История и особенности арендных отношений в России

Для капитализма характерна частная капиталистическая форма земельной собственности, которая сформировалась в результате подчинения землевладения капиталу и означала концентрацию земельных богатств в руках лендлордов и капиталистов, и экспроприации земли у непосредственных производителей. Во время советской власти частная земельная собственность в нашей стране была ликвидирована и возвращена только Конституцией Российской Федерации. Сегодня право частной земельной собственности принадлежит физическим и юридическим лицам в виде земельных участков либо доли в общей собственности.

Таблица 2 - Распределение земель по формам собственности

Категории (млн га) Год	Всего	Государственная и муниципальная собственность	В собственности юридических лиц	В собственности физических лиц
2006	1709,8	1580,4	5,2	124,2
	100	92,4	0,3	7,3
2011	1709,8	1576,4	12	121,4
	100	92,2	0,7	7,1
2012	1709,8	1576,7	13,5	119,6
	100	92,2	0,8	7
2013	1709,8	1576,8	14,7	118,3
	100	92,2	0,9	6,9
2014	1709,8	1576,8	8,7	127,1
	100	92,2	0,5	7,3
2015	1712,5	1579,1	18,1	115,3
	100	92,2	1,1	6,7
2016	1712,5	1579,1	18,1	115,3
	100	92,2	1,1	6,7
2017	1712,5	1579,3	19,1	114,1
	100	92,2	1,1	6,7

Анализируя данные, приведенные в таблице 2, мы видим, явную тенденцию к увеличению земель, находящихся в собственности юридических лиц, но государственная и муниципальная собственность по-прежнему превалирует. На сегодняшний день не существует единого мнения по поводу эффективности той или иной формы собственности. Сторонники увеличения доли частной собственности считают, что наличие земельного участка укрепляет уверенность в будущем, т.к. она передается по наследству, облегчает процесс получения кредита (под залог земли) и тд. Те, кто выступают против обычно говорят о том, что:

1. рента становится главным стимулом, т.е. происходит отделение собственника от работника;

2. земля консолидируется в руках узкого круга лиц;

3. неэффективное и нецелевое использование.

В этом контексте особый интерес вызывает рассмотрение основных признаков аренды земель:

* срочность, т.е. аренда - это ограниченный временем способ владения земли, на основании договора ( в отличие от собственности);

* платность, т.е. обязанность оплачивать временное право на владение участком;

* возвратность, т.е. по окончании срока договора, земля возвращается собственнику.

Таким образом, арендатор совмещает в себе одновременно характерные черты для субъекта владения и пользования. Во-первых, он заинтересован в эффективном и рациональном использовании земли, во-вторых, не происходит отделения собственника от работника, в-третьих, из-за снижения затрат земля доступна более широкому кругу населения. Таким образом, я считаю важным развивать институт аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, взамен частной собственности.

2.2 Финансовые механизмы и проблемы, связанные с определением цены аренды государственного имущества в современной экономике России

Согласно Земельному кодексу России под государственной собственностью на землю понимается земля не находящаяся в собственности физических и юридических лиц, а также муниципальных образований. Выделяют три вида государственной собственности на землю: федеральная, муниципальная и собственность субъектов федерации.

Существует два основных способа получения земельного участка в аренду (Рис. 6):



Важно, что первый случай может быть реализован как по инициативе уполномоченного государственного органа, так и по заявлению физических или юридических лиц;

Земельный участок может быть сдан в аренду только при соблюдении следующих условий:

1. Определен вид разрешенного использования;

2. Участок поставлен на кадастровый учет;

3. Отнесен к определенной категории земель;

4. Не арендован другими гражданами;

5. Отсутствие объектов незавершенного строительства на данной территории;

6. Не должен быть изъят из оборота;

7. Не зарезервирован для государственных и(или) муниципальных нужд;

8. Не входит в состав земель, по отношению к которым заключен договор об их развитии.

Как уже было сказано, аренда представляет собой оформляемый договором имущественный наем, по которому одна сторона (арендодатель) представляет другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за оговоренную в договоре арендную плату. Договор аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности должен содержать стоимость арендной платы. Для определения уровня этой арендной платы устанавливаются нормы, разрабатываемые Правительством Российской Федерации.

Следует отметить, что сдача земельных участков в аренду способно не только существенно увеличить долю поступления в неналоговые доходы местных бюджетов, но и обеспечить регулярность этих поступлений, освоению земель, созданию новых рабочих мест и т.д. Причем в соответствии с законодательством РФ муниципальные образования самостоятельно устанавливают порядок использования доходов от сдачи в аренду объектов, находящихся в муниципальной собственности и переданных в оперативное управление муниципальным бюджетным учреждениям культуры и искусства, здравоохранения, науки, образования, а также архивным учреждениям.

Так, с 1 января 2017 года вступили в силу новые изменения в данной части правоотношений. Но следует отметить, что изменения касаются не всей области, они касаются только сельского поселения. По новому законодательству полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а они располагаются на территории муниципального поселения, переходят в управление органов местного самоуправления муниципального района.

В то же время, городские поселения продолжают осуществлять распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и отчислять часть полученных доходов, а именно в размере 50 процентов по нормативу, органами местного самоуправления муниципального района. Тогда как, нормативными документами, вступившими в силу с 2015 года было установлено, что органы местного самоуправления, например, сельского поселения должны были проводить все необходимые мероприятия по организации и подготовке к проведению аукциона. В число этих мероприятий были включены проведение межевых работ, работ по постановке на кадастровый учет, а также должны были самостоятельно заключать договоры со специализированной организацией. Но при этом доходы от передачи в аренду и от продажи данных земельных участков зачислялись в бюджет другого уровня муниципальной власти.

Таким образом данный вид деятельности, с учетом новых поправок, оказывается очень выгодным как для физических и юридических лиц, для которых ведение предпринимательской деятельности становится более доступным, так и для государственных органов, сдающих свое имущество, в том числе земельные участки, во временное пользование. В отношении государственных органов наглядным показателем эффективности деятельности в отношении сдачи в аренду недвижимости является статистика, публикуемая Комитетом имущественных отношений по Санкт-Петербургу. Анализируя данные, представленные в таблице 3 видно, что из года в год годовое бюджетное задание в отношении имущества исполняется Комитетом весьма успешно.

Общая сумма доходов бюджета Санкт-Петербурга (консолидированного бюджета) от использования государственного имущества за 2015 год составила порядка 27,7 млрд. руб., процент исполнения - 110 % к утвержденному бюджетному заданию в размере 25, 2 млрд. руб. Доля имущественной составляющей от общей суммы всех запланированных бюджетом Санкт-Петербурга на 2015 год доходов составляет 6,9%. В 2016 году исполнено - 24,8 млрд. руб., 99.7% исполнения к утвержденному бюджетному заданию в размере 24,9 млрд. руб. Доля имущественной составляющей 6,4%.

Рассмотрев такие показатели, как арендная плата за объекты нежилого фонда (5 млрд.), арендная плата за земельные участки (12,2 млрд.) и доходы от продажи государственного имущества (9 млрд.), можно сделать вывод о необходимости развивать институт аренды, как более прибыльный и перспективный.



Таблица 3 - Обеспечение поступлений в бюджет Санкт-Петербурга (консолидированный бюджет) доходов от имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга

Ключевые показатели деятельности Комитета	Отчетный период
	За 2015 год	За 2016 год
	Годовое бюджетное задание, млн.руб. на 2015 год	Исполнено, млн.руб. на 01.01.2016	% исполнения бюджетного задания	Годовое бюджетное задание, млн.руб. на 2016 год	Исполнено, млн.руб. на 01.01.2017	% исполнения бюджетного задания
Исполнение бюджетного задания по доходам от использования имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга в т.ч.:	25 280.1	27 711.20	109.6	24 883.77	24 801.57	99.7
от использования имущества	16 856	18 019.4	106.9	14 972.88	15 934.4	106.4
В том числе доходы от использования объектов нежилого фонда	4 845.4	4 984.4	102.9	4 237.7	4 518.40	106.6
В том числе доходы от использования земельных участков	10 719.3	12 222.80	114.0	10 497.34	9 995.90	95.9
от продажи имущества	8 424.1	9 691.80	115.0	9 910.89	8 867.17	89.4



По данным Росстата доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности - надежный источник доход, который, как минимум за последние 6 лет показывает стабильный рост.

Таблица 4 - Консолидированные показатели бюджетов РФ по доходам от использования государственного и муниципального имущества

	2010	2012	2013	2014	2015
Консолидированные показатели бюджетов РФ по доходам от использования государственного и муниципального имущества	228,0	277,7	302,1	333,5	364,1

На мой взгляд, одним из основных вопросов в этом случае является цена. В научной среде существует мнение, что экономический оборот земли в нашей стране явление достаточно молодое, чтобы генерировать информацию о стоимостных показателях земельных участков, таковую, очевидно, нужно ввести в систему экономических отношений в виде нормативов платы за землю. В это время методология и методика определения арендной платы, цены на землю, земельного налога принимают решающее значение.

На сегодняшний день решения об установлении стоимости аренды принимается на основании Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 года №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Настоящий документ предусматривает четыре способа определения арендной платы:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

по результатам проводимых муниципалитетом конкурсов, торгов и аукционов;

в соответствии с методическими указаниями по расчету арендной платы;

на основании рыночной стоимости земельных участков.

Для широкого распространения арендных отношений необходимо создать такую ситуацию, при которой аренда земельных участков будет выгоднее, чем приобретение в собственность. Т.е. аренда не должна значительным образом повышать финансовую нагрузку на арендатора, потому что этот аспект повлечет за собой снижение показателей рентабельности бизнеса. Обозначенных целей можно добиться введением ценовых или неценовых ограничений на приватизацию и покупку земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Для установления равновесной цены аренды важно, чтобы арендатор после внесения арендной платы был обеспечен средствами, достаточными для осуществления воспроизводственного цикла. На мой взгляд, при установлении цены следует отталкиваться от этого тезиса. Однако, так ли это? Разберем одну из существующих методик формирования цены.

Чаще всего наши органы местного самоуправления выбирают способ расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков. Такой способ является самым простым и понятным, поскольку данные кадастровой оценки доступны (содержатся в информационной системе государственного кадастра недвижимости) и постоянно актуализируются. Данный способ позволяет избежать дополнительных финансовых затрат по сравнению с другими способами, когда, например, основой расчетов арендных платежей служит рыночная оценка земельных участков. Затем каждое муниципальное образование устанавливает свою ставку арендной платы, которая утверждается главой этого муниципального образования и при необходимости может пересматриваться.

Базовая ставка арендной платы применяется одновременно с системой корректирующих коэффициентов, учитывающих специфику объекта, сдаваемого в аренду его предназначение, расположение и т.д. Также существуют корректирующие коэффициенты, в зависимости от разных факторов повышающие или понижающие арендную плату. Для каждого региона выбираются льготные виды деятельности отдельно предусмотренных для физических и юридических лиц, которые имеют свою типологизацию арендатора, вида деятельности или вида использования земельного участка и основания по применению.

Представленные выше коэффициенты ничто иное, как попытка унифицировать стоимость аренды, поэтому они далеко не всегда отражают оптимальную арендную плату. Предпринимательская деятельность всегда связана с затратами и риском, в результате потенциальный арендатор очень чувствителен к повышению цены. Одной из отличительных черт деятельности, связанной со сдачей государственного и муниципального имущества в аренду является то, что превышение арендной платы уровня оптимального предела может привести к снижению предпринимательской активности, налоговой базы и общих (налоговым в совокупности с неналоговыми) доходов бюджета.

Рассмотрим сделку, предусматривающую проведение аукциона, с двух сторон: так, например, с одной стороны эта аренда имеет неоспоримые преимущества, поскольку можно взять в аренду за границами населенных пунктов большие участки и не платить за постановку их на кадастровый учет, да и само ведение хозяйственной деятельности на арендованном у государства участке требует существенно меньших затрат, чем его покупка. С другой стороны - на процедуру мониторинга подходящего земельного участка, затем участия в торгах затрачивается много времени, также это требует сил на работу и ожидание, но в итоге выбранный участок достается только одному арендатору. Но на мой взгляд возникающие затраты труда и времени не являются значительными, т.к. при покупке участка потенциальный покупатель проходит практически через ту же процедуру, а в итоге, продавцу кто-то другой может предложить больше денег или внести залог раньше. Получается, что в данном случае при любом исходе событий процедура аренды представляется более выгодной.

На мой взгляд, главное преимущество является и одной из самых важных проблем - вопрос цены. В этом вопросе необходим более индивидуальный подход, так, например, арендная плата должна рассчитываться в каждом конкретном случае. Величина арендной платы должна определяться не столько техническими и стоимостными характеристиками объекта, сколько удобством его коммерческого использования, потенциальными доходами, а, следовательно, и видом деятельности арендатора. Оптимальная величина арендной платы фактически представляет собой баланс интересов муниципальных образований и арендаторов. Еще одним преимуществом индивидуального подхода является возможность стимулирования определенных видов предпринимательской деятельности, в развитии которых заинтересованы государство и муниципальные образования.

Следует учитывать, что ставя перед собой цели поддержать таким образом хозяйственную, предпринимательскую деятельность, государство может получить в точности противоположный ожидаемому результат. Бизнес, чувствуя такую мощную поддержку со стороны властей, может в какой - то мере злоупотреблять своим положением, стремясь получить помощь от государственных и муниципальных органов, что, в теории, может приобретать «иждивенческие» черты. Речь идет о том, что при таком количестве льгот и нюансов предприниматель может не стремиться решать все своими силами. Более того, такая ситуация может спровоцировать рост коррупции в сфере аренды государственной недвижимости, поэтому необходимость наличия официально утвержденной формализованной методики расчета арендной платы с подробными разъяснениями все же присутствует. Поэтому к исследуемой теме нужно подходить со всей серьезностью, а принимаемые решения и внесение поправок в законодательство должны быть не ситуативные, а частью разработанной и продуманной стратегии.

2.3 Роль государства в качественном освоении земель

Процесс перехода нашей страны на рыночную экономику начался в конце ХХ века, что не могло не повлиять на основные принципы ведения хозяйственной деятельности. Так, после длительного существования административно-командного типа системы национальной экономики возникла объективная необходимость в смене не только курса национальной экономики, но и политической, государственной и социальной систем, в том числе коренным образом произошло изменение методологических основ экономико-географической науки. Как известно, основными принципами рыночной экономики являются главенство частной собственности, свобода выбора, конкуренция, развитие предпринимательской деятельности. Эти принципы предполагают минимальное вмешательство государства в ведение хозяйственной деятельности, что естественным образом ограничивает роль правительства, порождает определенные проблемы связанные с эффективным использованием земель и градостроительством в целом.

Для любого предпринимателя основной целью является получение прибыли, реализация этой цели не всегда совпадает с истинными потребностями общества. Таким образом, важную роль в размещении объектов играет нацеленность на рост эффективности и производительности в масштабах всей страны, что входит в сферу интересов исключительно государства. Таким образом, получение коммерческих выгод не является единственной целью правительства, хотя, конечно, пополнение бюджета за счет регулярных отчислений по аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности относится к числу важнейших задач, стоящих перед государственными структурами.

В этом контексте, размещение объектов ведения хозяйственной деятельности связано с эффективным использованием природных, экономических и иных ресурсов. Данная тема является очень активно обсуждаемой на протяжении многих лет, в официальной экономической науке называется теорией размещения. Многие именитые ученные высказываются за то, чтобы планирование городской застройки велось именно исходя из мощной теоретической базы.

Основателем теории размещения по праву считается Й. Тюнен. Он акцентировал внимание на размещении сельскохозяйственного производства, изучал факторы, влияющие на принятие решения о строительстве в зависимости от совокупности различных аспектов, ввел понятие экономического пространства. Й. Тюнена построил свою концепцию на 3-х главных факторах:

удаленность от рынка сбыта

цены на продукцию

земельная рента.

Модель Тюнена достаточно умозрительна, но она позволяет понять общие принципы размещения хозяйственных субъектов и отраслей относительно рынков сбыта продукции. Однако, стоит отметить, что некоторые принципы, высказанные Й. Тюненом еще в первой половине IX века не теряют своей актуальности и по сей день, более того, активно используются на практике.

Позднее развитие теоретической мысли в этом направлении продолжил А. Вебер. В силу естественных изменений, продиктованных интенсивным развитием во всех сферах жизни общества, нельзя было не учитывать еще ряд факторов. Так, в теории Вебера появились рабочая сила, затраты на топливо, доступность сырья и агломерация. Представленная теория подтолкнула экономическую науку на активное развитие в данном направлении, стали появляться критические работы, самой яркой из которых стала «теория центральных мест» В. Кристаллера, в дальнейшем продолженная А. Лешем несмотря на то, что их теория оказалась в большей степени абстрактной, она частично нашла свое применение в контексте расселения, формирования городов и т.д.

К сожалению, в России теория размещения не используется в должном виде при планировании градостроительства. Не последнюю роль, на мой взгляд, в этом сыграл рыночный характер экономики. Однако, это большое упущение, планирование является важнейшим фактором в формировании сильной экономики. Так, районная планировка и градостроительство, во многом определяющие уровень функционирования и развития производительных сил региона в целом.

По мнению многих ученных следует придерживаться концепции «центров», которая должна прослеживаться на каждой стадии: центральное место района, центр города, центральный населенный пункт, центральный город в масштабе страны. Это всего лишь один пример концепции центральных мест, в науки их существует огромное множество, но в любом случае получается некая ступенчатая система центров разной величины, значение которых нельзя недооценивать.

Использование ступенчатой системы центров разной величины позволяет обеспечить равномерное экономичное обслуживание населения. Поэтому, нельзя допускать хаотичную застройку ни на одном этапе, важно начинать с самой маленькой единицы, учитывать количество этажей в многоквартирных домах, количество и размер детских садов, школ, различных секций, торговых центров, гипермаркетов, ширину дорог, количество парковочных мест и т.д.

Очевидно, что предприниматель не будет этим заниматься не только в силу несоответствие экономических интересов, но и исходя из ограниченности информации. Поэтому заниматься планированием градостроительства должно исключительно государство. Так, назначение каждого земельного участка поможет решить проблему хаотичной и неэффективной застройки, а аренда, в отличие от собственности, может выступать определенным контролем со стороны государства. При продаже земельного участка права собственности переходят физическому или юридическому лицу. При аренде собственником остается государство, следовательно оно получает регулярные экономические выгоды в виде ежемесячных (ежеквартальных, ежегодных) поступлений в бюджет, имеет возможность контролировать эффективность использования конкретного участка, может стимулировать предпринимателей, если это социально значимый объект и множество других преференций.

Очевидно, наибольший коммерческий эффект может быть достигнут при максимальном приближении применяемых методик к действующим в экономике рыночным механизмам. Особенным преимуществом является ускорение темпов реализации важного для государства проекта. Это происходит из-за того, что коммерческие структуры заинтересованы в максимально быстром завершении реализации проекта и возврате вложенных им средств в самые короткие сроки. Следствием использования государственных и муниципальных земель предпринимателями является повышение качества выполняемых работ за счет профессионального управления и использования инновационных технологий, так как бизнесу по завершению строительства предоставляется право на платную эксплуатацию объекта. А затраты связанные с арендными платежами несопоставимы с приобретением этих же земель в собственность. Однако, сегодня существуют объективные проблемы в отношении аренды государственной и муниципальной собственности, которые мешают рациональному использованию этого механизма.



ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ РФ

3.1 Предложения по урегулированию ряда проблем, возникающих в сфере аренды государственных и муниципальных земельных участков, путем внесения изменений в существующее законодательство

Сегодня наша страна находится в достаточно тяжелой политико-экономической ситуации. По мнению ряда авторитетных экономистов и политологов возникшая ситуация связана с:

неэффективной политикой, которая проводится в экономической сфере;

существованием на протяжении долгого времени экспортно-сырьевой модели экономики;

санкциями, введенные в 2014 году рядом зарубежных стран;

обострением отношений на мировой арене.

Новый указ "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года", представленный президентом 7 мая 2018 года содержит множество достойных внимания моментов, но особенно хотелось бы выделить несколько задач в области экономики:

Повышение доли несырьевого экспорта до 20% ВВП, а общего объема несырьевого экспорта - до 250 млрд долларов в год;

Увеличение численности предпринимателей до 25 млн человек.

На мой взгляд, обозначенные пункты имеют особое значение и непосредственно связаны с исследуемой темой в рамках Выпускной квалификационной работы. На сегодняшний день рынок недвижимости как в России, так и во всем мире достаточно активно развивается. А вместе с ним и Земельное законодательство современной России. Именно содержание Земельного законодательства становится во многих вопросах камнем преткновения, чем и обоснованы регулярные вносимые изменения.

Но даже не смотря на это оно по-прежнему содержит в себе ряд «пробелов» и проблем, решение которых так и не удалось найти. Можно предположить, что это связано непосредственно с темпами развития обсуждаемой отрасли, поэтому периодически Земельное законодательство не успевает за развитием отношений в указанной сфере. В настоящее время законодательство в сфере урегулирования земельных отношений все так же нуждается в унификации, гармонизации, устранении пробелов и коллизионных норм.

Для нашей страны характерно превалирующее положение государственной и муниципальной собственности, соответственно вопросы об эффективности ее использования не теряют своей актуальности. Более того качество использования объектов недвижимости, принадлежащих государству оказывает большое воздействие на уровень жизни граждан, предпринимательскую активность и общую экономическую ситуацию.

В процессе анализа норм, которые регулируют арендные отношения государственной и муниципальной собственности, прописанных в Гражданском Кодексе и Земельном Кодексе стало очевидно, что имеются серьезные проблемы, которые оказывают негативный эффект на развитие этой сферы. Выяснилось, что правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, другим участникам земельных отношений (физическим, юридическим лицам), в частности, на основании договора аренды противоречиво и имеет множество пробелов. Такая ситуация создает благоприятные условия для различных злоупотреблений со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления, действующих от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Мошенничество - в уголовном праве РФ одно из преступлений против собственности, ненасильственная форма хищения. Представляет собой завладение чужим имуществом или приобретение права на имущество путем обмана либо злоупотребления доверием (ст. 159 УК РФ).

В зависимости от ряда факторов в нашей стране за мошенничество предусмотрено уголовное (ст. 159 УК) или административное наказание (ст.49 КоАП).

Правонарушение можно отнести к административному, при соблюдении 3-х условий:

оно является одним из видов хищения

размер хищения не превышает МРОТ, т.е. относится к мелким правонарушениям

осуществлено в отношении государственного или муниципального имущества.

За первые шесть месяцев 2016 года в России было зарегистрировано 1,2 млн. преступлений, из них, по данным МВД, 112 тыс. было совершено по статьям связанных с мошенничеством, что на 25,3% больше аналогичного периода 2015 г. В общей структуре правонарушений мошенничество уверенно расположилось на втором место. Данная тенденция сохранилась и на 2017 год. По данным судебного департамента общая сумма от преступлений с государственной и муниципальной собственностью за прошлый год составила 5, 2 млрд рублей.

Таблица 5 - Динамика общих сумм (млрд) ущерба от преступлений, связанных с государственной и муниципальной собственностью. Составлено по данным судебного департамента

Год	2014	2015	2016	2017
Сумма ущерба	6,6	7,5	5,1	5,2



Из проанализированных данных, содержащихся в таблице 5, можно сделать вывод о том, что проблема с мошенничеством в отношении государственной и муниципальной земли, к сожалению, очень распространена в нашей стране, а суммы ущерба представляют серьезную проблему для бюджета. В одном из своих выступлений Владимир Владимирович Путин публично заявил о том, что «далеко не везде земельные участки под застройку выделяются по закону».

Поэтому данная тема продолжает стоять очень остро, что порождает необходимость внесения определенных поправок. Так, к причинам существующих проблем можно отнести:

«нежелание» исполнять закон со стороны государственных и муниципальных служащих из-за личной заинтересованности, коррупционной составляющей и т.д.

существование объективных пробелов и недоработок в законодательстве, которые ложатся в основу недобросовестных действий.

Если первая проблема может быть решена путем усиления контроля и проведения проверок в отношении некоторых сотрудников, а также оценки их компетентности. То вторая проблема предполагает анализ совершаемых сделок, рассмотрение судебных разбирательств и на основе полученной информации вносить необходимые корректировки, которые будут способствовать заполнению существующих «пробелов» и препятствованию мошенническим действиям.

Необходимо обратить внимание на необходимость совершенствование условий и оптимизации процедуры торгов, повышения открытости и прозрачности всех процедур, начиная от организации мероприятия, включая сбор документов участников и, по итогу, самих торгов.

Стоит отметить, что государство активно борется с выявленными видами мошенничества, ежегодно выделяя на это большие деньги. Так, недавно был выпущен Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 1 января 2017 года и уже получил большой отклик со стороны граждан. Создание единого реестра позволило, прежде всего, сэкономить время граждан и сделать операции с недвижимостью более удобными, через этот портал можно получить все доступную информацию по интересующему вас земельному участку.

Однако для создания комфортных условия использования государственной и муниципальной собственности, по-прежнему необходимо совершенствовать нормативно-правовую базу.

Для начала хотелось бы выделить проблему доступности аренды недвижимого имущества.

Закон предполагает, что любой желающий может по результатам участия в торгах купить или взять в аренду свободную землю у государства. Однако на практике формат аукциона оказывается не очень эффективным, по причине того, что реальный добросовестный предприниматель, действительно работающий на земле, не имеет возможности выиграть торги, так как часто ограничен в денежных средствах. Это создает благоприятную почву для недобросовестных действий граждан и юридических лиц, желающих приобрести землю в спекулятивных целях.

Проведение вместо аукциона конкурса, на мой взгляд, поможет решить эту проблему. Проведение конкурса предполагает возможность получить землю не тем, кто больше заплатит, а реальным сельхозтоваропроизводителям, проживающим в данном регионе, на данной территории, которые будут её рационально использовать в сельскохозяйственном производстве, имеющим сельскохозяйственное образование, навыки работы в этой отрасли, сельскохозяйственную технику для обработки земли и другие аспекты, которые необходимо предусмотреть в положении о проведении конкурса.

Еще одной объективной проблемой арендных отношений является фактическое отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В пунктах 1 статей 39.3 и 39.6 ЗК РФ указано, что продажа и предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Однако данная статья была отредактирована 31.12.2017 г., следовательно договора аренды, которые были заключены до этой даты могут руководствоваться п. 1 ст. 621 ГК РФ и быть пролонгированы без проведения торгов, после - нет. Поэтому, на сегодняшний день, не смотря на то, что пункт 1 ст. 621 ГК РФ устанавливает, возможность арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при продлении срока договора воспользоваться при прочих равных условиях преимуществом перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, фактически данное право не реализуется. Также в соответствии с изменениями законодательства с 1 марта 2015 г. согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключением является Лесной кодекс РФ ч. 4 ст. 74 четко определяет, что арендатор, который надлежащим образом исполнил договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по истечении срока действия такого договора вправе заключить новый без проведения торгов. Данное право имеется у арендатора в случае, если участок ранее предоставлялся в аренду без проведения торгов либо в аренду на срок более десяти лет с проведением торгов.

Отсюда вытекает еще одна важная проблема - несогласованность и недостаточная проработанность законодательства в вопросах аренды.

Договор аренды недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности играет важную роль в экономике и жизни общества, поэтому к нему предъявляются высокие требования. Тем не менее, существующая обширная судебная практика в отношении споров, возникающих по поводу данного договора, демонстрирует нам необходимость его совершенствования. Важно понимать, что различные подходы судов к трактовке законодательства и, как следствие, неоднозначное решение таких споров не способствует стабильному имущественному обороту и повышению эффективности использования государственного и муниципального имущества.

Так, например, стоит отметить, что ни в одной статье Земельного кодекса РФ не содержится правил по внесению изменений в аукционную документацию, а также не содержится никаких оговорок в отношении внесения изменений непосредственно в извещение о проведении аукциона. Больше того, и в гражданском законодательстве нет никаких оговорок по этому поводу. Рассматриваемый факт нередко становится объектом множество споров и вызывает крайнее недовольство со стороны потенциальных арендаторов. Складывается ситуация, при которой непосредственный организатор торгов имеет вполне законное право вносить изменения, интересно, что если эти изменения касаются самого предмета аукциона, то корректировки тоже не являются регламентированными.

У большой части предпринимателей это вызывает определенные вопросы в отношении наличия злоупотребления правом. Для участников создается ситуация неопределенности, а значит повышаются риски и издержки ведения предпринимательской деятельности. Если государство ставит перед собой цель - развитие бизнеса, то подобных «пробелов» следует избегать.

Поэтому, на мой взгляд, необходимо, чтобы комплект, предоставляемых документов содержал полную информацию и точные данные о всех нюансах: о предмете аукциона, наличии инженерных коммуникаций, технических условий, плате за подключение к сети инженерной инфраструктуры. Если речь идет об аренде в городе, где существуют определенные требования к архитектурному проекту, затраты на разработку этого проекта также должны учитываться. Желательно, чтобы такие платежи включались в стартовую цену земельного участка, а также предоставлялись гарантии того, что никакие дополнительные требования к платежам, связанным с развитием и подключением к инфраструктуре не предъявлялись.

Точная оценка и наличие в договоре четко прописанной суммы этой оценки, которая не подлежит изменению, помогут предпринимателю более подробно проработать бизнес-план, точнее рассчитать свои затраты, взвесить риски.

Необходимо сделать процедуру регистрации участников торгов более открытой и контролируемой, с целью предотвращения сговора, в результате которого земельный участок на правах аренды перейдет заранее согласованному физическому или юридическому лицу.

Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ предусматривает заключение договора аренды в результате торгов, на которых был зарегистрирован всего один участник. Раньше подобное право существовало только в отношении участков, предназначенных для жилищного строительства или сельскохозяйственной деятельности, теперь ограничений по видам деятельности нет. Сами по себе такие изменения не являются чем-то нехорошим, однако в результате недобросовестности работников, которые занимаются регистрацией участников торгов или установлением сроков проведения торгов, создается риск мошеннических схем. Примером таких действий может быть надуманный предлог по отказу в регистрации на торги остальных участников. Хотя, стоит отметить, что власти занимаются данной проблемой, так с 2015 года были внесены существенные изменения в процесс проведения торгов, которые полностью исключают проведение закрытых аукционов.

Аналогичная проблема существует и в процессе проведения самой процедуры торгов, соответственно, она тоже нуждается в определенных доработках.

Процедура торгов проходит в формате аукциона, что дает возможность реализации сразу нескольких мошеннических схем. Во-первых, нередки случаи участия в торгах недобросовестных граждан, целью которых изначально является не желание забрать участок для ведения предпринимательской или иной деятельности, а получение отката в виде некоторой денежной суммы взамен снятия своей кандидатуры с торгов. Для этого подробным образом анализируются участки, которые выставляются на торги, выявляются те, которые были разработаны одним из участников аукциона индивидуально, а потом в ходе торгов мошенник высказывает свои намеренья по поводу срыва торгов путем заявления неподъемной цены и готовность этого не делать в случае получения денежных средств. Нередко инициатор торгов соглашается на такую сделку, потому что разработка участка - очень сложный, трудозатратный процесс, требующий большого количества времени.

Так, если определенный участок был разработан по инициативе потенциального арендатора, т.е. он отсутствует в утвержденном проекте межевания территории, то потенциальный арендатор должен составить схему расположения желаемого земельного участка, подать первичное заявление и ждать вынесения решения, т.е. утверждения или отклонения в течение определенного срока, который по закону не должен превышать двух месяцев. По истечении данного срока, при условии, что уполномоченный государственный орган принимает предложенную схему, заявитель должен подготовить документы, необходимые для постановки участка на кадастровый учет и подать вторичное (окончательное) заявление на участие в аукционе, в котором будут указаны цели использования данного земельного участка. Далее уполномоченный государственный орган заблаговременно определяет и утверждает схему расположения земельных участков, затем принимается решение об обеспечении техническими условиями этого земельного участка.

При срыве торгов участок может быть представлен на торгах только по истечении определенного срока, чаще всего это - 1 год, но проведение следующих торгов не исключает возможность участия таких же вымогателей. Поэтому иногда лицу, которое разработало участок «под себя» действительно рациональней финансово решить проблему с недобросовестным участником.

В крупных городах озвученная проблема практически исчерпала себя после того, как статьей 39.13. ЗК РФ было законодательно установлено введения электронных торгов. Такой вид аукциона был разработан по инициативе Министерства экономики РФ и Федеральной антимонопольной службы, чтобы повысить прозрачность процедуры проведения торгов, сделать ее более конкурентной и эффективной. Электронные торги создают определенный барьер, т.к. участники не контактируют друг с другом, то возможность сговора сильно затруднена. Однако данная практика не распространена повсеместно, поэтому проблема не теряет своей актуальности.

Проблема межевания земли достаточно остро стоит не только перед городом или ЖКХ, ТСЖ, но и перед обычными гражданами.

Данная проблема знакома многим жителям многоквартирных домов. Дело в том, что по закону межевание может быть проведено как и по линии дома, так и захватывая прилегающую к этому дому территорию. Таким образом, нередко вопрос обслуживания дворов остается открытым. Пока городские власти и ТСЖ, ЖКХ спорят, кто за какой территорией следит, жильцы этих домов страдают от мусора, снега, плохих пешеходных дорожек и отсутствия благоустройства. Эти проблемы могут решаться годами, а чаще всего они так и не находят решения.

Для решения этой проблемы необходимо пересмотреть спорные территории, на которых возникают проблемы, определить ответственных и назначить санкции за невыполнение своих обязанностей.

Еще одной важной проблемой является оперативность применения санкций в отношении арендатора.

Процедура торгов направлена на получение максимальной прибыли от сдачи государственного и муниципального имущества в аренду. Однако, как мы уже выяснили, она имеет множество недостатков, причем иногда проявление этого негативного эффекта происходит в отношении потенциальных арендаторов, а иногда, как, например, в данном случае, в отношении арендодателя (государства). Недобросовестный участник аукциона (юридическое лицо) выбирает перспективный земельный участок, заявляется на торги, назначает максимальную цену, забирает его в аренду с условием внесения арендной платы раз в год. Затем, занимается поисками контрагента для сдачи арендованного участка в субаренду, но при условии внесения арендной платы ежемесячно. В установленный договором с КИО срок внесения арендной платы, арендатор не вносит требуемую сумму, в следствии чего он попадает в категорию неплательщиков.

Проблема заключается в том, что в течение всего процесса разбирательств, востребования погашения долгов и т.д., который обычно длится очень долго, а договор может быть расторгнут только по решению суда. Интересно, что договор субаренды продолжает действовать, а недобросовестный арендатор получать деньги от контрагента, который в свою очередь может даже не знать о существующих проблемах. Когда суд выносит решение о расторжении договора аренды по причине неисполнения арендатором своих обязательств, он лишается права ведения хозяйственной деятельности, а юридическое лицо попадает в список «ненадежных». Присутствие в таком списки накладывает серьезные ограничения, а иногда и вовсе лишает права участия в торгах. Однако, ответственность накладывается на юридическое, а не на физическое лицо, что никак не препятствует регистрации с тем же умыслом на другие торги.

Также следует уделить внимание проблеме кредитования.

Предприниматели часто сталкиваются с финансовыми проблемами, особенно больших денежных затрат требует начало бизнеса. Отсюда возникло такое распространение ипотечных кредитов под залог земельного участка. Но, по нынешнему законодательству, если участок в аренде, предприниматель не может взять ипотеку под его залог. Таким образом, если ипотечная система не сработает, то и деньги брать не от куда, а это серьезное ограничение для бизнес среды. Поэтому необходимо ввести государственное целевое финансирования отдельных проектов или отраслей

Итак, аренда государственной и муниципальной собственности может стать механизмом, стимулирующим развитие предпринимательской деятельности, улучшающим условия ведения бизнеса, а также через выявление приоритетных отраслей помогающим увеличению производства и т.д. Обозначенные в работе проблемы имеют негативное воздействие на перспективы развития аренды в отношении государственной и муниципальной собственности. Однако они являются вполне решаемыми, а предлагаемые меры, главным образом, направлены на повышение «прозрачности» и эффективности процедур, связанных с предоставлением земельных участков.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вопросы аренды неразрывно связаны с формированием рынка земли, процесс создания которого в России имеет долгую и сложную историю. Смена исторических парадигм в одно время провозглашала право собственности на земельные участки, потом снова их нивелировала. В итоге, на протяжении многих веков собственность на землю принадлежала государству, а основной движущей силой экономики являлся не частный предприниматель, а государственный сектор.

Также нужно учитывать, что Россия - федеративное государство в состав которого входят 85 субъектов федерации, в том числе 22 республики, 9 краёв, 46 областей, 3 города федерального значения, 1 автономная область, 4 автономных округа. Многие национальные регионы с самого начала введения земельной реформы выступали против, а по итогам приватизации отношение людей к частной собственности на землю в некоторых аспектах резко негативное. В некоторых регионах из-за крайней ограниченности земель, выделение части площадей в частное пользование создает реальные проблемы. Все это делает процедуру аренды для нашей страны новым, а от того и мало изученным вопросом, особенно в отношении аренды государственной и муниципальной собственности, но перспективы его развития достаточно широки.

В ходе данной дипломной работы была изучена сущность арендных отношений, выявлена их связь с глубинными экономическими теориями. Так, согласно с поставленными задачами, анализ теоретической базы отношений в сфере аренды, изучение накопленного исторического опыта, а также механизма функционирования удалось выяснить, что эффективное существование института аренда государственной и муниципальной собственности оказалось связано с теориями прав собственности, агентских отношений и размещения. Накопленный отечественный и мировой опыт говорит о том, что современное производство не способно эффективно работать и эволюционировать при отсутствии государственной собственности, а также государственного регулирования.

На основании проработанного материала и исходя из насущных практических проблем было принято решение остановиться на изучении арендных отношений в сфере государственной и муниципальной собственности. Современные рыночные условия ставят перед предприятием ряд проблем, главная из которых - достижение конкурентоспособности. Одним из факторов помогающих в достижении этой цели является сокращение затрат. Аренда основных средств, в том числе земельных участков, часто может служить решение этой проблемы. В настоящее время арендные отношения играют важнейшую роль в хозяйственном обороте как российских, так и зарубежных организаций.

Особой популярностью в сфере аренды пользуется государственная и муниципальная собственности с целью дальнейшей приватизации, но, на мой взгляд, государство должно отказаться от этой идеи, предложив взамен более выгодные условия аренды, в том числе на долгосрочной основе. Такие изменения в совокупности с грамотной реализацией выведут арендные отношения на качественно новый уровень, помогут в эффективном градостроительстве, увеличат наполняемость бюджета, поддержат предпринимателей и повысят общую эффективность экономики.

Однако нужно быть предельно осторожным и учитывать некоторые национальные и исторические особенности. Так, долгое время институт аренды плохо регулировался нормами права, поэтому до сих пор имеет место многочисленные случаи мошенничества, а сделки с недвижимостью являются рискованными. Преимущества аренды государственных и муниципальных земель в том, что это более надежно, чем аренда у физических или юридических лица, так как любая сделка с человеком - это риск, а это значит, что можно стать жертвой обмана или аферы.

Больше того, в результате проведения приватизации в 90-е годы большое количество земель оказалось сосредоточено в руках узкого круга лиц. Данная проблема особенно очевидна в сельскохозяйственных регионах или в условиях ограниченности пригодных для использования земель, потому что исторически аренда земельных участков была связана именно с аграрным делом. Конечно, усиление роли государственной собственности в контексте земельных участков, а вместе с этим развитие и наращивание объемов участков, предоставляемых не в собственность а в аренду, вызовет определенные недовольства. Так, в Краснодарском крае, Адыгеи, Московской области и т.д. Практически все земли принадлежат узкому кругу лиц, которые мало того, что препятствуют вхождению в отрасль новых игроков, так еще и введут во многом неэффективный бизнес. Из-за отсутствия здоровой конкуренции простые граждане сталкиваются с рядом недостатков, так во многом приходится довольствоваться продукцией не самого высокого качества, но по достаточно высокими ценами

Но тут же возникает еще одна объективная проблема определения качественного уровня и масштабов доли государственных земель. Поэтому важно найти такой путь преобразования отношений собственности, который бы позволил создать ситуацию реального соединение непосредственного производителя со средствами производства.

Исходя из предположения об экономической эффективности института аренды публичной собственности, рассматриваются вопросы, связанные с усовершенствованием правил предоставления находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков гражданам и юридическим лицам на основании договора аренды. Это все подразумевает как реализацию обширных государственных реформ в отношении градостроительства, так и качественные изменения или дополнения существующего законодательства и процедур передачи земель во временное пользование.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙИСТОЧНИКОВ

1. Служба тематических толковых словарей. URL: http://www.glossary.ru (дата обращения 8.03.2018).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Раздел IV. Отдельные виды обязательств. Гл. 34. Аренда. От 18.04.2018. URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 10.03.2018).

3. Хейл П., Экономический образ мышления /П. Хейл//- Пер. с англ. М.: "Каталаксия", - 1997. - С. 704.

4. Энциклопедия Экономиста. URL: http://www.grandars.ru(дата обращения 08.03.2018).

5. Ковалев В.В. Учет, анализ и бюджетирование лизинговых операций: теория и практика./ В.В. Ковалев 3-е изд., перераб. и доп.-М.: Финансы и статистика, 2005. - 512с.

6. Правовые и организационно экономические аспекты регулирования имущественных отношений в России: Монография. - М.: Изд-во «Спутник» , 2006, - 200 с.

7. Armen Alchian, The Economicsof Property Rights, ed. EirikFurubot n and Svetozar Pejovich., Cambridge , Mass. 1974 г.

8. Steven N. S. Cheung, "TheContractua l Natur e oftheFirm, "Journal of Lawand Economics 26. 1983. Р. 20.

...