2.3 Расчет рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения на примере Ташлинского района, Оренбургской области

Земельный участок расположен по адресу: Оренбургская область, Ташлинский район, с/с Бородинский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:31:070301 [37]

Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно - изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. [23]В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения. Земельный участок расположен в жилой зоне центральной части поселка, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки общественного автотранспорта находится в 200 метрах от объекта оценки. В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Сведение об объекте оценки представлены в таблице 2.4

Таблица 2.4 - Сведение об объекте оценки

Положение	Значение
Основание для проведения Оценщиком оценки объекта:	Договор
Точное описание объекта:	Земельный участок
Вид определяемой стоимости объекта	Рыночная
Дата определения стоимости объекта	Текущая
Расстояние до ближайшей остановки	2 минут пешком
Удобство подъездных путей	5 баллов
Наличие отдельного входа	Есть
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки, кв. м.	439 000
Право на объект оценки	Собственность
Право на земельный участок	Долгосрочная аренда

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен. Основан на принципе замещения.

1) Метод сравнения

Используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями и земельных участков не занятых строениями. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого. При отсутствии информации можно использовать информацию о цене предложений.

Действия:

- выбор основной стоимости земельного участка;

- определение цены продажи земельных участков - аналогов;

- определение характера и степени отличий каждого из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;

-корректировка цен каждого аналога, согласовывающая отличия от оцениваемого земельного участка.

При корректировки цен аналогов учитываются:

- условия финансирования сделок с аналогом;

- условия платежа при совершении сделок с аналогом;

- обстоятельства совершения сделки с аналогом;

- время прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам в целом. (таб.2.5)

Таблица 2.5 - Единицы сравнения

Цена, кв. м.	Оценка лесных, с/х земель, земельных участков, предназначенных под промышленное использование.
Цена, кв. м.	Оценка земельных участка, расположенного в черте города и земельных участков, предназначенных под коммунальную застройку.
Цена за фронт. кв. м.	Оценка земельных участков, расположенных вдоль магистралей, предназначенные для строительства торговых центров.
Цена авт.место кв. м.	Оценка земельных участков, предназначенных для устройства автостоянок и строительства паркингов.

Величины корректировок цен, определяются следующим способом:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору - стоимости, и определением стоимости по данному фактору стоимости;

- сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору - стоимости, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов, и определения уравнения стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка.

При правильном определении и внесении корректировок, сглаженные цены аналогов должны быть близки друг к другу.

Основные факторы:

1. Право собственности на недвижимость и землю.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Время продажи.

5. Местоположение, окружение, плотность застройки.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода.

8. Характер использования.

Таблица 2.6 - Характеристики сравниваемых земельных участков

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи.р.	3400000	3500000	3550000	3600000
Размер участка кв.м.	437 000	436 000	450 000	440 000
Время продажи мес/год	03.19	03.19	03.19	04.19
Условия финансирования	б.нал. расчет собств.средства	б.нал. расчет собств.средства	б.нал. расчет собств.средства	б.нал. расчет собств.средства
Условия продажи	не выявлено	не выявлено	не выявлено	не выявлено
Местоположение	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений
Физические характеристики	не выявл. крупн. разл.	не выявл. крупн. разл.	не выявл. крупн. разл.	не выявл. крупн. разл.

Таблица 2.7 - Результаты корректировки цены сравниваемых участков

Элементы сравнения	З.у. №1	З.у.№2	З.у.№3	З.у.№4
Цена продажи.р	3400000	3500000	3550000	3600000
Размер участка кв.м.	437 000	436 000	450 000	440 000
Цена за 1 кв.м.	7,78	8,02	7,88	8,18
Корректировка на право собственности	0,00	0,00	0,00	0,00
Корректировка на условия финансирования	0,00	0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена,.р	3400000	3500000	3550000	3600000
Корректировка на условия продажи	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, р	3400000	3500000	3550000	3600000
Корректировка на время продажи	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена,.р	3400000	3500000	3550000	3600000
Корректировка на место положения	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена,.р	3400000	3500000	3550000	3600000
Корректировка на физ.усл.	0%	0%	+0%	0%
Скорректированная цена.р	3400000	3500000	3550000	3600000

Определение стоимосати участка

(3400000+3500000+3550000+3600000)/4=3 685 500 р.

Коэффициент капиталаизации для земли составлаяет 12%.

3 685 500 *1,2=4422600 р.

Метод капиталаизации земельнаой ренты.

Изучив основные методы оценки, я выбрала метод капитализации земельной ренты. Главное его условие - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации, то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

Применяется для оценки застроеанного и не застроеанного участка. Условиями применеания метода являются: взаимноасть расчета земельнаой ренты от оценивааемого земельнаого участка.

Последовательность:

- расчет земельнаой ренты;

- определаение величины коэффицаиента капиталаизации земельнаой ренты;

- расчет рыночной стоимосати земельнаого участка путем деления земельнаой ренты на коэффицаиент капиталаизации.

Доходный подход включает три метода:

1.капиталаизации дохода (земельнаой ренты);

2.остатка (техника остатка для земельнаого участка);

3.предполаагаемого использаования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольаку доходы распредаелены во времени и могут существаенно изменятаься, а коэффицаиент капиталаизации зависит от состоянаия экономиаки и особенно ее финансоавой системы, правовоаго регулираования земельнаого рынка. Использование доходноаго подхода требует проведеания широких экономиаческих и рыночных исследоаваний для определаения значений коэффицаиента капиталаизации, а также знания основ финансоавой математаики.

Земельный участок был сдан в аренду (с условием отнесенаия эксплуаатационных расходов на арендатаора) за 520200 рублей в год на 11 месяцев. Коэффициент капиталаизации равен 12 %. Необходимо определаить стоимосать земельнаого участка:

Сзем. = (Рента за год) / (Коэф. капиталаизации) = 520200/ 0,12 = 4 335 000р

Оценка рыночной стоимосати земельнаого участка на основе затратнаого подхода

Затратный подход показываает рыночную стоимосать земельнаого участка, как разницу рыночной стоимосати земельнаого участка с улучшенаиями за вычетом их износа. Основывается на принципе остатка. Для самостоаятельного использаования практичаески не использауется.

Является единстваенным способом определаения рыночной стоимосати в случае, когда на рынке отсутставуют достовеарные данные о совершеании сделок с аналогиачными участкаами без улучшенаий.

Затратный подход довольно широко использауется в практике оценки природнаых ресурсов. Затраты, необходаимые на перемещаение, замещенаие или воссоздаание природнаого объекта, рассматариваются как минималаьная экономиаческая оценка природнаого объекта и является основанаием для расчета компенсаационных платежей для физичесакого возмещеания теряемоаго природнаого объекта.

Затратный подход может использаоваться для полученаия минималаьной стоимосати земель, занятых природнаыми объектаами, рыночную стоимосать которых невозмоажно определаить, например, городскаими зелеными насаждеаниями. В Европейских стандаратах оценки данный подход рекоменадуется использаовать для оценки многолеатних сельскоахозяйственных культур.

Метод остатка для земель

Применение метода - возможнаость застройаки оценивааемого земельнаого участка, приносяащего доход или возможнаость коммерчаеского использаования земельнаого участка, приносяащего доход.

Использование метода предполаагает следующаую последоавательность действий:

- подбор наиболее типичных для оценивааемой территоарии видов коммерчаеского использаования оценивааемого земельнаого участка;

- расчет остаточаной стоимосати существаующих или полной восстанаовительной стоимосати прогнозаируемых на оценивааемом участке улучшенаий для выбраннаых видов использаования оценивааемого земельнаого участка, включая существаующий, с учетом юридичеаских, градостароительных, функциоанальных и иных ограничаений, установаленных исполниательными органами власти и соответаствующими уполномаоченными органами;

- расчет общего чистого дохода от участка;

- расчет доли общего чистого дохода;

Cтоимосать использования участка примерно составлаяет 1 500 000 рублей, срок эксплуаатации 80 лет, ставка дохода 15 % годовых. Коэффициент капиталаизации для земли составлаяет 12 %. Чистый операциаонный доход = 758750 рублей. Необходимо определаить стоимосать земельнаого участка:

1. Определим коэффицаиент капиталаизации участка с учетом эксплуаатации участка в течении 80 лет:

Таблица 2.8 - Согласование результаатов оценки, полученаных на основе использаования различнаых подходов

Подходы к оценке ЗУ	Стоимость ЗУ, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный подход	4422600	0,7
Доходный подход	4335000	0,2
Затратный подход	4291666	0,1
Средневзвешенная рыночная стоимость	820,6	1,0

СРС = 4422600 * 0,7 + 4335000* 0,2 + 4291666* 0,1 = 4 391 986,6 рублей

Таким образом, мы изучили каждый из подходов к оценке рыночной стоимосати земельнаых участков. В качестве примера провели оценку одного из земельнаых участков, использауя один из наиболее распросатраненных методов в каждом подходе. Сравнили результааты и вывели среднюю итоговую стоимосать земельнаого участка.

Рассмотрена уточненаие местопоаложения границ и площади земельнаого участка, располоаженного по адресу Оренбургская область, Ташлинский район, с/с Бородинский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:31:070301

В результаате выполнеания кадастраовых работ был подготоавлен межевой план.[8]

Граница земельнаого участка определаяется при осущеставлении сделок с землей, предостаавление во владение и установалении прав собствеанности. Определение границ земельнаого участка и докуменатальное их освидетаельствование подтвераждает право владения собствеанника [4].

Местоположение границ и площадь земельнаого участка являются его уникальаными характеаристиками. На сегодняашний день многие земельнаые участки имеют пересечаения со смежными земельнаыми участкаами, либо не соответаствующую действиательности площадь. В связи с этим, возникаают конфликаты между собствеанниками земли, разрешааемые в основном в установаленном судебном порядке.[8]

Уточнение границ земельнаого надела в кадастраовом учете также может происхоадить при наличии определаенных обстоятаельств. Происходит это, потому что прошлый владелец мог проигноарировать данные действия согласно порядку и не поставил свою землю на кадастраовый учет.[16] Уточнение границ земельнаого участка может происхоадить согласно установаленному порядку еще и потому, что могут возникаать спорные ситуации по поводу земли. Судебный иск может являться еще одним поводом для обращенаия к кадастраовому учету, чтобы провести уточненаие границ земельнаого участка.[5]

При уточненаии границ земельнаого участка их местопоаложение определаяется исходя из сведений, содержаащихся в докуменате, подтвераждающем право на земельнаый участок, или при отсутставии такого докумената исходя из сведений, содержаащихся в докуменатах, определаявших местопоаложение границ земельнаого участка при его образоваании. В случае отсутставия в докуменатах сведений о местопоаложении границ земельнаого участка их местопоаложение определаяется в соответаствии с утверждаенным в установаленном законодаательством о градостароительной деятельаности порядке проектом межеванаия территоарии. При отсутставии в утверждаенном проекте межеванаия территоарии сведений о таком земельнаом участке его границаами являются границы, существаующие на местносати пятнадцаать и более лет и закреплаенные с использаованием природнаых объектов или объектов искусставенного происхоаждения, позволяающих определаить местопоаложение границ земельнаого участка [5].

Процедура уточненаия границ земельнаого участка не уж и сложна, как может показатаься с первого взгляда. На самом деле, главное в выполнеании пошаговаых действий -- четко соблюдаать очереднаость, и тогда результаат не заставит себя долго ждать.

Уточнение границ земельнаого участка -- это закреплаенный в законе вид осущеставляемых кадастраовым инженераом работ. При этом, в большинастве случаев, участок, номиналаьно, считаетася ранее учтенным, то есть он уже имеет кадастраовый номер, паспорт и план. Уточнение границ имеет один большой плюс -- он проявляается в том, что сразу же после данной процедуары вы можете объединаять и разъедианять участки. Это значит, что вам будет просто совершаать разного рода сделки.

Представим пошаговаую инструкацию. Как правило, процесс уточненаия границ земельнаого участка проходит в три этапа:

· Первый этап -- это подготоавительные работы. Они включают в себя: сбор пакета докуменатов; выявленаие сроков; выявленаие особеннаостей; подготоавку собствеанников соседних земельнаых участков.

· Второй этап более серьезнаый и предполаагает уже активные действия: выполнеание кадастраовым инженераом съемки; выполнеание измеренаий на конкретано взятой территоарии.

· Третий этап завершаающий. Он предполаагает анализ полученаных данных; выдачу докумената на руки собствеаннику; составлаение межевого плана земельнаого участка.

Целью написанаия послужиало уточненаие местопоаложения границы и площади земельнаого участка с кадастраовым номером 56:31:070301.

Объектом исследоавания является ранее учтенный земельнаый участок, располоаженный по адресу: Оренбургская область, Ташлинский район, с/с Бородинский, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:31:070301

При выполнеании геодезиаческих работ по межеванаию границ земельнаого участка были использаованы материаалы, содержаащие сведения о площади, местопоаложении границ земельнаого участка. Ими послужиали:

· кадастраовая выписка о земельнаом участке;

· свидетеальство на право собствеанности на землю.

· Площадь уточняеамого земельнаого участка составлаяет 439 000 кв. м (точность определаения координаат характеарных точек границ участка достатоачная -- 0,10 м).

Кадастровым инженераом оформляается результаат согласоавания местопоаложения границ в форме акта согласоавания местопоаложения границ земельнаого участка. При наличии в нем личных подписей всех заинтераесованных лиц, местопоаложение границ земельнаого участка считаетася согласоаванным.[13]

В результаате проведеанных кадастраовых работ было уточнено местопоаложение границ и площади земельнаого участка.[38]

Проведя расчет объекта оценки, я использовала основные методы оценки [6], учитывала их особенности, выявляла плюсы и минусы, находила данные непосредственно для расчета и вносила результаты в вышепредоставленные таблицы. Хотелось бы отметить, что основные методы оценки различаются между собой, и оценщик в праве выбирать, каким методом он будет оценивать объект. Мне предоставилась возможность изучить каждый метод по отдельности и прийти к единому решению, какой же способ оказался более удобным и действенным. Конечно, все три метода имеют свою уникальность и примененяются в различных вариациях. Как мы видим, наибольшая стоимость объекта оценки получилась расчетом сравнительного подхода, а минимальная - методом затратного подхода. [14] Я согласовала все три метода и пришла к единой рыночной стоимости (см. табл. 2.8)

Заключение

Самостоятельно изучая новый материал, студент погружается в учебно-познавательную деятельность, включает смысловую функцию, анализирует различные данные. Овладевая все более сложными интеллектуальными действиями, он приходит к активной смысловой ориентировке, позволяющей ему отрабатывать собственные подходы к решению проблемы самообразования. Целевой и исполнительский компоненты включают в себя постановку цели, определение задач, планирование действий, выбора способов и средств их выполнения, самоанализ и самоконтроль результатов, коррекцию перспектив дальнейшей деятельности. Студенту предстоит динамика от овладения приемами работы с учебной и научной литературой до развития умений и навыков самостоятельной познавательной деятельности и выработки привычки к систематическому самообразованию. Содержательно такая динамика связана с развитием умений восприятия и воспроизведения изучаемого материала, его анализа и сравнения, сопоставления и обобщения, составления тезисов, схем, таблиц, графиков, аргументации выводов. Целесообразны решения познавательных задач и анализ ситуаций, подготовка письменных контрольных работ, особенно творчество с элементами эксперимента, исследования. Все это достаточно сложно и требует особо четкого программирования и планирования общего и профессионального самообразования. Конкретная помощь преподавателя связана, прежде всего, с созданием дидактических и психологических условий для возникновения и развития у студентов самой потребности в самообразовании, стремления к активности и самостоятельности в этом процессе. В работе с учащимися велика роль организации совместной продуктивной деятельности преподавателя и студентов. Он создает обучающую среду, определяет структуру и логику интеллектуальных отношений и общения, предлагает гибкие и вариантные программы при единой линии научного познания, практические задания на сравнение и рефлексию, опытно-экспериментальную работу, решение задач нового класса, сопоставление разных точек зрения на одно и то же явление и т.д.

Актуальность темы моей дипломной работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

В первой главе работы «Теоретические основы оценки объектов недвижимости» я раскрыла виды стоимости объектов недвижимости. Рассмотрела факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода.

В первой главе работы рассмотрена необходимость оценки, виды стоимости недвижимости, а так же факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Во второй главе рассмотрены все существующие подходы к оценке объектов недвижимости, описаны основные этапы оценки и содержание отчета об оценке.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. При расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием данных по доходам и расходам, а так расчетом ставки капитализации.

В третьей главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке. Учитывая имеющуюся информационную базу применены следующие методы оценки в рамках существующих подходов.

метод прямой капитализации доходов (доходный подход);

метод сравнения продаж (сравнительный подход);

метод сравнительной единицы (затратный подход).

Полученные с помощью этих методов размеры стоимости повлияли на выбор окончательной величины рыночной стоимости. По нашему мнению, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки составляет (с учетом округления): 4 391 987 рублей. (четыре миллиона триста девяносто одна тысяча девятьсот восемьдесят семь рублей).

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ, часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с последующими изм. и доп.)

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019)

4. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2019)

6. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014(с изменениями на 3 августа 2018 года))

7. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» // Российская газета - Федеральный выпуск №6441 (169). - 30 июля 2014 г.

8. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)

9. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 № 255№ 256 (ред. от 22.10.2010) Об утверждении федерального стандарта ФСО N 3, ФСО N 2, ФСО N 1 Приказ Минэкономразвития России ФСО № 4 от 22 октября 2010 года N 508, ФСО № 5 от 4 июля 2011 года N 238, ФСО № 6 от 7 ноября 2011 года N 628, ФСО № 7 от 25 сентября 2014 года N 611.

10. Барулина Е.В. Управление стоимостью компании [Электронный ресурс]: финансовый контроллинг, менеджмент, информационно-сервисное обеспечение. Монография / Е.В. Барулина, С.В. Барулин. - Электрон. текстовые данные. - М.: Русайнс, 2016. - 255 c. - 978-5-4365-0663-0. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/61672.html

11. Васильева, Н. В. Кадастровый учет и кадастровая оценка земель : учеб. пособие для СПО / Н. В. Васильева. - М. : Издательство Юрайт, 2017. - 149 с. - (Серия : Профессиональное образование). - ISBN 978-5-9916-8668-6.

12. Гатин А.М. Гражданское право [Электронный ресурс] : учебное пособие для СПО / А.М. Гатин, Н.А. Захарова, А.О. Ерофеева. - Электрон. текстовые данные. - Саратов: Профобразование, 2018. - 167 c. - 978-5-4488-0175-4. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/73750.html

13. Кадастровый учет недвижимого имущества [Электронный ресурс]: вопросы и ответы / Г.А. Мисник [и др.]. - Электрон. текстовые данные. - М.: Статут, 2015. - 176 c. - 978-5-8354-1121-4. - Режим доступа: http://www.iprbookshop. ru/49070.html.

14. Оценка объектов недвижимости: учебник [Электронный ресурс] / Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А., Грахова Е.В., под ред. Асаула А.Н. - М.: Проспект, 2016. - Режим доступа: http://www.medcollegelib.ru/book/ISBN9785392196548.html.

15. Оценка недвижимого имущества: учебник для СПО - Т.Г. Касьяненко. - КноРус СПО - 2018. - 400 с. - Серия : Профессиональное образование.

16. Основы кадастровой оценки недвижимости: Учебное пособие для СПО - А. В. Пылаева. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Издательство Юрайт. - 2017. - 139 с. - Серия : Профессиональное образование.

17. Пушкина М. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования [Электронный ресурс] / М. Пушкина. - Электрон. текстовые данные. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 248 c. - 978-5-9614-1039-6. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/43661.html

18. Салин В.Н. Статистический мониторинг кадастровой стоимости недвижимости в новых условиях налогообложения [Электронный ресурс]: монография / В.Н. Салин, В.Н. Прасолов. -- Электрон. текстовые данные. - М.: Русайнс, 2015. - 91 c. - 978-5-4365-0224-3. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru /48975.html

19. Сулин М.А. Современное содержание земельного кадастра [Электронный ресурс] : учебное пособие / М.А. Сулин, В.А. Павлова, Д.А. Шишов. - Электрон. текстовые данные. - СПб. : Проспект Науки, 2017. - 272 c. - 978-5-903090-42-6. - Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/35821.html

20. Административно-управленческий портал [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://aup.ru. 2. Единое окно доступа к образовательным ресурсам [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://window.edu.ru.

21. Специализированный сайт для студентов-оценщиков [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://dom-khv.ucoz.ru.

22. Справочно-правовая система «Консультант Плюс» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http//www.consultant.ru.

23. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http//www.rosreestr.ru.

24. Энциклопедия экономиста [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://grandars.ru.

25. Электронная библиотечная система «Лань» - www.lanbook.ru

26. Единая библиотечная система «Руконт» - www.rukont.ru

27. База электронных учебно-методических материалов библиотеки - www.moodle.ru

28. Земельное право : конспект лекций / сост. И.А Павловский. М., 2014. С. 11 - 12

29. Электронный ресурс https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kategorii/selskohozyajstvennogo-naznacheniya

30. ФЗ РФ «О семеноводстве» от 3 июля 2016 года N 358-ФЗ (Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru/., с изменениями на 04.07.2016, N 0001201607040147) (о порядке вступления в силу см. статью 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 358-ФЗ).

31. Животноводство и кормопроизводство Ташлинского района, 2018, Том 1 №1. (Издательство Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Федеральный научный центр биологических систем и агротехнологий Российской академии наук») Электронный ресурс: https://cyberleninka.ru/journal/n/zhivotnovodstvo-i-kormoproizvodstvo

32. «Экономика агропромышленного комплекса» Е. И Анохин, 2017.

33. ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ (с изменениями на 1 мая 2019 года)

34. ФЗ ОТ 30.12.2008 N 309-ФЗ " (с поправками на 01.01. 2017) О внесении изменений в статью 16 Федерального закона "ОБ ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ" и отдельные законодательные акты РФ»

35. Электронный интернет - ресурс https://jurisprudence.club/agrarnoe-pravo-uchebnik/ponyatie-obschaya-harakteristika7028.html

36. Электронный интернет - ресурс http://br.tl.orb.ru/egigodny_otchet.html

37. Публичная кадастровая карта Оренбургской области

38. Постановление Правительства Оренбургской области

39. от 13 октября 2011 г. N 1003-п

40. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Оренбургской области" (с изменениями 2019 года)

Приложение 1

ДОГОВОР

на оказание услуг по оценке

земельного участка сельскохозяйственного назначения

с. Ташла от « » г.

В соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями на 3 августа 2018 года) (Далее -- Закон об оценке) заключается настоящий договор между:

ООО «Актив» », ИНН 5609097365 КПП 560901001 на проведение оценочной деятельности, выданную Министерством имущественных отношений РФ 01/08/2014г. и действительную до 06/08/2021 г. в лице Генерального директора Васильева Андрея Анатольевича., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ОЦЕНЩИК» и , в лице ., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ЗАКАЗЧИК», с одной стороны, и, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее -- Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. ОЦЕНЩИК обязуется по заданию ЗАКАЗЧИКА подготовить отчет об оценке земельного участка . .

ЗАКАЗЧИК обязуется принять выполненную работу и оплатить ее.

Содержание работ по оценке включает:

ь анализ данных заказчика;

ь интервью с руководителями и представителями Заказчика;

ь проведение оценки стоимости земельного участка;

ь подготовка итогового отчета.

1) Цель оценки -- определение рыночной стоимости недвижимого имущества.

1.2. Срок выполнения работы по оценке календарных дней с наиболее поздней с момента получения Оценщиком аванса или данных для выполнения оценки.

2. СТОИМОСТЬ РАБОТ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость работ по настоящему договору составляет , в том числе НДС

2.2. В срок не позднее 5 (пяти) банковских дней с даты подписания настоящего договора ЗАКАЗЧИК перечисляет ОЦЕНЩИКУ аванс в размере 50% (пятьдесят процентов) от стоимости работ, указанной в п. 2.1. договора.

2.3. Окончательная оплата работ (за вычетом аванса) производится ЗАКАЗЧИКОМ в срок не позднее 5-ти (пяти) рабочих дней с момента выполнения работ в соответствии с п.3.2. настоящего договора.

2.4. В случае задержки сдачи работы ОЦЕНЩИК уплачивает ЗАКАЗЧИКУ пеню за каждый день просрочки в размере 0,01 процента от стоимости работ, но не более 1%, сдача которых задерживается, за исключением случая, когда задержка вызвана по вине ЗАКАЗЧИКА (в частности, в случае задержки предоставления необходимых для проведения оценки документов).

2.5. При просрочке оплаты выполненных работ ЗАКАЗЧИК выплачивает ОЦЕНЩИКУ пеню в размере 0,01 процента от оставшейся к оплате суммы за каждый день просрочки, но не более 1% от суммы по договору (п. 2.1.)

2.6. В случае невыполнения ОЦЕНЩИКОМ своих обязанностей в соответствии с п.4.1. настоящего договора ЗАКАЗЧИК вправе взыскать с ОЦЕНЩИКА понесенные убытки.

3. ПОРЯДОК СДАЧИ-ПРИЕМКИ РАБОТ

3.1. По результатам работы ОЦЕНЩИК представляет Отчет об оценке в письменной форме, в 2-х (двух) экземплярах. Представленный Оценщиком Отчет об оценке должен соответствовать требованиям статей 11 и 12 Закона об оценке.

3.2. Работа считается принятой, если ЗАКАЗЧИК в течении 5 (пяти) рабочих дней после получения экземпляра Отчета не предъявил письменных претензий ОЦЕНЩИКУ.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. ОЦЕНЩИК обязуется:

4.1.1. Качественно и в срок выполнить работы по Договору в соответствии со всеми требованиями предъявляемыми к Оценщику в соответствии со статьей 15 Закона об оценке.

4.1.2. Согласовывать свои действия с режимом работы ЗАКАЗЧИКА.

4.1.3. Обеспечить сохранность переданных ЗАКАЗЧИКОМ документов.

4.1.4. Хранить в тайне любую информацию и факты за исключением общедоступных, предоставленные ЗАКАЗЧИКОМ в связи с выполнением настоящего договора, не раскрывать и не разглашать в общем или в частности факты или информацию без предварительного согласия ЗАКАЗЧИКА, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

4.1.5. В случае возникновения спорных вопросов или конфликтных ситуаций в отношении результатов проведенной оценки (обоснованности указанной в экспертном заключении об оценке величины стоимости) ОЦЕНЩИК обязуется защищать вышеупомянутые результаты во всех органах государственной власти и самоуправления, где требуется предоставление вышеуказанного экспертного заключения.

4.2. ОЦЕНЩИК вправе привлекать контрагентов(субподрядчиков) для выполнения работ по договору и для проведения специальных экспертиз (если возникает потребность в таковых в ходе выполнения работ по Договору) -- по своему выбору и под свою ответственность других юридических и физических лиц, способных такие работы и экспертизы провести. Проведение экспертизы оценки проводится по требованию Заказчика и за его счет.

Обязательства ОЦЕНЩИКА по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемых в качестве соисполнителей и экспертов лиц.

4.3. ЗАКАЗЧИК обязуется:

4.3.1. Предоставить ОЦЕНЩИКУ по его требованию все находящиеся у него необходимые для оценки документы и данные об имуществе, а также обеспечить предоставление таких документов и данных, находящихся у других лиц.

4.3.2. ЗАКАЗЧИК предоставляет ОЦЕНЩИКУ оригиналы документов, либо копии вместе с оригиналами для сличения их ОЦЕНЩИКОМ, после чего копии остаются у ОЦЕНЩИКА.

4.3.3. Обеспечить сотрудникам ОЦЕНЩИКА встречу со специалистами, владеющими информацией об объекте оценки.

4.3.4. Своевременно производить оплату работ по настоящему договору.

5. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

5.1 Ни одна из Стоpон не несет ответственности в случае неисполнения или несвоевременного исполнения обязанностей по Договору, если указанное неисполнение или несвоевременное исполнение обусловлено фоpс-мажоpными обстоятельствами.

5.2. К форс-мажорным обстоятельствам относятся изменения действующих законов, забастовки, общественные беспорядки, военные действия, затопления, землетрясения, пожары, иные катастрофы и воздействия, которые или размеры и влияние которых находятся вне контроля Сторон и/или не могли быть предусмотрены Сторонами, препятствующие исполнению Сторонами или одной из Сторон всех и/или части своих обязанностей по Контракту.

5.3. При наступлении форс-мажорных обстоятельств Стороны или одна из Сторон незамедлительно информируют другую Сторону об их наступлении с направлением другой Стороне извещения или уведомления относительно форс-мажорных обстоятельств и возможных последствий. При этом Стороны предпринимают все возможные меры с целью ограничения отрицательных последствий, вызываемых указанными форс-мажорными обстоятельствами.

5.4. Срок исполнения обязанностей Сторон по Договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств продлевается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

5.5. Если форс-мажорные обстоятельства имеют такой характер, что исполнение обязанностей Сторонами или одной из Сторон по Договору становится чрезвычайно затруднительным в течение более, чем 3 (трех) недель подряд, Стороны должны принять совместное решение о дальнейшей судьбе Договора.

5.6. ОЦЕНЩИК не несет ответственности за недостоверность информации, предоставленной ему ЗАКАЗЧИКОМ; государственными и муниципальными органами, организациями и предприятиями; юридическими и физическими лицами, для которых предоставление информации является видом деятельности.

Оценщик не обязан проверять достоверность полученной информации и не несет ответственности за объективность результатов оценки, основанных на такой информации, кроме тех случаев, когда ОЦЕНЩИК в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостоверность сведений.

5.7. Отчет об оценке действителен на дату проведения работ. ОЦЕНЩИК не несет ответственности за результаты оценки в случае изменения экономических, юридических и иных факторов, возникших после даты оценки и изменивших рыночную стоимость объекта оценки.

6. ИЗМЕНЕНИЯ И ДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. Любые приложения, изменения, дополнения и поправки к Договору, несмотря на любые прочие положения Договора, могут быть сделаны Сторонами в любой момент по их обоюдному согласию. Эти приложения, изменения, дополнения и поправки будут действительны только в том случае, если они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон как приложения и/или дополнительные соглашения к Договору. Все такие приложения, изменения, дополнения и поправки станут с даты их подписания неотъемлемыми частями Договора.

6.2. В случае, если какое-либо положение Договора окажется недействительным, это не затрагивает действительности остальных его положений. Недействительное положение должно быть заменено Сторонами в порядке, определенном пунктом 6.1., действительным положением, наиболее близким по смыслу к положению, которое оно заменяет, в трехдневный срок с даты открытия любой из Сторон причин, вызвавших недействительность заменяемого положения Договора.

7. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Договор составлен в 2 (двух) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для ОЦЕНЩИКА и ЗАКАЗЧИКА.

7.2. Любые извещения и предложения, кроме специально оговоренных в иных статьях и пунктах Договора, направленные одной из Сторон другой Стороне, вступают в силу не ранее 2 (двух) рабочих дней с даты отправления таких извещений или предложений. Извещения и предложения могут быть направлены письмом, заказным письмом с уведомлением о вручении, телексом или телефаксом. Датой отправки таких извещений или предложений считается дата почтового штемпеля при отправке извещений или предложений по почте или телеграфом, или дата, автоматически проставляемая приемным устройством телекса или телефакса Стороны, получающей такие извещения или предложения.

7.3. Стороны признают, что с даты подписания Договора все предыдущие переговоры и переписка по нему теряют силу.

7.4. Рабочим днем по Договору является рабочий день в городе Москве. Банковским днем при исполнении Договора является банковский день в городе Москве.

7.5. Стороны признают, что Договор является конфиденциальным и его содержание не подлежит разглашению, кроме случаев, прямо предусмотренных самим Договором, действующим законодательством или специальным Соглашением Сторон.

7.6. В случаях изменения адреса и/или реквизитов одной из Сторон, извещение о таких изменениях должно быть направлено другой Стороне в пятидневный срок. Все извещения и предложения Сторон, направленные друг другу до получения такого извещения, считаются действительными.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

Настоящий договор действует с момента его подписания и до выполнения Сторонами своих обязательств.

9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

От ЗАКАЗЧИКА	От ОЦЕНЩИКА
Юридический адрес: ИНН	ООО "Актив» , Юридический адрес: 461170, ОРЕНБУРГСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТАШЛИНСКИЙ РАЙОН, С. ТАШЛА, УЛ. ДОВЖЕНКО Д 46 ИНН 5648006160; ОГРН: 1025603181009

Подписи сторон:

От ЗАКАЗЧИКА:	От ОЦЕНЩИКА:
	Генеральный директор
______________.	______________ Васильев А.А

Приложение 2

Техническое задание

г.Оренбург	09.04.2019г
№ п/п	Наименование	Характеристика
1	Заказчик оценки	Юр. адрес: 460056, Оренбургская обл., Оренбургский р - н., с. Ташла, ул. Довженко 46
2	Объект оценки	Земельный участок с/х назначения
3	Местоположение объекта	Оренбургская область, Ташлинский район, с/с Бородинский
4	Краткая характеристика объекта оценки	Общая площадь
5	Собственник объекта оценки	Юр. адрес: 460056, Оренбургская обл., Оренбургский р - н., с. Ташла, ул. Довженко 46
6	Зарегистрированные права	Право собственности Имущественные (оцениваемые) права
7	Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
8	Задача оценки	Определение рыночной (справедливой) стоимости
9	Дата проведения оценки	25 мая 2019
10	Требования к проведению оценки	оценка производится в соответствии с требованиями Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» от 20.07.2007 № 254
11	Требования к отчету об оценке	Результатом работ по оценке является письменный отчет об оценки, выполненный на бумажном носителе , передаваемый заказчику в 1 экз.; отчет выполняется в соответствии с требованиями Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
12	Дата завершения работ	Отчет оценки передается заказчику не позднее 10 дней от начала работ; началом работ считается дата передачи оценщиком комплекта документов, необходимых для оценки
13	Заключение положения	Любые дополнения, изменения и приложения к настоящему техническому заданию действительны лишь при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представлениями сторон

Задание на оценку земельного участка

Объект оценки	Земельный участок сельскохозяйственного назначения
Собственник объекта оценки
Дата определения стоимости объекта оценки
Балансовая стоимость объекта оценки, руб.
Цели оценки	Результаты оценки будут использованы Заказчиком для продажи на рынке
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: · одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; · стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; · объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; · цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; · платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Нормативные акты и стандарты, используемые при составлении отчета об оценке	1. Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 2. Федеральный закон № 143-ФЗ от 14 ноября 2002 года "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 3. Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001г. 4. Постановление Правительства РФ №395 от 07 июня 2002г. «О лицензировании оценочной деятельности»
От ЗАКАЗЧИКА	От ОЦЕНЩИКА
Юридический адрес: ИНН	ООО "Актив» , Юридический адрес: 461170, ОРЕНБУРГСКАЯ ОБЛАСТЬ, ТАШЛИНСКИЙ РАЙОН, С. ТАШЛА, УЛ. ДОВЖЕНКО Д 46 ИНН 5648006160, ОГРН: 1025603181009

Перечень документов и информации, необходимых оценщику для проведения оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (Свидетельство о регистрации договора аренды, права собственности земельного участка, договор аренды).

2. Кадастровый план оцениваемого земельного участок.

3. Справка по налогу на землю.

4. Наличие коммуникаций (по всем видам коммуникаций дата ввода в эксплуатацию):

o водоснабжение общая протяженность сетей, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).

o канализация общая протяженность, материал труб, диаметр труб, глубина заложения (в случае, если сети имеют разные материалы и диаметры, указать протяженность сетей по каждому виду труб и диаметру).

o теплоснабжение общая протяженность, диаметр трубопроводов, вид прокладки коммуникаций (наземная или подземная), в случае подземной вид канала (непроходной, полупроходной, материал стен канала, наличие или отсутствие гидроизоляции); в случае наземной описание опор (материал, высота) и эстакад (высота, количество ярусов).

o электроснабжение общая протяженность, напряжение, марка кабеля, сечение кабеля.

o линии радиосвязи общая протяженность, марка кабеля.

o линии телефонной связи общая протяженность, марка, количество жил и их диаметр.

5. Информация о трансформаторных подстанциях и тепло-распределительных пунктах при их наличии на оцениваемом земельном участке (объем, дата ввода в эксплуатацию, описание фундаментов, стен, перекрытий).

6. Информация об имеющихся на участке сооружениях водоснабжения и канализации (очистные сооружения, водонапорные башни, артезианские скважины, насосные станции дата ввода в эксплуатацию, описание конструктивных элементов, основные параметры для каждого вида сооружения).

7. Балансовая стоимость по всем сооружениям, находящимся на земельном участке.

8. При наличии на участке зданий - информацию по зданиям.

Указанные документы должны быть предоставлены в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица заказчика оценки, либо нотариально.

Отметка о передаче документов

Документы по списку от ЗАКАЗЧИКА передал	Документы по списку от ОЦЕНЩИКА получил:
	Генеральный директор
______________	____________
.	Васильев А.А

Размещено на Allbest.ru

...