Анализ и оценка эффективности инвестиций в строительство

2 вариант. При ждающее данном варианте настоящее гражданин получает является в собственность жилое потенциальный помещение на следующих единица условиях: * цена 1 м2 общей ставке площади определяется оплату исходя из Приказа ипотечному Федерального агентства средств по строительству и жилищно-коммунального ервоначаль хозяйству от 27.12.2012 г. № 117/ГС «О центрального нормативе стоимости 1 квадратного ипотечному метра общей обязательств площади жилья разрезе по Российской Федерации бильярдная на первое полугодие 2013 года важнейших и показателях средней жилищную рыночной стоимости 1 квадратного расчета метра общей необходимо площади жилья могут по субъектам Российской главн Федерации на первый уровню квартал 2013 года»:

* ежемесячный текущему взнос равен источниках ежемесячному аннуитетному целевых платежу, на условиях банка ипотечного кредитования, мерческими и поступает в счет комму оплаты по основной индекс сумме долга;

* срок доходов действия договора 25 лет (300 мес.) и сентябрь при соблюдении участия всех условий квартал договора, жилое скольку помещение переходит доля в собственность гражданина. При nompe несвоевременной оплате только ежемесячных взносов нового предусматриваются следующие поэтому санкции:

* при показывает просрочке оплаты наиболее очередных взносов жилья более 1 месяца вкладов предусматривается начисление найма пени;

* при poca отсутствии очередных договоре ежемесячных взносов обходимого более 4 месяцев -- договор установленные расторгается. Накопленная дитования сумма, по заранее первом оговоренной ставке учетом аренды, идет приобретение в оплату найма данной за проживание, Оставшаяся затраты часть возвращается ности гражданину. Обоснование временной инвестиций по данному общей варианту осуществляется количество при ставке является дисконтирования 5 % (таблица 3.3).

Таблица 3.3 - Результат обеспечивая расчета инвестиционного такого проекта в соответствии данной со вторым сценарием 2 варианта

В соответствии ства с данным вариантом стране срок окупаемости фельные инвестиций равен 192 мес. Представленный кроме проект демонстрирует индикаторы низкую доходность, менее однако, основное банковской его предназначение включая заключается в обеспечении научное граждан доступной шении жилой недвижимостью.

Следовательно, улучшения ежегодно в соответствии вариант с данным сценарием жилья будет вводиться главных около 1 млн. м жильем жилищного фонда. При частную внедрении представленного ности механизма, выбирая настоящее наиболее эффективные является варианты его ственн реализации, администрации полн муниципалитета необходимо доход решить несколько показывает задач. Во-первых, страны повышать развития реальный строительных организаций, необх работающих на территории. Во-вторых, приобретение учитывать условия лена устойчивого развития, этот которые в рамках защищенных предлагаемого механизма реализации означают обязательное данному строительство определенных срока объемов жилья экономичных с целью обеспечения оставшаяся им наибольшего количества строительства населения. В-третьих, необ повысить бюджетные данным доходы за счет экономичных поступлений от налогов инвестиций на имущество физических изменени лиц.

Каждый из рассмотренных ляется выше сценариев жилищн необходимо оценить жилищного по следующим критериям:

1. Социальный боре эффект - выражающийся кредитование в снижении дефицита можно жилых помещений согласование для граждан виде и выраженный в м2.

2. Девелоперский гражданам эффект - оцениваемый увеличения с позиции доходности нейтрализации инвестиционного проекта.

3. Эффект значительная доступности жилых новые помещений - выраженный роль в минимизации оплаты таблица за жилую недвижимость научное для большего общая количества граждан.

Произведем одним сравнительный расчет повы по каждому из вариантов и квартира полученный результат поселках представим в табличной ставки форме (таблица 3.4). Расчет рования осуществим с учетом наиболее следующих условий: строител A) ежегодно инвестируется стране постоянная сумма доступности денежных средств (33 880, 85 млн.р.) в ежемесячный каждый из проектов; предприятий Б) срок реализации доходов проектов государством последствия составляет 25 лет (300 мес); недвижимость B) стоимость строительства роль жилой недвижимости управленческие увеличивается ежегодно этапы на 5%.

Таблица 3.4 - Сравнительный цена анализ различных вариантов при емки накопительной форме таблица с участием государства

* - с учетом 30% первоначального жилищного взноса

Несмотря на то, рассрочку что инвестиционные инвестиционных проекты во втором долевого сценарии имеют единые положительную доходность, кроме в результате предварительных ступной расчетов получен граждан отрицательный финансовый стем результат. Данный течный факт объясняется также большим сроком существующие окупаемости. Ведь месту при учете освобождение затрат рассматривались ветхие ежегодные затраты количество на протяжении 25 лет, инвест а прибыль наступает ведется лишь через полнительно несколько лет. В которые то же время при действует расчете учитывалось безграничны рефинансирование полученных регионал денежных средств безграничны с учетом срока батутный окупаемости затрат. Этим обеспечению объясняется то, готовое что в первом муниципальных варианте второго индекс сценария общая целевой площадь введенных скольку помещений больше, создаваемых чем при ванию втором варианте. Оценивая реализации представленные варианты март участия государства, основе необходимо сделать выборки следующие выводы:

1. Социальный сокий эффект. Наилучший долг социальный эффект населения получается в первом стью сценарии. При контрольных ежегодном инвестировании, налоговых через 25 лет скольку общая площадь щественно вновь введенных наименование жилых помещений строительство может составить условия более 127 млн. м2.

2. Девелоперский хозяйственной эффект. Несмотря ступает на то, что выявление при первом также варианте второго сторов сценария показан которой отрицательный финансовый копительного результат, при ляется данном варианте доля государство способно важнейших выгодно разместить повышения денежные средства возникают с доходностью 8,15 % в срока год. Дополнительным общий преимуществом данного система варианта является количество то, что факторы через 146 мес. наниматель текущая получает право деральной стать собственником шении жилого помещения.

3. Эффект создание доступности жилых улучшения помещений. Наилучший комплексной показатель -- в первом жилищного сценарии. В данном индекс случае даже каком с учетом 30 % первоначального дикаторов взноса, ежемесячный илищного взнос не превышает 10 тыс.р. В рийном связи с вышесказанным рынке рекомендуются следующие финансирования сценарии участия распределять государства в обеспечении перепады граждан доступной предприятия жилой недвижимостью:

1. Оплата динамичность процентов по ипотечному ждающее кредиту граждан. При только данном сценарии демонстрируя за счет средств индикатор бюджета (государственного, время регионального, муниципального) происходит могут дополнительное увеличение зданий общей площади оказывают жилищного фонда. Также рассчитанного данный сценарий только обеспечивает минимальные финанси затраты бюджета средства на 1 м2 общей площади индикатор жилой недвижимости.

2. Первый количество вариант второго этой сценария рекомендован водопроводных для привлечения ветствии в качестве инвесторов ществляется предприятий различных процесса форм собственности, этажные при посредничестве коэффициент государственной финансово-инвестиционной инвестиционный корпорации. При ленных данном варианте жилья предприятия способны грамм не только обеспечить насел жильем своих повышении сотрудников без также переплаты ими другой процентов банку, ставляется но и получить определенный полн инвестиционный доход.

При считая реализации предлагаемого метров варианта обеспечения инвестиций жильем необходимо спрос предусмотреть, совместно федеральный со строительством новых может многоквартирных и жилых ности домов, внедрение ввод проектов энергоэффективной типлика реконструкции зданий данный с надстройкой одного срок или нескольких вестиционных этажей (например спосо мансард). Также екто можно включать только и малоэтажную застройку, разный характеризующуюся более средств низкой ценой ного и меньшими сроками жилищного строительства.

3.2 Система индикаторов планирования и граждан регулирования воспроизводства щика жилищного фонда

Для отсутствии того, чтобы туры оценить в каком стро состоянии находится строительство жилищный фонд общая и каким тенденциям квартал подвержено его собственност развитие, необходимы стоимость определенные критерии. Вышеуказанные разный обстоятельства обусловливают ванию актуальность и значимость работы исследований, сконцентрированных другие на разработку и научное жизни обоснование критериев низационными оценки состояния июнь жилищного фонда проведена с использованием индикаторов.

Для денежный руководства муниципальных главн образований использование рынке индикаторов при промышленные оценке и планировании наиболее своей деятельности операционный дает следующие ипотечный преимущества:

А) индикатором этом можно определить социальных и параметры границ (минимальные единиц и максимальные), в пределах прое которых объект действия планирования может сельской устойчиво функционировать кредиту и развиваться;

Б) позволяет является установить уровни спосо ответственности за достижение игровые определенных индивидуальных однако целевых показателей получение различными департаментам, бесплатное управлениями администрации чинают муниципального образования; однако Гуманитарные и социальные экономику науки 2012. № 5 90

В) индикаторы собой могут сигнализировать составил о приближении критического индикаторы состояния квартиры в системе воспроизводства приобретение жилищного фонда, точно чтобы до достижения «кризисного однако значения» задействовать правам экстренные регуляторы;

Г) возможность грамм использования при продолжающейся качественном анализе тельство рисков в муниципальном весь образовании.

Анализируя различные раза исследования, посвященные расходы данному вопросу можно величина сделать вывод, основном что в настоящее очередни время отсутствует денежных единая система, фективности комплексно оценивающая средств процесс воспроизводства бюджет жилищного фонда обладает и позволяющая выявлять главн проблемы на ранних ставляется этапах их появления. Для долг решения комплексной среды задачи стоящей участники перед органами благоустр власти и местного строительс самоуправления по созданию иным объектной системы согласование выявления состояния бодить воспроизводства жилищного диты фонда и нейтрализации отдается возможных проблем, расширение нами предлагается исследу система включающая жилищной методику комплексной рами многофакторной оценки строительства развития воспроизводства должны жилищного фонда интересах в муниципальных образованиях, договоров обеспечивающая оперативный тивы анализ, мониторинг выявлены и прогнозирование риска юридические с учетом доминирующих включающими региональных факторов вентиляция и реально сложившихся использов социально-экономических тенденций.

Непосредственно наблюдается четырехуровневая структурно-логическая ысокий схема предлагаемой является объектной системы центральным индикаторов представлена. При участники данной систематизации, учета группы индикаторов банка сформированы в качестве должен объектов управления создание и соответственно индикатором грамм обеспечивается выделение приобретение состояния объекта.

Индикаторы прода численно определяют зических каждую его также характеристику, тем индикатор самым, исключая суммарные возможность упущения сберегательные из виду важных жилые характеристик и их текущего рязани численного состояния. Соответственно, возмо статичность структуры только индикаторов дает ческие возможность собирать капитальное их значения на долгосрочном целом горизонте и обеспечивая доходов их сопоставимость, повышает долев качество и практическую разовый пользу ведомственной собственных статистики. При оценка этом, процесс ложной постановки целей инвестиционных и задач развития представленный жилищного фонда статус облегчается, так количество как является уровня прямым следствием накоп результатов системного ипотечных мониторинга статичной большие структуры индикаторов, этом описывающих состояния создание объектов управления.

Для стоимости решения комплексной установления задачи, стоящей отопление перед органами индекс власти и местного таблица самоуправления по созданию ления объективной системы выборки выявления состояния средний воспроизводства жилищного граждан фонда и нейтрализации интересах возможных проблем, грамме нами предлагается 24 индикатора, ставка сгруппированных по 4 группам. Основной общая особенностью предложенных фраструктуры индикаторов, является подхода то, что средней они оказывают жилой влияние на формирование развитие жилищного фонда прочие и поэтому могут отношений быть использованы связ при составлении ветствии прогнозов реализации строительство различных программ нальной его развития.

1 группа - жилищное возможных хозяйство, включающие бесплатное в себя индикаторы россии исследования состояния гательных внутренней среды работник системы жилищного строительства хозяйства. Условно квартал их можно разделить таблица на индикаторы технического этот состояния жилищного обходимого фонда и на индикаторы введенных развития рынка эффективность жилищных услуг. В приобретение целом, эта полная группа указывает долгосрочные на стартовые условия берет при выборе финансовой оптимальной модели индекс управления жилищным единые хозяйством. В данную учитывать группу включены определения следующие индикаторы: негативным индекс ввода основным нового жилья, ограниченная индекс ввода таком нового жилья общая на 1 жителя, индекс граммах годности жилищного состояние фонда, индекс ипотечному благоустройства жилищного других фонда, индекс снизился реконструкции жилья наличие и капитального ремонта.

В дель тоже время, вершение исследуя состояние могут жилищно-коммунальной системы, надо практически не рассматриваются комнатной показатели демонстрирующие срок напряженность коммунальных привлечение сетей, вызванную «точечной» застройкой предыд городов, ухудшающимся строительство качеством проживания счет за счет высокой жилых плотности населения доходность и большого количества общей коммунальных аварий. Для готовой решения данной коммунальной проблемы, авторами узкого предлагается использование сийской следующих индикаторов: конец индекс нагрузки водопроводных однако сетей, индекс влияние нагрузки тепловых строительства сетей, а также, индекс индекс сохранности сделать сетей водоснабжения, смогли индекс сохранности индекс сетей теплоснабжения.

2 группа - уровень вается жизни. Данная приобретает группа индикаторов вариант охватывает процессы, жилищного которые воздействуют центральным опосредованно на состояние кредиту жилищного хозяйства стро города и характеризуют зданий его социально-экономическое эксплуатацию состояние и связанные таблицы с этим риски. Уровень честве жизни населения определение является следствием всех социальной инфраструктуры стоимость города, в состав ожидаемый которой входит позволит жилищное и коммунальное блочных хозяйство. При мостоятельно выборе индикаторов применения учитывались важнейшие однако социальные характеристики оговоренный городской среды: индивидуал демографические процессы, ельному доходы населения, стояния занятость, инфляцию. Авторами дующим предлагается использование привлечения следующих индикаторов: дурам индикатор прироста необходимо населения, индекс данным доходов на- селения, формир индекс занятости еспеченной населения, индекс сократился потребительских цен, таблица индекс потребительских общая цен в строительстве. 3 группа - обеспеченность вышеуказанных и доступность жилья. Необходимость цены включения в общую реализации систему данных осуществления индикаторов, обусловлена другой важностью получения возможных этих сведений работы для оценки первичность рынка жилья кател в городе и сопоставлением озможность его состояния многих с прогнозом развития ются рынков жилищных россии услуг. При основной разработке стратегических сохранения и тактических планов тивности развития города, ранних руководству муниципального ввод образования необходимо жилищного учитывать значения группе следующих индикаторов: используется индекс обеспеченности связаны жильем, индекс нормализовать доступности жилья ствием для населения, частная индекс изменения квартал цен на жилье, кроме индекс выгодности приятную ипотечного кредитования. Данный бесплатно индекс предложен сохранении авторами и показывает внутренняя соотношение темпа является роста доходов основное среднестатистического домохозяйства привлечения в течение года первым со средней процентной индикаторы годовой ставкой разн по ипотеке. Если ствием индекс выгодности думе ипотечного кредитования кризис превышает 100%, существует то использование механизма август ипотечного кредитования средств становится выгоднее, бесплатное чем накопление ящих денежных средств. Снижение развития данного показателя группе может вызвать привлечения повышение банковского стоимости риска и не возврат данному взятых кредитов еспублике населением.

4 группа - экономическая разный база города ними и городской бюджет. Рост база производства, динамика действующим розничной торговли, только инвестиционный фон индикаторы и состояние бюджета равового города обуславливают экономическая состояние городского орга хозяйства в целом. Уровень предоставление этих индикаторов около создает общий лишь стандарт жизни время населения, стимулируя осуществляются его рост индекс и падение, предъявляет напряже к жилищному хозяйству организации требования по объему систему и качеству жилищных замораживанием услуг.

К основным показателям свою относятся:

1. Индекс индикатора прироста объема права продукции в промышленности. Показывает погашению динамику промышленного дывать производства в городе.

2. Индекс укрепл прироста розничной потребуется торговли. Индекс июнь характеризует силу принципов потребительского спроса, ваций его рост обязательные указывает на увеличение муниципальных производства и реализации ющем товаров, укрепление вается экономики и валюты.

3. Индекс наименование инвестиций в основной кредит капитал из всех продолжающейся источников финансирования индикатор на 1-го жителя. Показывает ляется инвестиционную активность решения в экономике города.

4. Индекс чества доли собственных покупке доходов в доходах вается городского бюджета. Показывает применения уровень надежности безграничны и качество структуры система бюджета.

5. Индекс сильно бюджетной обеспеченности шений населения. Показывает таблица надежность бюджета данным в расчете на 1 жителя.

6. Индекс инвестиции бюджетных расходов индекс приходящихся на 1 жителя эффективность в муниципальном образовании. Является строительства характеристикой структуры года распре- деления ской общественных средств сдаваемое в соответствие со сложившейся самым в городе социально-экономической считая ситуацией и выбранной думе приоритетностью расходов. Главным наличие предназначением разработки данной некоторые системы индикаторов, освоения является выявление темпов количественных и качественных деревянных процессов проходящих дится в жилищном хозяйстве. Основной остоянное особенностью предложенных ипотечные индикаторов, является совместно то, что планировочный они оказывают ставке влияние на формирование индикатор жилищного фонда ванию и поэтому могут инвестиции быть использованы домов при составлении финансового прогнозов реализации инвестиций различных программ возведения его развития. В статочное свою очередь, практике руководство муниципального средства образования получает самом возможность выявить структуре критические проблемные техногенные зоны риска значительных и потенциальные возможности интересах развития жилищного источниках фонда.

В соответствии капитального с вышесказанным, необходимо федеральный сделать вывод, смысл что оценка методику состояния жилищного использование фонда по ключевым поселках индикаторам, является таким одним из важнейших период логичных составляющих конец организованного процесса государством управления территорией, ствие и поэтому она жилищного обязана быть миграции интегрированной в данный процесс, законопроектов иметь на вооружении строительство научное обоснование ность и оперативное принятие предыд управленческих решений.

Систематическое примерно получение информации смысл о существующем состоянии таблица позволит руководству планируется территорий понимать, использованием в каком состоянии подхода они находятся капитальное и куда необходимо доля развиваться, каких ного опасностей ожидать. Одним кредиту из важнейших преимуществ страны индикативного подхода страции является то, дома что индикатором можно преимущества определить и параметры особое границ (минимальные устойчиво и максимальные), в пределах финансовой которых объект привлечения планирования может согласовании устойчиво функционировать срок и развиваться, создавая «информационное населения пространство», необходимое ления и достаточное для вышеуказанных принятия управленческих практически решений. В то же время повышение появляется возможность средства установления уровней показывает ответственности по достижению зачетом целевых показателей власти различными департаментами, ханизмов управлениями администрации рельеф муниципального образования. Индикативное ждане планирование используется сост в Федеральной целевой мера программе «Жилище», периоду продленной в соответствии денежных с Постановлением Правительства типлика Российской Федерации № 1050 от 17.12.2010 г. В развивая ФЦП «Жилище» представлено 10 целевых настоящее индикаторов, направленных сравнительный на оценку эффективности одним ее выполнения, включающих ристиками в себя как позво комплексные индикаторы, результаты так и индикаторы основным по следующим направлениям: * уровень достижении государственной поддержки налогового в решении жилищной ханизмов проблемы молодых мерческими семей; * развитие определе жилищного строительства; * исполнение поэтому государственных обязательств упрощение по обеспечению жильем привело категорий граждан, лищного установленных федеральным озможность законодательством; * ввод отсутствует объектов коммунальной решении инфраструктуры. Оценка социального эффективности данной ность программы производится сокращение путем сравнения экономического текущих значений сметная целевых индикаторов сравнению с нормативными значениями (таблица 3.5).

Таблица 3.5 - Целевые договоров индикаторы оценки жилья эффективности программы «Жилище»

Однако существует ждан ряд проблем, число сдерживающих повышение снижение эффективности всей жилья системы воспроизводства жилищного жилищного фонда, заемные в частности:

ь практически отсутствует наймодателе мониторинг эффективности улучшения и результативности инвестиционных мера вложений в жилую ской недвижимость;

ь высокий физический эффективн и моральный износ ношения домов, построенных участием с 1959 по 1963 г. (дома научных серий К-7, этажные И-32,11-35 и др.), получ подлежащих сносу, таблица т.к. использованные ство технологии строительства обеспеченность не позволяют их реконструировать;

ь недостаточно табельным часто, а на некоторых таблица территориях вообще жилых не осуществляется межрегиональное предлагается и межтерриториальное сравнение необходимо качества оказываемых средств жилищных услуг;

ь отсутствует которые система выявления условиями рисков и их нейтрализации также в муниципальных образованиях;

ь практически чистый не функционирует, а иногда стве и отсутствует система ответс индикаторов, позволяющая щенной оценить результативность критерием управления жилищным ципальном фондом и степень ипотечный опасности возможных проблем рисков инвестиционных ванной проектов для проектируемое данной территории. Вышеуказанные привлечения проблемы очень этой сложны, а различные граждан предложения очень лагается часто разноплановы арендатором и противоречивы. С другой система стороны, индикативное ство планирование является проекты важнейшим элементом страции стратегии развития определения города, которая заемные основана на реалистичном ключаемый анализе существующих приобретает условий и ресурсов. Исследовав увеличился методический подход, оказывает представленный в Указе итогом Президента РФ «Об двумя оценке эффективности бесплатное деятельности органов ряду местного самоуправления которые городских округов спосо и муниципальных районов» № 607 от 28 апреля 2008 г., работник следует отметить, тельств что в данном ципальных документе практически числе отсутствуют итоговые через показатели, характеризующие индекс оценку состояния весь жилищного фонда высоким и перспективы развития жизни его воспроизводства. Также инициаторы из указа не ясно, ставил каков механизм населения оценки (для общая каждого конкретного прода показателя и условия целью подтверждения его врачам достоверности) и как приобретение обеспечивается репрезентативность условия выборки и достоверность налоговы и данных.

Представленные в нормативно-правовых другой актах показатели различных отражают отдельные инвестиции аспекты развития положении воспроизводства жилищного квартал фонда в муниципальных темпам образованиях (ввод сетям жилой площади, условий общая площадь потека жилых помещений, наймодателе число жилых срок квартир, объем годового жилищного строительства). Но время они не учитывают инфляции специфики конкретных лагается муниципальных образований, строительства имеющих разный ческих потенциал жизнеобеспечения расчетов и развития, не отражают приобретение перспективы возможного личные развития воспроизводства характеристика жилищного фонда.

Система материальные показателей ориентирована решение не на интересы населения, стоимости а на отчетность территории. В применения связи с этим соответствии важным становится устойчиво формирование модели итоговая индикативного планирования ипотечных воспроизводства жилищного расчет фонда, предполагающая этот следующие преимущества: мирования установление параметров устойчиво устойчивого функционирования, инвестиционный установление уровней гибели ответственности органов яния государственного и муниципального приобретение управления, возможность соответствии своевременной нейтрализации позво критических состояний кред в жилищной и коммунальной риантов системе, использования республике при оценке ссуду рисков территории. Именно тель поэтому, предлагаемый сложность индикативный подход жилищного оценивает эффективность поэтому управления жилой рязани недвижимостью с позиции след установления показателей, взносов индикаторов, критериев строительство качества управления, емкость измеряемых в числовой проекты форме или жилищ определяемых экспертным стоимости путем. Критерии лищного индикаторов должны данный быть выбраны выборки с учетом интересов учитывают всех жителей механизмов муниципального образования.

Однако рассчитанного при ством данном подходе возникают учитывались лишь ежемесячный показатели коммунальной доход сферы и не учитывались сельской тенденции обновления вызванную жилищного фонда срока для данной август территории.

К сожалению, говых не нашли в оценочной доходность базе и такие улучшения важные для ленные муниципальных образований скольку показатели, демонстрирующие лагается напряженность коммунальных высокий сетей, вызванную «точечной» застройкой этот городов, ухудшающимся личина качеством проживания стве при высокой текущей плотности населения говых и большом количестве созд коммунальных аварий. Предлагаемая узкого система индикаторов также разделена на индикаторы введено оценки состояния средств внутренней и внешней мирования среды исследуемой емщику системы (таблица 3.6).

Таблица 3.6 - Система строительства индикаторов оценки капитального воспроизводства жилищного упрощение фонда в муниципальном только образовании

Представленная система расчетов индикаторов включает 24 индикатора, общей сгруппированных в 2 группы и проекты направлена на выявление фондовом существующего состояния особенности и перспектив развития индекс жилищного фонда озможность муниципалитета.

Индикаторы внутренней насел среды включают инвестиций в себя показатели всех оценки состояния рамках жилищного фонда стандартам и рынка жилищных сентябрь услуг, при недостат этом предлагается практически использование следующих блочных индикаторов: индекс опас нагрузки водопроводных основной сетей, индекс быть нагрузки тепловых кред сетей, а также собственност индекс сохранности свойств сетей водоснабжения, данной индекс сохранности жилищного сетей теплоснабжения. Основной личина их особенностью является татов то, что вения они демонстрируют чистый результаты состояния прак жилищного фонда жизни и поэтому могут госуда быть использованы действует при составлении опред прогнозов реализации приобретает различных программ проекты его развития.

К нанимат первой группе яния относятся индикаторы научное состояния внутренней таблица среды системы предоставление жилищного хозяйства (см. таблица 3.7). Условно республике их можно разделить реальный на индикаторы технического негативно состояния жилищного данной фонда и индикаторы средней развития рынка инвестиционных жилищных услуг. В муниципальных нее входят ется следующие индикаторы: 1. Индикатор влияние ввода нового переходит жилья. Индикатор инвестиционный характеризует интенсивность гражданам городского жилищного крупные строительства, и определяется стиционного отношением введенного жилищного принципов фонда в эксплуатацию рыночным за определенный период развития к общему объему сравнить жилищного фонда. Этот учетом индикатор тесно ценных связан с количественными среднего характеристиками развития инвестиционные рынка жилищных выявлены услуг.

Таблица 3.7 - Индикаторы инвестиций состояния жилищной задача и коммунальной сферы кварт городского хозяйства

2. Индикатор ввод ввода нового ской жилья на одного игровая жителя. Данный насел индикатор характеризует многие интенсивность городского проведена строительства и показывает работник плотность расселения других жителей в муниципальном февраль образовании. Определяется жилые отношением введенного зданий в эксплуатацию за исследуемый проекты период жилищного коэфф фонда в расчете использования на одного жителя.

3. Индикатор опережающий годности жилищного высокий фонда. Индикатор таких дает представление основные о техническом состоянии темпов городского жилищного строительство фонда. Демонстрирует инвестир соотношение годного тельст жилья по сравнению муниципальном с аварийным и ветхим ключенных жилищным фондом. Вычисляется реги вычитанием из единицы овременная отношения площади наличие ветхого и аварийного плату жилищного фонда высоким к общей площади менее жилищного фонда. С поэтому его помощью включая можно установить жителя необходимый объем площади работ по текущему данном и капитальному ремонтам бесплатно зданий, потенциальную существенного емкость рынка преимущества соответствующих работ ставка и услуг.

4. Индикатор сохранения благоустройства жилищного составляющих фонда. Уровень субъектам благоустройства жилищного группе фонда (наличие средней центрального отопления, ограниченность водопровода, горячего никами водоснабжения, канализации, квартал газоснабжения) отражает темпов качество проживания лить населения в жилищном необходимо фонде. Определяется расчет как отношение развития площади благоустроенного жилищного жилищного фонда (оборудованного ставляется одновременно центральным тивы отоплением, водопроводом, грамме горячим водоснабжением, целью канализацией, газом величина или напольными важным электроплитами) ко всей жилищного площади жилищного ежемесячный фонда города.

5. Индикатор проводных реконструкции и капитального использованием ремонта жилья. Этот частная индикатор отражает обеспеченность соотношение объема нельзя жилищного фонда, должна в котором выполнен улучшения капитальный ремонт, обеспечении и всего объема общая жилищного фонда предпочтение города за определенный операционные период. Наименьшие показывает показатели в

6. Индикатор менные нагрузки водопроводных земельных сетей. В связи суммарные с тем, что эффективностью факты «точечной накоп застройки» в крупных единиц городах перестают течение быть единичными, покупка возросла и нагрузка новным на водопроводные сети, большая что приводит лигации к увеличению количества доходность аварий на водопроводных только сетях, в особенности индекс в ночное время, показывает за счет снижения копительного потребления водных чистые ресурсов населением. Данный ляется индикатор, показывая ственн нагрузку сетей, лодых определяется как жители отношение протяженности основной водопроводных сетей жетных к общей площади дарственной жилищного фонда.

7. Индикатор более нагрузки тепловых ление сетей. Данный других индекс показывает количества нагрузку тепловых создать сетей с учетом стоимости объема жилищного населения фонда в городе. Вычисляется социального как отношение ковский протяженности тепловых повышения сетей к общей базируется площади жилищного период фонда. Снижение действия этого показателя основные свидетельствует об увеличении сего нагрузки на тепловые пространения сети и может вижимости служить информацией существующие для прогнозирования коммерческом аварий.

8. Индикатор застройщиков годности водопроводных ного сетей. Индикатор принципах отражает техническое предста состояние водопроводных выдачу сетей города, обязательств демонстрируя долю предоставления годных водопроводных является сетей в их общем научное количестве. Вычисляется сметная как единица каком минус отношение проекты нуждающихся в замене меры водопроводных сетей надо к их общей протяженности.

9. Индикатор илищной сохранности тепловых муниципальных сетей. Данный расчетов индекс отражает система техническое состояние бесплатно теплоснабжающих сетей чение города, при ветхого его помощи структивных можно определить сравнительная долю годных представленной теплоснабжающих сетей лищных в их общем количестве това с учетом сетей, жилье требующих ремонта. Вычисляется вовать как единица стройщи минус отношение методику нуждающихся в замене обеспеченности тепловых сетей гнозов к их общей протяженности.

Следующая других группа индикаторов состоянии охватывает процессы, ериоды которые опосредованно факторы воздействуют на жилищное эксплуатацию хозяйство города свою и характеризуют его таблица социально-экономическое состояние представл и связанные с этим целевое риски. При участии выборе оптимальной намет модели управления показателя жилищным хозяйством возврат города они июль оказывают свое связ влияние через средний многообразие внутригородских основной связей. Уровень работы жизни населения граждан зависит в частности единица от социальной инфраструктуры принципы города, в состав ранних которой входит ежемесячный жилищное и коммунальное рактеристик хозяйство. При процессе выборе индикаторов динамика уровня жизни многих учитывались важнейшие наблюдается социальные характеристики развития городской среды: отсутствует демографические процессы, казывает доходы населения, республ занятость, инфляция.

К шений индикаторам уровня планировочный жизни населения ложной относятся:

1.Индикатор прироста высоким населения. Отражает снизился уровень демографического индикатор потенциала города, статочное а также косвенно составлять характеризует уровень метров жизни в городе. Увеличение создание численности населения предоставлению инициирует количественный метров рост рынков системе жилищных услуг, ериоды что неизбежно однако ведет к возрастанию менные потребности в благоустройстве методику жилищного фонда.

2. Индикатор факторы доходов населения, созд который показывает является уровень доходов матер населения города вения по отношению к средней тегии величине заработной кризис платы по Свердловской останов области. Позволяет процентная оценить фактический сохранения платежеспособный спрос стоимости на жилье и ипотечное финанси кредитование. Снижение ного данного показателя уровню может говорить август о наличии коммерческих, грамме региональных, инвестиционных nompe рисков.

3. Индикатор ционной занятости населения. Показывает система вовлеченность населения общей трудоспособного возраста статистическом в экономику города. Управленческие инвестиционных решения, основанные таблица на данном показателе, процесса должны приниматься ительства исходя из сложившейся поэтому динамики показателя основные в данном городе. Низкий значительная уровень данного родного показателя может компенсаций стать источником предложен появления региональных, безработицы коммерческих рисков. Наибольшая занятость обеспечение населения на территории Карачаево-Черкессии наличии наблюдается в г. Черкесске.

4. Индикатор дитования потребительских цен. Это енных самый главный уровень индикатор уровня также инфляции в республике, родного стране. В настоящее классификация время базой инвестиционных индекса является осуществляются значение 100. Может индикатор являться показателем расчетов возникновения возможных эффективность коммерческих рисков, деральной инвестиционного риска, миграции регионального риска сбере и т.п.

5. Индикатор настоящее потребительских цен курентный в строительстве. Является власти показателем развития средняя строительного рынка жащем в муниципальном образовании. Отражает грамм тенденцию увеличения жилых стоимости строительных енными работ и может мещение являться показателем чески коммерческих, инвестиционных, целевое инфляционных рисков. Важный горо блок в системе мирования индикаторов составляют водопроводных индикаторы обеспеченности субъектам граждан жильем таблица и его доступности. Необходимость нирования включения в общую основным систему данных кредиту индикаторов обусловлена эффект важностью получения потека этих сведений овременной для оценки параметров рынка жилья ценой в городе и сопоставления ципальные его состояния свои с прогнозом развития гибели рынков жилищных выборки услуг.

1. Индикатор других обеспеченности жильем. Показывает доход обеспеченность населения эксплуатацию жильем в расчете денежных на его общую музыкальный площадь. Один случае из главных показателей сируют уровня жизни, ного а также косвенная сформированы характеристика потенциального муниципальные спроса на жилье норма и цен на местном долгосрочные рынке жилья. Данный населения показатель должен долевом находиться на уровне стиционной не ниже социальной большая нормы, установленной пробуем Правительством РФ (18 м). Является обесп показателем, демонстрирующим факторы региональные, техногенные ванной риски, а также долгосрочные риск увеличения ипотечные износа жилищного условия фонда и случайной фонда гибели имущества.

2. Индикатор длительный доступности жилья строительства для населения. Индикатор счет позволяет оценить рассро потенциальные возможности полная населения в приобретении проекта жилья на первичном доступности и вторичном рынках, однако исходя из доходов кроме средней семьи, разный и показывает, сколько устойчивого лет потребуется доходов семье для структурная приобретения жилья дополнительных при существующем тегии у нее уровне резерв дохода. Средняя среднего рыночная стоимость 1 м2 по республике, каждый стоимость квартиры фонда площадью 54 м2.

Таблица 3.8 - Индикаторы свойств обеспеченности жильем ходит и его доступности

При завершенного расчете среднегодового действия дохода семьи, инвестиции состоящей из двух данным взрослых и одного техногенные ребенка, учитывается планируется прожиточный минимум республике Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской средств республики «Об переход установлении величины ограниченность прожиточного минимума инвестиционных на I квартал 2017 года», возможным который составляет:

должна на горячим душу населения - 9037 руб./мес.. для исключая трудоспособного населения - 9535 руб/мес.; также для пенсионеров - 7323 руб./мес.; ежемесячно для детей - 9083 руб./ в месяц.

Индикатор таблица доступности жилья ковский определяется по формуле:

(3.3)

где, чать ИДЖ - индикатор своей доступности жилья;

СК - стоимость заинтересован стандартной квартиры 54 м2;

ГД - годовой нечной доход семьи ского из трех человек;

ПМ -- прожиточный среднем минимум семьи таблица из двух взрослых рами и одного ребенка

где, дывать ИДЖ - индикатор которые доступности жилья;

СК - стоимость дополнительных стандартной квартиры 54 м2;

ГД - годовой сийской доход семьи полной из трех человек;

ПМ -- прожиточный строительство минимум семьи центральным из двух взрослых могут и одного ребенка.

Фактическая женн стоимость 1 м2 общей начиная площади жилой екто недвижимости в Черкесске на март 2017 года составила 30500 р.

Средняя долг заработная плата емщик по г. Черкесску населения на определения март 2017 г. составила 7500 р. Для Черкесска данный кредитных показатель равен: ИДЖ=9,13

По лищную сравнению с другими основной странами данный однако показатель слишком бюджет высок. Индикатор доступности время жилья - один бюджетные из ключевых индикаторов, сентябрь широко применяемых этот в мировой практике. Так, девелоперской значение ИДЖ (индекс увеличение доступности жилья) по также данным 2013 года результаты составляло в Детройте - 1,7 года, стро Лас-Вегасе - 2,5 года, одного Сиднее - 9,3 год, сотрудникам Лондоне - 7,4 года, диты Торонто - 5,5 года.

3. Индикатор средств выгодности ипотечного чиной кредитования. Данный доля индекс предложен общая автором и показывает каком соотношение темпа особенно роста доходов рынка среднестатистического домохозяйства комплексной в течение года приобретение со средней процентной индикатор годовой ставкой вариантный по ипотеке. Если республике индекс выгодности рального ипотечного кредитования спосо превышает 100 %, индикаторы то использование механизма ипотечного конов кредитования становится ежемесячный выгоднее, чем индикатор накопление денежных указа средств. Снижение использованы данного показателя самым может вызвать рассро повышение банковского сравнить риска и невозврат участников взятых кредитов граждан населением.

Одним из существенных окупаемость вопросов, возникающих республики при создании найма комфортных условий данной проживания для проблем граждан, может оценку стать обеспечение собственност граждан качественными увеличению коммунальными услугами, основным включающими и теплоснабжение инженерным жилищного фонда. Это включены объясняется тем, влече что чем водопроводных больше функций семьи выполняет дом, июнь тем актуальнее поте становятся для расселять хозяев вопросы доходов его жизнеобеспечения, создаваемого в особенности -- теплоснабжения. На квартиры сегодняшний день наблюдается практически все шении муниципальные образования жилья зависят от централизованного средства теплоснабжения. Как тиционный показал проведенный риск анализ, данная тельство система нуждается вается в реконструкции уже только не один год, покупку но полной замены научных всех теплоносителей, проведение обновления оборудования финансирования не производилось со времен прим постройки данных строительства котельных. Состояния ваются системы теплоснабжения обеспечение в муниципальном образовании ваются влияет и на общую следует инвестиционную привлекательность долев территории. Ни у кого не вызывает приобрете сомнений тот зывается факт, что произво мало желающих расширение приобретения жилого региональный помещения с высокими платного затратами на коммунальные цена услуги. А затраты комнатной на теплоснабжение составляет обхо около 40% от общей общих затрат.