Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Рынок жилой недвижимости: понятие, сущность, основные участники

1.2 Факторы и условия функционирования и развития рынка жилой недвижимости

1.3 Критерии и показатели оценки состояния рынка жилой недвижимости

1.4 Классификация объектов жилой недвижимости

2. ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

2.1 Характеристика состояния рынка жилой недвижимости Ханты-Мансийского Автономного округа-Югры предыдущего десятилетия

2.2 Тенденции и факторы развития рынка жилой недвижимости Нягани

2.3 Современное состояние рынка жилья города Нягань

3. РАСЧЕТ НЕОБХОДИМОСТИ В ЖИЛОМ ФОНДЕ В МИКРОРАЙОНЕ ГОРОДА НЯГАНЬ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Расчет жилого фонда микрорайона "Звездный" в городе Нягань

3.2 Прогнозная оценка развития рынка жилой недвижимости в городе Нягань

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ



ВВЕДЕНИЕ

Современное состояние и перспективы развития рынка недвижимости в настоящее время представляет собой тему, интересующую широкие массы пользователей информации. Это объясняется важнейшей ролью данного рынка в связи с тем, что он эффективно решает социальные задачи, формирует цены на объекты недвижимости, перераспределяет инвестиционные потоки, как между видами объектов, так и между способами использования земли. К тому же именно на рынке недвижимости происходит отчуждение прав собственности на объекты недвижимости от одного объекта к другому, а также защита прав экономических субъектов.

Выбранная тема дипломного проекта является актуальной:

1. Во-первых, жилое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны;

2. Во-вторых, понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т.п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития;

3. В - третьих, интересно узнать, какие перспективы ожидают город Нягань в будущем исходя из этих исследований.

Цель дипломного проекта - выявить современное состояние и обосновать перспективы развития рынка жилой недвижимости города Нягань.

Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи дипломного проекта:

1. Рассмотреть сущность, основные понятия и виды городской жилой недвижимости.

2. Провести исследование процессов развития рынка жилой недвижимости на примере города Нягань.

3. Рассчитать стоимость жилого форда микрорайона «Звездный» в городе Нягань.

Объект исследования - рынок жилой недвижимости города Нягань.

Предмет исследования - тенденции, факторы и перспективы развития рынка жилой недвижимости города Нягань.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Рынок жилой недвижимости: понятие, сущность, основные участники

Жилая недвижимость - это весьма широкий сегмент современного потребительского рынка недвижимости, в который входят такие объекты, как квартиры, дома, таунхаусы, коттеджи, особняки, имения, дачи, земельные участки для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. [8, c.155]

Все вышеперечисленные объекты могут подлежать купле-продаже либо быть сданы в аренду. Все эти процессы происходят на рынке недвижимости, где осуществляются соответствующие сделки. То, что мы называем рынком недвижимости, не имеет четкого адреса либо конкретной территории, понятие "рынок недвижимости" абстрактно, в него входят все финансовые, юридические и процессуальные стороны сделок по недвижимости. В тот момент, как человек заявляет о своем намерении продать квартиру, купить квартиру, сдать или взять в аренду помещение, например, подает объявление в газету либо размещает его на интернет - ресурсах, либо прибегает к помощи специальных агентств недвижимости - он попадает на рынок недвижимости. После того, как заключен договор на куплю или продажу, помещение (объект) покидает рынок.

Все вышесказанное достаточно примитивно передает природу рынка недвижимости, казалось бы, ничего особо сложного, все знакомо, просто и понятно. Действительно, система, природа рынка недвижимости многим будет казаться довольно прозрачной, так как многие в своей жизни так или иначе являлись участниками рассматриваемого рынка. Даже если этого не было, разобраться в системе ранка недвижимости довольно просто.

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем и т.д. [8, c.124]

Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка). [13, c.30]

Структура рынка включает:

объекты недвижимости;

субъекты рынка;

процессы функционирования рынка;

механизмы (инфраструктуру рынка).

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований.

Во-вторых, достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте.

В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).

В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций:

Локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды.

Открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер.

Владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

1 единовременные выплаты, сравнительно крупные инвестиции;

2 на поддержание объекта в функциональном состоянии;

3 налог на недвижимое имущество;

4 государственные пошлины и другие сборы на сделки.

Спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, сколько их местонахождением.

Низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир.

Сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонирование территорий.

Товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности.

Относительно небольшое число участников рынка.

Большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам.

Кроме того, для рынка недвижимости характерны следующие специфические особенности:

1 низкая ликвидность;

2 цикличный характер. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, и, соответственно, подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике;

3 наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени.

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, представляет собой систему организационных мер, при помощи которой участники рынка (покупатели и продавцы) сводятся вместе для определения цены, по которой происходит обмен товара - недвижимости. [23, c.144]

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

продавцы (или арендодатели);

покупатели (или арендаторы);

профессиональные участники рынка недвижимости.

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на государственных и коммерческих участников.

К государственным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

1 федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

2 федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

3 органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

4 органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

5 органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

6 проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

7 органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

8 государственные нотариусы.

К коммерческим участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности):

1 Брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

2 Оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям, по независимой оценке, стоимости объектов;

3 Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

4 Управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

5 Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением объектов, сделок, профессиональной ответственности;

6 Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

7 Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели, с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории:

для продажи;

для торговли и бизнеса;

для капиталовложений;

для личного использования.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами. [13, c.45]

1.2 Факторы и условия функционирования и развития рынка жилой недвижимости

Основными факторами, как и на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. Спрос в данном случае - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов. К ним относятся как экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение, так и социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др. Также на спрос влияет природно-климатическая среда, административные факторы, окружающая среда, национальные и культурные условия, традиции населения, политические факторы.

Предложение в теории недвижимости - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. [20, c.111]

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Предложение может изменяться за счет строительства новой или реконструкции старой недвижимости или за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения.

Еще два фундаментальных понятия в экономике недвижимости- цена и рыночная стоимость. Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. [20, c.66]

Далее будет рассмотрена структура рынка недвижимости. Для описания данной структуры используют три подхода: институциональный, объективный и воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. К основным институтам рынка недвижимости можно отнести органы власти, «девелопмент», институт независимой оценки недвижимости, банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования, институт управляющих недвижимостью, институт риелторов, строительные организации, арендаторы и продавцы недвижимости и др. [28, c.36]

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Здесь выделяют рынок земли, рынок искусственных сооружений, строительный рынок и др. [28, c.42]

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства. [28, c.78]

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости, и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах. [19, c.45]

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. [20, c.101]

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. [20, c.112]

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. [10, c.112]

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда.

Таблица 1 Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости. [18, c.11]

Экономические факторы	уровень и динамика доходов физических и юридических дифференциация доходов потенциальных покупателей состояние предпринимательской активности возможность привлечение заемных средств цены на рынке недвижимости стоимость строительства цены и тарифы на коммунальные услуги налогообложение и др.
Социальные наймы	тенденции изменения численности населения возрастной состав населения уровень культуры социальный статус и др.
Административные факторы	различного рода ограничения контроль условия получения прав на строительства недвижимости правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.)
Окружающая среда	состояние социальной инфраструктуры транспортные условия экология местонахождения недвижимости
Физические факторы	физические качества самой недвижимости

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства вложения в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Можно выделить следующие основные факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости: [13, c.66]

1 Политическую и финансовую нестабильность;

2 Политика власти на первичном рынке;

3 Криминогенную обстановку на рынке;

4 Несовершенство законодательств.

1.3 Критерии и показатели оценки состояния рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

- По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. [13, c.84]

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

- По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

- По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

- По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

- По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

- По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

- По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Рынок недвижимости развивается циклично, и циклы в его развитии не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 1): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, подъем также наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике. Если ситуация на рынке недвижимости ухудшается, то вскоре ухудшится ситуация в национальной экономике и, наоборот, за подъемом рынка недвижимости, как правило, следует подъем в национальной экономике. После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости. Практически отсутствуют предложения новых объектов. Происходит перестройка на рынке недвижимости, наступает стабилизация после кризиса. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты рост цен на объекты недвижимости достигает апогея. Далее происходит перенасыщение рынка объектами недвижимости и наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается, собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Возникают излишек строительных мощностей и перепроизводство объектов недвижимости. Строительная деятельность сокращается. Наступает стабилизация: спрос и предложение находятся в состоянии равновесия. Таким образом, рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов функционирования на рынке недвижимости.

Рис. 1 - Цикл рынка недвижимости.

1. Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2. поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3. новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4. насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д. Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой. [12, c.87]

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса, как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д. [21, c.57]

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения. [17, c.188]

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

достаточная устойчивость потребительского спроса;

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

«жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.



1.4 Классификация объектов жилой недвижимости

Согласно единой классификации новостроек, на современном рынке недвижимости эксперты выделяют несколько типов жилья: [14, c.98]

Класс «эконом»:

Мотивация покупателей объектов этого класса -- необходимость приобрести «единицу жилья»: отдельную квартиру с нужным количеством комнат. [16, c 26]

Главный фактор -- ограниченность средств на покупку. Из базового перечня характеристик недвижимости граждан прежде всего (и практически исключительно) интересует стоимость. При этом важна общая цена квартиры, а не одного квадратного метра.

Остальные параметры вторичны и становятся важными, только если на рынке есть конкурирующие по цене проекты. Для домов класса «эконом» характерно «бюджетное» местоположение: в отдаленных новых спальных районах города, либо в обжитых спальных районах с плохим транспортным обеспечением, либо в застройке центральной части, соседствующей с промзонами, а также в ближайших непрестижных пригородах.

Это квартиры площадью от 23 кв. м (для однокомнатных) до 85 кв. м (для трехкомнатных). Жилые помещения обязательно должны быть раздельными.

Класс «комфорт»:

Мотивация покупателей -- купить жилье более высокого качества, чем в эконом-классе. Граждане готовы платить за улучшения, для них становятся значимыми комфортные характеристики квартиры, либо окружение, либо и то и другое вместе. Этот класс весьма широк, и его широта определяется суммой «доплаты за улучшения»: некоторые готовы платить больше, некоторые -- меньше, но и те, и другие делают это осознанно. [16, c.36]

Эта категория предполагает большие различия в параметрах домов и проектов, которые можно отнести к данному классу, -- от панельных зданий, находящихся в очень хороших местах, до приличного «кирпича» в «пограничных» по местоположению районах.

Дома этого класса расположены в новых и обжитых спальных районах города, с хорошим транспортным обеспечением (не далее трех остановок до метро), а также в кварталах близ исторического центра.

Планировочные решения квартир характеризуются относительно большими общими метражами, наличием балконов и лоджий, «кухни-столовой» и вторых санузлов. Площади лежат в пределах от 36 кв. м (для однокомнатных) до 105 кв. м (для трехкомнатных квартир). Возможно предложение четырехкомнатных квартир с площадями до 120 кв.м.

Класс «бизнес»:

Мотивация предполагает приобретение недвижимости очень высокого качества с точки зрения, как планировочных решений, так и технических характеристик дома в целом. Такие варианты покупают, чтобы существенно улучшить сразу несколько ключевых параметров (в первую очередь местоположение и материал дома), а также социальную однородность окружения. [16, c.30]

Покупатель стремится зафиксировать социальный статус, изменяющийся вслед за экономическим, существенно улучшая качество недвижимости. Граждане готовы платить за престиж, понимая его как фиксацию достигнутого социально-экономического положения.

Домам данного класса отвечает «престижное» местоположение. Как правило, это объекты в центральных районах, в охранной зоне, находящиеся на «второй линии» застройки, вблизи памятников мирового и федерального значения, с окружающей застройкой высокого уровня. Районы могут быть не центральными, но со сложившейся застройкой и репутацией, вблизи зеленых зон.

В объектах класса «бизнес» характеристики «второго уровня» должны присутствовать как базовые: служба консьержа, огороженная территория с видеонаблюдением, стеклопакеты высокого качества и многое другое.

Показатели площади лежат в пределах от 45 кв. м (для однокомнатных) до 140 кв. м (для четырехкомнатных). В данном классе могут предлагаться пяти- и шести комнатные квартиры с метражами 120-260 кв.м.

Класс «премиум»:

Приобретение недвижимости этого класса основано исключительно на соображениях престижа, на потребности максимально зафиксировать достигнутый уровень материального благосостояния и социальный статус. Квартира должна быть только в доме, доступном не широкому кругу избранных. Ограничений по цене практически нет.

Основная характеристика такого дома -- уникальное местоположение. К таким местам относятся участки вблизи всемирно известных архитектурных памятников или ландшафтных объектов либо нецентральные районы вблизи архитектурных или ландшафтных объектов особого статуса. [23, c.105]

Продуманные планировочные решения, самое современное техническое оснащение дома и инженерные системы, высокое качество эксплуатации относятся к базовым требованиям. Конкретный набор характеристик «второго уровня» определяется «временем и местом» реализации проекта.

Характеристики площади лежат в пределах от 70 кв. м (для двухкомнатных квартир) до 140 кв. м, пятикомнатные и более -- от 160 кв.м.

Эта классификация создавалась и применялась для консультирования, преподавания и разработки концепций проектов застройки и не имела целью устанавливать «рыночные стандарты» для покупателей.

Конечно, она небезупречна, но с ее помощью можно эффективно работать с архитекторами и проектировщиками, выдавать задания на проектирование, определять целевые группы и разрабатывать действенные маркетинговые инструменты.

Она позволит девелоперу формировать концепции сложных «мультиклассовых» проектов, в которых важно гармонично (с точки зрения цены и темпа продаж в условиях конкурентного рынка) строить и продавать объекты разных классов.

Главной особенностью smart-квартиры является то, что покупатель получает дизайнерскую отделку квартиры, а к ней еще и полную спецификацию на весь интерьер вплоть до занавесок и фоторамок на стенах. Семья сразу может посчитать, во сколько обойдется обстановка квартиры, и в течение одной-двух недель после получения ключей реализовать понравившийся интерьер частично или полностью, а значит, въехать в уже готовое для жизни пространство, где каждой вещи отведено свое место. Если это детская -- то такая, чтобы ребенку было комфортно заниматься учебой, уютно играть, спокойно отдыхать. Если это спальня взрослых -- то наличие стационарной двуспальной кровати даже не обсуждается, а гардероб вместит все необходимое. Ну а жизненная зона -- то место, где семья вечером будет с удовольствием собираться вместе. [7, c.158]



2 ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

2.1 Характеристика состояния рынка жилой недвижимости Ханты-Мансийского Автономного округа-Югры предыдущего десятилетия

рынок жилая недвижимость

Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе, как и в большинстве регионов России является рынок жилой недвижимости. Рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа представлен квартирами в многоэтажных жилых домах и индивидуальной жилой застройкой. Многоэтажное, среднеэтажное и малоэтажное жилье, и индивидуальные жилые дома составляют сегмент жилой недвижимости в крупных городах и поселках городского типа. Для небольших поселений сегмент жилой недвижимости представлен в основном индивидуальными жилыми домами и малоэтажными домами. [7, c.173]

Рынок земельных участков для размещения домов жилой застройки Ханты-Мансийского автономного округа развит слабо, поскольку для многоэтажной жилой застройки в основном, на рынке представлены предложения о продаже квартир - помещений, в состав которых входят земельные участки, не выделенные в натуре, а для индивидуальной и малоэтажной жилой застройки на рынке представлены предложения о продаже застроенных и незастроенных земельных участков в ограниченном количестве. Во многих районах округа сделки и предложения носят единичный характер.

Основным фактором, влияющим на формирование цены жилья, является местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы. В районах с хорошо развитой инфраструктурой, стабильной транспортной доступностью цены на квартиры выше, чем в удаленных или малопрестижных районах. Такие факторы как близость к остановке, красивый ландшафт - близость парков, водных объектов, наличие парковки или автостоянки, обустроенный двор (комплексная застройка) тоже оказывают достаточное влияние на цены жилья. [9, c.254]

Прогресс жилищного рынка округа уникальный: во время интенсивного наращивания нефтедобычи его население увеличилось с 271 тыс. человек в 1970 году до 1,478 миллиона в 2021, что потребовало небывалых темпов строительства. Сегодня следствием этого массового строительства стал большой объем ветхого жилья. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в автономном округе составляет 7% или 1939,8 тыс. кв. метров. Остается проблема «фенольных» домов (с неблагоприятными экологическими условиями).

- структура жилищного фонда автономного округа по формам собственности выглядит следующим образом:

- государственный жилищный фонд - 180,3 тыс. кв. метров (0,6%);

- муниципальный жилищный фонд - 6563,5 тыс. кв. метров (23,7%);

- частный жилищный фонд - 20538,4 тыс. кв. метров (74,2%);

- смешанный и общественный жилищный фонд - 429,9 тыс. кв. метров (1,5%).

Обеспеченность жильем в среднем на одного жителя автономного округа на 2021 по оценке составила 18,2 кв. метров общей площади жилья (в 2021 году по Российской Федерации - 22 кв. метра). Жилищный фонд округа по состоянию на 2021 года на 75,7% имеет износ до 30%.

Рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно разделить на 2 крупных сегмента:

1 для многоэтажной жилой застройки:

- первичный рынок (квартиры в новостройках);

- вторичный рынок (квартиры, уже имевшие хозяев);

2 индивидуальной и малоэтажной жилой застройки:

- первичный рынок (новые дома, земельные участки, предназначенные для постройки домов индивидуальной и малоэтажной жилой застройки);

- вторичный рынок (дома, уже имевшие хозяев, земельные участки, предназначенные для постройки домов индивидуальной и малоэтажной жилой застройки).

2.2 Тенденции и факторы развития рынка жилой недвижимости Нягани

Закономерности развития и движения рынка недвижимости сегодня интересуют большинство граждан, решающих жилищные проблемы. И не только жилищный вопрос определяет интерес к недвижимости: в последние десятилетия она была выгодным вложением средств и возможностью защитить их от инфляции. Сложившиеся тенденции рынка, вероятно, будут вызывать живой интерес всегда, поскольку они определяют его будущее и позволяют строить планы и прогнозы. Даже примерное представление о том, как сейчас ведут себя важнейшие показатели рынка недвижимости, такие как, например, цены, помогает более эффективно решать насущные проблемы. [17, c.395]

На первый взгляд, главнейшим фактором, определяющим поведение всех участников рынка, являются цены. Стоимость жилья - это действительно далеко не праздный вопрос для многих россиян. Цены на квартиры определяют поведение продавцов и покупателей, стратегию застройщиков, политику банков и т.д. Поэтому рост или падение цен находит немедленный отклик на рынке: при резких колебаниях стоимости жилья рынок просто замирает в ожидании. Поведение цен на жилье - это то, чем интересуются все участники рынка недвижимости в первую очередь, от профессионалов до дилетантов.

Тем не менее, движение цен - это тенденция, на которую оказывает влияние множество других показателей: объемы строительства, соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка, сегодняшние перспективы тех или иных типов жилья, общая экономическая ситуация в стране и многое другое. Профессиональные участники рынка недвижимости хорошо это знают. Данные факторы тоже никак нельзя отнести к области второстепенных, поэтому эксперты всегда уделяют им не меньшее внимание, нежели ценам. [21, c.284]

Ключевые тенденции рынка недвижимости.

Если говорить о рынке недвижимости в целом, существует целый ряд показателей и тенденций, которые специалисты считают ключевыми и постоянно анализируют. К ним можно отнести такие факторы как:

Цены на недвижимость в различных сегментах рынка. Тенденции изменения цен на элитную недвижимость или недвижимость эконом класса могут существенно отличаться, также как тенденции ценовых изменений на городское или загородное жилье. Поэтому эксперты обычно анализируют стоимость жилья в отдельных нишах рынка, а также постоянно отслеживаются факторы, влияющие на цены в настоящее время. [23, c.54]

Структура спроса и предложения. Знание баланса спроса и предложения позволяет сделать выводы о текущих тенденциях рынка недвижимости и о возможных ценовых изменения. Например, дефицит предложения, как правило, приводит к росту стоимости жилья в отдельных сегментах рынка.

Современные темпы строительства, структура и количество строящегося жилья. Эти тенденции отражают не только предпочтения застройщиков, но и состояние рынка недвижимости в ближайшем будущем, определяют динамику развития различных сегментов рынка недвижимости и их перспективы.

Отслеживание ключевых тенденций рынка недвижимости дает специалистам возможность строить прогнозы по поводу поведения рынка, а обывателям помогает лучше понимать, как эффективнее действовать при покупке или продаже квартиры.



Таблица 2. Объем вторичного рынка жилья в городе Нягань:

Всего продается	Общая площадь	Совокупность площадь
460 квартир	1.4 млрд. руб.	26.4 тыс.м2

Таблица 3. Квартиры в городе Нягань на вторичном рынке:

Количество комнат	Количество квартир	Общая цена	Общая площадь
Однокомнатные квартиры	100	268 млн. руб.	3.95 тыс. м2
Двухкомнатные квартиры	207	765 млн. руб.	11.3 тыс. м2
Трехкомнатные квартиры	121	532.5 млн. руб.	8.40 тыс. м2
Многокомнатные квартиры	32	134.9 млн.руб.	2.76 тыс. м2

В таблице 3 показано сколько квартир продается в городе Нягань на вторичном рынке. Количество квартир посчитано исходя из общего объёма данных, используя глубокую многопараметрическую обработку, а также фильтрацию по цене и метражу для данного города. При подсчете не учитывались продажа долей, комнат и квартир "студий".

Таблица 4. Средняя цена квартир в городе Нягань за 1 кв. метр, 10 мая 2022 г.

Количество комнат	Средняя цена
однокомнатные квартиры	58 394 руб/мІ
двухкомнатные квартиры	55 218 руб/мІ
трёхкомнатные квартиры	50 717 руб/мІ
многокомнатные квартиры	46 038 руб/мІ

В вышеуказанной таблице вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного количества комнат в городе Нягань на вторичном рынке. Цена за кв.м. в городе Нягань согласно данным составляет от 20 до 200 тыс. руб/мІ.

Таблица 5. Цена квартир в городе Нягань, 10 мая 2022 г.

Количество комнат	Средняя площадь	Средняя цена квартиры
1 комн. квартира	39.5 мІ	2 309 600 руб.
2 комн. квартира	54.5 мІ	3 600 309 руб.
3 комн. квартира	69.4 мІ	4 300 554 руб.
Многокомнатная квартира	86.2 мІ	5 100 875 руб.

В таблице 5 представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для различного количества комнат в Нягани на вторичном рынке.

Средневзвешенные значения площади и цены среди всех квартир в заданных диапазонах вторичного рынка города Нягань. за 57.4 мІ - 3 637 014 руб.

Рис. 2 - Динамика цен на недвижимость в микрорайоне «звездный» город Нягань (декабря 2021-май 2022 года)

В городе Нягань существуют следующие крупные застройщики:

1 «Нягань Монтажстрой

2 "Приуралнефтегазстрой"

3 ООО «ПриуралСтрой»

2.3 Современное состояние рынка жилья города Нягань

В связи с исторически сложившейся схемой экономического развития Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, в том числе и муниципального образования город Нягань, территория располагает жилым фондом, не покрывающим потребности населения в жилье. Основной объем существующего жилищного фонда был построен в период бурного промышленного освоения нефтегазовых месторождений. Сформированный в указанный период жилищный фонд в большей степени представляет временное (не капитальное) жилье с истекшим на сегодняшний день расчетным сроком эксплуатации, во многих домах использовались конструктивные материалы с повышенным содержанием фенола и формальдегида. По состоянию на 01.01.2022 года общая площадь жилищного фонда, признанного аварийным и непригодным для проживания составляет 186,8 тысяч кв.м. (509 многоквартирных жилых домов), в том числе: признанные аварийными и подлежащими сносу-95 жилых домов, общей площадью 60,8 тысяч кв.м., 414 жилых домов, общей площадью 132,47 тысяч кв.м., жилые помещения в которых признаны непригодными для проживания.

Ежегодно растет количество семей, состоящих на учете в Администрации города Нягани в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. По состоянию на 01.01.2022 года в очереди на получения жилья по договору социального найма состоит 1235 семей.

Муниципальный жилищный фонд не располагает достаточным количеством маневренного жилищного фонда, который крайне необходим при решении вопросов размещения граждан, жилые помещения которых в результате чрезвычайных обстоятельств стали непригодными для проживания. Реализация программы позволит увеличить количество жилых помещений, имеющих статус маневренного жилья.

Необходимость комплекса мероприятий в рамках данной программы вызвана тем, что, несмотря на то, что на территории города в достаточном количестве имеется жилье, готовое к реализации, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, проблема обеспечения комфортным жильем остается, тем не менее, одной из наиболее острых и актуальных и требует помощи как со стороны органов государственной власти, так и со стороны органов местного самоуправления.

Учитывая высокую стоимость жилых помещений и незначительные доходы большинства граждан, нуждающихся в жилых помещениях, в современных условиях оказание финансовой помощи отдельным категориям граждан, определенных действующим федеральным и окружным законодательством, играет важную роль в обеспечении условий для решения жилищной проблемы.

В Российской Федерации существуют различные виды и формы такой помощи. При этом принципиально важный характер имеет безвозмездная финансовая помощь (субсидия) гражданам на строительство или приобретение жилья, которая не подлежит возврату или возмещению даже частично. [10, c.166]

Особенно уязвимой категорией граждан, не имеющей возможности самостоятельно улучшить свои жилищные условия, являются молодые семьи. Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако такая категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста. Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы станет основой стабильных условий жизни для этой наиболее активной части населения, повлияет на улучшение демографической ситуации в городе. Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создаст для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы. Решение жилищной проблемы молодых семей муниципального образования город Нягань позволит сформировать экономически активный слой населения.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2008 N 714 "Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941 - 1945 годов", отдавая дань глубокого уважения ветеранам Великой Отечественной войны, введены специальные правила по обеспечению жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны [1]

Одной из наиболее нуждающихся в жилье категорий граждан являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Обеспечение благоустроенными жилыми помещениями является одной из гарантий социальной защиты данной категории граждан. В соответствии с действующим законодательством, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, нуждающиеся в жилых помещениях, имеют право на обеспечение жилыми помещениями специализированного жилищного фонда, отнесенными в соответствии с действующим законодательством к жилым помещениям специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Для решения данной проблемы осуществляются мероприятия по приобретению и предоставлению благоустроенных жилых помещений специализированного жилищного фонда указанной категории граждан по договорам найма специализированных жилых помещений. [16, c.43]

...