603,55

2.Страхование имущества

64,125

60,91875

57,87

54,98

74,10

70,40

70,40

66,88

63,53

60,35

3. Заработная плата

4108,8

4388,20

4708,54

5028,72

5355,58

4108,80

4388,20

4708,54

5028,72

5355,58

Итого

4814,175

5058,30

5345,14

5633,49

6170,68

4883,15

5162,54

5444,16

5727,56

6019,49

Первоначальная стоимость имущества

Об1

22500

тыс. руб.

Об2

26000

тыс. руб.

Остаточная стоимость имущества, тыс.руб

1

2

3

4

5

43605,00

20306,25

19290,9375

18326,39063

17410,07

37715,00

23465,00

22291,75

21177,16

20118,30

2.4.1 Определение условно-переменных расходов

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта: расходы на коммунальные услуги, расходы на содержание территории, расходы на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала, если она не фиксирована, налог на заработную плату этого обслуживающего персонала, расходы на обеспечение безопасности, расходы на управление.

1) Расходы на коммунальные услуги. Средняя стоимость коммунальных услуг представлена в табл. 2.15:

Таблица 2.15 Средняя стоимость коммунальных услуг

Показатели	Тариф, за 1 кв.м. руб./год
1. Водоснабжение и водоотведение	204
2. Теплоснабжение	480
3. Электроснабжение	720
4. Вывоз мусора	60

КП_i = S_комЧТ_i, (13)

где S_ком- площадь коммерческих площадей с учетом коэффициента недоиспользования в i-ом периоде, кв.м.;

Т_i-тарифы на коммунальные платежи в i-ом периоде, руб.;

КП_i- коммунальные платежи в i-ом периоде, руб.

Таблица 2.16 Определение величины коммунальных платежей для базового периода, тыс. руб. в год

Показатели	Объект №1	Объект №2
1.Водоснабжение и водоотведение	140,80	164,22
2. Теплоснабжение	331,30	386,40
3. Электроснабжение	496,94	579,60
4. Вывоз мусора	41,41	48,30
Итого	1010,45	1178,52

При расчете расходов на коммунальные платежи в прогнозных периодах необходимо также произвести их индексацию, путем умножения базовых тарифов на индекс прироста цен:

, (14)

где Т_баз- тариф на коммунальные платежи в базовый период, руб.;

Т_i- тариф на коммунальные платежи в i-ом периоде, руб.;

И_pi- индекс прироста цен i-го периода по отношению к базовому

i- период;

n - продолжительность расчетного периода, годы.

1) Сумма затрат на управление недвижимостью составляет 10% от ЭВД;

2) Расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги составляют 5% от ЭВД;

3) Расходы на маркетинговые услуги составят 2% от ЭВД;

4) Расходы на эксплуатацию и текущий ремонт составят 3% от ЭВД;

5) Отчисления в резервный фонд составят 1% от ЭВД;

6) Прочие расходы составят 1,5% от ЭВД.

Величины условно-переменных расходов сводятся в табл. 2.17.

Таблица 2.17 Определение условно-переменных расходов, тыс.руб.

Показатели	Объект №1					Объект №2
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1.Расходы на коммунальные платежи	1081,18	1079,16	1084,22	1079,16	1076,13	1261,02	1258,66	1264,55	1258,66	1255,12
2. Сумма затрат на управление	23705,42	17898,42	9201,53	6347,35	3444,70	22399,83	16799,87	8439,00	5626,00	2799,98
3.Расходы на бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги	11852,71	8949,21	4600,77	3173,67	1722,35	8399,94	8399,94	4219,50	2813,00	1399,99
4. Расходы на маркетинговые услуги	4741,08	3579,68	1840,31	1269,47	688,94	4479,97	3359,97	1687,80	1125,20	560,00
5.Расходы на эксплуатацию и ремонт	7111,63	5369,52	2760,46	1904,20	1033,41	6719,95	5039,96	2531,70	1687,80	839,99
6. Отчисления в резервный фонд	2370,54	1789,84	920,15	634,73	344,47	2239,98	1679,99	843,90	562,60	280,00
7. Прочие расходы	3555,81	2684,76	1380,23	952,10	516,71	3359,97	2519,98	1265,85	843,90	420,00
Итого	54418,37	41350,60	21787,66	15360,70	8826,71	48860,65	39058,37	20252,31	13917,17	7555,08

2.4.2 Определение общих операционных расходов

Общие операционные расходы определяются путем суммирования условно-постоянных и условно переменных расходов строго по периодам. Величины общих операционных расходов сводятся в табл. 2.18:

Таблица 2.18 Определение общих операционных расходов

Показатели	Объект №1					Объект №2
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1.Условно-постоянные расходы	4814,175	5058,30	5345,14	5633,49	6170,68	4883,15	5162,54	5444,16	5727,56	6019,49
2.Условно-переменные расходы	54418,37	41350,60	21787,66	15360,70	8826,71	48860,65	39058,37	20252,31	13917,17	7555,08
3. Общие операционные расходы	59232,55	46408,90	27132,80	20994,19	14997,39	53743,79	44220,91	25696,48	19644,73	13574,56

2.5 Определение денежного потока

Чистый операционный доход (ЧОД) - это эффективный (действительный) валовый доход за минусом операционных расходов за год:

ЧОД = ЭВД - ОР, (15)

где ОР - общие операционные расходы, руб.

Денежный поток после уплаты налогов - это сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

Таблица 2.19 Определение денежного потока после уплаты налогов

Показатели	Объект №1					Объект №2
	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год
1. ЭВД	237054,17	178984,16	92015,32	63473,50	34447,01	223998,27	167998,71	84390,05	56260,03	27999,78
2. ОР	54418,37	41350,60	21787,66	15360,70	8826,71	48860,65	39058,37	20252,31	13917,17	7555,08
3. ЧОД	182635,80	137633,56	70227,66	48112,80	25620,30	175137,62	128940,34	64137,73	42342,87	20444,71
4. Налог на прибыль	36527,16	27526,71	14045,53	9622,56	5124,06	35027,52	25788,07	12827,55	8468,57	4088,94
5. Денежный поток после уплаты налогов	146108,64	110106,85	56182,13	38490,24	20496,24	140110,10	103152,27	51310,19	33874,29	16355,77

2.6 Определение ставки дисконтирования

Под ставкой дисконтирования понимают коэффициент, который используется для определения текущей стоимости ожидаемых в будущем денежных потоков. В рамках курсовой работы ставка дисконтирования определяется методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования методом кумулятивного построения определяется следующим образом:

, (16)

где R- ставка дисконтирования,

R_б- безрисковая ставка,

- суммарная поправка на различные виды рисков:

, (17)

где R_ликв- риск ликвидности объекта,

R_инв- риски инвестирования в недвижимость,

R_m- прочие риски;

k - вид поправки на риск.

m - количество поправок на различные виды рисков.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно использовать как российские показатели, так и европейские. Риск ликвидности объекта. Данный риск есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже и время на поиск нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Проведенный анализ показал, что объекты данного сегмента рынка, выставленные на продажу, имеют срок экспозиции от 3 до 6-ти месяцев (по данным агентств недвижимости, занимающихся коммерческой недвижимостью). Исходя из срока экспозиции, можно найти поправку на ликвидность объектов оценки:

, (18)

где t - срок экспозиции проекта оценки, т.е. период, в течение которого объект недвижимости является товаром и может быть продан на рынке по рыночной цене (3-6 мес.).

Риски физические (пожары и аварии на объекте и т.п.). В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, а также риски, связанные с вероятностью потерь имущества предпринимателя по причине кражи, диверсии, халатности и т. д. В расчетах надбавка за физический риск принимается равной, размеру страховых отчислений для объектов данного типа недвижимого имущества, в диапазоне от 0,1 до 0,5%.

Риски инвестирования в недвижимость отражают возможные отклонения от ожидаемого уровня доходности недвижимости соответствующего типа. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за риск инвестирования в недвижимость рассчитывают с учётом типа недвижимого имущества, существующего на него спроса, загрузки помещений и прочих факторов.

Величина данной надбавки за риск рассчитывается методом ранжирования рисков по степени их влияния. Каждый риск оценивается студентом с точки зрения вероятности наступления рискового события и опасности данного риска для успешного завершения проекта (по десятибалльной шкале). При этом, чем выше балл, тем выше рискованность. Форма таблицы, подлежащей заполнению, приведена ниже.

Таблица 2.20 Определение риска инвестирования в недвижимость

Фактор риска	Ранг риска
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Ухудшение экономической ситуации	0	1	0	0	0	0	0	0	0	0
Увеличение числа конкурирующих объектов	0	1	0	0	0	0	0	0	0	0
Изменение законодательства в сфере обращения недвижимости	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Воздействие природных и иных факторов	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Изменение стандартов и критериев качества недвижимости	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Эффективность менеджмента	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Криминогенный фактор	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Финансовый контроль	0	1	0	0	0	0	0	0	0	0
Ставка налога	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Уровень инфляции	1	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Количество наблюдений	7	3	0	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог	7	6	0	0	0	0	0	0	0	0
Сумма рисков	13
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение (риск инвестирования в недвижимость)	0,013

Таблица 2.21 Определение ставки дисконтирования

Наименование риска	Размер риска, %
Безрисковая ставка доходности	10,00%
Риск ликвидности объекта	2,50%
Физический риск	0,30%
Риск инвестирования в недвижимость	1,30%
Ставка дисконтирования	14,10%

2.7 Определение чистой дисконтированной стоимости

Схема расчета чистой дисконтированной стоимости (ЧДС)

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

, (19)

где Р_i- годовые денежные поступления в течение n лет, руб.;

i - период.

n - продолжительность расчетного периода, годы;

R - ставка дисконтирования.

- коэффициент дисконтирования;

ЗП - приведенные затраты по проекту, руб.

Если ЧДС - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. Положительная величина ЧДС показывает, насколько возрастет сто-имость активов инвестора.

Таблица 2.22 Определение ЧДС

Период	Инвестиционные затраты, тыс.руб.	Денежный поток после уплаты налога, тыс.руб.	Коэффициент дисконтирования	Накопленный ДДП, тыс.руб.	ЧДС, тыс.руб.
Объект №1
0	128500	-		- 128 500,00
1	-	80 419,93	0,88	70 481,97	38 919,59
2	-	65 062,15	0,77	49 975,50
3	-	35 560,98	0,67	23 939,59
4	-	26 132,64	0,59	15 418,45
5	-	14 693,74	0,52	7 598,09
Объект №2
0	148000	-		- 148 000,00	45 814,99
1	-	93 568,28	0,88	82 005,51
2	-	75 567,62	0,77	58 044,95
3	-	41 031,84	0,67	27 622,57
4	-	29 911,66	0,59	17 648,10
5	-	16 478,29	0,52	8 520,87

График зависимости накопленного денежного потока от периода времени

Показатель чистой дисконтированной стоимости позволяет принимать решения на основе сравнения инвести-ционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Чистая дисконтированная стоимость- это разница между текущей стоимостью будущих доходов и затратами на инвестиции.

Если ЧДС - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. Положительная величина ЧДС показывает, насколько возрастет сто-имость активов инвестора.

В данной курсовой работе ставка дисконтирования = 14,20%. Для обоих объектов данная ставка подходит. Для первого объекта итоговый ЧДС составил 38 919,59, для второго - 45 814,99.

Опираясь на график зависимости накопленного денежного потока от периода времени, а также на наши расчеты, можно сделать вывод, что экономически целесообразен второй вариант проекта, так как чистая дисконтированная стоимость больше, чем у первого проекта.



Заключение

В теоретической части курсовой работы были рассмотрен и описан доходный подход к оценке недвижимости. Выяснилось, что необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого - объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.

В данной работе я рассматривал разные подходы к оценке недвижимости, а также методы и характеристику этих подходов.

Применение всех структурированных аналитических методов имеет достоинства и недостатки. Что касается методов доходного подхода, то многие аналитические достоинства при их неправильном использовании превращаются в аналитические недостатки.

В практической части курсовой работы мной были произведены расчеты эффективного использования объекта. Познакомившись с такими величинами, как ПВД, ЭВД, ЧОД, ЧДС и рассчитав их значение для каждого из двух объектов, предложенных мне для исследования, был сделан вывод, что наиболее экономически выгоден тот объект, ЧДС которого больше.

В заключении работы хотелось бы отметить, что очень важно в современном мире быть экономически грамотным человеком, ведь в зависимости от того, как на сегодняшний день функционирует и действует налоговая политика, зависит и характер социально-экономических преобразований в стране.

Список используемой литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, 2020 год 98с;

2. Трухина Н.И. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. - Воронеж.: ВГТУ, 2006. - с.100

3. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебник - М.: Интерреклама, 2019. - с. 260

4. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты: Учебн. пособие. - М.: ИНФРА - М, 2020. - 113 с.

5. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., перераб. и доп. М. 2021. 560 с.

6. Дамодаран Асват Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов.5-е издание. Пер с англ. М. 2015. 1340с.

7. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Мирзажанов С.К. Оценка бизнеса: полное практическое руководство. - М.: 2020. - 352 с.

8. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М., 2021. - 240

9. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2022. - 344 с.

10. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2016. - 144 с.

11. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д.: 2006. -352 с.

12. Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 // Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2020 г. -№29. - ст. 3026

13. Попков В.П., Евстафьева Е.В. Оценка бизнеса. Схемы и таблицы: Учеб.пособие. СПб., 2021. - 240 с.

14. Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. - М.: Москва, 2021. - 68 с

15. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. - М., 2022 -384 с.

Размещено на Allbest.ru

...