Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Корректировка на условия продажи: Некоторые сделки могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях. Сделка может быть произведена между продавцом и покупателем, имеющим родственные отношения между головной и дочерней фирмой в рамках процедуры банкротства (ограниченность времени на реализацию). Корректировка не проводилась, так как оцениваемый земельный участок и сравниваемые участки имеют одинаковые характеристики по данному фактору.

Перевод цен предложений в цены сделок: В качестве аналогов были выбраны объекты предложения. Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. На основании информации, полученной у риэлторов, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере -5% как средняя величина по рынку уступки от запрашиваемой цены продавца покупателю в текущих экономических условиях.

Корректировка на дату продажи: Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование уровня инфляции. В рамках данной оценки поправка не вносится, т.к. разница между датами подачи объявлений объектов- аналогов и датой оценки не существенна.

Корректировка на местоположение: Наиболее точным методом расчета корректировки на место положение является метод парных продаж.

Парная продажа - это продажа 2-х объектов идентичных во всем за исключением одной характеристики. Разница в этой характеристике является причиной разницы в цене.

Корректировка производилась на основе соотношения кадастровых стоимостей:

1 аналог - 886,77/4926 = 0,18(-82%)

2 аналог - 886,77/1256,3 = 0,7(-30%)

3 аналог - 886,77/13 272,8 = 0,07(-93%)

Корректировка на площадь земельного участка: Согласованная стоимость земельного участка составляет 1223,79 руб./кв.м. Таким образом, общие площади земельных участков равны:

Стоимость земельного участка по объектам аналогам равны:

Для объекта-аналога №1: 510 кв.м. * 1223,79 руб./кв.м. =624 133.

Для объекта-аналога №2: 100 кв.м. *1223,79 руб./кв.м. = 122 379.

Для объекта-аналога №3: 100 кв.м, * 1223,79 руб./кв.м. =122 379

Корректировка на площадь объекта недвижимости: Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.

Таблица 13. Корректировка на разницу в площади

So/Sa	Ko
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,2
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

1. 45,2/570=0,07 (1,25)

2.45,2/100=0,452 (1,2)

3.45,2/80=0,565(1,1)

Корректировка на износ: При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа.

При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 - И объекта)/(100-И аналога)

С объекта = С аналога * П износ

Для объекта №1: поправка (100-26,1)/(100-11)=0,83

Для объекта №2: поправка (100-26,1)/(100-20)=0,92

Для объекта №3: поправка (100-26,1)/(100-20)=0,92

Корректировка на материалы стен: Поскольку все объекты аналоги как и объекты оценки выполнены из схожих материалов введение корректировки не требуется.

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания. После согласования скорректированных цен аналогов производится добавление стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки составляет:

439 190 (четыреста тридцать девять тысяч сто девяносто) руб.



8. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а)установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б)исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в)определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г)осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

*дисконтированных денежных потоков.

*прямой капитализации доходов;

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод ДДП - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.

В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

где PV - текущая стоимость объекта оценки;

Ct - денежный поток периода t;

ir - ставка дисконтирования периода;

П - стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);

п - период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

1)предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2)имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3)потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4)оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

5)объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

*длительность прогнозного периода;

*прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

*ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1.Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2.Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

*потенциальный валовой доход - весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

*действительный валовой доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

*чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

*денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД - капиталовложения -

Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

*денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

3. Определение ставки дисконтирования - ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

4. Дисконтирование потока чистых доходов - осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

2 этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).

3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

4 этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

Метод прямой капитализации используется, если:

*потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

*потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Кроме того, в российских условиях актуальна проблема «информационной непрозрачности» рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

1)определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)расчет ставки капитализации;

3)определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

1. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S*С_а

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.

Са - арендная ставка за 1м2.

2. Определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

3. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:

ЧОД = ДВД - ОР - ПР.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев и т.д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Основные операционные расходы:

*оплата услуг по управлению имуществом;

*коммунальные услуги;

*зарплата персонала;

*налоги на зарплату;

*пособия служащим;

*оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

*содержание помещения, его уборка и др.;

*уборка прилегающей территории;

*содержание и косметический ремонт;

*расходы на сауну и бассейн;

*банковские платежи.

Определение среднерыночной арендной платы: При определении среднерыночной арендной платы в рамках доходного подхода была использована информация об арендных платах, представленная в Интернет-ресурсах. В качестве объектов-аналогов использовались производственные помещения, расположенные в г. Буинск.

Ниже представлен перечень предложений по аренде Торговых помещений в г. Буинск, отобранных в качестве объектов-аналогов для определения среднерыночной арендной платы объекта оценки.

Таблица 15 Объекты-аналоги

Краткая характеристика аналога	Годовая арендная плата за 1 кв.м./год, руб.
1. Торговое помещение 166 м?.91 300руб. в месяц, Завойского 3 а. Тел.: 89174526701	6600
2.Торговое помещение 82 кв.м., 98 400руб. в месяц, Максимова, 50. Тел.: 89035113529	8400
3. Торговое помещение 100 кв.м., 80 000 руб. Декабристов,108 Тел.: 89852222919	9600
4. Торговое помещение 110 кв.м., 66 000 руб. в месяц,Гаврилова 10/12. Тел.: 89150102045	7200
5. Торговое помещение 67кв.м., 46 900 руб. в месяц, ул. Октябрьская, 68АТел.: 89037552087	8400
6. Торговое помещение 20 кв.м.,6 000 руб. в месяц, ул.Симонова,д.16. Тел.: 84994086154	3600
Итого	7300

Таким образом, в качестве среднерыночной арендной платы принимается 7300 руб./кв.м. в год (без коммунальных платежей).

Определение коэффициента капитализации: Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих - ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконтирования - это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земли равна ставке дисконтирования.

Таблица 16. Расчет коэффициента капитализации

№ п/п	Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	10,30	По данным ЦБ РФ 30.05.15
2	Вероятный срок экспонирования объекта на рынке	мес.	6	Принимается экспертно
3	Поправка на неликвидность	%	5,15	п.1/12 мес*п.2
4	Поправка на риск инвестирования средств в недвижимость	%	2,8	см. табл. 17
5	Поправка на риск инвестирования менеджмента	%	2,67	см. табл. 18
6	Ставка дисконтирования	%	20,92	п.1+п.3+п.4+п.5

В рамках данной оценки коэффициент капитализации определяется с помощью метода возмещения капитальных затрат:

Ск = Сд - НВК

где Сд - ставка дисконтирования,

НВК - норма возврата капитала.

Определение ставки дисконтирования: Наиболее распространены три подхода:

*метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);

*метод связанных инвестиций;

*кумулятивный (суммарный) метод.

Определение ставки капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу ставка капитализации определяется следующим образом:

где NOY - чистый операционный доход от объекта;

С - цена объекта.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом- аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит.

Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала - заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала Укр к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна1-Укр.

Схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала можно представить следующим образом:

Составляющая заемного капитала = К_кр У_кр,

Составляющая собственного капитала = К_{собств.к}(1 - У_кр),

где Ккр - ипотечная постоянная;

К_{собств к} - ставка капитализации собственного капитала;

К_общ равна сумме указанных составляющих.

Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

В рамках данной оценки безрисковая ставка определяется с помощью метода кумулятивного построения.

Сд = БС+

где БС - безрисковая ставка,

- сумма рисков.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска невозврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. По данным интернет-портала Центрального банка Российской Федерации безрисковая ставка на дату оценки определена в размере 10,30%.

Определение премии за риск инвестирования в объект недвижимости: Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Таблица 17. Расчет премии за риск вложений в объект недвижимости

Факторы риска/премии	Категории рисков	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические риски
1.Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		1
2.Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		1
3.Изменение федерального или местного законодательства	динамичный			1
Несистематические риски
1.Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный		1
2.Ускоренный износ здания	статичный						1
3.Недозагрузка площадей	динамичный		1
4.Неэффективный менеджмент	динамичный		1
5.Крименогенные факторы	динамичный			1
6.Финансовые проверки	динамичный				1
7.Недополучение денег от покупателей услуг	динамичный		1
Количество наблюдений		0	6	2	1	0	1	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	12	6	4	0	6	0	0	0	0
Сумма		28
Количество факторов		10
Средневзвешенное значение риска		2,8

Определение премии за инвестиционный менеджмент: Это поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями - чем более рискованные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Расчет премии, учитывающий риск инвестиционного менеджмента



Таблица 18

Факторы риска/премии	Категории рисков	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематические риски
1. Потери при сборе арендной платы	динамичный			1
2. Потери от недозагруженности объекта оценки	динамичный		1
3. Качество управления	динамичный			1
Количество наблюдений		0	1	2	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	2	6	0	0	0	0	0	0	0
Сумма		8
Количество факторов		3
Средневзвешенное значение риска		2,67

Таблица 19. Расчет операционных расходов

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение	Порядок расчета
1	Налог на землю	Руб.	3458,4	1,3% *кадастровая стоимость земельного участка
2	Площадь земельного участка	Кв.м.	300	Тех. паспорт
3	Ставка налога на землю	%	11,52	1п./2п.
4	Налог на имущество	Руб.	19 859	п.5* 2,2%
5	Остаточная стоимость объекта без НДС	Руб.	902 717,6	Из затратного подхода без НДС
6	Расходы на страхование	Руб.	4 513	п.5*0,5%
7	Резерв на замещение	Руб.	26 100	см.табл. 20
8	Расходы на управление	Руб.	2969,6	ДВД*0,01
9	Расходы по охране и уборке	Руб.	48 000	12мес*2чел*2000
10	Коммунальные платежи	Руб.	6509	12руб./кв.м.*Sзд*12мес
	Итого		111 409	п.1+п.4+п.6+п.7+п.8+п.9+п.10

Таблица 20. Расчет резерва на замещение улучшений

№ п/п	Конструктивные элементы с коротким сроком жизни	Срок службы, в годах	Восстановительная стоимость, руб.	Резервы на замещение конструктивного элемента, руб.
1	Крыша	25	180 543,52	7221
2	Полы	30	135 407,64	4513
3	Проемы	50	90 271,76	1805
4	Отделочные работы	40	72 217,408	1805
5	Отопление	40	135 407,64	3385
6	Водопровод	40	90 271,76	2256
7	Электроосвещение и электрооборудование	30	153 461,992	5115
Итого	902 717,60	26100

Коэффициент капитализации - это показатель, являющийся оцененным уровнем риска инвестирования в конкретный объект оценки и используемый для перевода в единую текущую стоимость величины будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, изменяющихся с одинаковым темпом g.

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.

При снижении стоимости вложенного капитала (регулярный возврат доли инвестированной суммы и процентов за использование денежных средств), а, значит при g < 0, используются методы:

*методом Ринга (прямолинейный возврат капитала);

*аннуитетным методом или методом Инвуда (сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций);

*методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда (используется когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Получение дохода по безрисковой стакве).

В рамках данной оценки учет возврата капитала в ставке капитализации производится по методу Ринга, те. по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта оценки.



Метод Ринга формализуется в следующем виде:

НВК = 100% / срок финансирования инвестиций

Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода, (деление 100% стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни объекта)

Суть метода остатка для земли выражается в следующем положении: доход от единого объекта недвижимости формируется как сумма дохода от здания и дохода от земельного участка, т е.;

ЧОДеон = ЧОДзд +ЧОдз, или ЧОДеон=Сзд*Кзд + Сз*Кз,

где: ЧДеон - чистый доход от единого объекта недвижимости;

ЧДз - чистый доход от земли;

Сзд - стоимость (улучшений) здания;

Сз - стоимость земли;

Кзд - коэффициент капитализации для улучшений (здания);

Кз - коэффициент капитализации для земли.

Следовательно, стоимость земельного участка определяется по формуле:



9. Согласование результатов оценки

Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляется согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Таблица 22. Определение удельных весовых показателей затратного, сравнительного и доходного подходов

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный Подход
1	Достоверность информации	40	40	20
2	Полнота информации	25	50	25
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	70	10
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	20	60	20
5	Способность учитывать местоположение	15	70	15
6	Допущения, принятые в расчетах	15	75	10
	Сумма баллов(1+2+3+4+5+6)	135	365	100
	Удельные весовые показатели, %	0,22	0,61	0,17

Различают следующие методы согласования:

1. взвешивание результатов

2. метод анализа иерархий

В рамках данной оценки согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке осуществляется методом взвешивания.

Обобщение результатов процесса оценки - сведение в единое значение нескольких значений стоимости объекта оценки, полученных разными подходами. При обобщении результатов традиционно используется средняя арифметическая взвешенная величина.

где Ci - стоимость объекта недвижимости, полученная i-м подходом,

di - вес i-ro подхода.

Таблица 23. Согласование результатов расчетов стоимости объекта оценки затратного, сравнительного и доходного подходов?

	Ед. изм.	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Общая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	1 154 326	439 190	ответ пишешь сюда по доходному подходу
Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта	Руб./кв.м.	25538	9 716	пишешь за 1кв, м стоимость
Вес при согласовании		0,2	0,67	0,13
		5107,6	6509	умножаешь 0,13 на 1 кв м стоимости
Вклад в итоговую стоимость	Руб./кв.м.	складываешь все последние нижние строчки
Итоговая стоимость оцениваемого объекта	Руб.	вклад в итоговую умножаешь на свою площадь здания(45,2)



Список использованных источников

1. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.

2. http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

3 http://uag.kzn.ru/map/

4. http://invest.tatar.ru/about/capital.php

5. http://www.avito.ru/

6. http://maps.rosreestr.ru/

7. http://www.cbr.ru/

8. http://www.tatre.ru/price/

Размещено на Allbest.ru

...