Доходный подход к оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Воронежский государственный технический университет»

Дорожно-транспортный факультет

Кафедра кадастра недвижимости, землеустройства и геодезии

Курсовая работа по дисциплине: «Экономика недвижимости»

На тему: «Доходный подход к оценке недвижимости»

Выполнил: Шестаков А.В. збЗИК-201

Проверила: д.э.н., проф. Трухина Н.И.

Воронеж 2023



Содержание

Введение

1. Характеристика доходного подхода к оценке недвижимости

1.1 Определение чистого операционного дохода

1.2 Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

1.3 Метод прямой капитализации

1.4 Методы расчёта ставки капитализации

1.5 Дисконтирование потока доходов

1.6 Оценка с применением техники остатка

2. Расчет рентабельности объекта недвижимости

2.1 Описание объектов недвижимости

2.2 Определение потенциального валового дохода

2.3 Определение валового дохода

2.4 Определение операционных расходов

2.4.1 Определение условно-переменных расходов

2.4.2 Определение общих операционных расходов

2.5 Определение денежного потока

2.6 Определение ставки дисконтирования

2.7 Определение чистой дисконтированной стоимости

Заключение

Список используемой литературы



Введение

В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.

При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет - магазинах и т.п.)

Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.



1. Характеристика доходного подхода

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё будущих доходов или выгод, то есть отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ, который базируется на соответствующих принципах:

Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (табл. 1.1):

1) принципы, основанные на представлении пользователя;

2) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.



Таблица 1.1

Основное преимущество доходного подхода, по сравнению с рыночным и затратным, заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.

В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

-прямой капитализации доходов;

-дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от продажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

1.1 Определение чистого операционного дохода

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода: доход дисконтирование денежный валовый

1. Потенциальный валовой доход (ПВД)

2. Действительный валовой доход (ДВД)

3. Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca

Где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов:

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец, каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

- с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

- с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

- с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) -- это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Па + ПД

где Па - потери от недосбора арендных платежей;

ПД - прочие доходы.

Потери обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке, определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = Дn х Тс / Na

где Дn - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период, в течении которого единица объекта недвижимости свободна;

Na - число арендованных периодов в году.

Для расчёта предлагаемого действительного валового дохода полученный коэффициент недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

- общеэкономические ситуации

- перспектив развития региона

- стадии цикла рынка недвижимости

- соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Кn = Па / ПВД

где Кn - коэффициент потерь при сборе платежей.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД - ПР - ОР - Р

где ПР - постоянные расходы;

ОР - операционные расходы;

Р - резервы.

Операционные расходы -- это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре соответствует смете затрат на содержание объекта недвижимости:

содержание и ремонт;

- коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

- заработная плата персонала;

- налоги на заработную плату;

- договорные услуги (противопожарная система, лифт);

- представительские расходы;

- реклама;

- командировочные расходы;

- автотранспорт и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это своего рода прогноз расходов. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные отчисления.

Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке. В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

1.2 Теория капитализации и капитализационные коэффициенты

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:

- сумма будущих доходов;

- момент получения доходов;

- продолжительность времени получения доходов

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.

Финансовые выгоды:

- из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;

- выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока.

1.3 Метод прямой капитализации

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.

На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.

Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.

Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.

Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.

В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.

Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом:

С = NOY / Ck

где C - стоимость объекта недвижимости;

NOY - репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

Ck - коэффициент капитализации.

Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации, следующие:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2. расчёт ставки капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а так же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе:

1.4 Методы расчёта ставки капитализации

Методы расчёта ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимыми среди них являются:

- информация о доходах и ценах сделки на основе репрезентативной выборки по сопоставимым объектам;

- источники и условия финансирования сделок;

- возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Существующие методы определения общей ставки капитализации представлены ниже:

Методы анализа рыночных аналогов - основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.

Инвестор может много гадать относительного того, что будет с недвижимостью в течение прогнозного периода, однако использование ставки капитализации освобождает от этого процесса, но только при наличии надёжной информации по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам, то есть для этого требуется развитой информативный рынок.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска инвестиций, а так же соответствовать ему по размерам дохода, физическому сходству, месту расположения, соотношению между валовым доходом и будущего поведения имущественных стоимостей эксплуатационными расходами, сложившимися на рынке ожиданием будущего поведения имущественных стоимостей.

Метод кумулятивного построения ставки капитализации при оценке недвижимого имущества делит её на две составляющие: доход на инвестиции (капитал) и норму возмещения вложенной суммы.

Доход на капитал (i) -- это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учётом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями, то есть это процент, который выплачивается за использование денежных средств.

Возврат или возмещение капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только в изнашиваемой части активов.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата".

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

При использовании западной безрисковой ставки необходимо учитывать премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Данная безрисковая ставка активно использовалась в РФ на первых этапах становления оценки, так как это период характеризовался сплошным копированием западного опыта без учёта российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берётся доходность по облигациям федерального займа. Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства, однако эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путём может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчётах существенно повышается. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублёвые, так и валютные. При пересчёте номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им ещё в 30-е г. г. XX в.:

Rн = Rр + Jинф. + Rр x Jинф.

где Rн - номинальная ставка;

Rр - реальная ставка;

Jинф - индекс инфляции.

Номинальная ставка:

1. годовая ставка процентов, исходя из которой определяется величина ставки, применяемая в каждом периоде при начислении сложных процентов несколько раз в год;

2. процентная ставка, исчисляется без учёта инфляции.

Реальная ставка - процентная ставка, очищенная от инфляции. Реальная процентная ставка вычисляется как разница между номинальной процентной ставкой и уровнем инфляции. Различают:

- ex ante - ожидаемая реальная процентная ставка в момент выдачи кредита;

- ex post - фактически состоявшаяся реальная процентная ставка.

При расчёте валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы И. Фишера с учётом индекса долларовой инфляции, при определении рублёвой безрисковой ставки - индекса рублёвой инфляции.

При использовании номинальный потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при ирреальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

При расчёте надбавки за низкую ликвидность учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке.

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надёжности.

Средний размер страховых отчислений составляет 14-20%.

Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход к принятию размеров, составляющих ставки капитализации.

В ряде случаев ставка капитализации и доход на инвестиции совпадают, то есть Ск = i. Это так называемая бессрочная (вечная рента), а при ней возмещение капитала не обязательно, стоимость объекта не изменится с течением времени, периодически получаемый доход выражает доход на сложенные средства, а полное возмещение первоначально вложенных средств происходит в момент продажи объекта.

В случае, когда стоимость объекта уменьшается за период владения и полное возмещение вложенных средств в момент продажи становится невозможным, часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций, остаток же составит доход на инвестиции. В этом случае ставка капитализации (Ск) должна быть увеличена таким образом, чтобы она давала возможность рассчитать единую сумму стоимости актива.

Когда прогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход и часть выручки от перепродажи будут составлять доход на инвестиции. Возврат же инвестиций будет обеспечен за счёт остатка выручки от перепродажи, тогда ставка капитализации может быть рассчитана путём вычитания ежегодного процента прироста капитала из ставки дохода на инвестиции (i).

Метод коэффициента покрытия долга применяется в случаях, когда большинство объектов недвижимости приобретаются с привлечением заёмных средств, при этом общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям, как банка, так и инвестора.

К требованиям банка относятся:

- получение прибыли на определённом уровне с учётом риска по выдаче кредита и получение равных периодических платежей, включающих выплаты по процентам;

- погашение основной задолженности.

К требованиям инвестора относятся:

- получение за период владения прибыли на вложенный капитал в объёме, достаточном для оправдания инвестиций с данным уровнем риска;

- возмещение первоначально вложенных средств.

Коэффициент покрытия долга (DCR) представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному доходу.

Данный коэффициент ещё называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

DCR = DS / NOY

где DS - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

NOY - репрезентативная величина ожидаемого чистого дохода;

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения.

Коэффициент DCR используется кредиторами в качестве в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования. При использовании этого метода предполагается, что стоимость недвижимости за период времени не изменится или, по крайней мере, не уменьшится.

По этому методу общая ставка капитализации равна произведению коэффициента ипотечной задолженности М, ипотечной постоянной Rm и коэффициента покрытия долга:

Ск = М x Rm x DCR

Где

М = Сm / С

Сm - стоимость заёмных средств;

С - стоимость объекта (вся сумма инвестиций);

Rm = DS / Сm

Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию. Этот метод не является основным, а, скорее используется как корректирующий, дающий ориентирующее значение ставки, капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надёжны.

Метод связанных инвестиций аналогично методу коэффициента покрытия долга используется, если для приобретения недвижимости привлекается заёмный капитал. В этом случае величина Ск должна учитывать интересы как собственного, так и заёмного капитала. Эти интересы выражаются в виде соответствующих ставок капитализации Rе (для собственных средств) и Rm (для заёмных средств). Общая ставка капитализации в этом методе определяется как средневзвешенная величина относительно финансовых составляющих с коэффициентами, равными долям заёмного и собственного капитала соответственно:

R = M x Rm + (1 - M) x Re

где М коэффициент ипотечной задолженности.

Значение ставки капитализации для собственного капитала (Rе) определяется из данных по сопоставимым объектам деления значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Re = Dn / С

Где Dn - годовой денежный поток до выплаты налогов;

С - величина собственного капитала.

Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам, однако применяется к составным частям недвижимости - земле (участку) и улучшениям (строениям).

Общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная величина между ставкой капитализации для земли Rl и ставкой для улучшения Rb:

Ck = L x Rl + (1 - L)

где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости

Ставки капитализации для земли и улучшений могут быть рассчитаны при условии, что можно с достаточной точностью на основе рыночных данных получить ставки капитализации для каждого из компонентов, а так же долю их вкладов в общую стоимость имущества.

Расчёт общего коэффициента капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива учитывает как доход на инвестиции, так и компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. Доход на инвестиции отражает норма отдачи (конечная отдача), в силу того что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей:

Ck = Yi - ?

где ? = (FV - PV) / PV

? - долевое изменение стоимости;

Yi - ставка доходности инвестиций

Это выражение представляет собой уравнение Элвуда при условии, что недвижимость инвестируется без привлечения заёмного капитала. При этом предполагается, что доход носит аннуитетный характер, а стоимость актива может изменяться в ту или иную сторону.

При уменьшении стоимости за период владения инвестор требует, чтобы компенсация потерянной стоимости происходила за счёт периодического дохода; увеличение стоимости, как части дохода можно заменить эквивалентом по текущей стоимости в виде дополнительного потока дохода.

Замена изменения стоимости эквивалентным периодическим доходом позволяет для определения текущей стоимости вместо дисконтирования использовать ставку капитализации как ставку дисконтирования, скорректированную на изменение стоимости первоначального капитала.

Определение Ck зависит от того, исходя из каких условий формируется фонд возмещения. Эти условия диктуются доступными вариантами реинвестирования. При этом используется метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Инвуда предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов виде постоянного аннуитета. Хорошей иллюстрацией метода служит самоамортизирующийся кредит, где ставка капитализации для кредита, то есть ипотечная постоянная, представляет собой сумму процента, который в этом случае является нормой прибыли на сумму кредита, и фактора фонда, определяемого по ставке кредитного процента.

Метод Хоскольда предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. Например, инвестор приобрёл актив с существенно большей доходностью по сравнению с другими возможностями, осознавая при этом риск, которому подвержены его вложения. Чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок. В этом заключается допущение Хоскольда - фонд возмещения формируется по "безрисковой" ставке.

Формирование фонда возмещения при линейном возврате капитала происходит следующим образом.

Определение ставки капитализации по норме отдачи и линейному фонду возмещения (метод Ринга) предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом.

Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля 1/n, где n - время амортизации, исчисляемое в годах. Выражение для общей ставки капитализации по методу Ринга выглядит следующим образом:

Ck = Ym + 1/ n

где n - оставшийся срок экономической жизни.



1.5 Дисконтирование потока доходов

Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определённой ставке.

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод дисконтированного денежного потока позволяет оценивать стоимость стоимости недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчёт текущей стоимости выглядит следующим образом:

PV =? NOY / (1 + i) + FV / (1 + i) ⁿ

где PV - текущая стоимость.

По сравнению с прямой капитализацией, где используется одномоментные параметры, этот метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Применение DCF - метода требует наличия следующей информации:

Этапы расчёта дисконтированного денежного потока, следующие:

1. определение прогнозного периода;

2. прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию.

Динамика будущих доходов определяется на основе данных о текущих доходах и ретроспективной информации о доходах и влияющих на них рыночных факторах. В итоге оценщик должен определить тенденции в изменении будущих доходов за спланированный им прогнозный год. Обычно прогноз заключается в определении годового темпа изменения дохода относительно текущего значения. Ошибка в прогнозе дохода тем более значима, чем короче период владения. То де самое относится и к прогнозу относительно возможной цены продажи в конце периода владения: чем длительней этот период, тем эта ошибка меньше влияет на величину текущей стоимости.

При прогнозе цены продажи в конце периода владения редко представляется возможным определить абсолютные значения этой величины. Естественнее определять относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции изменения ценообразующих факторов, то есть пред продажа определяется следующим образом:

Цn = (1 ±?) x V

где Цn - цена перепродажи;

? - долевое изменение стоимости за период владения;

V - первоначальная (текущая) стоимость.

V = ? ( (NOYi / (1 + i) ^l) + ( (1 ± ?) x V / (1 + i) ⁿ))

Определить цену будущей продажи так же можно, используя метод прямой капитализации, применяя ставку капитализации к доходу, следующему мосле периода владения.

Применение этого способа оценки величины реверсии ограничиваться возможностью прогноза ставки капитализации. При прогнозировании будущей стоимости следует учитывать фактор физического разделения недвижимости: земля и улучшения. Земля не подвержена износу, и, со временем, как правило, её стоимость, или растёт, или не изменяется, если система землепользования рациональна, а земля используется наиболее эффективным образом. Для строений помимо всех прочих ценообразующих факторов, наиболее существенным является износ, неизбежно приводящий к потере стоимости.

Определение ставки дисконтирования ожидаемой нормы прибыли на допустимые альтернативные инвестиционные возможности с сопоставимыми рисками представляет собой наиболее сложную проблему оценки.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчёта текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учётом риса получения будущих доходов.

Риск - оцененная степень неопределённости получения в будущем доходов. По мере повышения степени риска инвестиций увеличивается норма дохода.

Общий риск представляет собой сумму всех рисков, связанных с принятием инвестиционного решения.

В практике оценочной деятельности наиболее популярны следующие методы расчёта ставки дисконтирования:

- метод суммирования;

- метод рыночного анализа:

- метод инвестиционной группы

Метод суммирования основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Инвесторы требуют более высокие премии за использование своих денежных средств в том варианте, в котором эти средства подвержены более высокому риску в части получения дохода и возврата этих средств. Повышение осознанного уровня риска выражается в увеличении ставки дисконтирования.

Суть метода заключается в прибавлении процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие данному инвестиционному решению, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.

Метод рыночного анализа наиболее корректен, так как напрямую учитывает мнение и предпочтения инвесторов посредством опроса или анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям всех сопоставимых инвестиционных объектов аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR - ставки дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта (период владения) равна текущей стоимости инвестиций.

Метод инвестиционной группы требует определения четырёх параметров: доли заёмного и доли собственного капиталов в общем объёме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов в соответствии с выражением:

Y0 = M x Ym + (1 - M) x Ye

Таким образом, ставка дисконтирования в качестве конечной отдачи определяется как средневзвешенная величина по долевым коэффициентам между финансовыми компонентами. Метод применим, когда привлечение земного капитала для инвестиций недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соглашений, особенно в отношении коэффициента Ym, а также известны в качестве самостоятельных показателей среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.

Из трех методов определения ставки дисконтирования наиболее точным является метод рыночного анализа. В двух других методах так же используют подход для определения необходимых исходных параметров, а расчёт ставки дисконтирования с их помощью только корректируется.



1.6 Оценка с применением техники остатка

Метод остатка используется чаще всего для оценки земли с потенциалом развития, то есть тогда, когда земля не может быть оценена методами сравнения из-за индивидуальной природы каждого варианта развития, а также в связи с действием других факторов влияния, например градостроительных ограничений, наличия или отсутствия планового развития.

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приносимого производственным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом, доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

В настоящее время выделяют два метода остатка:

- техника остатка для оценки земли;

- техника остатка для оценки здания.

Техника остатка земли оценки позволяет определить стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости: физических, финансовых и правовых. Использование техники остатка для оценки всех составляющих, помимо з0емли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

Алгоритм применения техники остатка для оценки земли следующий:

1. Определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью. Для этого соответствующую ставку капитализации умножают на величину стоимости.

2. Определяется доход, который приходится на вторую составляющую. Для этого доход, приходящийся на первую составляющую, вычитают из общего дохода.

3. Доход для второй составляющей капитализируется в её стоимость.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков. Оценка земельного участка с помощью техники остатка целесообразна, когда имеющиеся на ней постройки достаточно новые, то есть, когда определение стоимости не составляет труда, а износ незначителен.



2. Расчет рентабельности объекта недвижимости

2.1 Описание объектов недвижимости

Рассмотрим описание объектов исследования, на основании представленных исходных данных в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Исходные данные

Произведем анализ сегмента рынка недвижимости г. Воронеж. Рассмотрим арендные ставки и цену продажи недвижимости в таблице 2.2.

Таблица 2.2 Арендные ставки и цена продажи недвижимости

Показатель	Ленинский р-он	Центральный р-он	Советский р-он	Коминтерновский р-он	железнодорожный р-он	Левобережный р-он
Средневзвешенная цена продажи жилой недвижимости, руб. за 1 кв.м
1-комнатные квартиры	99 990	99 957	79 217	88 420	83 474	80 998
2-комнатные квартиры	86 244	98 776	71 600	81 147	74 321	71 389
3-комнатные квартиры	93 454	95 785	69 055	78 483	70 924	65 308
4-комнатные квартиры	85 482	98 998	64 947	67 001	60 534	62 112
Средневзвешенный уровень арендных ставок коммерческой недвижимости, руб. за 1 кв.м в месяц
Офисные помещения	256	459	442,6	430	397,3	334
Торговые помещения	729	1173,38	755,7	530	495	729,7
Парковочный холл	325	435	315	298	275	285

Определение площади типового этажа рассчитывается путем умножения количества квартир на этаже на их площадь. Полученные данные представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 Баланс площадей

Показатели	Объект №1	Объект №2
	кол-во, шт.	Площадь (единицы), кв.м	Общая площадь, кв.м	кол-во, шт.	Площадь (единицы), кв.м	Общая площадь, кв.м
Жилая недвижимость
1-комнатные квартиры	30	31,6	948	30	37	1110
2-комнатные квартиры	32	65,9	2108,8	35	60,1	2103,5
3-комнатные квартиры	29	86,9	2520,1	33	74,1	2445,3
4-комнатные квартиры	-	-	-	-	-	-
Итого по жилым помещениям, кв.м	5576,9	5658,8
Коммерческая недвижимость
Офисные помещения	2	345,1	690,2	2	402,5	805
Торговые	1	345,1	345,1
Парковочный холл	-	-	-	-	-	-
Итого по коммерческим помещениям, кв.м	1035,3	805
Итого	6612,2	6463,8

2.2 Определение потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который может принести объект недвижимости при 100%-ом его использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставке. Рассчитывается по формуле:

ПВД = SЧАЧ12 мес., (1)

где А - величина арендной ставки, руб. за 1 кв.м. в мес.;

S - площадь, кв.м.

Потенциальный валовой доход от продажи рассчитывается по формуле:

ПВД = SЧC,(2)

где С - стоимость продажи недвижимости, руб. за 1 кв. м;

S - площадь, кв.м.

С помощью таблицы 2.4 можно посчитать получение дохода от жилой недвижимости за счет её продажи, а также получение дохода за счет сдачи недвижимости в аренду.

Таблица 2.4 План продаж

Также необходимо учитывать индексы прироста стоимости по всем видам недвижимости в определенный промежуток времени (в данном случае с 1 по 5 год) при расчете потенциального валового дохода по годам. Также нужно учесть изменение ценовой ситуации на рынке недвижимости.

Таблица 2.5 Индексы прироста стоимости по всем видам недвижимости по годам

Формулы индексации цен продаж и арендных ставок:

, (3)

, (4)

где А_баз- величина арендных ставок в базовом периоде, руб. за 1 кв.м. в мес.;

А_i- величина арендных ставок в i-ом периоде, руб. за 1 кв.м. в мес.;

С_баз- стоимость продажи недвижимости в базовом периоде, руб. за 1 кв. м;

С_i- стоимость продажи недвижимости в i-ом периоде, руб. за 1 кв. м;

И_i - индекс прироста стоимости недвижимости i-го периода по отношению к базовому;

i - период;

n - продолжительность расчетного периода, годы

Рассчитаем ПВД в таблице 2.6:

Таблица 2.6 Определение ПВД, руб.

Показатели	ПВД продажа	ПВД продажа	ПВД продажа	ПВД продажа	ПВД ар.офис	ПВД ар.торг.	ПВД ар.парк.	Итого
	1 ком.кв	2 ком.кв	3 ком.кв	4 ком.кв
Объект 1
1 год	40746471,48	89568496,38	103796744,8	-	4086743,22	3248471,163	-	238198456
2 год	30559853,61	67176372,29	77847558,57	-	4393248,962	3492106,5	-	179977033
3 год	15350996,23	33588186,14	39104820,12	-	4744708,878	3771475,02	-	92788711,4
4 год	10233997,49	22496273,51	26069880,08	-	5124285,589	4073193,022	-	63924436,7
5 год	5093308,935	11196062,05	12974593,09	-	5508607,008	4378682,499	-	34772571,1
Объект 2
1 год	47725227	78008129,22	98264918,47	-	4766485,5	0	-	223998275
2 год	35793920,25	58506096,92	73698688,85	-	5123971,913	0	-	167998706
3 год	17980201,8	29389109,15	37020736,72	-	5533889,666	0	-	84390047,7
4 год	11986801,2	19592739,43	24680491,15	-	5976600,839	0	-	56260031,8
5 год	5965653,375	9751016,153	12283114,81	-	6424845,902	0	-	27999784,3

2.3 Определение валового дохода

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это разница между потенциальным валовым доходом и потерями от недоиспользования площадей и недосбора арендной платы, с добавлением прочих доходов от рыночного использования объекта недвижимости.

ЭВД = ПВД - Потери + Прочие доходы, (5)

Обычно потери выражаются в процентах от потенциального валового дохода и их называют коэффициентом недоиспользования и коэффициентом недосбора арендной платы.

Таким образом, форм. 5 можно записать в виде:

ЭВД= ПВДЧ (1 - К_нд)Ч(1 - К_на) + Прочие доходы, (6)

где К_нд - коэффициент недоиспользования площадей (Таблица 2.7);

К_на - коэффициент недосбора арендной платы (Таблица 2.8).

Таблица 2.7 Коэффициенты недоиспользования коммерческих площадей

Таблица 2.8 Коэффициенты недосбора арендной платы

Расчет эффективного валового дохода по годам осуществляется по потенциальному валовому доходу соответствующего года с учетом потерь от недоиспользования и недосбора арендных платежей. Рассчитанные значения эффективного валового дохода сводятся в табл. 2.9

Таблица 2.9 Определение ЭВД, тыс. руб.

Показатели	ПВД продажа	ПВД ар.офис	ПВД ар.торг.	ПВД ар.парк.	Итого
	1 ком.кв	2 ком.кв	3 ком.кв	4 ком.кв
Объект 1
1 год	40746,47	89568,50	103796,74	-	2942,46	2 338,90	-	237054,17
2 год	30559,85	67176,37	77847,56	-	3400,37	2 702,89	-	178984,16
3 год	15351,00	33588,19	39104,82	-	3971,32	3 156,72	-	92015,32
4 год	10234,00	22496,27	26069,88	-	4673,35	3 714,75	-	63473,50
5 год	5093,31	11196,06	12974,59	-	5183,05	4 119,90	-	34447,01
Объект 2
1 год	47725,23	78008,13	98264,92	-	3 431,87	-	-	223998,27
2 год	35793,92	58506,10	73698,69	-	3 965,95	-	-	167998,71
3 год	17980,20	29389,11	37020,74	-	4 631,87	-	-	84390,05
4 год	11986,80	19592,74	24680,49	-	5 450,66	-	-	56260,03
5 год	5965,65	9751,02	12283,11	-	6 045,14	-	-	27999,78

2.4 Определение операционных расходов

Операционные расходы- это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости.

Операционные расходы делят на: условно - постоянные, условно- переменные, расходы на замещение (или резервы).

В данной курсовой работе операционные расходы рассчитывались только для коммерческих площадей, так как расходы по содержанию общедомовых территорий распределяются пропорционально между собственниками жилых помещений.

К условно-постоянным относятся расходы, независящие непосредственно от количества выпускаемой продукции и не подвергающиеся значительным изменениям при увеличении (уменьшении) объема производства в планируемом году. К таким затратам относятся: расходы на отопление и освещение помещений, заработная плата цехового и общезаводского управленческого персонала, амортизационные отчисления, денежные расходы на административно-хозяйственные нужды и т.п.

Условно-переменными называются расходы, размер которых возрастает или уменьшается в соответствии с изменением объема выпуска продукции. К ним относятся: затраты на сырье и материалы, основную заработную плату производственных рабочих, технологическое топливо и энергию, двигательную электроэнергию и т.п.

Расходы на замещение -- расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

В данной данной курсовой работе необходимо рассчитать величину налоговых отчислений, она будет рассчитываться упрощенно в размере 3% от остаточной стоимости имущества в год:

Налоговые отчисления = (3%ЧОС) ч100%, (7)

Остаточная стоимость имущества -- это разница между его первоначальной стоимостью и суммой амортизации, начисленной к моменту определения остаточной стоимости. Остаточная стоимость имущества определяется по формуле:

ОС = ПС-СА, (8)

где ПС - первоначальная стоимость имущества, руб.;

СА - сумма начисленных амортизационных отчислений за период с даты начала начисления амортизации по дату определения остаточной стоимости включительно, руб.

В рамках курсовой работы амортизация начисляется способом уменьшаемого остатка. В этом случае годовая сумма амортизационных отчислений равна:

СА_год = ОС_н.г.ЧН_а, (9)

где СА_год - годовая сумма амортизационных отчислений, руб.;

ОС_н.г. - остаточная стоимость имущества на начало года, руб.;

Н_а- годовая норма амортизации, которая составляет 5%.

Также необходимо рассчитать расходы на страхование, они рассчитываются как 0,3% от остаточной стоимости имущества в год:

Страховые взносы = (0,3%ЧОС)ч100%, (10)

Определение заработной платы обслуживающего персонала. Количество рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, а также столяров определяется в соответствии с таблицами 2.9 и 2.10. Исходя из количества человек в здании и общей площади коммерческих площадей.

Таблица 2. 10 Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования зданий

Кол-вочеловекв здании	Общаяплощадьздания,кв.м
	до1500	1501-2500	2501-3500	3501-4500	4501-5500	5501-6500	6501-7500	7501-8500	8501-9500	9501-10500	10501-11500
	Нормативычисленности,человеквсутки
до100	0,56	0,96	1,36	1,76	2,16	2,56	2,96	3,36	4,09	4,82	5,55
101-200	0,89	1,29	1,69	2,09	2,49	2,89	3,29	3,69	4,09	4,82	5,55
201-300	1,22	1,62	2,02	2,42	2,82	3,22	3,62	4,02	4,2	4,82	5,55
201-400	1,55	1,85	2,35	2,75	3,15	3,55	3,95	4,35	4,75	5,15	5,55
401-500	...

Подобные документы

• Методы определения экономической эффективности от инвестиций в информационные технологии

  Смысл процесса дисконтирования и определение стоимости денежного потока в будущем. Расчет чистого приведенного дохода или чистой приведенной стоимости. Качественные, вероятностные, статистические методы оценки инвестиций в информационные технологии.
  
  контрольная работа [93,3 K], добавлен 27.12.2014
  

• Методы расчета ставки дисконта и капитализации

  Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока. Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода. Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов.
  
  курсовая работа [39,6 K], добавлен 28.02.2010
  

• Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

  Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [29,1 K], добавлен 10.05.2010
  

• Доходный подход к оценке недвижимости

  Принципы, преимущества и недостатки доходного подхода при оценке недвижимости. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты, методы расчета ставки капитализации. Оценка с применением техники остатка. Методы расчёта ставки дисконтирования.
  
  реферат [50,1 K], добавлен 17.03.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.
  
  методичка [104,1 K], добавлен 27.12.2011
  

• Доходный подход

  Особенности применения доходного подхода при определении рыночной стоимости предприятия. Принципы, лежащие в основе доходного подхода и их содержание. Этапы расчета стоимости предприятия. Анализ и прогноз расходов. Определение ставки дисконтирования.
  
  презентация [1,1 M], добавлен 14.04.2016
  

• Оценка бизнеса методом дисконтирования денежных потоков

  Метод дисконтирования денежных потоков. Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП. Ретроспективный анализ и расчет величины денежного потока. Определение ставки дисконта.
  
  дипломная работа [63,9 K], добавлен 18.05.2007
  

• Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

  Основы оценки эффективности инвестиционных проектов. Расчет чистого денежного потока по базовому и альтернативному вариантам. Вычисление показателей экономической эффективности: чистой текущей стоимости, внутренней ставки доходности и периода окупаемости.
  
  курсовая работа [628,2 K], добавлен 27.05.2014
  

• Рыночная оценка жилого дома с земельным участком в деревне Искра Дновского района Псковской области

  Виды стоимости и подходы в оценке недвижимости: доходный, затратный, сравнительный. Особенности метода капитализации доходов и дисконтирования. Факторы относительной ценности территории. Расчет стоимости недвижимости с помощью сравнительного подхода.
  
  курсовая работа [45,9 K], добавлен 22.05.2012
  

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

  Постановка задания на оценку стоимости предприятия (бизнеса). Метод дисконтирования денежного потока. Макроэкономическое окружение объекта. Анализ финансового состояния компании ООО "Энергия". Определение рыночной стоимости компании доходным подходом.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 15.01.2011
  

• Оценка стоимости офисного помещения методом капитализации дохода

  Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
  
  курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016
  

• Доходный подход к оценке бизнеса

  Метод дисконтированного денежного потока. Определение остаточной текущей стоимости бизнеса. Использование формулы Фишера. Теорема Миллера-Модильяни в доходном подходе к оценке бизнеса. Учет рисков бизнеса в доходном подходе, методы капитализации.
  
  курсовая работа [159,8 K], добавлен 22.06.2015
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка стоимости бизнеса

  Цели, задачи и формы регулирования оценочной деятельности. Экономическое содержание и основные этапы метода дисконтирования денежного потока. Лицензирование и формы регулирования оценочной деятельности. Расчет текущей стоимости потока арендных платежей.
  
  контрольная работа [37,8 K], добавлен 09.04.2014
  

• Доходный подход как наиболее приемлемый для оценки бизнеса

  Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.
  
  курсовая работа [93,5 K], добавлен 13.04.2010
  

• Экспертная денежная оценка земельного участка несельскохозяйственного назначения

  Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
  
  курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014
  

• Сущность и понятие оценки стоимости предприятия (бизнеса)

  Оценка стоимости предприятия (бизнеса) как расчет и обоснование стоимости на определенную дату. Результат проведенной оценки, ее определение в денежном выражении. Доходный подход, расчет денежных потоков. Анализ рисков и расчет ставки дисконтирования.
  
  контрольная работа [50,9 K], добавлен 28.08.2012
  

• Рыночная стоимость объектов недвижимости

  Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.
  
  контрольная работа [36,0 K], добавлен 14.01.2011
  

• Расчет экономической эффективности инвестиционного проекта

  Понятие эффективности инвестиционного проекта и состав денежного потока. Расчет показателей эффективности проекта: чистого дохода; дисконтированного дохода; внутренней нормы доходности; индексов доходности затрат и инвестиций; срока окупаемости.
  
  контрольная работа [64,5 K], добавлен 18.07.2010
  

• Расчет показателей валового внутреннего продукта

  Расчет валового и чистого внутреннего продуктов в рыночных ценах. Определение валового национального располагаемого дохода и чистого внутреннего продукта экономики. Сводный счет распределения доходов. Финансовый счет сектора "остальной мир".
  
  контрольная работа [19,1 K], добавлен 08.09.2010
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам