Оценка объектов недвижимости

K_н - коэффициент учитывающих имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением;

K_м - коэффициент учитывающий местоположение;

K_в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

K_з - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

K_ндс - коэффициент, учитывающий НДС.

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта, для этого необходимо учитывать:

- единое функциональное значение;

- близость физических характеристик;

- сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов.

Порядок расчета затрат затратным подходам:

- расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта и получения полной стоимости замещения объекта;

- определение величины физического, функционального и внешнего износа здания;

- расчет стоимости здания, уменьшений на величину физического износа.

С_о = 38 307 * 111,4 * 1,1 * 1 * 0,95 * 14% * 18% = 5 998 830 руб.

38 307 * 111,4 * 1,1 * 1 * 0,95 = 4 459 433 руб.

4 459 433 * 14% = 624 321 руб.

(4 459 433 + 624 321) * 18% = 5 083 754 * 18% = 915 076 руб.

4 459 433 + 624321 + 915 076 = 5 998 830 руб.

Стоимость жилого дома, без учёта износа и кадастровой стоимости земельного участка, составила 5 998 800 (пять миллион девятьсот девяносто восемь восемьсот) руб.

Для расчета физического износа составляется таблица, в которую последовательно заносятся расчетные значения износа каждого конструктивного элемента, которые затем суммируются.

Как видим, величина физического износа объекта оценки, рассчитанная как средневзвешенная величина износа конструктивных элементов, составила 24,76%.

Стоимость замены конструктивных элементов (С_зук) принимается равной 47200 руб., так как инженерные коммуникации, смонтированные в момент ввода в эксплуатацию, требуют замены, т.е. не соответствуют современным требованиям. Тогда функциональный износ составит:

И_функц = С_зук / С_он * 100% (2.2)

И_функц = 47200 / 4 267 400 * 100% = 1,1%

где, С_ЗУК - стоимость замены конструктивных элементов, не отвечающих современным требованиям по функциональным характеристикам.

С_он - стоимость объекта недвижимости;

И_функц - функциональный износ.

И_сов = И_физ + И_функ (2.3)

где, И_сов - совокупный износ;

И_физ - физический износ.

И_сов = 24,76 + 1,1 =25,86%

5 998 830 - (5 998 830 * 25,86%) = 5 998 830 - 1 551 297 = 4 447 533 руб.

Стоимость жилого дома, без учёта кадастровой стоимости земельного участка, составила 4 447 533 рублей.

4 447 533 + 184 918 = 4 632 451 рублей

Итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная затратным подходом, составила 4 632 000 (четыре миллион шестьсот тридцать две тысяча) руб.

ГЛАВА 3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ИТОГОВАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использования подходов.

Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста - оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в здании на оценку.

Оценка объекта недвижимости не ограничивается одним подходом, а различные подходы, как правило, дают величины стоимости, существенно различающиеся между собой. Эти расхождение в полученных результатах являются следствием как объективных, так и субъективных причин.

Методы согласования стоимостных результатов оценки

Методика ранжированной оценки критериев стоимости. Данная методика предполагает определение удельного веса результатов оценки, полученных каждым методом, на основе их ранжирования критериям таких, как: способность учитывать цель оценки, способность учитывать конъюнктуру рынка, способность учитывать физические и экономические параметры объекта.

Метод распределения весовых коэффициентов. Расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям: достоверность информации; полнота информации; способность учитывать действительные намерения покупателей и продавца; способность учитывать конъюнктуру рынка; способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, допущение, принятых в расчетах.

Методика, разработанная компанией D&T.

В данном случае была принята методика компании D&T. Основу данной методики определения, удельного веса полученных результатов оценки, составляют ответы на вопросы последовательно, преобразуются в удельный вес подхода с использованием математического аппарата.

Согласование стоимостных результатов и расчет итоговой стоимости производится следующим образом:

Заполнение анкеты с присвоением использованным подходам соответствующих баллов.

На вопросы предлагаемой анкеты можно ответить:

- «Да» и присвоить фактору (+ 1) балл;

- «Нет» и присвоить фактору (- 1) балл;

- «Затрудняюсь ответить» и присвоить фактору 0 баллов.

Обработка полученной информации, а также расчет параметров согласования и удельного веса каждого стоимостного результата, полученных в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов.

Таблица 5. Согласование результатов оценки и расчет удельного веса стоимостных результатов оценки

Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки, определенная путем согласования стоимостных результатов, полученных методами сравнительных и затратных подходов, составляет 4 550 000 (четыре миллион пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью курсовой работы было определение рыночной стоимости жилой недвижимости в республике Тыва

Оцениваемый объект расположен в республике Тыва в пгт. Каа - Хем, который находится в непривлекательном районе с малой интенсивностью движения и средним уровнем шума на окраине Каа - Хем, по адресу: Республика Тыва, Кызылский район, пгт. Каа - Хем, ул. Фермерская, д. 17. В данном районе неплохая социальная инфраструктура. Рядом находится, предприятие бытового обслуживания - магазин смешанных товаров, продуктовый магазин, уличное освещение, тротуары.

Оцениваемый объект находится в жилой зоне разработанного, расчищенного земельного участка площадью 873 м² с транспортной доступность и доступными инженерными коммуникациями.

Жилой дом площадью 111,4 м² состоит из трёх жилых комнат, кухни, прихожей, раздельного санузла, построенный в 2010 году, фактический возраст этого дома 5 лет.

Техническое состояние объекта, такого как наружные и внутренние стены, полы деревянные, а фундамент бетонный. Окна пластиковые, двери входные металлические, есть колодец, электричество.

Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру получения наиболее достоверной информации о цене объекта на текущий момент, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов. В результате заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости.

В данной работе было проведено:

- описание объекта, то есть выявление достоинства и недостатков оцениваемого объекта;

- определение технического состояния объекта, применяемый для установления степени повреждения;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, т.е. использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования;

- анализ рынка недвижимости в Республике Тыва, пгт. Каа - Хем.

В процессе проведения оценки было применено два подхода:

- сравнительный подход;

- затратный подход.

Подходы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Основным, наиболее часто применяемым и наиболее точно отражающим рыночную стоимость недвижимости, является метод сравнения продаж.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - а налогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом -- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Он базируется на статистическом мониторинге и факторном анализе сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом, составила 4 267 400 (четыре миллион двести шестьдесят семь четыреста) рублей.

Затратный подход предусматривает оценку стоимости активов предприятия как целостного имущественного комплекса путем определения стоимости затрат, необходимых для воссоздания всех аналогичных активов, входящих в состав имущества предприятия за вычетом величины их физического, морального и экономического износа.

Стоимость объекта недвижимости, полученная затратным подходом, составила 4 632 000 (четыре миллион шестьсот тридцать две тысяча) рублей.

Перечисленные выше методики оценки объекта не используются изолированно, а взаимно дополняют друг друга. Далее результаты, полученные с помощью различных методик, согласовываются между собой для определения окончательного уровня стоимости объекта оценки.

Цель такого согласования - получение итоговой величины стоимости объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта - эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов, стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.

В итоге стоимость жилого дома составило 4 550 000 (четыре миллиона пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный Стандарт Оценки № 3, утвержденный приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2016.

2. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. (изменения внесены 10 января 2016).

3. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции, действующей на дату оценки.

4. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» за 2015-2016.

5. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости (Н.Е.Симионова - 2006) - Серия: Экономика и управление

6. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2014.

7. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2013.

8. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций. М.: Анкил, 2013.

9. Агранова И. В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Спб.: Питер, 2012.

10. Синянский И.А. Проектно-сметное дело. Учебник. М.: Академия, 2012.

11. Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» за 2015-2016.

12. Журнал «Оценка недвижимости»; № 1-10, 2016

13. Форум «Недвижимость в России» - www.realty.dmir.ru;

14. Анализ местоположения объекта оценки «Администрация муниципального района Республики Тыва пгт. Каа-Хем» http://kyzyl-kojuun.ru/index.php/rajon/administratsii-sumonov/pgt-kaa-khem

Размещено на Allbest.ru