Оценка объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Оценка объектов недвижимости необходима для применения в оценочной практике показателей экономической эффективности инвестиционных проектов, что обусловлено целым рядом причин. Создается единое информационное пространство об объектах недвижимости. Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Оценщик должен оценить, насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости. Работа с данными, необходимыми для решения задач ведения оценочной деятельности различными подходами, использующими сведения о рынке недвижимости, является основой оценки недвижимо.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. недвижимость рынок стоимость жилой

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимостью, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Факторы объединенные в 4 группы, которые наиболее существенно влияют на стоимость недвижимого имущества:

· физические - природные и созданные человеком;

· социальные - тенденции изменения численности населения, его возрастного состава, стиля и уровня жизни, размера семьи, уровня образования, уровня преступности, взаимосвязей с окружающим миром;

· экономические - кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, тенденции изменения уровня дохода, занятости, цены, процентной ставки, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство;

· политические (административные) - зонирование, строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Цель курсовой работы - определение рыночной стоимости жилого дома, расположенного в Республике Тыва.

Задачи для достижения поставленной цели:

- на основе анализа данных об объекте недвижимости и других данных осуществить сбор, систематизацию и обработку информации;

- на основе оценочной деятельности осуществить описание и анализ объекта оценки;

- провести анализ местоположения объекта оценки;

- определить рыночную стоимость объекта затратным и сравнительным подходами;

- согласовать результаты и вывести заключение о рыночной стоимости объекта.



ГЛАВА 1. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Анализ местоположения объекта оценки

Рассматриваемый жилой дом и земельный участок расположена в Республике Тыва, в Кызылском районе, в пгт.Каа - Хем.

Каа-Хем -- посёлок городского типа (сумон), административный центр Кызылскогокожууна Республики Тыва.

История: недвижимость кадастровый стоимость земельный

Посёлок возник в 1978 году -- это один из самых молодых населённых пунктов республики. Своим возникновением он обязан бурному развитию Кызылской ТЭЦ, появлению Кызылской птицефабрики, рыб - завода, Каа-Хемскому угольному разрезу.

Географическое положение:

Расположен на реке Каа-Хем, непосредственно граничит с удалённой частью города Кызыла под одноимённым названием Кызыл, от которого его отделяет Кызылская ТЭЦ - самое крупное предприятие ТЭК республики. Через Каа-Хем проходит автодорога до Сарыг-Сепа.

Промышленность:

На территории посёлка была начата стройка самого крупного в республике комбината стройматериалов, прерванная в начале 1990-х гг. из-за развала экономики. В последние годы Каа - Хем быстро растёт в связи с близостью центра республики и более дешёвой само - застройке. За последние 4 года на восточной окраине выросли целые кварталы деревянной застройки с развитой инфраструктурой.

Таблица 1. Характеристика местоположения объекта

?????????????? ???????	???????? ???????
??????? ?????	????? ????? ?????????,
??????? ?????????????	???????????? ???.
??? ??????	??????
??????????? ????????	?????????????
??????	?????????? ????
?????	???. ???-???
?????	??. ??????????, ?. 17
????? ????????????? ?? ??????	?????????????
??????????? ????? ???????	27-219/17
???????????? ? ????????????????? ??????	???????
??????????????? ???????	??????? ?. ???-???,
????? ?? ?????? ?? ???????????? ??????????	22 ???
????? ?? ?????? ?? ?????? ??????????	11 ???
?????????? ?? ????????? ????????????? ??????????	360 ?
????????? ?????	?. ?????
?????????? ?? ?????????? ??????	100 ??
?????????? ?? ????????? ??????????????	35 ??
?????????? ?? ?/? ???????	-
????????? ?????????
???????? ????????????? ?????????	?????
???????? ??? ?????????	???????
???????? ?????????	???????????
??????? ?????????	????? 70%
????????? ?????????	???????????
?????????? ??????????????	??????????? ????????
??????? ?????????? ?????????	???? ????????
??????????????? ??????????	??????? ??????????
????????? ?????????? ?????	??????????????????
???????????? ? ??????????????	???????
??????? ????	???????
????????????? ????????	???????
????????? ??????????	???, ??????????? ???????, ?????????? ?????? ???????, ???????? ??????

Таблица 2. Земельный участок

????? ????????????? ?? ????????? ???????	?????????????
?????????????? ??? ?????????????	??? ????????????? ?????? ????
??????? ???????, ?2	873
????	?????
????????	?? ???????????????
?????	?????????????
??????????	?????? ?????
????????? ???????	??????????, ???????? ? ???????????, ??????? ???????
??????????????? ???????	-
???????????? ??????????? ???????	?????????????? ??????????
???????? ?????	? ??????????? ?????????.
????????? ?????	?????????????????: ??????? ??????? ? ?? ????????, ? ?????????? ?????
????????? ?????????? ????????????	????????????? ????



Оцениваемый земельный участок с домом находится приблизительно в середине поселка, в окружении жилой индивидуальной застройки. Категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ИЖС.

Участок расположен к западу от Кызыла Покрытие местной дороги - асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Ближайший город - Кызыл (около 20 км).

Рельеф рассматриваемого участка ровный, на участке растут небольшие декоративные деревья и кустарники, устроен газон, сделаны ландшафтные работы. Площадь участка -873 кв.м. Форма границ участка - прямоугольная.

По периметру участок огорожен забором (частично кирпичным, частично - металлическим). В темное время суток участок освещается светом уличных фонарей.

Некоторые дороги на территории пгт. асфальтированы. Жилые дома довольно сильно различаются по годам постройки, размеру и качеству. Инфраструктура пгт. Каа - Хем в основном, определяется инфраструктурой поселка (магазины, , кафе, поликлиника).

Пгт. имеет централизованную периметральную охрану.

Ближайшие поселки - Баян - Кол, Ээрбек, Шамбалыг.

В процессе осмотра земельного участка, а также изучения документации, чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на оцениваемый объект недвижимости, Оценщиком выявлено не было. В радиусе 1 км от участка нет промышленных зон или объектов, негативно влияющих на окружающую среду. Недалеко от участка находится горы (около 400 метров).

Рассматриваемая территория находится в ведении администрации пгт. Каа-Хем, Кызылского района, Республики Тыва.



1.2 Описание объекта оценки

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажный жилой дом из пенно - блоков, с мансардой, общей площадью 111,4 кв.м. Дом полностью завершен, внутренняя отделка есть, используется для проживания. На окнах установлены пластиковые стеклопакеты. Входная дверь -- металлическая.

Коммуникации подведены и функционируют: электричество -- центральное, водоснабжение -- колодец, отопление -- печь, канализация -- септик.

Планировка жилого дома соответствует плану БТИ. Назначение дома - жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания.

Описание технических характеристик дома было составлено на основании документов БТИ и данных визуального осмотра. Полученные сведения обобщены в следующей таблице:

Таблица 3. Описание объекта оценки

??????????	?????????????? ??????????
??? ??????	??????????? ?????????? ???
??? ?????????	2010
?????? ????????	7 ???
?????????????? (??????????) ?????????	1 006 407 ???.
??? ?????????? ???????????? ???????	-
???? ?????????? ?????????????? ???????	-
????????? ??????	????????? ????????????? ??????.
?????????? ??????	1
????? ???????, ?2	111,4
???????? ???????, ?2	97,3
???????????? ?????, ?3	273
??????? ?????????, ?2	136,7
??????????? ?????????	??????? (????? ????? 20%)
?????? ?????????????	III
?????????	????????
?????	??????????
??????????	??????????
?????? ????????	2,45
?????????????? ?????????	2 ????? ??? ???????? ?????, ????, ?????? ?????, ???????, ?????
??????	???????????????? ?????
??????? ?????????????	III
???????????? ??????	????????????????
?????????????? ????????	-
??????????? ???????, ???	6
??????????? ???? ??????, ???	100
?????????? ???? ???????????? ???????, ???	94
?????????
?????????? ? ??????	1 ????
???????	??????????
??????????? ??????????	???????
????	?? ?????
??? ?? ????	?? ????, ?? ?????
?????????? ?????????? ?????	-
?????????? ??????? ?????????
????? ???????	21,6 ?2, ??????? - ????????, ???????, ????? - ???? ???????????, ??? - ???????
????? ???????	16,9 ?2, ??????? - ???????, ????? - ???? ?????????, ??? - ????????
????? ???????	16,6 ?2, ??????? - ????????, ????? - ????, ??? -???????
?????	12,1 ?2, ??????? - ???????, ????? - ???? ???????, ??? - ???????
?????? ???????	-
??????	-
???????? ??? ???????	15,9 ?2 ??????? - ????????, ????? - ????, ??? - ????????
???????	14,2 ?2, ??????? - ???????, ????? - ????????, ??? - ????????
???????? ? ???????
??? ???????? ?????	???????????
??? ???????? ?????? ?? ?????	????????????
?????? ??????, ???.	12000
????? ???????? ? ????	12 ???????
?????? ???????? ?????	???????????
???????????? ??????? (?????), ? ??? ?????:	9100
?????? ?? ?????????, ???. ?? ???	3500
????? ?? ????? ?? ???, ???.	2600
????????? ??????	?? ???????????
??????????? ? ??????? ?????? ?? ?????, ???.	-
???????????? ?????? ?? ?????, ???.	3000
?????????? ??????????	-
???????? ?????????	-
??????? ?? ??????????	-
??????????? ????????????	????????????
?????? ??????? ?? ?????????	-
???? ??????	02.12.2016
??? ??????????? ?????????	????????
?????????	4 550 000 ???.
???? ???????????/???????
???? ???????????	4100000 ???.
???? ???????	4100000 ???.
??????? ???????	????????
??????? ??????????????	??????????? ????????
???? ??????? ???????	-
????? ?????	-
???? ?????????	-
????? ????????	-

Из таблицы видно, что объект оценки одноэтажный бревенчатый дом, построенный в 2010 году, площадью 111,4 м² строительным объемом 273 м³ с хорошим качеством внутренней отделки.

1.3 Техническое состояние объекта оценки

Оценка технического состояния необходимо для установления степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно - оцениваемых признаков со значениями или нормативными документами.

Оценка технического состояния проводится в следующих случаях:

- при возникновении необходимости проведения реконструкции объекта;

- перед проведением капитального ремонта объекта;

- перед покупкой объекта;

- при формировании объекта как залога;

- при необходимости фиксации технического состояния зданий;

- при возникновении страхового случая для оценки степени повреждения объекта;

- другие случаи, в которых необходимо установить категорию технического состояния объекта.

Первым условием проведения исследования технического состояния объекта должно быть точное и четкое определение его функционального назначения и функциональных параметров (коэффициент запаса, перегрузки, интенсивность использования).

Вторым условием проводится исследования природно-климатических параметров расположения объектов и их изменения в процессе технологический деятельности.

Обследования зданий должны включать следующие работы:

· обследование и анализ состояние оснований и фундаментов;

· обследования состояний несущих и ограждающих инструкций;

· исследование эксплуатационных средств и прогноз их изменения по условиям последующего объекта.

Таблица 4. Техническое состояние объекта оценки

???????????? ??????????????? ????????	???????? ????????? (????????, ??????????? ??? ???????, ??????? ? ??????)	???????? ?????? ?????????????? ????????? (??????????, ??????, ??????? ?????)
1. ?????????	????????	?????? ??????? ? ?????? ? ??? ??????
2. ???????? ??????????? ? ?????????? ?????	???????????	???????? ??????? ? ?????????? ? ??? ???????? ??????
3. ???????????	??????????	??????? ? ?????? ?????????? ?? ???????? ?????????????
4.??????????	?????????	??????????, ??????????	??????? ?????, ????????? ???????
	????????????	???????????	-
	??????????	??????????	????????? ??????
5. ??????	????????????? ?????	?????????? ????????? ????????? ?????? ? ?????????

1.4 Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективного использования объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимостью, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

- строительство нового объекта;

- проведение ремонта или реконструкции;

- продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны.

Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: оцениваемый жилой дом недавно построен по современному проекту и сейчас его снос нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: оцениваемый жилой дом построен сравнительно недавно и вполне пригоден для прямого использования, то есть для проживания людей. Физический износ дома незначителен, ремонт не требуется. Дом соответствует современным требованиям к качеству индивидуального жилья в данном районе, поэтому реконструкция дома также не требуется.

Продолжение текущего варианта использования: продолжение текущего варианта использования объекта оценки в качестве жилого дома представляется наиболее эффективным использованием в связи с тем, что спрос на жилые дома в данном районе очень высок. Рассматриваемый объект можно использовать в качестве жилья без сноса существующих улучшений и без изменения целевого назначения земельного участка. Это использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

1.5 Анализ рынка жилой недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а так же предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального варианта, динамики спроса маркетинговых исследований по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а так же прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем.

Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки.

Республика Тыва расположена в центральной части Азиатского материка между 49 45 - 53 46 Северной широты и 88 49 - 98 56 восточной долготы. На западе граничит с Республикой Алтай, на северо-западе и севере - с Красноярским краем и Республикой Хакасия, на северо-востоке - с Иркутской областью и Республикой Бурятия, на юге и востоке - с Монголией. В соответствии с разнообразием природных условий и естественных ресурсов, характером экономического развития и транспортных связей Туву можно разделить на 4 части: центральную, западную, южную и восточную. С позиции природных условий географическое положение республики выгодное. Она расположена на стыке сибирских таёжных и центрально-азиатских пустынно-степных ландшафтов - в широкой полосе гор и межгорных равнин. На территории Тувы формируется основной сток самой многоводной реки Сибири - могучего Енисея.

Лечебно-оздоровительные ресурсы:

- термальные азотные и кремнисто-сероводородные воды (курорт Уш-Белдир);

- углекислые термы (источник Чойган);

- сульфатные натриевые воды с содержанием свободного азота (Тарысские источники).

Географическое положение:

Республика Тыва входит в Сибирский федеральный округ. Расположена на юге Восточной Сибири в географическом центре Азии. Это горная страна с чередованием высоких хребтов (г.Монгун - Тайга - 3970 м) и глубоких котловин (Тувинская, Тоджинская).

Площадь - 170,5 тыс. кв.км. Столица - г. Кызыл, расстояние до Москвы -4668 км.

На юге проходит государственная граница с Монголией.

Основной вид транспорта - автомобильный. Кызыл - конечный пункт Усинского тракта (Абакан-Кызыл), в 415 км от железнодорожной станции Абакан. Есть небольшой аэропорт, речной порт.

Климат: резко - континентальный. Зима морозная безветренная, в котловинах малоснежная. Средняя температура января от -28 до -35°С градусов. Лето умеренно тёплое в горах и жаркое в котловинах - в июле +15 - +20°С. Осадков в котловинах выпадает 150 - 400 мм в год - здесь много солнечных дней и зимой и летом, в горных районах до 800 - 1000 мм в год. Ветры зимой слабые, поэтому отрицательная температура переносится легко.

Время: GMT + 7

Население: 311,2 тыс. чел., из них городское - 46%. Национальный состав - тувинцы, русские, хакасы и др.

Природные особенности:

Республика Тыва находится на стыке южно-сибирской тайги и монгольских степей, есть даже полупустыни. Степи (равнинные и горные) занимают до 40 % территории республики, леса до 50 %. Ландшафты Тывы первозданны, экзотичны, суровы, можно встретить торчащие из песка кости доисторических животных.

При слиянии Бий-Хема и Ка-Хема образуется великая сибирская река Енисей (Улуг-Хем). На горных реках много водопадов, порогов.

В Тыве производится разработка россыпных месторождений золота.

На территории Тывы располагаются два заповедника -Азас и Убсунурская котловина. Перспективны курорты Уш-Бельдир и Чедер.

Большинство рек принадлежит бассейну Улуг-Хема (Верхнего Енисея) и лишь реки юга относятся к бессточным впадинам Центральной Азии. Улуг-Хемобразован слиянием двух составляющих - Бии-Хема и Каа-Хема. Общая протяженность более 8 тысяч рек составляет около 7660 км, из них почти 92% приходится на бассейн реки Улуг-Хем.

Берёт начало на юго-западном склоне ВосточногоСаяна двумя ручьями и впадает в высокогорное озеро Кара-Балык. Площадь бассейна - 56000 кв.км., длина 560 км, впадает в р. Улуг-Хем. Её бассейн занимает всю Тоджинскую котловину. От озера до выхода в Тоджинскую котловину река носит горный характер, образуя несколько живописных порогов и водопадов. Один из них имеет высоту 11 м.

Каа-Хем ( площадь бассейна - 59849 кв.км, длина 680 км - левая составляющая реки Улуг-Хем. Она образована слиянием двух рек: Кызыл-Хем (площадь - 3454 кв.км, длина - 85 км и Балыктыг-Хем (площадь - 12252 кв.км). Первая начинается на территории Монголии и называется Шишхид-Гол. Вторая берёт начало с северных склонов нагорья Сенгтлен.

Улуг-Хем (Енисей, площадь бассейна - 16521 кв.км, длина 191 км - главная водная артерия Тувы. Образована слиянием рек Бий-Хем и Каа-Хем у г.Кызыла. Её бассейн занимает всю территорию Тувы.

Хемчик (площадь бассейна - 27315 кв.км, протяженность -323 км - самый крупный левый приток Улуг-Хема.

Тес-Хем (площадь бассейна - 29000 кв.км, длина - 770 км - одна из крупнейших рек бессточных бассейнов Центральной Азии.

Фауна Тувы разнообразна. Здесь по соседству живут северный олень и верблюд, тундровая куропатка и дрофа, бурый медведь и снежный барс, соболь, белка и другие пушные звери. Над бескрайними степями Тувы парит гордый орел, а над зеркалами озер стонет белокрылая чайка. На суровом высокогорье обитают удивительные животные -- сарлыки.

Фауна Тувы насчитывает 72 вида млекопитающих, 240 видов птиц и 7 видов пресмыкающихся. В водоемах Тувы обитает 18 видов рыб, среди которых: таймень, ленок, хариус, сиг, окунь, щука.

Исторические и культурные достопримечательности

Республика Тыва (в прошлом Тувинская Народная Республика) в состав РСФСР вошла в октябре 1944 г. в качестве автономной области. С декабря 1994 г. - Республика Тыва.

Кызыл основан в 1914 г. (в переводе с тувинского - красный). Здесь установлен обелиск «Центр Азии». В Тыве множество археологических памятников различных эпох.

Некоторые представители коренного населения до сих пор кочуют, живут в юртах. Интересны национальные праздники, обряды (в т.ч. шаманизм), тувинское горловое пение.

Республика Тыва относится к наименее экономически развитым регионам России, тем не менее, в последнее время наметились и положительные сдвиги, что удивительно в условиях всероссийской рецессии экономики. Рынок недвижимости как таковой есть в крупных городах таких как Кызыл и Ак- Довурак, в поселках же сделки с недвижимостью имеют разовый характер, рынок как таковой отсутствует. При подведении итогов 2015 года было подсчитано, что строители ввели в эксплуатацию 61 тысячу квадратных метров жилья, превысив ожидаемый показатель на 2 тысячи квадратных метров. В правительстве Республики отмечают, что за последние шесть лет количество возводимого жилья увеличилось на 55%. В правительстве Республики уверены, что 2017 год превысит предыдущие показатели, и рассчитывают закончить его с показателем в 66 тысяч квадратных метров жилья. Отмечается, что около трети всего возводимого жилья строится в столице Республики - городе Кызыл, на его долю пришлось 19 тысяч квадратных метров.

1.6 Кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания

сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Порядок определения кадастровой стоимости:

- территориальный субъект РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки участков земли, относящихся к его территории;

- территориальное управление Росреестра подготавливает список (перечень) земельных участков, которые подлежат обязательной кадастровой оценке. Согласно действующему законодательству все земельные участки, включенные в состав земель населенных пунктов, подразделяются на 17 видов разрешенного использования. В каждом населенном пункте они разделены на административно-территориальные единицы, в составе каждой их которых выделены соответствующие кадастровые кварталы;

- в списке земельных участков отражаются такие характеристики по каждому участку: его площадь, место расположения, наличие, характер и назначение строений, если они есть;

- Росреестр задействует оценочную организацию, которая рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости по каждому кадастровому кварталу и каждому виду разрешенного использования. Этот показатель рассчитывается на основе средней рыночной стоимости либо нормативной стоимости 1 м² земельного участка в том или ином квартале для определенного вида разрешенного использования;

- для утверждения результатов кадастровой оценки составляется соответствующий нормативный акт территориального субъекта РФ;

- после утверждения результатов они заносятся в систему кадастрового учета территориального управления Росреестра.

Расчет кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м² (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

Кадастровая стоимость за 1 квадратный метр земельного участка составляет 212 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 873+/-кв. м., на котором расположен жилой дом, составляет: 184 918 руб.



ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым, а конкурентным, на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Основные этапы недвижимости сравнительным подходом:

1 этап. Изучается состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2 этап. Собирается и проверяется информация по объектам - аналогам; анализирует собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектам.

3 этап. На выделенные различия в ценообразующий характеристиках сравниваемых объектах вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогах.

4 этап. Согласовываются скорректированные цены объектов - аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

- права собственности на недвижимость;

- условие финансирования;

- условия и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Классификация и суть поправок.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов и внесения корректировок на различие, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставим аналогам.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта - аналога или его единиц сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понимающий коэффициент (например, поправки на местоположение, износ, время продажи).

Стоимость поправки:

- денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта - аналогов на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта;

- денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта - аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта - аналога и оцениваемого объекта;

- расчеты внесения поправок.

Для расчета внесения поправок используются множество различных методов, среди которых можно выделить следующее:

Метод парных продаж - это продажа 2 объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположение), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Ограниченность применения данного метода объясняет сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и подборкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Составляет субъектное мнение о том, на сколько оцениваемый объект хорошо сопоставимого аналога.

Обозначим стоимости оценки объекта Х, а цену продажи сопоставимого аналога прием равной тогда:

Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%;

Экспертным методами расчета внесение поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Итоговое средневзвешенное значение стоимости 1м² =38 307 руб.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, составила: 38307 * 111,4 = 4 267 400 руб.

Итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом, составила 4 267 400 (четыре миллион двести шестьдесят семь четыреста) руб.

2.2 Определение стоимости объекта затратным подходом

Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход - это основной способ определения рыночной стоимости как движимого , так и недвижимого имущества.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе учета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки);

- учет износа (обесценивания) оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- «Принцип замещения».

Основные этапы применения затратного подхода:

- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

- оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

- расчет выявленных видов износа;

<...