Оценка эффективности инвестиционных проектов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Основы оценки эффективности инвестиционных проектов

1.1 Подходы к оценке эффективности проектов

1.2 Основы расчета чистого денежного потока

1.3 Показатели эффективности инвестиционных проектов

2. Расчет чистого денежного потока по базовому варианту проекта

2.1 Расчет экономических показателей по операционной и инвестиционной деятельности

2.2 Расчет чистого денежного потока

2.3 Анализ чувствительности базового варианта проекта

3. Расчет чистого денежного потока по альтернативному варианту проекта

3.1 Расчет экономических показателей по операционной и инвестиционной деятельности

3.2 Расчет чистого денежного потока

3.3 Анализ чувствительности альтернативного варианта проекта

4. Оценка эффективности и выбор наилучшего варианта проекта

Заключение

Список литературы

Приложение



Введение

Причинами, обуславливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности и т.д. Управление инвестиционными процессами, связанными с вложениями денежных средств в долгосрочные материальные и финансовые активы, представляет собой наиболее важный и сложный раздел финансового менеджмента. Принимаемые в этой области решения рассчитаны на длительные периоды времени и, как правило:

- являются частью стратегии развития фирмы в перспективе;

- влекут за собой значительные оттоки средств;

- с определенного момента времени могут стать необратимыми;

- опираются на прогнозные оценки будущих затрат и доходов.

В связи с этим значение экономического анализа для планирования и осуществления инвестиционной деятельности трудно переоценить. При этом особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. Такой анализ инвестиционной деятельности имеет огромный научный и практический интерес, так как от того, насколько объективно и всесторонне осуществлен этот анализ, зависят сроки окупаемости вложенного капитала, темпы развития фирмы, а также решение многих проблем социально-экономического развития. При этом, рассматривая инвестиции как инвестиционные проекты можно оценивать последние как с точки зрения эффекта, так и с точки зрения их эффективности. Различие данных понятий заключается в том, что эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (проценты, индексы, коэффициенты) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным. Тогда как под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Именно анализ инвестиционных проектов с точки зрения эффективности позволяет говорить о выгодности того или иного предприятия. При этом показатели экономической эффективности - это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К ним относятся:

- чистая текущая стоимость;

- внутренняя ставка доходности;

- период окупаемости;

- индекс доходности инвестиций;

- точка безубыточности.

Целью курсового проекта стала оценка эффективности вариантов инвестиционного проекта, а также выбор наилучшего варианта проекта. При этом вариантами инвестиционного проекта стали вариант реконструкции и вариант нового строительства коммерческой недвижимости.

Для достижения поставленной цели были решены следующие основные задачи:

- закрепление теоретических знаний, полученных при изучении курса "Инвестиционный анализ";

- развитие навыков оценки эффективности инвестиционных проектов;

- приобретение навыков самостоятельной работы на компьютере при решении конкретных экономических задач

Курсовой проект состоит из 4 глав, введения, заключения и списка литературы. В первой главе представлены основы оценки эффективности инвестиционных проектов, а именно представлены подходы, применяемые при анализе эффективности инвестиционных проектов, дана характеристика денежного потока и приведены формула расчета основных показателей эффективности инвестиционных проектов. Во второй и третьей главах проведены расчеты по базовому и альтернативному вариантах инвестиционного проекта соответственно. Четвертая глава посвящена обоснованию выбора между вариантами инвестиционного проекта.

1. Основы оценки эффективности инвестиционных проектов

1.1 Подходы к оценке эффективности проектов

Актуальность оценки эффективности инвестиционных проектов определена реалиями современной жизни, когда без инвестиций не возможна практически любая деятельность. Именно поэтому рассмотрим важнейшие принципы и методические подходы, рекомендуемые международной и отечественной практикой для оценки эффективности инвестиционных проектов.

Первым из таких принципов является оценка возврата вложенных инвестиций на основе расчёта денежного потока, включающего чистую прибыль и амортизационные отчисления, очищенного от капитальных (инвестиционных) затрат [5, с. 67]. Считается, что необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, в котором инвестор осуществляет затраты или получает доход. При этом абсолютная величина денежного потока может применяться для оценки результативности проекта с дифференциацией по отдельным годам эксплуатации объекта или как среднегодовая. инвестиция дисконт npv доход

Вторым принципом оценки эффективности инвестиций является обязательное соизмерение разновременных показателей путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде [5, с. 68]. Для приведения разновременных затрат, результатов и эффектов к настоящей (текущей) стоимости используется норма дисконта, как правило, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Третьим принципом оценки является выбор дифференцированной ставки дисконта для определения дисконтированного денежного потока различных инвестиционных проектов [5, с. 70].

Четвёртый принцип заключается в том, что выбираются различные вариации дисконтной ставки, исходя из целей оценки [5, с. 71]. Для определения различных показателей эффективности проектов в качестве дисконтной ставки могут выбираться [3, с. 86]:

- средняя депозитная или кредитная ставка (по валютным и рублёвым кредитам);

- индивидуальная норма прибыльности (доходности), которая требуется инвестору, с учётом темпа инфляции, уровня риска и ликвидности инвестиций;

- норма доходности по государственным ценным бумагам (облигациям федеральных и субфедеральных займов);

- норма доходности по текущей (эксплуатационной) деятельности;

- альтернативная норма доходности по другим аналогичным проектам и пр.

Методы оценки инвестиционных проектов в отечественной практике иногда разделяют на элементарные и интегральные [2, с. 75]. Элементарными называются методы, при которых производственные затраты и доходы оцениваются без дисконтирования, только по абсолютным значениям. Для финансовой оценки эффективности таких инвестиционных проектов используются следующие основные методы: метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли; простой (бездисконтный) метод окупаемости капитальных вложений; дисконтный метод окупаемости проекта.

Метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли применяется для оценки проектов с коротким периодом окупаемости инвестиций (до одного года). Простая норма прибыли - отношение прибыли, полученной от реализации проекта, к исходным инвестициям. Для расчёта рентабельности инвестиционного проекта принимается чистая прибыль (после налогообложения), к которой добавляются амортизационные отчисления. Для реализации выбирается проект с наибольшей простой нормой прибыли. Данный метод игнорирует доходы от ликвидации прежних активов, заменяемых новыми; возможность реинвестирования получаемых доходов в иные прибыльные материальные и финансовые активы; предпочтительность выбора одного из проектов, имеющих одинаковую простую норму прибыли, но различные объемы инвестиций [1, с. 93].

Простой бездисконтный метод окупаемости проекта основан на том, что определяется количество лет (или месяцев), необходимых для полного возмещения первоначальных капитальных затрат. Другими словами, устанавливается момент, когда денежный поток доходов от проекта сравняется с общей суммой расходов по данному проекту. Отбираются проекты с минимальными сроками окупаемости капитальных вложений. Этот метод не учитывает денежные поступления после истечения срока окупаемости проекта, возможности реинвестирования полученных от проекта доходов и временную стоимость вкладываемых в него денежных средств [2, с. 78]. Поэтому проекты с равными сроками окупаемости капитальных затрат, но с различной временной структурой доходности, признаются равноценными.

Дисконтный метод окупаемости проекта предполагает определение момента, когда дисконтированные денежные потоки доходов сравняются с дисконтированными денежными потоками капитальных затрат [7, с. 53]. При использовании данного метода учитывается возможность реинвестирования доходов и временная стоимость денежных средств, вкладываемых в проект, что делает оценку инвестиционных проектов более реальной.

Таким образом, выгодность проектов определяется на основе анализа коммерческой рентабельности, по результатам которого судят о том, можно ли рассчитывать на удовлетворительный доход от намечаемого мероприятия или нет.

Кроме того, для анализа эффективности инвестиций применяют следующие показатели [8]:

1. чистый дисконтированный доход (ЧДД);

2. индекс доходности (ИД);

3. внутренняя норма прибыли (доходности) проекта (ВНД);

4. срок окупаемости.

Нужно отметить, что нет единой методологии оценки эффективности инвестиций. Однако, так или иначе, эти методики базируются на упомянутых характеристиках, их сочетаниях и модификациях.

1.2 Основы расчета чистого денежного потока

Деятельность предприятия неразрывно связана с движением денежных средств. Хозяйственные операции, осуществляемые предприятием, вызывают либо расходование денежных средств, либо их поступление. Непрерывный процесс движения денежных средств во времени представляет собой денежный поток. Это понятие является агрегированным, включает в себя различные виды денежных потоков, обслуживающих хозяйственную деятельность. При этом денежные потоки можно классифицировать по виду хозяйственной деятельности в соответствии с международными стандартами учета [3, с. 84-85]:

- по операционной (основной) деятельности: денежные выплаты поставщикам сырья и материалов сторонним исполнителям отдельных видов услуг, обеспечивающих операционную деятельность; заработной платы персоналу, занятому в операционном процессе, а также осуществляющему управление этим процессом; налоговые платежи предприятия в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды; другие выплаты, связанные с осуществлением операционного процесса. Отражает поступления международных денежных средств от покупателей продукции, от налоговых органов в порядке осуществления перерасчета излишне уплаченных сумм и некоторые другие платежи, предусмотренные стандартами учета.

- по инвестиционной деятельности: платежи и поступления денежных средств, связанные с осуществлением реального и финансового инвестирования, продажей выбывающих основных средств и нематериальных активов, ротацией долгосрочных финансовых инструментов инвестиционного портфеля и другие аналогичные потоки денежных средств, обслуживающие инвестиционную деятельность фирмы.

- по финансовой деятельности: поступления и выплаты денежных средств, связанные с привлечением дополнительного акционерного или паевого капитала, получением долгосрочных и краткосрочных кредитов и займов, уплатой в денежной форме дивидендов и процентов по вкладам собственников и некоторые другие финансовые потоки, связанные с осуществлением внешнего финансирования хозяйственной деятельности фирмы.

Сумма денежного потока предприятия представляет собой величину, равную [4, с. 71-73]:

,

где ЧДП(ОПД) - размер чистого денежного потока по операционной деятельности;

ЧДП(ИНД) - размер чистого денежного потока по инвестиционной деятельности;

ЧДП(ФД) - размер чистого денежного потока по финансовой деятельности.

Так как основная деятельность предприятия является главным источником прибыли, то, очевидно, что основным источником денежных средств является ЧДП(ОПД).

Инвестиционная деятельность, как правило, связана в основном с временным оттоком денежных ресурсов, необходимых для приобретения оборудования, технологий и т.п. Наряду с этим по инвестиционной деятельности может быть и приток денежных средств за счет полученных дивидендов и процентов по долгосрочным ценным бумагам и др. Расчет чистого денежного потока по инвестиционной деятельности осуществляется по формуле:



где В(ОС) - выручка от реализации основных средств;

В(НМАК) - выручка от реализации нематериальных активов;

В(ДФВ) - выручка от реализации долгосрочных финансовых активов;

В(АКВ) - выручка от реализации ранее выкупленных акций предприятия;

ДВДП - сумма полученных дивидендов и процентов по долгосрочным ценным бумагам;

ОСПР - сумма приобретенных основных средств;

АНКС - изменение остатка незавершенного производства;

НМАКП - сумма приобретенных нематериальных активов;

ДФАП - сумма приобретения долгосрочных финансовых активов;

АКВП - сумма выкупленных собственных акций предприятия.

Чистый денежный поток по финансовой деятельности характеризует притоки и оттоки денежных средств, связанных с использованием внешнего финансирования и определяется по формуле:

,

где ПРСК - сумма дополнительно привлеченного из внешних источников собственного капитала (денежные поступления от выпуска акций и других долевых инструментов, дополнительные вложения собственников фирмы);

ДКЗ - сумма дополнительно привлеченных долгосрочных заемных кредитов и займов;

ККЗ - сумма дополнительно привлеченных краткосрочных кредитов и займов;

БЦФ - сумма средств, поступивших в порядке безвозмездного целевого финансирования фирмы;

ПЛДКР - сумма выплат основного долга по долгосрочным кредитам и займам;

ПЛККЗ - сумма выплат основного долга по краткосрочным кредитам и займам;

ДВДВ - сумма дивидендов, выплаченных акционерам предприятия.

Финансовая деятельность должна способствовать увеличению денежных средств на предприятии для финансового обеспечения основной и инвестиционной деятельности.

1.3 Показатели эффективности инвестиционных проектов

Однако не только величина чистого денежного потока определяет экономическую эффективность инвестиций. Так, к показателям эффективности инвестиционных проектов относят [6, с. 94]:

- чистую текущую стоимость;

- внутреннюю ставку доходности;

- период окупаемости;

- индекс доходности инвестиций;

- точку безубыточности.

Рассмотрим каждый из них более подробно.

Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле [6, с. 87]:

где NCFt - чистый денежный поток на шаге t

t - номер шага;

n - продолжительность расчетного периода.

Нужно отметить, что шаги - отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей. Шаги расчёта определяются их номерами - 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной - месяцы, кварталы, годы.

При этом коэффициент дисконтирования (PVIFk,t) рассчитывается по следующей формуле [6, с. 88]:

где k - ставка дисконта.

Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле [6, с. 89]:

,

где CIFt -положительные значения чистого денежного потока (притоки) на t-м шаге;

It - это отрицательные значения чистого денежного потока (оттоки) на t-м шаге, учитываемые по модулю.

Период окупаемости (Pb) состоит из двух частей: количества лет (y) и количества месяцев (m) и рассчитывается по следующим формулам [6, с. 91]:



Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

Количество месяцев до момента окупаемости (m) определяется по формуле:

Внутренняя ставка доходности (IRR) рассчитывается исходя из следующего равенства [6, с. 94]:

Для оценки рисков проектов рассчитывается точка безубыточности (ТБУ) по следующей формуле [9, с. 85]:



где - постоянные расходы;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате постоянных расходов;

- цена единицы продукции;

- налог на добавленную стоимость, включенный в цену продукции;

- удельные переменные расходы на единицу продукции;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате удельных переменных расходов.

Единицы измерения ТБУ - единицы продукции в период, за который выражены постоянные расходы.



2. Расчет чистого денежного потока по базовому варианту проекта

2.1 Расчет экономических показателей по операционной и инвестиционной деятельности

Исходные данные для расчета показателей по операционной и инвестиционной деятельности в рамках базового проекта приведены в таблице 2.1. См. вар №5

Таблица 2.1 - Исходные данные для базового проекта

№	Показатель	Базовый
1	Затраты на создание объекта (в т.ч. НДС) тыс. р.	19800
2	Продолжительность строительства, мес.	12
3	Полезная площадь объекта недвижимости, м 2	900
4	Цена сдачи 1 м 2, в т.ч. НДС, р. в месяц	1350
5	Постоянные эксплуатационные расходы, тыс. р. в месяц	120
05.1	в т.ч. НДС, тыс. р. в месяц	12
6	Удельные переменные эксплуатационные расходы, р./м 2 в месяц	100
06.1	в т.ч. НДС, р./м 2 в месяц	10
7	Срок полезного использования объекта, месяцев	360

Рассчитаем поступления по операционной деятельности. Расчеты будем производить исходя из следующих предпосылок:

- полезная площадь объекта недвижимости равна 900 м 2;

- количество месяцев эксплуатации объекта на каждом шаге - 12;

- доля площадей сдаваемых в аренду на шаге, в котором начинается эксплуатация объекта, является минимальной и составляет 80% и на каждом последующем шаге реализации проекта равномерно увеличивается на 2% в год.

На основании изложенных выше предпосылок и исходных данных, рассчитаем доходы от сдачи объекта в аренду, результаты расчетов оформим в виде таблицы 2.2

Таблица 2.2 - Поступления от операционной деятельности

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1.Полезная площадь объекта недвижимости, м2	900	900	900	900	900	900	900
2. Количество месяцев эксплуатации объекта	0	12	12	12	12	12	12
3. Доля площадей, сдаваемых в аренду, %	0%	80%	82%	84%	86%	88%	90%
4. Количество площадей, сдаваемых в аренду, м2	0	8640	8856	9072	9288	9504	9720
5. Цена реализации 1 кв.м. (в т.ч. НДС)	1350	1350	1350	1350	1350	1350	1350
6. Доходы от сдачи объекта в аренду (в т.ч. НДС), тыс. руб.	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122

В таблице 2.2 строка 4 получена путем перемножения строк 1, 2 и 3, например: значение 8640 получено путем перемножения следующих значений: 900*12*80%

Доходы от сдачи объекта в аренду получены путем перемножения строки 4 и строки 5 (цена реализации 1 кв. метра приведена в таблице 2.1) и приведения к тысячам рублей, например, доходы от сдачи объекта в аренду на 1 шаге = 8640*1350/1000 = 11664 тыс. руб.

Далее рассчитаем постоянные и переменные платежи по проекту.

Постоянные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных эксплуатационных расходов (строка 5 табл. 2.1) на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге (строка 2 табл. 2.2). По аналогии рассчитывается сумма НДС. Переменные платежи для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов (строка 6 табл. 2.1) на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге (строка 4 табл. 2.2). Сумма НДС рассчитывается по аналогии. Произведем пример расчета для шага 1:

- постоянные платежи = (120 000 *12)/1000 = 1440 тыс. руб.; сумма НДС = (12 000*12)/1000 = 144 тыс. руб.

- переменные платежи = 8640*100/1000 = 864 тыс. руб.; сумма НДС = (8640*10)/1000 = 86,4 тыс. руб. или округлив до целого числа 86 тыс. руб.

Рассчитаем сумму оборотных средств, при этом, предполагается, что продолжительность одного оборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого, размер оборотных средств принимается равным сумме постоянных и переменных платежей за два месяца. Таким образом, для 1 шага сумма постоянных и переменных затрат составит 1440 тыс. руб. + 864 тыс. руб. = 2 304 тыс. руб. Сумма оборотных средств в данном случае составит: (2 304 тыс. руб. /12) * 2 = 384 тыс. руб.

Произведем аналогичные расчеты для каждого шага, результаты оформим в виде таблицы 2.3

Таблица 2.3 - Постоянные и переменные платежи по проекту

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Постоянные платежи, в том числе:	0	1440	1440	1440	1440	1440	1440
1.1 НДС	0	144	144	144	144	144	144
2. Переменные платежи, в том числе:	0	864	886	907	929	950	972
2.1 НДС	0	86	89	91	93	95	97
3. Всего платежи, в том числе:	0	2304	2326	2347	2369	2390	2412
3.1 НДС	0	230	233	235	237	239	241
4. Сумма оборотных средств	0	384	388	392	396	398	402

Для того, чтобы рассчитать финансовый результат по операционной деятельности необходимо произвести расчет начисленной амортизации. При этом первоначальная стоимость амортизируемого имущества формируется за счет затрат на создание объекта, которые в нашем случае равны 19 800 тыс. руб., за исключением НДС (18%). Первоначальная стоимость указывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет. Годовую норму амортизации рассчитаем исходя из того, что срок полезного использования объекта равен 360 месяцев или 30 лет, таким образом, годовая норма амортизации равна: 1/30 = 0,03 или 3%. Результаты расчетов по амортизационным отчислениям оформим в виде таблицы 2.4:

Таблица 2.4 - Расчет амортизационных отчислений

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Первоначальная стоимость амортизируемого имущества	0	19800/1,18 = 16780	16780	16780	16780	16780	16780
2. Начисленная амортизация по проекту	0	16780/30 = 559	559	559	559	559	559
3. Накопленный износ	0	559	559+559 = 1118	1118+559 = 1677	1677+559 = 2236	2236+559 = 2795	2795+559 = 13354
4. Остаточная стоимость амортизируемого имущества	0	16780-559 = 16221	16221-559 = 15662	15662 - 559 = 15103	15103-559 = 14544	14544-559 = 13985	13985-559 = 13426

На основание проведенных расчетов, определим финансовый результат по операционной деятельности на каждом шаге реализации проекта, для этого воспользуемся следующими формулами [6, с. 102-103]:

,

где Прибt - прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на t-м шаге;

НПрибt- сумма налога на прибыль, рассчитываемая на t-м шаге, определяется по формуле:

,

где СНПриб - ставка налога на прибыль, %.

Прибыль рассчитывается по формуле:

,

где Дt - доходы, получаемые на t-м шаге;

НДСt вход - сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при получении доходов;

Рt - расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются по формуле:

где МатРt - материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;

РОТt - расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;

At - сумма начисленной годовой амортизации на t-м шаге, р.;

ПрРt - прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

К примеру на 1 шаге реализации проекта доходы составляют 11 664 тыс. руб. (табл. 2.2), в том числе сумма НДС составит 11 664*0,18/1,18 = 1 779 тыс. руб. Постоянные и переменные платежи равны 2 304 тыс. руб., в том числе НДС - 230 тыс. руб. (табл. 2.3). Годовая сумма амортизации составляет 559 тыс. руб. (табл. 2.4). Таким образом, прибыль или финансовый результат на 1 шаге будет равен 11 664 - 2 304 - 559 - (1 779 - 230) = 7 252 тыс. руб. Ставка налога на прибыль составляет 20% [10], а значит, чистая прибыль составит = 7 252 - 20%* 7 252 = 7 252 - 1 450 = 5 802 тыс. руб.

Результаты расчетов оформим в виде таблицы 2.5:

Таблица 2.5 - Финансовые результаты операционной деятельности

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Доходы от эксплуатации объекта, в том числе:	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122
1.1 НДС (строка 1*0,18/1,18)	0	1779	1824	1868	1913	1957	2002
2. Постоянные и переменные платежи по проекту, в том числе:	0	2304	2326	2347	2369	2390	2412
2.1 НДС	0	230	233	235	237	239	241
3. Амортизация	0	559	559	559	559	559	559
4. Финансовый результат (прибыль) = строка 1 - строка 3 - строка 5 - (строка 2 - строка 1)	0	7252	7480	7707	7935	8163	8390
5. Налог на прибыль = строка 6 * 20%	0	1450	1496	1541	1587	1633	1678
6. Чистая прибыль = строка 6 - строка 7	0	5802	5984	6166	6348	6530	6712

Далее рассмотрим инвестиционную деятельность по проекту. Для базового проекта принимается, что финансирование создания объекта недвижимости осуществляются по принципу "деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года". Таким образом, все затраты на создание объекта недвижимости принимаются по исходным данным. Потребность в оборотных средствах t-го шага финансируется в конце шага t-1, при этом происходит либо высвобождение оборотных средств, либо наоборот увеличение их величины. Поступления от продажи основных средств отражаются на последнем шаге, при этом предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости. Результаты расчетов представим в таблице 2.6.

Таблица 2.6 - Денежный поток по инвестиционной деятельности

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
Выплаты
1. Затраты на создание объекта недвижимости (в т.ч. НДС)	19800	0	0	0	0	0	0
2. Финансирование оборотных средств	384 (табл. 2.3 стр. 7 шаг 1	388 - 384 = 4	392 - 388 = 4	396 - 392 = 4	398 - 396 = 4	402 - 398 = 4	0
3. Итого - выплаты по инвестиционной деятельности (в т.ч. НДС)	20184	4	4	4	4	4	0
Поступления
4. Поступления от продажи основных средств	0	0	0	0	0	0	13426
5. Поступления от высвобождения оборотных средств	0	0	0	0	0	0	402 - 0 = 402
6. ИТОГО - поступления по инвестиционной деятельности	0	0	0	0	0	0	13828

2.2 Расчет чистого денежного потока

При расчете чистого денежного потока необходимо рассчитать разницу между поступлениями и выплатами по операционной и инвестиционной деятельности. При этом выплаты по операционной деятельности включают постоянные и переменные платежи, уменьшенные на сумму НДС, налог на прибыль, а также НДС, возникающий при получении доходов. Поступления и выплаты по инвестиционной деятельности принимаются по данным таблицы 2.6. Чистый денежный поток рассчитывается как сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности (табл. 2.7)

Таблица 2.7 - Чистый денежный поток

Показатель	Всего по проекту	Шаг реализации проекта
		0	1	2	3	4	5	6
Денежный поток от операционной деятельности
1. Поступления	74358	0	11664	11956	12247	12539	12830	13122
2. Выплаты	33462	0	5303	5413	5522	5632	5741	5851
3.Сальдо	40896	0	6361	6543	6725	6907	7089	7271
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4. Поступления	13828	0	0	0	0	0	0	13828
5. Выплаты	20204	20184	4	4	4	4	4	0
6. Сальдо	-6376	-20184	-4	-4	-4	-4	-4	13828
7. Чистый денежный поток (NCFt)	34520	-20184	6357	6539	6721	6903	7085	21099

Далее рассчитаем дисконтированный чистый денежный поток, для этого на первом этапе определим ставку дисконта.

В качестве ставки дисконта будем использовать средневзвешенную стоимость капитала (WACC), которая рассчитывается по формуле [4, с. 54]:

,

где - доля j-го источника финансирования;

- стоимость j-го источника финансирования.

В нашем случае имеются как собственные, так и заемные средства, при этом стоимость заемных средств (), измеряемая в %, рассчитывается по формуле:

,

где - номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T - ставка налога на прибыль, %.

Потребность в финансировании определяется как сумма выплат, не перекрываемых поступлениями. Таким образом, для базового варианта потребность в финансировании определится как сумма выплат по инвестиционной деятельности 0-го и 1-го шагов, в нашем случае это 20 184 тыс. руб., при этом структура заемного и собственного капитала выглядит следующим образом: акционерный капитал - 75%; кредиты банков - 15%; собственные векселя - 10%.

Перемножив данные по структуре и потребность в капитале получим сумму по каждому источнику финансирования:

- акционерный капитал - 75%*20 184 тыс. руб. = 15 138 тыс. руб.;

- кредиты банков - 15%*20 184 тыс. руб. = 3 027,6 тыс. руб.;

- собственные векселя - 10%* 20 184 тыс. руб. = .2 018,4 тыс. руб.

Стоимость кредитов составляет: 27%*(1-0,2) = 21,6% (в данном случае 27% - это средняя ставка по кредитам на текущий момент в г. Новосибирск). Стоимость акционерного капитала на 2% больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на 3% меньше стоимости кредитов (табл. 2.8).

Таблица 2.8 - Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы

Наименование источника	Доля источника, %	Сумма источника, р.	Стоимость источника, % годовых
Собственные средства
1. Акционерный капитал	75	15138000	23,6
Заемные и привлеченные средства
2. Кредиты банков	15	3027600	21,6
3. Собственные векселя и облигации	10	2018400	18,6

На основании таблицы 2.8 рассчитаем средневзвешенную стоимость капитала фирмы: (15138000*23,6+ 3027600*21,6+2018400*18,6)/20184000 = 22,8%.

Поскольку средневзвешенная стоимость капитала является ставкой дисконта, то определим дисконтированный чистый денежный поток, расчеты оформим в виде таблицы 2.9:

Таблица 2.9 - Расчёт дисконтированного чистого денежного потока

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Чистый денежный поток (NCF)	-20184	6357	6539	6721	6903	7085	21099
2. То же нарастающим итогом (CNCF)	-20184	-13827	-7288	-567	6336	13421	34520
3. Коэффициент дисконтирования	1,00	1/(1+0,228) 1 = 0,81	1/(1+0,228) 2 = 0,66	1/(1+0,228) 3 = 0,54	1/(1+0,228) 4 = 0,44	1/(1+0,228) 5 = 0,36	1/(1+0,228) 6 = 0,29
4. Дисконтированный чистый денежный поток (строка 1 * строка 3)	-20184	5177	4336	3630	3036	2537	6152

Таким образом, на основе чистого дисконтированного денежного потока рассчитаем чистую дисконтированную стоимость базового проекта, которая будет равна сумме всех значений строки 4 таблицы 2.9:

NPV = - 20 184 + 5 177 + 4 336 + 3 630 + 3 036 + 2 537 + 6 152 = 4 685 тыс. руб.

2.3 Анализ чувствительности базового варианта проекта

Для анализа чувствительности базового варианта проекта, произведем расчеты в условиях:

- роста доходов на 5%;

- снижения дохода на 5%;

- роста расходов на 5%;

- снижения расходов на 5%;

- роста средневзвешенной стоимости капитала на 5%;

- снижения средневзвешенной стоимости капитала на 5%;

Для каждого изменения рассчитаем значение NPV и её процентное изменение.

Рост доходов на 5%. Определим финансовые результаты:

Таблица 2.10 - Финансовые результаты операционной деятельности при росте доходов на 5%

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Доходы от эксплуатации объекта, в том числе:	0	12247	12553	12860	13166	13472	13778
1.1 НДС (строка 1*0,18/1,18)	0	1868	1915	1962	2008	2055	2102
2. Постоянные и переменные платежи по проекту, в том числе:	0	2304	2326	2347	2369	2390	2412
2.1 НДС	0	230	233	235	237	239	241
3. Амортизация	0	559	559	559	559	559	559
4. Финансовый результат (прибыль) = строка 1 - строка 3 - строка 5 - (строка 2 - строка 1)	0	7746	7986	8226	8466	8706	8946
5. Налог на прибыль = строка 6 * 20%	0	1549	1597	1645	1693	1741	1789
6. Чистая прибыль = строка 6 - строка 7	0	6197	6389	6581	6773	6965	7157

Данные в строках 1 и 2 таблицы 2.10 путем перемножения повышающего коэффициента 1,05 на строки 1 и 2 таблицы 2.5 соответственно.

Денежный поток по инвестиционной деятельности в условиях роста доходов останется неизменным. Расчет чистого денежного потока представлен в таблице 2.11:

Таблица 2.11 - Чистый денежный поток

Показатель	Всего по проекту	Шаг реализации проекта
		0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Денежный поток от операционной деятельности
1. Поступления	78076	0	12247	12553	12860	13166	13472	13778
2. Выплаты	34658	0	5491	5605	5719	5833	5948	6062
3.Сальдо	43417	0	6756	6948	7140	7332	7524	7716
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4. Поступления	13828	0	0	0	0	0	0	13828
5. Выплаты	20204	20184	4	4	4	4	4	0
6. Сальдо	-6376	-20184	-4	-4	-4	-4	-4	13828
7. Чистый денежный поток (NCFt)	37040	-20184	6752	6944	7136	7328	7520	21544

Произведем расчет дисконтированного чистого денежного потока:

Таблица 2.12 - Расчёт дисконтированного чистого денежного потока

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1. Чистый денежный поток (NCF)	-20184	6752	6944	7136	7328	7520	21544
2. То же нарастающим итогом (CNCF)	-20184	-13432	-6488	648	7976	15496	37040
3. Коэффициент дисконтирования	1,00	1/(1+0,228) 1 = 0,81	1/(1+0,228) 2 = 0,66	1/(1+0,228) 3 = 0,54	1/(1+0,228) 4 = 0,44	1/(1+0,228) 5 = 0,36	1/(1+0,228) 6 = 0,29
4. Дисконтированный чистый денежный поток (строка 1 * строка 3)	-20184	5499	4605	3854	3223	2693	6282

Анализ таблицы 2.12 показывает, что при росте дохода на 5%, NPV проекта (равна сумме всех значений строки 4 таблицы 2.12) составила 5 972 тыс. руб. или выросла на 27% (5 972/4 685 = 1,27).

По аналогии произведем расчеты при снижении дохода на 5%.

Таблица 2.13 - Финансовые результаты операционной деятельности при снижении доходов на 5%

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8
1. Доходы от эксплуатации объекта, в том числе:	0	11081	11358	11635	11912	12189	12466
1.1 НДС (строка 1*0,18/1,18)	0	1690	1733	1775	1817	1859	1902
2. Постоянные и переменные платежи по проекту, в том числе:	0	2304	2326	2347	2369	2390	2412
2.1 НДС	0	230	233	235	237	239	241
3. Амортизация	0	559	559	559	559	559	559
4. Финансовый результат (прибыль) = строка 1 - строка 3 - строка 5 - (строка 2 - строка 1)	0	6758	6973	7188	7404	7619	7834
5. Налог на прибыль = строка 6 * 20%	0	1352	1395	1438	1481	1524	1567
6. Чистая прибыль = строка 6 - строка 7	0	5406	5578	5751	5923	6095	6267

Данные в строках 1 и 2 таблицы 2.13 путем перемножения понижающего коэффициента 0,95 на строки 1 и 2 таблицы 2.5 соответственно.

Денежный поток по инвестиционной деятельности в условиях снижения доходов останется неизменным. Расчет чистого денежного потока представлен в таблице 2.14:



Таблица 2.14 - Чистый денежный поток

Показатель	Всего по проекту	Шаг реализации проекта
		0	1	2	3	4	5	6
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Денежный поток от операционной деятельности
1. Поступления	70641	0	11081	11358	11635	11912	12189	12466
2. Выплаты	32263	0	5115	5220	5325	5430	5534	5639
3.Сальдо	38378	0	5966	6138	6310	6482	6655	6827
Денежный поток от инвестиционной деятельности
4. Поступления	13828	0	0	0	0	0	0	13828
5. Выплаты	20204	20184	4	4	4	4	4	0
6. Сальдо	-6376	-20184	-4	-4	-4	-4	-4	13828
7. Чистый денежный поток (NCFt)	32002	-20184	5962	6134	6306	6478	6651	20655

Произведем расчет дисконтированного чистого денежного потока:

Таблица 2.15 - Расчёт дисконтированного чистого денежного потока

Показатель	Шаг реализации проекта
	0	1	2	3	4	5	6
1. Чистый денежный поток (NCF)	-20184	5962	6134	6306	6478	6651	20655
2. То же нарастающим итогом (CNCF)	-20184	-14222	12096	12440	12784	13129	27306
3. Коэффициент дисконтирования	1,00	1/(1+0,228) 1 = 0,81	1/(1+0,228) 2 = 0,66	1/(1+0,228) 3 = 0,54	1/(1+0,228) 4 = 0,44	1/(1+0,228) 5 = 0,36	1/(1+0,228) 6 = 0,29
4. Дисконтированный чистый денежный поток (строка 1 * строка 3)	-20184	4855	4068	3405	2849	2382	6023

Анализ таблицы 2.15 показывает, что при снижении дох...