Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Красноярского края государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

(среднее специальное учебное заведение)

«Красноярский аграрный техникум»

КУРСОВАЯ РАБОТА МДК: 04.01 «Оценка недвижимого имущества»

Тема: «Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города»

Выполнила: студент группы И-12-20-2

Матвеева Карина Андреевна

Красноярск 2022



Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

Постановление Правительства РФ №285 от 11.04.2001 года «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки»;

Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта жилой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

изучение подходов сравнительного метода оценки недвижимости;

изучение подходов затратного метода оценки недвижимости;

изучение подходов доходного метода оценки недвижимости.

Гражданину Новикову

Константину Николаевичу

Оценщиком ООО «Недвижимость» согласно договору № 12 от 05.02.2015 года, произведен осмотр и оценка рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28.

Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с: (указать нормативную базу оценочной деятельности)

Федеральный закон № 155 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Постановление правительства № 319 от 15.03.1997 года «О порядке определения нормативной цены земли»;

Постановление правительства № 945 от 25.08.1995 года «О государственной кадастровой оценке земель»;

Постановление № 316 от 8 апреля 2000 года «Об утверждения правил поведения государственной кадастровой оценке земель»;

Постановление № 932 от 20.08.1998 года «Об уполномоченном органе п контролю за осуществлением оценочной деятельности»;

Постановление № 395 от 7.06.2002 года «О лицензировании оценочной деятельности;»

Постановление № 134 от 03.05.2005 года «Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке ».

Оценка проведена по состоянию на 25.02.2015 года, исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены в период с 05.02.2015 года по 25.02.2015 года.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость составляет:

4400000 (четыре миллиона четыреста тысяч) рублей.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение стоимости объекта оценки с учетом всех поправок составляет:

4180000 (четыре миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей.

Специалист по оценке

земельно-имущественных прав Целуева П.Н.



Раздел 1. Общие сведения

1.1 Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Коттедж с участком в черте города
Итоговая величина стоимости объекта оценки

1.2 Задание на оценку

Объект оценки	Коттедж с участком
Имущественные права на объект оценки	Собственность
Оцениваемые права	Собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости для сделки купли-продажи.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничением	Сделка купли-продажи
Вид стоимости	1. Рыночная стоимость; 2. Ликвидационная стоимость.
Дата оценки
Дата составления отчета
Период проведения работ по оценке объекта	05.02.2015-25.02.2015 гг.
Собственник	Новиков Константин Николаевич
Основание для проведения оценки	Договор на оценку № 12 от 05.02.2015 года
Стандарты оценки	- Федеральный стандарт оценки ФСО № 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 года № 256; - Федеральный стандарт оценки ФСО № 2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 года № 255; - Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 утвержденный Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 года № 254.



1.3 Сертификат рыночной стоимости

Данный сертификат дает удостоверение подлинности следующих фактов:

Утверждения и факты являются правильными и соответствуют действительности;

Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимыми;

Отсутствует текущий имущественный интерес к оцениваемому объекту, нет обязательств по отношению к объекту или его владельцу;

Анализ, мнению и заключения соответствуют требованиям:

- Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.91998 г.,

- Федерального Закона Российской Федерации от 05.02.2007 г. № 13-ФЗ,

- Федеральному стандарту оценки ФСО № 1, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 256,

- Федеральному стандарту оценки ФСО № 2, утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 255,

- Федеральному стандарту оценки ФСО № 3 утвержденному Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 254.

Оценка объекта оценки была произведена в индивидуальной форме.

1.4 Сделанные допущения и ограничивающие условия

Оценка объекта произведена в соответствии со следующими допущениями:

- при оценке упор был произведен на достоверность правоустанавливающих документов на оцениваемый объект;

- в курсовой также использовались данные печатных источников.

1.5 Сведения о заказчике оценки

Заказчик: Новиков Константин Николаевич.

Реквизиты: паспорт 0408 № 458423, выдан отделом МВД России по Красноярскому краю в Октябрьском районе г. Красноярск, дата выдачи 15.01.1997 года, поживающий по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28.

1.6 Сведения об оценщике

Оценщик: Целуева Полина Николаевна.

Реквизиты: паспорт 0409 №79834 выдан УФМС по Красноярскому краю Сухобузимском районе 09.07.2009 года, адрес по прописке: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, ул. Толстого, дом 60, кв. 404.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 24-010002 от 10.10.2014 года, выдана Министерством Имущества РФ.

Полис страхования гражданской оценки оценщика № 24-500002 от 11.10.2014 года, выдан ООО «РЭСО-Красноярск».



Раздел 2. Определение основных оценочных понятий

Недвижимость - это признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и высокой стоимости. К недвижимости относятся участки недр и земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения.

Движимое имущество - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости с которым оно связано.

Метод сравнения продаж - определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы, выражающие различия между сопоставимым и оцениваемым объектами. Используются в методе прямого сравнительно анализа продаж.

Процедура оценки - совокупность приемов, обеспечивающих процессы: сбора и анализа данных; проведения расчетов стоимости имущества; и оформления результатов оценки. Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход.

Здание - разновидность наземного строительного сооружения с помещениями, созданного в результате строительной деятельности в целях осуществления определенных потребительских функций, таких как проживание (жилище), хозяйственная, или иная деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы (оборудование) инженерно-технического обеспечения. Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

Сооружение - это результат строительной деятельности для осуществления определённых потребительских функций. Например, инженерно-технические сооружения: мосты, плотины, мачты, радио- и телебашни, тоннели, сооружения метрополитена, фортификационные сооружения, мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски), архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и многие другие.

Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

Страница 1

Помещение - часть пространства здания или другого объекта недвижимого имущества, выделенная для самостоятельного использования.

Улучшение - уточнение, усовершенствование, исправление, подъём, совершенствование, повышение; обработка, поправка, починка, отделка, ремонт, реформа, прогресс, шаг вперед; отделывание, оттачивание, амелиорация, тюнинг.

Инвентарный номер - присваиваемый каждому инвентарному объекту соответствующий номер для ведения аналитического учета, организации контроля за правильным использованием основных фондов в рамках бухгалтерского учета внутри организации (юридического лица). Инвентарный номер закрепляется за объектом на все время его эксплуатации. Не рекомендуется использовать для вновь введённых объектов инвентарные номера объектов, списанных (выведенных из учёта) ранее пяти лет.

Объект оценки - движимое и недвижимое имущество, нематериальные активы предприятия, его экономическое состояние и риски, связанные с деятельностью предприятия.

Оценка - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Разрешенное использование - исчерпывающий перечень целей, для которых может использоваться объект недвижимости, в том числе и земельный участок, всех обременяющих его реальных повинностей, сервитутов и иных ограничений использования, разработанный на основе схем зонирования территории и отдельных объектов недвижимости.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком зданием, сооружением и другим недвижимым имуществом.

Арендная плата - плата за имущество либо иной объект аренды, предоставляемый во временное владение и пользование, размер, периодичность и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Полезность - в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обуславливающими величину и сроки получаемого дохода и других выгод.

Затраты косвенные в строительстве - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

Затраты прямые в строительстве - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

Стоимость - основа количественных соотношений при добровольном обмене товарами между собственниками. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др.

Инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная величина, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией и на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличии от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. При определении ликвидационной стоимости основная трудность в том, что неизвестен покупатель ОИС, поэтому ликвидационная стоимость может быть существенно заниженной по сравнению с реальной рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость - определяется методами массовой оценки, утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. (для земельных участков).

Страховая стоимость - стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость - стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов. Остаточная стоимость - это первоначальная (восстановительная) за минусом амортизации.

Эффективная стоимость - стоимость активов, равная большей из двух величин - потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

Износ - изменение размеров, формы, массы или состояния поверхности изделия или инструмента вследствие разрушения (изнашивания) поверхностного слоя изделия при трении.

Физический износ - изменение формы, размеров, целостности и физико-механических свойств деталей и узлов, устанавливаемое визуально или путем измерений.

Функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый износ - износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения.

Остаточная экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Экономическая жизнь - это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания.

Эффективный возраст объекта - это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст.

Цена - количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Цена - фундаментальная экономическая категория.

Доход чистый операционный (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Подходы к оценке недвижимости

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения;

сбалансированности;

спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

изучение рынка;

сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

Статически обоснован;

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж;

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;

4. Зависимость от активности рынка;

5. Зависимость от стабильности рынка;

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

уровень заработной платы;

величина накладных расходов;

затраты на оборудование;

нормы прибыли строителей в данном регионе;

рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);

расчет накопленного износа (Ин):

физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

Су=Снс-Си

5. Определение итоговой стоимости недвижимости:

Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

оценка общественно-государственных и специальных объектов;

оценка объектов на малоактивных рынках;

оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений;

Отдельная оценка земельного участка от строений;

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

V=I/R

V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

прямая капитализация;

капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

Расчет действительного валового дохода;

Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

условно-постоянные;

условно-переменные (эксплуатационные);

резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода;

5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.



Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки

Основные этапы проведения оценки

Определение проблемы.

Составление плана оценки.

Сбор данных (специфический, сравнительный, общий).

Анализ данных.

Анализ наиболее эффективного использования.

Применение методов оценки (затратного, сравнения продаж, капитализации дохода).

Согласование результатов и установление итоговой величины стоимости.

Составление отчета об оценке.

Самые важные этапы процесса оценки.

Определение проблемы.

На этом разделе предусматривается:

Установление границ оцениваемого имущества.

Определение имущественных прав.

Выявление цели и функции оценки.

Выбор даты оценки, т.е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате.

Определение вида оцениваемой стоимости.

Составление плана оценки.

План оценки определяет количество и сложность работ, требуемое для выполнения заказа время, необходимый персонал. План служит базой для сбора исходных данных. В его основу кладется договор с клиентом.

Сбор данных.

Выполнение работ по оценке стоимости представляет собой задачу прикладного экономического анализа, в основе которой лежат систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения обоснованных результатов.

Выделяют три основные категории информации:

Специфическая - по непосредственному окружению, по самому участку, по сооружениям.

Общая - экономическая, социальная, политическая, физическая.

Сравнительная - по продажам, затратам, доходам и расходам, ставкам и процентам.

Региональные и городские данные дают экономическую основу для оценки и анализа окружения, в котором объект оценки должен быть конкурентоспособным.

К региональным данным относятся:

Расположение объекта недвижимости относительно близлежащих городов, рынков и городских центров.

Экономические тенденции развития региона.

Услуги, включая коммунальные, доступные в регионе.

Данные по ближайшему окружению должны быть детализированы до такой степени, чтобы читать отчета по оценке смог судить о ходе приводимого анализа данных.

Анализ данных.

В процессе необходимо провести анализ данных на полноту и достоверность. При появлении сомнений в отношении каких-либо данных они отбрасываются и заменяются новыми.

Согласование результатов и установление итогов величины стоимости.

На этом этапе оценщик указывает значения стоимости, полученных при использовании различных подходов, для получения окончательной величины стоимости.



Таблица 1

Структура процесса оценки

Постановка задачи	- Идентификация объекта оценки- местоположения объекта, его статуса и физического состава. - Цель оценки - возможность использования учета об оценке. - Согласование даты оценки. - Виды стоимости должны ответствовать целям оценки.
Составление плана работ	- График работ по оценке. - Источник и способы сбор информации - Затраты на сбор и обработку информации - Оценочная методология.
Сбор и обработка информации	- Сбор информации - Проверка полноты и достоверности информации - Обработка информации.
Определение варианта ННЭИ	- Соответствие правовым требованиям и допущения - Физическая возможность - Экономическая осуществимость - Максимальная продуктивность.
Оценка стоимости объекта на основе сравнительного подхода	Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Согласование результатов	- Проверка получаемых данных - Проверка допущений и выводов - Проверка математических расчетов - Заключение о рыночной стоимости объекта
Оценка ликвидационной стоимости объекта	Ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Составление отчета об оценке	Отчет об оценке - это документ, составленный в письменной форме, отражающий субъективное мнение оценщика, содержащий обоснования его точки зрения на стоимость объекта оценки с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка на конкретную дату.



Раздел 4. Краткое описание Октябрьского района города Красноярска

дата основания города (района города, поселка)- в 1938.

площадь города (района города)- 2970 тыс кв. м.;

протяженность дорог- 1277 км;

климатические характеристики - климат резко-континентальный, особенно суровый на севере. Зима продолжительная. Средняя температура января от -30 до -36 °C. Среднегодовая скорость ветра: 2,3 м/с. Среднегодовая влажность воздуха: 68 %.

исторический очерк - Постановлением Президиума ВЦИК от 25 июня 1938 года в Красноярске был образован Кагановичский район, который в 1957 году был переименован в Октябрьский.

промышленность города (района города, поселка) - на территории района расположено 14 крупных промышленных предприятий, ими в 2000 году произведено продукции (работ, услуг) в фактических ценах предприятий (без НДС и акциза) на 894,31 млн. рублей, в том числе товаров народного потребления на 582,59 млн. рублей, в том числе выпуск пищевых продуктов на 496,36 млн. рублей. Пищевая промышленность является крупнейшей отраслью хозяйства в Октябрьском районе.

инфраструктуры города (района города, поселка) - на территории Октябрьского района функционирует 24 общеобразовательных учреждений (в которых обучается 14046 учащихся), 3 высших учебных заведений, 4 учреждений среднего и начального дополнительного образования, 43 дошкольных учреждения, 4 школы искусств, 16 подростковых клубов. Медицинские услуги населению оказывают 23 учреждения здравоохранения. Жители района, города имеют возможность посетить парки культуры и отдыха им.А.М.Горького и С.М.Кирова, библиотеки, Музей искусств, Театр оперы и балета, зоологический парк УР, Музей им. Калашникова. Все больше и больше благоустраивается и хорошеет Октябрьский район. 23 мая 2012 года району исполнилось 50 лет. Октябрьский район был создан согласно Указу Президиума Верховного Совета РСФСР от 23 мая 1962 года. Есть у района и другие славные даты: 2 марта 1934 года был образован Ждановский район, куда входила территория Октябрьского района, 7 февраля 1945 года дата первой организации района.

для хранения индивидуального предусматривается строительство полуподземных гаражей-стоянок, многоярусных гаражных комплексов.

Карта транспортной доступности

Город (населенный пункт)	Расстояние по карте (в км)	Направление
Минино	16	С3
Элита	17,1	СЗ
Овсянка	16,3	ЮЗ
Дивногорск	28,5	ЮЗ
Кузнецово	14,8	ЮВ
Зыково	22,8	ЮВ
Емельяново	23,6	С
Шуваево	21,1	СВ



Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности

Технический паспорт индивидуального жилого по состоянию на 11.12.1985 года.

Договор купли-продажи №8 от 23.02.1983 года.

Город Красноярск, Октябрский район.

Зона градостроительной ценности № 12.

Квартал ограничен с севера, ул. Фрунзе, с востока ул. Спартаковцев, с запада ул. Корнеева и с юга ул. Радищева.

Участок имеет двухрядный асфальтированный подъезд со стороны ул. Енисейская.

Ближе всего от участка находятся автобусная остановка: «Революция» - 260 м, железнодорожный вокзал- 1,17км, автовокзал - 6,71км. Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: автобус 25. Площадь участка 1758

Форма участка прямоугольник со сторонами

Рельеф плоский.

План соответствует действительности.

Этажность- 1 эт. Возраст застройки- 1 год. Территория освоена.

Свободные площади отсутствуют.

Застройка участка в полной степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.

Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен центральным отоплением, центральным водоснабжением, наружным электроснабжением, центральной канализацией, центральным горячим водоснабжением.

В кварталах от рассматриваемого участка нет никаких производственных предприятий.

Интенсивность застройки- 12%.

На участке построен одноэтажный деревянный жилой дом на площади 1800 кв.м.

Фундамент здания бетонный, сборного типа, дом деревянный, с лицевой стороны здания стены необлицованные, перекрытия и крыша выполнены из деревянных стропил и шифера, крыша треугольная, присутствует чердак.

Здание находится в эксплуатации 45 лет, состояние удовлетворительное.

Имеются необходимые пешеходные дорожки для удобного подхода к зданию.

На данном участке нельзя строить промышленные предприятия.

Подробное описание объекта оценки

Текущее использование	жилое
Этажность квартиры	1 этаж
Типичное использование окружающей недвижимостью	жилая
Состояние окружающей среды	- уровень шума в норме, - уровень радиации в норме, - загазованность в норме
Фасад дома	не облицован

Строительные характеристики здания:

Фундамент	Бетонный, сборный
Стены	Бревна d=20см
Перегородки	Деревянные
Перекрытия	Чердачные, деревянные
Полы	Дощатые, покрытые линолеумом
Окна	ПВХ створные
Двери	ПВХ деревянные
Внутренняя отделка	Штукатурка, обои, окраска водными растворами
Санитарно и электротехнические работы	Отопление печное, электричество централизованное, телефон
Год постройки	1970
Фактический возраст дома	45 года
Нормативный срок эксплуатации	100 лет
Капитальные ремонты	1985 и 2000 года

Описание помещения

Общая площадь объекта, в т.ч. жилая	55,3 кв.м. 41,9 кв.м.
Число комнат	2
Этажность здания	1
Высота внутри помещения	2,40 м
Материал конструкций и стен	Брус
Необходимость ремонта	требуется

ПЛАН ПЛАНИРОВКИ ДОМА

АДРЕС:

Красноярский край, г. Красноярск,

Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28 (1 этаж)

Описание внутренней отделки помещений

Помещение 1 (жилая комната):

Полы: линолеум

Стены: обои

Потолок: побелка

Окна и двери: ПВХ

Помещение 2 (жилая комната):

Полы: линолеум

Стены: обои

Потолок: побелка

Окна и двери: ПВХ

Помещение 3 (кухня):

Полы: линолеум

Стены: обои

Потолок: побелка

Окна и двери: ПВХ

Помещение 4 (гостиная):

Полы: линолеум

Стены: побелка

Потолок: побелка

Окна и двери: ПВХ



Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность подобного рода действий. Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений экспертов на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. При определении вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

Максимальная продуктивность для данного объекта оценки достигается при его использовании под жилое помещение т.к. это соответствует сложившимся условиям застройки и ближайшему окружению.

Юридическая допустимость: объект оценки не имеет законодательных ограничений по использованию его как жилого помещения.

Физическая осуществимость: местоположение, транспортная доступность, строительство и другие физические характеристики объекта оценки соответствуют в качестве жилого помещения.

Финансовая целесообразность с точки зрения возврата капитала при возможной реализации имущества максимизации стоимости имущества данный вариант использования имущества представляется целесообразным.



Раздел 8. Выбор подхода к оценке

При выборе методов (подходов) оценки были учтены следующие факторы:

Затратный подход, не отражает достоверно рыночную стоимость квартир, так как физическое лицо, в большинстве случаев, не имеет альтернативы строительства жилого дома, и не в состоянии оплачивать затраты на строительство многоквартирного дома. На землеотвод для строительства и т.д., т.е. не выполняется основная предпосылка затратного подхода - возможность покупателям осуществлять альтернативное строительство объекта в разумные сроки.

Доходный подход может использовать в качестве расчета рыночной стоимости квартир. Однако, как правило, квартиры не рассматриваются покупателем в качестве доходно приносящей недвижимости и в качестве источника получения дохода. Рентабельность аренды квартир по отношению к вложенным денежным средствам составляет 5-10 %, тогда как по коммерческой недвижимости этот показатель значительно выше (10-12%). Таким образом, если мотивацией приобретения недвижимости является получение дохода, типичный покупатель предпочитает сектор коммерческой недвижимости, с большей рентабельностью, чем в секторе жилой недвижимости. Можно рассмотреть доход, полученный при посуточной сдаче квартир, но этот не является типичным и не отражает доходность квартир на рынке недвижимости города в целом.

Сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж (САП)) является наиболее объективным методом при оценке рынка жилья, основного сектора недвижимости РФ с развитым вторичным рынком. САП - наиболее эффективный метод оценки, использование которого при оценке квартир в типовых многоквартирных домах позволяет получить наиболее адекватный результат.

Рынок продаж квартир в городе Красноярске достаточно развит, большое количество информации по продажам проходит в процессе и в агенствах недвижимости. Поэтому сравнительный метод продаж наиболее достоверно отражает стоимость недвижимости, в сравнении с затратным и доходным методами.

В соответствии с этим, при оценке объекта недвижимого имущества (коттеджа), был использован сравнительный подход - метод сравнительного анализа продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом срав нения продаж.

1 этап.

Изучаются состояние и тенденции развития рынка не движимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым , проданные относительно недавно.

2 этап.

Собирается и проверяется информация по объектам аналогам ; анализируется собранная информация и каждый объекта налог сравнивается с оцениваемым объектом.

3 этап.

На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4 этап.

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному меся цу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется.

3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на долго обложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4) Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.



Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом

Таблица 3

Объекты-аналоги: расчет поправок

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Адрес	ул. Бебеля	Плодово-ягодная станция	ул. Радищева	Академгородок	п. Удачный	п. Удачный
Район	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский
Общая площадь, кв.м	110,6	105,0	114,0	127,0	108,0	102,0
Жилая площадь, кв.м.	61,9	59,0	63,8	70,0	64,0	57,0
Площадь кухни, кв.м.	15,4	15	16	16	14	18
Цена предложения		4000000	4500000	5000000	4850000	3800000
Источник информа- ции		Сайт красжилком	Сайт красжилком	Сайт красжилком	Сайт красжилком	Сайт красжилком
Категория цены		Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Стоимость 1 кв.м. площади, руб.		38095	39474	39370	44907	37255

Описание

Условия сделки		наличные	наличные, торг	Наличные	наличные, торг	наличные
Дата продажи		1 мес.	1 мес.	1 мес.	1 мес.	1 мес.
Привлекательность		Хорошая	Хорошая	Хорошая	хорошая	Хорошая
Планиро- вка	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная	Индивидуальная
Этаж/ этажность/материал стен	2д	2д	2 д	2д	2 д	2 д
Состояние, отделка	Обои, полы - линолеум, окна - ПВХ, состояние хорошее	Стены - кирпич (толщиной 52 см), кровля - черепица, фасад - декоративная штукатурка.	Окна - ПВХ, ремонт, вода в доме, отопление - автономное	В отделке использованы самые современные, натуральные, экологически чистые материалы. Дом оборудован системой «умный дом», охранной сигнализацией, со вкусом обставлен современной мебелью.	Стены выполнены из кирпича, ширина кладки 38 см. Дом утеплен базальтовой плитой шириной 20 см. Межкомнатные перекрытия - монолит. А так же встроены вентиляционные шахты. Установлены качественные 5-ти камерные пластиковые окна	Коттедж свободной планировки в черновой отделке, есть камин. Окна пластиковые из 5 камерного профиля.
Благоуст- ройство двора	Сарай, баня, гараж	септик на 5 кубов, летняя терраса, баня, забор из металлопрофиля, на территории участка плодоносящие фруктовые деревья	Участок разработан, имеются плодово-ягодные насаждения. Теплица.	русская деревянная баня, беседка для отдыха, место для барбекю.	расположен комплекс для отдыха, который включает в себя: русскую баню, гостиную с камином, бассейн, застекленную летнюю террасу с тандыром и мангалом.	Гараж на две машины примыкающий к дому. Периметр участка огорожен кирпичным забором на монолитном фундаменте. Рядом с домом есть так же Комплекс для отдыха с русской баней.
Транспорт- ная доступ- ность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Эффектив- ный воз- раст, лет	46	45	44	47 ...

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Оценка рыночной стоимости оборудования

  Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
  
  курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009
  

• Оценка рыночной стоимости квартиры

  Процесс оценки рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки. Техническое описание здания. Краткое описание Выборгского района Ленинградской области. Макроэкономическая ситуация в России. Обзор рынка жилой недвижимости. Сущность затратного подхода.
  
  курсовая работа [3,8 M], добавлен 10.02.2014
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости квартиры

  Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Согласование результатов, определение итоговой стоимости объектов.
  
  курсовая работа [6,8 M], добавлен 02.12.2013
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

  Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Оценка недвижимости

  Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
  
  дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009
  

• Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

  Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка бизнеса предприятия

  Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
  
  контрольная работа [85,5 K], добавлен 10.02.2016
  

• Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку в городе Новосибирске

  Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка
  
  дипломная работа [5,5 M], добавлен 12.07.2012
  

• Оценка рыночной стоимости офисного помещения

  Определение понятия рыночной стоимости в отчетах по оценке недвижимости. Сравнительный анализ цены объекта методом затрат, сравнительного анализа продаж и капитализации дохода. Согласование результатов и установление итоговой цены офисного помещения.
  
  курсовая работа [51,7 K], добавлен 16.10.2010
  

• Определение рыночной стоимости административного здания

  Методы оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных. Применение относительного сравнительного анализа для расчета рыночной стоимости административного здания. Оценка недвижимости затратным подходом.
  
  контрольная работа [25,4 K], добавлен 14.04.2014
  

• Определение рыночной стоимости квартиры

  Характеристика объекта недвижимости. Определение его рыночной стоимости методом прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Корректировки для сопоставимых продаж квартир. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  контрольная работа [17,4 K], добавлен 21.04.2011
  

• Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

  Понятие процесса и стандартов оценки объектов недвижимости. Затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости. Расчет и определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) разными методами. Согласование результатов оценки.
  
  курсовая работа [66,3 K], добавлен 31.05.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам