Оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Ташлинского района, Оренбургской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава I. Теоретические аспекты оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие, основные признаки и состав земель сельскохозяйственного назначения

1.2 Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.3 Становление правового режима оценки земель сельскохозяйственного назначения

Глава II. Оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Ташлинского района, Оренбургской области

2.1 Социально-экономическая характеристика Ташлинского района, Оренбургской области. Анализ состояния рынка земель сельскохозяйственного назначения Ташлинского района

2.2 Описание и анализ объекта оценки земель сельскохозяйственного назначения, Оренбургской области

2.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения Ташлинского района и согласование результатов объекта оценки

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. За прошедшие десятилетия активно развивается процесс формирования рынка земли, а в частности, земель сельскохозяйственного назначения. Земля - это не только один из основных факторов производства, но и ценный актив, инвестиции в который часто приносят немалый доход. Одновременно, эти вложения могут быть сопряжены со значительным риском в силу неразвитости рыночного оборота земельных участков, особенно в отдаленных районах, и, соответственно, отсутствия у хозяйствующих субъектов прозрачной и объективной рыночной информации о стоимости земли.

Целью исследования данной работы заключается в проведении оценки рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения (на примере Ташлинского района, Оренбургской области).

Предметом исследования является совокупность организационно-управленческих отношений возникающих в процессе проведения оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Первая задача. Изучить теоретические аспекты оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Вторая задача. Провести анализ объекта оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Третья задача. Провести оценку рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения на примере Ташлинского района, Оренбургской области.

Для достижения цели и задач данной работы применялись следующие методы исследования: экономико-статистический метод обработки информации, сравнительный анализ, метод обобщения теоретических и практических материалов, выборки и др.

Теоретическую основу исследования составили законодательные и нормативные акты, федеральные стандарты оценки, периодические и аналитические материалы, статьи, научные работы по исследуемой проблеме, данные органов государственной статистики, а также техническая информация об объекте оценки, интернет-ресурсы, личные наблюдения автора.

Логическая структура и объем работы. Работа состоит из двух глав, имеет введение, заключение, список использованных источников, приложения.

Земля. Произнеся это слово, возникают различные ассоциации. Для многих, при первом вопросе: «Что такое земля?» - это наша Планета, на которой мы существуем. Для других это поверхность, по которой мы ходим. А для кого - то это ценный источник жизни, с которого начинается наш путь. Это почва, на которой произрастают ценные культурные растения. С древних времен люди облагораживали землю, делали ее плодородной. И каждый раз, собирая урожай, человек благодарил землю за возможность вкушать ее плоды и продолжать свою жизнь. Спустя тысячелетия, земля так и осталась главным источником нашей жизнедеятельности.

Земля является предметом регулирования отраслей российского права: гражданского - при совершении сделок с земельными участками; финансового - при земельном налогообложении; аграрного - при использовании земель сельскохозяйственного назначения и т.д. Земля в системе общественных отношений по своему социальному, экономическому, естественнонаучному значению и содержанию - это многогранный объект земельных отношений.

Очень важную роль играют земли сельскохозяйственного назначения в жизни не только страны, но и каждого человека. Их значимость и ценность превышает любую оценку, будь то выражена она в рублях, или же в другой валюте. В годы Великой Отечеcтвенной войны (1941 - 1945гг) ущерб, нанесенный немецкими оккупантами путем вывоза из России в Германию верхнего почвенного слоя земли, был невообразимо огромен. В тех местах, где до войны получали высокие результаты урожайности, земледелие сократилось на 45%. Лишь к 1953 г. cельское хозяйство России с трудом достигло довоенного уровня. Земли сельскохозяйственного назначения, в силу своей особой значимости, нуждаются в уходе и в особой защите.

Теперь, когда мы радуемся мирному небу над головой, жизнь наполнена удобствами, доступностью к различным сферам общества. Современный человек может позволить себе абсолютно все, в пределах нормы. Также обстоит и с землей. Приобрести земельный участок в наше время считается выгодным делом, ведь при покупке недвижимости, человек становится его собственником. С землями сельскохозяйственного назначения обстоит немного иначе. Их нельзя просто купить или продать. Для таких денежных операций нужны особые условия и цели, ибо как мы знаем, эти земли подлежат наибольшей защите и охране.

Как мы знаем, земли сельскохозяйственного назначения бывают неоднотипными по качеству почв, по структуре урожая, а также ландшафтным характеристикам. Земельные участки имеют различия по климатическим и иным природным условиям, территориальности, удаленности от дорог и других объектов инженерно-транспортной и производственной инфраструктуры. Учитывая такие характеристики, состав земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из понятий «сельскохозяйственные угодья» и «несельскохозяйственные угодья». К несельскохозяйственным угодьям обычно относятся земли, занятые производственными объектами и объектами сельскохозяйственной инфраструктуры, древесно-кустарниковой растительностью, водоемами замкнутого типа. А сельскохозяйственные угодья предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. В их состав входят: пашни, сады, луга, сенокосы, пастбища. К угодьям относятся также залежные земли, то есть пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и не подготовлена под пар. Сельскохозяйственные угодья -- наиболее ценные земли, характеризуемые естественным и высоким плодородием, либо мелиорированные земельные участки. Они закрепляются за сельскохозяйственными предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями. Таким образом, установление критериев для определения земель, удобных для ведения сельского хозяйства, а также разрешенного их использования, необходимо рассмотреть вопрос о плодородии почв этих земель, так как без установления определения понятия «плодородие почв» невозможно установление этих критериев.

Спешу ответить на данный вопрос и дать определение понятию «плодородие почв». Плодородие почвы -- это в первую очередь способность почвы удовлетворять потребность растений в элементах питания, влаге и воздухе, а также обеспечивать условия для их нормальной жизнедеятельности. Без взаимодействия друг с другом, не имеет смысла быть одного из элементов, ибо только от здоровой почвы можно ожидать продуктивный урожай. Для этого селекционеры и агрономы подпитывают почву различными удобрениями, следят за регулярным поливом, делая ее максимально плодотворной и качественной.

Но мне хочется разобраться в некоторых вопросах. Что такое земли сельскохозяйственного назначения? И ввязаны ли они непосредственно с нашей современной жизнью? На эти и другие вопросы я отвечу в своей дипломной работе, раскрою суть моей темы и проведу оценку земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Глава I. Теоретические аспекты оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.1 Понятие, основные признаки и состав земель сельскохозяйственного назначения

оценка земля сельскохозяйственный

Зeмли сeльскохозяйcтвенного назначения - это земли, имеющие отдельную территорию, раcположенные за пределами наcеленных пунктов и предназначенные для ведения сельского хозяйства. Земли сельскохозяйственного назначения считаются важнейшим объектом жизнедеятельности, основой экологического и экономического благополучия страны, каждой области и муниципалитета в отдельности. Понятие «Земли сельскохозяйственного назначения» содержится в п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ.[5] Здесь указывается, что категория угодий предназначена для ведения сельского хозяйства, обработки, выращивания и хранения продукции. Допускается возведение соответствующих строений.

Земли сельскохозяйственного назначения являются второй по площади категорией земельного фонда страны, занимая большую часть территории России, и имеют значимость в народном хозяйстве. [5]Они считаются главным средством производства сельскохозяйственной продукции (кормов для животных, сырья для промышленности). Именно этим объясняется то обстоятельство, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен режим повышенной охраны.

Согласно действующему законодательству земли могут использоваться в следующих формах:

· для ведения сельскохозяйственного производства;

· для ведения личного подсобного хозяйства;

· для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, а также огородничества, садоводства, животноводства и дачного строительства.

· для создания защитных лесных насаждений

· для выпаса скота

Признаки, которыми характеризуются земли сельскохозяйственного назначения, выявляются через понятия как земли, «предоставленные для нужд сельского хозяйства», «предназначенные для сельскохозяйственных целей». Необходимо провести грань между данными понятиями. Земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства, уже находятся во владении и пользовании субъектов сельскохозяйственной деятельности. Таким образом, первый признак связан с наличием определенных прав на отведенные для этих целей земельные участки.

Не существует ограничений по предоставлению земель для сельскохозяйственных целей. Законодательство допускает регулярное и временное пользование землями сeльcкохозяйcтвенного назначения. Допускается разрешение для сельскохозяйственных целей земель из других категорий. Признак предназначения земель для сельского хозяйства связан с территориальным планированием его использования. Эти земли могут выделяться в соответствии с землеустроительными проектами, производимые для административно-территориальных единиц.

Земли, пригодные для сельскохозяйственных целей, являются более широким понятием, чем предназначенные для сельского хозяйства.[33]

Из нижерасположенного рисунка 1, мы наблюдаем сведения о наличии и распределении земель по категориям в РФ на 2017 год. Исходя из данных диаграммы, мы можем сделать вывод о том, что земли лесного фонда составляют наибольший процент, а следом за ними идут земли сельскохозяйственного назначения. Значит, свободные от застроек земли так и остаются на лидирующих позициях.

В составе земель сельскохозяйственного назначения акцентируют внимание сельскохозяйственные угодья. Их площадь составляет 190,4 миллиона гектаров (43,2%). На них происходит размещение внутрихозяйственных дорог и коммуникаций, древесно-кустарниковой растительности (76,9 млн. га). Также уместно назвать сельскохозяйственные угодья опытно-разрабатываемых подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-производственных подразделений, образовательных учреждений высшего профессионального образования. [5] Большая часть земель обеспечена защитой от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений. Замкнутыми водоемами, а также строениями, зданиями, используемыми для производства, хранения и первоначальной обработкой для улучшения сельскохозяйственной продукции.[5]

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически употребляемые для производства сельскохозяйственной продукции, занятые многолетними насаждениями. Сельхозугодья имеют приоритет в использовании и необходимость в непрерывной охране.

Состав земель сельскохозяйственного назначения:

· пашни;

· луга;

· местность, занятая кустарниками винограда;

· сады;

· залежи;

· пастбища;

· сенокосы и угодья для сенозаготовления;

· лесополосы, за исключением лесного фонда;

· земля под многолетние посадки

Еще одним важным видом земель сельскохозяйственного назначения являются земли, предназначенные для охраны сельскохозяйственных угодий от пагубного воздействия как природного, так и техногенного характера. Прежде всего, - это защитные полосы. Земли, занятые замкнутыми водоемами, вступают в категорию сельскохозяйственного назначения в том случае, если они вошли в границы иных земель той же категории.[5]

Замкнутые водоемы, пруды естественного или искусственного происхождения, имеют место быть и играют немаловажную роль в сельскохозяйственном производстве. Например, они могут выполнять оросительную функцию: обеспечивая доступ полива к угодьям. Сохраняют ведение рыбного хозяйства, и в главном, на мой взгляд, факторе - поддерживают экологический баланс.

Таблица 1.1 - Динамика площадей и структуры земель сельскохозяйственного назначения РФ (по состоянию на 1 января 2019 года.), млн. га

	2016	2017	2018	2019
	Млн. га	Доля в категории земель, %	Млн. га	Доля в категории земель, %	Млн. га	Доля в категории земель, %	Млн. га	Доля в категории земель, %
Общая площадь земель сельскохозяйственного назначения	383,7		383,6		383,8		383,7
Сельскохозяйственные угодья:	197,7	51,5	197,7	51,5	197,6	51,5	198,7	51,6
пашня	116,3		116,2		116,3		117,2
сенокосы	18,7		18,7		18,8		18,8
пастбища	57,2		57,2		57,3		57,3
залежь	4,3		4,4		4,4		4.4
многолетние насаждения	1,2		1,2		1,2		1,2

Диаграмма 1.1 - Площади земель Ташлинского района

В России ведется активная селекционнaя работа по создaнию новых, более урожайных, адаптированных к условиям возделывания в различных регионах, в том числе в Оренбуржье, и с высоким качеством продукции сортов яровой мягкой пшеницы. [30]Сортовые ресурсы этой культуры на 2019 год для возделывания в Оренбургской области представлены 28 сортами. Среди рекомендованных к возделыванию в области сортов яровой мягкой пшеницы есть и сорта Оренбургской селекции, созданные в Оренбургском научно-исследовательском институте сельского хозяйства. Также в России активно ведется селекция ячменя, и Оренбуржье - занимает первенство в данной сфере. Здесь же для возделывания на 2019 год рекомендовано 9 сортов.

В соответствии с ФЗ РФ «O семеноводстве»[30], для посева должны использоваться семена только тех сортов, которые включены в Государственный реестр сортов, допущенных к возделыванию. При этом в каждом хозяйстве по основным полевым культурам (которые возделываются на больших площадях) целесообразно иметь не менее двух сортов, отвечающих условиям и потребностям производства, но различающихся между собой по агроэкологическим особенностям, длине вегетационного периода и другим биологическим и хозяйственно - важным свойствам.

Как отмечал ведущий семеновод Оренбуржья А. Г Крючков : «При проведении сортосмены, правильный подбор сорта для возделывания в своем хозяйстве должен строиться не на заведомо приукрашенной информации рекламных листков торговцев, а на научно обоснованных принципах - на базе детального знания родословной сортов, климатических условий, в которых эти сорта создавались». Также правильный подбор сорта основывается на научных учреждениях своей зоны, на результатах производственной проверки сортов в своем хозяйстве на небольших участках (на так называемом «поле агронома»).

Большинство высеиваемых районных сортов яровой мягкой пшеницы рекомендованы к возделыванию в Оренбургской области, так как природные климатические условия Ташлинского района Оренбургской области полностью подходят под возделывание данных культур.

При реализации мероприятий, способствующих повышению эффективности сельскохозяйственного производства и решению социальных проблем Ташлинского района, необходимо учитывать региональные особенности: недостаточная обеспеченность области ресурсами поверхностных вод, дефицит влаги, крайне ограниченные гидроресурсы, незначительная площадь лесных массивов; наличие экологических проблем, связанных с использованием природно-ресурсного потенциала области и глобальными климатическими изменениями - опустынивание южных территорий и существенное сокращение объемов стока в бассейне реки Урал и Сакмара, деградация сельскохозяйственных угодий при их нерациональном использовании и недостаточном соблюдении экологических норм и требований при освоении и разработке месторождений полезных ископаемых [34].

Целесообразность применения экологического подхода в решении проблемы земельных ресурсов для Оренбуржья продиктована характером степного землепользования и экологического состояния земель, потенциалом ландшафтов региона и целью обеспечить их устойчивое многообразие и рациональное использование.

1.2 Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Ввиду того фактора, что земли сельскохозяйственного назначения являются уникальными и ценными, существует ряд особенностей оценки таких земель. При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества действуют основные методы оценки земли. Существует несколько особенностей ведения сельскохозяйственного производства, особенности которых следуют из сельскохозяйственной нeдвижимоcти, из oценки дохода, генeрируемых другими типaми недвижимoсти.[6]

Отличия заключаются:

· в oпределении структуры и сoстава издержек;

· в определении дохoда и способов его оценки;

· в применении принципа наиболее эффективного использования технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

· в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (нетронутой земли) осуществляется в основном доходным и сравнительным методами.[7]

Иначе обстоит с методами затратного подхода, так как они применяются в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков. Например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ. Методы затратного подхода действуют для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также применяемые для оценки продуктивного и рабочего скота. Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, водонапорные башни и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов - затратного, сравнительного и доходного.



Схема 1. 1 - Основные методологические подходы к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения

При проведении оценочных работ оценщик обязан использовать все предоставленные подходы или обосновать отказ, от использования какого - либо из подходов.[6] При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения разумно использовать метод сравнения продаж при использовании сравнительного подхода и метод капитализации земельной ренты при доходном подходе.

Целесообразным считаю применение научной литературы в моей дипломной работе, ибо достоверные аргументы и факты подтвердят мои рассуждения. Обратимся к статье экономиста, аспиранта кафедры финансов и кредита Е. И Анохину. В своей работе («Экономика агропромышленного комплекса») он описывает методы оценки земель сельскохозяйственного назначения.[32]

1. Метод сравнения продаж -- это метод оценки стоимости земли, при котором сопоставляются цены недавно проданных земельных участков с оцениваемым объектом. Условием применения данного метода является наличие достаточного объема рыночной информации. Метод дает наиболее точную расчетную величину, т.к. при сравнении используют фактические цены за уже проданные или ранее оцениваемые участки. В соответствии с методическими рекомендациями для использования метода сравнения продаж нужно:

· выявить элементы сравнения, при помощи которых объект оценки можно будет сравнить с аналогами. В качестве элементов сравнения выступают: местоположение, рыночные условия, а также физические и экономические характеристики объекта;

· определить степень и характер отличий аналога от оцениваемого объекта по каждому из элементов;

· внести корректировки цен;

· произвести корректировки по каждому аналогу;

При оценке сельхозугодий в качестве единицы сравнения используют цену за 1 га в рублях.

Элементами сравнения являются:

1. Рыночные условия. На данном этапе необходимо определять проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок. В процессе сопоставления даты оценки и продажи участков, необходимо учитывать, что условия, сложившиеся на рынке, меняются. На данном этапе необходимо определить проводилась ли сопоставимая продажа при таких же или отличительных рыночных условиях, которые могут меняться ежеквартально, либо оставаться стабильными на длительный срок.

2. Местоположение. Учитывает влияние благоприятного расположения участка внутри оценочно-экономической зоны. Данная корректировка предполагает изменение оценочной стоимости участка в зависимости от расположения рынков сбыта продукции, качества дорог, транспортных путей, удаленности от объектов инженерного обеспечения и других факторов. Также при продаже участка на стоимость может влиять и его удаленность от крупных городов и поселков, их статус и социально - культурный потенциал.

3. Физические характеристики. В процессе сравнительной оценки выявляются и рассматриваются только его крупные физические данные. С первого взгляда затруднительно учесть конфигурацию поля, уклон, экспозицию, наличие каменистости, а также агрохимические, климатические условия и рельеф местности. Поэтому при сопоставлении лучше использовать обобщенные данные, основу которых при расчете составляют вышеупомянутые показатели. Технологические свойства, а также плодородие почвы оказывают сильное влияние на стоимость земли. Чем земля плодороднее и лучше по технологическим свойствам, тем она дороже. После вносят поправки по всем элементам сравнения в направлении от каждого сопоставимого участка. Корректировки вносятся по каждому фактору либо в рублях, либо в процентах, либо в долях от единицы, затем находят совокупную поправку на группу факторов на независимой и кумулятивной основе. Затем находят условную рыночную цену оцениваемого участка площадью 1 гектар. Рекомендуемые математические способы (прямое сопоставление цен аналогов, корреляционно-регрессионный анализ) обоснованны и логичны, однако не применимы оценщиками ввиду громоздкости анализа. К тому же найти достаточное количество достоверной информации о сравниваемых продажах трудно. А, как известно, если оценщик в своей базе данных имеет большое количество сравниваемых продаж и владеет информацией о них, то с точностью может проанализировать элементы сопоставления и соответственно, рассчитать стоимость. В настоящее время метод сравнения продаж при оценке земель сельскохозяйственного назначения практически не имеет своего развития, т.к. практика его применения отсутствует.

Метод капитализации земельной ренты удобен и практичен для проведения оценки объекта. Изучив основные методы оценки, наиболее приемлемым мне показался именно этот метод. Главное его условие - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Применяется для оценки застроеанного и не застроеанного участка. Условиями применеания метода являются: взаимноасть расчета земельнаой ренты от оценивааемого земельнаого участка.

Последовательность:

- расчет земельнаой ренты;

- определаение величины коэффицаиента капиталаизации земельнаой ренты;

- расчет рыночной стоимосати земельнаого участка путем деления земельнаой ренты на коэффицаиент капиталаизации.

Доходный подход включает три метода:

1.капиталаизации дохода (земельнаой ренты);

2.остатка (техника остатка для земельнаого участка);

3.предполаагаемого использаования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольаку доходы распредаелены во времени и могут существаенно изменятаься, а коэффицаиент капиталаизации зависит от состоянаия экономиаки и особенно ее финансоавой системы, правовоаго регулираования земельнаого рынка. Использование доходноаго подхода требует проведеания широких экономиаческих и рыночных исследоаваний для определаения значений коэффицаиента капиталаизации, а также знания основ финансоавой математаики.

Применяется как преобразование денежного дохода в стоимость, с помощью коэффициента капитализации, т.е. части текущего дохода из полной стоимости участка. Данный метод распространяется на земельные участки, т.к. это объект функционирования, на котором ежегодно выращивают сельскохозяйственные культуры, следовательно, получают определенные величины доходов и расходов, продуктивно прогнозируемые. Определяют стоимость участка с учетом его способности приносить доход в будущем. Таким образом, при делении чистого дохода на коэффициент капитализации получается стоимость земельного участка.

Расчет стоимости осуществляется в несколько этапов:

1. Расчет потенциального валового дохода на основе анализа денежных поступлений по сравниваемым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.

2. Калькуляция расходов на будущий год.

3. Вычет возможных потерь из потенциального валового дохода, приведение расчетной суммы к действительному валовому доходу.

4. Определение чистого валового дохода посредством вычета из действительного валового дохода амортизационных отчислений, а также всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту.

5. Расчет коэффициента капитализации.

6. Определение стоимости земельного участка.

Единственной, на мой взгляд, сложностью метода является определение коэффициента капитализации. Капитализация -- пересчет будущих доходов в сумму текущей стоимости. А множитель, с помощью которого происходит переход от величины чистого дохода к участку к его стоимости, есть коэффициент капитализации. Выбор падает так, чтобы обеспечить инвестору стабильный и приемлемый уровень дохода на вложенный капитал и его возмещение. В методических рекомендациях предлагаются два способа определения данного коэффициента:

1. Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

2. Увеличение ставки отдачи на капитал на величину премий за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

В первом способе, если имеется достаточный объем показателей о величине земельной ренты и о ценах продажи, можно использовать эти данные для применения метода сравнения продаж (по данным о ценах продаж аналогов) или метода капитализации земельной ренты (капитализируя усредненный показатель земельной ренты), что упростит задачу оценщика. Во втором способе необходимо обратить внимание на то, что ставка капитализации должна учитывать не только доход на капитал, но и возврат самого капитала. Согласно этого, ставка капитализации должна учитывать надбавку на низкую ликвидность и надбавку на инвестиционный менеджмент. Надбавку на низкую ликвидность необходимо в обязательном порядке учитывать в расчетах, т.к. земля обладает более низкой ликвидностью, нежели ценные бумаги. Кроме того, во многих случаях для реализации земельного участка может потребоваться достаточно продолжительный промежуток времени. Необходимость учета поправки на инвестиционный менеджмент обусловлена тем, что чем рискованнее инвестиции, тем более они нуждаются в компетентном управлении. Данный метод прост и не требует долгосрочных прогнозов, поэтому наиболее часто применим оценщиками.

Рыночная стоимость земельного участка определяется путем согласования результатов оценки, полученных методами сравнительного и доходного подходов.[7] Средняя взвешенная величина итоговой стоимости земельного участка определяется путем взвешивания (оценки преимуществ и недостатков) каждого метода и полученных по нему результатов. Степень совпадения цены продажи земельного участка с его расчетной ценой на дату продажи является показателем объективности и исполнения оценки, а особенно, тенденции рынка земель. Поэтому оценщику довольно - таки важно отслеживать через заказчика дату и цену продажи оцененных земельных участков, выделять влияние условий продажи и других неучтенных в оценке факторов стоимости (цены). Уверенность оценщика в объективности определения рыночной стоимости земельного участка и тенденции роста цены земель, дает ему основание помочь заказчику рассчитать наиболее подходящую и вероятную цену участка на дату его продажи.

1.3 Становление правового режима оценки земель сельскохозяйственного назначения

Историю развития и становления правового режима земель сельскохозяйственного назначения следует начать со времен Киевской Руси. В то время усиленной охране подвергались все частные землевладения. На это указывает содержание статьи 34 «Русской Правды». В ней гласилось об установлении высокого штрафа за порчу межевого знака, что подчеркивало обеспечение устойчивости земельного правопорядка древнерусского государства. В 1565 году Иван Грозный разделил государственные земли на земские (обычные) и опричные (особые). Данное разграничение земель предполагало, что сельскохозяйственные земли или земли подлежащие обработке входили в состав земских (обычных) земель. В дальнейшем государство провело повсеместное описание земель с разделением их на окладные единицы («сохи»). В общегосударственном масштабе крепостное право оформилось Судебником 1497 года, и последующими указами о заповедных и урочных летах 1591 года. Полное прикрепление крестьянина к земле и подчинение его административной и судебной власти феодала окончательно оформились Соборным уложением 1649 года. Последовавшая Реформа 1861 года, гласящая об отмене крепостного права, не разрешила аграрного вопроса. Неизмененной осталась «часть крепостничества, сделавшаяся невыносимой помехой капиталистическому развитию России», оставив помещичью монополию на землю. Самодержавие, принужденное освободить крестьян от крепостной зависимости, предприняло меры не только к тому, чтобы сохранить плодородные земли в руках помещиков, но и чтобы освобожденные крестьяне работали в имениях на прежних условиях, выгодные для их владельцев. В результате реформы, крестьяне были превращены не в свободных рабочих капиталистического производства, а арендаторов «той же «барской», помещичьей земли». Необходимо отметить, что значительная часть полученной в надел земли не могла быть использована крестьянами, так как им часто отводились непригодные для ведения хозяйства участки. В большинстве случаев крестьяне не имели покосов и пастбищ для скота.

Государство современной России правовому регулированию использования земель сельскохозяйственного назначения уделяет наибольшее внимание. А все потому, что сельскохозяйственные земли играют важную роль в решении проблемы продовольственной безопасности страны. Впервые положение о том, что землями сельскохозяйственного назначения признаются все земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей, было сформулировано в ст. 21 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1969 года.

Использование сельскохозяйственных земель должно подчиняться единым правилам, независимо от того, из какой категории земель они предоставлены. Вместе с тем, приоритет сельскохозяйственного землепользования, разумеется, не должен распространяться на все категории земель. Становится ясно, что земли, предоставленные во временное пользование для сельскохозяйственных нужд из других категорий земель, будут иметь двойственный правовой режим с преимущественным назначением основной категории земель.[33]

Одним из основных элементов правового режима является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель. Они зависят как от особенностей используемого объекта (земли), так и от правового статуса субъектов. Так, юридические лица несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством и ст. 74--76 ЗК РФ. Физические лица могут быть привлечены к уголовной, гражданской и иным формам ответственности.

Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая бесценным биопотенциалом в виде плодородия почв. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории. [5]Земельное угодье является конкретным объектом правового регулирования. Поэтому если речь идет о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как «конкретное целевое назначение». Под ним понимается вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. На этих землях, именно на которых будут выращены сельскохозяйственные угодья, нельзя возводить строения или сооружения, так как пахотные земли предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных культур и выращивания корнеплодов и овощей.

Проводя подразделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распространяется на все земли и его элементами является использование земель по их целевому назначению. Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохозяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощенных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выданный физическим лицам, подлежит изменению, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, наделенных правом самостоятельного хозяйствования на земле.[33]

Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима. Регулирование правового режима земель как общего объекта, осуществляют государственные органы общей компетенции -- Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, его территориальные органы и Министерство имущественных отношений РФ. Регулирование правового режима отдельных категории земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции. Третьим элементом правового режиму использования земель является круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйственные предприятия не могут быть собственниками земель промышленности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает ведения промышленной деятельности.

Правовое регулирование широкого комплекса вопросов, касающихся рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, играет очень важную роль для достижения задач обеспечения продовольственной безопасности нашей страны в современных условиях экономического кризиса и мирового продовольственного кризиса. Одним из направлений устранения кризисных явлений в сельскохозяйственной отрасли является создание наиболее оптимальных правовых условий использования земель, на базе которых могло бы развиваться сельское хозяйство. Развитие этой отрасли как приоритетная цель современного экономического развития позволяет решать не только проблемы увеличения объема производства продовольственной продукции, но и решения проблемы занятости населения, и что особенно важно, могло быть одним из путей выхода России из экономического кризиса.

Рисунок 1.2 - Характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения обуславливается тем, к какому виду земель сельскохозяйственного назначения относится данный участок, что определяет установленный вид разрешенного использования земельного участка, и в каких определенных обстоятельствах зависит вид субъекта, которому земельный участок предоставлен.

Глава II. Оценка земель сельскохозяйственного назначения на примере Ташлинского района, Оренбургской области

2.1 Социально-экономическая характеристика Ташлинского района, Оренбургской области

Анализ состояния рынка земель сельскохозяйственного назначения Ташлинского района

Россия славится необъятными территориями, часть из которых еще неизведанна. Масштаб настолько велик, что невообразимо представить, сколько свободных, нетронутых земель располагается на этих территориях. Гордость страны - сельскохозяйственные земли, являющиеся незаменимым источником жизни. Оренбургская область пример этому. На мой взгляд, объект, который я выбрала для проведения оценки, полностью подходит под описание земель сельскохозяйственного назначения. Объект оценки - современный, благоустроенный, сохранивший историческое наследие, Ташлинский район. Климат, плодородие почв, расположение, чистая природная среда - важные атрибуты в моем выборе. Ташлинский район образован в 1934 году, а село Ташла, которое является районным центром, имеет дату основания - 1774 год. Располагается район в юго-западной части Оренбургской области, на берегу реки Ташелка. Граничит с Первомайским, Сорочинским, Новосергиевским, Илекским, Тоцким районами, а по реке Урал - с Казахстаном. Общая протяженность границы Ташлинского района составляет 407,3 км. Площадь района составляет 3,4 тыс.кв.км. Рельеф волнисто-равнинный. Район расположен в зоне степей. Леса встречаются в основном в поймах рек, балках, лощинах. Лесостепь составляет 4,5%. Пастбища и сенокосы занимают 32%, пашня- 56,3% территории района.



Рисунок 2.1 - Административное деление Оренбургской области

Общая площадь земельного фонда составляет 344 049 гектаров, из них земли сельскохозяйственного назначения насчитывают 296 596 га. Земли поселений - 5467 га, земли промышленности, транспорта и связи -569 га, лесной фонд - 26817 га. Земли особо охраняемых территорий - 36765 га. [31]

Климат резко-континентальный. Район имеет 8 степных рек, которые не используются в экономике района ввиду их мелководности. Почвы в основном черноземно-южные, пригодные для сельскохозяйственного производства. В районе ведется добыча песка, глины, песчано-гравийных смесей. Карьеры небольшие. Численность населения - 27046 человек. Население района представлено более 20 национальностями. Наибольшее число - русские -74,1%, казахи - 7,2%, татары - 5,9%, украинцы - 5,2%, мордва - 3,9% и другие.

Экономика. Агропромышленный комплекс считается крупнейшим сектором экономики района, от продуктивной и эффективной работы которого зависит стабильность экономической, социальной и политической ситуации в районе. В селе работают главные промышленные предприятия района (в основном, аграрные), а также районный краеведческий музей. Ведущей отраслью района является сельское хозяйство: производство зерна и молочно-мясное скотоводство. Ташлинский район занимает лидирующее место по поголовью скота в Оренбуржье, ежегодно производя более 25 тыс. тонн мяса и свыше 31 тыс. тонн молока. Производство зерна составляет около 80 тыс. тонн. Среди предприятий пищевой промышленности самым крупным является ООО Молокоперерабатывающий завод «Ташлинский», на его долю приходится 85,6 % от всех объемов обрабатывающих производств. Основное направление хозяйственной деятельности сельхозпредприятий производство и реализация зерна, подсолнечника, молока и мяса. Земли сельскохозяйственного назначения являются весьма важной частью природных богатств Ташлинского района. От того, в каком состоянии они находятся, кому принадлежат, насколько эффективно используются и каковы условия для их сохранения, зависит экономическое состояние аграрного производства. В целях эффективного управления земельными ресурсами необходимы полные и достоверные данные о количестве, качестве, производительности, а также хозяйственном состоянии земель.[31]

На данный момент, действует законодательно-нормативная база, которая дает право собственнику земли на проведение различных видов сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и Оренбургской области, собственники имеют право продавать, сдавать участки в аренду, дарить, отдавать в залог и т.д.[2, 8] Введение платы за землю, прежде всего, обуславливается стимулированием рационального использования охраны и освоения земель, повышения эффективности плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разных категорий. Гарантирует развитие инфраструктуры в населенных пунктах, формирует специальные фонды финансирования данных мероприятий.[9]

Анализируя показатели в отчетности о сделках с землей, земельный фонд Оренбургской области (данные государственного земельного учета на 01.01.2019 г.) составляет 12380,2 тыс. га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности - 4830,4 тыс. га, в собственности юридических лиц - 284,7 тыс. га, и граждан - 7265,1 тыс. га.

Вступление в силу Земельного Кодекса фактически способствует развитию рыночных отношений в АПК, повышению эффективности в рациональном использовании земель. Однако процессы рынка с данной категорией земель должны проводиться с учетом специфики Оренбургской области, при непосредственном регулировании и контроле со стороны местных органов власти. Для дальнейшего развития ведущих отраслей сельского хозяйства, обязательна поддержка развития предпринимательства в сфере агропромышленного комплекса, возможна в рамках государственного программного развития АПК, при обоснованном научном подходе по обработке почв.

Подводя итоги об интенсивном использовании земель в сельскохозяйственных целях, наблюдается снижение плодородия сельхозугодий (потеря гумуса) и деградация почв. Необходимость в разработке программы по восстановлению плодородия почв и внедрению в сельскохозяйственное производство прогрессивных методов природного земледелия крайне велика. Земельная реформа, направлена на совершенствование земельных отношений, формирование земельного рынка и как результат - увеличение доходной части бюджета.[31]

Таблица 2.1 - Информация по сельсоветам Ташлинского района о распределении земельного фонда

Название сельсовета	Общая площадь сельсовета, га	В т.ч.
		Муниципальные земли	Долевая (паевая) земля (КФХ ЛПХ в собств.; земли с/х назн.)	Земли промышленности, транспорта, связи, га	Земли лесного и водного фонда, га	Земли запаса, прочие, га
		Всего, га	Земли с/х назначения	Фонд перераспред. (земли с/х назн.)	Земли поселений	Всего
Алексеевский	12923	1443	965	82,4	396	10377	64	573	465
Благодарновский	15275	2893	1755	787	351	10437	49	1619	277
Болдыревский	22133	3899	3605	0	294	12288	16	4303	1627
Вязовский	16946	3426	2398	720	308	12890	62	31	537
Заречный	14729	2976	1211	1503	262	9493	16	2030	214
Калининский	22650	3508	2800	399	309	18343	56	110	633
Бородинский	37895	5649	3536	1612	501	18206	21	12694	1325
Новокаменский	28583	5482	3247	1692	543	21866	37	620	578
Ранневский	24030	5384	3204	1859	321	16301	32	1727	586
Степановский	15580	3094	2456	434	204	10991	45	1107	343
Степной	31374	4177	2192	1763	222	26183	27	142	845
Ташлинский	11146	3661	1843	1208	610	6769	40	239	437
Трудовой	14194	2075	1447	456	172	10780	53	160	1126
Придолинный	17774	3745	2081	1415	249	12914	11	658	446
Чернояровский	23799	4806	2711	1772	323	18274	9	40	670
Шестаковский	9173	1903	1707	44	152	6594	12	432	232
Яснополянский	25830	3359	2374	655	330	21438	14	337	682
ИТОГО:	344049	61480	39532	16401	5547	244164	564	26817	11023

2.2 Описание и анализ объекта оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Ташлинского района, Оренбургской области

Как говорилось ранее, неспроста мой выбор пал именно на Ташлинский район, Оренбургской области. Я не раз лично бывала в Ташле, наблюдала неописуемую красоту природы, гор, озер и, конечно же, бескрайних степей. В эти места невозможно не влюбиться. Но, отвлечемся от пейзажной лирики. Напомню, что почвы Ташлинского района главным образом черноземно-южные, среднесуглинистые, пригодные для сельскохозяйственного производства, а также для выращивания сельскохозяйственных культур. В районе ведется добыча песка, глины, песчано-гравийных смесей. Хотелось бы перейти к конкретному описанию моего объекта оценки и приступить непосредственно к расчету.

Как известно, Ташлинский район включает в себя муниципальные образования и поселения. Их достаточное количество, и все они богаты плодородием почв, большими территориями и обилием сельскохозяйственной продукции. Так, Бородинский сельсовет Ташлинского района Оренбургской области - является одним из сельских поселений, образованным в соответствии с Законом Оренбургской области. Местное самоуправление осуществляется населением непосредственно через выборы и администрацией муниципального образования. Административным центром Бородинского сельсовета является село Бородинск. Территорию сельсовета составляют исторически сложившиеся земли населенного пункта, прилегающие к нему земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения сельского поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения, независимо от форм собственности и целевого назначения, находящиеся в пределах границ сельского поселения. Бородинский сельсовет расположен части в юго-восточной Оренбургской области на правобережье реки Урала. Климат характеризуется отчетливо выраженной континентальностью, жарким летом, холодной зимой. Основной рекой является Урал, озеро Барское. Основу растительного покрова составляют ковыльные травы, злаковые, степи с зарослями степных кустарников. Граничит с двумя муниципальными образованиями: Болдыревский сельсовет и Кинделинский сельсовет. Расстояние до основных экономических центров до с. Ташла - 60 км., до г. Оренбурга - 200 км. До железной дороги г.Сорочинска - 160 км.

Численность населения на 2018 год составила - 617 человек.

Численность домохозяйств составляет по состоянию на 01.01.2019 года составляет-251. Газифицировано квартир, домов - 95%. Водопроводом охвачено население на 60%, электроснабжением на 100%, имеют канализацию (выгребные ямы) - 45%.

В поселении функционируют субъекты хозяйствования различных организационно-правовых форм собственности: администрация муниципального образования сельское поселение Бородинский сельсовет, ООО «Алексеевское» 1 основная общеобразовательная школа, библиотека, 1-почтовое отделение. ООО «Алексеевское» выступает основным сектором экономики муниципального образования. Одним из основных направлений реализации приоритетного национального проекта «Развитие Агропромышленного комплекса» является развитие животноводства, стимулирование развития малых форм хозяйствования. Производство зерна и животноводческой продукции - лидирующая отрасль.

Объекты соцкультбыта все отапливаются газом и к ним подведены водопроводные сети. Сельсовет оборудован пожарными гидрантами для забора воды, а также пожарными автомобилями.

Связь между районным центром с. Ташла и областным центром г. Оренбург осуществляется маршрутными автобусами.

Уделяется внимание развитию физической культуры и спорта.

В администрации муниципального образования Бородинский сельсовет не хватает собственных сил и средств на исполнении своих полномочий.

Местное самоуправление должно быть эффективным и самостоятельным в решении. Но об этом не приходится говорить в том случае, если большая часть бюджета сельсовета тратится на содержание самих органов местного самоуправления.[35]

Рисунок 2.2 - Местоположение объекта оценки

Таблица 2.2.- Основные характеристики земельного участка

Местоположение объекта	Оренбургская область, Ташлинский район, с/с Бородинский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:31:070301
Кадастровый номер	56:31:0703011:2
Площадь объекта (кв. м)	439 000
Статус	Учтенный
Форма собственности	Собственность публично - правовых образований
Кадастровый инженер	ООО «Актив»
Категория земель	Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование	Для личного подсобного хозяйства; для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий
Рельеф	Ровный
Обременения, наложенные на земельный участок	Согласно представленным документам отсутствуют
Инженерное обустройство территории	Инженерных коммуникаций на участке нет
Транспортная доступность объекта оценки	К объекту имеются подъездные пути. Эксплуатационное состояние проезжей части дорожной сети удовлетворительное.
Ближайшее окружение	Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенного пункта сельсовета Бородинский, село Бородинск
Прочие характеристики	На участке строений нет
Текущее использование	Для личного подсобного хозяйства, для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий

Таблица 2.3 - Состояние окружающей среды объекта оценки

Запыленность и загазованность воздуха	В пределах нормы
Близость источников загрязнения среды	В промышленной зоне расположены мясоперерабатывающие и молокоперерабатывающие предприятия
Уровень шума	средний
Интенсивность движения транспорта	невысокая
Благоустройство территории	Асфальтовая дорога. Озеленение и обустройство внутренней территории

Как видим из данных выше предоставленных таблиц, с/с Бородинский, где находится объект оценки, обладает условиями, пригодными для ведения сельского хозяйства и производства сельскохозяйственной продукции. Проанализировав отчетные данные, местоположение объекта является комфортным для проживания. Территория не загрязняется выхлопными газами от машин (проезжая часть значительно удалена от жилых построек). В шаговой доступности находятся земельные участки. Но, не всегда присутствуют только положительные моменты. Есть и отрицательные стороны. Так, например, несмотря на всю живописность и красоту объекта, он значительно удален от районного центра. Инфраструктура явно не играет здесь главной роли. Если будем рассматривать социальную сферу, то доступ к здравоохранительным и правоохранительным органам отсутствует. Чтобы оказать первую помощь, нужно иметь личный транспорт, ибо своим ходом добираться придется очень долго. На мой взгляд, это единственные минусы.[23] [36]

...