Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города

Последовательность внесения поправок:

а) на дату продажи (предложения):

берем коэффициент 1,00, т.к. все объекты-аналоги в данный момент выставлены на рынке на продажу.

б) на площадь (масштаб):

1. 105/110,6=0,95;

2. 66/110,6=1,03;

3. 66/110,6=1,14;

4. 66/110,6=0,98;

5. 55/110,6=0,92.

в) на этажность:

1 - для всех домов, т.к. этажность у всех одинаковая.

г) на физический износ:

Всем аналогам присваиваем коэффициент 1,00, т.к. физический износ примерно у всех одинаковый.

д) на конструктивы:

Для аналогов с такими же характеристиками как у объекта оценки - 1,00, а для остальных - +/-0,05.

е) на планировку:

У всех объектов-аналогов планировка такая же как и у объекта оценки, поэтому коэффициент 1,00.

ж) на площадь кухни:

1. 15/15,4=0,97;

2. 16/15,4=1,04;

3. 16/15,4=1,04;

4. 14/15,4=0,91;

5. 18/15,4=1,18.

з) на отделку (ремонт):

1,00 - для объектов со средним ремонтом (ремонт среднего уровня или был проведен недавно);

0,98-0,95 - для объектов с плохим ремонтом (проводился давно или вообще отсутствует).

и) на район:

Для всех объектов коэффициент равен 1,00, т.к. они расположены в одном районе.

к) на расположение внутри района:

Здесь поправка равна 1,00, т.к. аналоги находятся неподалеку друг от друга.

л) на уторговывание:

1,00 - если торг не уместен;

0,98-0,97 - если есть ипотека, обмен;

0,95 - если торг уместен.

Средняя стоимость 1 кв.м. составляет:

39814 (тридцать девять тысяч восемьсот четырнадцать) рублей.

Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнения продаж составила:

4400000 (четыре миллиона четыреста тысяч) рублей.

Раздел 10. Расчет ликвидационной стоимости

оцениваемого объекта

Рассчитываем цену объекта оценки с учетом поправки на срок экспозиции:

С=Срын*(1-Квын)= 4400000*(1-0,05)= 4180000 рублей.

Таблица №4

Вывод:

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости права собственности на коттедж, при ограниченном сроке экспозиции (1 месяц), расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28 по состоянию на 25.02.2015 года в текущем уровне составляет:

4180000 (четыре миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей.

Раздел 11. Согласование результатов

В зависимости от объема и достоверности информации, использованного в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Таким образом, выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой стоимости, как правило, использует метод средневзвешенный, в соответствии с которым, результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

На наш выбор весовых коэффициентов оказали влияние следующие факторы:

Затратный подход, не отражает достоверную рыночную стоимость коттеджей, так как физическое лицо, в большинстве случаев, не имеет альтернативы строительства жилого дома, и не в состоянии оплачивать затраты на строительство многоквартирного дома, на землеотвод для строительства и т.д., т.е. не выполняется основная предпосылка затратного подхода - возможность покупателем осуществить альтернативное строительство объекта в разумные сроки.

Доходный подход может использовать в качестве расчета рыночной стоимости коттеджей. Однако, как правило, коттеджи не рассматриваются покупателем в качестве доходоприносящей недвижимости и в качестве источника получения дохода. Рентабельность аренды коттеджей по отношению к вложенным денежным средствам составляет 5-10%, тогда как по коммерческой недвижимости этот показатель значительно выше (10-20%). Таким образом, если мотивацией приобретения недвижимости является получение дохода, типичный покупатель предпочтет сектор коммерческой недвижимости, с большей рентабельностью, чем в секторе жилой недвижимости.

Сравнительный подход (метод сравнительного анализа продаж (САП)) является наиболее объективным методом при оценке рынка жилья, основного сектора недвижимости РФ с развитым вторичным рынком.

Рынок продаж в городе Красноярск достаточно развит, большое количество информации по продажам проходит в прессе и в агентствах недвижимости. Поэтому сравнительный метод продаж наиболее достоверно отражает стоимость недвижимости, в сравнении с затратным и доходным методами.

В соответствии с этим, при оценке объекта недвижимого имущества (коттеджа), был использован сравнительный подход - метод сравнительного анализа продаж, его вес составил 1,0.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость права собственности коттеджа, со сроком экспозиции 1 месяц, расположенной по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, Октябрьский район, ул.Бебеля 28, по состоянию на 08.10.2014г. в текущем уровне цен, для рынка недвижимого имущества, г.Красноярска, Красноярского края составляет, с учетом округления:

4180000 (четыре миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей.

Сертифицированный оценщик Целуева П.Н.

Приложение

Копии документов:

Технический паспорт.

Объявления купли-продажи по объектам-аналогам.

Аналог 1

Цена: 4000000 рублей

Октябрьский район, Плодово-ягодная станция

Продам 2-этажный деревянный коттедж, 105/59/15, планировка индивидуальная, стены - брус (толщиной 52 см), кровля - черепица, фасад - декоративная штукатурка. Имеется септик на 5 кубов, летняя терраса, баня, забор из металлопрофиля, на территории участка плодоносящие фруктовые деревья. В собственности более 3лет.

Аналог 2

Цена: 4500000 рублей

Октябрьский район, ул. Радищева

Продам 2-этажный деревянный коттедж, 114/63,8/16, планировка индивидуальная, окна - ПВХ, ремонт, вода в доме, отопление - автономное. Участок разработан, имеются плодово-ягодные насаждения и теплица. Возможен торг.

Аналог 3

Цена: 5000000 рублей

Октябрьский район, Академгородок

Продам 2-этажный деревянный коттедж, 127/70/16, планировка индивидуальная, В отделке использованы самые современные, натуральные, экологически чистые материалы. Дом оборудован системой «умный дом», охранной сигнализацией, со вкусом обставлен современной мебелью. Во дворе возведена русская деревянная баня, беседка для отдыха, место для барбекю.

Аналог 4

Цена: 4850000 рублей

Октябрьский район, п. Удачный

Продам 2-этажный деревянный коттедж, 108/64/14, планировка индивидуальная, стены обложены кирпичом, ширина кладки 18 см. Дом утеплен базальтовой плитой шириной 20 см. Межкомнатные перекрытия - монолит. А так же встроены вентиляционные шахты. Установлены качественные 5-ти камерные пластиковые окна. Во дворе расположен комплекс для отдыха, который включает в себя: русскую баню, гостиную с камином, бассейн, застекленную летнюю террасу с тандыром и мангалом. Возможен торг.

Аналог 5

Цена: 3800000 рублей

Октябрьский район, п. Удачный

Продам 2-этажный деревянный коттедж, 102/57/18, планировка индивидуальная, коттедж свободной планировки в черновой отделке, есть камин. Окна пластиковые из 5 камерного профиля. Гараж на две машины примыкающий к дому. Периметр участка огорожен кирпичным забором на монолитном фундаменте. Рядом с домом есть так же Комплекс для отдыха с русской баней.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации;

2. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29 июня 1998 г. в последней редакции;

3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. г. №297;

4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298;

5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299;

6. ФСО №7, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 7. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2012 г.;

8. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Учебное пособие. - М., Инфра-М, 2011,320с.2000;

9. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 20137;

Размещено на Allbest.ru