расчетов, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа, с применением существующих методик, получены результаты, которые позволяют сделать вывод о том, что на дату проведения оценки - 10 мая 2017 года:

В рамках затратного подхода с применением метода сравнительной единицы рыночная стоимость квартиры общей площадью 39,7 кв. м. составила-1 938 605 руб.

Согласно, доходного подхода использован метод прямой капитализации. С учетом обоснованной ставки капитализации и прогноза дохода от сдачи имущества в аренду рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу составляет 1 537 253 руб.

Результаты расчетов стоимости с использованием сравнительного подхода показали, что: рыночная стоимость объекта оценки по методу прямого сравнительного анализа продаж составляет 2 199 300 руб.

Средняя стоимость объекта, которая и принимается за результат оценки недвижимости - 2 064 000 (два миллиона шестьдесят четыре тысячи) рублей, или 51 989,92 руб./кв. м.

На основе полученной стоимости был произведен перерасчет налога на недвижимость. Сумма уплачиваемого налога составила 6192 руб. в год, что на 15% меньше заявленной первоначально сумму в 7290,42 руб.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ часть первая от 30.11.1994 №51 ФЗ.

2. Гражданский кодекс РФ часть вторая от 26.01.1996 №14 ФЗ.

3. Гражданский кодекс РФ часть третья от 26.11.2001 №146 ФЗ.

4. Федеральный закон №102-ФЗ 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от (с изменениями).

5. Федеральный закон №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской федерации» (с изменениями).

6. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 «Правила оценки физического износа жилых зданий», Госгражданстрой, Москва, 1990.

7. Письмо Минстроя РФ от 20.03.2017 г. №8802-ХМ/09 индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, изменения сметной стоимости прочих работ и затрат.

8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. М.: Минстрой СССР, 1972 г.

9. Международные стандарты оценки 2005 (International Valuation Standards 2005), РОО, Москва, 2015.

10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2012 №2314-р).

11. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256.

12. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №255.

13. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254.

14. Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», Утвержден приказом Минэкономразвития России от «22» октября 2010 г. №508.

15. Федеральный стандарт оценки №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», Утвержден приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 №328.

16. Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков, РОО, Москва, 2010.

17. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №9)/под ред. к.т.н. Яскевича. - М.: ООО «Научно-практический центр профессиональной оценки», 2011.

18. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2012.

19. Грибовский С.В., Сивец С.А. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. - М.: Финансы и статитика, 2011.

20. Грибовский С.В. Оценка недвижимости. - М.:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2006.

21. Медведева О.Е. Методические рекомендации по оценке стоимости земли. Утверждена Методическим советом АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, Протокол №1 от 12 ноября 2010 г.

22. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. ? М.: Финансы и статистика, 2011.

23. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие/ В.И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М. - КНОРУС, 2013.

24. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. - М.: МКС, 2012.

25. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2009.

26. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.

27. www.aup.ru/books / Гриненко С.В. Экономика недвижимости Конспект лекций.

28. www.labrate.ru / Костин А.В. Фрагмент отчета об оценке недвижимости с использованием системы контроля качества оценочных процедур (СКК) LABRATE.RU.

29. www.ocenchik.ru/ Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости.

30. http://www.fremm.ru/refview.php? id=114&page=2 Понятие недвижимости - Адвокат ФРЕММ юридическая фирма

31. www.gks.ru - Федеральная служба государственной статистики

32. www.avito.ru - Объявления, информационный портал.

33. www.cian.ru - объявления в России, информационный портал.

34. http://www.pcfko.ru/research33.html#1Лейфер Л.А., Гришина М.Д. результаты Коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости, Регистр оценщика №1, 2010 г. //

35. www.nedvigovka.ru/is/2.htm - Все о недвижимости, бизнесе в сфере недвижимости и агентства недвижимости

36. www.usadbapenza.ru - ООО «ПСК «Усадьба» в г. Пенза

37. www.penza.ru - Официальный портал Правительства Пензенской области

38. www.portal-penza.ru - Официальный сайт г. Пензы

39. http://ros-nedvigimost.ru/publikaciya-polnaya/263 Методика оценки ликвидационной стоимости недвижимости. Фоменко А.Н. -

40www.expert.ru. Индикаторы // «Эксперт» №17-18 (849) от 29.03.2013 г.-

Размещено на Allbest.ru

...