Экономическое обоснование стоимости земельных участков, выставляемых на торги

Создание эффективной системы использования земель для реализации социальных задач, городских инфраструктурных проектов в совокупности с увеличением доходов городского бюджета за счет земельных платежей.

Планирование расходов городского бюджета, связанных с оформлением и подготовкой земельных участков для реализации на торгах.

Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан составлен паспорт подпрограммы «Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет » Муниципальной программы «Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан» на 2014-2016

Подпрограмма называется "Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет" муниципальной программы "Развитие земельных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан" на 2014 - 2016 годы (далее - Подпрограмма).

Основание для разработки Подпрограммы:

-Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации";

-Закон Республики Башкортостан от 5 января 2004 года N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан";

-Постановление главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 13 июля 2011 года N 3870 (в ред. от 09.09.2012) "Об утверждении Порядка разработки и реализации городских целевых программ";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 21 ноября 2012 года N 11/23 "Об утверждении Положения об Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан";

-решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 29 мая 2013 года N 18/3 "О работе Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан по предупреждению и взысканию задолженности по арендной плате за пользование земельными участками".

Заказчик Подпрограммы выступила Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Ответственный исполнителем программы назначено Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Мероприятия Подпрограммы включают:

1. Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома в существующей застройке, на государственный кадастровый учет.

2. Обеспечение мероприятий по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет.

Цель реализации Подпрограммы:

получение полной и достоверной информации о землях и земельных участках, составляющих территорию городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Для достижения поставленных целей Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан определены следующие задачи:

1. Формирование массива информации о:

-землях и земельных участках, права на которые не оформлены или оформлены ненадлежащим образом;

-неиспользуемых, неэффективно используемых землях и земельных участках, а также землях и земельных участках, используемых не в соответствии с разрешенным использованием;

-свободных от прав третьих лиц землях и земельных участках, потенциально возможных к использованию.

2. Получение информации о расположенных на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан технически неучтенных земельных участках.

3. Выявление и устранение расхождений данных, полученных в результате инвентаризации территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, с информацией существующих информационных ресурсов и баз данных.

4. Анализ полученной информации с целью выработки управленческих решений по вовлечению в хозяйственный оборот неучтенных земельных участков и генерации дополнительных доходов.

Целевые индикаторы и показатели подпрограммы.

1. Доля многоквартирных домов, в отношении которых обеспечены мероприятия по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, % от общего количества домов.

2. Площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения, га;

в том числе:

земельных участков, предоставленных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, га.

3. Доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории городского округа, %.

Финансовые средства на реализацию Подпрограммы формируются из средств бюджета городского округа город Уфа. Общий объем финансирования Программы - 119538,0 тыс. руб., в том числе:

2014 год - 38846,0 тыс. руб.;

2015 год - 39846,0 тыс. руб.;

2016 год - 40846,0 тыс. руб.

Объем финансирования Подпрограммы подлежит корректировке с учетом возможностей бюджетов всех уровней.

Ожидаемые конечные результаты Подпрограммы и показатели ее социально-экономической эффективности.

Реализация мероприятий Подпрограммы позволит достичь следующих результатов:

-доля многоквартирных домов, в отношении которых обеспечены мероприятия по постановке земельных участков на государственный кадастровый учет, - не менее 37% от общего количества домов;

-площадь земельных участков, предоставленных для строительства в расчете на 10 тыс. человек населения, - всего - 3,69 га;

в том числе:

-земельных участков, предоставленных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, - 1,36 га;

-доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, в общей площади территории городского округа - 19,3%.

Контроль за реализацией Подпрограммы осуществляет Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Контроль за целевым использованием средств бюджета городского округа, направленных на реализацию Подпрограммы, осуществляется в соответствии с законодательством.

Ответственный исполнитель - Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан ежегодно до 1 августа готовит и представляет:

-в Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заявку на финансирование из бюджета городского округа мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и плановый период;

-в Управление экономики Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обоснование объемов финансирования мероприятий Подпрограммы на очередной финансовый год и последующие два года по всем направлениям расходования средств и источникам финансирования.

Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан готовит и представляет в Управление экономики, Финансовое управление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан:

-отчет о ходе реализации Подпрограммы (ежеквартально в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным периодом, нарастающим итогом с начала года);

-годовой отчет о реализации Подпрограммы с приложением аналитической записки и расчета показателей оценки эффективности Подпрограммы (до 15 января года, следующего за отчетным).

В настоящее время нельзя ответить на вопрос о том, сколько и какие земельные участки (незастроенные земельные участки, земельные участки для эксплуатации объектов недвижимости и т.п.) можно сформировать на землях, не охваченных кадастровым учетом, т.к. не на всю территорию города разработаны проекты межевания.

Эти и другие проблемы, которые необходимо решить для повышения качества управления земельными ресурсами города, проявляются при анализе ранее разрабатываемых отчетных балансов земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан и должны быть урегулированы при создании земельного баланса территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан.



2.3 Экономическое обоснование стоимости земельных участков выставляемых на аукционы и торги в Республике Башкортостан

Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России [31].

Единичная и кадастровая оценка стоимости земельных участков предполагает комплексное применение трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Представлены методы оценки земли в рамках каждого из подходов к оценке земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. На сравнительном подходе основаны методы: сравнения продаж, выделения, распределения. На доходном подходе основаны методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Определение стоимости городских земель проводится с учетом кадастровой и единичной оценки земельного участка по всем категориям и видам их использования независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация - это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, БТИ, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений - земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

1. сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

2. определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

3. классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

4. классификация земель по функциональному использованию;(прил.)

5. классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

6. оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

7. определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

8. сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ [4], выделяются следующие основные зоны:

1. жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами, домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;

2. общественно-деловая зона, на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;

3. производственная зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

4. зона инженерной и транспортной инфраструктуры, на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;

5. сельскохозяйственная зона, занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;

6. рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;

7. прочие зоны, объединяющие другие категории и виды использования земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны. Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;

малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей);

многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);

многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

1. естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

2. границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

3. улицы, площади, проезды;

4. границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

5. границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

-по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

-по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Цена данного участка выставленная на аукцион составляет 10 712 000 (десять миллионов семьсот двенадцать тысяч) рублей 00 коп.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков, наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона - часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

-близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

-территориальное единство расположения микрозон;

-общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов.

Например, для жилой и общественно-деловой зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5) состояние окружающей среды, санитарные условия;

6) инженерно-геологические условия строительства;

7) рекреационная ценность территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1) уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2) условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3) градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки, обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

-создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

-формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

-уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

-установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

-определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

-определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

-обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

-информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

-создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта - это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно- количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города. Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

В качестве объекта исследований выступает земельный участок расположенный по адресу: юго-восточнее здания № 65 по ул. Рихарда Зорге в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, кадастровый номер: 02:55:020115:36 (прил.Д). Предметом исследований является оценка рыночной стоимости земельного участка.

Земельный участок имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Оцениваемый земельный участок характеризуется как незастроенный.

Основные показатели земельного участка: площадь 2498 кв.м; категория земель - общественно-деловая зона; разрешенное использование - для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра; границы земельного участка указаны (прил.Д); земельный участок обременен договором аренды сроком действия до 17.01.2017 года (арендатор имеет преимущественное право покупки).

Недалеко от земельного участка находится строящиеся жилые дома, административные здания, медицинское учреждение, санаторий-профилакторий. Привлекательность земельных участков в данном районе обусловлена, прежде всего, транспортной доступностью участков, которая объясняется следующими преимуществами - наличием асфальтированной дороги с достаточно высокой пропускной способностью.

Заключение о наилучшем использовании земельного участка предусматривает оценку, основанную на результатах анализа экономического состояния предприятия и ситуации на рынке. Понятие «наилучшего и оптимального использования» определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей, причем, непременно важны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу, которая должна быть увязана с задачами развития общества.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: потенциал местоположения (транспортная доступность, наличие подъездных путей); допустимость с точки зрения законодательства; физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке; технологическая обоснованность - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка; финансовая целесообразность; максимальная эффективность (максимизация чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта).

Проведенный сравнительный анализ с учетом указанных выше критериев, показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования данного объекта является его использование в качестве земельного участка для проектирования и строительства физкультурно-оздоровительного центра. Это обусловлено действием следующих факторов:

-технологическая обоснованность.

-финансовая оправданность. В данном случае у Администрации городского округа город Уфа существует необходимость использования земельного участка для проектирования и строительства спортивного сооружения;

-максимальная эффективность.

Начальная стоимость земельного участка выставляемого на конкурс составляет 3 210 000 тыс. руб. Поскольку, общая площадь используемой части участка составляет 2498 кв.м., на территории которого ничего не располагается.

В данном случае возможны следующие рекомендации, способствующие более полному и эффективному использованию данной территории:

1) выделение части земельного участка без ущерба для эксплуатации зданий и сооружений в самостоятельный участок для продажи его но рыночной стоимости;

2) выделение части земельного участка под строительство физкультурно-оздоровительного центра.

Строительство физкультурно-оздоровительного центра для предприятия будет целесообразным, земельный участок принесет предприятию дополнительный доход и за определенный период времени окупит затраты на строительство физкультурно-оздоровительного центра. В ближайшее время целесообразней рассматривать вариант строительства физкультурно-оздоровительного центра на неиспользуемой части земельного участка с целью сдачи данной территории в аренду.

Возврат вложенных средств будет осуществляться за счет сдачи в аренду неиспользуемой части земельного участка.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В приведенной выпускной квалификационной работе был произведен анализ экономического обоснования земельного участка выставленного на конкурсы и аукционы. Были выполнены следующие задачи:

1) Изучение порядка проведения конкурсов и аукционов.

2) Анализ нормативно - правовых актов по проведению торгов и аукционов земельных участков.

3) Анализ факторов стоимости земельных участков выставляемых на торги и аукционы.

4) Определение особенностей приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности в частную собственность или в аренду на торгах (конкурсах, аукционах);

5) Рассмотрение нормативного регулирования проведения земельных торгов.

Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. Исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства, Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.

Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты покупателя на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.

Все действия по отношению к земле (земельным участкам) должны соответствовать требованиям, указанным в данной работе.

Земельные отношения, так же могут регулироваться указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Земельному Кодексу, федеральным законам.

Проанализировав теоретическую и практическую часть, можно сделать вывод, что в настоящее время очень активно развиваются земельные конкурсы и торги. Они представляют огромные возможности для анализа и планирования, и регулярного обновления информации по земельным участкам.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) (25 октября 2001 г.)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (действующая редакция от 06.04.2015)

3. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004),(действующая редакция от 31.12.2014 г.)

4. Федеральным законом от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"

5. Федеральным Законом № 136-ФЗ от 25.01.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

6. Земельное право. Учебник / Под редакцией С.А.Боголюбова .-М.:ООО "ТК Велби",2002.-400 с.

7. Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

8. Земельное право:учебник / Под редакцией Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева .-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.-720 с.

9. Земельное право России. Учебник по специальности "Правоведение"/ Под редакцией В.В.Петрова .М.,1997.-300 с.

10. Чубуков Г.В., Волкова Н.А. Земельное право. Юнита №1, 2. Рекомендовано УМО по классическому университетскому образованию. Издание первое - М., СГУ, 2003 г.-150 с.

11. Артамонов В.А., Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: Юнити, 2015г. - 591с.

12. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости. - СПб.:АНО "ИПЭВ", 2012г. - 472с.

13. Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Оценка недвижимости.- М.: КноРус, 2010г. - 752с.

14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2010г. - 344с.

15. Коростелев С.П. Кадастровая оценка недвижимости. - СПб.: Маросейка, 2010г. - 356с.

16. Косорукова И.В. Оценка стоимости имущества. - М.:МФПА, 2012г. - 736с.

17. Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости. - М.: КноРус, 2015г. - 312с.

18. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. - М.: Омега -Л, 2014г. - 269с.

19. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

20. Консультант плюс[Электронный ресурс]-URL: http://www.consultant.ru/

21. Федеральный Закон №191-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Градостроительного Кодекса РФ"

22. Дополнительные ресурсы Башкортостана [Электронный ресурс] -URL: http://www.bashstat.ru

23. Рынок жилья [Электронный ресурс] - URL: http://www.bn.ru

24. Информационно - правовой портал [Электронный ресурс] - URL: http://www.garant.ru

25. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] -URL: http://www.gks.ru

26. Индикаторы рынка недвижимости [Электронный ресурс] - URL: http://www.irn.ru

27. Федеральная сеть агентств недвижимости [Электронный ресурс] - URL: http://kvartal-ufa.ru

28. Dmir.ru - Доска объявлений [Электронный ресурс] - URL: http://realty.dmir.ru

29. Недвижимость - вести [Электронный ресурс] - URL: http://realty.vesti.ru

30. Союз строителей Республики Башкортостан [Электронный ресурс] - URL: http://www.ssrb.info

31. Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан [Электронный ресурс] - URL: www.mziorb.ru

32. Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов [Электронный ресурс] - URL: www.torgi.gov.ru

33. Устав городского округа город Уфа Республики Башкортостан [Электронный ресурс] - URL: http://www.ufacity.info/ufa/ustav.php

Размещено на Allbest.ru

...