История и особенности арендных отношений в России

Развитие рыночных отношений в России оказало серьезное влияние на многие традиционные устои и уклады различных сфер жизни. Серьезным изменениям подверглись в том числе экономическая наука и практика, что неотвратимо привело к пересмотру взглядов относительно имущественных отношений и способов ведения хозяйства.

Так, появилась частная, государственная, муниципальная и множество других форм собственности. Большинство материальных объектов участвуют в рыночном обороте через заключение сделок купли-продажи, передачи имущества в залог, процедура наследования, передаче в доверительное управление, сдача в аренду и т.д.

Имущественные отношения имеют давнюю историю, которая развивалась на протяжении всего существования общества, интересно, что с течением времени отношения очень сильно менялись, но один из древнейших комплексов имущественных отношений дошел до наших дней - аренда. За все время было зафиксировано огромное множество различных категорий, передаваемых во временное пользование, одной из таких категорий является земля.

Формирование рынка земли - это длительный исторический процесс, предполагающий, прежде всего, создание института частной собственности на землю. Интересно, что в нашей стране, на протяжении разных исторических периодов частная собственность на землю то появлялась, в различных, в том числе, специфических формах, то снова была отменена.

Вплоть до начала проведения рыночных реформ первой половины 90-х годов ХХ века была установлена частная собственность на землю, которая сохраняется и по сей день. Таким образом, долгое время она не была вовлечена в хозяйственный оборот, не имела форму купли-продажи, залога, аренды, т.е. не являлась объектом имущественных отношений. Однако, в это же время арендные отношения в контексте государственной и муниципальной собственности под влиянием национальных особенностей и исторических конъюнктур активно развивались на западе. Существенное влияние на арендные отношения оказала теория прав собственности Р. Коуза, А. Алчияна, Д. Норта, О.Уильямсона, теория агентских отношений, теория размещения Й. Тюнен, А. Вебер, В. Кристаллер и многие другие.

Причиной такого широкого спектра исследований стало развитие предпринимательской деятельности, как следствие, необходимость обеспечения конкурентоспособности, в том числе путем сокращения затрат за счет аренды государственных и муниципальных земельных участков. Аренда дает существенные преимущества при ведении предпринимательской деятельности, однако существующие особенности и проблемы в нашей стране способны иногда почти полностью их нивелировать, оставляя потенциал нераскрытым и по сей день, чем и обусловлен выбор данной темы для рассмотрения в ходе выпускной квалификационной работы.

Цель моей работы заключается в выявлении необходимых для развития арендных отношений, возникающих в сфере государственной и муниципальной собственности, мер исходя из национальных особенностей нашего государства.

Объектом изучения данной дипломной работы являются отношения в сфере аренды в России с точки зрения перспектив их развития.

Предмет - комплекс необходимых мер для популяризации арендных отношений государственной и муниципальной собственности.

Для реализации заданной цели в рамках работы необходимо решить следующие задачи:

Изучить историю развития арендных отношений на основании работ отечественных и западных экономистов в области права собственности.

Рассмотреть сущность, содержание и процесс реализации отношений в сфере аренды.

Определить характерные черты и национальные особенности в контексте государственной и муниципальной собственности.

Изучить существующие проблемы в сфере арендных отношений.

Сформулировать предложения по урегулированию этих проблем.

Реализация обозначенных целей и задач обусловила структуру и логику данной выпускной квалификационной работы. Представленной исследование условно разделено на три части. В первой главе изучена история становления и развития отношений в сфере аренды в общем и государственной и муниципальной собственности в частности, рассмотрено формирование научной мысли на этот счет, описана сущность, содержание и реализация с экономической и правовой точек зрения. Во второй представлен обзор механизмов функционирования арендных отношений в контексте государственной и муниципальной собственности, выявлены наиболее яркие проблемы, проанализированы их последствия. Третья глава посвящена рассмотрению вариантов по преодолению обозначенных проблем, а также эффектов их воздействия.

При написании выпускной квалификационной работы была использована научная литература различных авторов, периодические издания, данные статистики. Представленные схемы и таблицы были составлены согласно информации взятой изофициальных данных федеральной службы государственной статистики, монографий и различных периодических изданий. Рассмотрение финансового механизма, выявление особенностей и проблем было произведено на основании публикаций авторитетных специалистов, представителей различных школ в области экономической мысли.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Сущность и содержание арендных отношений

Словарь финансовых терминов Финам определяет понятие аренда, как имущественный наем; договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество (арендуемые активы), необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату. Договором об аренде может быть предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества. Различают краткосрочную аренду (рентинг), среднесрочную аренду (хайринг) и долгосрочную аренду (лизинг). Таким образом, арендные отношения - это отношения между арендатором и арендодателем.

В России арендные отношения рассматриваются в 34 главе Гражданского кодекса РФ, в ней определяются понятия объекта, субъекта арендных отношений, а также общие положения договора аренды. Так, субъектами арендных отношений являются арендодатель, т.е. собственник имущества или его законный представитель, и арендатор. А объектом аренды может стать практически любой материальный предмет, например, земельные участки; предприятия; обособленные природные объекты; имущественные комплексы; здания; оборудование; сооружения; транспортные средства; и т.д. Причем, доход, который будет получен в результате использования арендованного имущества является собственностью арендатора.

Однако важно, отметить, что использование этого предмета должно осуществляться строго в соответствии с договором аренды или, если это не предусмотрено договором, то в соответствии с его назначением, и не должно приводить к потере его целостности, трансформации структуры, изменению основных свойств или уменьшению количества. Допустимым является только нормальный амортизационный износ, обусловленный естественными физическими и химическими процессами при условии стандартной эксплуатации предмета.

Несложно заметить некоторое сходство между арендными отношениями, отношениями кредитования и отношениями купли-продажи. Однако не смотря на кажущуюся близость этих понятий, между ними существует качественное различие. Для того, чтобы лучше понять это различие, следует обратиться к, так называемому, «перечню Оноре», еще иногда его называют «полный пучок прав». Автором этой теории является английский юрист А.Оноре, который в 1961 г. предложил полный набор прав, состоящий из 11 позиций, каждая из которых воспринимается как санкционированная обществом поведенческая модель поведения во взаимоотношениях между людьми. Другой известный ученный, американский экономист Пол Хейн в своей работе «Экономический образ мышления» тоже поднимает тему прав собственности, называя их «правилами игры», и приходит к выводу о том, что именно они выступают главным фактором в формировании процесса спроса и предложения в обществе.

Стоит отметить, что чаще всего, когда говорят на тему прав собственности, не рассматривают всю плеяду, выделяя три основных:

Владение

Пользование

Распоряжение.

Таким образом, существенное отличие между отношениями аренды и купли-продажи связано с понятиями права собственности и распоряжения. По договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на вещь, это означает, что в отношении своего имущества собственник имеет следующие правомочия: владения, пользования и распоряжения. Таким образом, собственник может совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают права других членов общества, т.е. не противоречат закону. А в соответствии с договором аренды, арендатор получает право пользования и владения, но право распоряжения остается у арендодателя.

Рассмотри каждое понятие более подробно:

Право владения означает возможность физического обладания вещью, хозяйственного воздействия на вещь. При этом следует иметь ввиду, что кроме собственников законными владельцами вещей могут быть лица владеющие недвижимым имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде.

Право пользования есть право извлекать полезные свойства вещи путем ее эксплуатации, применения. В процессе использования имущество либо полностью потребляется, либо изнашивается (амортизируется). Право пользования тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им.

Право распоряжения понимается как право определять юридическую судьбу вещи (продать, подарить, передать в аренду).

Из этого следует, что права владения и пользования могут принадлежать не только собственнику, но и другим лицам, получившим эти правомочия от собственника. А право распоряжения реализуется только собственником или другими лицами, но только по его прямому указанию. В результате заключения договора аренды, арендатор получает право на все выгоды полученные в ходе использования взятого в аренду имущества. При этом собственник объекта не может никак претендовать на результаты хозяйственной деятельности с участием своего имущества в течении всего времени действия договора.

Данное утверждение следует из закона, действует всегда и не противоречит действительности, даже если, согласно договору аренды, в качестве арендной платы арендатором предусмотрена передача части произведенной продукции арендодателю. В этом случае произведенная продукция все равно является собственность арендатора, а арендодателю она передается в качестве эквивалента денежным средствам. Таким образом, пользователь арендованного имущества, хоть и не получает право собственности на объект аренды, но приобретает право на владение, пользование и распоряжение результатами деятельности этого имущества, т.е. приобретает право собственности на них.

Можно говорить о том, что при заключении договора аренды арендатор приобретает права собственности на выгоды от нанимаемого имущества, значит эти выгоды становятся предметом покупки (продажи), однако, они не могут существовать отдельно от объекта, который их производит.

Фактически в этом и заключается сущность аренды: она представляет собой покупку будущих выгод (например, продукции) от пользования имуществом, т.е. как и в случае договора купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования. Единственная разница между ними в правомочиях и от этого возникающих обязанностей у субъектов арендных отношений.

Стоит отметить, что долгое время институт частной собственности не изучался должным образом, так известный американский экономист Армен Алчиан в своих работах уделяет этой проблеме большое внимание. Обратившись к Справочнику Американской экономической ассоциации, который был издан в середине 1970-х годов, он обратил внимание на отсутствие определения понятий «собственность» или «права владения», а собственность государственных, некоммерческих муниципальных организаций подается так, будто «по своему содержанию она не отличается от стандартных прав частной собственности». Другой известный американский экономист Стивен Чен в одной из своих работ утверждает, что обсуждение прав собственности в научной среде считалось «запретной зоной».

Том Бетелл в своей книге «Собственность и процветание» пишет, что такая ситуация могла сложиться из-за особого отношения к правам собственности и ощущения их незыблемости, а значит, проблема защиты этих прав не стояла, а обсуждения казались излишними. Поэтому, когда к середине 19 века, когда частная собственность стала объектом нападок экономисты почти ничего не написали в ее защиту. Другой американский экономист, представитель традиционного институционализма Джон Р. Коммонс подтверждает эту идею, в своей книге «Правовые основания капитализма» он пишет, что частную собственность «экономисты XIX века принимали и брали как данность, не исследуя».

Интересно, посмотреть на арендные отношения с точки зрения Теоремы Коуза. Суть теоремы в том, что: если права собственности на активы четко определены, и трансакционные издержки, связанные с обменом этими активами, равны нулю, то результирующее размещение активов будет эффективным, каким бы ни было изначальное распределение прав собственности на них.

Однако чаще всего в реальной жизни складываются ситуации, при которых трансакционные издержки не просто не равны нулю, но и оказываются очень значительными. Отсюда следует, что изначальное распределение прав собственности оказывает большое значение на эффективность ведения хозяйственной деятельности. Когда большинство земельных участков принадлежат физическим и юридическим лицам, рациональное распределение прав собственности оказывается затруднительным, что рано или поздно приведет к росту трансакционных издержек.

Ситуация в корне меняется, когда мы рассматриваем институт аренды, во-первых, государство может влиять на ведение того или иного вида предпринимательской деятельности, отдавая земельные участки, находящиеся в непосредственной близости друг к другу, предпринимателям смежных или дополняющих отраслей. Такое распределение окажет позитивное влияние на ведение хозяйственной деятельности, позволит свести к минимуму трансакционные издержки и, в некоторых случаях, может привести к появлению положительных внешних эффектов.

Почти все отечественные экономисты после Второй мировой войны заговорили о преимуществах государственной и муниципальной собственности, преобладание которой позволяет добиться более быстрого экономического роста, чем при частной собственности. Однако, нельзя забывать о том, что частная собственность также имеет многочисленные преимущества, не обращать внимание на которые невозможно. Обычно выделяют 4 основных блага:

свобода;

справедливость;

мир;

процветание.

Именно эти четыре постулата, по мнению многих мыслителей, для которых экономическое развитие является областью профессиональных интересов, не представляются реализуемыми в обществе, в котором отсутствует защищенная, децентрализованная частная собственность.

Так, известный революционный деятель, идеолог одного из течений марксизма утверждал, что в отсутствие частной собственности государство, угрожая голодной смертью, может добиться беспрекословного повиновения.

Эту же мысль выразил американский экономист, обладатель нобелевской премии Милтон Фридмен, который в одном из интервью 1988 года заявил, что «общество не может быть свободным в отсутствие частной собственности».

Больше того, частная собственность выполняет еще одну важную функцию, так по мнению именитого шотландского писателя и специалиста в области права, именно собственность дает способ быть свободным и «защищенным от свободы других».

Профессор Джеймс К. Уилсон отмечал в своих работах, что собственность -- это «мощное противоядие против необузданного эгоизма».Таким образом, можно сделать вывод, что частная собственность - это своего рода компромисс между нашим стремлением к неограниченной воле и признанием того, что другие обладают сходными желаниями и правами.

Однако стоит отметить, что приведенные высказывания не являются истиной в первой инстанции, вопросы собственности неразрывно связаны с историей и национальными особенностями. Данный подход неспроста является оплодом изучения по большей мере именно американских экономистов, правоведов и философов. При анализе различной литературы мне неоднократно встречались упоминания того, что этот факт вызывал удивление как у отечественных, так и у европейских иммигрантов. Конституция Соединенных штатов Америки рассматривает частную собственность в числе основных прав, так в 14-ой поправке Конституции США установлено, что все штаты без исключения не вправе «лишать кого-либо жизни, свободы или собственности без надлежащего судебного разбирательства».

Согласно американскому праву имущество делится на два типа:

материальное;

идеальное.

Под «материальным» принято понимать телесное имущество, т.е. вещественное, процесс эксплуатации которого связан с физическим преобладающим, подавляющим влиянием, установленным над этим объектом. «Идеальное» - это, так называемое, бестелесное имущество, которое не имеет материальной формы, но имеет стоимость и денежную оценку. Так, например, патенты, оборотные документы, такие права на технические и нетехнические объекты, как изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, марки, право пользования чужой землей. Исходя из приведенных примеров, нетрудно заметить различную природу некоторых имущественных объектов, отсюда напрашивается еще одна классификация, которая разделяет имущество на:

движимое;

недвижимое.

Суть этой классификации интуитивно понятна по названию компонентов, так к движимому имуществу относится все имущество, что «движется», а к недвижимому - «не движется», т.е. то, что закреплено на земле или имеет тесную с ней связь.

Принято выделять одно из очень своеобразных, а от того вызывающего большой интерес и являющегося предметом для обсуждений и многочисленных споров институтов права, которое именуется доверительной собственностью. В основе этого института лежит доверие объекта имущества со стороны обладателя права собственности в отношении третьего лица. Таким образом, мы видим своеобразное разделение права собственности, о котором говорилось выше, и именно оно лежит в основе арендных отношений.

1.2 История развития и становления арендных отношений

Анализ истории становления арендных отношений показывает, что они зародились еще в древности, и в той или иной форме всегда применялись в хозяйственной жизни. Экономисты и юристы часто любят приводить в пример, что еще в XIX веке были зафиксированы случаи, когда один человек может обрабатывать земельные угодья и заниматься посевом, при этом право прохода по этим же землям принадлежит другому человеку, а третий человек мог использовать эти земли в течение определенного времени (как правило с начала августа, после окончания сенокоса) под пастбище, четвертый же имел право просить кредит, обеспечив его этим же земельным участком. Самое интересное в этом примере, что ни один из перечисленных людей может не являться владельцем этой земли, которому принадлежит совокупность всех этих отдельные права собственности.

Однако арендные отношения, хоть и не во все исторические периоды в самых специфических формах существовали задолго до XIX века. Так, расцвет института частной собственности относят к греко-римскому миру, что являлось стимулом к накоплению богатства, открывало для граждан Рима и Греции возможность заниматься литературой, философией и искусствами, давало римским легионам относительное военное превосходство над соседями и соперниками. Упоминания об отношениях по временному платному пользованию чужим имуществом уже содержались во времена Древнего Вавилона, Древнего Египта и Месопотамии. Согласно некоторым упоминаниям египетские цари до-римского периода были монопольными собственниками всей земли, которую небольшими участками сдавали в аренду закабаленным крестьянам. Арендные отношения в данном временном периоде получили широкое распространение, причем условия аренды были весьма разнообразны. В Риме были зафиксированы факты аренды городской собственности, к которой прибегали члены различных сословий. По сохранившимся документам видно, что срок аренды отсчитывался с 1 июля, а платить следовало в конце периода аренды.

Как утверждают современные исследования, Закон царя Хаммурапи, который датируется примерно 1800 годом до н.э., включал порядка двадцати статей, направленных на регулирование отношений аренды и затрагивающих наем земельных участков, жилых домов, садов, скота и повозок. Таким образом, этот документ стал первым официально зафиксированным фактом существования аренды в отношении земли. Популярность аренды земельных участков подтверждается наличием целого комплекса терминов, необходимых для обозначения специфических понятий.

Кроме этого уже в древности в сфере арендных отношений использовалось значительное число документов. Так, арендные отношения в Древнем Вавилоне оформлялись в виде договора, составленном по определенным правилам. Договор выступал основным документом, регламентирующим отношения аренды, и обозначал объект аренды, сумму и условия внесения платежа за пользование имуществом, дату сделки и, иногда, имена свидетелей. В Риме были зафиксированы и судебные процессы предметом которых было несоблюдение договоров. Уже тогда была очевидна необходимость сохранения контроля собственника над передаваемым во временное пользование имуществом, а вместе с ним составляющих «пучка прав».

В России формирование рынка земли имеет очень специфическую историю. В юридическом смысле частной собственности на землю не было на протяжении многих веков. Вплоть до 1731 года вся земля фактически была государственной, первой попыткой это исправить стал указ Анны Иоановны. Однако, по-прежнему собственность на землю оставалась ограниченной, т.к. имела условный характер связанный с государственной службой. Нивелировать его удалось лишь Петру III и Екатерине II, на правление которой пришлась реализация ранее созданных указов. Под влиянием европейской моды, духа свободы и просветительства Екатерина провозгласила принципы частной собственности и невозможности конфискации этих земель. Таким образом, если раньше помещики были фактически только пользователями земли, то положения, закрепленные в Жалованной грамоте дворянству (1785 г.) сделали частную собственность на землю полной и неограниченной.

Исторически сложилось, что арендные отношения в России, чаще всего связанны с арендой земли. Весьма специфическим примеров арендных отношений в русской дореволюционной хозяйственной жизни может быть половничество или кортомное содержание.

Половничество (или по-другому, испольщина) - вид аренды земли в России до 1917 г., при которой арендатор берет землю в пользование не за деньги, а за долю продукта, выплачиваемую натурой.

Само по себе понятие кортома означает наем, аренда земельных участков, лесных и водных угодий. Отсюда, кортомное содержание - обыкновенно наем земли, дома, вообще имущества недвижимого. Также встречается понятие кортомные деньги - деньги за аренду.

До 1917 года крестьяне использовали аренду для того, чтобы получить в пользование помещичьи, казенные или другие свободные земли. Объем этой аренды достигал 50 миллионов десятин. Менее распространенной была так называемая надельная аренда, то есть аренда крестьянами надельной земли друг у друга, ее площадь составляла около 1,63 миллионов десятин от общего объема арендованной земли. Структура оплаты за аренду того времени представлена на рисунке 1.

Рис. 1 - Структура оплаты за аренду до 1917 года

В конце XIX века основными арендаторами в крестьянском сословии выступали зажиточные крестьяне, а арендодателями - бедняки.

Для царской России арендные отношения в сфере недвижимости выступали ключевой формой имущественных отношений. Например, в Москве склады, сады, застройки, огороды и т.д. могли сдаваться в аренду сроком до 24 лет, что приносило значительный доход в казну, который стабильно возрастал.

В 1914 году Москву разделили на семнадцать зон, для каждой из которых фиксировалась максимальная и минимальная цена аренды квадратной сажени (см. таблицу 1.).

Таблица 1 - Максимальная и минимальная цена аренды квадратной сажени в 1914 году в Москве по зонам

По итогам 1913 года земельные платежи достигли 12% от всей доходной части бюджета города Москва. В целом, в период с 1900 по 1914 гг. за счет платы за недвижимость Москва располагала бездефицитным бюджетом.

Декретом ВЦИКа «О земле» от 26 октября 1917 года была отменена частная собственность на землю, а в декабре 1917 года была отменена и частная собственность на городскую недвижимость. С августа 1918 года в городских поселениях, число жителей которых превышало 10 тысяч человек, было отменено право частной собственности на строения и находящиеся под ними земельными участками, если их стоимость (доходность) была выше лимита, определенного местными органами власти. Все имущество, которое изымалось из частной собственности, попадало в распоряжение местных органов власти. Результатом национализации собственности стало формирование единых государственных земельных, жилищных и иных фондов недвижимого имущества.

В результате отмены частной собственности и упразднения рыночных операций с землей и недвижимостью сами понятия движимого и недвижимого имущества были выведены из гражданского законодательства. Земля, недра, леса, воды были исключены из оборота. Декрет 1917 года «О земле» отменил не только частную собственность, но и возможность сдачи собственности в аренду. Так продолжалось до мая 1922 года, когда в связи с переходом к новой экономической политике (НЭП) и принятием нового закона о трудовом землепользовании аренда вновь стала возможна.

Более ѕ от общего числа частных предприятий использовали аренду в своей хозяйственной деятельности. В 1922 году во время XI съезда партии В.И. Ленин предложил новый проект резолюции «О работе в деревне» (см. рисунок 2.).

Рисунок 2 - Выдержка из проекта резолюции «О работе в деревне», май 1922 г.

В 1925 году была разрешена аренда земельных участков продолжительностью от 6 до 12 лет. Кроме этого во времена НЭП была широко распространена практика аренды городской недвижимости, в том числе субаренда; цессия, то есть переуступка арендных прав; соаренда, то есть наем недвижимости одним и более арендаторами. Размер арендной платы не ограничивался и зависел от площади арендуемого помещения, его местоположения, степени благоустройства, рода предполагаемой деятельности и других факторов. Для получения прав аренды проводились торги, а при их отсутствии аренда разрешалась торговыми комиссиями. Однако арендные отношения были несовместимы со стратегическими целями построения нового общества, и в 1928 году аренда недвижимости была запрещена. Зимой 1930 года постановлением ЦИК была отменена аренда земли и возможность использования наемного труда. В уставе сельхозартели 1935 года закреплялось положение о том, что земля находится в бессрочном пользовании артели и не может быть продана или сдана в аренду.

Только в 1990-х годах после введения хозрасчета и принципа самофинансирования в России были восстановлены арендные отношения. В 1989 году Верховный Совет СССР принял указ «Об аренде и арендных отношениях», в котором, однако, были сохранены некоторые ограничения. Например, использование аренды было возможно только на основе разрешения вышестоящих организаций. После принятия «Основ законодательства об аренде» трудовым коллективам разрешалось принимать решение о переходе на арендные отношения самостоятельно. Кроме этого данный документ предусматривал возможный выкуп арендуемого имущества, что меняло экономическую суть аренды. Появился вариант превращения государственной собственности в собственность трудовых коллективов, что не устраивало так называемых «шоковых» реформаторов. Именно поэтому Законом «О приватизации» запрещалась аренда с выкупом. Начиная с 1992 года, на основании Указа Президента РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества» приватизация имущества арендных предприятий должна была осуществляться одним из трех способов:

* выкуп предприятия;

* преобразование предприятия в ОАО;

* продажа предприятия на аукционе.

Вместо метода шоковой приватизации было бы более целесообразным использование опыта арендных отношений, который был накоплен в период НЭП. Процедуры приватизации в российских условиях должны были пройти эволюционный путь, то есть путь развития арендных отношений и появления разнообразных форм собственности и ведения хозяйственной деятельности.

В современных российских рыночных условиях арендные отношения получили значительное развитие и повсеместное распространение. Арендные отношения часто встречаются в хозяйственном обороте отечественных предприятий, арендные сделки проводятся практически каждым юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Больше того, многие предприятия на стадии бизнес планирования рассматривают аренду не как необходимость, а как более выгодную альтернативу приобретения дорогостоящих основных средств с длительным сроком использования.

В настоящее время объектами аренды являются земельные участки, здания, транспортные средства, а иногда и целые компании. Арендные операции выгодны обеим сторонам: и арендодателям, и арендаторам. При нехватке собственных средств и в условиях высоких цен на заемные средства вариант аренды является самым приоритетным, так как позволяет получить в распоряжение требуемый объект. Кроме этого, если необходимость в объекте пропадает, аренда позволяет быстро и с малыми затратами избавиться от него путем прекращения или невозобновления договора аренды. Выгода для арендодателя заключается в том, что имущество, неиспользуемое им в производстве, не простаивает, а приносит доход, находясь в аренде.

Отдельно следует упомянуть такое явление как лизинг. Лизинг - это долгосрочная аренда машин и оборудования, транспортных средств, сооружений производственного назначения и др. Обычно срок такого вида аренды от 6 месяцев до 15 лет. Лизинг осуществляется на основе договора между лизинговой компанией (лизингодателем), приобретающей имущество за свой счет и сдающей его в аренду, и фирмой-арендатором (лизингополучателем), которая постепенно вносит арендную плату за использование лизингового имущества. В период действия договора право собственности на лизинговое имущество принадлежит лизингодателю, а право на пользование - лизингополучателю. Так, недавно появился новый вид экономической деятельности - лизинговый бизнес. Его суть, как правило, заключается в приобретении определенного оборудования, указанного потенциальным арендатором, с целью последующей сдачи в аренду. Данный вид деятельности широко развит в США, так более половины кредитов на развитие материально-технической базы компании осуществляется через лизинг.

Таким образом, начиная с 1917 года, арендные отношения в России активно развивались, пройдя несколько последовательных этапов (см. рисунок 3.).

Рисунок 3 - История развития аренды в России

Анализируя историю развития и становления аренды, можно сказать, что первоначально она находила выражение в форме земельных отношений. Позднее, развиваясь и усложняясь, аренда стала большой целостной системой арендных отношений, которая включает комплекс операций, связанных с наймом имущества, и различающихся по следующим признакам:

* экономические условия;

* сроки аренды;

* объекты аренды;

* субъекты аренды;

* область рынка;

* форма арендной платы.

Благодаря истории, мы видим, что разделение прав собственности происходило задолго до того, как было определено это понятие и сформулирован, так называемый, пучок прав. На интуитивном уровне люди понимали, что ситуация когда один может владеть имуществом, а другой его использовать имеет место быть. Больше того, из этого можно извлекать определенные выгоды, так наниматель получает пользу от ведения экономической деятельности, но не несет ряд издержек и обязательств, которые вытекают из совокупности прав собственности. А наймодатель освобождается от издержек, связанных с ведением хозяйственной деятельности, но получает выгоды добровольно частично отчуждая свое имущество. Арендные отношения дают возможность делать социальные решения более гибкими, позволяя приобретать и использовать отдельные, особо ценные, права собственности из всей плеяды «пучка прав».

Отделение государственного регулирования экономики от непосредственного хозяйствования и превращение трудовых коллективов государственных предприятий в действительных субъектов собственности и присвоения им своего продукта труда осуществляется в процессе перехода части государственного имущества на арендные и акционерные начала. К ряду положительных эффектов также можно отнести оживления экономической конъюнктуры, инвестиционного толчка, расширения платежеспособного спроса, создания заинтересованности среди организаций и подъема уровня деловой активности.

Но определенные особенности, которые сложились под влиянием национальных и исторических конъюнктур, а также неурегулированность многих юридических, бухгалтерских и налоговых аспектов создают определенные сложности в развитии данного вида деятельности.

1.3 Правовой механизм реализации арендных отношений

Существует очень распространенное заблуждение, что вопросы права входят в сферу интересов исключительно юристов. Однако современные реалии говорят о том, что любой субъект хозяйственной жизни должен владеть хотя бы правовыми основами, а специалисту необходимо как можно лучше знать права и обязанности по крайней мере касаемо его сферы деятельности. В условиях рынка роль договоров приобрела особое значение, любые хозяйственные операции нуждаются главным образом в правовом обеспечении.

Договор - это прежде всего обязательство, возникающее в силу соглашения сторон и пользующееся исковой защитой. В условиях рыночной экономики в основе деятельности любого хозяйствующего субъекта лежит система договоров. А значит грамотность, осознанность и обоснованность их составления, равно как и их исполнение в значительной степени определяют успешность ведения хозяйственной жизни. Когда мы говорим об арендных отношениях, подразумеваем двухсторонний договор, при котором каждая из сторон них является одновременно и кредитором и должником, т.е. с одной стороны, имеет право требовать, а с другой - обязана исполнить.

На сегодняшний день не существует единого мнения относительно определения юридической природы договора аренды. Согласно первому подходу главным в договоре аренды является нанятая вещь как материальный объект, другими словами устанавливаются вещные права нанимателя на арендуемое имущество. Во втором подходе центральное место занимает сам договор, т.е. устанавливается обязательственное право. Возможно, на первый взгляд данный вопрос может показаться не совсем важным, однако он играет огромную роль в разрешении возможных коллизий.

Итак, вещное право - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая к содействию других (обязанных) лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. А обязательственное право - это совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих отношения в связи с обязательствами. Под обязательствами понимаются такие правоотношения, при которых одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом, согласно первому подходу, по которому основой договора является вещь, если собственник по каким либо причинам решит ее продать или в ином случае отчуждения вещи у собственника, заключенный ранее договор аренды не теряет своей юридической силы. А согласно второму подходу, если собственник по каким либо причинам лишается права на вещь, иначе говоря серьезно меняется статус одного из участников, а вместе с ним и условия хозяйствования, то договор аренды автоматически перестает действовать, потому что основой договора является сам договор.

Анализируя отечественную и мировую судебную практику, можно сделать вывод, что договор аренды скорее относится к категории вещных договоров, т.к. иски связанные с расторжением договора из-за перехода прав собственности в большинстве случаев не удовлетворяются, что противоречит обязательственному праву. Однако, следует отметить, что исторически арендные отношения регулировались обязательственным правом. Так, согласно Римскому праву акт покупки превалировал над договором аренды, поэтому в случае перепродажи актива, арендатор лишался арендованного имущества и мог рассчитывать только на компенсацию понесенных расходов установленную в ходе судебного разбирательства.

На этом примере хорошо видно эволюцию права в отношении арендных отношений. Сегодня ключевым моментом договора все же является объект имущества, а значит, при смене собственника договор аренды не теряет свою силу, а покупатель имущества получает вместе с вещью предусмотренные договором обязательства по отношению к арендуемому лицу.

По мнению некоторых ученных в нашей стране существует некий правовой нигилизм, появление которого можно объяснять многовековым самодержавным правлением, крепостным правом, наследием административно-командной экономики или резко возросшей преступностью в ходе распада СССР и кризиса 90-х годов, а также национальными особенностями. Но факт того, что в нашем обществе достаточно низкий уровень правовой культуры, а многие граждане с определенной долей пренебрежения относятся к существующим законам, часто не владея полной информацией даже о своих правах и обязанностях имеет место быть. Нередко именно это является камнем преткновения в развитии нашей экономики.

В нашей стране основным источником регулирования арендных отношений является Гражданский кодекс (ст. 606 - 670), причем статьи 606-625 ГК РФ рассматривают общие вопросы регулирования арендных отношений, а статьи 626-670 посвящены отдельным видам договоров аренды. В Кодексе достаточно подробно разобраны существенные условия договора аренды, содержится характеристика его основных признаков и элементов, определяется субъектный состав, а также анализируются необходимые условия заключения договора аренды, а именно идентификацию имущества. Тема аренды также затрагивается в других нормативно-правовых документах, например, все что касается объектов природопользования, некоторых видов транспорта и финансовой аренды рассматривается в специализированных документах.

Проведенный анализ существующего законодательства позволяет выделить следующие, на мой взгляд, основные пункты:

собственность на землю принадлежит федеральным, региональным и государственным структурам (Рисунок );

закон гарантирует всем гражданам доступ к земельным ресурсам на одинаковых условиях;

участие физических и юридических лиц в аукционе базируется на общих основаниях;

землю можно выставить на торги, если она не относится к запрещенным категориям, будущий арендатор будет иметь возможность подключиться к инженирно-техническим коммуникациям состоит на кадастровом учете.

Договор имущественного найма возлагает обязанности как на арендатора, так и на арендодателя. Так, наймодатель обязан:

Передать в установленные сроки нанимателю имущество в возмездное временное пользование (ст.606 ГК РФ),

Состояние передаваемого имущества должно соответствовать договору (ст.611),

Производить капитальный, а иногда и текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором (ст.644).

Выгоды полученные в ходе использования арендованного имущества являются собственностью арендатора (ст.606). В свою очередь арендатор обязуется:

использовать имущество в рамках условий договора или по его прямому назначению (п.1, ст.615),

следить за состоянием объекта аренды и в случае необходимости производить ремонт, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.616)

после окончания действия договора вернуть имущество собственнику в состоянии не хуже, чем оно было передано в аренду (ст.622)

Следует помнить, что в Гражданском кодексе предусмотрен ряд ограничений на имущество, которое может быть сдано в аренду. Так, объектом договора аренды могут являться исключительно материальные ценности, причем эти вещи не должны терять своих полезных свойств в процессе правильного использования.

Интересно, что на определенные объекты аренды сроком менее 1 года допускается заключение договора в устной форме, во всех остальных случаях факт аренды должен быть документально подтвержден. Согласно ГК РФ при передачи имущества во временное пользование сроки могут быть вовсе не оговорены, в таком случае считается, что договор заключен на неопределенные сроки, значит любая сторона может в письменном виде расторгнуть договор в одностороннем порядке. Чаще всего сроки аренды все же устанавливаются, это можно сделать самостоятельно, однако Кодекс предусматривает некоторые ограничения по срокам касаемо разных товаров. Так например, договор проката может быть заключен только на срок не превышающий одного года, а водные объекты могут сдаваться в аренду на срок до 25 лет. Если сроки аренды оговорены, но по тем или иным обстоятельствам договор требует досрочного расторжения, согласно ст. 619 ГК РФ арендатор обязан в письменном виде уведомить другую сторону о прекращении договора, а арендодатель может требовать расторжения договора только через суд.

В отношении размера арендной платы действует следующее правило: если арендная плата установлена договором, она должна быть уплачена своевременно, иначе арендодатель вправе расторгнуть договор, если стоимость аренды не оговорена, смотри п.3 ст.424 ГК РФ. В этой статье говорится о том, что в случае отсутствия прописанной цены в договоре, нужно уплатить цену, которая взимается за максимально похожий товар при аналогичных условиях. Однако, данное правило не действует в отношении земельных участков, зданий и сооружений, при отсутствии цены за аренду которых договор считается недействительным. Еще одним интересным моментом является определение формы оплаты аренды, так согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата может взиматься в виде:

Денег;

Услуг;

Доли полученных выгод от использования объекта аренды;

Передачи арендодателю какой-то вещи в собственность или в аренду;

Затрат, которые должны быть уплачены арендатором в ходе использования объекта аренды;

Договором аренды может быть предусмотрено как сочетание форм оплаты, так и выбрана одна, наиболее подходящая. Причем вид и размер оплаты может меняться в течение срока аренды, но не более одного раза в год.

Стоит обратить внимание, что при внесении платы за временное пользование имуществом в неденежном виде, учет и налогообложение ведется согласно требованиям применяемым к бартерной сделки.

Таким образом, проанализировав все тонкости правового механизма арендных отношений, можно условно разделить требования к договору на существенные и несущественные.

Так, к первой категории относится только подробное изложение формы, вида, состояния, характеристики и прочих сведений об имуществе, позволяющих его точно идентифицировать. Все остальные требования можно отнести к несущественным, так как их представление в договоре может быть в той или иной мере ограничено или не присутствовать вовсе.

При выявлении фактов нарушения составления договора в регистрации сделки может быть отказано или же она будет признана недействительной, поэтому во избежание различных коллизий следует со всей ответственностью подходить к составлению или подписанию договора аренды.

ГЛАВА 2. МЕХАНИЗМ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В КОНТЕКСТЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ