Профессиональная оценка объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Минобрнауки России

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Тульский государственный университет

Кафедра финансов и менеджмента

Оценка бизнеса

Курсовая работа

тема контрольной работы

«Профессиональная оценка объекта недвижимости»

Выполнил

студент гр. ИБ760782.

Богомудрова Р.А.

Тула 2021

Таблица 1

Местонахождение объекта:	Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д. 21Б
Тип объекта недвижимости:	нежилое здание - Торговый дом техноцентр
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи
Оцениваемые права:
1. Земельный участок:	Аренда
2. Улучшения (здания):	Существующие ограничения (обременения) прав: Ипотека, прочие ограничения (обременения)
Наилучшее и наиболее эффективное использование:	Использование объекта в качестве торгового помещения
Дата оценки:	21.01.2021года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра
Основание для проведения оценки	Договор № 07/01/2021 на оказание услуг по оценке имущества от 07 января 2021 г. на проведение оценки между Заказчиком - Конкурсный управляющий ООО СПК «СибирьТран-Сервис»
Реквизиты заказчика	190119880899, почтовый адрес: 655003,г. Абакан, а/я 463,член НП СОАУ "Меркурий" регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 15830, действующего на основании Решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.05.2018 г. по делу А74-10809/2017 и Оценщиком - ООО «Эксперт-Оценка».
Балансовая стоимость объекта оценки	3500000

Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объём и этапы исследования.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

Среда местоположения

Рис. 1

Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 21Б, Кадастровый номер объекта, 19:03:030202:2736. В ходе осмотра было установлено: подвал используется в качестве СТО, часть 1 этажа используется под торговую деятельность - торговля смешанными товарами. Так же на 1 этаже помещение оборудовано под автомойку.

Развитость инженерной инфраструктуры - высокая

Подъезд свободный с проулка ул. Индустриальная

Застроенность окружения - высокая

Окружающая недвижимость - производственные здания, административные, гаражные массивы

Социальная репутация, инфраструктура - высокая

Здание находится на окраине города, в районе производственной недвижимости, гаражных массивов.

Права на земельный участок - Земельный участок является собственностью публично-правовых базой образований. Данные с Росреестра: № 19-01/03-4/2004-33 от10.02.2004 (Аренда)

Таблица 2

Год постройки	2003
Группа капитальности	I
Вид внутренней отделки	Простая на 1 этаже, часть помещения автомойки-требует частичной косметической отделки. В подвальном помещении (автосервис) требуется проведение ремонтных работ
Строительный объем, куб.м.	1 743 мі в том числе: подвал 652 мі основное строение: 1091 мі
Площадь 1 этажа, помещение используемое под торговлю	194,5 мІ
Помещение под автомойку	50,4 мІ
Площадь подвала, используемого под СТО	155,9 мІ
Строительные характеристики	Наименование конструктивных элементов
Фундамент	Бетонный
Стены	Кирпичные 0,61
Перегородки	Кирпичные, деревянные
Перекрытие чердачное	Железобетонное
Кровля	Шифер
Полы	Кафельная плитка
Проемы оконные	Пластиковые
Проемы дверные	Пластиковые
Внутренняя отделка	Обои, окраска, пластиковые панели, штукатурка

Системы инженерного обеспечения-Электроосвещение, отопление (водяное местное), канализация (септик), горячая вода (бойлер).

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.

· Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

· Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.

· Крыша. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.

· Полы. Следов растрескивания плитки не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

· Проёмы оконные и дверные. Повреждений обнаружено не было. Состояние проемов и окон оценивается как отличное.

· Внутренняя и наружная отделка. Пластиковые панели потемнели местами, в целом общее состояние внутренней отделки удовлетворительное.

· Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование собственности, которое из всех разумно возможных, юридически допустимых, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Юридическая допустимость - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.

Физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использование будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Основываясь на анализе условий рынка, физических характеристик объекта, функционального использования и личного осмотра помещений, я полагаю, что наилучшим использованием объектов будет продолжение их текущего использования. Помещение в подвале под СТО, помещения, расположенные на первом этаже под ведение коммерческой деятельности (торгово-офисной).

В связи с данным анализом НЭИ, оценщик провел исследование рынка продаж производственно- складских помещений, а также отдельно стоящих торгово-офисных объектов.

Определение стоимости объекта.

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

· затратный метод:

· метод прямого сравнительного анализа продаж;

· доходный метод.

Оценка стоимости объекта затратным методом:

Предпосылка затратного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному методу, стоимость объекта определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа. Под восстановительной стоимостью понимаются затраты на воссоздание объекта в первоначальном виде.

Расчёт восстановительной стоимости объекта

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Учитывая результаты исследования о наиболее эффективном использовании объекта, целесообразно сохранить категорию капитальности и огнестойкости здания, поэтому в данном отчёте стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления с использованием справочников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. Для расчета затрат на замещение были применены сборники УПВС.

Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости предназначены для переоценки в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. Эти сборники были разработаны отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР и утверждены соответствующими министерствами и ведомствами СССР в ценах и нормах того времени.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 куб.м. строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 кв.м. площади стенда, 1 куб.м. фундамента и т. д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе с учетом климатического района, указанного в технической части соответствующего сборника.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты; накладные расходы; плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; стоимость проектно-изыскательских работ; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия; убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др., без учета НДС.

При определении восстановительной стоимости какого-либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного территориального пояса, умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого объекта.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции переоцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здании, пола, этажности, наружной и внутренней отделки здания и т. п. При совпадении технических характеристик стоимость 1 куб.м. переоцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1 куб.м. здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

При определении полной восстановительной стоимости зданий были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 2018 год.

Основная формула настоящего расчета:

ПВС=УПВ69 х О х И69-18

где УПВ 1969 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1969 года (базисный стоимостной показатель);

О - строительный объем здания в куб. м;

И 69-18 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 в уровень цен на 2018 г.

Оцениваемый объект, расположен в Республике Хакасия- г. Саяногорск, на основании «Общей части к укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий и сооружений», утвержденной Госстроем СССР 13.08.1971 года приложение 3, относится ко I климатическому району, IV территориальному поясу.

Таблица 3

Показатель	Ед. изм	Здание техноцентра (1 этаж)	Здание техноцентра (подвал)
Литера по плану	--	А	А
Год постройки		2003	2003
Строительный объем	куб. м	1091	652
Группа капитальности здания (сб. УПВС общая часть)	-	I	I
Территориальный пояс	-	4	4
Класс отделки	--	Хорошее	Хорошее
Стоимость строительства здания в ценах 1969 г.	руб./м 3	УПВС №36, отдел 1, табл. 6а	УПВС №23, отдел 2, табл. 24а
		26,50	17,90
Коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г., к2	-	1,19	1,19
Территориальный коэффициент перехода от сметных цен 1969 г. к ценам 1984 г., к3	-	1,01	1,01
Коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к ценам 1991 г., к4	--	1,57	1,57
Территориальный коэффициент перехода от сметных цен 1984 г. к ценам 1991 г., к5	-	1,02	1,02
Коэффициент учитывающий переход из одной группы капитальности в другую	-	1,00	1,00
Коэффициент учитывающий отличия оцениваемого объекта от аналога по сборнику	-	1,00	1,00
Коэффициент учитывающий климатический район	-	1,12	1,06
Коэффициент перехода от сметных цен 1991г. к ценам 2021 г.	--	72,51	72,51
Прибыль предпринимателя	-	9%	9%
Стоимость нового строительства в текущих ценах	руб.	4 925 850	1 881 911

Коэффициент перехода от сметных цен 1969 года к ценам 1984 года к2= 1,19, что регламентируется постановлением Государственного Комитета СССР по делам строительства от 11 мая 1983г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчёта сводных сметных расчётов строек». Территориальный коэффициент для Красноярского края к3=1,01.

Коэффициент перехода от сметных цен 1984 года к ценам 1991 года к4= 1,57, что регламентируется приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат и территориальные коэффициенты». Территориальный коэффициент для Красноярского края к5=1,02.

Иц =72,51 где коэффициент пересчета цен уровня 1991 года на уровень цен 2018 года. По данным Приложения 1 к письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08 индекс 1991-2010 = 54,68. Индекс ТЕР 2001-2010 = 4,69. Индекс ТЕР 2001-2018 =6,22 (Письмо Минстроя России от 04.04.2018 №13606-ХМ/09). Таким образом, Иц = 54,68*6,22/4,69 = 72,51

Рис. 2

Выбранные сборники и поправочные коэффициенты

Подвальное помещение.



Рис. 3



Рис. 4

Помещения на первом этаже



Рис. 5

Прибыль предпринимателя взята на основании сайта СтатРиелт



Рис. 6

Поправки на климатические районы УПВС №23

Рис. 7 УПВС №36

Рис. 8

Расчёт накопленного износа

Термин “износ” используется как в оценке, так и в бухгалтерском учёте, но имеет определённое различие. В соответствии со стандартами бухгалтерского учёта, износ - это процесс потери физических и моральных характеристик объектов основных средств, а амортизация - это стоимостное выражение износа в виде систематического распределения амортизируемой стоимости актива в течение срока службы. По стандартам оценки износ - это любая потеря стоимости имущества относительно полной стоимости замещения или первоначальной стоимости. Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному, либо экономическому обесценению. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят, прежде всего, от конкретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и не обязательно отражают состояние рынка.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием.

Инакоп =

Физический износ является результатом нормального износа в процессе эксплуатации или конструктивных дефектов имущества. Такой тип износа может быть как восстановимым, так и не восстановимым.

В целях определения этого типа износа мы учитывали возраст объекта оценки и его фактическое состояние. Процент физического износа объекта определяется с учётом конструктивных особенностей оцениваемого объекта. Для определения физического износа применяется экспертный метод.

Экспертный метод

В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз =

где Иi - величина физического износа i - того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВi - удельный вес i - того элемента в здании; i - номер элемента.

Для расчета износа зданий использовался экспертный метод, применение данного метода более обоснованно, так как оценщиком был лично произведен осмотр здания.

Таблица 4 Подвал СТО в Техноцентре

Наименование элемента, системы, конструкции здания	Удельный вес элемента	Износ элемента в, %	Износ здания в, %
Фундаменты	7	35	2,45
Каркас, стены и перегородки	17	35	6,0
Перекрытия и покрытия	18	40	7,2
Кровля	13	40	5,2
Полы	4	40	1,6
Проемы	9	35	3,15
Отделочные работы	3	35	1,05
Внутренние санитарно-технические, электротехнические и слаботочные устройства	20	35	7,0
Итого	91		33,7

Таблица 5 Помещение на первом этаже

Наименование элемента, системы, конструкции здания	Удельный вес элемента	Износ элемента в, %	Износ здания в, %
Фундаменты	6	30	1,8
Стены и перегородки	27	35	9,5
Перекрытия	7	35	2,45
Крыша	7	30	2,1
Полы	9	30	2,7
Проемы	20	30	6
Отделочные работы	11	30	3,3
Внутренние санитарно-технические, электротехнические и слаботочные устройства	7	25	1,75
Прочие работы	6	30	1,8
Итоги	100		31,4

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат на устранение, имеющегося функционального устаревания). Данный вид износа у объектов оценки отсутствует.

Внешний износ, или экономическое устаревание

Данный износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости и вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов, которые уменьшают полезность здания, а следовательно, и его рыночную стоимость.

К причинам возникновения внешнего износа можно отнести общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спроса и предложения на рынке, финансовые условия, изменения в законодательстве, отток населения из региона, строительство поблизости экологически неблагоприятных объектов и т. д. Различные внешние факторы (международные, национальные, отраслевые или локальные) влияют на величину дохода от использования имущества и, как следствие, на его рыночную стоимость. Например, на стоимость дома прямо влияет окружение: близость болот, загрязненные водоемы, промышленные предприятия, шоссе и аэропорты, политическая обстановка, налоги, транспорт, отдых и конкуренция в данном районе, а также соотношение спроса и предложения недвижимости на местном рынке недвижимости (объем предложения может значительно превышать спрос).

Внешний износ присущ только недвижимости в силу ее фиксированности расположения и в большинстве случаев считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость конкретного возможно единичного объекта.

Способом расчета уровня внешнего воздействия служит анализ парных продаж, заключающийся в продаже на рынке двух сопоставимых объектов.

Один из сопоставимых объектов имеет экономическое устаревание, определяющее разницу в ценах объектов. Одним из способов расчета внешнего устаревания является сопоставление доходов от платы за аренду двух объектов - аналогов, один из которых испытывает негативное влияние внешней среды. Значение внешнего устаревания определяется капитализацией потерь дохода от сопоставления этих объектов. Для данных объектов оценки экономический (внешний) износ не рассчитывался, так как, по мнению оценщика, он отсутствует.

Расчет стоимости с учетом износа

Определение стоимости строений и сооружений затратным подходом осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения общего износа на момент оценки и увеличенной на величину рыночной стоимости прав на земельный участок. В связи с тем, что земельный участок под объектом оценки находится в аренде у Муниципального образования г.Саяногорск, который является монополистом на рынке аренды земельных участков в городе, оценщик принимает допущение что арендная ставка по договору аренды соответствует рыночной и право аренды равно нолю, в связи с чем не учитывалось при расчете объектов затратным подходом.

Таблица 6

Стоимость нового строительства	руб.	Здание техноцентра (1 этаж)	Здание техноцентра (подвал)
		4 925 850	1 881 911
Функциональный износ	Руб	0	0
Ифиз - Физический износ	%	31,4	33,7
Внешний износ	%	0	0
Накопленный износ	%	31,4%	33,7%
Стоимость замещения улучшений с учетом износа	Руб.	3 379 133	1 247 707
ИТОГО:	Руб.	4 626 840

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет: 4 626 840 (Четыре миллиона шестьсот двадцать шесть тысяч восемьсот сорок) рублей.

Оценка методом сравнительного анализа продаж

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

* 1 этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

* 2 этап - проверка достоверности информации о сделках;

* 3 этап - определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

* 4 этап - внесение поправок к цене с учётом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

* 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

* отличие в площадях;

* отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения.

З. Компоненты, не связанные с недвижимостью.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько объектов сравнения с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Таблица 7

Элемент сравнения	Ед. Объекты сравнения изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
	1	2	3	4
Цена продажи	Руб.		5 500 000	1 613 300	1 500 000	3 600 000
Общая площадь м	м 2	155,9	1766	585,4	400	361
Цена 1 м 2 общей площади	руб./м2		3114	2756	3750	9972
Совершенная сделка или предложение			Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-12,4	-12,4	-12,4	-12,4
Скорректированная цена	руб./м2		2728	2414	3285	8735
Переданные имущественные права		право собственности на здание	право собственности на здание	право собственности на здание	право собственности на здание	право собственности на здание
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		2728	2414	3285	8735
Условия рынка (время продажи)		Январь 2020	Январь 2020	Январь 2020	Январь 2020	Январь 2020
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		2728	2414	3285	8735
Материал стен (группа капитальности)		Железобетонные (I)	Кирпич (I)	Кирпич (I)	Кирпич (I)	Кирпич (I)
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		2728	2414	3285	8735
Местоположение		РХ, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д.21	РХ, г. Саяногорск, ул. Металлургов, 20а	РХ, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д.23н	РХ, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 31г	РХ, г. Саяногорск, ул. Индустриальная
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		2728	2414	3285	8735
Назначение		сто в подвальном помещении	Производственное одноэтажное здание	Производственное одноэтажное здание	Производственное одноэтажное здание	Производственное одноэтажное здание
Корректировка			0,76	0,76	0,76	0,76
Скорректированная цена	руб./м2		2073	1835	2497	6639
Площадь объекта		155,9	1 766	585,4	400	361
Корректировка			1,31	1,16	1,11	1,10
Скорректированная цена	руб./м2		2716	1856	2525	6712
Физическое состояние здания		Хорошее	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка			1,24	1,24	1,24	0
Скорректированная цена	руб./м2		3368	2301	3131	6712
Внутренняя отделка		Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее
Корректировка			0	0	0	0,85
Скорректированная цена	руб./м2		3368	2301	3131	5705
Наличие инженерных коммуникаций		Электроснабжение центрально, водоснабжение, водоотведение, отопление- автономные	Электроснабжение	Электроснабжение	Электроснабжение- центрально, водоснабжение, водоотведение, отопление автономные	Электроснабжение- центрально, водоснабжение, водоотведение, отопление автономные
Корректировка			1,54	1,54	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	4392	5187	3544	3131	5705
Стоимость объекта анализа	Руб.	684 713

Обоснование корректировок

Совершённая сделка или предложение - По мнению оценщика, объявленные цены аналогов должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов. Корректировка на различия между ценами предложения/спроса и сделок (скидка на торг) зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

В рамках данного Отчета скидка на торг была определена на основании исследования рынка недвижимости, результаты которого опубликованы автором Лейфером Л.А. в Справочнике оценщика недвижимости-2017, "Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов", Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода). Нижний Новгород 2017 г., стр. 260. Представленная в справочнике информация основана на материалах опроса более чем 174 профессиональных оценщиков из 55 населенных пунктов России и 261 специалистов залоговых служб банков из 67 населенных пунктов России.

В результате обзора данного сегмента рынка было отмечено, снижение цен, в связи с этим оценщик при расчете скидки на торг использовал скидки для пассивного рынка. В результате проведенного исследования определены средние значения скидок на торг, представленные в таблице ниже.

Рис. 9

Передаваемые имущественные права- Объекты аналоги, как и оцениваемое здание продаются на правах собственности. Корректировка не вносилась.

Условия рынка (время продажи) - Поправка на дату предложения не вносилась, т.к. сделки купли продажи по представленным объектам на дату оценки не состоялись, и все предложения были актуальны на дату оценки.

Материал стен (группа капитальности)- оцениваемый объект, как и объекты, аналоги является капитальным строением и относятся к одной группе капитальности.

Местоположение - Объекты аналоги, как и объект оценки расположены в г. Саяногорске в одном производственном районе. Корректировка не вводилась.

Назначение - Оцениваемый объект, как и объекты аналоги являются нежилыми производственными помещениями. Объект оценки находится в подвале, а объекты аналоги расположены в одноэтажных зданиях (1 этаж). В связи с данной разницей оценщик внес корректировку, согласно справочнику, стр.179

Рис. 10

Площадь объекта - Оцениваемое помещение и объекты аналоги имеют разные площади. В связи с этим оценщик ввел корректировку учитывающие данные различия. Поправка вносилась согласно принципу убывающей полезности. Чем больше площадь, тем меньше стоимость за кв.м. Поправка была внесена согласно справочнику оценщика, представленного выше, стр. 159. Оценщик использовал график зависимости удельной рыночной стоимости от площади рис. 59 на стр. 159. Было использовано среднее значение в пределах доверительного интервала, составляющее 0,111.

Рис. 11

Расчет поправки: Аналог 1 - ((155,9/1766)^(-0,111))= 1,31; Аналог 2 - ((155,9/585,4)^(- 0,111))= 1,16; Аналог 3 - ((155,9/400)^(-0,111))= 1,11; Аналог 4 - ((155,9/361)^(-0,111))= 1,10

Физическое состояние объекта- Оцениваемое здание, находится в хорошем состоянии, как аналог 4, так же согласно словам собственника в них недавно проводились плановые ремонтные работы, здание было утеплено, обшито проф. листом. У аналоги 1-3 фасад здания и его физическое состояние является удовлетворительным. Так как здания, находящиеся в хорошем состоянии и более свежей постройки, и с хорошей отделкой фасада более привлекательны с точки зрения будущего собственника, оценщик привел корректировку на данные различия. Поправка вносилась согласно справочнику оценщика, представленного выше, на стр. 210



Рис. 12

Внутренняя отделка - Согласно визуальному осмотру оцениваемого помещения можно сделать вывод, что у него проведен простой ремонт- удовлетворительное состояние, как и аналога 1-3, а у аналога 4 согласно словам представителя собственника, указанного в объявлении, проведен хороший современный ремонт. В связи с этим была внесена корректировка, на основании справочника, стр. 218.

Рис. 13

Наличие инженерных коммуникаций- У оцениваемого помещения проведены все коммуникации электроснабжение, отопление, водоотведение, водоснабжение, как и аналогов 3,4. У аналогов 1,2 в помещениях имеется только электроснабжение. В связи с этим внесена корректировка, так как наличие данных коммуникаций является важным параметром при осуществлении предпринимательской деятельности.

Поправка внесена согласно сайту СтатРиелт



Рис. 14

Расчет: 1/ (0,73*0,89) = 1,54

Стоимость нежилого помещения - расположенного в подвале- СТО, определенная при помощи сравнительного подхода, метода количественных корректировок, составляет: 684 713 (Шестьсот восемьдесят четыре тысячи семьсот тринадцать) рублей. Помещение, использующееся под магазин на первом этаже

Таблица 8

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
	1	2	3
Цена продажи	руб.		6 500 000	22 450 000	31 041 173
Общая площадь помещения	м 2	194,5	534,6	898	1298
Цена 1 м 2 общей площади	руб./м2		12159	25000	23915
Совершенная сделка или предложение			Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Скорректированная цена	руб./м2		10943	22500	21524
Переданные имущественные права		право собственности на здание	право собственности на здание	право собственности на здание	право собственности на здание
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		10943	22500	21524
Условия рынка (время продажи)		Январь 2021	Январь 2021	Январь 2021	Январь 2021
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		10943	22500	21524
Материал стен (группа капитальности)		Кирпич (I)	Деревянный каркас с заполнением сэндвич панелями	Кирпич (I)	Металлический каркас с заполнением сэндвич панелями
Корректировка	%		1,20	0	1,20
Скорректированная цена	руб./м2		13132	22500	25829
Местоположение		РХ, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д.21Б	РХ, г. Саяногорск, ул. Центральная, 2	РХ, г. Саяногорск, мкрн. Центральный, 1я	РХ, г. Саяногорск, мкрн. Центральный, 18
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		13132	22500	25829
Район объект оценки		окраина города производственный район	окраина города, район усадебной застройки	квартал, примыкающий к центральной части	спальный район 1990х гг.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		13132	15975	20147
Назначение		Торговое, тех. обслуживание	Торговое, складское	Торгово-офисное	Торгово-офисное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		13132	15975	20147
Площадь объекта		194,5	534,6	898,0	1298,0
Корректировка			1,13	1,21	1,27
Скорректированная цена	руб./м2		14839	19330	25587
Физическое состояние здания		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		14839	19330	25587
Внутренняя отделка		Удовлетворительная	Удовлетворительная	Хорошая	Хорошая
Корректировка	%		0	0,82	0,82
Скорректированная цена	руб./м2		14839	15851	20981
Расположение относительно красной линии		Расположен на красной линии застройки	Расположен на красной линии	Внутриквартально	Расположен на красной линии
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		14839	19814	20981
Инженерно-технические коммуникации		Автономные коммуникации, отопление, водоотведение, канализация, электроснабжение	Автономные коммуникации, отопление, водоотведение, канализация, электроснабжение	Центральные коммуникации	Центральные коммуникации
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		14839	19814	20981
Средняя стоимость 1 кв.м.	руб.	18 545
Рыночная стоимость оцениваемого здания	руб.	3 607 003

Корректировка на торг- В рамках данного Отчета скидка на торг была определена на основании исследования рынка недвижимости, результаты которого опубликованы автором Лейфером Л.А. в «Справочнике оценщика недвижимости-2017» ("Офисно-торговая недвижимость"). Нижний Новгород 2017 г., стр. 273. Представленная в справочнике информация основана на материалах опроса более чем 255 ведущих оценщиков из 72 городов России. В результате проведенного исследования определены средние значения скидок на торг, представленные в таблице ниже.



Рис. 15

Передаваемые имущественные права- Объекты аналоги, как и оцениваемое здание продаются на правах собственности. Корректировка не вносилась.

Условия рынка (время продажи) - Поправка на дату предложения не вносилась, т.к. сделки купли продажи по представленным объектам на дату оценки не состоялись, и все предложения были актуальны на дату оценки.

Материал стен (группа капитальности)- оцениваемый объект, как и объект, аналог 2 является капитальным строением, и относятся к одной группе капитальности, наружные стены данного здания выполнены из кирпича. А у аналога 1,3 наружные стены выполнены из каркаса, с заполнением утеплителем, обшитым металлпрофилем. Так как данные конструкции считаются облегченными и имеют меньший нормативный срок жизни, оценщик внес корректировку на данный параметр. Поправка вносилась на основании справочника, представленного выше, стр. 206.

Рис. 16

Местоположение, район города. Объект оценки расположен в производственной зоне города, на окраине. Объект аналог 1 так же находится на окраине Саяногорска, в усадебном районе, код данного района V. Аналог 3 находится в спальном районе города, преимущественная застройка в данных районах осуществлялась после 1990-х гг., согласно справочнику, относится к зоне III. Аналог 2 находится в квартале, примыкающем к центральной части, рядом находится городская больница, кинотеатр "Альянс".

Ниже приведена таблица, в которой можно увидеть код района, к которому относятся объекты аналоги. Данная таблица приведена из справочника оценщика недвижимости-2017, под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород 2017, "Офисно-торговая недвижимость", стр. 141

Таблица 9

В приведенной ниже таблице можно увидеть поправочный коэффициент, отображающий разницу в районах города:

Таблица 10

Назначение - Оцениваемый объект, как и объекты аналоги являются нежилыми торговоофисными помещениями.

Площадь объекта- Оцениваемое помещение и объекты аналоги имеют разные площади. В связи с этим оценщик ввел корректировку учитывающие данные различия. Поправка вносилась согласно принципу убывающей полезности. Чем больше площадь, тем меньше стоимость за кв.м. Поправка была внесена согласно справочнику оценщика недвижимости2017 Лейфера Л.А. 2017, Нижний Новгород. "Офисно- торговая недвижимость". Оценщик использовал график зависимости удельной рыночной стоимости от площади рис. 57 на стр. 185. Было использовано среднее значение в пределах доверительного интервала, составляющее 0,124.

Рис. 12

Расчет поправки: Аналог 1 - ((194,5/534,6)^(-0,124))= 1,13; Аналог 2 - ((194,5/898)^(- 0,124))= 1,21; Аналог 3 - ((194,5/1295)^(-0,124))= 1,27;

Физическое состояние здания- Год постройки здания 2003, согласно техническому паспорту, соответственно эффективный срок его жизни составляет менее 15 лет, объекты аналоги так же находятся в хорошем физическом состоянии. Корректировка не вносилась.

Внутренняя отделка- Согласно визуальному осмотру оцениваемого здания можно сделать вывод, что у нег...