Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
• 1.1 Специфика земельного участка как объекта недвижимости
• 1.2 Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков
• 1.3 Правовое обеспечение оценки рыночной стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге
• Выводы
• 2. Оценка рыночной стоимости земельного участка
• 2.1 Общая характеристика объекта оценки
• 2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
• 2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода
• 2.4 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подхода
• 2.5 Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов
• Выводы
• Заключение
• Список используемой литературы

Введение

Данная работа посвящена рыночной оценке земельного участка, расположенного на территории населенного пункта.

Данная курсовая работа является достаточно актуальной, так как рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. И вместе с тем, возрастает востребованность независимой оценки стоимости, как объектов недвижимости, так и оценки рыночной стоимости земельных участков.

В статье 36 Конституции РФ указано, что «граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю» [1,c.14]. Земля, находящаяся в собственности признана товаром, соответственно товар имеет цену. Так и на землю должна быть сформирована цена на основании существующего спроса и выставляемых предложений. В условиях существующей рыночной экономики цена на землю имеет тенденцию к росту. Значимыми факторами являются стремительный рост городов, а вслед, за городом и растет и пригород. Таким образом, предложение рынка земли имеет свой предел.

Цель работы - проведение оценки рыночной стоимости земельного участка с точки зрения будущего специалиста по направлению подготовки Землеустройство и кадастры, с применением необходимых документов и специализированных источников информации и обоснованием подходов к оценке.

Задачами данной работы являются:

1. изучение теоретических основ оценки рыночной стоимости земельных участков;

2. описание оцениваемого объекта;

3. анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка;

4. оценка рыночной стоимости земельного участка на основе трех подходов к оценке;

5. согласование результатов оценки.

1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки [8].

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [2,с.8].

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией [9,с.45].

Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке [5].

Стоимость - экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи [9,с.32].

Цена - денежная форма проявления стоимости объекта в конкретных условиях спроса и предложения на него [5].

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ФЗ № 135) [8].

Субъектами оценочной деятельности (Оценщики) признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям Федерального закона №135-ФЗ [4].

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет [7].

1.1 Специфика земельного участка как объекта недвижимости

В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Согласно статье 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»[3].

Движимое имущество отличается возможностью его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связанно.

В Российской Федерации под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости.

В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п.2,ст.6 ЗК РФ) [2,с.8].

Земельный участок - часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документов государственной регистрации прав на землю [10,с.6]. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения - здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

На сегодняшний день действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество (внутренние улучшения) как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.

Таким образом, определение стоимости земли является сложным процессом, требующим специальных знаний, а также необходимо владеть наиболее полной информацией о земельном участке.

1.2 Основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков

рыночный стоимость земельный участок

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости [10,с.28].

Принципы оценки классифицируются по 4 категориям:

1) Принципы, связанные с рыночной средой:

- предложения и спроса: рыночная стоимость ЗУ складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей;

- изменения цены с течением времени (цена всегда поднимается);

- соответствие: оцениваемый земельный участок имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами недвижимости по использованию, по размеру при его минимальных затратах

- зависимость (стоимость ОН подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других ОН).

2) Принципы, связанные с землей и улучшениями:

- остаточная продуктивность: доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после того как оптимальным образом были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательские усилия;

- вклад: затраты направленные на создание дополнительных улучшений не всегда будут равны вкладу этих улучшений в рыночную стоимость;

- экономическое равновесие: улучшать до какого-то предела, чтобы плюсы не превратились в минусы;

- экономический размер: количество земли, которое необходимо для оптимальной ее застройки, в соответствии с требованиями рынка в данном месте и в данное время;

- возрастающая и уменьшающаяся отдача: по мере добавления ресурсов к факторам производства суммарная прибыль вначале увеличивается, а затем достигнув максимума начинает снижаться;

- экономическое разделение имущества: права на имущество следует соединять или разделять так, чтобы обеспечить максимальную отдачу на собственный капитал [10,с.30].

3) Принципы, основанные на представлениях пользователя:

- полезности: рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течении определенного периода времени;

- замещения: рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение земельного участка эквивалентной полезности;

- ожидания: величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения от него ренты [10,с.29].

4) Принцип наиболее эффективного использования (категория): согласно международным стандартам оценки для имущества принцип наиболее эффективного использования определяется как наиболее вероятное использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной и его использование будет:

- физически возможным;

- разумно оправданным;

- юридически законным;

- осуществимое с финансовой точки зрения.

Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с текущим использованием и при определении наиболее эффективного использования ЗУ необходимо учитывать следующие факторы:

1) целевое назначение и разрешенное использование;

2) преобладающие способы землепользования ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

3) ожидание изменений на рынке ЗУ;

4) существующее использование ЗУ.

Рассмотрим подробнее каждый из подходов и особенности используемых для оценки методов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Расчет стоимости земельного участка проводится соответствующими методами (рис.1.1).

рис.1.1. Подходы используемы для оценки рыночной стоимости ЗУ

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (незастроенных земельных участков).

Условие применения метода -- наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.; транспортная доступность; доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним).

Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Последовательность оценки:

1) Выбор основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка;

2) Определение цен продаж аналогов;

3) Определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов;

4) Определение корректировок цен аналогов;

5) Корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

6) Обоснование и расчет стоимости земельного участка, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

Метод выделения

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля).

Основным условием применения этого метода является: наличие информации о ценах сделок (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки.

Данный метод применяется для земельных участков, имеющих типовую застройку (дачные домики), земельные участки должны иметь одинаковы размер.

Последовательность оценки:

1) выбор основных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, включая земельный участок;

2) определение цен продаж или предложения ЕОН аналогичных оцениваемому земельному участку;

3) определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, оцениваемого по каждому из выбранных факторов;

4) определение корректировок цен аналогов;

5) корректировка цен каждого аналога;

6) обоснование и расчет рыночной стоимости ЕОН, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов;

7) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка;

8) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости ЕОН, стоимости замещения, стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка необходимо учитывать величину накопленного износа.

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

1) наличие информации о ценах сделок или предложения с аналогичными земельными участками;

2) наличие информации о наиболее вероятной доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости ЕОН;

3) соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективном использованию.

Последовательность оценки:

Пункты 1-6 как и в методе сравнения продаж;

7) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости ЕОН на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в рыночной стоимости недвижимости.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости ЕОН увеличивается.

Доходный подход

Применяется для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Данный подход основан на принципе ожидания. В рамках доходного подхода используется три метода.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения: возможность получения ренты от оцениваемого земельного участка.

Последовательность оценки:

1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для застроенных земельных участков или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход под сдачу в аренду.

Метод остатка для земли применяется как для оценки застроенных, так и для оценки незастроенных ЗУ.

Условия применения метода: возможность застройки оцениваемого ЗУ улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход.

Последовательность оценки:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

2) расчет общего чистого дохода от ЕОН на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования ОН;

3) расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства и замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

4) расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок как разности чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

5) расчет рыночной стоимости ЗУ, путем деления чистого дохода, приходящегося на ЗУ, на коэффициент капитализации доходов для земли.

Метод предполагаемого использования применяется для застроенных и незастроенных ЗУ.

Условия применения метода: возможность застройки земельного участка улучшениями, приносящими доход (для ЗУ с перспективой развития).

Последовательность оценки:

1) анализ наиболее эффективного варианта застройки или доходного использования земельного участка;

2) расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки для земельного участка;

3) прогнозирование доходов от использования застроенных земельных участков;

4) расчет издержек необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

5) оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов используются ставки дисконтирования, получаемы на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусмотреть учет рыночной стоимости продажи ОН в конце горизонта расчета арендных платежей.

Затратный подход

Практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с улучшениями (зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями).

Затратный подход показывает рыночную стоимость земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом износа. То есть данный подход основан на учете затрат, связанных с улучшениями земельного участка.

Затратный подход основан на принципе остатка. Он является единственным методом в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

В рамках затратного подхода используется два метода: метод выделения и метод остатка для земли.

1.3 Правовое обеспечение оценки рыночной стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге

Правовое обеспечение оценки стоимости земли включает рассмотрение следующих аспектов:

1) Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли и природных ресурсов.

2) Имущественные права на землю.

3) Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные параметры.

Законодательное регулирование

В РФ законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

- федеральные законы;

- постановления Правительства Российской Федерации;

- ведомственные нормативные акты;

- нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

3. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519.

2. Правила организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808.

3. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

4. Правила взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29 апреля 2002 г. № 278.

5. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

6. Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденное постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77.

Обязательные к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральные стандарты оценки:

- Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №297 [5].

- Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298 [6].

- Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)", утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №299 [7].

- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержден приказом Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение.

К таким документам относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов Российской Федерации относятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей.

В Санкт-Петербурге такими документами являются:

1) Закон от 05.12.2007 №608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 21 ноября 2007 года;

2) Постановление правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 г. N 1379 О мерах по реализации закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

Имущественные права на землю

1. Право собственности. Могут быть все формы собственности (за исключением ограничений для некоторых категорий земель). Объект права собственности на землю: земельный участок/земельная доля. Субъекты: государство, муниципальные образования, физические, юридические лица.

2 Право пожизненного наследуемого владения. Субъекты - землевладельцы, только физические лица. Содержание - владение, пользование, частично распоряжение в виде передачи по наследству. Объект - земельный участок государственной, муниципальной собственности. Данное право носит бессрочный характер.

3 Право постоянного бессрочного пользования. Объект - государственные или муниципальные земельные участки. Субъекты - землепользователи, подразделяющиеся на: если право возникло после 30.10.2001 г., то субъектами могут быть государственные и муниципальные юридические лица, если право возникло до названной ранее даты, то субъектами могут быть также физические лица и, до 01.07.2012 г.- также субъектами могли быть частные юридические лица.

4 Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Объект: земельный участок любой формы собственности. Субъект: для частного сервитута: физические и юридические лица. Содержание: некоторые виды правомочия пользования, например, проход, проезд, проложение коммуникаций, прогон скота, временное пребывание, и т.д.

5 Право ипотеки (залога недвижимости). Объект: частные земельные участки, государственные и муниципальные земельные участки - только в случае предоставления участка для многоквартирного жилищного строительства и создания соответствующей инфраструктуры. Субъект - залогодержатель, физические и юридические лица. Содержание - распоряжение заложенным земельным участком на торгах в случае невыполнения залогодателем основного обязательства.

Градостроительные ограничения в использовании земли

В Санкт-Петербурге оценочная деятельность регулируется таким документом как «Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга». ПЗЗ являются нормативно правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Уставом Санкт-Петерурга, Законами Санкт-Петербурга, в соответствии с положениями Генерального плана Санкт-Петербурга, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития Санкт-Петербурга, охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

Настоящие Правила устанавливают порядок регулирования землепользования и застройки территории Санкт-Петербурга, основанный на градостроительном зонировании, где представлены градостроительные регламенты, которые, в свою очередь, и указывают на ограничения в использовании земли, что оказывает влияние, например, на вид разрешенного использования земельного участка.

Выводы

В данном разделе были рассмотрены теоретические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, рассмотрены наиболее важные и существенные принципы формирования стоимости земли, изучено понятие земельного участка и его специфические особенности как объекта недвижимости.

Также, были рассмотрены основные принципы и подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка. Выбор конкретного подхода и, соответственно, метода оценки осуществляется исходя из особенностей конкретного объекта, рынка и состава сведений, содержащихся в предоставляемой информации. При наличии достаточного количества информации не обходимо применять три подхода. Невозможность использования одного из подходов обосновывается в отчете об оценке.

2. Оценка рыночной стоимости земельного участка

2.1 Общая характеристика объекта оценки

Оцениваемый объект представляет собой незастроенный земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Матросская улица, участок 27.

Согласно административно-территориальному делению города, оцениваемый объект расположен в Курортном районе Санкт-Петербурга. Глобальная схема расположения объекта оценки представлена ниже на рис.2.1.

рис.2.1 Глобальная схема расположения объекта оценки

Краткая характеристика Курортного района

Курортный район Санкт-Петербурга протянулся вдоль побережья Финского залива полосой, занимающей в ширину 6-8 км, длину - 45 км. Общая территория Курортного района составляет 26791,77 га, численность населения района по данным Петростата 67,9 тыс.чел.

В состав Курортного района входят города -- Сестрорецк, Зеленогорск, поселки -- Белоостров, Комарово, Солнечное, Смолячково, Серово, Песочный, Репино, Ушково, Молодежное.

Локальное местоположение и ближайшее окружение объекта

Оцениваемый объект расположен в городе Сестрорецке на территории, ограниченной Матросской ул., проектным продолжением Приозерной ул., перспективным проездом, проектным продолжением Грибной ул. Локальное местоположение объекта оценки представлено на рис.2.2.

рис.2.2 Схема местоположения объекта оценки

Ближайшее окружение месторасположения объекта оценки представлено незастроенными земельными участками, предоставленными для расположения на них индивидуальных жилых домов, дачными и садовыми домами, лесным массивом, а также многоквартирными жилыми домами, используемыми как апарт-отели.

Транспортная доступность

В целом транспортная доступность объекта оценки общественным транспортом характеризуется как неудовлетворительная: ближайшая станция метро Беговая находится примерно в часовой доступности. Подъезд к земельному участку возможен только на личном автомобильном транспорте, со стороны улицы Матросская. Но на данный момент подъезд как таковой отсутствует, так как территория не застроена.

Описание земельного участка

Земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Матросская улица, участок 27, имеет площадь 1507 кв.м. Площадь оцениваемого земельного участка определена на основании информации, предоставленной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга в составе Геоинформационной системы Санкт-Петербурга [11].

Участок застройки имеет форму прямоугольника. Рельеф ровный, без значительных перепадов высот.

Обеспеченность инженерной инфраструктурой: имеется возможность подключения инженерных коммуникаций, но на данный момент - не подключены.

На схеме (рис. 2.3) представлено расположение земельного участка и некоторые данные из РГИСа.

рис. 2.3 Схема расположения ЗУ

2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Правильный выбор варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющим на оценку стоимости объекта недвижимости.

Понятие «наиболее эффективного использования» определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий.

Факторы, которые стоит принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта (земельного участка) выделяются 4 основных критерия анализа.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству.

Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для участка способов использования. Иными словами под физической осуществимостью понимается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме, ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.

Использование рассматриваемого земельного участка определяется исходя из категории земель, на которой участок располагается. Согласно данным Публично кадастровой карты [12] оцениваемый земельный участок с кадастровым номером 78:38:0011501:3580, относится к категории «Земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «Для индивидуальной жилой застройки».

Так как текущее использование земельного участка не противоречит функциональному зонированию рассматриваемой территории согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга [13], то оно является правомочным.

Как представлено на рис. 2.4 оцениваемый объект расположен в зоне 1ЖД - зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения.

рис.2.4 Карта границ территориальных зон из Генерального плана Санкт-Петербурга

Таким образом, правомочным вариантом застройки рассматриваемого земельного участка является застройка участка жилым домом.

Учитывая следующие характеристик земельного участка:

- физические характеристики земельного участка: общая площадь 1507 кв.м; форма - прямоугольная; рельеф -ровный;

- местоположение: участок расположен преимущественно в зоне жилой застройки индивидуальными одноквартирными домами;

- доступность элементов инженерной инфраструктуры: возможность подключения к городским инженерным сетям,

- транспортная доступность не плохая, только для легкового автомобильного транспорта.

Таким образом, с точки зрения физической осуществимости возможен вариант застройки оцениваемого земельного участка индивидуальным жилым домом для постоянного проживания или коттеджем для временного пребывания и отдыха населения.

Принимая во внимание характеристики местоположения и его вид разрешенного использования, максимальный эффект от использования земельного участка будет достигаться за счет использования участка под застройку ИЖС.

2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями, и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями.

Условие применения метода -- наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки ( факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);

- транспортная доступность;

- инфраструктура.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Учитывая вышеизложенное, было решено применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки. Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка жилой недвижимости. Есть достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

При оценке объекта сравнительным подходом применили метод сравнения продаж. Для сравнения были выбраны 5 земельных участков аналогов, характеристики которых представлены в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Основные характеристики объектов аналогов

№	Адрес	S,	Кадастровый номер	Категория земель	ВРИ	Форма собственности	Дата продажи	Цена, млн.руб
1	СПб, Зеленогорск, 1-Торфяный переулок	1398	78:38:0022479:1247	Земли нас. пунктов	ИЖС	Частная собственность	19.08.18	6,2
2	СПб, г. Сестрорецк, 7-я линия, 15	1200	78:38:0011309:1	Земли нас. пунктов	ИЖС	Частная собственность	10.12.18	9,0
3	СПб, Зеленогорск, Средний проспект,10	1574	78:38:0022491:1059	Земли нас. пунктов	ИЖС	Частная собственность	14.01.19	12,3
4	СПб, г. Сестрорецк, ул. Старая, уч.29	1500	78:38:0011353:28	Земли нас. пунктов	ИЖС	Частная собственность	15.02.19	14
5	СПб, Зеленогорск, Деповская улица,10	1687	78:38:0022513:18	Земли нас. пунктов	ИЖС	Частная собственность	14.01.19	12,5

Значения поправки на время продажи (Пп) определяют, используя функцию сложного процента «накопленная сумма денежной единицы при ежемесячном начислении рассчитывается по формуле 2.1:

(2.1)

где И - уровень инфляции (в 2018 - 2019 году, около 4% на каждый месяц), доля; k - количество месяцев с даты продажи.

Корректировка на дату продажи (Кдп) определяется по формуле 2.2:

(2.2)

где ПСК - последнее значение скорректированной цены, руб.; Пп - значение поправки на время продажи, доля.

Таким образом, 1 месяц с даты продажи: Пп=1,04; 2 месяца с даты продажи: Пп=1,08; 6 месяцев с даты продажи: Пп-1,27.

Корректировка на местоположение (в зависимости от населенного пункта): был применен метод соотношения кадастровых стоимостей земли, который используется в условиях недостатка или отсутствия информации.

Данный метод предполагает использование соотношений кадастровой стоимости земель соответствующего разрешенного использования в месте расположения объекта оценки и объекта-аналога. Источником информации служит Постановление Правительства соответствующего муниципального образования о государственной кадастровой оценке соответствующей категории земель. Метод реализуется формулой 2.3:

К= ((КСоб/КСан) - 1)*100% , (2.3)

где К - корректировка на местоположение, %; КСоб - кадастровая стоимость 1 кв.м земли в месте расположения объекта оценки, руб.; Ксан - кадастровая стоимость 1 кв.м земли в месте расположения объекта-аналога, руб.[14,с.23].

Кадастровая стоимость в данном случае была взята с публичной кадастровой карты [12]. Расчёт корректировок на местоположение в зависимости от населенного пункта представлен в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Расчёт корректировок на местоположение

Наименование	Кадастровая стоимость в рублях за 1 кв.м	Расчёт корректировки	Корректировка, %
СПб, г. Сестрорецк (оцениваемый объект)	8 262 723,82/1507 = 5 482,90	-	-
СПб, г.Зеленогорск (аналог 1)	7 191 159,20/1398 = 5143,89	(5 482,90/5 828,02)-1 = -0,059	-6%
СПб, г.Сестрорецк (аналог 2)	Корректировка не требуется, так как объект аналог расположен в одном населенном пункте с оцениваемым объектом
СПб, г.Зеленогорск (аналог 3)	9 886 101,03/1574= =6 280,88	(5 482,90/5 828,02)-1 = -0,059	-6%
СПб, г.Сестрорецк (аналог 4)	Корректировка не требуется, так как объект аналог расположен в одном населенном пункте с оцениваемым объектом
СПб, г.Зеленогорск (аналог 5)	10 221 862,13/1687= =6 059,30	(5 482,90/5 828,02)-1 = -0,059	-6%

Ксан= (Ксан1+ Ксан3+ Ксан5)/3=5 482,90, так как 3 объекта аналога расположены в одном и том же городе.

Корректировка на масштабность (общую площадь): корректировка была рассчитана по методу Власова А.Д. Данный метод основан на соотношении коэффициента корректировки удельной стоимости оцениваемого земельного участка и коэффициента корректировки удельной стоимости участка-аналога.

Коэффициент корректировки удельной стоимости выражается степенной зависимостью и определяется по формуле (2.4):

Ks = 1,8359 * (2.4)

где Ks - коэффициент корректировки удельной стоимости земельного участка; S - площадь земельного участка, в сотках. Величина корректировки на площадь определяется по формуле (2.5):

Км = ((Ksоб/ Ksан)-1)*100% (2.5)

где Км - корректировка на масштаб (площадь) объекта; Ksоб - расчетное значение коэффициента корректировки удельной стоимости оцениваемого земельного участка; Ksан - расчетное значение коэффициента корректировки удельной стоимости аналог [14,с.27].

Расчет корректировка представлен в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Расчёт корректировки на масштабность

Наименование	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Площадь, кв.м.	1507	1398	1200	1574	1500	1687
Коэффициент корректировки (Ks)	0,983	0,990	1,003	0,980	0,984	0,974
Расчет Км	-
Корректировка на масштаб (Км),%	-	-0,6	-1,9	0,4	0	1,0

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций: корректировка была рассчитана по методу Власова А.Д. Метод предполагает использование табличного значения корректировок в зависимости от наличия либо отсутствия соответствующего вида коммуникаций [14,с.45]. В табл. 2.4 приведены размеры корректировок на наличие коммуникаций (по данным справочника корректировок), а в табл. 2.5 расчёт корректировки на наличие инженерных коммуникаций.

Таблица 2.4

Размер корректировка на наличие коммуникаций

Наименование коммуникаций	Рекомендованные значения корректировки,%
Электроснабжение	2-3
Водоснабжение	3-4
Газоснабжение	3-5
Канализация	3-5

Таблица 2.5

Рассчет корректировки на наличие инженерных коммуникаций

Наименование	Наличие коммуникаций	Поправка (корректировка),%	Расчет
Объект оценки	Отсутствуют коммуникации полностью	-
Аналог №1	Отсутствуют коммуникации полностью	0
Аналог №2	Присутствуют газоснабжение, электроснабжение	-6,5%	Сумма средних табличных значений:2,5+4%
Аналог №3	Есть электроснабжение	-2,5%	Среднее значение
Аналог №4	Есть все инженерные коммуникации	-14%	Сумма средних табличных значений
Аналог №5	Отсутствуют коммуникации полностью	0



Таким образом, получим средневзвешенное значение площади, рассматриваемого нами земельного участка равное 6500,64 руб/ и соответственно общую стоимость земельного участка по формуле 2.6:

руб. (2.6)

Корректировка на форму земельного участка:

Форма участка, т.е. количество и расположение поворотных точек, может определять предполагаемое использование, а значит оказывать влияние на цену объекта.

Участок неправильной формы, затрудняющий строительство объектов на территории (вытянутая форма, большое количество внутренних углов)

Участок правильной формы (как правило, близкий к квадрату или невытянутому прямоугольнику) В качестве эталонного значения определено состояние объекта в части данного фактора - «Участок правильной формы (как правило близкий к квадрату или невытянутому прямоугольнику)».

Из сборника корректировок была взята корректировка для земельных участков соответствующего вида разрешенного использования (для участков неправильной формы - 0,80, для участков правильной формы - 1,00) [15,с.23]. Следовательно, для земельных участков с неправильной формой корректировка будет составлять 20%.

Корректировка на ближайшее окружение: по данным недавних исследований, согласно мнению экспертов, земельные участки, от которых вблизи расположен лесной массив, дороже на 10%. А вблизи которых находится ветка ж/д пути дешевле на 12,3% [16].

2.4.Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе доходного подхода

Применяется для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Данный подход основан на принципе ожидания. В рамках доходного подхода используется три метода.

Поскольку оцениваемый земельный участок принадлежит землям населенного пункта, источником доходов может быть сдача в аренду улучшений, прогнозируемых на земельном участке. Наиболее емким будет метод капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Последовательность оценки:

1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для начала рассчитаем годовую ренту оцениваемого земельного участка. Определим среднюю арендную плату за земельный участок, который расположен в Курортном районе Санкт-Петербурга, на примере аналогов, взятых с рынка недвижимости данного района, которые представлены в табл. 2.6.

Таблица 2.6

Определение средней арендной платы за земельный участок для ИЖС в Курортном районе Санкт-Петербурга

№	Адрес	ВРИ	Площадь, сот.	Стоимость в месяц, руб.	Источник
1	Санкт-Петербург, Сестрорецк, п. Лисий Нос	ИЖС	10	10 000	https://tvoyadres.ru/leningradskaya-oblast/sestroretsk/nedvizhimost/zemelnye-uchastki/sdacha/5786456/
2	Санкт-Петербург, Сестрорецк, п. Белоостров	ИЖС	7	16 000	https://www.avito.ru/sankt-peterburg_sestroretsk/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._1323192061
3	Санкт-Петербург, Сестрорецк, проспект Муромцева	ИЖС	5	5 000	https://spb.move.ru/objects/sdaetsya_zemlya_pod_ijs_ploschadyu_5_sotok_sankt-peterburg _2268150210/
Средняя стоимость за сот, руб.	1428,57

Следовательно, земельная рента оцениваемого земельного участка 15 соток равна 21 428,57 руб./мес., т.е. 235 714,29 руб./год.

Далее определим величину коэффициента капитализации земельной ренты на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основным способом определения коэффициента капитализации являются: деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Рекомендуется рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный участок (табл.2.7).

Таблица 2.7

Определение коэффициента капитализации

№	Адрес	ВРИ	Площадь, сот.	Аренда в месяц,руб	Стоимость продажи,руб.
1	Санкт-Петербург, Сестрорецк, п. Лисий Нос	ИЖС	10	10 000	5 980 000
2	Санкт-Петербург, Сестрорецк, п. Белоостров	ИЖС	7	16 000	9 000 000
3	Санкт-Петербург, Сестрорецк, проспект Муромцева	ИЖС	5	5 000	3 200 000
Средний коэффициент капитализации	2%

Затем рассчитаем рыночную стоимость земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации по формуле:

(2.7)

2.5. Согласование результатов оценки, полученных на основе использования различных подходов

После определения рыночной стоимости земельного участка тремя подходами необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один из подходов считается базовым, другой считается базовым.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитываются значимость и применимость каждого из подходов к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для оценки информации, соответствие виду и характеру использования земельного участка.

Анализ оцениваемого объекта в данной работе основан на достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов оценки, поэтому удельный вес сравнительного подхода принимается равным 85%.

Оцениваемый объект может относиться к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточными. Поэтому удельный вес доходного подхода принимается равным 15%.

...