Совершенствование оценки жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости в условиях рынка

1.1 Особенности оценки жилой недвижимости

1.2 Особенности оценки стоимости жилой недвижимости

Раздел 2. Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Характеристика жилой недвижимости

3.2 Расчет рыночной стоимости жилой недвижимости

Заключение

Список использованных источников

Приложение

Введение

С переходом России на новые рыночные формы хозяйствования изменились подходы к управлению во всех сферах деятельности. Проводится совершенствование форм и методов управления на всех уровнях национальной экономики страны. Но, несмотря на это, стагнация российской экономики и прежде всего кризисные явления привели к значительному износу и потере требуемого технического уровня основного капитала.

Износ основных средств в стране достигает 50 - 70%, выбытие основных средств опережает их ввод. Изменить такую критическую ситуацию можно путем создания условий для развития инвестиционной активности во всех сферах деятельности и обеспечения рационального использования инвестиций.

Именно поэтому особую актуальность в современных условиях приобретает исследование вопросов оценки жилой недвижимости для целей инвестирования, тем более что именно это направление является очень важным элементом формирования рыночных отношения.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование теоретических основ и разработка практический рекомендаций по совершенствованию оценки жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи.

Объектом исследования выпускной квалификационной работы выступает оценка рыночной стоимости жилой недвижимости общей площадью 31 кв. м., расположенной по адресу: Московская обл, г. Долгопрудный, Старое Дмитровское шоссе, д 17.

Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в ходе ведения оценочной деятельности в сфере оценки жилой недвижимости.

Методологической основой исследования являются труды российских и зарубежных экономистов по вопросу оценочной деятельности.

В работе использованы следующие методы научных исследований: экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, метод сравнения и другие методы.

Выпускная квалификационная работа состоит из трех разделов, в первом раздела рассматриваются теоретические основы оценки жилой недвижимости; во втором разделе проведен анализ практики оценки жилой недвижимости; в третьем разделе даны предложения по совершенствованию оценки жилой недвижимости в условиях рынка.

При написании выпускной квалификационной работы были использованы статистические материалы по оценке жилой недвижимости, а также данные Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. « Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральная служба государственной статистики, Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии и других министерств и ведомств.

Раздел 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости в условиях рынка

1.1 Понятие и сущность оценочной деятельности

оценка жилой недвижимость стоимость

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продаж интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в результате состоявшейся сделки.

И ни одному блестящему уму за всю историю человечества, от Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем, в основе рыночной цены сделки, являющейся результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина -- стоимость, которая будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой так называемую рыночную стоимость. Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик.

«Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости»[7].

Определяя стоимость объекта оценки, оценщики используют информацию, представленную заказчиком, также полученную из внешних источников, в том числе касающуюся состояния рынка в целом, и того сегмента, на котором «торгуется» оцениваемый объект.

На основе полученной информации рассчитывается величина, отражающая в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие получение этого дохода и другие факторы. Полученная величина может совпадать с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее.

Более того, выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик скорее всего получит различные величины в силу отличия информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако указанное расхождение не должно получиться существенным.

Следовательно, величина, определяемая оценщиком,-- это и не рыночная цена, и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними, органично соединяя специфические характеристики оцениваемого объекта и существующие на момент оценки общерыночные параметры, выражая первое через второе. Поэтому любая стоимостная оценка «привязана» к конкретной дате.

Для целей настоящего комплекса целесообразно дать более развернутые определения оценочной деятельности, позволяющие понять ее сущность и специфику.

Оценка стоимости любого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости[7].

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость -- «это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельств, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме»[7].

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона[7].

Для целей настоящего Федерального закона под ликвидационной стоимостью понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества[7].

Для целей настоящего Федерального закона под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки[7].

Особой чертой рыночной оценки стоимости и в одно и тоже время неотклонимым считается ее привязка к определенной дате.

Сам термин «оценка» применяется в экономике, да и не только в экономике довольно нередко. Известным считается сочетание слов «оценка деятельности», «аудиторская оценка», «бухгалтерская оценка», «рейтинговая оценка».

Рыночная стоимость любого объекта, приносящего заработок или поток валютной наличности, ориентируется, как нынешняя цена ожидаемого грядущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отображающей требуемую инвестором норму выгоду для сравниваемых по риску вложений.

Таким образом, оценка рыночной стоимости разрешает продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости продукта, например, как рыночная стоимость предусматривает не только лишь и не столько личные издержки и ожидания, сколько историю на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее становление, реакцию рынка на объект сделки.

Оценка может помочь принять верное инвестиционное заключение, сократив при данном классические издержки. В случае если бы любой член допускаемой сделки попробовал автономно расценить тот или другой объект, то его затраты оказались бы достаточно немаловажными так как довелось бы образовать конкретную информационную базу, купить компьютерные программы и тому подобное, которые применились бы всего один-два раза и не сумели бы себя окупить.

У профессионального же оценщика вследствие неоднократного применения средств изготовления, налаженных связей и контактов транзакционные потери значимого ниже. Не считая того, для проведения оценочных работ важны особенные профессиональные и способности.

В следствии этого в прогрессивной экономике оценку стоимости проводят эксперты-оценщики, прошедшие особую подготовку. Заказывая оценку профессиональному оценщику, заказчик заключает с ним контракт, в котором уточняются права и прямые обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, следовательно риск неправильной оценки «ложится на плечи» эксперта, а не заказчика.

И, в конце концов, оценка стоимости в макроэкономическом аспекте считается одним из рычагов управления и регулировки экономики со стороны страны, особенное значение оценка имеет при управлении государственной и городской собственностью.

Жилая недвижимость - это объекты недвижимого имущества, оказавшиеся в собственности физических, юридических лиц или же страны, предназначенные для неизменного или же временного проживания. К объектам жилой недвижимости относятся жилплощади, комнаты, а также и многокомнатные жилые дома. Жилой фонд представляет собой большое количество всевозможных объектов, права на которые также могут быть разные.

Рассмотрим систематизации жилых объектов недвижимости по дальнейшим причинам.

1 Рекламный расклад (в зависимости от предпочтений мотивированных групп покупателей квартир и их платежеспособности):

- недвижимость наиболее высокой степени комфортности (элитное)

- недвижимость увеличенной комфортности определяется на требования и прибыль населения, которых принято называть средним классом

- типовая недвижимость (эконом-класс). Для него свойственно размещение в каком угодно районе города; соотношение архитектурно-планировочных характеристик прогрессивным строительным общепризнанными мерками и правилам; по конструктивно-технологическим характеристикам это панельные и кирпично-монолитные здания.

- недвижимость невысокой потребительских свойств (низший эконом-класс предопределено для населения с невысокой платежеспособностью. Расположено в непрестижных районах и удалено от ведущих транспортных коммуникаций. Принадлежит к домам давнего фонда, не подвергавшимся серьезным и ремонтно-строительным работам, и жилплощадям первого поколения промышленного жилищного строения. Жилплощадь помещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные свойства.

2 На основании градостроительных ориентиров выделяют:

- недвижимость старого фонда, построенные в дореволюционный этап

- недвижимость строительства 1917 - конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных заключений и находящихся в конкретной близости к пространствам приложения труда того периода, малопрестижные в реальное время, но владеющие высочайшие конструктивно-технологическими чертами

- «сталинская» недвижимость, находящаяся большей частью в популярных, удаленных от промышленных зон районах

- недвижимость первого поколения промышленного жилищного строения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами

- недвижимость второго поколения промышленного жилищного строения , построенные в 1970-1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие мерки и стандарты

- современная жилая недвижимость, отличающиеся большим разнообразием характеристик

3 В зависимости от материала внешних стенок строения различают здания с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

4 В зависимости от длительности и характера применения выделяют недвижимость:

- первичное - пространство неизменного проживания

- вторичное - дачная недвижимость, применимое в направление ограниченного периода

- третичное - предназначенное для недолгого проживания (гостиницы, мотели)[24].

В данный момент, в начале третьего тысячелетия, в нашей стране второе рождение приняла мансарда, которая имеет возможность спроектирована как составная доля многоуровневой жилплощадь (в ней возможно расположить детскую, комнату развлечений, спальню, каминный зал или же зимний сад) или же как самостоятельная независимая квартира и имеет возможность зарегистрирована как объект недвижимости[24].

В последнее время на рынке жилой недвижимости были замечены отдельные дома на крыше - пентхауcы. «Родовые» признаки пентхауcа: последний этаж, личный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут быть бассейн, теннисный корт или же фруктовый сад. Обязателен броский панорамный вид площадь более 200 м2. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту[24].

1.2 Особенности оценки стоимости жилой недвижимости

Существует три подхода оценки недвижимости: сравнительный, затратный, доходный.

Доходный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки»[7].

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта.

Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации и метода дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Он является самым простым и достоверным решение задачи доходным подходом при наличии достоверной рыночной информации по ставкам капитализации[9].

Метод дисконтирование денежных доходов пересчитывает будущие прогнозируемые доходы от недвижимости в текущую стоимость по рыночной ставке потенциальной доходности, соответствующей риску инвестиций в недвижимость[9].

Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предполагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить какие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный подход к оценке недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости, которую можно использовать для получения дохода.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе

1 Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналогичных объектов. Оценка осуществляется на определенный прогнозный период.

2 Оценка потерь от неполного использования объекта производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемому объекту. Рассчитанная таким образом величина вычитается из ПВД, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3 Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

4 Затем ЧОД пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

5 Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

6 Рассчитывается сумма текущей стоимости ЧОД и текущей остаточной стоимости объекта оценки.

Следующий подход, применяемый в оценке недвижимости, затратный. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки[7].

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Полная восстановительная стоимость объекта может быть рассчитана на базе стоимости замещения или стоимости воспроизводства.

Под полной стоимостью воспроизводства понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.

Стоимость воспроизводства определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов, и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта.

Под полной стоимостью замещения понимаются затраты по воссозданию объекта аналогичного по функциональным свойствам из современных конструкционных материалов и при современной технологии, включая в них прибыль строительной организации и инвестора.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные методы оценки при данном подходе

1 Метод сравнения продаж. Для применения метода сравнения продаж в соответствии с ФСО-1 необходимо:

- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

- согласовать результаты корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам;

2 Метод предполагаемого использования фактически является методом дисконтирования денежный потоков. Оценка земли данным методом заключается в том, что моделируется поток расходов, связанных со строительством на нем улучшений, соответствующих НЭИ, и доходов, которые генерировать недвижимость.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оценочный земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

3 Метод остатка базируется на классической экономической теории, согласно которой стоимость земельного участка определяется всеми ожидаемыми доходами и выгодами от использования такого земельного участка.

4 Метод оценки затрат на воспроизводство и замещение. Наиболее точно затраты на строительство можно определить, сделав сметный расчет по действующим нормативным документам в строительстве[9].

Последний подход, который применяется при оценке, сравнительный. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений[7].

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки..

Применяя сравнительный подход к оценке, мне необходимо:

1 Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

2 Скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

3 Согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Подходы оценки жилой недвижимости можно проиллюстрировать с помощью рисунка.

Рисунок 1- Подходов оценки рыночной стоимости жилой недвижимости

Самым надежным из этих методов в мировой практике принято считать метод сравнения продаж. Приемлемая точность его результатов обеспечивается при наличии достаточно большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли - продажи жилой недвижимости в данном районе (а при их отсутствии о ценах предложения или спроса).

При применении сравнительного подхода при оценки недвижимого имущества оценщик учитывает следующие положения.

1 Для формирования выборки сопоставимых объектов и проведения сравнительного анализа в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости с аналогичными характеристика, существенно влияющие на оцениваемую величину.

2 В качестве единицы сравнения используются типичные для рынка оцениваемого объекта удельные показатели, такие как цена за единицу площади или единицу объема, отношение цены к величине чистого дохода и др. По каждому объекту-аналогу может быть, по обоснованию оценщика, выбрано несколько единиц сравнения.

3 Корректировка цен аналогов выполняется по выбранным единицам сравнения, принимая во внимание выявленные при анализе рынка основные ценообразующие факторы (элементы сравнения). Среди элементов сравнения анализируются следующие:

- состав предаваемых прав на объект недвижимости;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

-условия продажи (предложения), в том числе разница между ценами предложения/спроса и сделок и компонентами стоимости, не связанными с недвижимостью;

-условия рынка (изменения за период между датами сделки и оценки);

- характеристики местоположения объекта;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта.

При этом корректировки вводятся по элементам сравнения, различия которых определяют различие цен сравниваемых объектов.

4 При определении размера корректировок по элементам сравнения и/или расчета оцениваемой величины оценщик использует методы анализа рыночных данных, соответствующие объему доступной информации.

5 Методы сравнительного подхода применимы к оценке любых объектов недвижимости, аналоги которых представлены на рынке в достаточном для применения метода количестве. Для уникальных объектов и на пассивных рынках указанные методы, как правило, не применяются [7].

Раздел 2 Анализ практики оценки жилой недвижимости

2.1 Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[4].

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[4].

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке[4].

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе[4].

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами[4].

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества[4].

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации[4].

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации[4].

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если к движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, то к недвижимости - прежде всего земля и все то, что неразрывно связано с ней.

В буржуазном праве «недвижимость» - это земельные и другие естественные угодья, а также иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т.п.). Конкретный перечень имущества, относимого к недвижимости, в разных государствах различен.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился довольно поздно - его установил своим указом Петр I в 1714 г.

В советском законодательстве деление на недвижимое и движимое имущество отсутствовало 70 лет. Появилось оно в законе «О собственности в РСФСР», а затем в «Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик», где в ст. 4 ч. 2 указано:

«К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения…» [47].

В американском законодательстве слово «недвижимость» обозначает, прежде всего, землю независимо от ее состояния - разработанную или нет. Кроме определенного участка земли, недвижимость включает воздух над ней, воду, ископаемые под ней, то есть недвижимость имеет три уровня - поверхность, пространство над и под поверхностью (и охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, наверху или внизу, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству [46].

Рассмотрение определения жилой недвижимости как объекта оценки целесообразно проводить путем комплексного анализа трех основных законодательных актов:

1 Гражданского кодекса РФ;

2 Жилищного кодекса РФ;

3 ФЗ об оценочной деятельности.

Для того чтобы идентифицировать жилье как объект оценки, необходимо проанализировать определение недвижимости, приведенное в Гражданском кодексе РФ.

Под недвижимостью ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относят и вещи, перемещаемые в пространстве, что также отражено в Гражданском кодексе. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ст. 132 ГК РФ к недвижимости отнесены также предприятия как имущественные комплексы, предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности [3].

В соответствии с ГК РФ (часть 1, ст. 131, п. 1): «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции» [4], то есть законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» могут относиться морские и речные суда, воздушные суда и др.

Определение сущности жилой недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных ее содержанию. При изучении понятий жилого недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения жилую недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

Социальная роль жилой недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

На юридическом уровне жилая недвижимость определяет совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано право частным лицам свободно распоряжаться своей собственностью, т.е. покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям.

Оценочная деятельность являет собой сравнительно молодую отрасль профессиональных консультативных услуг. Она возникла, исходя из объективной необходимости независимой оценки, данная деятельность переживает стадию перехода от совершенно «незрелого» и несовершенного состояния к интеграции в хозяйственные механизмы современной России.

Итак, на сегодняшний день, правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется на основании следующих основных документов

1 Федеральный закон от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2 Постановление правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»;

3 Постановление правительства РФ от 07.06.2002 г. №395 «Об утверждении положения о лицензировании оценочной деятельности»;

4 Распоряжение Мингосимущества РФ от 12.10.1999 г. №1395-р «О Межведомственном совете по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации»;

5 Постановление Правительства РФ от 31.05.2002 г. №369 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества».

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности», под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости . Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики) [7].

Исходя из логики законодательства об оценке, деятельность, направленная на осуществление рыночной стоимости, осуществляемая не субъектами оценки, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности. Иными словами отчет, составленный не оценщиками, не имеет никакого веса. Однако оценка, не соответствующая требованиям законодательства не запрещена законом. На практике многие компании определяют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, также как на бытовом уровне мы анализируем стоимость различных видов товаров и услуг. Таким образом, одним из существенных условий признания доказательной силы суждения о стоимости является осуществление этой деятельности субъектами оценочной деятельности в соответствии с законодательством.

Таким образом, можно утверждать, что оценочная деятельность по своей сути является предпринимательской деятельностью и, следовательно, должна осуществляться физическими и юридическими лицами, главная цель которых извлечение прибыли.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе;

движимое или недвижимое, а также предприятия, как имущественный комплекс;

- право собственности и иные вещные права на имущество или

отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте [46].

Таким образом, объектом оценки может только имущество и все его виды, кроме, например, наркотических веществ, которые запрещены законом.

7 июля 2006 года Государственной Думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Данный Федеральный закон от 27 июля 2006 г. №157-ФЗ был одобрен Советом Федерации и подписан Президентом Российской Федерации 27 июля 2006 г. Закон предусматривает переход от системы государственного регулирования оценочной деятельности (в форме лицензирования) к саморегулированию. С 1 июля 2007 года вводится обязательность членства специалистов-оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, включенных в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, включенных в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков (далее - реестр СРО)[7].

Закон устанавливает четкие критерии для отнесения некоммерческой организации к СРО и включени ее в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков.

В соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. №157 - ФЗ отдельные функции по контролю за оценщиками, которые были закреплены за государством, передаются негосударственным организациям в сфере оценочной деятельности - саморегулируемым организациям оценщиков и Национальному совету по оценочной деятельности. В первую очередь речь идет о функциях контроля и надзора, в том числе в форме проверок, за деятельностью субъектов оценочной деятельности. К ведению уполномоченных федеральных органов отнесен надзор за деятельностью саморегулируемых организаций.

Закон вводит трехуровневую систему регулирования оценочной деятельности:

Первый уровень регулирования. Государственное регулирование. Это выработка государственной политики, нормативно-правовое регулирование, утверждение федеральных стандартов оценки, образовательных программ, ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков и надзор за ними.

В соответствии со статьей 24.10 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 27 июля 2006 г. №157-ФЗ, саморегулируемыми организациями оценщиков создается Национальный совет по оценочной деятельности, представляющий собой второй уровень регулирования в сфере оценочной деятельности[7].

Национальным советом признается некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрирована уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, и членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков[7].

Формирование такого института позволит создать базу для дальнейшей передачи функций регулирования в сфере оценки от государственных органов власти на уровень негосударственного регулирования при обеспечении единообразия применяемых норм и правил оценочной деятельности на всей территории РФ.

Национальному совету по оценочной деятельности передаются следующие функции:

- разработка федеральных стандартов оценки;

- разработка программ профессиональной переподготовки оценщиков;

- рассмотрение образовательных программ образовательных учреждений, осуществляющих профессиональное обучение специалистов в области оценочной деятельности, и рекомендация таких программ к утверждению;

- разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков;

- создание общероссийского третейского суда в сфере оценочной деятельности, а также ряд других функций.

Саморегулируемые организации оценщиков (СРО) представляют третий уровень регулирования, на котором осуществляется непосредственный контроль за профессиональной деятельностью оценщиков.

В соответствии с Законом статус саморегулируемых организаций оценщиков приобретают некоммерческие организации, объединяющие на условиях членства оценщиков, созданные в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенные в единый государственный реестр саморегулируемых организаций. Некоммерческая организация оценщиков для включения в реестр саморегулируемых организаций должна соответствовать следующим критериям:

- объединять не менее 300 оценщиков;

- сформировать компенсационный фонд;

- иметь коллегиальный орган управления;

- иметь утвержденные собственные стандарты и правила оценочной деятельности членов организации.

В соответствии с новым Законом оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Они могут осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, в качестве индивидуального предпринимателя, или на основании трудового договора с оценочной организацией, в штате которой должно быть не менее двух оценщиков. Основанием для проведения оценщиком оценки объекта является договор на ее проведение, и в законе сформулированы требования, предъявляемые к такому договору.

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

Для рынка вторичного жилья московского региона весенний деловой сезон прошел впустую. Средний уровень цен на квартиры топчется на месте уже несколько месяцев, как в рублевом, так и в долларовом выражении. Причем в мае выход в ноль рынку обеспечили «экзотические» сегменты, а цены на основную массу типовых квартир продолжают ползти вниз.

В мае 2017 г. Росреестр зарегистрировал 9 722 новых прав на недвижимость в Москве - на 9,8% меньше, чем в апреле, и на 9,1% - чем в мае прошлого года.

Московские риелторы также сообщают о падении спроса на вторичном рынке в месячном выражении из-за длинных праздников, однако результатами мая в целом довольны. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» число внесенных покупателями авансов снизилось относительно апреля на 5% против ожидавшихся 15%.

Спрос в мае был достаточно активным. Это можно объяснить тем, что продавцы стали лучше разбираться в текущей конъюнктуре рынка, они чаще прислушиваются к советам риелторов и чаще выставляют недвижимость на продажу по более адекватным и менее завышенным ценам. И хотя в общей массе таких продавцов - явное меньшинство, их количество по сравнению с прошлым годом, по нашим наблюдениям, выросло примерно на 10% в абсолютном выражении.

Сыграло свою роль и снижение ипотечных ставок на вторичном рынке - число авансов от покупателей осталось на прошлогоднем уровне, а количество ипотечных сделок по сравнению с маем 2016 г. выросло на 41,7%.

В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», спрос в мае был даже выше, чем в апреле - число авансов за месяц увеличилось на 11,5%, а сделок - и вовсе на 14,4%.

Однако майские сделки - это все же авансы, внесенные еще в апреле, и к концу месяца уже был заметен провал в уровне спроса, связанный с началом сезона отпусков и летнего отдыха. В целом же активность рынка в апреле и в мае позволила уменьшить общее количество вторичных квартир, выставленных на продажу, так как часть из них была продана именно в последние два месяца весны.

По сравнению с маем прошлого года количество авансов увеличилось на 14,1%. Но сделок в мае 2016 г. было зафиксировано больше - на 16,6%.

Несмотря на достаточно высокие результаты мая, «продолжения банкета» риелторы не ждут - наметившийся в последней декаде мая спад активности на вторичном рынке продолжился и в первой декаде июня. Это связано не только с периодом летних отпусков, но и с тем, что пик активности покупателей пришелся на апрель и большую часть мая. Сейчас покупателей интересуют, как правило, самые дешевые варианты, и многие из них надеются воспользоваться летним затишьем.

Однако не обошлось и без исключений. Так, по информации АН «Градомир», в Сергиевом Посаде за две первые недели июня спрос вырос на 18% к аналогичному периоду мая.
По данным аналитического центра, в мае цены на квартиры в Москве продолжали топтаться в коридоре 167-168 тыс. рублей за квадратный метр в среднем. В Подмосковье цены предложения также не продемонстрировали ощутимой динамики: по итогам мая усредненная стоимость метра на вторичном рынке недвижимости области составила 72 200 руб., что лишь на 0,33 % меньше, чем в апреле.

При этом средняя цена продажи вторичных квартир в Москве, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», в мае упала на 9,5% к апрелю - до 9,2 млн рублей и, таким образом, вернулась на уровень января-февраля 2017 г. Кроме того, если в течение предыдущих семи месяцев наблюдалась стабилизация доли продаж в бюджете до 6 млн рублей (не превышала 30%), то в мае она вновь увеличилась и достигла 35%.

В целом, заявленные столичными продавцами цены в среднем на 25,2% выше фактических. По нашей статистике, средняя цена предложения на «вторичке» столицы сейчас равна 10,1 млн рублей, а средний чек реально прошедших сделок - 7,55 млн рублей.

В мае была зафиксирована рекордная для вторичного рынка жилья Москвы доля сделок с дисконтом - 87% (в апреле - 86%), а средний размер скидки вырос до 9,4% (8,3% в апреле).

В Подмосковье размер скидок в мае удержался на апрельском уровне. По данным «Мегаполис-Сервиса», в среднем скидка при продаже квартиры на «вторичке» составила 5,5% от первоначальной цены объекта (-0,3% к апрелю). Те продавцы, которые вышли на рынок в апреле и в мае, пока остаются в выигрыше, так как, согласившись продать объект со сравнительно небольшим дисконтом, они решили свои проблемы. Гораздо тяжелее продавцам вторичной недвижимости придется летом, так как очевидно, что активность рынка будет ниже, а следовательно, будет возрастать и уровень скидок.

По данным «Инкома», средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке жилья Москвы в мае сократился по сравнению с апрелем на 8,4% - до 76 дней. В мае 2016 г. квартиры продавались в среднем за 71 день, что было наименьшим показателем для прошлого года.

Период экспозиции жилья - от выставления на продажу до аванса - сократился в мае за счет увеличения в структуре продаж квартир в бюджете до 6 млн рублей. При этом, по ее словам, более чем за половину квартир аванс был внесен менее чем за три месяца после выставления на продажу.

Вообще, средний срок экспозиции зависит от структуры продаж - чем больше доля дорогих объектов, тем дольше средний период экспозиции.
В Подмосковье срок экспозиции вторичных квартир в мае был таким же, как и в апреле - 59 дней. Но это «в среднем по больнице». В различных городах Московской области есть примеры, когда выставленные на продажу квартиры уходили в течение двух недель, а есть и антипримеры, когда вторичное жилье из-за изначально завышенной продавцом цены и нежелания при этом серьезно дисконтировать остается непроданными на протяжении 12 месяцев и даже более. Такие собственники год назад упустили возможность пойти на существенную скидку покупателям, а теперь необходимый уровень скидок для успешной продажи квартиры уже вызывает у них панику. Зачастую многие пока и вовсе отказываются от ее реализации.

Несмотря на отсутствие отрицательной динамики в целом по рынку, ситуация остается негативной, так как в мае рынок дотянул до нуля лишь благодаря пятиэтажкам и монолит-кирпичу. Рост цен в двух «крайних» сегментах - самом дорогом и самом дешевом - компенсировал удешевление квартир в типовых панельных домах, на которые приходится значительная доля предложения на рынке.

Динамика цен в разрезе комнатности подтверждает перекос в сторону «экзотики»: в плюсе в мае оказались только многокомнатные квартиры, которых нет почти нигде, кроме дорогих монолитно-кирпичных домов и престижных сталинок. Цены на «однушки» замерли на месте, а наиболее ходовые типы квартир - «двушки» и «трешки» - ушли в минус.

При этом необходимо отметить, что подорожание пятиэтажек и монолитно-кирпичных домов отражает скорее мечты владельцев такой недвижимости, чем реальную ситуацию на рынке. Продавцы квартир в хрущевках пытаются повысить цены на фоне анонсированной московскими властями программы реновации, но на практике такое жилье не пользуется спросом. Надежды владельцев инвестиционной недвижимости, которой много как раз в современных монолитно-кирпичных домах, как обычно, связаны с некоторой стабилизацией макроэкономической картины и укреплением рубля. Впрочем, реализовать свои активы по завышенным ценам в нынешних условиях вряд ли получится. Хороший дисконт сейчас главное условие успешной продажи квартиры на вторичном рынке, и в дорогом сегменте скидки выше, чем в массовом.

Что касается изменения цен в разрезе географии, то они остаются хаотичными и не демонстрируют какого-либо внятного тренда. Однотипные округа бессистемно разбросаны по всему рейтингу: в лидерах рынка оказались демократичный Северный округ и супердорогой Центральный, а в аутсайдерах - одновременно Юго-Западный и Южный округа. Такая ситуация характерна для периодов «утряски» рынка.

Осенью, предположительно, рынок недвижимости ощутит спад спроса из-за снижения платежеспособности граждан. Соответственно, продажи увеличиваться не будут. По словам экспертов, для того, чтобы привлечь покупателя, строительным организациям придется идти на альтернативные меры - предложения дисконта. Как будет обстоять ситуация с ценами на жилье в новостройках?

Не взирая ни тот факт, что еще относительно недавно риелторы заговаривали о предположительном росте сезонного спроса (осенний период), большинство игроков рынка недвижимости говорят о том, что в этом году этого не предвидится.

Уже на сегодняшний день наблюдается низкий уровень активности на рынке вторичного жилья, объемы сделок упали на 35%. Что же касается новостроек, то здесь тоже отмечается спад объемов сделок, несмотря на субсидирование.

К худшим перспективам готовятся большинство участников рынка. Это обосновано рядом причин. Самая главная из них - сокращение бюджета населения.

По словам эксперта, основным показателем, который может позитивно сказаться на рынке недвижимости, является увеличение или хотя бы не уменьшение доходов граждан. Осень вряд ли порадует ростом платежеспособного спроса, несмотря на то, что проценты по ипотеке на «вторичке» снизились - минимальный составляет 12.5%.

...