Статистический анализ рынка недвижимости Московского региона

Есть две составляющие на рынке недвижимости: первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок недвижимости - рынок нового жилья, которое еще не было в употреблении. Как правило первичные квартиры дороже вторичных, но не всегда так, потому что существует огромное количество других факторов, которые оказываю влияние на стоимость квартир на рынке недвижимости. В данном случае основными продавцами являются государство или застройщики.

Вторичный рынок недвижимости - жилье, которое уже было в эксплуатации и принадлежит определенному физическому или юридическому лицу. Обычно такое жилье дешевле первичного. [7]

Рынок недвижимости очень сильно влияет на деятельность населения и выполняет определенные для этого функции.

Начнем с одной из самых главных функций рынка недвижимости - установление равновесных цен. Данная функция ведет к тому, что платежеспособный спрос равен объему предложений. Дело в том, что, если цены будут ниже равновесной, будет избыточный спрос. А если цены будут выше равновесной, то будет присутствовать избыток предложения на рынке.

Регулирующая функция - перераспределение ресурсов с целью сформировать максимально эффективную структуру экономики и максимизировать удовлетворенность потребителей. В настоящее время все чаще рыночное регулирование поддерживается государством, по большей части речь идет об охране природы, перераспределения доходов, создания правовой базы бизнеса и так далее.

Коммерческая функция - организация движения денежных средств и получение прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - очистка рынка от участников, которые неконкурентоспособны и малоэффективны. Это в свою очередь ведет к росту экономики и повышению устойчивости на рынке недвижимости.

Стимулирующая функция - направлена на развитие конкуренции на рынке, которая экономически принуждает участников рынка использовать и развивать научнотехнические и управленческие новшества с целью максимизации прибыли.

Социальная функция - нацелена на увеличение активного населения, которое стремится стать собственниками какого-либо сегмента жилья.

1.3 Методы оценивания недвижимости и факторы, оказывающие влияние на цены жилой недвижимости

Данная часть исследования посвящена различным процессам определения стоимости объектов на рынке недвижимости. Другими словами, речь пойдет о методах оценки недвижимости, и для этого необходимо понимать, для чего проводится оценка и с какими целями. Понимание этого поможет более точно и качественно выбрать наиболее подходящий метод оценки.

Традиционно при оценке рынка недвижимости выделяется три подхода:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Затратный подход основывается на определении величины затрат, которые необходимы для воссоздания объекта оценки в полной мере. Также при этом учитываются показатели устаревания и износа данного объекта, технологии и материалы, которые использовались при воссоздании.

Идея затратного подхода состоит в том, что затраты на воссоздание объекта не должны превышать те затраты, которые понадобились для создания в полной мере точной копии такого объекта. Для этого оценщики должны располагать всей необходимой информацией: цены на проведение работ, оборудование, материалы и так далее. Если речь идет о объекте оценки как здании, то нужно принимать во внимание и стоимость земли. Целесообразнее всего применять данный подход при оценке на первичном рынке недвижимости, при обновлении уже существующего объекта, оценке показателя эффективности пользования землей.

Затратный подход подразумевает под собой различные методы оценки недвижимости. Это могут быть такие методы, как метод сравнительной единицы, поэлементный метод, сметный и индексный методы.

Сравнительный подход традиционно является самым надежным среди всех способов оценки стоимости земли на рынке. При данном подходе оценка недвижимости проводится в сравнении с уже проведенными ранее сделками на рынке по аналогичным объектам. Проводится анализ цен сделок по имуществу с аналогичными характеристиками. Для этого необходимо наличие информации по рыночным сделкам. Также при оценке учитываются и различные расхождения в характеристиках сравниваемых объектов.

Доходный подход полагается на расчет доходов от объектов недвижимости, которые будут получены в будущем. Величина данных доходов рассчитывается по текущим ценам. Выделяются различные методы: метод капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков. Доходный подход предполагает расчет будущих доходов от объекта, это может быть, как сдача его в аренду, так и полная продажа. [11]

В настоящее время существует очень много различных показателей и факторов, которые в той или иной мере влияют на стоимость недвижимости. Стоит сказать, что цены объектов жилья ведут себя достаточно логично. Эксперты называют поведение цен на рынке недвижимости довольно предсказуемым. В посткризисное время наблюдалась стагнация рынка, рост цен на рынке недвижимости был обусловлен лишь уровнем инфляции. И конечно речь идет о цене квадратного метра жилья. Потому что на общую цену квартир и различных объектов недвижимости оказывают огромное влияние их площадь и размер. Может наблюдаться также огромная разница в цене квадратного метра квартир, которые находятся в соседних домах или даже в одном и том же жилом комплексе. Попробуем все-таки разобраться, какие факторы оказывают влияние на цены недвижимости.

В первую очередь следует сказать о географическом расположении жилья. Исследование данного фактора является одним из самых важных вопросов при анализе влияния факторов на стоимость объектов рынка недвижимости. Влияние может быть различным: сильным и незначительным, положительным и отрицательным. Например, расположение квартиры в объекте, который находится в районе со слаборазвитой инфраструктурой и транспортной доступностью, принуждает застройщиков и владельцев квартир снижать цену. Имеется ввиду также и удаленность от ближайшего метро, ближайших транспортных остановок и развязок. Близкое расположение всего выше перечисленного очень сильно влияет на качество жизни, особенно в Московском регионе, так как Москва является одним из крупнейших городов с высокой концентрацией бизнес центров, рабочих офисов и различных объектов инфраструктуры в центре города.

К факторам, которые влияют на стоимость жилья можно отнести и экологическую ситуацию в районе, близость парков, набережных и транспортных развязок, однако существуют другие факторы, которые оказывают более сильное и значимое влияние, поэтому вычленить экологические показатели будет не так просто.

Является не секретом то, что на стоимость жилья оказывают одно из самых сильных влияний характеристики самого объекта. Цены сильно зависят от типа постройки, состояния ремонта и подъезда, планировки, расположения относительно этажности здания и других факторов.

Квартиры, которые располагаются на более высоких этажах в новостройках, имеют более дорогую стоимость квадратного метра, потому что с более высокого этажа открывается более обширный и живописный вид. Традиционные для старых типов домов проблемы с протеканием крыши и прочим на новостройки не распространяются, так как над максимальным этажом как правило располагают технические помещения, которые предостерегают владельцев квартир. Первый этаж традиционно снижает стоимость квадратного метра квартиры, потому что у населения возникают страхи, которые остались еще со времени советских застроек.

Стоимость квартир рассчитывается исходя из общей площади и цены квадратного метра, которая может быть абсолютно различной для каждого типа квартир. Самый дорогой квадратный метр принадлежит студиям, которые в настоящее время становятся очень популярными в Москве. А при увеличении площади и количества комнат стоимость квадратного метра снижается, потому что такие квартиры теряют свою ликвидность на рынке недвижимости. [22]

Со стороны изменения территориально-административных границ наблюдается достаточно сильное влияние на стоимость жилья. В пример можно привести объявление о присоединении к Москве территории Новой Москвы, застройка на данной территории станций метрополитена. После этого цены на недвижимость на данной территории выросли на 25%.

Исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов подметил, что цена квадратного метра жилой недвижимости в доме с монолитно-кирпичным типом застройки способна возрастать на 40% по сравнению с панельными домами. Как он говорил, на сегодняшний день самыми актуальными являются объекты монолитной застройки. [13]

Если говорить о типах построек объектов, то можно найти массу статей на этот счет. Покупатели жилья очень внимательно относятся в настоящее время к его покупке, рассматривают огромное количество факторов, стремясь найти для себя наиболее подходящее и выгодное предложение. На сегодняшний день существует три основных типа постройки: панельный, монолитный и кирпичный.

Монолитные дома считаются самыми популярными не просто так. Здание строится из бетона, и в основе лежит железобетонная конструкция, которая позволяет возводить конструкции самых разных размеров, форм и этажности. Монолит характеризуется очень прочным и качественным, устойчив к деформациям.

Из-за того, что при строительстве происходит заливка в опалубку, все стены в квартирах и различные другие поверхности получаются ровными и гладкими. Это в свою очередь снижает сложность и стоимость работ по отделке.

Возможность ведения строительства круглый год.

Планировка в таких объектах свободная по сравнению с панельными домами. Владелец квартиры может выбрать любую по своему желанию.

Теплоизоляция на высоком уровне, сравнима с кирпичными застройками.

Конструкция монолитных объектов цельная, что не допускает возможности протечек.

Монолитные здания считаются долговечными. Срок годности считается не менее 150 лет.

Отдельно следует отметить высокий уровень и качество звукоизоляции в монолитных постройках. Речь идет о бытовых шумах, соседи не будут свидетелями происходящих в других квартирах шумов. Однако с уверенностью нельзя сказать, что звукоизоляция на высочайшем уровне в монолитных зданиях. Очень хорошо передаются ударные звуки.

Строительство монолита занимает достаточно много времени. Чтобы возвести обычную для Москвы многоэтажку потребуется порядка одного года. И квадратный метр имеет достаточно высокую стоимость, что является неким минусом монолитных домов. [15]

1.4 Исследование рынка недвижимости на основе отечественно и зарубежной литературы

В настоящее время в научной литературе присутствует достаточно широкое распространение исследований рынка недвижимости. Такого рода работ много как среди зарубежных авторов, так и среди российских авторов. Подавляющая часть таких работ направлена на изучение проблемы ценообразования недвижимости.

Статья российских исследователей П.К. Катышева и Ю.А. Хакимовой была одной из основных и первых работ, которая привлекла к себе большое количество внимания. Основной целью и идеей авторов работы было изучение влияния уровня различных показателей экологии на цены квартир на рынке недвижимости Москвы. Авторы также упоминали, что эту работу можно считать продолжением исследования рынка недвижимости Катышева П. К. и Эисмонта О. А. “Оценка эффективности экологических проектов на примере г. Москвы”, в которой основой целью было построение гедонистической модели. Но актуальность данного исследования была под вопросом, так как оно было проведено до финансового кризиса 2008 года. И в статье исследователей П.К. Катышева и Ю.А. Хакимовой был расширен набор факторов, чтобы модель, в которую они будут включены, показала более точное и качественное описание ситуации на рынке недвижимости.

База данных была построена на основании онлайн-платформ ЦИАН и REAL ESTATE. Размер выборки был порядка 1016 квартир.

При построении модели роль зависимых переменных играли цена квадратного метра квартиры и полная стоимость квартиры. В качестве регрессоров были взяты такие факторы как параметры площади, тип дома, количество этажей, количество комнат, географическое расположение квартиры, а также различные экологические характеристики.

При формировании данных экологических факторов использовались средние значения показателей 2011 года: CO - оксид углерода, NO - оксид азота и NO2. Эти данные были взяты с сайта ГПБУ «Мосэкомониторинг».

По итогам построения модели авторам получилось сделать вывод о том, что существует достаточно сильная и устойчивая связь между экологическими факторами и ценами квартир на рынке недвижимости Москвы. Качественными итогами послужили выводы о том, что увеличение концентрации угарного газа и уменьшение расстояния до промышленных предприятий и загрязняющих экологию заводов отрицательно влияют на цену кв. м. жилья.

Также стоит отметить, что в эконометрических исследованиях рынков городского жилья одной из самых актуальных является гедонистическая модель ценообразования. Гедонистическая модель была использована в одной из основных работ по данной теме авторами Пересецкий и Магнус в 2010 году. В данной работе был проведен анализ и составлен прогноз изменения цен на рынке недвижимости в 2003 году.

Чтобы выбрать подходящую модель и оценить параметры, авторы в роли объясняемой переменной взяли натуральный логарифм цены, а не саму цену квартиры, потому что натуральный логарифм цены более близок к нормальному распределению. Объясняющими переменными в данном исследовании выступали характеристики непосредственно жилья такие как, площадь жилых помещений, тип и количество этажей в здании, количество комнат и расположение самого здания, в котором находится квартира относительно удаленности от ближайшей станции метро и от центра города.

Абсолютно любой человек понимает и осознает, что чем больше площадь квартиры, тем больше ее и стоимость, чем ближе квартира находится к центру города или к центру развития инфраструктуры, тем ее цена будет больше. И данная зависимость в представленном исследовании была проиллюстрирована.

Чем квартира дальше находится от центра города, тем цена ее будет ниже. Здесь была получена различная по своей силе зависимость между ценой квартиры и удаленностью от центра города для различных типов квартир и квартир с разным количеством комнат. Увеличение расстояния от центра сильнее всего оказывает отрицательное влияние на двухкомнатные квартиры, а слабее всего на однокомнатные квартиры.

В данной работе было использовано небольшое количество факторов, оказывающих влияние на цену квартир. Более того, эти факторы были достаточно очевидными. Рынок недвижимости - это очень сложная система, которая включает в себя на порядок большее количество факторов. И для более качественного анализа необходимо использовать большее количество факторов.

Для себя я сделал выводы о том, что в своем и в дальнейших исследованиях помимо характеристик квартиры и самого здания, в котором квартира находится, будут представлены и рассмотрены и другие факторы, которые оказывают внешнее влияние на ценообразование квартир на рынке недвижимости.

Районы, в которых присутствуют зеленые и парковые зоны, ценятся обществом больше. И правда, такие районы оказывают влияние, как и на качество жизни, так и на состояние людей. Даже Всемирная Организация Здравоохранения установила норму площади таких зеленых зон в размере 50 квадратных метров на одного жителя.

Исследование влияния зеленых городских зон на цену жилья было проведено для города Лейпциг в 2018 году авторами Liebelt, Bartke, Schwarz. В представленном исследовании авторы при построении гедонистической модели использовали не только стандартные характеристики жилья, но и факторы наличия зеленой зоны. Учитывалась близость жилья к зеленой зоне, сами размеры зеленой зоны и даже её форма. Роль зеленых зон играли леса, парковые зоны, различные земельные участки и другие.

По итогам модели получилось, что наличие зеленых зон в районе проживания не столь сильно влияют на цену квартир. Такие факторы, как площадь квартиры, уровень инфраструктуры, удаленность от маршрутных транспортных средств и центра города оказывают влияние намного сильнее. Это говорит о том, что, несмотря на высокую экологическую ценность зеленых зон, население все же не готово переплачивать достаточно заметную сумму за их наличие в районе проживания. Более того, модель показала, что расстояние до ближайшей зеленой зоны не уменьшает, а наоборот, увеличивает цену на жилье. Эти результаты абсолютно расходятся с ожиданиями авторов. Однако, все-таки прослеживается положительное влияние на цену квартир доли зеленых насаждений в радиусе 300 метров от продаваемых апартаментов. Стоит отметить, что основная экологическая функция городских зеленых насаждений состоит в поглощении выбросов диоксида углерода (CO2), которые значительно выросли за последние десятилетия, то есть в улучшении качества воздуха.

Получается, что явного интереса населения к озелененным местам проживания не было обнаружено, поэтому напрашивается логичный вопрос об отношении людей к загрязненности воздуха на территории проживания. И как вообще загрязненность воздуха влияет на ценообразование квартир на рынке недвижимости?

Данный вопрос был проанализирован и рассмотрен в работе Катышева П. К. и Эисмонта О. А. В качестве характеристики загрязненности окружающей среды были взяты концентрации вредных веществ в воздухе, таких как CO - окиси углерода, NO2 - двуокиси азота и NO - окиси азота.

В результате данного исследования получилось, что уменьшение концентраций СО и NO2 увеличивает стоимость квартиры. Данный результат бесспорно логичный, однако получается некоторое противоречие с предыдущей рассмотренной работой. Люди просто не понимают в полной мере полезность и значение зеленых зон. Они готовы платить за уровень экологии окружающей среды, но в то же время не настроены на то, чтобы переплачивать за наличие зеленых зон.

Как упоминалось ранее, в работе будет рассмотрено влияние на цену жилья транспортной инфраструктуры района проживания. Для этого нужно обратиться к исследованию Martinez и Viegas 2009 года. Авторы рассматривали влияние на цену квартир таких показателей как расстояние до ближайших станций метро, остановок транспортных маршрутных средств, шоссе и вокзалов. Для модели использовались два подхода. В первом подходе для характеристики близости применялись фиктивные переменные. А второй подход был непрерывным, где были использованы модифицированные расстояния до указанных объектов.

Модели из данного исследования показали, что при приближении здания к метрополитену стоимость недвижимости увеличивается, причем в модели с непрерывным подходом данная зависимость проявляется сильнее. Было выявлено положительное влияние наличия и близости остановок маршрутных транспортных средств на цену квартир.

По итогу проведения обзора различной отечественной и иностранной литературы на смежные темы с темой данной дипломной работы можно заметить, что большая часть работ сосредоточена и проведена какого-то одного типа факторов, будь то экологические, инфраструктурные или характеристики самого жилья. Если учесть все эти факторы одновременно в исследовании, то это позволит посмотреть на проблему рынка недвижимости по-другому и более широко, что поможет понять его особенности лучше.

Глава 2. Анализ текущего состояния рынка недвижимости Москвы

2.1 Основные тенденции на рынке недвижимости Москвы

По итогам 2019 года рынок недвижимости Москвы разделился на два сегмента: жилье относительно недорогое, динамика по ценам которого характеризуется устойчивым ростом, и жилье бизнес-класса, которое проявляет черты стагнации.

За 2019 год средний уровень цен за квадратный метр вторичного жилья вырос на 3,6% и составил порядка 178 500 рублей. Уровень инфляции составлял 3,1% к концу года, и эксперты Росстата заявили, что уровень цен вырос на уровне инфляции.

По типу квартир можно выдели двухкомнатные, которые за 2019 год увеличились в ценах на 5,5%. Те же самые однокомнатные квартиры выросли в ценах всего на 2,2%. Такой рост несопоставим с ростом цен однокомнатных квартир в 2018 году на 8,5%.

Рисунок 1. Динамика цен на жилье (в зависимости от числа комнат) [16]

Лидирующие позиции по итогам 2019 года занимали недороги округа, которые застраивались типовым жильем. Это были Юго-Восточный и Южный округа, которые показали рост на 6,4% и 6% соответственно. На третьем месте расположился Центральный округ с ростом на 5,8%. А беспрецедентный лидер по итогам 2018 года - Восточный округ стал аутсайдером за 2019 года и показал падение на 1,2%.

Рисунок 2. Цены на жилье по округам [16]

Эксперты отмечают, что в настоящее время очень сильное влияние на цены оказывает развитие транспортных сетей и инфраструктуры. В 2018 году в Бескудниково было построено метро. И в 2019 году стоимость жилья именно в этом районе росла быстрее всего.

В разрезе типов жилья сильно выделяется типовая недвижимость, которая подорожала заметно сильнее рынка. Эта разница составляла примерно 5%. А монолитнокирпичный тип домов на фоне рынка выглядел заметно хуже. Эксперты даже отмечают, что монолитно-кирпичные дома ушли в минус.

Объясняется такое поведение на рынке достаточно просто. В настоящее время монолитно-кирпичные дома являются бизнес-классом. Покупатели недвижимости не готовы переплачивать, когда есть возможность приобрести гораздо дешевое и качественное жилье на первичном рынке. Однако продавцы монолитно-кирпичных домов не торопятся снижать цены, чем самым они не дают уровню цен продемонстрировать снижение. Статистика показывает, что сделок на рынке с таким жильем крайне мало. Объявления квартир в таких домах не пользуются спросом и висят на сайтах продаж недвижимости месяцами.

С 2015 по 2017 года наблюдалось заметное падения цен, однако в 2018 году начался рост. Обусловлен этот рост был резким падением ипотечных ставок на вторичном рынке. В конце 2018 года спрос вырос еще сильнее, люди боялись дальнейшего роста ипотечных ставок и как можно скорее хотели воспользоваться ситуацией и взять ипотечный кредит.

Спрос смещается в сторону дешевого сегмента рынка недвижимости. По данным “Инком” наибольшая часть сделок на рынке вторичного жилья не превышают 10 млн. рублей, что как раз соответствует уровню ипотечного спроса. [ 16]

Рисунок 3. Цены на квартиры по типам домов [16]

Аналитики из “Метриум” проанализировали ситуацию и изменения на рынке новостроек массового сегмента Москвы на конец 2019 года. По итогам года был рост на 12,5% объема предложения, рост на 7,8% цены предложения, которая достигла значения в 174 760 рублей за квадратный метр жилья.

На конец 2019 года по итогам от “Метриум” на первичном рынке жилой недвижимости Москвы было 92 различных проекта, в 18 комплексах был старт продаж, на массовом сегменте рынка было 16 860 квартир, общий объем площади которых достигал 0,977 квадратных метров. По сравнению с прошлым годом эти значения выросли на 12,5% и 9,3% соответственно.

Изменения коснулись и предложения по округам Москвы. Распределение предложения показало следующие значения и динамику. Традиционны занимающий лидирующие позиции ЮВАО с достаточно заметным и выделяющимся отрывом от остальных округов показал отрицательную динамику доли в распределении предложения и снизился на 6,8 п. п. до 21,5%. За 2019 год занимающий второе место по доле в распределении предложения округ СВАО сократил свой отрыв от лидера и вырос на 4,5 п. п. до 20,0%. Округами, которые занимают наименьшую долю предложения, являются ЮЗАО и СЗАО. Значения этих округов упали на 0,2 п. п. до 3,2% и на 0,3 п. п. до 3,9% соответственно. [17]

Рисунок 4. Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Рисунок 5. Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

На конец 2019 года замечался достаточно сильно выраженный равномерный характер распределения предложения по стадиям строительства. Квартиры, которые находятся на начальном этапе строительства, значительно сократились в доле на 17,3 п. п. до 28,4%. Квартиры на этапе монтажа увеличились на 0,7 п. п. до 26,4%. Доля предложения в домах на этапе отделки и готовых домах составила 32,7% и 12,5% соответственно.

Рисунок 6. Структура предложения по стадиям строительной готовности (квартиры)

Большую долю структуры предложения по типам квартир традиционно занимают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры показали падение на 0,9 п. п. до 29,0%. Двухкомнатные квартиры выросли на 1,9 п. п. до 40,2%. Студии - 9% рынка, трехкомнатные квартиры - 19,7%, многокомнатные - 2,1%.

студии однокомн.

двухкомн.

трехкомн.

многокомн

Рисунок 7. Структура предложения по типу квартир (внешний круг - декабрь 2019г., внутренний круг - декабрь 2018 г.)

Аналитики “Метриум” посчитали среднюю цену предложения на конец 2019 года. В декабре значение зафиксировано на уровне 174 760 рублей за один квадратный метр. Прирост показателя за год составил 7,8%. Наблюдался рост показателя на протяжении всего 2019 года за исключением января, когда было падение на 1,3%.

Рисунок 8. Динамика средней цены предложения в новостройках массового сегмента с 2014 г., руб. за кв. м.

Очень сильное влияние на рынок недвижимости новостроек в 2019 году оказали законодательные изменения. 1 июля 2019 года произошел переход застройщиков на новую систему финансирования. В массовом сегменте новостроек Москвы через эскроу- счета реализовалось порядка трети всех квартир. [17]

Глава 3. Статистический анализ рынка недвижимости Москвы

3.1 Формирование выборки, описание показателей и постановка гипотез

Для начала следует сформировать выборку. Случайным образом была взята десятипроцентная выборка с сайта ЦИАН. Рассматривались квартиры в новостройках Москвы с отделкой 2020 года сдачи. Так как большую часть рынка занимают однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (рисунок 9), то было решено собирать и анализировать данные по таким типам квартир.

Суммарно предложений однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир на рынке новостроек Москвы было 2146. В выборку попало 214 квартир. Также стоит отметить то, что при сборе данных учитывалось процентное соотношение распределений квартир по районам Москвы. То есть бралась десятипроцентная выборка каждого типа квартир в каждом районе Москвы. По итогу в выборку вошло 77 однокомнатных квартир, 85 двухкомнатных квартир и 52 трехкомнатных квартир в новостройках Москвы.