Совершенствование оценки жилой недвижимости

Как правило, движение спроса на рынке первичной недвижимости оживляется, чего, к сожалению, в данной ситуации ждать не придется. Бюджет населения сокращается, снижается также и объем ипотечных средств, а количество предложений значительно превышает спрос.

Вместе с этим в продажу поступает новое и новое жилье. Таким образом, в Подмосковье, на данный момент, не реализовано приблизительно четыре миллиона «квадратов» жилой площади.

Где искать так много инвесторов, не ясно, поскольку только по официальным данным, заработные платы сократились больше, чем на 9%, а по неофициальным данным - намного больше. Говорить о том, что осенью внезапно оживится рынок недвижимости, все равно, что спорить с реальностью.

В самой столице дела обстоят не лучше. По осени ожидается введение в эксплуатацию еще примерно полтора миллиона квадратов жилья.

Из слов эксперта: «Несмотря на тот факт, что предложения идут впереди спроса, на рынке появляются все новые объекты. Это обосновано тем, что эти новостройки начинали возводиться еще пару лет назад, когда у всех все шло хорошо. Остается надеяться на то, что по осени из-за валютных скачков продажи оживятся - люди будут стремиться инвестировать в недвижимость. Естественно, такого сильного всплеска, как в прошлом декабре, когда покупалось все, что можно, скорее всего не будет видно, но спрос однозначно возрастет. Но и это не спасет рынок недвижимости - невостребованных квадратов все равно будет довольно много».

Кризисная ситуация у продавцов дает некоторые возможности инвесторам. Другими словами, стоимость жилья может начать снижаться, хотя бы на рынке новостроек.

Как считает эксперт, цены будут продолжать падать. Новостройки, выход на рынок которых ожидается довольно большое количество, будут вынужденно идти на некоторые не совсем выгодные меры, такие как предоставление дополнительных скидок, чтобы завевать покупателя.

Но, исходя из опыта, застройщики могут оттягивать резину относительно скидок до последнего.

Опять же, как говорит эксперт, нас ожидает период, когда как продавцы, так и покупатели будут выжидать и смотреть друг на друга, а также вместе - на стоимость нефти и состояние рубля. А на «вторичке» стоимость предложений наверняка не снизится.

Скорее всего, снижения цен не произойдет. Владельцы недвижимости не захотят прибегать к существенным скидкам и будут выжидать.

Даже сами риелторы, не теряющие оптимизма, специализирующиеся на «вторичке», склонны подтверждать данные опасения.

«В первую очередь надо понимать, не «выкинет» ли экономика еще какой-нибудь очередной «сюрприз», а также предвидеть ситуацию с иностранной валютой (доллар). У вторичного сегмента нет государственной поддержки, соответственно, заимодавцам выгодно снижение ставки. Но несмотря ни на что мы надеемся на рост сделок и оживление на рынке», - утверждают риелторы.

Рынок жилья Подмосковья в текущем году "проиграл" часть покупательского спроса Москве, так как цены на квартиры в "ближнем поясе" области стали сопоставимы со столичными. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, в будущем году предрекают области падение цен как на первичное, так и на вторичное жилье, кроме того, по их мнению, рынок наводнят малогабаритные студии по "бросовым" ценам.

Рынок недвижимости Московской области находится в серьезном кризисе, утверждает генеральный директор компании "Бон Тон" Наталия Кузнецова. По ее словам, проблема заключается в высокой цене на подмосковные новостройки и в отсутствии локального платежеспособного спроса, в расчете на которые вводились объекты.

Эксперты рынка дружно отмечают, что новостройки Подмосковья на протяжении года испытывали давление со стороны московских проектов, которые перетягивали часть покупательского спроса на себя.

Что касается стоимости, то, по данным ОПИНа, средняя цена квадратного метра в новостройках области в течение года практически не менялась и составила около 80 тысяч рублей. При этом динамика цен на первичное жилье в Подмосковье была во многом привязана к сезонной активности покупателей.

Впрочем, для удовлетворения спроса потенциальных покупателей подмосковных новостроек цены на них должны упасть еще на 25-30%, до 55 тысяч рублей за "квадрат", поскольку сейчас квартиры из "ближнего пояса" Подмосковья (в Химках, Красногорске, Мытищах и других) сопоставимы с московскими.

Рост цен за год отмечен в основном в городах, где объем предложения изменился незначительно: либо не выходило новых проектов, либо темпы пополнения предложением в реализуемых проектах были низкими.

Таблица 2 - Десять городов Подмосковья с самой высокой средней стоимостью квадратного метра в новостройках в 2015- 2016 годах

Города и городские округа	Средневзвешенная цена, тыс. руб./кв.м.	Изменение средневзвешенной цены, %
	4 кв. 2015 г.	4 кв. 2016 г.
Химки	105,2	109,7	4,3%
Котельники	101,6	98,8	-2,7%
Люберцы	91,4	90,5	-1,0%
Одинцово	93,4	88,4	--5,4%
Красногорск	93	87,9	-5,5%
Видное	82,5	86,3	4,6%
Реутов	89,3	85,4	-4,4%
Мытищи	88,3	84,2	-4,6%
Королев	79,3	78,9	-0,5%
Балашиха (с Железнодорожным)	72,8	78,9	1,9%
Домодедово	63	74,2	5,9%
Продолжение таблицы 2
Лобня	63,7	66,7	-0,3%
Ивантеевка	62,2	63,5	-3,5%
Щелково	51,6	60	4,7%

Максимальный спрос на подмосковное жилье, по словам экспертов, все также сосредоточен в радиусе 30 километров от МКАД. Среди наиболее популярных районов Бобков отмечает те, которые примыкают к границам новой Москвы, а также западное направление -- вдоль Новорижского и Волоколамского шоссе.

Спрос сконцентрирован в еще более узкой локации -- в пятикилометровом удалении от МКАД. Хотя на самом деле транспортная доступность измеряется не в километрах от МКАД, а реальным количеством минут/часов, которые требуется потратить на дорогу.

Если в докризисный период основной вектор развития первичного рынка был смещен в Подмосковье, где велась масштабная застройка, то сейчас "акценты переместились" на столицу, во многом за счет активной реновации промзон. Также стоит отметить, что во многих городах темпы застройки замедляются ввиду оттока спроса, а также того, что развитие инфраструктуры, прежде всего транспортной, не успевает за жильем.

Более всего выделился по степени девелоперской активности в этом году город Видное. В результате, по данным Est-a-Tet, цены здесь выросли на 4,6%. По мнению управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, Видное привлекает покупателей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а девелоперов -- наличием свободных площадок под новые проекты.

По данным "Метриум Групп", на рынке новостроек Подмосковья на конец года экспонируется 64 тысячи квартир, из которых почти половина -- 49% -- однокомнатные, 35% -- двухкомнатные.

Соотношение рынка по ценовым сегментам также за год претерпело изменения. С января существенно (на 11%) сократился премиум-сегмент. Дорогие новостройки области -- нишевый продукт для рынка, доля которого в общей структуре новостроек составляет всего 2% от общего объема предложения. Сейчас же застройщики предпочитают работать в сегментах массового жилья. При этом основной объем первичного рынка -- 78% -- составляет предложение комфорт-класса со средней стоимостью лота 3-3,5 миллиона рублей.

Эксперты предполагают, что в 2017 году застройщики области будут стремиться предложить клиентам еще меньший бюджет покупки, в пределах 2-2,5 миллиона рублей. Однако с учетом роста себестоимости, девелоперы не смогут снижать цены, поэтому, вероятно, будут предлагать клиентам компактные студии площадью 20-23 квадратных метров.

На вторичном рынке Подмосковья соотношение спроса и предложения было неоднородным и зависело от конкретного города. В городах более комфортных для жизни, спрос к концу года даже вырос: Химки, Королев, где есть рабочие места; Реутов, Котельники, в которых хорошая транспортная доступность, есть метро; Люберцы -- хорошее железнодорожное сообщение. При этом в локациях с большими объемами новостроек, таких как Павшинская пойма и Видное, предложение по "вторичке" все еще выше спроса.

Падение цен на вторичное жилье по итогам года было обратно пропорционально удалению от МКАД: если в дальнем Подмосковье цены на "вторичку" изменились в пределах погрешности, то в среднем поясе падение составило 4,8%, а в ближнем -- 5,3%, приводят данные в "Миэле".

При этом бюджет покупки в некоторых городах немного подрос. Это можно связать с более доступной ипотекой, которая позволила покупателям приобрести квартиры большей площади. Так, например, в Красногорске средняя площадь приобретаемой "однушки" выросла с 37 до 43-46 квадратных метров, а средняя стоимость -- с 4,5 миллиона до 4,6 миллиона рублей. Также средний бюджет покупки подрос в Балашихе до 3,3 миллиона рублей, Одинцове до 4,3 миллиона рублей и Химках до 5 миллионов рублей.

А вот снижение стоимости "вторички" зафиксировано в Щелкове -- до 3,3 миллиона рублей, Долгопрудном -- до 4 миллионов, Мытищах -- до 3,5 миллиона и Королеве -- до 3,05 миллиона.

В целом эксперты уверены, что цены на вторичную недвижимость в следующем году продолжат снижаться, при условии, что не произойдет ничего глобального. К примеру, снижение цен составит порядка 8%. Собственники, которые в этом году отказались от сделанных им предложений, скорее всего, пожалеют об этом, так как в следующем году покупатели будут готовы приобрести их объекты по более низкой стоимости.

Раздел 3. Совершенствование оценки жилой недвижимости

3.1 Характеристика объекта жилой недвижимости

Оценивается рыночная стоимость жилого помещения - 1 комнатной квартиры, общей площадью 41,2 кв. м., расположенной по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, Старое Дмитровское шоссе, дом 17. Окружение объекта оценки составляет жилая застройка, район характеризуется хорошим уровнем развитости инфраструктуры и транспортной доступности как личным, так и общественным транспортом.

Долгопрумдный -- город областного подчинения в Московской области России, расположен в 18 км на север по железной дороге от Савёловского вокзала, в непосредственной близости от Москвы. Один из городов-спутников российской столицы.

На юге и востоке город практически сливается с северными окраинами Москвы, с запада ограничен каналом имени Москвы (на противоположном берегу канала -- город Химки), а с севера -- рекой Клязьмой и Клязьминским водохранилищем.

В состав города были в разное время включены:

- пос. Хлебниково,

- с. Павельцево,

- рабочий посёлок Шереметьевский, расположенном на севере за каналом имени Москвы.

Население -- 104 238 чел. (2017).

В Долгопрудном находится Московский физико-технический институт, Долгопрудненское ПАТП ГУП МО «Мострансавто», предприятия машиностроительной (судоремонтный завод), химической (завод тонкого органического синтеза), оборонной отраслей, а также перерабатывающие и строительные предприятия (Московский камнеобрабатывающий комбинат (МКК), кирпичный завод и др.), фабрика театральных принадлежностей. На железной дороге Москва -- Савёлово в городской черте расположения платформы Новодачная, Долгопрудная, Водники, Хлебниково, Шереметьевская.

Схема месторасположения объекта представлена на рисунке 2 и 3.

Рисунок 2 - Местоположение объекта оценки на карте района

Рисунок 3 - Местоположение объекта оценки на карте.

Для более полной характеристики объекта приведем краткое описание дома и объекта оценки, прилегающей территории в таблице 3, 4 и 5.

Таблица 3 - Общая информация объекта оценки

Адрес местоположения объекта недвижимости	Московская обл., г. Долгопрудный, Старое Дмитровское шоссе, дом 17, кв. 511
Имущественные права на объект недвижимости	Право требования по договору участия в долевом строительстве
Общая площадь объекта недвижимости, кв. м с учетом лоджий и балконов	41,2
Общая площадь объекта недвижимости, кв. м без учета лоджий и балконов	40
Текущее использование объекта недвижимости	Жилое помещение - квартира
Оцениваемые права	Право требования по договору участия в долевом строительстве

Таблица 4 - Характеристика местоположения объекта

Адрес квартиры	Московская об., г. Долгопрудный, Старое Дмитровское шоссе, 17
Округ	Городской округ Долгопрудный
Местоположение в микрорайоне	Середина
Ближайшие ж/д станция	Водники
Транспортная доступность	10 минут пешком
Ближайшие скоростные автомагистрали	Дмитровское шоссе
Удаленность от МКАД	4 км.

Таблица 5 - Общая характеристика здания

Материал дома	Монолитно-кирпичный
год постройки	2015
Тип проекта дома	Индивидуальный
Количество этажей	26
Наличие лифта	Есть
Наличие подвала	Есть
Наличие мусоропровода	Есть
Охрана подъезда	домофон

Описание оцениваемой квартиры представлено в таблице 6

Таблица 6 - Характеристика квартиры

Этаж расположения	3
Общая площадь кв. м.	41,2
Жилая площадь кв. м.	18,4
Количество комнат	1
Площадь кухни кв. м.	9
Санузел	Раздельный
Балкон(лоджия)	Застекленный
Вид из окна	Во двор
Тип остекления	Стеклопакеты

3.2 Расчет рыночной стоимости жилой недвижимости

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении сравнительного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

- сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

- согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В результате устанавливается продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости после их согласования позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В результате анализа рынка недвижимости мной был выявлен ряд предложений на продажу объектов недвижимости, схожих с оцениваемым.

Все отобранные аналоги представляют собой квартиры в сравнимых домах, построенных из сходных конструктивных элементов, соответствующей этажности, площади, и находящиеся в районе расположения объекта оценки.

Квалификация - для анализа рыночной информации использовались мнения специалистов -- риэлторов, имеющих большой опыт работы с клиентами, и состоящих в одних из самых крупных агентств недвижимости региона.

Степень их участия - субъективное мнение о разнице в цене по ценообразующим элементам в условиях сложившегося рынка недвижимости.

Обоснование необходимости привлечения - в процессе анализа корректировок я руководствовалась мнением экспертов риэлтерских агентств, в тех случаях, когда для расчета корректировок не достаточно достоверных аналитических данных на рынке объекта оценки.

Условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений - чем сильнее объект аналог отличатся от объекта оценки, тем корректировка выше. Диапазон корректировки может варьироваться в пределах 0%-30% в большую или меньшую сторону, т.к. если корректировка будет иметь значение более 30%, то выбор такого аналога может оказаться неправильным в силу большого расхождения по ценообразующему параметру, в другом случае он может быть использован лишь при наличии фактической информации, позволяющей обосновать корректировку более 30%.

В процессе анализа сравниваемых объектов, как правило, выявляется ряд расхождений между ними и оцениваемым объектом. Выявленные отличия требуют введения следующих корректировок:

- на снижение цены в процессе торгов;

- на передаваемые права;

- на условия финансирования;

- на дату предложения;

- на месторасположение;

- на доступность

- на уровень отделки;

- на общую площадь;

- на этаж расположения и этажность;

-на наличие лоджии/балкона.

Путем внесения корректировок в стоимость объектов аналогов рассчитывается скорректированная стоимость.

Итоговая стоимость за 1 кв.м. объекта оценки определяется как средневзвешенная величина скорректированных цен продажи аналогов.

Расчет весов осуществляется следующим способом:

1 Рассчитывается величина обратная отношению абсолютных величин корректировок по n-ому аналогу к первоначальной цене n-ого аналога.

2 Находится сумма значений, определяемых в 1 пункте по всем аналогам.

3 Вес каждого аналога определяется как отношение величины показателя каждого аналога, рассчитанного в п.1 к величине показателя, рассчитанного по пункту 2.

Таким образом, веса определяются по формуле:

еn = d / cn, (1)

где d = c1 + c2 + … + cn - сумма величин обратных отношению абсолютных величин корректировок по n-ому аналогу к первоначальной цене продажи n-ого аналога;

cn = 1 / ( an / bn * 100 ) - величина обратная отношению абсолютных величин корректировок по n-ому аналогу к первоначальной цене продажи n-ого аналога;

bn - первоначальная цена продажи n-ого аналога;

an = fn1 + fn2 + … + fnк - сумма абсолютных величин корректировок по n-ому аналогу;

fnк - абсолютная величина корректировок по n-ому аналогу;

k - количество корректировок.

Таким образом, чем меньше общая величина корректировок, вносимых в стоимость продажи объекта аналога, тем больше будет удельный вес данного аналога.

Произведение рыночной стоимости единицы площади оцениваемого объекта на площадь объекта определяет рыночную стоимость.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки с описанием корректировок в рамках сравнительного подхода представлен ниже.

Для оценки полноты внесенных корректировок анализируется степень однородности полученных скорректированных цен объектов-аналогов. Для этого определяется коэффициент вариации (Cv) выборки скорректированных цен:

(2)

где S - среднее квадратическое отклонение; Хcp - средняя арифметическая.

Выборка считается однородной, если Cv 30 %.

Мной было принято решение отказаться при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости от доходного подхода, ввиду сложности применения данного подхода в определении величин прибыли предпринимателя и взаимоисключающих параметров, что может значительно изменить реальную величину рыночной стоимости объекта недвижимости.

Мной принято решение применить для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительный подход - методом сравнения продаж.

Я внесла корректировки в расчеты оценки стоимости объекта (Приложение В).

1 Корректировка по праву собственности. Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право требования по инвестиционному договору и право собственности имеют различную стоимость. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на оцениваемую квартиру не предоставлено (находится в стадии оформления). Дом достроен и введен в эксплуатацию. Оценка выполнена в предположении отсутствия влияния на стоимость временных и финансовых затрат, связанных с оформлением права собственности, а так же в предположении возможности свободной реализации квартиры на рынке по рыночной цене. Таким образом, квартира оценивается в предположении наличия права собственности на квартиру.

2 Корректировка по условиям финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась. субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

3 Корректировка по дате предложения. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

4 Корректировка на скидку на торг. По-моему мнению, объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов.

5 Корректировка по местоположению. К факторам местоположения относятся: 1) Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей. 2) Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами. 3) Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне - лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта - свалок, химических и других вредных производств. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

6 Корректировка по количеству комнат. Количество комнат в квартире влияет на стоимость квартиры за 1 кв.м. Как правило чем больше комнат, тем стоимость одного квадратного метра ниже. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

7 Корректировка по удаленности от железнодорожной станции. Для объектов недвижимости, значительную роль при формировании стоимости играет расстояние от объекта до ближайшей железнодорожной станции. Данный фактор является одним из основных составляющих характеристики транспортной доступности объекта. Чем ближе объект расположен к станции, тем выше его стоимость. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

8 Корректировка по типу дома. Конструктив дома, год постройки, серия, этажность влияют на стоимость квартиры. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

9 Корректировка по общей площади. Как правило, стоимость помещения с большей площадью в пересчете на квадратный метр стоит дешевле помещения с меньшей площадью.

10 Корректировка по этажу расположения. Корректировка применяется, если квартира расположена на первом или последнем этаже. Квартиры, находящиеся на первых этажах, как правило, дешевле квартир, находящихся на средних этажах. Некоторых людей не устраивает необходимость установки решеток на окна для защиты квартиры от грабежа, близость дворов и улиц, в результате чего любой прохожий может заглянуть в окно. Кроме того, нередко квартиры первых этажей обладают не лучшим видом из окна, а также запахом из подвала. Однако настоящим испытанием для жителей первых этажей является тот случай, когда рядом возле дома проходит оживленная трасса, из-за чего в квартире практически круглые сутки присутствует большой уровень постороннего шума от автомобилей и другого транспорта. Исключением из правила может стать объект идеально подходящий для перевода в нежилое помещение, например с целью использования под офис. В квартирах на последних этажах есть вероятность протечки с кровли, слабого напора в системе водоснабжения, в случае если в доме выйдет из строя лифт, то до последнего этажа необходимо долго и тяжело добираться. К тому же, такие квартиры находятся достаточно близко к моторам лифтов, издающих сильный шум. В некоторых случаях при возникновении пожара в таких квартирах возникает проблема эвакуации. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

11 Корректировка по наличию балкона/лоджии. Так как площадь балкона и лоджии учитывается в расчете определения общей площади, то их наличие (отсутствие ) отражается на стоимости квартиры. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

12 Корректировка по наличию парковки. Наличие парковки актуально для объектов жилого назначения в крупных населенных пунктах. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

13 Корректировка по внутренней отделке. Квартиры, окна которых выходят на исторические районы города либо на живописные места или имеющие панорамное обозрение, как правило, представлены на рынке по более высокой стоимости нежели жилая недвижимость, не обладающая такими свойствами. Объект оценки и объекты- аналоги сопоставимы по данному фактору сравнения, поэтому в данном случае корректировки не вносились.

14 Корректировка по внутренней отделке. Значительную роль при формировании цены на объект недвижимости играет тип отделки помещения. Чем качественней и новей отделка, тем выше стоимость за объект недвижимости.

В результате выполненных работ оценщики пришли к выводу, что итоговая рыночная и ликвидационная стоимость объекта оценки - 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, Старое Дмитровское Шоссе, д. 17 общей площадью 41,2 кв. м. по состоянию на 07.06.2017 г., составляет округленно: 3700000 рублей.

Заключение

Рассмотрев такую важную, актуальную и интересную на мой взгляд тему, оценка жилой недвижимости, следует подвести краткий итог выше изложенному.

Во-первых, основой нормативно-правовой базы, регулирующей оценку жилой недвижимости в Российской Федерации, является Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки и другие нормативные акты.

Во-вторых, оценочной деятельностью в нашей стране могут заниматься люди со специальным образованием, контролируемые саморегулируемыми общественными

В-третьих, на результат оценки объекта жилой недвижимости влияют его территориальное положение, площадь, удалённость от центра, состояние отделки и внутренних коммуникаций, планировка и другие индивидуальные особенности.

В-четвертых, в процессе определения стоимости объекта оценки сделан вывод, что использование затратного и доходного подходов оценки недвижимости является некорректным для оценки жилой недвижимости. Поэтому при расчёте величины стоимости объекта оценки использовался только один подход - сравнительный. В основе применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

В-пятых, результаты оценки объекта жилой недвижимости могут использоваться при совершении сделок с недвижимым имуществом (купли-продажи, мены, наследования, дарения и т.п.), залоге недвижимости, проведении конкурсов и аукционов, налогообложении.

В-шестых, проведение экономической оценки жилой недвижимости и обоснованное применение ее результатов способствует рациональному использованию и эффективному управлению недвижимым имуществом. Важная проблема, с которой сталкиваются оценщики - прогнозирование стоимости квартиры в будущем. Особо актуальной эта проблема становится при оценке стоимости квартиры для целей ипотеки, поскольку реализация квартиры будет происходить в будущем, и важно определить темп роста стоимости квартиры на период кредитного договора.
Правильность решения зависит от опыта, квалификации специалиста, а также от качества собранных данных по рынку оцениваемого объекта. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.

Список использованных источников

1 Российская Федерация. Конституция Российской Федерации [Текст]: принята 12.12.1993. - М.: Юрид. лит., 2014. - 64 с.

2 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 25.10.2001 №136-ФЗ.

3 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.12.2004. - Информационно-поисковая система «Консультант Плюс», 2015.

4 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: федеральный закон от 30.11.1994, №15. - М.: ЭКСМО, 2009. - 960 с.

5 Российская Федерация. Законы. О товариществах собственников жилья. [Электронный ресурс]: федеральный закон от 15.06.1996 №72-ФЗ.- Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

6 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [Электронный ресурс]: федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ. - Поисково-правовая система «Гарант», 2017.

7 Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ. -Справочно-правовая система «КонсультантПлюс», 2017.

8 Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости). [Электронный ресурс]: федеральный закон от 16.06.1998 №102-ФЗ.

9 Российская федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://docs.cntd. ru/document/901713615

10 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1) [Электронный ресурс]: приказ от Минэкономразвития России от 20.06.2007г. №256. - режим доступа: http://www.economy.gov.ru/wps/portal?urile=wcm:path:/economylib4/mer/activity/sections/CorpManagment/activity/201505218.

11 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20.06.2007г.№255.режимдоступа:http://www.economy.gov.ru/wps/portal?urile=wcm:path:/economylib4/mer/activity/sections/CorpManagment/activity/201505219.

12 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 20.06.2007г. №254. - режимдоступа:№299.http://www.economy.gov.ru/wps/portal?urile=wcm:path:/economylib4/mer/activity/sections/CorpManagment/activity/2015052110.

13 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Кадастровая оценка (ФСО № 4)»[Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010г. №508. - режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/CorpManagment/activity/2015062578

14 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта, виды экспертизы порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011г. №238.- режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/CorpManagment/activity/doc20110707_05

15 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта, Требования к уровню знаний эксперта (ФСО № 6)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 07.11.2011г. №628. - режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/documents/vostrebdocs/doc20111107_09

16 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта, Оценка недвижимости (ФСО № 7)»[Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611. - режим доступа: http://economy. gov.ru/minec/about/structure/banking/201409303.

17 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «оценка бизнеса (ФСО № 8)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015г. №326. - режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/CorpManagment/activity/201506101

18 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО №9)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015г.№327.режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/CorpManagment/activity/201506102

19 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка стоимости машин и оборудования(ФСО №10)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015г.№328.режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/activity/2015061024

20 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО № 11)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015г.№385.режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/CorpManagment/activity/2015062532

21 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта, определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016г.№721.режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/activity/2016301104

22 Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Приказы. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта, определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)»[Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016г. №722.-режимдоступа:http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/CorpManagment/activity/201630110321

23 Асаул, А.Н. Факторы обуславливающие спрос на объекты недвижимости / А.Н. Асаул // Политика, экономика, социология. - 2014. - № 3.

24 Асаул, А. Н., Иванов, С. Н., Старовойтов, М. К. Экономика недвижимости. - 2009-304 с.

25 Булгаков, С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости». М., 2012. - 352 с.

26 Бурханова, Н. М. Экономика недвижимости. Шпаргалки / Н. М. Бурханова, - М.: Издательство «Эксмо», 2014. - 32 с.

27 Бурэ, Ю.Э. Агент национальной недвижимости / Ю.Э. Бурэ, В. Спарак. - СПб.: КАРО, 2015. - Кн. 1. - 189с.

28 Вольтер, Ф. // Совет. энцикл. словарь. - М.: Совет. энцикл., 1982. - С. 246.

29 Гриценко, А. Эволюция стоимости // Экономика России. - 20131. - № 4. - С. 45-55.

30 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Дашков и К, 2015. - 836 с.

31 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости: учебник / В. А. Горемыкин. - 6-е изд., перераб. и доп. - М. : ИД Юрайт, 2011. - 883 с.

32 Грибовский, С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. «Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем» // «Вопросы оценки», № 4, 2012.

33 Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости: учебник / В. В Григорьев - М.: Высшая школа, 2012.- 105 с.

34 Грязнова, А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2014. - 560 с.

35 Дамодаран, А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов: пер. с англ. / А. Дамодаран. - 6-е изд. - М.: Альпина, 2010. - 1338 с.

36 Дюкова, О.М. Коммерция на рынке недвижимости: учебное пособие / О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2014. - 109 с.

37 Евтух, А.Т. Теория оценки недвижимости: суть, значение и генезис // Научный Вестник государственного университета. Экономические науки. - 2012. - № 2.-С. 28-32.

38 Ермолкин, И. В. «Методика определения стоимости объекта недвижимости попарыми сравнениями» // «Вопросы оценки», апрель-сентябрь, 2013.

39 Жогов, Д. Ю. Земельные участки и иные объекты недвижимости. Упрощенный порядок оформления прав / Д. Ю. Жогов, С. Е. Малета, С. В. Малета; Российская академия правосудия. - 2-е изд., перераб.и доп. - М. : Эксмо, 2009. - 240 с.

40 Зимин, А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы / А.И. Зимин. - М.: ИД «Юриспруденция», 2014. - 240 с.

41 Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.

42 Калашникова, Н.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.Ю. Калашникова. - Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014. - 183 с.

43 Калинин, В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2014. - 268 с.

44 Кудрявцев, В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечно кредитования: учебное пособие / В. А. Кудрявцев, Е. В. Кудрявцева - М.: Высшая школа, 2008. - 64 с.

45 Каленкевич, М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения: учеб. пособие / М.В. Каленкевич. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2012. - 85 с.

46 Коростелев, С. П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. Учебник. М.:2009.-416 с.

47 Маховикова, Г.А. Экономика недвижимости [Текст]/ Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. 2-е изд. перераб. - М.: Кнорус, 2014. - 312 с.

48 Осипов, Ю. Теория хозяйства. Т. 2.- М., Издательство МГУ, 2007. - С. 731.

Приложение А - Описание объекта

Рисунок А.1 - Фасад здания



Рисунок А.2 - Коридор

Рисунок А.3 - Комната

Рисунок А.4 - Кухня-студия



Рисунок А.5 - Санузел

Рисунок А.6 - Лоджия

Приложение Б

Таблица Б.1 - Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Элемент сравнения	Единица измерения	Оцениваемый объект	Объекты-аналоги
			№1	№2	№3	№4	№5
Площадь	кв. м	41,2	40,5	41,8	40,5	43,1	40
Рыночная стоимость, руб. за 1 кв.м.			86 300	82 393	86 300	89 327	100 000
Передаваемые права на недвижимость		право требования по договору участия в долевом строительстве	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		92 424	97 892	95 923	89 552	93 042
Корректировка		типичные рыночные условия	типичные рыночные условия	типичные рыночные условия	типичные рыночные условия	типичные рыночные условия	типичные рыночные условия
	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		92 424	97 892	95 923	89 552	93 042
Дата предложения		06.06.2017 г.	14.06.2017 г.	13.06.2017 г.	13.06.2017 г.	08.06.2017 г.	13.06.2017г.
Продолжение приложение В
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		92 424	97 892	95 923	89 552	93 042
Скидка на торг
Корректировка		-3%	-3%	-3%	-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена	руб.		-2 773	-2 937	-2 878	-2 687	-2 791
	руб.		89 651	94 955	93 045	86 865	90 251
Местоположение		Московская обл., г. Долгопрудный, Старое Дмитровское шоссе, дом 17; ст. Водники	Московская область, Долгопрудный городской округ, Долгопрудный, Старое Дмитровское ш., 17; ст. Водники	Московская область, Долгопрудный городской округ, Долгопрудный, Старое Дмитровское ш., 17; ст. Водники	Московская область, Долгопрудный городской округ, Долгопрудный, Старое Дмитровское ш., 17; ст. Водники	Московская область, Долгопрудный городской округ, Долгопрудный, Старое Дмитровское ш., 17; ст. Водники	Московская область, Долгопрудный городской округ, Долгопрудный, Старое Дмитровское ш., 17; ст. Водники
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		89 651	94 955	93 045	86 865	90 251
Количество комнат		1	1	1	1	1	1
Продолжение приложение В
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		89 651	94 955	93 045	86 865	90 251
Удаленность от ж/д станции		15 мин. на транспорте	15 мин. на транспорте	15 мин. на транспорте	15 мин. на транспорте	15 мин. на транспорте	15 мин. на транспорте
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		89 651	94 955	93 045	86 865	90 251
Тип дома		монолитно-кирпичный	монолитно-кирпичный	монолитно-кирпичный	монолитно-кирпичный	монолитно-кирпичный	монолитно-кирпичный
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		89 651	94 955	93 045	86 865	90 251
Физические характеристики:
Общая площадь		41,2	40,5	41,8	40,5	43,1	40
Корректировка	%		-2%	0%	-2%	2%	-2%
Скорректированная цена	руб.		84574	82393	84574	91113	98000
Этаж расположения		3/25	6/26	12/21	10/25	2/26	2/23
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
	руб.		0	0	0	0	0
Лоджия/балкон		1 лоджия	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		84 574	82 393	84 574	91 113	98 000
Наличие парковки		нет	нет	нет	нет	нет	нет
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		84 574	82 393	84 574	91 113	98 000
Вид из окон		во двор	во двор	во двор	во двор	во двор	во двор
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	0
	руб.		84 574	82 393	84 574	91 113	98 000
Состояние внутренней отделки		Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Без отделки	Евроремонт
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%	11%
Скорректированная цена	руб.		0	0	0	0	108 780
	руб.		84 574	82 393	84 574	91 113	108 780
Рыночная стоимость, руб. за 1 кв. м.		89806
Рыночная стоимость, руб. за объект недвижимости				368384212

Размещено на Allbest.ru

...