Кукуруза на силос

Силосные культуры

560100 9278

58862

145337 349 3276

107746 60607

109081 1271

53

1

6 13

1 10

6

10

458171 15472 62317 95782

386

6153

88619

59480

100246

806

52 2 7 11

1 10

6 11

300443 8864 9302

112593 749 7475

107331

44902 69565 2609

45 1 1 18

1 16

7 11

3

147 87 113 148 53

27 16 20 27 10

Итого посевов

1055907

887432

663833

551

Площадь пашни

1481303

1266176

934519

2286

Доля посевов в площади пашни

0,7

0,7

0,7

0,2

По методике оценочные продуктивности почвы и затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются взвешиванием оценочных продуктивностей и затрат на 1 га пашни, сенокосов и пастбищ. При этом, в площадь пашни включается площадь под многолетними насаждениями приравненная к эффективности использования пашни. Однако в Краснодарском крае многолетние насаждения (садовые культуры и виноградники) существенно отличаются по эффективности от полевых культур как по продуктивности, так и по затратам на единицу площади. Если продуктивность полевых культур зависит от свойств и признаков верхнего слоя (0-60 см) почв, то продуктивность многолетних насаждений зависит от характеристики всего почвенно-аккумулятивного горизонта, а также материнских и подстилающих пород. Кроме того, продуктивность многолетних насаждений в большей степени зависит от климатических показателей и рельефа местности.

Известно, что объем плодоношения у многолетних насаждений различный, то есть первые 3-6 лет они не приносят доход. Далее объем собираемой продукции достигает максимума, а затем урожайность снижается до минимума. Однако земельные угодья, занятые многолетними насаждениями должны быть оценены по единой методике, независимо от уровня их плодоношения. Это устранит разнобой в денежной оценке многолетних в зависимости от периода их развития и сроков плодоношения, а также будет способствовать интенсификации ведения садоводства и виноградарства. Расчет необходимо проводить с применением балла бонитета, который отражает продуктивность земель и являются в условиях оценки объектами оценки.

После установления базовых показателей по земельно-оценочным районам осуществляется оценка единичных объектов. Объекты оценки сгруппированы в границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по которым оформлялись материалы почвенных обследований и проводилась внутрихозяйственная оценка земель. Оценка выполнена в разрезе первого земельно-оценочного района.

Кадастровая оценка стоимости на стадии оценки объекта оценки произведена с учетом видов угодий и в последующем получении интегрального показателя стоимости сельскохозяйственных угодий.

Информация о площадях сельскохозяйственных угодий землепользователей (объектов оценки) административных районов, в том числе пашни берется по данным государственного кадастрового учета земель.

Местоположение объекта кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по Краснодарскому краю в разрезе земельно-оценочных районов определена делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий соответствующего земельно-оценочного района.

Нормативы оценки сельскохозяйственных угодий края по оценочным зонам приведены в таблице 7.

Таблица 7 - Нормативы оценки сельскохозяйственных угодий Краснодарского края

№№ п/п	Наименование нормативов	Единица измерения	Величина норматива
1	2	3	4
I зона
1	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	83
2	Индекс технологических свойств		1Д 2
3	Грузоемкость земель	экв.т/га	1,98
4	Внехозяйственная удаленность земель	экв.км	26
5	Затраты на перевозку груза на 1 км	руб/т	0,58
II зона
1	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	69
2	Индекс технологических свойств		1,23
3	Грузоемкость земель	экв.т/га	0,88
4	Внехозяйственная удаленность земель	экв.км	31
5	Затраты на перевозку груза на 1 км	руб/т	0,58
Ш зона
1	Балл бонитета почв сельхозугодий	балл	81
2	Индекс технологических свойств		1,70
3	Грузоемкость земель	экв.т/га	0,74
4	Внехозяйственная удаленность земель	экв.км	43
5	Затраты на перевозку груза на 1 км	руб/т	0,58

Дифференциальный рентный доход по местоположению уменьшается по мере возрастания эквивалентного расстояния и плодородия почв (увеличения грузоемкости) и, наоборот - увеличивается по мере уменьшения этих показателей.

Общий уровень дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных угодий в среднем по I земельно-оценочному району составил 1478руб/га.

Результаты оценки сельскохозяйственных угодий объектов оценки показывают, что самую высокую стоимость в степной зоне Краснодарского края имеют сельскохозяйственные угодья Усть-Лабинского (62,3 тыс.руб/га), Кореновского (62,1 тыс.руб/га), Гулькевичского (59,7 тыс.руб/га), Тбилисского (58,7 тыс.руб/га). Самая низкая стоимость в Кущевском, Ейском, Староминском и Крыловском районах - 38-40 тыс.руб/га, вследствие низкого балла бонитета, худшими по сравнению с другими районами климатическими условиями.

Оценка местоположения сельскохозяйственных угодий по объектам оценки показана в таблице 8.

Таблица 8 - Оценка местоположения хозяйств Ленинградского района

Наименование объекта оценки	Средневзвешенное эквивалентное расстояние, км
ЗАО им. Ильича	5
ГУСП "Ленинградское СКВО"	10
ЗАО "2-я Пятилетка"	20
К-з им. Ленина	8
Подсобное хозяйство сахзавода	5
ПК "Умань-200"	5
Северо-Кубанская опытная станция КНИИСХ	3
ЗАО "Племзавод АФ Колос"	13
ЗАО "Куликовское"	12
ЗАО "Племзавод им. Горького"	17
ЗАО "Красноармеец"	20
ЗАО "Уманское"	16
ТОО "Соревнование"	18
К-з "Родина"	25
К-з "Заветы Ильича" (уч.2)	25
ЗАО "Кубань"	28
ЗАО "Искра"	31
К-з "Заветы Ильича" (уч.1)	36
В среднем по району	18

Ставка капитализации дохода при изменении экономической ситуации в стране может корректироваться на федеральном уровне. Это обязательное условие, поскольку только так будет обеспечена сопоставимость результатов оценки на уровне субъектов Российской Федерации. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий объектов оценки приведена в таблице 9.

Таблица 9 - Результаты оценки сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных предприятий Ленинградского района

Наименование объектов оценки	Рентный доход, руб/га	Стоимость, руб/га
	дифференциал ьный доход	абсолютный доход	всего
1	2	3	4	5
ЗАО им. Ильича	1456	12	1477	48741
ГУСП "Ленинградское СКВО"	1543	12	1555	51315
ЗАО "2-я Пятилетка"	1564	12	1576	52008
К-з им. Ленина	1653	12	1665	54945
Под.хоз. сахзавода	1700	12	1712	56496
ПК "Умань-200"	1694	12	1706	56298
С-Куб. опытная станция КНИИСХ	1652	12	1664	54912
ЗАО "Племзавод АФ Колос"	1613	12	1625	53625
ЗАО "Куликовское"	1499	12	1511	49863
ЗАО "Племзавод им. Горького"	1566	12	1578	52074
ЗАО "Красноармеец"	1564	12	1576	52008
ЗАО "Уманское"	1455	12	1467	48411
ТОО "Соревнование"	1586	12	1598	52734
К-з "Родина"	1438	12	1450	47850
К-з "Заветы Ильича" (уч.2)	1586	12	1598	52734
ЗАО "Кубань"	1437	12	1449	47817
ЗАО "Искра"	1474	12	1486	49038
К-з "Заветы Ильича" (уч. 1)	1609	12	1621	53493
По району	1536	12	1548	51095

Оценку сельскохозяйственных угодий рекомендуется выполнять периодически с интервалом 3-4 года. В промежутках между турами оценки проводится мониторинг состояния земельного фонда для выявления негативных процессов влияющих на урожайность сельскохозяйственных культур.

3. Совершенствование механизма экономической оценки земель

3.1 Механизм управления сельскохозяйственными угодьями

В настоящее время земельные отношения в России характеризуются многообразием вещных прав на землю, в ходе экономических преобразований в частную собственность переходят крупные массивы земель практически всех видов использования.

Землепользование стало платным, и это возродило к жизни важнейшую экономическую функцию земли ее ценность как объекта товарного обращения, капитализации и налогообложения. По сути, благодаря этому сегодня активно формируется земельный рынок, хотя реально действует ограниченный оборот земельных долей, который существенно сдерживает процесс инвестирования капиталов в сельхозпроизводство.

Сложившаяся практика управления характеризуется неупорядоченностью межведомственного распределения полномочий по регулированию земельных отношений, дублированием выполнения управленческих задач, множественностью принимаемых решений, их несогласованностью и противоречивостью.

Управление землями сельскохозяйственного назначения должно преследовать цель обеспечения равновесия и планомерного развития агропромышленного комплекса. Вместе с тем, в этом секторе экономики наиболее рельефно проявляется как критерий "эффективности собственника земли" его способность к использованию земельных ресурсов в расширенном воспроизводстве сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, это прямо связано с выполнением собственником земли ряда важнейших условий ее использования, прежде всего, инвестирования в сельхозпроизводство, увеличения количества рабочих мест, применения передовых агропромышленных технологий, создания эффективной системы менеджмента и иных компонент современного агробизнеса.

В современных условиях развития рыночных отношений умелое использование результатов оценки земель сельскохозяйственного назначения создает основу для:

-стимулирования рационального использования земель;

-повышения плодородия почв;

-выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях различного качества.

В связи с этим важнейшим вопросом управления земельными ресурсами становится создание организационной системы государственной оценки земель в целях налогообложения и стимулирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Системность подхода в организации управления землями сельскохозяйственного назначения, должна прослеживаться решением ряда важнейших задач:

-разграничение прав собственности на государственном и муниципальном уровне;

-упорядочение компетенции в вопросах управления земельными ресурсами;

-функциональное усиление и структурное преобразование региональной и муниципальной системы управления земельными ресурсами;

-создание единой автоматизированной системы государственного земельного кадастра с проведением: кадастровой оценки земель; инвентаризации и учета земель;

-развитие арендных отношений на землю;

-развитие экономического оборота земель, обеспечивающего их рациональное перераспределение к эффективным товаропроизводителям

-обеспечение нормального функционирования инвестиционной системы в аграрном секторе экономики;

-упорядочение налогообложения сельскохозяйственных предприятий на основе единого методического подхода.

До недавнего времени, в соответствии с действующим законодательством, земли сельскохозяйственного назначения не могли отчуждаться равно, как другое недвижимое имущество.

Анализируя тенденции экономической политики в стране с принятием нового земельного кодекса, поправок к закону "Об ипотеке (залоге недвижимости), вынесением на обсуждение проекта закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" можно говорить что ситуация в сфере земельных отношений существенно либерализовалась.

В условиях ориентации на формирование регулируемой государством экономики рыночного типа отдельный акцент необходимо сделать на создание экономически обоснованных и реалистичных условий гражданско-правового оборота земель, повышения бюджетных доходов от их использования, реализацию их инвестиционного потенциала.

На перспективу среди основных видов сделок с сельскохозяйственными землями можно выделить: куплю-продажу, залог (ипотека) и передачу земельных участков и земельных долей в уставный (паевой) капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Правовой механизм данных сделок имеет различную структуру и предусматривает:

-строго определенный порядок целевого использования участка и разрешенными способами, которые не наносят вред окружающей среде, в том числе и земле, как природному объекту;

-соответствующую процедура землеустроительных работ, не допускающих выделение чересполосных участков, а также вклиниваний.

-установленные, исходя из норм, минимальные размеры участков для ведения хозяйственной деятельности (растениеводство, животноводство и т.п.);

-порядок установления стоимости земельного участка.

Особенностью оборота земель сельскохозяйственного назначения является то, что преимущественным правом покупки земельного участка, по цене, по которой он продается, обладает субъект Российской Федерации, либо в случаях, установленных законом, орган местного самоуправления.

Также для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый порядок регистрации прав собственности. Отсутствие рынка земель сельскохозяйственного назначения остро ставит вопрос об определении стоимости земель при отчуждении земельного участка.

Следующая форма гражданско-правовой сделки - это ипотека (залог недвижимости), как способ обеспечения обязательств. Сущность ипотеки заключается в том, что кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Все эти лица действуют на рынке ипотечных кредитов и преследуют собственные цели (таблица 10):

Таблица 10 - Субъекты рынка ипотечных кредитов и их цели.

№№ п/п	Субъекты	Собственные цели
1	Заемщик (залогодатель)	-максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства
2	Банк-кредитор (залогодержатель)	-максимизация доходности активных операций; -ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
3	Инвестор	-максимизация прибыли капитала, обеспечение обязательств по закладной
4	Государство (общество)	-капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; -неинфляционная поддержка сферы материального производства; -уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; -пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; -создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования

В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Излишне напоминать о таких негативных явлениях, присущих переходному периоду нашей экономики, как суперинфляция, падение уровня производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги.

В этом смысле ипотека обладает несомненными преимуществами. Во-первых, ипотека земельного участка обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции. Во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

Введение залоговых отношений в полном объеме позволит отечественному сельскому хозяйству приобрести более эффективных собственников и привлечь инвестиции.

Лицо, внесшее земельный участок в уставный (складочный) капитал, паевой фонд, становится членом (участником) этой организации. Внесение земельного участка в уставный капитал влечет переход права собственности на земельный участок юридическому лицу, в уставный капитал которого участок внесен.

Законодательно установлено, что при передаче земельного участка (права пользования им) в качестве вклада в уставный (складочный) капитал или паевой фонд участок должен быть оценен в денежном выражении.

В обмен на переданный земельный участок его собственник приобретает долю участия в уставном капитале организации, принявшей земельный участок в качестве вклада.

Для оценки стоимости земельного участка в денежном выражении рыночная цена земли не может быть использована ввиду отсутствия таковой. Использование нормативной цены в качестве оценочной суммы земли для собственников земли неэффективно, так как она не отражает реальную стоимость земли. А ведь именно при внесении земельной доли в уставный капитал, земля оценивается исходя из ее потенциальных возможностей, как средства производства, то есть оценивается ее потребительная стоимость.

Подводя итог, нужно отметить, что любые правовые сделки с сельскохозяйственными землями должны иметь реальную экономическую основу. Поскольку основной характеристикой любого товара является его стоимость, то экономической основой любой сделки с землей является определение стоимости конкретного земельного участка.

В соответствии с действующим порядком нормативная цена сельскохозяйственных угодий является определяющей стоимостной характеристикой земли и равна 75 кратной ставке земельного налога. При средней по Краснодарскому краю ставке земельного налога 32,80 руб./га, размер нормативной цены одного гектара сельскохозяйственных угодий составит 2460 рублей. Среднее по краю значение кадастровой стоимости составляет 43560 руб./га. Явное занижение стоимости земли, практически в 20 раз, может привести к большим финансовых потерям, как для собственников земли так и для бюджетов всех уровней.

Нормативная цена земли, как производная отставки земельного налога утратила свой экономический смысл и связь с оценкой земли как средства производства в сельском хозяйстве. Более эффективной альтернативой сегодняшнего положения может послужить переход к кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель основанной на капитализации земельной ренты.

В этих условиях необходимо разработать и внедрить на практике экономические модели организации гражданско-правового оборота земель сельскохозяйственного назначения с созданием условий для привлечения инвестиций в сельхозпроизводство. На примере можно рассмотреть две типовые модели существования гражданского оборота земель [46].

1 .Кредитно-инвестиционная модель предусматривает организацию конкурсов по продаже в собственность земель сельхозназначения с условием инвестирования средств в развитие сельхозпроизводства.

При этом конкурсной комиссией могут выдвигаться широкий перечень требований к конкурсантам:

-сохранение плодородия почв и соблюдение методов рационального землепользования с учетом требований земельного и природоохранного законодательства;

-трудоустройство работников села;

-создание социальной инфраструктуры на селе;

-выполнение требований региональных властей в части ценообразования на продукцию, условий ее экспорт и иное.

Спецификой данной модели является введение в качестве результата конкурса возможности получения победителем в уполномоченном банке льготного целевого кредита для инвестирования в сельскохозяйственное производство в соответствии с бизнес-планом.

Особого регулирования требует установление санкций за нарушение условий конкурса. Прежде всего, в условиях конкурса и купли продажи земли необходимо предусмотреть право продавца (органа власти) на прекращение права собственности сельхозпроизводителя на земельный участок в установленном законом порядке и изъятие земель при нарушении условий их использования.

І. Бюджетно-инвестиционная модель предусматривает использование крупных объемов бюджетных ресурсов, аккумулируемых в специальный целевой бюджетно-инвестиционный фонд, размещаемый в уполномоченном банке на различных условиях, в том числе с возможной передачей в доверительное управление.

Принципиальная особенность данной модели в том, что финансирование предлагаемых на конкурсе инвестиционных программ осуществляется из целевого фонда в виде кредита под низкий процент или займа, и диапазон форм льготирования значительно расширяется за счет возможности непосредственного регулируемых государством рассрочек и вариаций процентной ставки.

При этом средства от продажи земель сельскохозяйственного назначения могут направляться как на пополнение средств целевого фонда с зачетом в сумму кредита (займа), так и на льготирование страховых выплат при обеспечении заемщиком обязательств по схеме страхования рисков.

Для апробации данных моделей разрешение регулируемого государством гражданско-правового оборота земель сельскохозяйственного назначения. При этом необходима корректировка законодательства в сфере кредитных и страховых отношений применительно к аграрному сектору экономики.

3.2 Пути совершенствования экономической оценки земель

Сложившаяся за это время налоговая система имеет положительные и отрицательные стороны, однако необходимо отметить следующее. По оценкам экспертов за прошедшее десятилетие в аграрном производстве образовался очень большой теневой оборот продукции, который не позволяет точно оценить реальные объемы реализации, выручки и доходов. Основная часть продукции после поставок в региональный фонд (в уплату за товарный кредит) реализуется за наличный расчет, что позволяет занижать реальные цены и выручку. Больший удельный вес занимает бартер, также позволяющий при определенных схемах избегать налогообложения. Весомую часть бартерных операций занимают натуральные выплаты населению и продажа продукции по льготным ценам своим работникам. Следовательно, такая система способствует недополучению в бюджеты разных уровней денежных средств, обязательных к уплате хозяйствующими субъектами.

За годы реформирования сложилось такое положение, когда налогообложение доходов от труда стало неэффективно, так как не вызывает желания высокопроизводительно трудится, налогообложение доходов от капитала также неэффективно, заставляет предпринимателей уклоняться от налогов. Остается налогообложение земель. Это наиболее простая и понятная система устойчивого источника государственных доходов. Можно сказать, что использование земельной ренты в качестве налогооблагаемой базы справедливо и естественно.

Земли сельскохозяйственного назначения, занимая 63,5 % общих площадей края, дали всего 13,1% поступлений в 1998 г. и 14.7 % - в 1999 г. В России доля земельного налога в структуре налоговых сборов составляет менее 1% и не оказывает стимулирующего влияние на эффективное и рациональное использование земельных ресурсов.

Данная величина обусловлена несовершенством существующей системы налогообложения земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с действующим законодательством земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения.

Анализируя действующие на территории края базовые размеры арендной платы и применяемые в настоящее время ставки земельного налога, можно сказать об их неадекватности современным экономическим условиям. Простое повышение ставок земельного налога неэффективно, поскольку финансовое состояние сельскохозяйственных товаропроизводителей пока не позволяет значительно увеличивать ставки земельного налога, тем более, если принять во внимание существование других налогов и сборов.

Для создания эффективной системы налогообложения необходимо:

-повышение объективности расчетов земельной ренты;

-единый подход к оценке сельскохозяйственных земель для всей Российской Федерации;

-обеспечение надежности исходных данных для расчета ставок земельного налога;

-четкий механизм взимания платежей и контроль за их собираемостью и распределением;

Наиболее предпочтительным направлением совершенствования земельного налогообложения является обусловленный состоянием и тенденциями аграрной экономики, переход к единому сельскохозяйственному налогу (ЕСХН).

В качестве объекта налогообложения выступают сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности, во владении или пользовании сельскохозяйственных товаропроизводителей. В качестве таковых выступают организации, крестьянские хозяйства и индивидуальные предприниматели при условии, что доля выручки от реализации произведенных ими сельскохозяйственных товаров (работ, услуг) и продуктов их переработки в общей выручке от реализации товаров (работ, услуг) составляет не менее 70%. При превышении доли валовой продукции предприятия от несельскохозяйственной деятельности в общей стоимости валовой продукции необходимо обложение по полной форме. Это позволит отделить предприятия, занимающиеся только сельскохозяйственным производством от предприятий занимающихся иными видами деятельности.

Из перечня товаропроизводителей исключены виды производства с более интенсивным сельскохозяйственным производством, обеспечивающим получение прибыли на единицу площади, значительно превышающей среднюю по отрасли (звероводство, животноводство, птицеводство и т.д.).

Вводимый налог заменяет все налоги и платежи во внебюджетные фонды кроме:

-налога на добавленную стоимость;

-акцизов;

-платы за загрязнение окружающей природной среды;

-налога на покупку иностранных денежных знаков и платежных документов, выраженных в иностранной валюте;

-государственной пошлины;

-таможенной пошлины;

-налога на имущество физических лиц (в части жилых строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности индивидуальных предпринимателей);

-налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения;

-лицензионных сборов.

В нынешний экономических условиях, сложившихся в аграрном производстве, не следует идеализировать единый сельскохозяйственный налог. Предложенный порядок расчета единого сельскохозяйственного налога, хотя и способствует дифференциации налоговых ставок по хозяйствам, однако состояние нормативно-правовой базы, налоговая политика, а главное менталитет сельскохозяйственного производителя не достигли должного уровня, на котором можно слепо довериться платежам за землю, как единственному инструменту фискальной политики государства.

Главной задачей введения единого сельскохозяйственного налога было применение открытой, упрощенной налоговой системы в аграрном секторе экономики. Для обеспечения собираемости налогов на прежнем уровне, общая масса единого сельскохозяйственного налога приравнивалась к массе налогов которые он заменит. При этом единым налогом заменяются налоги, имеющие иной экономический смысл.

Можно предположить, что будет обеспечена жесткая налоговая политика в отношении последней категории хозяйств, не предусматривающая отсрочек и льгот по платежам. В таком случае, для данной категории хозяйств есть несколько путей:

-"долговая яма" государства. Обеспечение дальнейшего субсидирования, не приводящего к повышению эффективности производства;

-более быстрый процесс реорганизации и нахождение оптимальной производственной структуры. Сюда можно отнести и смену управленческого звена, менеджеров;

-банкротство, в случае выплаты государству всех налогов и отсутствию оборотных средств для дальнейшего производства;

-ипотечное кредитование, в данном положении может быть востребовано, при условии его действующего, законодательно закрепленного, экономически целесообразного и отработанного механизма.

Последние два пункта могут нормально функционировать, при развитии оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Как итог, ведение единого сельхоз налога приведет к вытеснению с рынка сельскохозяйственной продукции таких хозяйств и их разорение. На данном этапе развития сельскохозяйственного производства, такое положение дел не может считаться приемлемым.

В качестве решения данной проблемы, нам видится постепенный переход к единому сельскохозяйственному налогу. Создание действенной налоговой системы возможно по следующей схеме:

1. Устанавлваются группы хозяйств по близким показателям результатов хозяйственной деятельности. В качестве таковых могут быть размер прибыли или валового дохода и т.п., а также интегральный показатель, отражающий совокупную характеристику хозяйства. Анализ показателей должен проводиться не за последний год, а как минимум за 5-ти летний период. Это позволит избежать случайной выборки групп хозяйств. В качестве первоначального разделения, предположительно можно выделить четыре группы: высокодоходные, среднедоходные, низко доходные и убыточные. Первые три группы можно выделить методом естественной выборки. Количество групп может варьироваться, что бы создать лучшую дифференциацию, однако оптимальным представляется сочетании 4-6 групп хозяйств.

2.Определяется минимальная ставка единого сельскохозяйственного налога для худшей группы. В соответствии с действующим налоговым законодательством, ставка налога на недвижимость составляет 0,01-2%. Для земель сельскохозяйственных предприятий в качестве стоимости принимается кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий, которая в среднем по краю равна 43560 руб/га. При ставке 1% налог составит 435,6 руб/га. Эта величина в 11 раз выше действующей среднекраевой ставки земельного налога, и составляет около 5% от стоимости валовой продукции по пшенице. Данная величина более реально отражает долю участия земли, как средства производства в сельском хозяйстве. Разница 0,01-2% в ставке налога позволит органам власти субъекта РФ увеличить среднюю по краю ставки единого налога адекватно уровню инфляции, на период между проводимыми этапами переоценки земель сельскохозяйственных предприятий.

3.Установление минимальной ставки позволит бюджету сохранить положительный, в сравнении с предыдущим годом баланс налогов и сборов. Для первых трех групп хозяйств, ставка единого налога увеличивается пропорционально росту уровня сравнительного показателя. При этом сохраняется дифференциация налоговых ставок по кадастровой стоимости землепользовании.

4.B дальнейшем, постепенно производится уменьшение количества групп. Этим обеспечивается плавный переход к единому сельскохозяйственному налогу, постепенное увеличение доли земельных платежей и снижением доли прочих налогов и сборов.

5.Единый налог в случае его успешной апробации должен быть обязательным для всех сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Связано это с возможностью минимизации налогового бремени при альтернативности выбора между единым налогом и существующим налогообложением. Однако этот процесс необходимо продлить на определенный период времени. За это время, основываясь на предшествующем опыте можно урегулировать любые возникающие негативные ситуации.

Также, необходимо сохранить льготную систему налогообложения для создаваемых крестьянских хозяйств, то есть освобождение при создании на 5 лет от налогов.

Естественно нельзя считать введение единого земельного налога решением проблем в данной отрасли. Сельское хозяйство после введения налога не превратится в самый прибыльный вид бизнеса, поскольку его нынешнее положение и процесс оздоровления лежит за пределами налоговой политики государства. Выход из кризисной ситуации должен быть найден путем пересмотра позиции государства в данном вопросе, созданием комплекса мер нормативного, экономического, налогового и политического характера.

Заключение

Кризисная ситуация в АПК России заставляет искать пути обеспечивающие изменение сложившегося положения в том числе и в части совершенствования земельных отношений. Осуществление земельных и аграрных преобразований, изменение форм собственности и хозяйствования на земле не привели к рациональному использованию земель. В этой связи в современных российских условиях важное место занимает механизм экономического регулирования земельных отношений, стимулирующий повышение плодородия почв и эффективности сельскохозяйственного производства, а также обеспечивающий поступлений земельных платежей в бюджеты всех уровней. Обеспечение действенности данного регулятора земельных отношений должно строится на понимании ценности земли, выступающей в роли не только пространственного базиса, но и источника реальных доходов.

В числе этих мер важное место принадлежит оценке стоимости земель. Опыт развития земельных отношений в мире свидетельствует о необходимости определения стоимостной характеристики земель.

В качестве основной, при отсутствии рынка земель сельскохозяйственного назначения, рассматривается потребительная стоимость. Данный вид стоимости характеризует землю, как средство производства, исходя из ее потенциального плодородия. Стоимость определяется исходя из капитализации земельной ренты. В связи с этим возникла проблема реализации на практике теории земельной ренты.

Для практического применения результатов экономической оценки земель сельскохозяйственных товаропроизводителей и повышения эффективности сельскохозяйственного производства предлагается:

1. Рекомендовать администрации Краснодарского края утвердить базовые размеры стоимости сельскохозяйственных угодий по хозяйствам и административным районам края;

2. Рекомендовать Законодательному Собранию Краснодарского края использовать результаты экономической оценки сельскохозяйственных угодий для определения ставок единого налога для сельскохозяйственных товаропроизводителей с учетом дифференциации по административным районам и сельскохозяйственным предприятиям.

3. В целях развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей и эффективного функционирования рыночного оборота земли использовать результаты экономической оценки земли:

-в качестве залоговой стоимости, с учетом рисковых надбавок для данной отрасли экономики;

-как стоимость земельной доли при внесении ее в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия;

-как наименьшую цену при осуществлении гражданско-правовых сделок.

4. При проведении последующих этапов работ по экономической оценке сельскохозяйственных земель использовать результаты земельно-ценового зонирования территории Краснодарского края с разделением на три зоны;

5. Для расчета стоимости сельскохозяйственных земель, в следующих оценочных турах использовать разработанную уточненную методику, учитывающую специфику сельскохозяйственного производства на землях занятых многолетними насаждениями и рисовыми системами. В расчет включается определение оптимальной структуры посевных площадей сельскохозяйственного предприятия для данной природно-экономической зоны;

6. Для создания динамичной и эффективной системы налогообложения органам местного самоуправления, при перераспределении земель между сельскохозяйственными предприятиями района (города), по данным государственного учета земель, ежегодно производить перерасчет ставок единого сельскохозяйственного налога для сельскохозяйственных товаропроизводителей, расположенных на территории административного района (города).

Список литературы

1. Андреева, Т.В. Цепочка создания стоимости продукта: формирование и оценка эффективности: Монография / Т.В. Андреева. - М.: ИЦ РИОР, НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 170 c.

2. Бусов, В.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для академического бакалавриата / В.И. Бусов, О.А. Землянский. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 382 c.

3. Дамодаран, А. Оценка стоимости активов / А. Дамодаран; Пер. с англ. П.А. Самсонов. - Мн.: Попурри, 2012. - 272 c.

4. Жарылгасова, Б.Т. Оценка стоимости земельных участков / Б.Т. Жарылгасова. - М.: КноРус, 2012. - 264 c.

5. Землянский, О.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / В.И. Бусов, О.А. Землянский, А.П. Поляков; Под общ. ред. В.И. Бусова. - М.: Юрайт, 2013. - 430 c.

6. Касьяненко, Т.Г. Оценка стоимости бизнеса: Учебник для академического бакалавриата / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 412 c.

7. Касьяненко, Т.Г. Оценка стоимости машин и оборудования: Учебник и практикум для академического бакалавриата / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 495 c.

8. Косорукова, И.В. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса: Учебник / И.В. Косорукова. - М.: МФПУ Синергия, 2016. - 904 c.

9. Кузин, Н.Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учебное пособие / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2013. - 160 c.

10. Натенберг, Ш. Опционы. Волатильности и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / Ш. Натенберг. - М.: Альпина Паблишерз, 2015. - 539 c.

11. Натенберг, Ш. Опционы: Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / Ш. Натенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 539 c.

12. Парамонова, Т.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / Т.Н. Парамонова, И.Н. Красюк. - М.: КноРус, 2013. - 288 c.

13. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков.: Учебное пособие / В.И. Петров; Под ред. М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2012. - 264 c.

14. Спиридонова, Е.А. Оценка стоимости бизнеса: Учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Е.А. Спиридонова. - Люберцы: Юрайт, 2016. - 299 c.

15. Чеботарев, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н.Ф. Чеботарев. - М.: Дашков и К, 2015. - 256 c.

16. Чеботарев, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н.Ф. Чеботарев. - М.: Дашков и К, 2015. - 256 c.

17. Чеботарев, Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н.Ф. Чеботарев.. - М.: Дашков и К, 2013. - 256 c.

18. Эванс, Ф. Оценка компаний при слияниях и поглощениях: Создание стоимости в частных компаниях / Ф. Эванс. - М.: Альпина Паблишер, 2015. - 332 c.

19. Эванс, Ф. Оценка компаний при слияниях и поглощениях: Создание стоимости в частных компаниях / Ф. Эванс. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 333 c.

20. Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с.

21.Василенко С.С. "Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России", Изд-во ЗАО "Экономика", М. - 2006;

22.Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с.

23.Медведева О.Е. "Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества", Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2005;

24.Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие. М., 2007. - 88 с.

25.Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.

26.Прорвич В.А. "Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт", Изд-во "Экономика", М. - 1996;

27.Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. и др. Оценка урбанизированных земель. - М. 2004.- 776

28.Румянцев Ф.П., Хавин Д.В, Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2003. - 279 с.

29.Серия "Консультация юриста" Плата за землю. Оценка земли. Комментарии. Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008. 414 с.

30.Амелин О.А. Исторический опыт оценки земельных участков в России //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 11. С. 67-71.

31.Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 2. С. 30.

32.Губина В.С. Оценка земель сельхозназначения для целей инвестирования // Наука и бизнес: пути развития. 2013. № 10 (28). С. 83-87.

33.Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 4-1. С. 112-115.

34.Ламерт Д.А. Системы управления и оценки земельных ресурсов в развитых странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. Т. 3. № 2. С. 3-11.

35.Попова И.В., Зорин А.В. Проблемы регулирования и организации оценочной деятельности в сфере землепользования // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2014. №34. С.191-196.

36.Рабинович Л.М. Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики // Вестник АГТУ. Серия: Экономика. 2013. №2. С.45-51

37.Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. №2. С.79 - 84

Размещено на Allbest.ru

...