Типизация жилья Москвы по качеству

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Института народнохозяйственного прогнозирования РАН

Ноздрина Н.Н.

При анализе рынка жилья необходимо все объекты рынка - дома и квартиры - с их разнообразием конструктивно-технических характеристик и потребительских свойств сводить в несколько более-менее однородных групп. Процедура такого сведения и называется «типизацией жилья по качеству». Целью типизации, с точки зрения методологии анализа рынка, является выделение групп объектов с наименьшим разбросом удельной цены жилья внутри группы.

В практике работы аналитиков московского рынка жилья за 10 лет сменилось несколько версий типизации, все более полно решающих данную задачу. Однако, в основном они были ориентированы на объекты вторичного рынка, не полностью охватывали как старый жилой фонд, еще не вовлеченный (или в малой степени вовлеченный) в рыночный оборот, так и новостройки, особенно возводимые по современным индивидуальным проектам.

В настоящей работе мы поставили целью создать единую классификацию жилья Москвы - жилого фонда, вторичного рынка, первичного рынка - и учесть последние изменения в составе и качестве жилья. Всего для анализа рынка квартир в многоквартирных жилых домах выделено 15 групп жилья (3 типа строений и внутри каждого - по 5 классов).

Основным классификационным признаком при выделении типов строений, в отличие от ранее разработанных версий типизации жилья, принят не материал наружных ограждений (стен) или этажность здания, а материал и технология строительства несущих конструкций. В результате выделены следующие типы строений:

кирпичные;

сборно-железобетонные (панельные и блочные);

монолитно-каркасные.

Каждому выделенному типу и классу поставлены в соответствие определенный набор конструктивно-технических характеристик и потребительских свойств. Кроме того, определена (по состоянию на начало 2001 года) доля жилья данного класса на рынке - отдельно вторичном и первичном. При практическом использовании для анализа того или иного сегмента рынка выбирается необходимый минимальный перечень типов и классов объектов. Например, при анализе только вторичного рынка (с исключением классов с объемом на рынке менее 1%) остается 10 классов, первичного - 8 классов, высококачественного («элитного») жилья - 3 класса, и т.д.

Сегментация рынка жилья по качеству (доля на рынке в 2000 г., %)

Застройка г. Москвы, как и любого мегаполиса, формировалась под воздействием исторически складывающихся факторов, преобладающих градостроительных концепций, существующих материально-технических возможностей. В сложившемся к сегодняшнему дню жилом фонде г. Москвы можно четко выделить дома трех этапов по происхождению и общему стилю застройки: дореволюционный (до 1917 г.), социалистический (1930-1990 г.г.) и современный (рыночно-ориентированный). Исторический (хронологический) срез позволяет полнее выявить качественные отличия в характеристиках и потребительских свойствах жилья.

1. Жилье дореволюционной застройки

В дореволюционной застройке, сохранившейся в существенном объеме на территории современного центра, легко определяются бывшие небольшие частные особняки (позднее реконструированные в малоквартирные дома или нежилые здания) и многоквартирные дома примерно двух классов: дорогие, престижные доходные дома и дешевые доходные дома.

Архитектурно они могут диаметрально отличаться (в многоквартирных домах наиболее поздний и интересный стиль - конструктивизм благополучного периода начала двадцатого века), но конструктивно похожи: фундаменты ленточные - от деревянных до бутовых (18-19 век) и кирпичных (19-20 век), стены - бутовые или кирпичные, перекрытия - деревянные. Этажность частных особняков - 2-4, многоквартирных домов - до 6-8.

Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции. Это усиление грунта (как известно, центр Москвы ощутимо проваливается), усиление фундаментов и несущих конструкций, последовательное проведение новых коммуникаций, присоединение наружных, и даже внутренних лифтовых шахт, замена кровли, перепланировка под коммунальные квартиры в социалистическое время и т.д.

В настоящее время эти дома переживают период очередной модернизации и после реконструкции занимают заметное место в сегменте рынка элитного жилья (от 1,5 до 3 тыс. долларов США за 1 кв. м и более). Типичные адреса - Тверская, Хамовники (Арбат - Остоженка), Замоскворечье и т.п. Однако, при высоком качестве квартир (в том числе встречается переустройство даже в двухуровневые с зимними садами) в таких домах сложно обеспечить развитую общественную инфраструктуру и сервис из-за дефицита площадей. Негде разместить и гаражи. Тем не менее, ликвидность квартир в данном сегменте практически 100%.

2. Жилье социалистической застройки

Приблизительно подразделяется на периоды 1930 - 60 г.г («сталинское домостроение»), 1961-1970 г.г (1-й период индустриального домостроения или «хрущевские пятиэтажки»), 1970 - 1990 г.г - 2-й период индустриального домостроения и кирпичные дома улучшенной планировки.

А. «Сталинская застройка»

В «сталинской» застройке легко отличаются дорогие дома, плавно продолжающие застройку центральных улиц в «псевдодореволюционном» стиле, затем крупногабаритные многоквартирные дома в стиле «советский ампир», выходящие за пределы садового кольца (венцом которых являются знаменитые высотки) и дешевые стандартные кирпичные трех-пяти-девятиэтажки с высокими потолками и огромными коммунальными квартирами (до 11-комнатных и более, с одной кухней и санузлом), расположенные в непрестижных рабочих районах до современного третьего кольца и далее.

Основной стройматериал - кирпич, но широко применяются и шлакоблоки, конструкция отличается от дореволюционных монолитной заливкой ленточных фундаментов и развитием столбчатых, позднее - свайных фундаментов, применением наряду с деревянными фрагментарных и полных железобетонных перекрытий по металлическим балкам, применением лифтовых шахт зачастую даже в пятиэтажных домах. Конструкция высоток, конечно, уникальна, имеет сложную систему металлических и железобетонных усилений и не подлежит описанию в двух словах в данном отчете. Однако необходимо подчеркнуть: дешевые «сталинские» дома обладают высокой «ремонтопригодностью», инвестиционные проекты по их быстрой реконструкции с малыми затратами и продажей квартир на рынке по цене 800-1000 долларов за 1 кв. м очень популярны, несмотря на расположение домов в рабочих районах (может быть, существенно для спроса то, что они расположены все-таки не на окраинах, а в среднем поясе Москвы). В то же время проблема реконструкции крупногабаритных «сталинских» домов и высоток, особенно внутренних инженерных коммуникаций, надолго останется под вопросом, квартиры в этих домах даже после «локального» (на уровне квартиры) капитального ремонта на вторичном рынке представлены вяло. Престижность проживания в этих домах утрачена из-за морального устаревания и физического износа.

Б. Сборно-железобетонные («панельные» и «блочные») дома

1-й период индустриального домостроения начался с открытием ДСК-1 и выпуска панельной пятиэтажки К-7, состоящей из несущих железобетонных панелей, составляющих наружные и межквартирные стены, и безбалочных железобетонных перекрытий.

Далее сборно-железобетонные технологии разделились на «панельные» и «блочные». О последних сразу необходимо сказать несколько слов как об «ушедшем» с первичного рынка поколении, которое на вторичном рынке пока еще занимает немалую долю.

Блочные дома, построенные в Москве в 70-80 годах, судя по ценам купли-продажи квартир, соперничают с панельными - теми, которые выше пяти этажей. Это понятно: дома настолько похожи внешне, что неспециалисту сложно уловить разницу. Но тем не менее она есть - в материале строительных конструкций и планировке квартир. Качество и уровень комфорта блочных домов рассматриваемых серий различаются существенно.

Блочный дом И(209)А - 14-этажная башня. Ее наружные стены возводятся из керамзитобетонных блоков толщиной 400 мм. Внутренние - из тех же блоков толщиной 500 и 390 мм, и гипсобетона толщиной 180 мм. Перегородки - гипсобетонные 80 мм толщиной. Перекрытия - многопустотные панели. Расположение квартир на этажах такое же: 4 двухкомнатные, 2 однокомнатные и 1 трехкомнатная квартира. Высота потолков - 2,64 м. В доме два пассажирских лифта. У двухкомнатных квартир три варианта планировки. Вариант А: общая площадь 38,3 кв. м. Кухня - 6,2 кв. м, санузел раздельный, комнаты смежно-изолированные (10,4/13,4), просторный балкон - вдоль большой комнаты и кухни. Вариант В: общая площадь - 45,1 кв. м. Санузел здесь совмещенный, кухня 9,5 кв. м, комнаты смежные (17,2/12,6), вдоль которых тянется балкон. Вариант С: общая площадь - 44,5 кв. м. Кухня 5,8 кв. м, санузел раздельный, комнаты изолированные (8,8/20,8), балкон маленький. Самая удачная планировка в трехкомнатной квартире - окна и балконы выходят на три стороны. Большой балкон проходит вдоль кухни и изолированной 13-метровой комнаты. Другие комнаты (19/10,4) смежные, в маленькой - балкон.

Блочный дом II-68-02 - многосекционный, 12-этажный. Материал внешних и внутренних стен - керамзитобетонные блоки толщиной 400 и 390 мм. Перегородки - гипсобетонные толщиной 80 мм, перекрытия - многопустотные панели. В доме два лифта (грузовой и грузопассажирский на 400 и 630 кг). Высота жилых помещений - 2,64 м, встроенных шкафов и антресолей в квартирах не предусмотрено. Характерный признак домов этой серии - светлая окраска наружных блоков и сдвоенные балконы квартир, выступающие тупым углом вперед. Существенный недостаток проекта - балконы есть только с одной стороны дома. В однокомнатных квартирах (их здесь большинство - 6 из 9 на каждом этаже), выходящих окнами во двор, балконов нет. У двух вариантов планировки однокомнатных квартир отличие незначительное - в площади кухни: 7,6 и 9,8 кв. м. Санузлы совмещенные, комнаты - 19,5 или 19,3 кв. м. В двухкомнатных квартирах (тоже 2 варианта планировки) комнаты изолированные (19,4/14,1 и 15,8/15,7), санузлы раздельные, кухни соответственно 6,7 и 8,9 кв. м. В трехкомнатной квартире маловата кухня - всего 6,7 кв. м.

Серию 12-этажных домов II-68-03, возведенных из строительных конструкций, идентичных серии II-68-02, опознать просто - по отсутствию балконов в большинстве квартир. Они есть лишь в крайних секциях в двухкомнатных квартирах и в одном из двух вариантов трехкомнатных. Высота жилых помещений в доме - 2,5 м. Однокомнатные квартиры в двух вариантах располагаются только на первом этаже.

В двухкомнатной квартире типа А (без лоджии) общей площадью 51,3 кв. м комнаты изолированные (11,7/19,1), кухня - 9,8 кв. м, санузел раздельный. В квартире типа В есть большая лоджия вдоль комнат, но площадь меньше. В трехкомнатной квартире типа А (65,3 кв. м) изолированные комнаты (17,6/11,8/ 13,7 с небольшой лоджией) и просторная кухня - 11,9 кв. м. Вариант В менее удачен: кухня всего 6,6 кв. м, а общая площадь - 60,6 кв. м, лоджии нет.

И(491)А - 16-этажный многосекционный блочный дом. Строительные конструкции: наружные стены - керамзитобетонные блоки толщиной 400 мм, внутренние - бетонные блоки, 390 мм, перегородки гипсобетонные, 80 мм, перекрытия - многопустотные панели, 220 мм. Высота потолков - 2,48 м. В подъезде два лифта, мусоропровод. В рядовых и торцевых секциях расположены двух- и трехкомнатные квартиры в двух вариантах. В двухкомнатной квартире типа А общей площадью 51,3 кв. м комнаты по 19 и 12 кв. м, лоджия выходит в кухню (9,9 кв. м). В квартире типа В (51,7 кв. м) большая лоджия проходит вдоль обеих комнат (16,7 и 11,5 кв. м), кухня 11,5 кв. м с кладовкой. В трехкомнатных квартирах типа А общей площадью 64,7 кв. м (17,5/13,7/11,7) две лоджии в маленьких комнатах выходят на разные стороны. Здесь кухня площадью 8,2 кв. м и прихожая 9,6 кв. м со встроенными шкафами.

В квартире типа В такой же общей площадью (20,8/14,9/9,1) большая лоджия проходит вдоль спален. Кухня здесь самая маленькая - 7,8 кв. м.

И(522)А - многосекционный блочный дом (этажность - 14, 16 и 17). Его строительные конструкции и технические характеристики аналогичны серии И(491)А. Здесь однокомнатные и трехкомнатные квартиры (по 2 в каждой секции) представлены в одном варианте, а двухкомнатные (4 в секции) - в двух. Во всех квартирах большие лоджии, комнаты изолированные, санузлы раздельные (кроме однокомнатных квартир).

В трехкомнатной квартире общей площадью 65,3 кв. м (18,1/9,2/12,2) есть возможность удачной перепланировки: спальни остаются изолированными, а за счет вырубки арки между кухней (9 кв. м) и большой комнатой (можно присоединить еще часть коридора) получается просторная гостиная с большой лоджией. Комнаты (16,8/12) двухкомнатной квартиры типа А площадью 53,4 кв. м выходят на две стороны. Лоджия тянется вдоль большой комнаты и кухни (10,1 кв. м). В коридоре есть небольшая кладовая. Квартира типа В меньше площадью - 49,8 кв. м. Лоджия проходит вдоль большой комнаты (16,7) и кухни (10,2). В однокомнатной квартире площадью 34,5 кв. м лоджия также идет вдоль комнаты (18,9) и кухни (9,6). Коридор здесь менее 3 кв. м, но зато есть кладовая, площадь которой может быть присоединена либо к комнате, либо к коридору.

С дальнейшим развитием сборно-железобетонного домостроения и повышением этажности сначала до 9-12, затем до 17 этажей (2-й период индустриального домостроения) - блочная технология постепенно морально устарела из-за жесткой заданности пространственных габаритов, а панельная технология продолжала творческие поиски (в основном - силами МНИИТЭП): усложнился железобетонный каркас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, несущая роль наружных ограждающих панелей стала ограниченной, вплоть до просто навесных панелей. Увеличивался шаг несущих стен (пролетов перекрытий) за счет применения различных комбинированных решений (балочных конструкций опоры перекрытий и увеличения габаритов выпускаемых плит перекрытий, и др.). Однако в период до 1995 г. планировка квартир в сборно-панельных домах была ориентирована на социальные нормы предоставления жилья очередникам, поэтому увеличение шага пролетов перекрытий не являлось первоочередной задачей.

В панельном домостроении используются панели двух типов - железобетонные и керамзитобетонные. Железобетонные панели для наружных стен толщиной около 300 мм трехслойные: бетон - утеплитель - бетон. Прослойка-утеплитель может быть из разного материала. Высокопрочные трехслойные керамзитобетонные панели с внутренним слоем утеплителя-полистирола изготовляются толщиной 340-350 мм и по своим тепловым характеристикам соответствуют кирпичной стене толщиной 90 см. Внутренние панели - железобетонные толщиной 140 и 180 мм, перегородки - 80 мм (эти цифры действительны почти для всех выпускаемых сегодня серий), перекрытия - железобетонные.

Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относительная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возведения многоэтажных домов.

Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Там, где сегодня идет массовая застройка, ситуация немного лучше. Во-первых, появляются новые серии. Во-вторых, технология строительства позволяет по-разному собирать панели, в результате дома одной серии непохожи друг на друга, появляются дома-гибриды, собранные из панелей разных серий. К тому же варьируется этажность и цветовая гамма новостроек. Существенным минусом всех типовых новостроек являются плохое качество строительства, отсутствие сантехники, дверей, кривые стены, потолки, незаделанные швы между панелями, пустоты в стенах и пр. В результате, купив "дешевую" квартиру, покупатель вынужден вложить в нее не одну тысячу долларов. Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизоляция (слышно, о чем говорят соседи сверху; а одним моим знакомым пришлось стену, прилегающую к мусоропроводу, обкладывать кирпичом). Из-за того, что квартира продувается всеми ветрами, жителям приходится нанимать работников, которые бы с внешней стороны заделывали щели между панелями. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего. Это, правда, может относиться и к отдельным индивидуальным проектам. Но возможности перепланировки в типовых домах крайне ограничены.

Девятиэтажные дома серии 1-515/9м по внешнему виду практически идентичны широко распространенной серии пятиэтажных домов 1-515/5. Наружные стены - трехслойные панели толщиной 300 мм. Внутренние - гипсобетонные панели толщиной 160 мм. Перегородки - гипсобетонные панели толщиной 120 мм. Перекрытия - железобетонные панели толщиной 140 мм. Но внутри они <принципиально отличаются>: здесь нет однокомнатных квартир, только двухкомнатные (44/46 кв. м), трехкомнатные (50/53/57 кв. м) и - в малом количестве - четырехкомнатные (63 кв. м). Планировка трех- и четырехкомнатных квартир в торцевых и рядовых секциях разная: окна выходят на одну или две стороны. В двухкомнатных и самой большой по площади трехкомнатной балконы маленькие, в меньших трехкомнатных квартирах балкон идет вдоль двух комнат. Высота потолков - 2,64 м, санузел раздельный, площадь ванной - 3 кв. м. Кухни везде маленькие - от 6 до 6,18 кв. м. Встроенные шкафы не достались четырехкомнатным квартирам и одному варианту трехкомнатной. Изолированные комнаты - только в двухкомнатных квартирах, где самая удобная планировка. В подъездах один пассажирский лифт, мусоропровод с загрузочным клапаном расположен на межэтажной лестничной площадке.

Характеристики строительных конструкций у другой серии 9-этажных домов - 1-515/9ш такие же, как у серии 1-525/9м. Что касается планировки рядовых секций, здесь одно-, двух- и трехкомнатные квартиры (площадь соответственно 34,8, 45,1 и 38-39 кв. м). Потолки высотой 2,64 м, лоджии в трехкомнатных квартирах на 1,5 кв. м больше, сан-узел раздельный. Встроенные шкафы во всех квартирах, кроме двухкомнатных. Самая большая кухня (8 кв. м) - в трехкомнатных квартирах (в остальных - 6 кв. м). Трехкомнатные и спроектированы наилучшим образом: все комнаты раздельные (9, 12 и 17 кв. м), коридор чуть меньше 10 кв. м. Мусоропровод на лестничных площадках между этажами, лифт грузоподъемностью 400 кг. Узнать дом серии 1-515/9ш просто: балконы соединены по два и расположены под небольшим наклоном к плоскости фасада и друг к другу.

Девятиэтажный дом серии 11-18/9 проще всего опознать по балконам - два ряда балконов со щитами из грязно-желтого пластика в центре фасада и еще два - с торца. Эти блочные дома состоят из однокомнатных квартир и двухкомнатных с двумя вариантами планировки. Существенные недостатки проекта 11-18/9: совмещенные санузлы, низкие потолки (2,5 м) и маленькие кухни (всего 5,2 кв. м в квартирах В-типа и 5,4 - в однокомнатных). В квартирах А-типа кухня несколько больше - 7,5 кв. м.
В домах есть лифт и мусоропровод - на межэтажной лестничной клетке, техподполье и техэтаж для размещения инженерных коммуникаций. Материал наружных стен - керамзитобетонные блоки толщиной 400 мм, внутренних - 390 мм.

Последняя из рассматриваемых нами девятиэтажек - серия 1605/9. Техэтажа здесь также нет - только подвал. Лифт один, грузопассажирский. На межэтажных лестничных площадках - мусоропровод. Потолки - 2,64 м. Во всех квартирах, за исключением однокомнатных, есть лоджии. Кухни в этой серии побольше, чем в предыдущей: самая большая - опять же в однокомнатной - 8,14 кв. м. Всего представлено 2 варианта двухкомнатных и 3 - трехкомнатных квартир. Разница между двухкомнатными небольшая: в В-типе больше общая площадь на 2 метра, кухня и лоджия во всю длину комнаты. В трехкомнатных квартирах два варианта А и В - линейной планировки и С - так называемая распашонка. К недостаткам В-типа можно отнести длинный узкий коридор. Вариант С - наиболее удачный и по метражу (почти 44 кв. м), и по планировке, но кухня здесь самая маленькая - 6,4 кв. м. Достоинством всех вариантов можно назвать отсутствие проходных комнат, что позволяет при не очень больших площадях сформировать комфортные жилые зоны.Наружные стены серии 1605/9 - трехслойные панели толщиной 300 мм. Внутренние - гипсобетонные, 160 мм.

Двенадцатиэтажные панельные дома серии 1605/12 с наружными стенами из трехслойных 300-миллиметровых панелей. Внутренние стены - гипсобетонные панели 160 мм. Перегородки из того же материала толщиной 120 мм, перекрытия - железобетонные панели 140 мм. Техническое оснащение дома отличается от рассмотренных в предыдущих номерах серий девятиэтажных домов лишь наличием второго пассажирского лифта.

На этаже - одна однокомнатная, две двухкомнатные и одна трехкомнатная квартиры. Потолки - 2,64 м. Трехкомнатная имеет общую площадь 63 кв. м (комнаты по 20, 13 и 12 кв. м), кухня (площадь ее одинакова во всех квартирах) - 6,6 кв. м. Здесь одна изолированная комната, узкий длинный коридор и маленькая лоджия (2,5 кв. м).

Единственная ощутимая разница в планировках двухкомнатных квартир А (44,5 кв. м) и В (45,8 кв. м) - площадь лоджии - 6 и 3 кв. м соответственно (комнаты изолированные). Шестиметровая лоджия есть и в однокомнатной квартире (32,7 кв. м), вдоль всей комнаты (18 кв. м). Во всех квартирах есть встроенные шкафы и антресоли.

12-этажный многосекционный панельный дом серии 11-57 собирается из трехслойных панелей 320 мм, внутренние панели и перекрытия бетонные - 160 и 140 мм. Перегородки - гипсобетон, 80 мм. В доме два пассажирских лифта. Потолки - 2,64 м.

Рядовые секции дома состоят из трехкомнатных (63,2/43,8 кв. м), двухкомнатных (44,3/27,5 кв. м) и однокомнатных (32,6/18,7 кв. м) квартир. Кухни - соответственно 7,2, 6,2, 6,7 кв. м. Комнаты в квартирах изолированные, санузлы раздельные, встроенные шкафы (кроме трехкомнатных). Трехкомнатная квартира имеет дополнительную лоджию.

2-этажные блочные дома серии 11-18 идентичны 9-этажным домам 11-18/9. Однако планировка квартир в этих домах иная. Здесь представлено по одному варианту одно- и трехкомнатных квартир и 3 варианта двухкомнатных. В трехкомнатных и одном варианте двухкомнатных квартир добавился второй балкон. В этих квартирах площадь кухни существенно больше, чем в домах предыдущих серий - 8-9 кв. м, а в днокомнатной квартире - 9,7 кв. м (зато санузел здесь совмещенный). Маленькие кухни в двухкомнатных типа А и В - всего 6,3 и 5,7 кв. м. По мере уменьшения количества комнат в квартирах уменьшается и без того небольшой размер коридора: с 4,5 кв. м до 2,5. Однако в двухкомнатной квартире типа В этот недостаток можно исправить - убрать стенные шкафы в большой и маленькой комнатах. Повышенным спросом на рынке сейчас пользуются квартиры, в которых изолированные комнаты, раздельный санузел, большая кухня и большая лоджия (вместо балкона), а также возможна частичная перепланировка. К сожалению, ни одна типовая серия не объединяет все перечисленные достоинства.

И(700)А - панельная 22-этажная башня. Строительные конструкции: наружные стены из трехслойных панелей толщиной 350 мм, внутренние- 320 мм. Перегородки гипсобетонные, 80 мм, перекрытия - многопустотные панели толщиной 220 мм. В доме пассажирский и грузопассажирский лифты, мусоропровод. В двух вариантах трехкомнатных квартир предусмотрен более высокий уровень комфорта: просторные коридоры со встроенными шкафами, две большие лоджии. В квартире типа В общей площадью 78,5 кв. м - два совмещенных санузла (один без ванной) и темная комната, просторный (14,3 кв. м) коридор. Одна лоджия проходит вдоль большой комнаты (18,0) и кухни (10,1), вторая - вдоль спален (12,8/12,7).

Вариант А (67,4 кв. м) немного уступает в планировке. Здесь меньше кухня (8,9) и коридор (9), но одна из лоджий больше. В двухкомнатной квартире (50,37 кв. м) комнаты по 16,8 и 12,5 кв. м, кухня - 8,5 кв. м. Санузел раздельный, в прихожей - встроенные шкафы. Однокомнатная квартира (34,2/18,9) стандартная: совмещенный санузел, кухня - 9,2 кв. м, лоджия - 7,5 кв. м.

Активная застройка Москвы «панельными» зданиями серии И(700)А велась в конце 70-х - начале 80-х годов. Эти дома очень похожи благодаря вертикальным рядам лоджий и серой или серо-голубой окраске наружных панелей. Наряду с несомненными достоинствами (большие кухни и лоджии и только изолированные комнаты) у домов этих серий есть и недостатки, в первую очередь конструктивные - плохая теплоизоляция. Лифтовый холл граничит с лестницей, выходящей на открытую всем ветрам лоджию. Щели, которые со временем образуются между блоками, тоже не добавляют тепла. Несмотря на это, дома продолжают пользоваться популярностью, и покупатели решают проблему самостоятельно: благоустраивают подъезды, остекляют лоджии и заменяют входные дверные коробки.

Как видно из изложенного, «ушедшие» серии сборно-железобетонных домов весьма разнообразны и квартиры здесь неравноценны из-за планировки. Больше всего повезло обладателям двухкомнатных квартир (с 12-метровой кухней) в доме серии И(491)А. В трехкомнатных же квартирах кухня чуть больше, чем в домах пятиэтажного фонда! Зато в блочной башне И(700)А в трехкомнатных предусмотрено сразу две лоджии, два санузла и большая прихожая. Среди домов высотой до 16 этажей "качественный разброс" еще более широк. В некоторых проектах 9-этажных домов не предусмотрены балконы или кухни крохотные (менее 6 кв. м). Например, серия 1-515/9м по строительным конструкциям аналогична обычному "хрущевскому" дому, а по уровню комфорта отличается от него разве что наличием лифта. Более поздний проект - панельная башня 11-18/9 - тоже устарел: потолки 2,5 м, смежные комнаты, кухня 5,2 кв. м. Безусловно, такое жилье не может соперничать по качеству с новостройками улучшенной планировки и пользуется спросом только у покупателей с очень ограниченным доходом.

Последними панельными сериями перед началом современной массовой застройки 90-х годов были дома П-42 и П-43. 16-этажные башни П-42 и П-43 очень похожи не только внешне. Их строят из одних и тех же конструкций. Наружные стены возводятся из керамзитобетонных однослойных панелей белого и бледно-зеленого цвета толщиной 350 мм, внутренние стены и перекрытия - железобетонные, толщиной соответственно 350 и 140 мм, перегородки - 120 мм. Оба дома - коридорного типа, в домах серии П-42 двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, а в серии П-43 одно-, двух- и трехкомнатные, причем планировка трехкомнатных и совпадающих по площади двухкомнатных квартир одинакова. Трехкомнатные квартиры - 65,9/40,1 кв. м; в большую комнату (17,6) с лоджией ведут распашные двери, маленькие комнаты(9,7/12,6) расположены напротив. Кухня здесь 8,1 кв. м, санузел раздельный, в коридоре встроенные шкафы. Двухкомнатная квартира в П-42 такая же, как и квартира типа В серии П-43. Здесь прихожая более 6 кв. м, комнаты по 13,7 и 17,1 кв. м, выход на лоджию - из большой комнаты, кухня - 8,4 кв. м. Тип А двухкомнатных квартир в П-43 не отличается по площади, однако здесь прихожая чуть меньше, а большая комната на 2 кв. м больше за счет переноса лоджии в кухню. В четырехкомнатной квартире П-42 (81,9/49,3) все комнаты изолированные (17,9/12,6/9,7/9,2). В большую комнату предусмотрены два входа - из прихожей и межкомнатного коридора, в квартире два санузла (один с ванной), две лоджии - в большой комнате и на кухне (11,2 кв. м). В П-43 четырехкомнатных квартир нет, здесь по 4 однокомнатных в каждой секции. Они стандартны: совмещенный санузел, комната 19,1 кв. м, кухня 8,2 кв. м, лоджия примыкает к кухне. Можно сказать, что при проектировании этих серий домов архитекторы учли все недостатки типового жилья, сооружаемого ранее. Даже в некоторых более "молодых" сериях панельных домов не предусмотрено такого комфорта, как в П-42, П-43 (прежде всего это относится к планировке четырехкомнатной квартиры). Однако изменения не коснулись однокомнатных квартир: это жилье наименее подвержено переменам (в большинстве серийных домов в них всегда сравнительно большая комната и кухня, но совмещенный санузел и тесный коридор). Впервые раздельный санузел появляется лишь в домах серии П-46, а нежилая площадь увеличивается в домах серий П-3М и П-44М (об этих сериях - в следующем разделе).

Серию П-44 начали строить в конце 70-х. Дома этой серии состоят из однотипных жилых секций, рядовых и угловых. В рядовой секции расположены четыре квартиры: однокомнатная (общая площадь по проектным документам - 37,8 кв. м, жилая - 18,9 кв. м, на практике возможны различия), две двухкомнатные (одна - линейный вариант планировки (50,2/30,3), другая - так называемая "распашонка" (57,8/33,7)) и трехкомнатная (73,8/44,8). В угловой секции - две однокомнатные и две трехкомнатные квартиры. Наружные стены домов серии П-44 выполнены из трехслойных панелей толщиной 300 мм, с утеплителем, а внутренние (140 и 180 мм) - железобетонные, несущие (если владельцы захотят перепланировать свою квартиру, например, объединить гостиную с кухней, ничего не получится). Снаружи дома облицованы керамической плиткой, легко узнаваемого голубого или бледно-зеленого тона. В подъездах два лифта (пассажирский и грузовой), на каждом этаже мусоропровод. Во всех квартирах изолированные комнаты, просторные прихожие, а вот балконы небольшие. Площадь кухонь от 8 кв. м. Для однокомнатной квартиры такой метраж явно недостаточен, к тому же вентиляционный короб в кухне уменьшает драгоценную площадь и ограничивает возможности хозяев при ее обустройстве. В трехкомнатной квартире вызывает недоумение одиннадцатиметровая гостиная, которая по своему метражу никак не тянет на парадный вариант. Да и высота потолка (2,64 м) в домах серии П-44 по современным меркам уже недостаточна.

Другая распространенная серия - КОПЭ (ДСК-2). В основном это 22-этажные здания, но технология сборки этой серии позволяет строить 12-, 16- и 18-этажные дома. Наружные стены делаются из трехслойных панелей толщиной 300 мм. Вдоль фасада расположены небольшие навесные балконы, дополнительно в доме есть лоджии. К достоинствам дома относится и то, что в нем и пассажирский, и грузопассажирский лифты, а их количество варьируется в зависимости от секции. Благодаря тому что все межквартирные конструкции - шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод - выделены в отдельный блок, шумы не проникают в квартиры. Высота потолков жилых помещений в доме стандартная - 2,64 м. Естественная вытяжка проходит через вентблоки в санузле и на кухне. Планировку домов серии КОПЭ можно считать удачной, здесь просторные кухни (10,1 кв. м), раздельные санузлы (3,9 кв. м), удобные лоджии. Но, к сожалению, не все квартиры соответствуют сегодняшним требованиям. Например, неплохая однокомнатная квартира имеет раздельный санузел и десятиметровую кухню, но коридорчик крохотный - 2,8 кв. м. Обратная ситуация в трех- и четырехкомнатных квартирах (соответственно 78 и 100 кв. м) - примерно 20% общей площади "поглотили" прихожие, холлы и коридоры. Однако квартиры привлекательны для тех покупателей, кто ценит удобство и комфорт, поскольку за счет большого коридора можно удачно провести зонирование жилища.

В. Кирпичные дома

Один из первых удачных серийных проектов - 9-этажный кирпичный многосекционный дом 11-29. Более высокое качество этих домов по сравнению со сборно-железобетонными достигнуто прежде всего за счет кирпичных стен (толщиной 510 мм). Перегородки - гипсобетонные панели 160 и 80 мм. Перекрытия - многопустотные панели 220 мм. В доме пассажирский лифт и мусоропровод, центральное отопление и водоснабжение. В рядовых и торцевых секциях - квартиры разного типа планировки. Трехкомнатные квартиры - с тремя изолированными или с двумя смежными комнатами. Разница в площади - 5 кв. м. Двухкомнатные квартиры с изолированными и смежными комнатами представлены в пяти вариантах (общая площадь - от 33 до 44 кв. м). Площадь однокомнатных квартир - 27 кв. м (комната - 16 кв. м). Высота потолков - 2,64 м. Санузлы раздельные. Кухни во всех квартирах маленькие, менее 6 кв. м. В большинстве квартир предусмотрен встроенный шкаф и темная комната, за счет которых можно увеличить площадь жилых помещений.

Среди типовых кирпичных домов самыми качественными, построенными в Москве в период 70-х - 80-х годов, следует признать кирпичные башни (Смирновская, Тишинская, Москворецкая, Башня Вулыха). Во-первых, в качестве строительного материала здесь использован излюбленный кирпич (и толщина внешних стен более полуметра!). Во-вторых, планировка предусматривает большие лоджии и кухни (в среднем - 10 кв. м, а в некоторых квартирах - до 13 кв. м). Остальные "мелочи" тоже приятны: потолки - 2,7 м, большая площадь однокомнатных квартир (44-45 кв. м). Однокомнатная квартира в кирпичной башне (если дом удачно расположен) стоит порой столько же, сколько новая двухкомнатная в типовой новостройке. Кирпичные дома-башни, которые стали появляться в столице в конце 70-х годов, относятся к наиболее качественному типу жилья и до сих пор пользуются популярностью у покупателей. В значительной степени -- благодаря удачной планировке, большому размеру кухонь и лоджий. Они даже получили имена, в отличие от сочетаний букв и цифр, обозначающих серии панельных домов. Смирновская, Тишинская, Москворецкая и башня Вулыха внешне очень похожи (построены из кирпича песочного цвета, на фасаде -- большие лоджии), во многом сходны и их технические характеристики: два лифта (грузовой и пассажирский), мусоропровод с загрузочным клапаном на каждом этаже. Отопление центральное, водяное; вентиляционные блоки - на кухне и в санузле; водоснабжение (горячая и холодная вода) -- от городской сети. Высота потолков - 2,7 м.

Наружные стены толщиной 510 мм возводятся из кирпича, внутренние стены и перекрытия - из гипсобетонных панелей толщиной соответственно 200 и 80 мм; перекрытия - из многопустотных панелей толщиной 220 мм. Отличаются они друг от друга разной этажностью (12 или 14 этажей) и планировкой квартир.

Тишинская и Смирновская башни - 12-этажные, имеют одинаковое расположение квартир в секции. Однокомнатная квартира -- в одном варианте: 41,05/18,52 кв. м. Кухня --10,81 кв. м, санузел совмещенный, лоджия -- 5,7 кв. м, в коридоре -- темная комната.Двухкомнатные квартиры двух типов: 48,7/27,5 -- комнаты 15,9 и 11,6 кв. м и 49,2/29,0 -- комнаты 16,1 и 12,9 кв. м. Они почти идентичны по планировке: выход на лоджию через кухню (площадью 7,2 и 8,2 кв. м), санузел раздельный.В трехкомнатной квартире 68,2 кв. м общей площади (10/16,8/17,6), кухня -- 7,5 кв. м, санузел раздельный, две небольшие лоджии (с входами из кухни и комнаты).

Москворецкая башня 14-этажная, в секции расположены две однокомнатные квартиры (39,8/18,5 кв. м, кухня -- 10,7, лоджия -- 5,7 кв. м, темная комната, сан- узел совмещенный), три двухкомнатные (вариант А: 48,7/15,8 и 11,5 кв. м, кухня -- 7,3, лоджия -- 3,7 кв. м с входом из кухни; вариант Б: 52,8/16,9 и 14,1, кухня -- 9,5 кв. м, такая же лоджия) и одна трехкомнатная квартира -- 67,4 кв. м (17,5/16,7/10), кухня -- 7,6 кв. м, две лоджии. А вот у башни Вулыха (тоже 14-этажной) есть ряд существенных отличий. Прежде всего это касается расположения лестницы и лифтовых шахт: в отличие от упомянутых башен, где этот блок вынесен за пределы жилой секции, здесь он находится в центре конструкции дома. Количество квартир в секции уже не шесть, а восемь (три однокомнатные, четыре двухкомнатные и одна трехкомнатная, представленные в одном варианте). Санузлы во всех квартирах раздельные, в трехкомнатной квартире - почти 10-метровый коридор. Площадь однокомнатной квартиры здесь - 34,3/19,7 кв. м, кухня - 8,1, лоджия - 6,4 кв. м. Двухкомнатная занимает 53 кв. м (18,1/14,7), кухня - 8,7, лоджия - 5,9 кв. м. Трехкомнатная - 73,6 кв. м (21/14,9/12,3), кухня - 9,2 кв. м. Вдоль всей квартиры тянутся две спаренные лоджии (6,4 и 6,1 кв. м).

Такие дома имеются на вторичном рынке, но несколько морально устарели, и их реконструкция практически не проводится (не очень велик износ для централизованного отселения, а коммерчески проект не самый выгодный, т.к. обитатели таких домов - малопригодный контингент для расселения.

3. Дома современного (рыночно-ориентированного) периода застройки

А. Сборно-панельные дома

С 1995 г. перечисленные ранее серии подверглись модернизации по теплоэффективности (во исполнение новых требований СНиП), а заодно и улучшению наружного архитектурного облика, планировок и некоторых конструктивных решений во исполнение требований рынка. После модернизации указанные серии стали обозначаться в конце литерами «М» и/или «Т», а базовые серии с 1999 г. полностью сняты с производства (последние дома достраивались в 2000 г.). С 2001 г. модернизированные серии по обороту будут занимать наибольшую долю первичного рынка, а затем заполнят и вторичный рынок, т.к. недавно появившиеся монолитно-каркасные дома еще более соответствуют современным потребностям новоселов.

Одна из популярных сегодня серий - П-44Т. По заверениям специалистов, в домах серии П-44Т улучшена теплоизоляция стеновых панелей (за счет прослойки утеплителя специальной пленкой) и окон (применяются современные стеклопакеты). Внешний облик этих домов приобрел "индивидуальность" - фасады отделаны плиткой под облицовочный кирпич, что делает эту серию домов легкоузнаваемой. В целом же новшества коснулись в основном конструктивных особенностей. Увеличился общий метраж квартир, вентиляционный стояк из кухни вынесен или в коридор, или в санузел. Планировка же квартир практически не изменилась; появились эркеры. За счет введения нового элемента в двух- и трехкомнатных квартирах увеличилась площадь кухонь (в линейной двухкомнатной - до 10,1 кв. м, в "распашонке" и трехкомнатной квартире - до 13,2 кв. м). Дополнительно в трехкомнатной квартире два балкона, а в угловом варианте предусмотрен эркер не только на кухне, но и в "большой" комнате. К отрицательным моментам можно отнести то, что "революционных" изменений не произошло: как и раньше, гостиная всего 11 кв. м. К разочарованию малосемейных граждан, новшества совсем не коснулись однокомнатных квартир, где при удачной гостиной (18,9 кв. м) кухня всего 8,4 кв. м.

А вот дома серии П-44М заявили о себе как принципиально новое жилье. Здесь надстроены мансарды, изменилась планировка квартир. В этой "вариации на тему П-44" появилось просторное (110,1 кв. м) четырехкомнатное решение. Преобразились и однокомнатные квартиры: их общий метраж увеличился до 43,6 кв. м, гостиные стали больше (20 кв. м), в них появился эркер, в коридорах - темная комната. В доме серии П-44М остался только линейный вариант двухкомнатных квартир, но за счет новшеств (эркеров, пятиугольных комнат, дополнительных кладовок) он стал куда более привлекательным. Заслуживают похвалы четырехкомнатные квартиры - там просторная 24-метровая гостиная и 14-метровая кухня, два санузла, темная комната и небольшая лоджия. Архитекторы, разрабатывая проект этот серии, учли рекомендации по функциональному зонированию квартир, и теперь самая просторная комната в квартире - гостиная.

Дом КОПЭ-М внешне и по планировкам малоотличим от КОПЭ (основное изменение - улучшение теплоизоляции. Сохранилась узнаваемость коричневых фасадов, отделаных мелкой керамической плиткой.

Если серия П-3 (ДСК-3) не заслуживала отдельного описания, то дом П-3М рынок оценил высоко, т.к. значительно улучшился архитектурный облик за счет характерных эркеров, улучшились планировки этажей и квартир, и модернизация наружных ограждающих панелей оказалась самой теплоэффективной из массовых серий (111-355 не в счет). Сохранилась узнаваемость бело-«рыжих» гладко-бетонных фасадов.

Одновременно были выпущены и применены на рынке несколько наиболее современных серий сборно-панельных домов - «Беккерон», «Призма», П-111 (355) МО. жилой фонд строение дом

Каркасно-кирпичные многосекционные дома серии "Призма" также относятся к числу удачных серийных разработок. Прежде всего, их оригинальный внешний облик напоминает здания, возведенные по индивидуальному проекту. В домах - от двух до девяти этажей. Первый этаж - нежилой. Верхний, мансардный, отдан под двухуровневые квартиры. В отличие от серийных домов в серии "Призма" наружные стены кирпичные, толщиной 630 мм, а внутренние несущие - из железобетона (140 и 180 мм). В каждом подъезде по два лифта (пассажирский и грузопассажирский). Квартиры в серии "Призма" привлекают покупателей своими размерами (от 80 до 189 кв. м) и оригинальностью. Даже в самой маленькой однокомнатной квартире площадь комнаты 36 кв. м, в ней два окна и две двери, что позволяет без труда перепланировать или разделить помещение. Здесь также два санузла, кладовка; кухня (от 15 кв. м) имеет выход на лоджию. В двух-, трех-, четырех- и пятикомнатных квартирах кроме просторных гостиных (от 34 кв. м) большие (16-22 кв. м) спальни, кухни (от 13 до 16,7 кв. м), кладовые, по два санузла, а количество лоджий соответствует числу комнат.

П111 (355) - разработан проектировщиками Министерства обороны для «генералов», имеет относительно привлекательный внешний облик и хорошие планировки, поэтому стал очень популярен на гражданском рынке, но возможности производства этой серии (возможности производителя) ограничены. Поэтому крупнопанельные жилые дома серии П-111МО еще не стали привычными для москвичей, и «массовыми» их пока не назовешь. Внешне они выделяются ажурной отделкой фасада и большими лоджиями; на верхних этажах лоджии прикрыты крышей-козырьком. В этих домах обеспечивается любой набор и любая планировка одно-четырехкомнатных квартир, в том числе и двухуровневых. Наружные стены домов серии П-111МО выполнены из трехслойных (350 мм) керамзитобетонных панелей с внутренним утеплителем из пенополистирола, которые по своим характеристикам не уступают кирпичной стене толщиной 90 см. Во всех квартирах независимо от площади и планировки удобные кухни (12 кв. м) и гостиные (21 кв. м), большие лоджии, прихожие (от 11,2 до 16,3 кв. м), раздельные санузлы. В трех- и четырехкомнатных квартирах наряду с раздельным санузлом между спальнями предусмотрен совмещенный "гостевой". Продуманное функциональное зонирование и удобная планировка жилого пространства позволяют считать этот проект одним из самых удачных.

Новые серии сборно-панельных домов, по-видимому, разрабатываться не будут, т.к. монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее.

Одними из первых известных «монолитных» домов, наружные ограждения которых выполнены из монолитного железобетона - строившиеся ДВПС на коммерческую продажу (проектировщик - 8-я мастерская МОСПРОЕКТ-1, заказчик МОСКАПСТРОЙ, генподрядчик «Главболгарстрой») высотки в Жулебино (так и именуемые в городе «монолитные дома «Главболгарстроя»), часть из которых еще достраивается.

Для районов новостроек архитекторы разработали специальные проекты экономных монолитов. В большинстве случаев это литые бетонные конструкции, где и стены и перегородки выполняются из бетонных смесей. Оригинальные высотки появились в районах Марьинский парк, Южное Бутово, Марьино, Братеево.

В этих домах ярко проявилась ошибка проектирования «раннего этапа развития» (несоответствие рыночным требованиям), а именно - вертикальная компонента несущего каркаса представлена монолитно-железобетонными межквартирными стенами и межкомнатными перегородками, что крайне затрудняет возможности перепланировки. В то же время прекрасно показало себя комплексное устройство наружных стен из пенобетонных блоков с прослойкой утеплителя, облицованных кирпичом.

В результате учета первых ошибок бурное развитие приобрел конструктивный тип «монолитно-кирпичных домов», в котором вертикальные несущие обеспечены в основном монолитными колоннами, между которыми устраиваются кирпичные перегородки с любым вариантом планировки, а наружные стены представлены «сэндвичем» - пеноблок-утеплитель-кирпич.

К этому же типу относится и несколько экзотический вариант «сборно-монолитных» домов, в которых наружные ограждающие конструкции представлены железобетонными сэндвич-панелями. Окончательная реакция рынка на такие дома еще неизвестна.

По сравнению с этими и некоторыми другими «монолитными» домами раннего этапа развития, «монолитно-кирпичные» дома намного эргономичнее и комфортабельнее для обитателей.

По словам специалистов Московского НИИ типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП), самый дорогой из монолитных собратьев - дом, полностью отлитый из бетона. Чтобы улучшить экологические характеристики по сути бетонной коробки, проектировщики в таких зданиях предусматривают кирпичные перегородки. Часто внутренние стены также выполняются из кирпича. Прослужить такое капитальное строение может не одному поколению жильцов (известно, что дома, возводимые компанией "Квартал 32-33" на Ленинском проспекте, имеют гарантию 300 лет).

Более дешевая технология, когда из бетона отливаются внутренние стены, а внешние выкладываются из кирпича. На первый взгляд создается впечатление, что это кирпичный дом, но на самом деле конструкция уступает первому дому, по экологии в том числе. По словам знатоков, кирпича там гораздо меньше, чем в первом (внешне монолитном) доме.

Подобные дома в просторечьи также именуются «монолитно-кирпичными».

Иногда, чтобы сэкономить и предложить покупателям более доступное жилье, для формирования внутренних стен используется гипсокартон. Но жить в помещении с практически абсолютной акустикой мало кого прельщает, поэтому покупатели вынуждены самостоятельно возводить кирпичные стены.