Профессиональная оценка объекта недвижимости

Характер объекта

-

Оцениваемое помещение, как и аналоги, представляют собой производственные помещения.

Площадь объекта

Многие производственные здания, боксы, сдаются в аренду как цельно, так и с делением площадей. Многие собственники, идя на уступки арендаторам производят деление площадей и сдают в аренду именно, ту площадь, которая необходима тому или иному арендатору. В связи с этим в дальнейшем каких-либо поправочных коэффициентов на площади оценщиком не вводились.

Внутренняя отделка помещения

Аналог 2,3

Согласно визуальному осмотру оцениваемого помещения можно сделать вывод, что у него проведен простой ремонт- удовлетворительное состояние, а у аналога 2,3, относительно объекта оценки, проведен более хороший, дорогостоящий ремонт. В связи с этим оценщик произвел корректировку на состояние отделки, согласно справочнику оценщика недвижимости, представленного выше, стр. 217

Наличие инженерных коммуникаций

-

У оцениваемого помещения проведены все коммуникации, как и объектов аналогов.

Таблица 17 Скидка на торг

Рис. 14 Условия рынка (время продажи)

Таблица 18 Внутренняя отделка

Расчет аренды торговое помещение на первом этаже 194,5 кв.м.

Таблица 19

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
			1	2	3	4
Цена аренды всего помещения в месяц	руб./м2		20 000	38 000	19 000	16 000
Площадь объекта	кв.м.		70	60	51	50
Цена аренды 1 м2 общей площади в месяц	руб./м2		286	633	373	320
Совершенная сделка или предложение			Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-8,4	-8,4	-8,4	-8,4
Скорректированная цена	руб./м2		262	580	342	293
Условия рынка (время продажи)		Август 2018	Август 2018	Август 2018	Август 2018	Август 2018
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	580	342	293
Местоположение		г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д.21Б	г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 15а	г. Саяногорск, мкрн. Ленинградский, 2	г. Саяногорск, мкрн. Интернациональный, 8	г. Саяногорск, на въезде в город, авторынок
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	580	342	293
Район объект оценки		окраина города производственный район	окраина города, район усадебной застройки	район примыкающий к центру	Центр города	окраина города
Корректировка			0	0,70	0,61	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	406	209	293
Характер объекта		помещение на первом этаже	помещение на первом этаже	Помещение на первом этаже жилого дома	Помещение на первом этаже жилого дома	одноэтажное здание
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	406	209	293
Площадь объекта			70	60	51,0	50
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	406	209	293
Внутренняя отделка помещения		Удовлетворительное	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка			0	0,82	0,82	0,82
Скорректированная цена	руб./м2		262	333	171	240
Расположение относительно красной линии		Расположен на красной линии	Расположен на красной линии	Расположен на красной линии	Расположен на красной линии	Расположенна красной линии
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	252	262	333	171	240
Арендная плата за 1 кв. в год	руб.	3 024

Таблица 20 Скидка на торг

Район объекта оценки и аналога 1,4- код V, аналог 2, в квартале примыкающему к центру города, рядом с ост. Касса Аэрофлота и Администрацией города- код II, аналог 3 находится в самом центре города, в данном квартале высокая пешеходная активность, напротив находятся торговые магазины, Командор", рынок Кодры, код района согласно справочника- I.

Таблица 21

В приведенной ниже таблице можно увидеть поправочный коэффициент, отображающий разницу в районах города:

Таблица 22

Таблица 23 Поправка на отделку

Корректировка на красную линию

Ниже можно увидеть расположение данных зданий на карте города, все аналоги расположены на красных линиях застройки:

Рис. 15 Аналог 1- ул. Индустриальная, 15а



Рис. 16. Аналог 2- мкрн. Ленинградский, 2

Рис. 17. Аналог 3- мкрн. Интернациональный, 8

Рис. 18. Аналог 4- на въезде в город, авторынок

Расчет аренды помещение на первом этаже 50,4 кв.м.

Таблица 24

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты аналоги
			1	2	3	4
Цена аренды всего помещения в месяц	руб./м2		20 000	38 000	19 000	16 000
Площадь объекта	кв.м.		70	60	51	50
Цена аренды 1 м2 общей площади в месяц	руб./м2		286	633	373	320
Совершенная сделка или предложение			Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-8,4	-8,4	-8,4	-8,4
Скорректированная цена	руб./м2		262	580	342	293
Условия рынка (время продажи)		Август 2018	Август 2018	Август 2018	Август 2018	Август 2018
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	580	342	293
Местоположение		г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д.21Б	г. Саяногорск, ул. Индустриальная, 15а	г. Саяногорск, мкрн. Ленинградский, 2	г. Саяногорск, мкрн. Интернациональный, 8	г. Саяногорск, на въезде в города, авторынок
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	580	342	293
Район объект оценки		окраина города производственный район	окраина города, район усадебной застройки	район примы- кабщий к центру	Центр города	окраина города
Корректировка			0	0,70	0,61	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	406	209	293
Характер объекта		помещение на первом этаже	помещение на первом этаже	Помещение на первом этаже жилого дома	Помещение на первом этаже жилого дома	одноэтажное здание
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	406	209	293
Площадь объекта		50,4	70	60	51,0	50
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		262	406	209	293
Внутренняя отдел- ка помещения		Требуется отделка	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка			0,85	0,70	0,70	0,70
Скорректированная цена	руб./м2		223	284	146	205
Расположение относительно красной линии		Расположен на красной линии	Расположен на красной линии	Расположен на красной линии	Расположен на красной линии	Расположен на красной линии
Корректировка			0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2	215	223	284	146	205
Арендная плата за 1 кв.м. в год	руб.	2 580

Частично обоснование примененных корректировок представлено на стр. 55-58

Таблица 25. Поправка на отделку

Определение поправок на возможную недозагрузку площадей

На основании анализа рыночных данных по уже построенным и сданным в аренду площадям обычной практикой является поиск арендаторов в течение 2-4 недель. Частота смены арендаторов зависит от характера помещения, арендной ставки и прочих условий. Учитывая этот факт, а также планировку объекта анализа, следует оценить потери от недоиспользования (недозагрузки) помещения. Процент загрузки помещения определялся согласно справочнику оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2017 г., Нижний Новгород. См. ниже по тексту.

Определение эксплуатационных расходов и чистого эксплуатационного дохода

Эксплуатационные расходы представляют собой периодические затраты необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающие получение валового дохода. Существуют 3 основные группы расходов:

· фиксированные (постоянные) - расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы, охрана переменные - расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта, включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, вывоз мусора, и т.д.

· резервы на восстановление - расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровли, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и пр.).

На первом этапе необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (NOI). Для расчета необходимо составить прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости.

Рис. 19

В основе расчета потенциального валового дохода от пользования объектом оценки, лежат два фактора: площадь объекта и ставка арендной платы.

Потенциальный валовый доход (ПВД) определяется как произведение арендной ставки за год на общую полезную площадь. Процент недозагрузки для помещений, обслуживающих автотранспорт, неактивный рынок, составляет 19,3 согласно табл.16. это процент от недозагрузки, значит процент загрузки равен 80,7%. Внесена согласно справочнику оценщика недвижимости- 2017, под редакцией Лейфера Л.А. 2017, Нижний Новгород, "Производственно- складская недвижимость и сходные типы объектов, Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода", стр. 50.

Для торгово-офисных помещений, справочник данного типа недвижимости, стр. 34. Процент недозагрузки составляет 11,1% согласно табл. 5. это процент от недозагрузки, значит процент загрузки равен 88,9%

Рис. 20

Затем потенциальный валовой доход должен быть уменьшен на величину операционных расходов. Операционные расходы включают в себя: среднегодовые затраты на текущий ремонт, затраты на уборку, охрану объекта, на управление и заключение договоров аренды, на оплату обслуживающего персонала, вывоз мусора, на содержание территории и автостоянки, налог на имущество, плата за землю, страхование, расходы на замещение. Процент операционных расходов для помещений, обслуживающих автотранспорт, согласно справочнику оценщика представленного выше равен - 13,5% (табл. 30, стр.72).

Рис. 21

Торгово-офисные объекты: стр. 62 справочника



Рис. 22

Определение ставки капитализации

Каждый объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

· обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

· окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

В данном случае ставка капитализации взята согласно справочнику оценщика недвижимости (производственный), представленного выше.

Рис. 23

Торгово-офисные помещения, стр. справочника 103:

Рис. 24

Под текущей доходностью (текущей отдачей) понимается отношение рыночной величины чистого ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду к его рыночной стоимости. При определенных условиях текущая отдача может использоваться в качестве коэффициента капитализации.

Определение рыночной стоимости

Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации представлено в таблицах ниже.

Таблица 25. Подвальное помещение

Параметры	Расчетная формула	Величина
1. Расчет величины эффективного валового дохода
Арендная плата (прогноз доходов), руб./кв.м в год	АП	660
Площадь под сдачу в аренду, кв.м.	S	156
Потенциальный валовой доход, руб.	ПВД = АП х S	102 960
Коэффициент загрузки	Кз	0,807
Действительный валовой доход, руб.	ДВД=ПВДхКз	83 089
2. Годовые эксплуатационные расходы, руб	13 900
3. Ставка капитализации, %	13,50%
4. Окончательный расчет стоимости
Чистый операционный доход, руб.	ЧОД=ДВД-Эр	69 189
Стоимость объекта недвижимости доходным подходом, руб.	С=ЧОД/R	512 511

Таблица 26. Магазин на первом этаже

Параметры	Расчетная формула	Величина
1. Расчет величины эффективного валового дохода
Арендная плата (прогноз доходов), руб./кв.м в год	АП	3024
Площадь под сдачу в аренду, кв.м.	S	194,5
Потенциальный валовой доход, руб.	ПВД = АП х S	588 168
Коэффициент загрузки	Кз	0,889
Действительный валовой доход, руб.	ДВД=ПВДхКз	522 881
2. Годовые эксплуатационные расходы, руб	104 694
3. Ставка капитализации, %	11,40%
4. Окончательный расчет стоимости
Чистый операционный доход, руб.	ЧОД=ДВД-Эр	418 187
Стоимость объекта недвижимости доходным подходом, руб.	С=ЧОД/R	3 668 307

Таблица 27. Автомойка на первом этаже

Параметры	Расчетная формула	Величина
1. Расчет величины эффективного валового дохода
Арендная плата (прогноз доходов), руб./кв.м в год	АП	2580
Площадь под сдачу в аренду, кв.м.	S	50,4
Потенциальный валовой доход, руб.	ПВД = АП х S	130 032
Коэффициент загрузки	Кз	0,889
Действительный валовой доход, руб.	ДВД=ПВДхКз	115 598
2. Годовые эксплуатационные расходы, руб	23 146
3. Ставка капитализации, %	11,40%
4. Окончательный расчет стоимости
Чистый операционный доход, руб.	ЧОД=ДВД-Эр	92 452
Стоимость объекта недвижимости доходным подходом, руб.	С=ЧОД/R	810 982

Итого: 512 511 + 3 668 307 + 810 982= 4 991 800 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная при помощи метода прямой капитализации, составляет: 4 991 800 (Четыре миллиона девятьсот девяносто одна тысяча восемьсот) рублей.

Согласование результатов оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Каждый из представленных методов имеет свои положительные и отрицательные стороны. Для более корректного определения рыночной стоимости объекта эти методы взвешиваются на основе их объективности для целей данного отчета. При наличии достоверных данных по продажам и аренде сходных объектов недвижимости результаты по сравнительному и доходному подходу будут иметь равный вес, так как оба подхода отражают рыночную стоимость объекта на рынке недвижимости.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки учитывается вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки. Данный подход применялся в данном отчете для расчета стоимости объекта капитального строительства. В связи с этим при согласовании результатов оценки нежилых зданий данному подходу присваивается вес -0,33.

Сравнительный подход использует информацию по предложениям объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. В связи с этим при согласовании результатов оценки нежилых зданий данному подходу присваивается вес - 0,34.

Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и получения от данного объекта дохода. В связи с этим при согласовании результатов оценки нежилых зданий данному подходу присваивается вес - 0,33.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Таблица 28

Применяемые подходы	Стоимость, руб.	Удельный вес, %
Подход: Сравнительный	5 234 196	0,34
Подход: Затратный	4 626 840	0,33
Подход: Доходный	4 991 800	0,33
Заключение о рыночной стоимости здания Техноцентра, руб.	4 954 000
Площадь, кв.м.	400,8
Стоимость 1 кв.м.	12 360

Заключение

Основываясь на доступной нам информации, мы пришли к следующему заключению:

Рыночная стоимость нежилого здания - Торговый дом Техноцентр, с кадастровым номером 19:03:030202:2736, площадью 400,8 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д. 21Б по состоянию на 22 августа 2018г., составила: 4 954 000 (Четыре миллиона девятьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Здание - Торговый дом Техноцентр, с кадастровым номером 19:03:030202:2736, площадью 400,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, ул. Индустриальная, д. 21Б находится в залоге у ПАО «Сбербанк»

рыночный стоимость доход капитализация

Использованная литература

1. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации (М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И.Мышанов, 2008) - Издательство: Финансы и статистика, 2008 г. Мягкая обложка, 384 стр. Тираж: 2000 экз.

2. Экономика недвижимости (А. Н. Асаул - 2007)

3. Оценка жилья при ипотечном кредитовании - Серия: Ипотека (Я. В. Щетинин - 2006);

4. Оценка имущества. Вопросы и ответы (А. И. Зимин - 2006) - Серия: Подготовка к экзамену;

5. Оценочный менеджмент (А.В. Постюшков - 2004);

6. Оценка недвижимости (И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко - 2005);

7. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости (Н.Е. Симионова - 2006) - Серия: Экономика и управление;

8. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости - Серия: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений (А.А. Варламов, А.В. Севостьянов - 2006);

9. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства (Н.Е.Симионова - 2006).

10. Азбука инвестирования в недвижимость - The ABC's of Real Estate Investing (Кен Макэлрой- 2005)

11. Методические рекомендации по оценке участков земли для девелопмента (Международная академия оценки и консалтинга - 2005)

12. Е.И. Лобанова «Основы оценки стоимости недвижимости». - Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010.

13. В.И. Петров «Оценка стоимости земельных участков», учебное пособие - М.: КНОРУС, 2010 г.

14. Распоряжение от 03 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Размещено на Allbest.ru

...