Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

Министерство образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

«Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости»

Выполнил: ст.гр.

Проверил: д.э.н.

Сиразетдинов Р.М.

Казань 2015



Содержание

Введение

Раздел 1. Основные факты и выводы

1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

1.2 Результаты по доходам

1.3 Итоговая рыночная стоимость

Раздел 2. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Раздел 3. Точное описание объекта оценки

Раздел 4. Анализ рынка недвижимости

4.1 Мониторинг цен на объекты недвижимости

4.2 Мониторинг цен на объекты недвижимости

4.3 Мониторинг цен на объекты недвижимости

4.4 Цены на недвижимость в Буинске

Раздел 5. Этапы процесса оценки

Раздел 6. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

6.1 Расчет стоимости земельного участка

6.2 Расчет восстановительной стоимости объекта

6.3 Определение совокупного износа

6.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу

Раздел 7. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Раздел 8. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Раздел 9. Согласование результатов оценки

Список использованных источников



Введение

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. В настоящее время, когда все объекты недвижимости, несмотря на четко выраженное в их названии статическое положение, находятся в состоянии постоянного изменения (зарождение, старение, отмирание, воспроизводство), их оценка является крайне необходимым условием для эффективного управления на протяжении всего их жизненного цикла. Это обусловлено тем, что лишь располагая достоверной, полной и актуальной по времени и содержанию информацией о стоимости объекта недвижимости в денежном выражении, о наилучшем способе его использования и т.д., владелец недвижимости может обосновано принять рациональное управленческое решение.

Различают массовую оценку и оценку единичных объектов собственности. Проведение оценки может быть как обязательным, так и необязательным. Обязательность проведения оценки трактуется Федеральным законом об оценке.

Проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям в целях его приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, передачи в качестве залога, при продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств и передаче в качестве вклада в уставный капитал.

Также оценка требует при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов, при разделе имущества, при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятия имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд. Оценка необходима при реализации процедуры несостоятельности или банкротства и при определении налогооблагаемой базы.

Оценочная деятельность необходимо осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями), и Федеральными стандартами оценки и Стандартами оценки, принятыми Российским обществом оценщиков:

· федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №256;

· федеральный стандарт оценки «Цель оценки и вида стоимости (ФСО№2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №255;

· федеральный стандарт оценки «Цель оценки и вида стоимости (ФСО№3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. №254;

· стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», Единые Стандарты Профессиональной Практики Оценки и национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации.

Подходы к оценке описаны в Федеральном Стандарте Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)».



1. Основные факты и выводы

1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Единый объект недвижимости в составе:

· 1-этажное нежилое здание торгового назначения, лит. А, инвентарный номер 12248, общая площадь 45.2 адрес: РТ г. Буинск, Буинский район ул. Гагарина 19а

· земельный участок, кадастровый номер 16:14:990118:27, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 300 кв.м., адрес: РТ г. Буинск, Буинский район ул. Гагарина 19а

Таблица 1 Общая характеристика объекта оценки

Магазин
Адрес	РТ г. Буинск, Буинский район ул. Гагарина 19а
Год постройки	2011
Группа капитальности	1
Количество этажей	1
Строительный объем, куб.м.	120
Площадь общая (полезная), кв.м.	45,2
Земельный участок
Местоположение	РТ г. Буинск, Буинский район ул. Гагарина 19а
Категория земель	Земли населенных пунктов
Кадастровый номер	16:14:990118:27
Кадастровая стоимость за 1 кв.м. руб.	886,77
Кадастровая стоимость за участок, руб.	266 031
Дата проведения оценки	Май, 2015г.



1.2 Результаты по доходам

Таблица 2. Стоимость объекта оценки по результатам подходов

	Ед.изм.	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Общая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	1 154 326	439 190	ПИШЕШЬ ОТВЕТ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта	Руб.	25 538	9716,57	ПИШЕШЬ ОТВЕТ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ ЗА 1 КВ М

1.3 Итоговая величина объекта оценки

Таблица 3

Итоговая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	ПИШЕШЬ ИТОГОВЫЙ ОТВЕТ
Итоговая стоимость 1кв.м. оцениваемого объекта	Руб/кв.м.	ПИШЕШЬ ОТВЕТ ЗА 1 КВ,М



Раздел 2. Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Таблица 4

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта (Магазин)	Технический паспорт здания от 09.12 11г.
	Кадастровый паспорт здания от 01.01.2011г. №1600/301/12-251507
Документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объекта (ЗУ)	Технический паспорт здания от 09.12.2011г.



3. Описание объекта оценки

Таблица 5. Описание Магазина

Характеристика	Показатель
Наименование объекта оценки	1-этажное нежилое здание торгового назначения, лит. А, инвентарный номер 12248, адрес: РТ г. Буинск, Буинский район ул. Гагарина 19а
Кадастровый (или условный) номер	16:14:990118:27
Адрес (Местоположение)	РТ г. Буинск, Буинский район ул. Гагарина 19а
Функциональное назначение объекта	Для объектов торгового назначения
Текущее использование	Магазин
Предполагаемое использование	Магазин
Описание в соответствие с данными паспорта и данными визуального осмотра	Фундаменты - железобетонные, стены и их наружная отделка-деревянные, рубленные, перекрытия чердачное- деревянное по деревян. балкам, крыша - металлическая листовая, полы-дощатые, проемы-дерево. Внутренняя отделка - простая. Отопление, водоснабжение, электроосвещение,
Общая площадь	45,2 кв.м.
Строительный объем	120 куб.м.
Год постройки	2011 г.
Группа капитальности	1
Число этажей в здании	1
Наличие отдельного входа	-
Физический износ на основании технического паспорта БТИ	-
Имущественные права на объект	Собственность
Обременения, связанные с объектом оценки	Доверительное управление



Таблица 5. Описание земельного участка

Характеристика	Показатель
Местоположение	РТ г. Буинск, Буинский район ул. Гагарина 19а
Категория земель	Земля населенных пунктов
Кадастровый номер	16:14:990118:27
Разрешенное использование	Под торговое здание
Площадь	300 кв.м.
Форма участка	Прямоугольная.
Рельеф	Ровный



4. Анализ рынка недвижимости

4.1 Мониторинг цен на объекты недвижимости

Мониторинг цен на незастроенные земельные участки составлен на основе анализа рыночных сведений о предложениях, полученных из средств массовой информации, и от оценочных фирм с 01.01.2014 по 01.04.2014 г.

Таблица 7. Мониторинг цен на незастроенные земельные участки (земли населенных пунктов)



4.2 Мониторинг цен на объекты недвижимости

Таблица 8. Мониторинг цен объектов недвижимости (на основании Мониторинга МЗИО РТ «Мониторинг цен по объектам недвижимости, земельным участкам, арендным и депозитным ставкам по состоянию на 01.01.2014 г.»)



4.3 Мониторинг цен на объекты недвижимости

Мониторинг арендных ставок коммерческой недвижимости (на основании Мониторинга МЗИО РТ «Мониторинг цен по объектам недвижимости, земельным участкам, арендным и депозитным ставкам по состоянию на 01.01.2014 г.)

Таблица 9



4.4 Цены на недвижимость в г. Буинск

При обследовании рынка на дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу земельных участков, расположенных г. Буинск

Таблица 10

Наименование	Местоположение	Площадь кв.м	Цена предложения за объект,руб.	Цена предложения за 1кв.м.руб	Источник
Земельный участок	Ул. Нежная	1000	800 000	800	https://realty.yandex.ru/offer/2126509
Земельный участок	Ул. Нариманова	1200	1 000 000	833,3	https://realty.yandex.ru/offer/1778008
Земельный участок	Ул. Энергетиков	1300	850 000	653,8	https://realty.yandex.ru/offer/1777998
Земельный участок	Ул. Пушкина	600	750 000	1250	http://www.tatre.ru/2100-Buinsk-rajon-Buinsk/db-prodazha-uchastok
Земельный участок	Ул. Адмиралтийская	3000	5 000 000	1 666	http://www.tatre.ru/2121- Buinsk-rajon-Buinsk /db-prodazha-uchastok
Земельный участок	Ул. Беляева	1332	1 400 000	1 006	http://www.tatre.ru/1325- Buinsk-rajon-Buinsk /db-prodazha-uchastok
Земельный участок	Ул. Комсомольская	1710	890 910	521	http://www.tatre.ru/2518- Buinsk-rajon-Buinsk /db-prodazha-uchastok
Земельный участок	Ул. Аварийная	1 300	3 881 800	2 986	http://www.tatre.ru/1845- Buinsk-rajon-Buinsk /db-prodazha-uchastok
Земельный участок	Ул. Техническая	2248	2 520 000	1 120	http://www.tatre.ru/1923- Buinsk-rajon-Buinsk /db-prodazha-uchastok
Земельный участок	Ул. Кулагина	703	1 064 000	1 513	http://www.tatre.ru/1106- Buinsk-rajon-Buinsk /db-prodazha-uchastok

Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений на продажу земельных участков г. Буинск, колеблются в диапазоне от 500 до 300 рублей за 1 кв.м.

При обследовании рынка при продаже коммерческой недвижимости на дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу магазинов, расположенных в г. Буинск, включая предложения по объектам с земельными участками.

Таблица 11

Наименование	Местоположение	Площадь кв.м	Цена предложения за объект,руб.	Цена предложения за 1кв.м.руб	Источник
Торговое помещение	Ул. Фрунзе	213	5 740 563	26 951	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost_213m_566879884
Торговое помещение	Ул. Нариманова	126	4 000 320	31 748	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 126_m_126879931
Торговое помещение	Ул. Энергетиков	217	6 500 100	29 954	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 217_m_456821683
Торговое помещение	Ул. Пушкина	117	2 900 250	24 788	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 117_m_321879782
Торговое помещение	Ул. Адмиралтийская	218	6 005 400	27 547	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 218_m_4487988120
Торговое помещение	Ул. Беляева	130	3 900 000	30 000	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 130_m_266811899
Торговое помещение	Ул. Комсомольская	310	7 007 500	22 604	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 310_m_168349878
Торговое помещение	Ул. Аварийная	216	5 040 000	23 333	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 216_m_566879884
Торговое помещение	Ул. Техническая	128	4 070 360	31 799	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 128_m_566879884
Торговое помещение	Ул. Кулагина	214	6 800 480	31 777	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 215_m_566879884

Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений на коммерческую недвижимость в г. Буинск колеблются в зависимости от местоположения, транспортной доступности и т.д. в диапазоне от 20 000 до 32 000 руб. за кв.м.

При обследовании рынка по аренде коммерческой недвижимости на дату оценки были выявлены следующие предложения магазина в г. Буинск

Таблица 12

Наименование	Местоположение	Площадь,кв.м	Арендная ставка в мес за объект,руб.	Арендная ставка в месс за 1кв.м руб	Источник
Торговое помещение	Ул. Подгорная	213	78 810	370	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost_213m_566879884
Торговое помещение	Ул. Восстания	126	40 320	320	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 126_m_126879931
Торговое помещение	Ул. Поперечно-Ноксинская	217	65 100	300	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 217_m_456821683
Торговое помещение	Ул. Вахитова	117	29 250	250	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 117_m_321879782
Торговое помещение	Ул. Лукина	218	65 400	300	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 218_m_4487988120
Торговое помещение	Ул. Вольская	130	39 000	300	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 130_m_266811899
Торговое помещение	Ул. Восстания	310	77 500	250	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 310_m_168349878
Торговое помещение	Ул. Журналистов	216	54 000	250	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 216_m_566879884
Торговое помещение	Ул. Восстания	128	47 360	370	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 128_m_566879884
Торговое помещение	Ул. Проспект победы	214	68 480	320	https://www.avito.ru/buinsk/ kommercheskaya_nedvizhimost 215_m_566879884

Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений по аренде коммерческой недвижимости в г. Буинск колеблются в диапазоне от 300 до 500 рублей за 1 кв.м. в месяц.



5. Этапы процесса оценки

Основными и наиболее важными этапами проведения оценки недвижимости являются:

1. Постановка задачи на оценку:

· идентификация объекта недвижимости;

· выявление предмета оценки;

· определение даты оценки;

· установление цели и функции оценки;

· установление вида оценочной стоимости;

· составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта:

· предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;

· определение исходной информации и её источников;

· определение состава группы экспертов-оценщиков;

· составление задания на оценку и календарного плана;

· подготовка и подписание договора на оценку.

3. Сбор и анализ данных: На данном этапе важным аспектом является проведение анализа рынка недвижимости, в котором должны быть определены основные ценообразующие критерии и факторы, влияющие на стоимость. имущество стоимость недвижимость

В рамках проведения анализа рынка недвижимости должны быть указаны диапазоны цен и арендных ставок за аналогичное имущество, количество объектов, выставленных на продажу, основные тенденции и перспективы развития рынка. В рамках данного этапа также должен быть проведен анализ ЛНЭИ объекта.

4. Процесс определения стоимости с помощью подходов к оценке. В рамках данного этапа необходимо проанализировать возможность применения всех трех подходов в соответствии с ФСО, в случае, если какой-либо из подходов не может быть применим - необходимо обоснование.

5. Подготовка отчета об оценке: В рамках данного этапа требования к отчету предъявляются ФСО №3.



6. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет аналогичные полезные свойства.

Сфера применения затратного подхода:

· оценка пассивных рынков

· оценка зданий специального назначения

· определение варианта ЛНЭИ земли

· сравнение затрат на строительство объектов недвижимости, которые относятся к наиболее доходным сегментам на момент оценки

· переоценка основных фондов

С_зат=С_земли+(ПВС-И_нак)

где С_земли - стоимость земли при ЛНЭИ,

ПВС - полная восстановительная стоимость,

И_нак - накопленный износ.

Последовательность расчета стоимости затратным подходом:

1. определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

2. расчет полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения;

3. расчет всех видов износа;

4. определение остаточной стоимости объекта недвижимости

5. расчет итоговой стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и стоимости земельного участка.

6.1 Расчет стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

В рамках данных рекомендаций возможно применение сравнительного и доходного подходов. Затратный подход к оценке земельного участка не применим (элементы затратного подхода используются для определения стоимости улучшений в рамках сравнительного и доходного подходов).

На сравнительном подходе основаны:

· метод сравнения продаж

· метод выделения

· метод распределения.

На доходном подходе основаны:

· метод остатка земельного участка

· метод капитализации земельной ренты

· метод предполагаемого использования.

В рамках данной оценки для определения стоимости земельного участка использовались наиболее применимые в настоящее время на практике метод сравнения продаж и метод остатка для земельного участка.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж: В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади земельного участка. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные элементы сравнения. В оценочной практике при определении стоимости земельного участка выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. приобретаемые права

2. условия финансирования

3. условия продажи

4. дата продажи

5. перевод из цены предложения в цену сделок

6. местоположение

7. наличие коммуникаций

8. рельеф

9. форма участка

10. площадь

При расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, расположенные в г. Буинск. Перечень предложений по продаже земельных участков в г. Буинск, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.

Таблица 8. Объекты-аналоги

Показатель	Оцениваемый объект	Сопоставимые объкеты
	А0	А1	А2	А3
Цена продажи,руб.	?	3 800 000	12 800 000	6 200 000
Площадь участка, кв. м.	300	1500	500	400
Категория земель	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов	земли населенных пунктов
Разрешенное использование	Под магазин	Под магазин	Под магазин	Под магазин
Оцениваемое право	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные
Сделка/предложение	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Кадастровая стоимость	продажа	сделка	сделка	сделка
Дата продажи	май.15	май.15	май.15	май.15
Наличие коммуникации	свет,вода	свет,вода	свет,вода	свет,вода
Рельеф	ровный	ровный	ровный	ровный
Поправка на форму участка	0,70:1	0,85:1	0,8:1	0,75:1
Оцениваемое право	собственность	собственность	собственность	собственность
Цена с поправкой на объем прав, руб		3 800 000	12 800 000	6 200 000
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные
Цена с поправкой на условия финансирования, руб		3 800 000	12 800 000	6 200 000
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Цена с поправкой на условия продажи, руб		3 800 000	12 800 000	6 200 000
Перевод цен предложения в цены сделок	продажа	сделка	сделка	сделка
Поправка на торг, %		-5%	-5%	-5%
Величина корректировки на торг, %		-190000	-640000	-310000
Цена с поправкой торг, руб		3 610 000	12 160 000	5 890 000
Дата продажи	май.15	май.15	май.15	май.15
Поправка, %		0%	0%	0%
Величина корректировки, руб		0	0	0
Цена с поправкой на дату продпжи, руб		3 610 000	12 160 000	5 890 000
Наличие коммуникации	свет,вода	свет,вода	свет,вода	свет,вода
Цена с поправкой на коммуникации, руб		3 610 000	12 160 000	5 890 000
Цена за 1 кв. м. земельного участка		2406	24320	14725
Местоположение	ул. Гагарина	ул. Центральная	ул. Нариманова	Ул.Вагапова
Кадастровая стоимость	886,77	1765	17050	10145
Величина поправки		-50%	-95%	-92%
Цена с поправкой на местоположение, руб		1 203,00	1 216,00	1 178,00
Поправка на рельеф	ровный	ровный	ровный	ровный
Цена с учетом поправки на рельеф	не вносится	1 203,00	1216	1178
Поправка на форму участка	0,70:1	0,85:1	0,8:1	0,75:1
Коэффициент стоимости	0,86	0,94	0,91	0,89
Поправка, %		-8%	-5%	-3%
Величина корректировки, руб		-96,24	-60,8	-35,34
Цена с учетом поправки на форму участка		1106,76	1155,2	1142,66
Площадь, кв.м.	300	1500	500	400
Поправка, %		15%	7%	0%
Величина корректировки, руб		166,014	82,0192	0
Цена с поправкой на площадь, руб		1272,77	1237,22	1142,66
Валовая коррекция		78%	112%	100%
Рейтинговая оценка		3	1	2
Вес при согласовании		0,5	0,17	0,33
Вклад в итоговую стоимость, руб		636,39	210,33	377,08
Откорректированная стоимость 1 м2, руб		1223,79

Корректировка на оцениваемое право: Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Важно чтобы все аналоги и объекты оценки относились к одному и тому же виду права (аренда, собственность). В расчетах оценке подлежат право собственности, сопоставимые объекты, также предлагается на продажу в собственность, следовательно, корректировка не требуется.

Корректировка на условия финансирования: Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные, безналичные средства, бартер, уступка прав требования, кредитование. При выборе аналогов с отличными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. В частности расчет текущей стоимости льгот при кредитовании. При одинаковых условиях финансирования корректировка не требуется.

Корректировка на условия продажи: Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях. Сделка может быть произведена между продавцом и покупателем, имеющим родственные отношения между головной и дочерней фирмой в рамках процедуры банкротства (ограниченность времени на реализацию). Корректировка не проводилась, так как оцениваемый земельный участок и сравниваемые участки имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

Перевод цен предложений в цены сделок: В качестве аналогов были выбраны объекты предложения. Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. На основании информации, полученной у риэлторов, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере -5% как средняя величина по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю в текущих экономических условиях.

Корректировка на дату продажи: Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование уровня инфляции. Учитывая среднемесячный индекс инфляции в размере 1% . В данном случае корректировка не вводилась.

Корректировка на наличие коммуникаций: Если объект оценки и объекты-аналоги отличаются наличием либо отсутствием каких-либо видов инженерных коммуникаций, то необходимо составить сметный расчет на их подведение. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги имеют все коммуникации, следовательно, корректировка не вводилась.

Корректировка на местоположение: Наиболее точным методом расчета корректировки на местоположение является метод парных продаж. Парная продажа - это продажа двух объектов идентичных во всем за исключением одной характеристики. Разница в этой характеристике и является причиной разницы в цене.

Корректировка производилась на основе соотношения кадастровых стоимостей.

Для объекта-аналога №1: 886,77/1765=0,5 (поправка -50 %)

Для объекта-аналога №2: 886,77/17 050=0,05 (поправка -95%)

Для объекта-аналога №3: 886,77/10 145=0,08 (поправка -92%)

Корректировка процентная.

Корректировка на рельеф: Строительство объектов на земельных участках с уклоном или оврагом будет дороже, чем на ровном земельном участке. Рассматриваемые объект оценки и объекты-аналоги представляют собой ровные земельные участки. Корректировка не производилась.

Корректировка на форму участка: Как правило, при прочих равных условиях, чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете за единицу площади становится участок. В зарубежной практике оценки земельных участков эта корректировка называется «поправкой на глубину участка». Для определения величины поправок при развитом рынке земельных участков разрабатывают таблицы глубины участков, которые показывают, что стоимость 1 метра протяженности фронтальной границы (длины) растет с увеличением глубины участка (но медленнее, чем при простой линейной зависимости).?

Таблица 9. Коэффициенты стоимости земельного участка в зависимости от отношения его ширины к длине

Отношение ширины к длине	Коэффициент стоимости, Кст	Отношение ширины к длине	Коэффициент стоимости, Кст
10/100	0,25	60/100	0,8
15/100	0,35	65/100	0,83
20/100	0,43	70/100	0,86
25/100	0,5	75/100	0,89
30/100	0,55	80/100	0,91
35/100	0,6	85/100	0,94
40/100	0,65	90/100	0,96
45/100	0,69	95/100	0,98
50/100	0,73	100/100	1
55/100	0,77

Объект оценки 0,7:1 = 0,86

1. 0,85:1 = 0,94 поправочный коэффициент - 8%

2. 0,8:1 = 0,91 поправочный коэффициент - 5%

3. 0,75:1 = 0,89 поправочный коэффициент - 3%

Корректировка на площадь земельного участка: На рынке недвижимости с ростом масштаба удельная стоимость единицы уменьшается.

Корректировка на масштаб целесообразнее вводить, если разница между площадями объекта оценки и объектами аналогами более 1,5 раз.

Анализ парных продаж земельного участка в крупных городах выявил следующее в диапазоне различия от 1,5 до 3 раз (ср. 2,25) корректировка составляет от 5-15% (ср. 10%). Корректировка должна вводиться из указанных условий и если площадь аналога больше чем площадь объекта оценки, то поправка имеет положительное значение и наоборот.

Для объекта №1: 1500/300=5 (корректировка составит +15%)

Для объекта №2: 500/300=1,6 (корректировка составит 10*1,6/2,25 = +7,1%)

Для объекта №3: 400/300=1,3 (корректировка не вводится)

Корректировка процентная.

6.2 Определение расчетно-восстановительной стоимости объекта

К наиболее распространенным методам расчета восстановительной стоимости относятся:

*сметный способ расчета (метод количественного обследования),

*поэлементный способ расчета (метод разбивки по компонентам),

*метод сравнительной единицы.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Данный метод основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точные результаты. Считается, что погрешность метода составляет 5%. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

С_зд = (? V_j * C_j) * Кн,

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

V_j - объем j-ro компонента;

C_j - стоимость единицы объема;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1).

Данный метод целесообразно использовать для небольших объектов недвижимости, имеющих несложную конструкцию.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства исходя из величины сравнительной единицы (1м2, 1мя) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости).

Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле:

С_пв = С_ед * S (V_стр) * К_п *( К_69-84 * К_84-91 * К_91-2001 * К_2001-ДО ) * К_пп *НДС

где С_пв - полная восстановительная стоимость;

С_ед - восстановительная стоимость 1 куб.м. здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб.

V_стр - строительный объем здания (куб.м). Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К_п - суммарный поправочный коэффициент к ВС ед. измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;

К_69-84 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984г.;

К_84-91 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1894г. к уровню цен 1991г.;

К_91-2001 - коэффициент пересчета ВС от уровня 1991г. к уровню цен 2001г.;

К_2001-ДО - коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

К_пп - коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

НДС- налог на добавленную стоимость, 1.18, который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

Важным этапом при использовании этого метод; объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

*единое функциональное назначение;

*близость физических характеристик (класс конструктивных систем)

*сопоставимый хронологический возраст сравнимых объектов;

*другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить ежеквартальное издание консалтинговой компании «КО-инвест» «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно - монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России).

В рамках данной оценки для целей определения воспроизводства оцениваемого объекта недвижимости применялся метод сравнительной единицы.

Расчет восстановительной стоимости объекта производится по сборнику №33 УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости) «Здания и сооружения торговых предприятий», отдел I «Магазины», исходя из стоимости 1 куб.м. здания - 46,5. Строительный объем здания -120 куб.м.

Коэффициент на группу капитальности 1

В данном случае к восстановительной стоимости объекта не принимаются повышающие и понижающие коэффициенты. Скорректированная единичная стоимость 1 куб.м. объекта с учетом коэффициента составит С_ед =46,5*1=46,5 руб.

Восстановительная стоимость объекта в ценах 1969г. составит:

С₆₉ =46,5 * 120= 5580 руб.

Восстановительная стоимость объекта в ценах 1984 г. составит:

С₈₄=5580 *1,18*1,03=10 345,3 руб.

где 1,18 -индекс пересчета стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1984г. (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983г.);

1,03- территориальный коэффициент к индексам.

Восстановительная стоимость в ценах 1991г. составит:

С₉₁=10 345,3 *1,6*0,97=16 055,9 руб.

где 1,6 -индекс пересчета сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства на 01.01.1991г. (Постановлением Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.90г.);

0,97- территориальный коэффициент к индексам.

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электрических устройств в ценах 1991г.:

С_{спец.эл.тех.раб}= 16 055,9 *0,28= 4495,65 руб.

где 28% -удельный вес специальных видов работ

Следовательно, стоимость общестроительных работ составит (в ценах 1991г.):

С_{общ.стр.}= 16 055,9 - 4495,65 =11 560,2 руб.

Стоимость общестроительных работ в ценах 2001г. составит:

С_{01 общ.}= 11 560,2 *7,8=90 169,9 руб.

7,8-индекс СМР принятый в соответствии с постановлением Кабмина РФ № 830 от 20.12.1999г.

Таблица 10

Виды специальных работ	В % к общей стоимости специальных работ	Стоимость работ в ценах 1991 г., руб.	Индекс удорожания к 2000 г.	Стоимость специальных работ к 2001 г., руб.
Отопление	35	1573,47	10,6	16 678,7
Водопровод	29	1303,7	9,3	12 124,4
Электроснабжение	36	1618,4	11	17 802,4
Итого	100	4495,65	-	46 605,5

Индексация стоимости СМР из уровня цен 2001г. в уровень цен по состоянию на дату оценки производится на Iкв.2015г. (5,5-индекс).

С_тек.=(90 169,9+46 605,5)* 5,5=752 264,7 руб.

Прибыль предпринимателя 20%, т.е К_пп=1,20

1,18- НДС

Восстановительная стоимость объекта с учетом вышеперечисленного составит:

С_пв=752 264,7 *1,2*1,18=1 065 207 руб.

6.3 Определение совокупного износа

Понятие «износ» неразрывно связано с понятием «долговечность».

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества в зданиях и сооружениях сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.

Различают физическую и функциональную (моральную) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и функциональный износ.

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Функциональная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Существуют также понятия экономической (оптимальной) долговечности и обратного ему - экономического (внешнего) износа.

Экономическая долговечность - это срок службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

Физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования-это потеря ими своих первоначальных физических (прочность, жесткость, теплозащита, звукоизоляция) и технико-экономических качеств под воздействием внутренних процессов (физико-химических) и внешних (природных, техногенных) факторов.

Среди методов оценки физического износа различают:

*метод технической экспертизы (экспертный метод),

*по нормативным срокам службы конструктивных элементов,

*метод разбиения на виды износа (заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к коротко и долго живущим элементам зданий),

*по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств (физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов систем к восстановительной стоимости последних).

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости был определен с помощью метода технической экспертизы и по нормативным срокам службы конструктивных элементов.

Оценка физического износа на основе обследования объектов (метод технической экспертизы): В соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 53-86(р) физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. данного документа.

Выявление признаков износа производится путем визуально или инструментально-натурного обследования здания.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

где - Ф_к- физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Ф_i- физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл., %;

P_i - размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

P_k - размеры всей конструкции, кв.м или м; п - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом следует определять по формуле:

где Si - доля восстановительной стоимости i-ro конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости, сумма 1... п - физический износ i-ro конструктивного элемента или системы

n - число отдельных элементов.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов, инженерных систем и самого здания в целом.

Таблица 16. Дефектная ведомость

№ п/п	Конструктивные элементы	Характер дефекта	% физического износа
1	Фундамент	Отсутствуют	0%
2

Подобные документы

• Моделирование нейронных сетей для прогнозирования стоимости недвижимости

  Понятие недвижимого имущества. Процесс оценки стоимости недвижимости. Влияние пространственного и экологического фактора на стоимость объекта недвижимости. Интуитивные (экспертные) и адаптивные методы прогнозирования. Модель многослойного персептрона.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 21.03.2011
  

• Расчёт настроек регулятора по заданным динамическим характеристикам объекта

  Определение передаточной функции объекта управления. Построение кривой разгона на выходе объекта. Вычисление и построение комплексно–частотной характеристики объекта, границ устойчивости. Выбор настроек ПИ-регулятора по методике Кона и Копеловича.
  
  курсовая работа [292,8 K], добавлен 03.05.2012
  

• Оценка конкурентоспособности и рыночной стоимости радиомодема МЕТА

  Расчет рыночной стоимости и оценка конкурентоспособности радиомодема МЕТА: выбор коэффициентов; определение величины затрат. Сравнение радиомодемов МЕТА, Риф Файндер-801, ГАММА методом построения и анализа иерархии. Расчет матриц сравнения и приоритетов.
  
  курсовая работа [245,3 K], добавлен 30.06.2012
  

• Прогнозирование цен на рынке жилой недвижимости регионов России

  Особенности функционирования региональных рынков жилой недвижимости. Значимые факторы, отражающие процессы ценообразования на рынках жилой недвижимости в регионах. Построение многофакторных регрессионных моделей стоимости жилья в некоторых областях РФ.
  
  дипломная работа [2,8 M], добавлен 11.02.2017
  

• Оценка стоимости компании методом дисконтированного денежного потока

  Классификация подходов к оценке стоимости компании. Метод стоимости чистых активов. Метод дисконтированного денежного потока коммерческого предприятия. Определение ставки дисконтирования. Прогнозирование денежного потока. Расчет стоимости компании.
  
  дипломная работа [178,0 K], добавлен 26.12.2011
  

• Процесс создания математической модели объекта

  Особенности управления состоянием сложных систем. Способы нахождения математической модели объекта (системы) методом площадей в виде звена 2-го и 3-го порядков. Формы определения устойчивости ЗСАУ. Нахождение переходной характеристики ЗСАУ и основных ПКР.
  
  курсовая работа [112,5 K], добавлен 04.02.2011
  

• Моделирование автоматической системы управления

  Подсчет запасов устойчивости контуров по амплитуде и фазе в трактовке критерия Найквиста. Проверка устойчивости объекта по двум замкнутым контурам. Составление цифровой модели объекта для системы Simulink. Переходные характеристики объекта управления.
  
  курсовая работа [748,6 K], добавлен 19.02.2012
  

• Оптимальная система автоматического управления линейным объектом второго порядка

  Модели оптимальных систем автоматического управления с объектами, динамика которых описывается линейными дифференциальными уравнениями второго порядка. Моделирование объекта с передаточной функцией. Расчет стоимости разработки программы. Расчет освещения.
  
  дипломная работа [1,8 M], добавлен 24.04.2013
  

• Определение цен на недвижимость с использованием нейронных сетей

  Использование эконометрических моделей в оценке цены на недвижимость. Методы искусственных нейронных сетей и влияние экзогенных переменных. Анализ чувствительности, который позволяет оценить влияние входных переменных на рыночную цену недвижимости.
  
  практическая работа [1,0 M], добавлен 01.07.2011
  

• ABC-XYZ анализы в управлении материальными запасами

  Проведение расчетов по АВС-XYZ анализу. Определение степени прогноза надежности потребления при высокой потребительской стоимости. Обоснование выбора склада для хранения товаров по критериям надежности. Составление гистограммы, оценка результатов.
  
  лабораторная работа [122,0 K], добавлен 17.06.2015
  

• Определение характеристики СПУ

  Определение ранних и поздних сроков совершения событий, критического пути. Расчет полного резерва времени, раннего срока наступления начального события и длительность самой работы. Способы вычисления свободных и полных резервов не критических работ.
  
  контрольная работа [1,9 M], добавлен 18.05.2015
  

• Анализ и прогнозирование динамики курса акций компании "ГАЗПРОМ НЕФТЬ"

  История компании "Газпром нефть". Анализ стоимости акций компании "Газпром нефть", приведен график стоимости анализируемых акций. Определение участков интенсивного роста, а также их пределов. Построение диаграмм в полярных координатах по итогам анализа.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.10.2017
  

• Применение EXPERT DECIDE 2.2 для решения задач управления

  Сравнение элементов второго уровня для установления приоритета каждого из критериев при строительстве объекта в городе Орле. Сравнение элементов третьего уровня по критериям стоимости, площади, коммуникации. Построение итогового вектора приоритетов.
  
  лабораторная работа [2,7 M], добавлен 11.06.2011
  

• Расчет стоимости доставки продукции

  Рассмотрение запасов однотипной продукции, которая находится у поставщиков. Изучение потребности в товаре потребителей. Ознакомление со стоимостью доставки (тарифами маршрутов). Вычисление незадействованных маршрутов и общей стоимости доставки.
  
  практическая работа [879,9 K], добавлен 29.04.2014
  

• Линейное программирование

  Задача линейного программирования: определение количества продуктов для получения максимального дохода от реализации, расчет цены для минимальной общей стоимости затрат на производство с помощью графического и симплекс-метода. Решение транспортных задач.
  
  курсовая работа [519,5 K], добавлен 06.05.2011
  

• Анализ использования основных фондов на примере ОАО "ТомскНИПИнефть"

  Определение обеспеченности предприятия основными фондами, степени их использования по обобщающим и частным показателям. Расчет стоимости ОФ, коэффициентов выбытия, обновления, прироста, фондоотдачи, фондоемкости, фондовооруженности, фондорентабельности.
  
  курсовая работа [241,6 K], добавлен 14.01.2015
  

• Расчет параметров настройки типовых регуляторов линейной САР

  Описание линейной системы автоматического управления. Анализ объекта регулирования. Расчет коэффициентов передачи, настройки и параметров настройки типовых регуляторов линейной САР. Определение степени затухания и колебательности переходного процесса.
  
  контрольная работа [220,9 K], добавлен 12.05.2015
  

• Оценка инвестиционных процессов

  Оценка чистой приведенной стоимости, срока окупаемости и рентабельности инвестиционного проекта с помощью электронных таблиц. Расчет ежегодных выплат по всем формам кредитных расчетов. Определение величины валовой продукции по уравнениям Леонтьева.
  
  контрольная работа [91,0 K], добавлен 30.11.2010
  

• Исследование математической (аналитической и имитационной) модели регулировочного участка цеха

  Этапы построения, моделирования и исследования системы регулировочного участка цеха, на котором производится настройка конечного продукта. Определение вероятности отказов в первичной регулировке и временной характеристики промежуточного накопителя.
  
  курсовая работа [177,9 K], добавлен 25.06.2011
  

• Анализ и оценка эффективности инвестиционных проектов

  Дисконтирование прибыли, расчет чистой текущей стоимости проекта. Определение индекса рентабельности и внутренней нормы доходности проекта. Риск финансового инвестирования. Решение задачи оптимизации схемы транспортировки строительных материалов.
  
  курсовая работа [201,7 K], добавлен 29.05.2013
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам