Определение рыночной стоимости гаража

Таблица 11. Расчет рыночной арендной стоимости

Характеристики	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Дата оценки /предложения	Определяется	Текущий момент	Текущий момент	Текущий момент
Назначение объекта оценки	гараж	гараж	гараж	гараж
Местоположение	г. Кызыл, ул. Щетинкина- Кравченко, д.17.	г. Кызыл, ул. Красных Партизан, 5	г. Кызыл. ГК- 12	г. Кызыл, ул. Калинина, 100
Благоустройство	неполное	полное	полное	полное
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Ремонт	хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Величина арендной платы, руб./мес.	определяется	200,00	208,33	266,67
Поправки	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Поправка на местоположение, %		1,00	1,15	1,15
Скорректированная цена, руб.		200,00	239,58	306,67
Поправка на уторгование, %		0,95	0,95	0,95
Скорректированная цена, руб.		190,00	227,60	291,34
Поправка на дату продажи, %		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		190,00	227,60	291,34
Поправка на ремонт, %		1,0	1,0	1,0
Скорректированная цена, руб.		190,00	227,60	291,34
Поправка на функциональное использование, %		1	1	1
Скорректированная цена, руб.		190,00	227,60	291,34
Средневзвешенная величина арендной ставки 1 м.кв. (руб.мес.)	236,31

Пояснение корректировок

Корректировка на местоположение:

Оценщик вводит корректировку на местоположение исходя из анализа рынка арендных ставок нежилых помещений аналогичного назначения.

По данным агентств недвижимости г. Кызыла, разница в величине арендной ставки 1 кв.м. нежилых помещений составляет от 5 до 90 % в сторону понижения стоимости аренды помещений наиболее удаленных от центра города и от города. В данном отчете корректировка применена в размере 1,15%, так как аналоги расположены в микрорайоне 9 школы г. Кызыла.

Корректировка на скидку арендодателя (уторгование):

По анализу рынка аренды нежилой коммерческой недвижимости по данным агентства недвижимости г. Кызыла, разница между величиной арендной ставки предложения и

величиной арендной ставки по заключающемуся договору составляет от 3 до 7 %. Данная уступка в среднем составит 5%.

Поправка на дату продажи:

По данным риэлтерских компаний г. Кызыла, увеличение размера арендной ставки нежилых помещений составляет примерно 1% в месяц. В данном отчете корректировка не применялась.

Поправка на ремонт:

Методом парных продаж оценщик установил, что разница в величине арендной ставки в помещениях с улучшенным ремонтом по сравнению с простым, составляет, примерно, 30 % в сторону уменьшения. В данном отчете корректировка не применена, так как ремонт объекта оценки и аналогов одинаковы.

Поправка на функциональное использование:

В данном отчете корректировка не применена, так как аналоги как объект оценки гаражи.

Таким образом, рыночная величина арендной платы за 1 м² для нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Щетинкина- Кравченко, д.17. по состоянию на 28.11.2018 года составляет по состоянию на дату проведения оценки 236 (Двести тридцать шесть) рублей (без учета НДС) в месяц.

ПВД за год - потенциальный валовой доход объекта недвижимости за 12 мес.

Налог на имущество определен как 2,2% от стоимости восстановления, полученной в затратном подходе Управленческие расходы - управленческие расходы, которые в среднем составляют 25% от потенциально валового дохода.

ЧОД - чистый операционный доход.

ЧОД = ПВД - Коммунальные платежи - Налог на имущество - Управленческие расходы. Определение величины коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки величина коэффициента капитализации определяется с использованием метода кумулятивного построения.

Формула определения величины коэффициента капитализации методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

Кк = Нд + Нв (2), где Кк - коэффициент капитализации;

Нд - норма дохода;

Нв - норма возврата капитала.

А) Определение годовой нормы дохода на капитал

Для определения нормы дохода на капитал используется метод кумулятивного построения. Формула определения нормы дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

Нд = R0 + (3), где

Н д - норма дохода;

RO - базовая ставка отдачи на капитал;

R i- премия за риск по i-му фактору риска;

i - количество факторов риска

Определение базовой ставки отдачи на капитал

Для целей настоящей оценки базовая ставка отдачи на капитал принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам для юридических лиц 5,5% на 1,5 года (по справке Сберегательного банка РФ № 016/885 от 31.01.2013 г.)

Определение факторов риска, влияющих на вероятность получения дохода

Традиционными факторами риска, влияющими, на вероятность получения дохода являются следующие:

1. риск, обуславливаемый особенностями объекта оценки;

2. риск низкой ликвидности объекта оценки;

3. риск инвестиционного менеджмента, требуемого объектом оценки.

Определение премий за риск по каждому из факторов риска

Нами были определены следующие значения премий за риск по каждому из факторов риска:

1. риск, обуславливаемый особенностями объекта оценки для торгового помещения (R1=2%) - оцениваемое имущество, с учетом его конструктивных особенностей и текущего состояния, не имеет специфических особенностей и использование объектов недвижимости возможно перепрофилировать на другие виды деятельности, поэтому можно говорить о слабой силе влияния данного фактора на вероятность получения дохода, а величина надбавки за данный вид риска равна 2%;

2. риск низкой ликвидности объекта оценки (R2) - влияние данного фактора на вероятность получения дохода весьма существенно, так как оцениваемый объект относится к доходной недвижимости и величина надбавки за данный вид риска равна 1%.

3. риск инвестиционного менеджмента, требуемого объектом оценки (R3=2%) - оцениваемое имущество позволяет осуществлять торговую, производственную деятельность и не требует крупномасштабных дополнительных инвестиций, поэтому влияние данного фактора на вероятность получения дохода незначительно, а величина надбавки за данный вид риска равна 2%.

Таким образом, для целей настоящей оценки итоговое значение нормы дохода составит: H^=5,5+2+1+2=10,5%

Б) Определение нормы возврата капитала. Норма возврата капитала рассчитывалась по методу Ринга.

Нв=1/п.

где n - оставшийся срок экономической жизни.

Нв=1/82=1,22%.

Кк =10,5+1,22=11,7

Таблица 12. Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу

Наименование объекта	Нежилое пом-е
1. Площадь, потенциально сдаваемая в аренду, м2	20,2
2. Рыночная арендная плата руб. в мес.	4767,2
3. Потенциальный валовый доход руб./год	57206,4
4. Потери от недоиспользования и недополучения платежей % от ПВД	15
5. Действительный доход, руб./год	48625,44
6. Налог на имущество 2,2%	1069,76
7. Управление 10%	4862,54
8. Коммунальные платежи и содержание территории, 10%	4862,54
9. Чистый операционный доход	37830,59
10. Общая ставка капитализации, %	11,72
Стоимость, руб.	322786,62
Стоимость объекта оценки по доходному подходу, руб. округленно	323000,00

На основе проведённого анализа и указанных допущений оценщик считает, что стоимость оцениваемого объекта по доходному подходу составляет с учетом округления 323000 (Триста двадцать три тысячи) рублей (без учета НДС).

2.9 Определение рыночной стоимости затратного подхода

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимость замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Определение стоимости земельного участка в соответствии с наилучшим и наиболее эффективным использованием.

- Определение восстановительной стоимости.

- Определение общего накопленного износа.

Определение рыночной стоимости затратным методом как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости с учетом накопленного износа.

Определение размера физического износа нежилых помещений.

Физический износ определен с использованием нормативного метода расчета физического износа. Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Физический износ был рассчитан для здания в целом, методом срока жизни.

Для расчета износа была использована формула:

Ф физ = (ХВ/ФЖ)*100 Где:

ХВ - хронологический возраст (период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки).

ФЖ - физическая жизнь здания (период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям. Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания).

Таблица 13 Конструктивные элементы здания

Конструктивный элемент	Описание	Удельный вес	Цен. коэф	Уд.вес после цен.коэф.	Износа	Износ к строению
Фундамент	Бетонный	4	1	4	20	0,8
Стены и перегородки	Ж/бетонный	16	1	16	20	3,2
Перекрытия		11	1	11	20	2,2
Крыша	Мягкая кровля	15	1	15	16	2,4
Полы	Бетон	8	1	8	20	1,6
Проемы	Железные	12	1	12	15	1,8
Отделочные работы	Штукатурка	6	1	6	20	1,2
Внутренние Электротехнические устройства	Проводка скрытая	20	1	20	20	4,0
Прочие		8	1	8	10	0,8
Итого:		100		100		18,00

Физический.износ - 18%

Определение износа внешнего воздействия нежилых помещений.

Износ внешнего воздействия (или экономический) - это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленной либо экономическими, политическими, либо другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий экономический упадок района, в котором находится объект оценки; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; банкротства или неплатежеспособности владельца, прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Признаков внешнего износа по оцениваемому объекту не выявлено.

Определение функционального износа нежилых помещений.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре зданий, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д.

Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ не выявлен.

Оценка накопленного износа нежилых помещений.

Накопленный износ, определяется величиной денежных средств, на которую должна быть снижена восстановительная стоимость оцениваемого здания в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций.

Накопленный износ объекта оценки определяется по формуле:

Износ=[1-(1-износ физ.)*(1-износ функц.)*(1-износ внешн.возд.)]*100%

Таблица 14. Расчет стоимости здания по затратному подходу

№ п/п	Параметры	Стоимость объекта
1	Г руппа капитальности	I
2	Стоимость строительства 1 куб. м объема аналога в ценах 1969г, руб.
		17,1
3	Поправочный коэффициент на климатический район	1,08
4	Поправочный коэффициент на сейсмичность	1,03
5	Корректировка ПВС 1м3 69 (С69таб) при отличии объекта - аналога от объекта экспертизы (руб.)	1,0
6	Значение ПВС 1м3 69 (С69таб) объекта-аналога (руб.)	19,0
7	Объем здания куб.м.	72
9	Коэффициент пересчета от цен 69/1984 г	1,19
10	Коэффициент пересчета от цен 84/1991 г	1,6
11	Коэффициент пересчета от цен 91/2001 г	19,87
12	Коэффициент пересчета от цен 2001 года за 4 квартал 2016 г	7,65
13	Прибыль предпринимателя	1,14
14	Восстановительная стоимость руб.	451354
15	Корректировка на износ	18
16	Рыночная стоимость по затратному подходу	370110
17	Рыночная стоимость земельного участка	34000
18	Рыночная стоимость по затратному подходу с земельным участком	404110
19	Округленно, руб	404000



Таким образом, стоимость объектов оценки, по затратному подходу составляет округленно: 404000 ( четыреста четыре тысячи)



СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В основе всех существующих методик определения рыночной стоимости лежат три фундаментальных подхода к оценке:

- затратный,

- сравнительный (рыночный),

- доходный.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами РФ, трактуют указанные подходы следующим образом:

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемыми активами.

Выбор того или итого метода оценки связан как с особенностями процесса оценки (целью оценки, ее назначением и т.д.), так и с экономическими особенностями оцениваемого объекта.

По результатам расчета рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами объекта оценки, расположенного по адресу Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Щетинкина-Кравченко, д.17, получены следующие результаты:

Таблица 15. Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность и полнота информации	30	50	20
Допущения, принятые в расчетах	45	45	10
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	30	40	30
Способность учитывать конъюнктуру рынка	25	50	25
Способность учитывать размер, местоположение и доходность объекта	15	65	20
Итого	29	50	21
Подходы	Стоимость, полученная тремя подходами	Веса	Итоговая стоимость
Затратный	404000	0,29	395490
Сравнительный	421000	0,50
Доходный	323000	0,21
Округленно	395500

Чтобы найти удельный вес нужно все показатели сложить и разделить на количество показателей и перевести в проценты.

Затратный подход = (30 + 45 + 30 + 25 + 15) / 5 = 145 / 5 = 29 = 0,29%.

Сравнительный подход = (50 + 45 + 40 + 65 + 50) / 5 = 250 / 5 = 50 = 0,50%.

Доходный подход = (20 + 10 + 30 + 25 + 20) / = 105 / 5 = 21 = 0,21%.

Определение рыночной стоимости зависит от расчета стоимости подходов и удельного веса: по данным таблицы 13 определено, что удельный вес затратного подхода составил 0,29%; сравнительного подхода составил 0,50%; доходного подхода составил 0,21%.

По формуле высчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

V = ЗП * УВ+ СП * УВ + ДП * УВ (3.1)

V = 404000 * 0,29 + 421000 * 0,50 + 323000 * 0,21 = 395490 руб. (триста девяноста пять тысяч четыреста девяноста руб).



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.

Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход - 404000 руб.

Сравнительный подход - 421000 руб.

Доходный подход - 32300- руб.

Рыночная стоимость гаража, расположенной по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Щетинкина-Кравченко, д.17, составляет:

395500 руб. ( тристо девяноста пять тысяч пятьсот руб ).

Результатом оценки является итоговая рыночная стоимость объекта оценки.

Целью составления данного отчета является определение единой величины стоимости оцениваемых объектов на основе результатов, полученных при использовании всех целесообразных к применению в данном случае подходов. Расчеты производились сравнительным, затратным и доходным подходом, при согласовании результатов были использованы результаты всех трех подходов.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации;

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;

7. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО №5) от 04.07.2011 N 328 (ред. от 20.02.2017);

8. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (ФСО №6) от 07.11.2011 N 628;

9. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) от 25.09.2014 N 611;

10. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. -- 344 с.

11. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. - 1998;

12. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. -- 536 с.

13. Попова Л.В. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества: методы и практика. Изд-во «Дело и сервис», 2009. - 512 с.

14. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. -- С.-П., Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

15. Хамнаева Г.Г. Методические указания для выполнения курсовой работы по дисциплине «Оценка недвижимости». - Улан-Удэ: кафедра кадастра и права БГСХА, 2017. - 45 с.

16. https://yandex.ru/maps/11333/kyzyl/



ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ



ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Размещено на Allbest.ru

...