Экономическое обоснование стоимости земельных участков, выставляемых на торги

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Кадастры и кадастровая оценка земли»

НА ТЕМУ: «Экономическое обоснование стоимости земельных участков, выставляемых на торги»

Выполнила студентка

Рощупкина А.В.

группа 32-ЗИО-16

Проверил преподаватель

Данилова Е.В.

МОСКВА -2019

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Земельные конкурсы и аукционы

1.1 Порядок проведения конкурсов и аукционов

1.2 Правовое регулирование земельных конкурсов и аукционов

1.3 Методические рекомендации по оценке земельного участка

Глава 2. Земельные торги и аукционные в городе Нижневартовске

2.1 Развитие земельных отношений на территории городского округа город Нижневартовск

2.2 Экономическое обоснование стоимости земельных участков выставляемых на аукционы и торги в городе Нижневартовск

Заключение

Список источников и литературы

участок земельный аукцион



ВВЕДЕНИЕ

Суша является важнейшим условием для жизнедеятельности людей. Аграрные ресурсы параллельно эволюции цивилизации стали инструментом производства труда и местом обитания всех поколений людей. Почвенный покров - это общее место обитания всех живых видов. С помощью использования почвенных ресурсов жизнедеятельность человека вышла на новый качественный уровень и обрела развитие. В наши дни земля стала объектом экономического роста, став неотъемлемой частью современной промышленности и получения материальных благ человечества. Стал вопрос о рациональном использовании земли и ее назначении.

Вопрос, связанный с землей был актуальным в древние времена и в наши дни . Особенно эта тема актуальна для России, где общая площадь составляет 1,7 млдр. гектаров и является одним из самых огромных государств мира. Половину площади РФ занимают леса (около 50 %), также множество предприятий, промыщленных организаций, занятых сельскохозяйственным производством (38,6%). Стоит отметить ,что значительные площади занимают города, населенные пункты , земли промышленности ,транспорта, радиовещания, телевидения, оборонного и иного назначения.

Исходя из того, что мы имеем такие большие территории, нельзя обойтись без правовой базы для регулирования и рационального использования земель. Для обеспечения должного использования и охраны земель существует государственный кадастровый учет земель, принципы работы которого, прописаны в ФЗ « О государственном земельном кадастре» [4] .

Государственный кадастровый учет земли содержит полное описание и уникальные характеристики земельных участков в Едином государственном реестре. Описание объектов недвижимости помогает выделять категории земель для осуществления качественной, количественной и экономической оценки.

Оценка земли играет большую роль в разных сферах жизнедеятельности человека, необходима она сельскохозяйственным предприятиям в границах полей, производственных угодий, то есть внутрихозяйственных территориальных единиц. Земля имеет 3 вида собственности: частной, муниципальной и государственной. Получив право собственности можно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Владение дает право на обладание, как частью личного хозяйства , так и просто имения земельного участка в наличии .

Приобретения земельного участка может быть для коммерческих целей, строительства жилого помещения, покупать могут физические и юридические лица. Существуют конкурсы (торги, аукционы) в областной или районной администрации, через которые можно приобрести земельный участок.

Федеральный закон [5] регулирует приобретение, продажу, продажу право аренды земельного участка способом торгов (конкурсов и аукционов).

Обязательным условием для аренды земельного участка путем торгов, является наличие четких границ у данного участка. Предметом торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Торги (аукционы, конкурсы ) проводят на основании решения органа, который имеет права на распоряжение или заключение договора аренды земельного участка.

Исходную цену участка или размер арендной платы устанавливает оценщик, он составляет независимый отчет по оценке недвижимости сила которого заканчивается спустя шесть месяцев после составления.

В договоре аренды должны быть конкретно прописаны все условия аренды , либо покупки земельного участка . Должна быть полная информация о арендодателе, арендаторе (Ф.И.О.),паспортные данные , адрес фактического проживания - для физического лица. Для юридического лица указывается ИНН, ОГРН, паспортные данные, адрес проживания. Обычно арендодателем выступает департамент градостроительства и земельных отношений администрации города, в лице уполномоченного по этому вопросу, лицо.

Обязательно должна быть указана категория земли на которой находится участок, он должен быть чистым со стороны закона (не должен быть под арестом, залогом, являться предметом спора).

Правильно составленный и грамотно изученный договор покупки или аренды земельного участка, выставленный на торги является гарантом прозрачной сделки с последующими выгодами для каждой стороны.

Целью данной курсовой работы является экономическое обоснование стоимости земельных участков, выставленных на торги в государственной и муниципальной собственности в городе Нижневартовск.

В процессе выполнения курсовой работы приведены следующие задачи:

1)Изучение порядка проведения торгов, аукционов и конкурсов.

2)Анализ нормативно - правовых актов по проведению торгов и аукционов земельных участков.

3)Анализ факторов стоимости земельных участков выставляемых на торги и аукционы.

4)Определение особенностей приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности в частную собственность или в аренду на торгах (конкурсах, аукционах);

5)Рассмотрение нормативного регулирования проведения земельных торгов.

Объект - принципы и правила проведения торгов (аукционов, конкурсов) земельных участков в России.

Предмет - деятельность по осуществлению торгов (аукционов, конкурсов) в городе Нижневартовске.

Данная курсовая работа состоит из двух частей. В первой части курсовой работы рассмотрены принципы, правовая база проведение торгов, рекомендации по оценке земельного участка для выставления его на торги (конкурс, аукцион) изучена подробная информация по данной теме. Во второй опытно-экспериментальной части представлено проведение торгов и развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а так же экономическое обоснование земельного участка выставленного на торги.



1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ КОНКУРСЫ И АУКЦИОНЫ

1.1 Порядок проведения конкурсов и аукционов

Торги - это не что иное, как форма купли-продажи с тем лишь условием, что покупатель - победитель торгов определяется в силу более выгодного предложения: на аукционе о наиболее высокой цене, а на конкурсе, как правило, лучшие условия по обустройству земельного участка.

Аукционы и конкурсы могут быть закрытыми и открытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этих целей.

Настоящие Правила определяют порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги)

Торги проводятся в указанном в извещении о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

Аукцион, открытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

1) аукцион ведет аукционист;

2) аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, "шага аукциона" и порядка проведения аукциона.

"Шаг аукциона" устанавливается в размере от 1 до 5 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона;

2) участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы;

3) каждую последующую цену или размер арендной платы аукционист назначает путем увеличения текущей цены или размера арендной платы на "шаг аукциона". После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с "шагом аукциона";

4) при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену или размер арендной платы 3 раза.

Если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. Победителем аукциона признается тот участник аукциона, номер билета которого был назван аукционистом последним;

5) по завершении аукциона аукционист объявляет о продаже земельного участка или права на заключение договора его аренды, называет цену проданного земельного участка или размер арендной платы и номер билета победителя аукциона.

Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

1) организатор торгов принимает предложения от участников торгов, которые пожелали представить их непосредственно перед началом проведения торгов.

Организатор торгов разъясняет участникам торгов их право на представление других предложений непосредственно до начала проведения торгов. На торгах рассматривается предложение, которое участник торгов подал последним;

2) перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.

При вскрытии конвертов и оглашении предложений помимо участника торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации.

Предложения должны быть изложены на русском языке и подписаны участником торгов (его представителем). Цена или размер арендной платы указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены или размеры арендной платы, организатор торгов принимает во внимание цену или размер арендной платы, указанные прописью. Предложения, содержащие цену или размер арендной платы ниже начальных, не рассматриваются;

3) победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

При равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;

4) организатор торгов объявляет о принятом решении в месте и в день проведения торгов, а также письменно извещает в 5-дневный срок всех участников торгов о принятом решении.

1.2 Правовое регулирование земельных конкурсов и аукционов

Проведение земельных торгов регулируется ЗК РФ [2] торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса.

Правительство Российской Федерации принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов:

1) определяет место, дату и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;

2) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах; организует осмотр земельных участков на местности; проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами и др.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Решение об отказе в проведении торгов может быть принято организатором торгов в сроки, предусмотренные гражданским законодательством Российской Федерации, о чем он извещает участников торгов не позднее 5 дней со дня принятия решения и возвращает в 3-дневный срок внесенные ими задатки.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать сведения:

1) о форме торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;

2) о сроке принятия решения об отказе в проведении торгов;

3) о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные данные;

4) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;

5) о наименовании организатора торгов;

6) о начальной цена предмета торгов или начальном размере арендной платы, размере задатка и реквизитах счета для его перечисления и иные сведения.

Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность приобретения физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством). Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).

Порядок предоставления на торгах (аукционах) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован нормами статей ЗК РФ [1], постановления Правительства РФ [7]. Торги проводятся на основании решения органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, о проведении торгов продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков. Начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика (действует шесть месяцев).

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации (сайт органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком, периодическое издание (газета), в котором публикуются нормативные правовые акты не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения (форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы, срок принятия решения об отказе в проведении торгов, - предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные, начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона" (составляет не менее 5% от начальной цены), размер задатка (в размере не менее 20 % от начальной цены) и реквизиты счета для его перечисления, место, дата, время и порядок определения участников торгов и т.д.).

Извещение о проведении торгов по продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, или права на заключение договоров аренды таких участков публикуется в газете «Башкортостан» и размещается на официальном сайте Минземимущества РБ в сети Интернет по адресу [31], для целей жилищного строительства дополнительно на официальном сайте Правительства РФ [32].

Заявка, установленной формы, и опись представленных документов составляются в 2 экземплярах и представляются в срок указанный в извещении с приложением документов (копия паспорта, заверенные копии учредительных документов, оригинал документа об оплате задатка) (прил.А).

Организатор торгов рассматривает поступившие заявки и документы (не менее чем за пять дней до даты проведения торгов (подведения итогов торгов), и не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом уведомляет претендентов о признании или не признании участниками торгов.

Претендент не допускается к участию в торгах по следующим основаниям:

1) заявка подана лицом, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлены ограничения в приобретении в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) представлены не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы), или оформление указанных документов не соответствует законодательству Российской Федерации;

3) заявка подана лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

4) не подтверждено поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Победителем торгов открытых по составу участников и приему заявлений признается участник, предложивший наибольшую цену за участок или размер арендной платы.

Результаты торгов оформляются протоколом (прил.Б) в день проведения торгов, который является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Участникам торгов, которые не выиграли их, задатки возвращаются в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов. Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

1.3 Методические рекомендации по оценке земельного участка

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.

Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 16 видов разрешенного использования (прил.В).

В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 16 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

При этом если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

-его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

-размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земельё договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.

В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.

Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 (см.прил.В).

При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 16 предусмотренных видов разрешенного использования (см.прил.В) при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования «для жилищного строительства» ему установлен быть не может.

После принятия Правил землепользования и застройки, правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменились.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:

-субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;

-территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;

-привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования;

-результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

-после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Она изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения); исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования); с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка зависит :

-от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

-от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания);

-от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;

-от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

При определении наиболее эффективного использования земельного участка принимаются во внимание:

1) целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

2) преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

3) перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

4) ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

5) текущее использование земельного участка.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка. Следует избегать включения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с определением рыночной стоимости.

В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:

-описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

-описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

-фотографии земельного участка и его улучшений;

-характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

-установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.



2. ЗЕМЕЛЬНЫЕ ТОРГИ И АУКЦИОНЫ В РЕСПУБЛИКЕ БАШКОРТОСТАН

2.1 Особенности проведение конкурсов в Республике Башкортостан

В целях упорядочения правовых отношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам земельных участков, находящихся в муниципального собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению которыми возложены на органы местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, для целей индивидуального жилищного строительства, руководствуясь статьям Устава городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан решил[33]:

Предоставление земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства осуществляется в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность осуществляется путем проведения торгов.

Порядок предоставления земельных участков в собственность для целей индивидуального жилищного строительства гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, а также гражданам, имеющим ребенка-инвалида регулируется Порядком, однократного и бесплатного предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, и гражданам, имеющим ребенка-инвалида, утвержденным решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Предоставление земельного участка в аренду осуществляется путем проведения торгов или без проведения торгов в порядке, установленном ЗК РФ.

Документы на земельные участки, в отношении которых Комиссией принято решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка направляются в Управление по земельным ресурсам или организацию, с которой в установленном порядке заключен муниципальный контракт на организацию и проведение торгов для целей ИЖС, для дальнейшего оформления документации и проведения мероприятий, связанных с предоставлением земельных участков в собственность либо в аренду под индивидуальное жилищное строительство в соответствии с действующим законодательством.

Управление по земельным ресурсам или организация, с которой в установленном порядке заключен муниципальный контракт на организацию и проведение торгов для целей ИЖС обеспечивает предпродажную подготовку земельного участка, которая включает в себя постановку земельного участка на государственный кадастровый учет (в случае отсутствия такого учета), рыночную оценку земельного участка (права аренды)»

После принятия постановления главы Администрации о проведении торгов и утверждении условий продажи земельных участков в собственность или условий продажи права на заключение договора аренды земельных участков, пакет документов направляется в аукционную комиссию. Персональный состав и порядок работы аукционной комиссии утверждается главой Администрации.

Аукционная комиссия:

- инициирует проведение заседания аукционной комиссии с целью утверждения условий торгов и определения даты проведения торгов;

- готовит текст информационного сообщения о дате и условиях проведения предстоящих торгов (извещение о проведении аукциона).

Извещение о проведении аукциона размещается на сайте [32] не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона и опубликовывается в официальном печатном органе массовой информации, определенном главой Администрации. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Порядок проведения аукциона и оформления его результатов осуществляется в соответствии Земельным кодексом РФ [1].

После заключения договора аренды на земельный участок или договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка победитель торгов должен зарегистрировать соответствующий договор или право собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обратиться в Главархитектуру для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)»

2.2 Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан

На сегодняшний день на территории городского округа город Уфа РБ доля земель федеральной формы собственности составляет 2,8%.

Доля земель республиканской собственности составляет 2,8%.

Соответственно земли, на которых зарегистрировано право муниципальной собственности, составляют 2,6%.

Более половины территории составляют земли, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, - 55,6%.

Таким образом, земли, на которые право собственности на сегодня не разграничено, составляют 36,2%.

В рамках поставленных задач Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан осуществляет полномочия администратора доходов по шести кодам бюджетной классификации.

В текущем году по всем статьям доходов, администрируемых Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в консолидированный бюджет Республики Башкортостан плановое задание установлено в сумме 1 млрд. 410 млн. рублей (в том числе в бюджет городского округа город Уфа Республики Башкортостан 1 млрд. 276 млн. рублей). В 2014 году плановое задание составило 1 млрд. 15 млн. рублей (в том числе в бюджет городского округа город Уфа Республики Башкортостан 841 млн. рублей).

В целях осуществления контроля за поступлением доходов от арендной платы за землю в бюджеты разных уровней в Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан действует Комиссия по работе с арендаторами земельных участков, допустившими задолженность по арендной плате. Проведено 10 заседаний комиссий по 144 договорам аренды на общую сумму задолженности 111 млн. рублей (в том числе пени).

За 2013 год Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подготовлено и направлено в суд 118 исковых заявлений на предмет взыскания задолженности по договорам аренды земельных участков на общую сумму порядка 190 млн. рублей. В структурные подразделения Федеральной службы судебных приставов для возбуждения исполнительного производства направлено 78 исполнительных листов (взыскание) на сумму 83 млн. руб.

Общее количество договоров аренды земельных участков на сегодняшний день составило 15509 договоров на общую площадь 8184,86 га. Изменение общего количества действующих договоров может быть обусловлено следующими факторами:

-передача в собственность земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости;

-передача земельных участков в собственность по результатам торгов;

-передача договоров в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в рамках разграничения земель;

-инвентаризация базы договоров аренды;

-прекращение договоров аренды земельных участков, в том числе в связи со снятием (аннулированием) земельных участков с государственного кадастрового учета;

-прекращение договоров аренды земельных участков в связи с не освоением земельных участков, предоставленных под проектирование и строительство.

Управлением была проведена работа по формированию (обеспечению мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет) 1873 участков. Площадь одного земельного участка - от 10 до 15 соток, в зависимости от разбивки кварталов по проекту планировки территории и ландшафта местности.

Дополнительно в Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа РБ началась серьезная работа по созданию единой информационной базы данных по земельным участкам, расположенным в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан, которая будет аккумулировать сведения с уточнением собственников, землевладельцев, землепользователей, а также по земельным платежам за каждый участок. Реализация мероприятия позволит составить наиболее полную и актуальную картину по обозначенной территории, выявить неиспользуемые, заброшенные участки, а также уточнить, кто из собственников или пользователей платит за землю, а кто нет, оценить инвестиционные возможности столичных земель. Пустые земельные участки из числа тех, полномочия по распоряжению которыми возложены на органы местного самоуправления, впоследствии будут вовлечены в гражданско-правовой оборот, а именно: реализованы на торгах либо предоставлены для строительства необходимых в городе социальных объектов. Одну из ключевых функций при создании единой информационной базы данных играет муниципальный земельный контроль. Факт использования по целевому назначению участков землепользователями будет отслеживаться в постоянном режиме муниципальными инспекторами.

В рамках проведения земельного контроля в 2014 году состоялись 72 проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, по результатам которых по 64 земельным участкам было составлено 65 актов проверок - без выявленных нарушений; в отношении 7 юридических лиц составлены акты с выявленными нарушениями земельного законодательства и выписано 7 предписаний.

В текущем году проверено 2253 объекта земельной собственности. Основанием для выезда специалистов на место служит неявка граждан в Управление по земельным ресурсам Республики Башкортостан для проведения документарной проверки. По результатам проверенных территорий составлено всего 2253 акта проверки, из них с выявленными нарушениями 37 актов. В рамках исполнения вышеуказанного постановления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан направлено 4492 запроса о предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оценив ситуацию, сложившуюся в городе в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа РБ принято решение подойти комплексно к урегулированию возникших проблем, обозначен ряд ключевых направлений в работе, реализация которых возможна в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В том числе:

-обеспечение мероприятий по постановке земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома в существующей застройке, на государственный кадастровый учет;

-обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет;

-мероприятия, связанные с проведением судебной экспертизы результатов оценки рыночной стоимости земельных участков;

-мероприятия, связанные с проведением судебной технико-криминалистической экспертизы;

-информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков;

-подготовка, организация и проведение торгов;

-укрепление материальной технической базы в целях оптимизации осуществления функций Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

-повышение качества муниципальных услуг, оказываемых гражданам и организациям.

Финансовые средства на реализацию мероприятий Программы формируются из средств бюджета городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Объем финансирования Программы может уточняться при формировании бюджета городского округа город Уфа, бюджета Республики Башкортостан на очередной финансовый год и плановый период.

Оценка эффективности реализации мероприятий Программы осуществляется Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на основании расчета коэффициента освоения бюджетных средств и коэффициента оценки целевых индикаторов:

Э = (Кос + Кци) / 2, где

Кос - коэффициент освоения бюджетных средств;

Кци - коэффициент оценки целевых индикаторов.

Коэффициент освоения бюджетных средств рассчитывается по следующей формуле:

Кос = БСФ / БСЗ, где

БСФ - бюджетные средства, фактически израсходованные на реализацию мероприятий Программы;

БСЗ - бюджетные средства, запланированные на реализацию мероприятий Программы.

Коэффициент оценки целевых индикаторов рассчитывается по следующей формуле:

Кци = (ФЦИ1 / ЗЦИ1 + ... + ФЦИn / ЗЦИn ) / n, где

ФЦИ1...n - фактическое значение целевого индикатора;

ЗЦИ1..n - запланированное значение целевого индикатора;

n - количество целевых индикаторов.

Оценка целевых индикаторов Программы производится ежегодно в соответствии с их количественными показателями.

Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан составлен паспорт подпрограммы «Подготовка и проведение торгов по реализации земельных участков» Муниципальной программы «Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на 2014-2016

Подпрограмма называется "Подготовка и проведение торгов по реализации земельных участков" муниципальной программы "Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан" на 2014 - 2016 годы (далее - Подпрограмма).

Основанием для разработки Подпрограммы стали, следующие документы:

-Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";

-Закон Республики Башкортостан от 5 января 2004 года N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан";

-Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13 июля 2011 года N 3870 (в ред. от 09.09.2012) "Об утверждении Порядка разработки и реализации городских целевых программ";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21 ноября 2012 года N 11/23 "Об утверждении Положения об Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29 мая 2013 года N 18/3 "О работе Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по предупреждению и взысканию задолженности по арендной плате за пользование земельными участками".

Заказчиком Подпрограммы выступила Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Ответственный исполнителем программы назначено Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Мероприятия Подпрограммы включают:

1. Информирование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков.

2. Подготовка, организация и проведение торгов.

Цель реализации подпрограммы:

-создание эффективной системы использования земель для реализации социальных задач, городских инфраструктурных проектов в совокупности с увеличением доходов городского бюджета за счет земельных платежей;

-планирование расходов городского бюджета, связанных с оформлением и подготовкой земельных участков для реализации на торгах.

Для достижения поставленных целей Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан определены следующие задачи:

1. Подготовка к продаже прав на земельные участки неиспользуемые, неэффективно используемые.

2. Продажа прав на земельные участки свободных от прав третьих лиц, потенциально возможных к использованию.

3. Обеспечение прав граждан и юридических лиц по приобретению прав на земельные участки.

4. Создание эффективной системы использования земель.

5. Реализация эффективного управления и распоряжения земельными участками.

В качестве целевых индикаторов и показателей Подпрограммы должны стать доходы от продажи права аренды/собственности земельных участков.

Финансовые средства на реализацию Подпрограммы формируются из средств бюджета городского округа город Уфа. Общий объем финансирования Программы - 21000,0 тыс. руб., в том числе:

2014 год - 7000,0 тыс. руб.;

2015 год - 7000,0 тыс. руб.;

2016 год - 7000,0 тыс. руб.

Объем финансирования Подпрограммы подлежит корректировке с учетом возможностей бюджетов всех уровней.

Реализация мероприятий Подпрограммы позволит достичь следующих результатов - доходы от продажи права аренды/собственности земельных участков - 530 млн. руб.

Оперативное управление и контроль за реализацией Подпрограммы осуществляет Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Контроль за целевым использованием средств бюджета городского округа, направленных на реализацию Подпрограммы, осуществляется в соответствии с законодательством.

Ответственным исполнителем Подпрограммы "Подготовка и проведение торгов по реализации земельных участков" является Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ежегодно до 1 августа готовит и представляет:

-в Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заявку на финансирование из бюджета городского округа мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и плановый период;

-в Управление экономики Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обоснование объемов финансирования мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и последующие два года по всем направлениям расходования средств и источникам финансирования.

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан готовит и представляет в Управление экономики, Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан:

-отчет о ходе реализации Подпрограммы (ежеквартально в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом, нарастающим итогом с начала года);

-годовой отчет о реализации Подпрограммы с приложением аналитической записки и расчета показателей оценки эффективности Подпрограммы (до 15 января года, следующего за отчетным).

Перечень работ, выполняемых для Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сторонними организациями на платной основе, без использования которых невозможно осуществлять работу по организации и проведению торгов включает:

-информирование населения посредством СМИ. Ввиду отсутствия официального печатного органа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан публикации о проводимых торгах и информирование населения производятся в средствах массовой информации, выигравших конкурс на право размещения сообщений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

-работы по оценке градостроительной ситуации, нормативов, регламентов для размещения конкретного объекта, проведение расчетов, необходимых для объекта (снос, технологическое присоединение, параметры объекта);

-обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет;

-независимая оценка земельного участка;

-предпроектная проработка размещения объектов и планировка территории.

В ряде случаев требуется предпроектная проработка размещения объектов и планировка территории. Услуга также является платной.

Основные цели и задачи муниципальной программы «Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан» это получение полной и достоверной информации о землях и земельных участках, составляющих территорию городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

...