Оценка объекта недвижимости (на примере квартиры поселка Лесной)

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра «Организация строительства и управление недвижимостью»

Курсовой проект

По дисциплине «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка объекта недвижимости квартира пос. Лесной»

Выполнил:

Ольшевская Д.В.

Минск 2018



Содержание

Введение

1. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки

2. Осмотр объекта оценки

3. Анализ местоположения объекта оценки

4. Обоснование итоговой стоимости объекта оценки

5. Основные предпосылки и ограничения

6. Анализ рынка недвижимости, аналогичного оцениваемой

7. Описание объекта недвижимости

8. Анализ наиболее эффективного использования

9. Выбор метода оценки

10. Расчет стоимости выбранными методами

11. Расчет коэффициента капитализации

12. Расчет первоначальной стоимости

13. Основание итоговой рыночной прибыли

Список используемой литературы

Приложение



Введение

Сопроводительное письмо

В соответствии с Договором на оказание услуг по оценке № 64 от 19.11.2018 года была произведен осмотр и оценка квартиры по адресу:

Республика Беларусь, Минская область, Минский район, п. Лесной, д. 34, кв. 14.

Цель оценки - определение рыночной стоимости вышеуказанного объекта для продажи.

При оценке мы исходили из предположения, что объект не заложен и не обременен договорными обязательствами.

Данное письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки. По результатам проведённой оценки по состоянию на дату осмотра рыночная стоимость объекта оценки составляет 118 755 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей. Всю информацию, использованную для проведения оценки, Вы можете найти в соответствующих разделах отчета. При возникновении каких либо вопросов просим Вас обращаться непосредственно к исполнителю.

Д.В.Буршакова

Сертификат оценки

Мы, нижеподписавшиеся, настоящим удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

- мы лично осмотрели объект оценки 20.11.2018г.;

- проведенное техническое обследование, сделанный анализ, высказываемые мнения и полученные выводы действительны в пределах оговоренных в данном отчете предпосылок и ограничений, и являются нашим непредвзятым профессиональным анализом, мнениями и выводами;

- мы не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- наше вознаграждение никаким образом не связано с полученной величиной стоимости, с достижением заранее оговоренного результата;

- ни одно лицо, кроме подписавших отчет, не оказывали профессионального содействия при оценке;

- приведенный анализ, мнения и выводы отраженные в отчете, на наш взгляд, соответствуют практике определения оценочной и рыночной стоимости в Республике Беларусь;

Исходя из приведенных в отчете фактов, анализа и расчетов, мы пришли к выводу, что по состоянию на дату осмотра в ценах на рыночную стоимость объекта оценки расположенного по адресу: Республика Беларусь, Минская область, Минский район, п. Лесной, д. 34, кв. 14. 118 755 (сто восемнадцать тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей.

Краткое содержание основных фактов и выводов

Таблица 1

Наименование показателей	Характеристика
Наименование объекта	Капитальное строение с инвентарным номером 600/Д-94270
Адрес объекта оценки	Республика Беларусь, Минская область, Минский район, п. Лесной, д. 34, кв. 14
Заказчик оценки	Адамович Елена Валильевна Проживающая по адресу: г. Минск, ул. Шугаева, д. 21 к. 2 кв. 100
Исполнитель оценки	Буршакова Д.В.
Основание для проведения независимой оценки	Договор оказания оценочных услуг № 64 от 19.11.2018
Правообладатель	Вертинский Анатолий Викторович
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Имущественные права на земельный участок	Право аренды
Дата осмотра	20.11.2018г.
Дата оценки	20.11.2018г.
Валюта оценки	Белорусские рубли, доллары
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для целей продажи на торгах
Вид определения стоимости	Рыночная стоимость в текущем исполнении
Метод оценки	Рыночный
Метод расчета стоимости	Затратный, доходный, сравнительный
Назначение объекта оценки	Жилое здание
Характер текущего использования объекта оценки	Жилое здание
Год постройки	2006
Общая площадь квартиры кв. м.	62,8
Общая площадь жилых помещений (квартир) жилого дома, кв.м.	4555,8
Официальный курс доллара США, установленный НБ Республики Беларусь на дату оценки по отношению к белорусскому рублю	2,0989
Официальный курс евро, установленный НБ Республики Беларусь на дату оценки по отношению к белорусскому рублю	2,4052
Итоговая стоимость объекта оценки: В белорусских рублях В долларах США	118 755 56 580
Затратным методом В белорусских рублях В долларах США	143 015 68 138
Доходным методом В белорусских рублях В долларах США	74 050 35280
Сравнительным методам В белорусских рублях В долларах США	133 868 63 870



1. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки

Дата проведения осмотра объекта оценки:

Осмотр объекта оценки проведен 20 ноября 2018г.

Дата оценки:

Оценка проводиться по состоянию 20 ноября 2018г.

Цены оценки:

Оценка производиться в текущих ценах на дату оценки.

Валюта оценки:

Определение стоимости объекта оценки производится в белорусских рублях, долларах США.

Цель оценки, вид определяемой стоимости:

Настоящая оценка проведена с целью определения рыночной стоимости объекта оценки для целей продажи на торгах и оценочной стоимости с целью обязательной переоценки.

Рыночная стоимость - стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

- стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

- стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

- объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

- продавец и покупатель имеют достаточно времени для выбора варианта совершения сделки;

- на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательств передать объект оценки, а на покупателя - кроме обязательств принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.

Оценочная стоимость определяется как произведение:

- остаточной, первоначальной (восстановительной) стоимости на коэффициенты изменения стоимости в соответствии с законодательством;

- остаточной стоимости объекта оценки на коэффициент изменения стоимости в соответствии с законодательством. При этом накопленный износ равен физическому износу. В случае отсутствия документов, необходимых для определения первоначальной стоимости объекта оценки остаточная стоимость объекта оценки может приниматься по остаточной стоимости объекта аналога.

Порядок проведения оценки:

Порядок проведения независимой оценки может включать следующие этапы:

а) заключение договора на оказание услуг по проведению независимой оценки (далее - договор);

составление задания на оценку;

б) сбор и анализ информации;

в) осмотр объекта оценки;

г) определение предпосылок и ограничений, с учетом которых производится независимая оценка;

д) анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки);

е) анализ местоположения объекта оценки;

ж) описание объекта оценки, имущественных прав на него и ограничений (обременений) прав в отношении него, при их наличии;

и) выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

к) определение стоимости выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;

л) обоснование результата независимой оценки;

м) составление и оформление отчета об оценке;

н) составление и оформление заключения об оценке.

Сбор и анализ информации

Сбор и анализ информации включают поиск информации по объектам-аналогам и получение исходных данных об объекте оценки от заказчика оценки, анализ информации.

Выбор состава, объема, источников информации, применяемой при оценке стоимости, осуществляется исходя из требований к исходной информации, условия обеспечения обоснованности результата независимой оценки.

Требования к информации можно разделить на две группы:

- требования к информации, предоставляемой заказчиком оценки;

- требования к информации, используемой при проведении оценки стоимости.

Полученная исходная информация и документы анализируются оценщиком, изучается состав и объем их предоставления, исследуется отраженный в документах уровень стоимости на соответствие уровню цен (стоимости) объектов-аналогов. Объем расчетов и их детализация зависят от исходной информации и документов, используемых для проведения оценки стоимости.

При анализе информации и предоставленных документов учитываются результаты осмотра объекта оценки на месте его расположения.

При проведении оценки стоимости оценщик не может использовать ин-формацию о событиях, произошедших с объектом оценки после даты оценки.

Ссылки на основные источники информации, используемой при проведении анализа и расчетов, отражаются в отчете об оценке.

2. Осмотр объекта оценки

На данном этапе произведен визуальный осмотр объекта оценки на месте его расположения и установлены фактические данные о его функциональном назначении, объемно-планировочных показателях, конструктивных характеристиках, внутренних инженерных системах, техническом состоянии и других сведений.

Определение предпосылок и ограничений

На данном этапе определены предпосылки и ограничения в зависимости от условий договора на проведение независимой оценки, исходной информации об объекте недвижимости, данных рынка недвижимости, экономической ситуации, выбранных методов расчета стоимости и других факторов, влияющих на определяемую стоимость.

Анализ рынка объектов-аналогов

При анализе рынка недвижимости исследуются тенденции изменения цен на рынке недвижимости, спроса и предложения на объекты-аналоги, цены сделок, цены предложений, условия продажи объектов недвижимости, условия финансирования, срок экспозиции, рыночные и договорные арендные ставки по объектам-аналогам, условия заключения договоров аренды, ставки аренды, установленные законодательством по объектам-аналогам, и др.

3. Анализ местоположения объекта оценки

На данном этапе проанализировано местоположение объекта оценки, окружение объекта оценки, транспортные связи, коммуникации, инфраструктура. недвижимость капитализация прибыль дисконтирование

Описание объекта оценки

При описании объекта оценки отражаются характеристики земельного участка и недвижимых улучшений.

Описание земельного участка включает его площадь, кадастровый номер, описание имущественных прав на него, ограничений (обременений) прав, форму участка и другие особенности.

Описание недвижимых улучшений включает:

- дату ввода в эксплуатацию;

- описание объемно-планировочных показателей, характеристик конструктивных элементов, видов работ, внутренних и наружных инженерных сетей и коммуникаций, оборудования и других улучшений, входящих в состав объекта оценки;

- описание технического состояния объекта оценки и его конструктивных элементов;

- другие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

На данном этапе выбраны и обосновано применение следующих методов оценки и методов расчета стоимости: затратный, доходный, сравнительный методы расчета.

В результате применения этих методов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

Расчет стоимости выбранными методами

На данном этапе произведен расчет стоимости объектов оценки рыночными методами оценки: затратным, доходным и сравнительным методами расчета стоимости.

4. Обоснование итоговой стоимости объекта оценки

На данном этапе определена и обоснована рыночная стоимость объекта оценки без округления.

Составление и оформление стандартного отчета об оценке

При обосновании итоговой стоимости объекта оценки учитываются:

- имущественные права, их ограничения;

- наличие сервитутов;

- финансовые и имущественные интересы.

В случае применения нескольких методов, указанных в рыночном методе оценки, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу своего коэффициента.

Составление и оформление стандартного отчета об оценке

Отчет составлен в соответствии с положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указам Президента Республики Беларусь от 13.10.2006г. №615 с изменением и дополнением, СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения», СТБ 52.3.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества».

Анализ данных, используемых для оценки

Для проведения оценки были предоставлены следующие исходные данные документы:

1. Копия технического паспорта на квартиру жилищного фонда Республики Беларусь от 13.10.2006г с приложениями.

Все представленные документы заверены уполномоченным лицом и скреплены печатью. При осмотре объекта не было выявлено несоответствия фактической планировки объекта оценки планам строения, планам земельного участка, приложенным к техническому паспорту.

5. Основные предпосылки и ограничения

В ходе работы над стандартным отчетом об оценке оценщиком определены следующие предпосылки и ограничения:

- стандартный отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене, равной стоимости, указанной в стандартном отчете;

- стандартный отчет об оценке достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;

- оценщик не несет ответственности за информацию, представленную заказчиком оценки, в том числе за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в стандартном отчете об оценке имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

- объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в стандартном отчете об оценке и настоящих предпосылках и ограничениях;

- оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и другое) по объекту оценки;

оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявления таковых;

- сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в стандартном отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для любой информации указывается источник;

- заказчик оценки, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать стандартный отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки;

- от оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;

- мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта оценки.



6. Анализ рынка недвижимости, аналогичного оцениваемой

Поселок Боровляны расположена в нескольких минутах езды от столицы. Рядом поселок Лесной, однако территориальные границы между двумя населенными пунктами довольно условны. Упоминая район, чаще говорят «Боровляны», подразумевая и Лесной.

Центральная часть Боровлян представляет типичную советскую застройку 60--80-х годов прошлого века с «вкраплениями» новостроек. Центр же местной жизни расположен вблизи областной больницы.

В Лесном идет активное строительство. На границе с ландшафтным заказником «Прилепский» возводят «Зеленый Бор».

В 2018г. утвержден «Генеральный план пос.Лесной и д.Боровляны Минского района (корректировка)» согласно которому предполагается. Согласно генерального плана поселок Лесной будет расширен за счет д.Боровляны. Планируется, что Боровлянами останется все, что слева от трассы от Очага до Зеленого Бора.

Возле детской больницы в сторону Лесковки планируется построить спорткомплекс. Рядом же развязка - кольцо трех дорог. Одна уже существующая по улице Минской, вторая - новая идущая между больниц: Госпиталем и Областной, и третья идущая на Лесковку и затем на Колодищи.

В Лесковке в генплане значатся - школа возле построенно детского сада, поликлиника, храм.

На выезде из Лесковки в сторону деревни Курганы планируется многоэтажная застройка, и также детский сад, школа и поликлиника.

Возле моста через Витебскую трассу планируется построить торговый центр, гостиничный комплекс и АЗС.

При сборе информации о ценах продаж недвижимости в п. Лесной за основу были приняты данные сайтов:

Были проанализированы цены предложений на продажу объектов жилой недвижимости и выявлены следующие закономерности: средняя цена предложений находиться в диапазоне 1098 долларов США на 1м2 без НДС.

Средняя арендная плата за 1 кв. м. жилой недвижимости составляет 6,5 долларов США, что в белорусских рублях на дату оценки составляет примерно 13,60 белорусских рублей.

Анализ месторасположения

Лесной -- поселок в Минском районе Минской области Белоруссии. Административный центр Боровлянского сельсовета. Расположен в 6 километрах от Минской кольцевой автодороги и в 14 километрах от центра города Минска.

На территории посёлка расположены:

- Минская областная детская клиническая больница;

- Минская областная клиническая больница;

- Республиканский научно-практический центр онкологии и медицинской радиологии им. Н. Н. Александрова;

- Республиканский клинический госпиталь инвалидов Великой Отечественной Войны имени П. М. Машерова;

- Республиканский научно-практический центр детской онкологии, гематологии и иммунологии.

Посёлок Лесной связан с Минском несколькими автобусными маршрутами, а также маршрутными такси. Кроме того, существует несколько междугородных рейсов в города Минской области. В основном это обусловлено наличием в посёлке нескольких медицинских учреждений, в том числе РНПЦ Онкологии.

Разворотное кольцо -- конечная остановка «Зеленый бор» (автобусы, маршрутные такси).

Разворотное кольцо -- остановка «Областная больница» (автобусы, маршрутные такси, пригородные автобусы и маршрутные такси в отдельные населенные пункты).

Разворотное кольцо -- остановка «Тубдиспансер» (автобусы, маршрутные такси).

Постоянное расширение сетей коммуникаций, инфраструктуры, дорог и транспортного сообщения послужило толчком для развития и соседней деревни Боровляны. С годами территориальные границы между двумя населёнными пунктами стали условными, и теперь оба населенных пункта часто воспринимаются как единый жилой массив под общим названием Боровляны.

В 2018 зарегистрировано 19371 человек.

Объект оценки расположен по адресу: п. Лесной, 34.

Квартал, в котором расположен объект, характеризуется средней плотностью застройки. В районе достаточно развита социальная инфраструктура, имеются учебные заведения, культурно-просветительские учреждения, предприятия торговли.

Во дворе дома находиться детская и спортивная площадка, Через дорогу расположен Сад «Перамоги», Республиканский клинический госпиталь инвалидов ВОВ имени П.М. Машерова, Минская областная клиная клиническая больница. На расстоянии 400 метров от объекта расположена остановка общественного транспорта. Также оцениваемый объект обеспечен инженерными коммуникациями как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, интернет, кабельное телевидение.

Местоположение объекта оценки характеризуется:

- удачным расположением;

- хорошей транспортной доступностью;

- развитой инженерной инфраструктурой;

- средней плотностью застройки;

- находиться в жилом районе.

7. Описание объекта недвижимости

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, общая площадь которой оставляет 62,8 квадратных метров. Техническое описание улучшений и конструктивных элементов улучшений представлена в таблице 2.

Таблица 2

Улучшения
Год постройки	2006
Основные конструктивные элементы	Конструктивное решение и материал
Стены наружные	Кирпичные
Стены внутренние	Кирпичные
Перегородки	Блочные, кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Полы	Бетонные, линолеумные, плиточные
Крыша	Рубероид
Проемы оконные	Деревянные стеклопакеты
Проемы дверные	Простые, деревянные, металлические
Система инженерного обеспечения
Отопление	Центральное
Электроснабжение	Скрытая проводка
Водопровод	Есть
Канализация	Есть
Горячее водоснабжение	Центральное
Газоснабжение	Есть
Телефон	Есть
Мусоропровод	Есть
Лифт	Есть

8. Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. При выполнении оценки необходимо учитывать:

- потенциал местоположения;

- юридическую допустимость;

- физическую осуществимость;

- максимальную эффективность;

законодательную разрешенность, финансовую целесообразность и максимальную эффективность.

Потенциал местоположения

Оценка с учетом местоположения участка учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оцениваемой экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение стоимости участка прямо пропорционально удалению от рынков сбыта продукции, транспортных сетей, качества дорог и других факторов через специальные коэффициенты, отражающие стоимость дополнительных транспортных издержек, складывающихся из-за сверх нормального удаления.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Физическая осуществимость.

Критерии физической осуществимости -- размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) -- влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность.

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении. Идентификация видов использования выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости -- земельного участка.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным.

Для анализа наиболее эффективного использования объекта использован метод прямой капитализации. Рыночная стоимость определяется по формуле:

V=NOI/R0

где NOI - годовой чистый операционный доход;

R0 - коэффициент капитализации

V= 4653/0,135= 34467 дол. США



Расчет приведен в таблице 3

Таблица 3

№ п/п	Наименование	Объект оценки
1	Вид использования	Жилое
2	Величина арендной ставки, дол. США	6,5
3	Площадь, м2	62,8
4	Потенциальный годовой операционный доход, дол. США	4898
5	Доля операционных расходов и потерь арендной платы	0,05
6	Операционные расходы, дол. США	245
7	Годовой чистый операционный доход, дол. США	4653
8	Коэффициент капитализации (условно)	0,135
9	Рыночная стоимость, дол. США	34467

9. Выбор метода оценки

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональным оценщиком применяться специальные методы оценки недвижимости.

Стоимость объектов оценки определяется с использованием следующих подходов:

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимы для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта.

Рыночный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все вышеуказанные подходы основаны на применении методов оценки недвижимости.

Метод капитализации доходов используется в том случае, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут сильно отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти заранее прогнозируемыми темпами.

Метод дисконтирования будущих доходов применяется, когда будущие доходы могут быть весьма точно определены, а также ожидается их существенное отличие от текущих по причине влияния самых различных факторов.

Величина накопленного совокупного износа в случае применения затратного подхода - понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Принимать во внимание износ объекта означает проводить так называемую корректировку стоимости вновь воспроизведенного, например, здания для определения стоимости оцениваемого объекта (может применяться при оценке ущерба того или иного имущества).

Восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки, а стоимости замещения , соответственно - издержками на создание так называемого объекта аналога.



10. Расчет стоимости выбранными методами

Расчет стоимости доходным методом.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтирования потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между владельцем недвижимости и покупателем.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- прямая капитализация доходов;

- дисконтированные денежные потоки.

Метод прямой капитализации - стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем её корректировки на риски.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется когда денежные потоки поступают неравномерно или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяться с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

Расчет чистого годового операционного дохода

Расчет годового чистого операционного дохода производиться в следующей последовательности:

- определяется годовой и потенциальный валовой доход;

- определяются годовые потери арендной платы;

- определяется годовой действительный валовой доход;

- определяются годовые операционные расходы;

- определяется годовой чистый операционный доход;

- определяется коэффициент операционных расходов и коэффициент чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (PGI)- максимальный доход, который способен приносить объект недвижимости. Состоит из:

- договорной арендной платы по занятой арендаторами площади;

- рыночной арендной платы по незанятой арендаторами площади, используется для занятых собственником площадей;

- скользящего дохода, который образуется за счет дополнительной оплаты арендаторами расходов, превышающих их значения установленные договором аренды;

- прочие доходы, получаемые за счет предоставления дополнительных услуг, не предусмотренных договором аренды и не связанных со сдачей площадей в аренду.

Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI = S x 12 x Ap

Где S - площадь застройки, м2;

12 - количество месяцев в году; Ар - арендная ставка (6,5 дол. США).

PGI = 62,8 x 12 x 6,5 =4898 дол. США

Потери арендной платы (V&L) - потери потенциального дохода за счет неполной сдачи в аренду площадей в объекте недвижимости, неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. В расчет величины незанятости площадей и неуплаты арендной платы приняты 10% от потенциального валового дохода.

V&L= PGI х 10%=4898х10%=490 дол. США

Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле:

EGI= PGI - V&L

EGI= 4898-490=4408 дол. США

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные доходы (ОЕ) включают в себя:

- постоянные расходы, которые не зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;

- переменны расходы, которые зависят от количества сданных в аренду площадей и объема предоставляемых услуг;

- расходы на замещение, необходимые для замены быстро изнашиваемых элементов.

Операционные расходы определяются по формуле:

OE=FE+VE+RR



Рассчитываем условно

OE=5% PGI = 0,05 х 4898=245 дол. США

Чистый операционный доход (NOI) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (OE) за год (за исключением амортизационных отчислений)

NOI = EGI - OE

NOI =4408-245=4163 дол. США

11. Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации, (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

,

Где, MNOI - коэффициент операционных расходов, отражает долю годовых операционных расходов в годовом действительном валовом доходе;

MEGI - коэффициент чистого операционного дохода, отражает долю годового чистого операционного дохода в годовом действительном валовом доходе;

- количество объектов аналогов.

MEGI = 8

MNOI = NOI / EGI =4163/4408=0,94

Ro = 0,94/8*1=0,118

Расчет стоимости объектов оценки методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в предположении, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными в долговременной перспективе.

Определение стоимости методом прямой капитализации определяется по формуле:

V = NOI / R

Где V - стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - общий коэффициент капитализации, %.

V = 4163/0,118 =35 280 долл. США,

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная доходным методом, на дату оценки 20.11.2018г. в текущих ценах составляет 35 280 (Тридцать пять тысяч двести восемьдесят) долларов США.

Расчет стоимости сравнительным методом

Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Расчет стоимости сравнительным методом оценки (методом сравнительного анализа продаж) производится в следующей последовательности:

- исследование рынка, анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

- определение единиц сравнения, в рамках данного отчета за единицу сравнения принята цена одного квадратного метра помещения;

- сравнение объекта оценки с объектами-аналогами, анализ конструктивных и объемно-планировочных решений, состояния объекта оценки и объектов аналогов;

- выбор элементов сравнения;

- выбор методов расчета стоимости;

- выбор метода расчета корректировок;

- расчет корректировок по элементам сравнения;

- корректировка цен (стоимости) объектов-аналогов;

- определение итоговой стоимости объекта оценки

При проведении оценки с использованием сравнительного метода, было проведено исследование рынка недвижимости п. Лесной с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях по продаже объектов, имеющих аналогичное назначение.

Элементы сравнения - это характеристика объекта оценки и объекта аналога, которые приводят к различиям в ценах и учитываться при определении стоимости объекта оценки.

К элементам сравнения относятся имущественные права, условия финансирования, состояния рынка, условия продажи, местоположение, физические и экономические характеристики и др. Сравнение по первым четырем элементам сравнения производятся в строгой последовательности, далее элементы сравнения могут идти в произвольном порядке.

Все корректировки выполняться относительно объекта оценки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет лучше показатели по сравнению с объектом-аналогом, то цена объекта-аналога увеличивается на величину корректировки. Если объект оценки по элементу сравнения имеет показатели по сравнению с объектом-аналогом хуже, таким образом, цена объекта-аналога уменьшается на величину корректировки.

При корректировке цен объектов-аналогов корректировки на имущественные права, условия финансирования, состояния рынка не вводились, т.к. состояние объектов-аналогов по этим элементам сравнения аналогичны состоянию объекта оценки.

Корректировка на условия сделки принята 5%, т.к. цена предложения практически всегда выше цены продажи.

Корректировка на завершенность сравнительного процесса рассчитывает настоящую стоимость недополученных доходов по формуле

PV=D*(1-1(1+i/12)n)/i*12

Где, D - месячный чистый операционный доход, равный рыночной арендной ставке;

i - средний коэффициент соотношения чистого операционного дохода к потенциальному валовому доходу и принимаемый 0,75;

n - количество месяцев недополученных доходов.

Объект оценки и все объекты-аналоги завершены строительством, поэтому корректировка на завершённость не делается.

Корректировка на площадь принята от до 5%.

Корректировка на тип объекта принята 5%.

Корректировка на качество отделки продиктована средней стоимостью затрачиваемых строительных материалов для обеспечения определенного уровня отделки и стоимости оплаты труда рабочих-строителей.

Корректировка на транспортную доступность и удобство парковки принята 5% в зависимости от качества элементов сравнения объектов-аналогов в сравнении с объектом оценки.

После проведения всех корректировок по каждому из объектов-аналогов были вычислены весовые коэффициенты, вычислена средневзвешенная цена 1 м2 оцениваемого объекта, а затем стоимость всего объекта оценки.

Результаты приведены в таблице 4,5.

Таблица 4

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
			№1	№2
1	2	3	4	5
1	Наименование объекта	Жилой дом	Жилой дом	Жилой дом
2	Местоположение	п. Лесной,34 кв.14	п. Лесной,34	п. Лесной,1 кв.
3	Этаж/этажность	4/9	5/9	2/5
4	Год постройки	2006	2006	2014
Объемно-планировочные показатели
5	Общая площадь	62,8	57,4	59,0
Основные конструктивные элемента
6	Фундаменты	Железобетонные	Железобетонные	Железобетонные
7	Стены наружные	Кирпичные	Кирпичные	Кирпичные
8	Стены внутренние	Кирпичные	Кирпичные	Кирпичные
9	Перегородки	Кирпичные	Кирпичные	Кирпичные
10	Перекрытия	Ж/б плиты	Ж/б плиты	Ж/б плиты
11	Крыша	Рубероид	Рубероид	Рубероид
12	Внутренняя отделка	Хорошая	Хорошая	Хорошая
13	Планировка	Стандартный проект	Стандартный проект	Стандартный проект
14	Балкон	2 лоджии	2 лоджии	1 лоджия
Инженерное оборудование
15	Отопление	Центральное	Центральное	Центральное
16	Электроснабжение	Скрытая проводка	Скрытая проводка	Скрытая проводка
17	Водопровод	Есть	Есть	Есть
18	Горячее водоснабжение	Центральное	Центральное	Центральное
19	Канализация	Есть	Есть	Есть
20	Газоснабжение	Есть	Есть	Есть
21	Вентиляция	Есть	Есть	Есть
22	Телефон	Есть	Есть	Есть
23	Мусоропровод	Есть	Есть	Есть
24	Сан/узел	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Дополнительные параметры
25	Полы
26	Ремонт	Хороший	Хороший	Хороший
27		Металлическая дверь, стеклопакеты, домофон, зеленая зона, спортивная площадка	Металлическая дверь, стеклопакеты, домофон, зеленая зона, спортивная площадка	Металлическая дверь, стеклопакеты, домофон, зеленая зона

Расчет стоимости сравнительным методом

Таблица 5

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
			№1	№2
1	2	3	4	5
1	Стоимость объекта, дол. США		62280	65785
2	Условия сделки	Продажа	Продажа	Продажа
	Корректировка на условия сделки, дол. США		0	0
	Скорректированная стоимость, дол. США		62280	65785
3	Общая площадь, м2	62,8	57,4	59,0
	Корректировка на общую площадь, 5% дол. США		3114	3289
	Скорректированная стоимость, дол. США		65394	69074
4	Планировка	Стандартный проект	Стандартный проект	Стандартный проект
	Корректировка на планировку, 2% дол. США		1319	1381
	Скорректированная стоимость, дол. США		64075	67693
5	Качество отделки	Хорошая	Хорошая	Удовлетворительная
	Корректировка на качество отделки, 5% дол. США		0	3385
	Скорректированная стоимость, дол. США		64075	64308
6	Балкон	2 лоджии	2 лоджии	1 лоджия
	Корректировка на количество лоджий, дол. США		0	643
	Скорректированная стоимость, дол. США		64075	63665
7	Сан/узел	Раздельный	Раздельный	Раздельный
	Корректировка на вид сан/узла, дол. США		0	0
	Скорректированная стоимость, дол. США		64075	63665
8	Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая
	Корректировка на транспортную доступность, дол. США		0	0
	Скорректированная стоимость, дол. США		64075	63665
9	Социальная инфраструктура	Развита	Развита	Развита
	Корректировка на социальную инфраструктуру дол. США		0	0
	Скорректированная стоимость, дол. США		64075	63665
10	Стоимость оцениваемого объекта, дол. США	63870
11	Стоимость оцениваемого объекта, бел. руб.	134057
12	Стоимость 1м2 оцениваемого объекта, дол. США	1017
13	Стоимость 1м2 оцениваемого объекта, бел. руб.	20135

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная сравнительным методом, на дату оценки 20.11.2018г в текущих ценах составляет 63870 (шестьдесят три тысячи восемьсот семьдесят) дол. США.

Расчет стоимости затратным методом

Затратный метод, основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа, или на разнице активов баланса и обязательств по пассивным балансам.

Затратный метод оценки применяется, а иногда является единственно возможным в следующих случаях:

- анализа наиболее эффективного использования земельного участка;

- экономического обоснования стоимости нового строительства;

- оценки стоимости специализированной недвижимости;

- невозможности использования других методов;

При реализации затратного метода оценки для оценки стоимости объектов недвижимости используются следующие методы расчета стоимости:

- сравнительной единицы;

- построения.

12. Расчет первоначальной стоимости

Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка с учетом имущественных прав на него, стоимости недвижимых улучшений, прибыли предпринимателя, косвенных затрат, внешнего удорожания за минусом накопленного износа. Метод построения, предполагает использование фактической сметной документации, дает наиболее достоверные результаты. Получение исходной ПСД по зданию, в котором расположен объект оценки, невозможно. Определение объемов выполненных строительно-монтажных работ путем фактического обмера помещений и составления укрупненных смет, либо использование данных сборников УПВС не позволяет в полной мере определить стоимость затрат, которые будут понесены при строительстве аналогичного объекта. В связи с этим при проведении оценки затратным методом используем метод расчета стоимости сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) 1 м2 общей площади, цены (стоимости) 1 м3 строительного объема и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки. При этом предполагается, что характеристики, технология строительства факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и др.) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

Если же объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость (объемно-планировочными показателями, фактическим состоянием и др.) необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.

В качестве объекта-аналога рассматриваем стоимость объекта №1 таблицы 4 т.к. данный объекта имеет ряд абсолютно идентичных характеристик. Расчет стоимости объектов недвижимости методом сравнительной единицы производится по формуле:

V = Vед Ч П

Где, V - стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;

Vед - единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

П - количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле:

,

Где, Vа - стоимость объекта недвижимости, выбранного в качестве объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

Па - количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

Для расчета единицы сравнения объекта-аналога, в качестве количественного показателя элемента сравнения объекта-аналога, выберем общую площадь объекта-аналога Па =57,4 м2

Va - 62280 дол. США

,

Для расчета единицы сравнения объекта-аналога, в качестве количественного показателя элемента сравнения объекта оценки, выберем общую площадь объекта-аналога Па =62,8 м2

Vед = 1085 дол. США

V = Vед Ч П = 1085 х 62,8 = 68138 дол. США

V =143015 руб.

Таким образом, первоначальная стоимость объекта оценки рассчитанная затратным методом по состо...