Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические основы налогообложения операций с недвижимостью

1.1 Налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества

1.2 Налогообложение сделок с недвижимостью

1.3 Налогообложение аренды

2. Анализ налогообложения операций с недвижимостью на примере агентства недвижимости ООО «Абсолют Сервис»

2.1 Организационно-экономическая характеристика ООО «Абсолют Сервис»

2.2 Анализ налогообложения операций с недвижимостью в ООО «Абсолют Сервис»

3. Проблемы налогообложения операций с недвижимостью и пути их устранения

3.1 Проблемы налогообложения операций с недвижимостью на современном этапе

3.2 Перспективы совершенствования налогообложения операций c недвижимостью

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы исследования. Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее дискуссионных, находящихся в центре внимания государства и общества. Устойчивость налогового механизма всегда есть компромисс участвующих в отношениях власти сил на определенный период времени. Одновременно выбор конкретного варианта того или иного налога, его элементов есть способ решения посредством налогов проблем общества. Для любого государства, в том числе российского государства, необходимо решать проблему распределения налогового бремени между отдельными видами объектов налогообложения: доходами, объектами недвижимости, оборотом товаров и др.

Цели развития предпринимательства требуют снижения налогов на производственный капитал и увеличения налогового бремени на недвижимость, которая чаще всего представляет собой капитал, изъятый из экономического цикла. С другой стороны недвижимость в условиях всеобщей нестабильности валют вместе с драгоценными металлами и драгоценными камнями является способом сохранения стабильного имущественного положения, как отдельного человека, так и корпорации. Степень благосостояния каждого человека измеряется, прежде всего, имеющимися у него объектами недвижимости.

Режим налогообложения недвижимости определяется свойствами данного объекта, включенностью различных его видов в экономическую деятельность. Один и тот же объект может иметь значительные отличия в цене в зависимости от места расположения: в центре города и на его окраине. Сфера недвижимости как объекта налогообложения включает в себя и объекты роскоши и объекты производственного назначения, что по-разному учитывается для целей налогообложения. Проблема в том, как найти справедливые и понятные для всех критерии применения различных режимов налогообложения для различных объектов недвижимости.

Налоговое законодательство на сегодняшний день не содержит способа решения поставленной цели. Отсутствуют критерии для учета объективных различий в объектах недвижимости в целях налогообложения. Не отвечает требованиям эффективности и рациональности землепользования применяемая система взимания налога на землю. Ставки налога на землю не учитывают результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика - пользователя землей. Поэтому земля стоит в одних местах десятки тысяч долларов за сотку, а черноземная земля в Курской области - три тысячи рублей за гектар. Во многом подобная ситуация обусловлена общим неразвитым состоянием рыночных отношений по поводу недвижимости, а еще больше тем, что наблюдается неравномерность степени развитости экономической активности в различных регионах страны, что сказывается на цене недвижимости. Поиск оптимального режима налогообложения недвижимости требует применение стимулирующих методик оценки недвижимости, благодаря которым бизнес получит заинтересованность развиваться.

Имеется ряд вопросов по поводу налогового режима объектов недвижимости, принадлежащих автономным и другим типам учреждений, для которых установлены значительные льготы в части взимания налога на недвижимость. В одних случаях названные объекты приносят их владельцам доходы, сопоставимые с хозяйствующими субъектами, в других случаях, кроме затрат на их содержание, пользователи ничего не имеют. Что касается унитарных предприятий, то они, также как и государственные учреждения, нацелены на реализацию государственно значимых задач. Однако закрепленные за ними объекты недвижимости имеют одинаковый режим налогообложения с частными коммерческими предприятиями.

Несмотря на предпринятые за последние годы усилия по совершенствованию правового обеспечения оценочной деятельности объектов недвижимости, развития кадастровых оценок земельных участков, остаются нерешенными вопросы объективного учета рыночной цены на объекты недвижимости в налоговых целях. Необходимо совершенствовать механизмы взаимодействия налоговых органов и субъектов, осуществляющих оценочную деятельность, занимающихся кадастром земель, осуществляющих регистрацию недвижимости и др.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу налогообложения недвижимого имущества, на примере действующего российского законодательства и правоприменительной практики.

Предмет исследования. Особенности налогообложения операций с недвижимостью.

Цель исследования: исследовать особенности налогообложения операций с недвижимостью.

Для достижения этой цели в курсовой работе предпринята попытка решить следующие задачи:

1. Изучить налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества

2. Рассмотреть налогообложение сделок с недвижимостью

3. Изучить налогообложение аренды

4. Проанализировать налогообложение операций с недвижимостью на примере агентства недвижимости ООО «Абсолют Сервис»

5. Исследовать проблемы налогообложения операций с недвижимостью и пути их устранения.

1. Теоретические основы налогообложения операций с недвижимостью

1.1 Налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества

Налог на недвижимость - это обязательный безвозмездный платеж в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

Сбор - это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).

Налоги и сборы подразделяются на две группы:

- налог на имущество, используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;

- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека и др. В моей работе будут рассмотрены именно эти сделки.

Налоги и сборы по иерархическим уровням управления (ст. 13-15 Налогового кодекса РФ) делятся на:

· федеральные: налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы;

· региональные: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;

· местные: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.

Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или внаем; покупка или строительство; оказание риелторских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции. [12]

Если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии с гл. 25 части II Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Основные положения по налогообложению физических лиц представлены на рис. 1.

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2009 г. установлена в размере 20%, из которых зачисляется:

· 2% в федеральный бюджет;

· 18% в бюджеты субъектов РФ.

Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.

Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

Рисунок 1 - Основные положения налогообложения физических лиц, совершающих сделки с недвижимостью

Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 16,67%. При операциях с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ, и др. [10]

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Объектами недвижимости являются:

· незастроенные земельные участки;

· жилые здания;

· многоэтажные жилые здания;

· квартиры в жилом доме;

· нежилые здания (нежилой фонд) - офисы, склады, магазины, гостиницы, мед. учреждения, кафе, и т.д.;

· промышленные и производственные здания;

· незавершенное строительство.

Участники рынка недвижимости:

- покупатель - продавец.

1. Оценщики (государственные, независимые)

2. Риэлторы (обмен, продажа)

3. Брокеры

4. Юристы

5. Специалисты страхования и регистрации

6. Ипотечные банки

7. Средства массовой информации

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за собственность.

Цена - это свершившийся факт.

Затраты - это мера издержек необходимых для создания объекта недвижимости.

Стоимость бывает в пользовании и в обмене:

В пользовании - это стоимость недвижимости для конкретного пользования, не связанная с рынком, т.е. с куплей-продажей. К этой стоимости относят: инвестиционную, балансовую стоимость для налогообложения. [10]

В обмене - это рыночная стоимость, которая устанавливается на свободном, открытом рынке, при купле-продаже объекта недвижимости. Разновидности стоимости в обмене:

· ликвидационная - чистая сумма, которую собственник обмена недвижимости может получить при ликвидации этого объекта и распродажи его активов (упорядоченная, принудительная);

· залоговая - при предоставлении ипотечного кредита;

· страховая стоимость;

· арендная.

Различают следующие операции с недвижимостью: купля-продажа, обмен, аренда, найм, дарение, ипотека.

Операции с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

1.2 Налогообложение сделок с недвижимостью

При нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости выплачивается только регистрационный сбор нотариусу в размере 1,5 % от стоимости объекта. Налогами данная операция не облагается.

При получении объекта недвижимости в дар.

Если же оформляется дарение объекта, то, кроме пошлины, выплачивается и налог. Его ставки:

1. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям - 3 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам - 10 % от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям - 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам - 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

3. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· детям, родителям - 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим физическим лицам - 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

4. При стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· оплаты месячной минимальной размер законом установленный 2550-кратный превышающей имущества, стоимости от 15 % + труда размера установленного 176,1-кратного - родителям.

· другим физическим лицам - 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

Необходимо уплачивать налог и при получении объекта недвижимости в порядке наследования. Ставки:

1. При наследовании имущества стоимостью от 850-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди - 5 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди - 10 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам - 20 % от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

2. При наследовании имущества стоимостью от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди - 42,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 10 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди - 85-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам - 170-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда; [7]

3. При наследовании имущества стоимостью свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

· наследникам первой очереди - 127,5-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· наследникам второй очереди - 255-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;

· другим наследникам - 425-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 % от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

Покупатель также имеет право на имущественный налоговый вычет в связи с приобретением объекта недвижимости.

Извлечение из подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса:

Налогоплательщик имеет право на получение имущественных вычетов: «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры. [18]

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

1.3 Налогообложение аренды

продажа недвижимый налогообложение прибыль

Существует 2 схемы уплаты налогов.

Арендодатель - физическое лицо.

В этом случае согласно статье 224 Налогового Кодекса РФ установлена ставка подоходного налога в размере 13%.

К примеру, полученный вами доход от сдачи квартиры в аренду (найм) за год составил 120 тыс. рублей (10 тыс. рублей в месяц). Сумму в размере 120000 Х 0,13 = 15600 рублей вы должны перечислить государству

Арендодатель - индивидуальный предприниматель.

Регистрируясь в виде индивидуального предпринимателя, владелец квартиры вправе указывать, сдачу имущества в аренду основным видом своей деятельности. Более того, согласно статьям 346.12, 346.13 Налогового кодекса РФ индивидуальный предприниматель вправе пользоваться упрощенной системой налогообложения, что позволяет, используя "доходную" схему платить 6 % налога с полученных сумм. Все что нужно вести для отчетности, это Книгу доходов. Из получаемых сумм в качестве платежей за аренду, 6% остаются на расчетном счете, и раз в квартал необходимо платить накопленную сумму в бюджет. Раз в год также необходимо перечислить 1800 рублей сбора в Пенсионный фонд и предоставить в налоговую инспекцию Книгу продаж, в которой вы раз в месяц делается запись с суммой полученного дохода. Это стоит в среднем 1500 рублей в месяц. [11]

Согласно Налоговому Кодексу, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые подоходным налогом по ставке 13%. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться: расходы на приобретение дома (в том числе недостроенного), расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных материалов и оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения.

При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенной квартиры или дома возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки. [9]

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Для получения имущественного налогового вычета следует написать заявление и приложить к нему:

· документы, подтверждающие право собственности на квартиру (дом);

· договор о приобретении квартиры (дома) или прав на квартиру в строящемся доме;

· акт приема-передачи квартиры;

· платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам,расписки продавца квартиры, банковские выписки о перечислении денежных средств в счет погашения ипотечного кредита, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и другие документы);

· кредитный договор.

Следует иметь ввиду, что без документов, подтверждающих право собственности на жилье, получение налогового вычета невозможно. То есть, если приобретается квартира в строящемся доме, то для получения налогового вычета необходимо дождаться момента, когда на руках окажется свидетельство о собственности или акт приема-передачи. Кроме того, для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа. [8]

Подготовленный пакет документов предоставляется вместе с налоговой декларацией в налоговые органы по месту прописки. Налоговый инспектор рассматривает декларацию в срок до 3 месяцев, и даёт ответ о возможности получения налогового вычета. Если ответ положительный, то необходимо написать заявление, в котором указать номер личного банковского счета, на который должна быть перечислена сумма вычета. В течение месяца налоговые органы осуществляют платеж по указанному заявлению.

Либо можно подать заявление на налоговый вычет работодателю. Но в этом случае необходимо получить в налоговом органе документ, подтверждающий право на имущественный налоговый вычет, - уведомление, в котором указывается наименование компании-работодателя, которая не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, реализуя таким образом право сотрудника на получение налогового вычета. Правда, если работник предполагает сменить место работы, то надо иметь ввиду, что уведомление выдается налоговым органом на текущий налоговый период (год) только один раз. То есть после перехода на новую работу, остаток подоходного налога за текущий год можно будет получить только через налоговую инспекцию. С началом нового года для получения вычета у работодателя необходимо опять брать уведомление в налоговой инспекции. [16]

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета.

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Если квартира была приобретена более 3 лет назад, то вычет можно получить с доходов, полученных за последние прошедшие три года, подав в налоговую инспекцию декларации за эти периоды.

Если годовая сумма зарплаты не покрывает сумму причитающихся налоговых вычетов, то их можно перенести на следующий год.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, предоставляется только однажды в жизни. При этом право на налоговый вычет не возникает, если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие «родственники» трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ), сослуживцами, состоящими в отношениях «начальник - подчиненный» и т.п.

Если ипотечное жилье приобретается в собственность нескольких лиц (например, супругов), то сумма налогового вычета делится между собственниками в зависимости от того, как оформлено жилье - в общую совместную собственность или в долевую собственность. Если собственность совместная, то и налоговый вычет полагается один на всех собственников, по умолчанию - в равных долях. Перераспределить доли вычета можно заявлением в налоговый орган, вплоть до того, что любой из собственников может получить вычет в полном объеме на себя. Например, если один из супругов имеет большие "белые" доходы, а другой супруг доходов не имеет (или они "серые"), то целесообразно оформить заявление о том, что всю сумму налогового вычета будет получать супруг с высокими доходами с целью более быстрого получения имущественного вычета. При этом оба супруга считаются реализовавшими свое право на налоговый вычет, и ни один из них не сможет использовать его повторно в случае приобретения другой квартиры или дома - такова позиция, озвученная в нормативных актах Минфина. Но практикующие юристы придерживаются иной точки зрения - они считают, что супруг, передавший свою долю вычета на 100% другому супругу, сохраняет за собой право вычета, которое может быть им использовано при покупке другого жилья. Вероятно, что на сегодняшний день существует такая практика, и конкретные условия следует уточнять в налоговых органах на местах.

2. Анализ налогообложения операций с недвижимостью на примере агентства недвижимости ООО «Абсолют Сервис»

2.1 Организационно-экономическая характеристика ООО «Абсолют Сервис»

Агентство недвижимости ООО «Абсолют Сервис» находится по адресу: 355000, край Ставропольский, Ставрополь, улица Пирогова, 15/1.

Компания «Абсолют сервис» является обществом с ограниченной ответственностью.

Обществом с ограниченной ответственностью признается учрежденное одним или несколькими лицами общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров; участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных ими вкладов.

«Абсолют сервис» предоставляет все виды риэлторских услуг на рынках строящегося и вторичного жилья, а также коммерческой, элитной, загородной и зарубежной недвижимости.

Агентство недвижимости «Абсолют сервис» появилось в апреле 2003 года. За 7 лет существования «Абсолют сервис» стал ведущим игроком на рынке недвижимости, завоевав доверие клиентов и уважение партнеров.

Предприятие оказывает следующие услуги:

- покупка недвижимого имущества;

- продажа недвижимого имущества;

- оценка недвижимого имущества;

- аренда и сдача недвижимости;

- оформление сделок и договоров и т.д.

Правовыми формами реализации товаров, работ, услуг являются различные договоры. В основном компания использует договоры, направленные на оказание услуг.

Правовое регулирование заключения, исполнения, расторжения договоров, ответственности сторон осуществляется нормами ГК РФ, а также специальными законами: "О лизинге", "Об оценочной деятельности в РФ", "О рекламе" и др.

Договоры, направленные на реализацию товаров, работ, услуг, могут заключаться путем проведения переговоров, обмена письмами, телеграммами. Такие договоры могут заключаться на торгах, биржах, выставках и ярмарках.

ООО «Абсолют сервис» имеет лицензии на некоторые виды своей деятельности.

Лицензирование представляет собой вид государственного контроля, направленного на обеспечение защиты прав, законных интересов, нравственности и здоровья граждан, обеспечение обороны страны и безопасности государства. Оно предусматривает осуществление мероприятий, связанных с выдачей лицензий, приостановлением и аннулированием лицензий, контролем лицензирующих органов за соблюдением лицензиатами при осуществлении лицензируемых видов деятельности соответствующих лицензионных требований и условий.

Так же ООО «Абсолют сервис» обладает лицензией на оценку недвижимого имущества. При выборе любого варианта дальнейшего использования объектов недвижимости (обращение в банк для получения кредита, привлечение со-инвесторов к участию в проекте, изменение целевого назначения объекта и многое другое) необходима их оценка. Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права.

Основной целью ООО «Абсолют сервис» является получение прибыли. Для успешного функционирования и осуществления цели предприятию необходимы средства. Ключевую роль в определении потенциала предприятия играет состав и структура основных фондов.

Основные средства - один из наиважнейших факторов любого производства. Их состояние и эффективное использование прямо влияют на конечные результаты хозяйственной деятельности (таблица 1).

Таблица 1 - Состав и структура основных средств ООО фирма «Абсолют сервис» (тыс. руб.)

Группы основных средств	2010	2011	2012	2012 в % к 2010
	сумма	уд. вес, %	сумма	уд. вес, %	сумма	уд. вес, %
Здания	3443	14,0	12545	31,3	13275	22,5	в 3,8 раза больше
Сооружения и передаточные устройства	511	2,0	511	1,3	4105	7,0	в 8,0 раза больше
Машины и оборудование	10825	43,8	15593	38,8	18922	32,1	174,8
Транспортные средства	9359	37,8	10891	27,1	21767	37,0	в 2,3 раза больше
Производственный и хозяйственный инвентарь	44	0,2	44	0,1	92	0,2	в 2,1 раза больше
Прочие виды основных средств	555	2,2	555	1,4	743	1,2	133,9
Итого	24737	100,0	40139	100,0	58904	100,0	в 2,4 раза больше

Как видно из данных таблицы 1, за период с 2010 по 2012 годы стоимость основных средств, принадлежащих ООО фирма «Абсолют сервис», возрастает в 2,4 раза. Рост стоимости наблюдается по следующим группам основных средств: «Машины и оборудование» (на 74,8%), «Транспортные средства» (в 2,3 раза), «Здания» (в 3,8 раза), «Сооружения и передаточные устройства» (в 8,0 раз), «Производственный и хозяйственный инвентарь» (в 2,1 раза) и по группе «Прочие основные средства» (на 33,9%). Состав и структура основных средств значительно изменяются. Наибольший удельный вес в структуре основных средств как в 2010г., так и в последующие годы, занимают здания (14% в 2010 году; 31,3% в 2011 году; 22,5% в 2012 году), а также транспортные средства (37,8% в 2010году; 27,1% в 2011году; 37% в 2012году). Наименьшая доля приходится на сооружения и передаточные устройства и на производственный и хозяйственный инвентарь. Более 20% в структуре основных средств занимают машины и оборудование, что объясняется спецификой деятельности организации. Данная тенденция-увеличение основных средств, положительно сказывается на динамике предприятия.

Данные таблицы 1 показывают, что, хотя величина основных фондов заметно увеличивалась, существенных изменений в их структуре не произошло. На предприятии ООО «Абсолют сервис» необходимо увеличить удельный вес активной части основных фондов, за счёт приобретения, ремонта групп ОПФ «Машины и оборудование», а также «Производственный и хозяйственный инвентарь». Рост ОПФ определяет потенциальные возможности предприятия по выпуску продукции, снижению её стоимости и повышению производительности труда. Вместе с тем рост ОПФ должен сопровождаться эффективным их использованием. Под эффективным использованием ОПФ понимают увеличение выпуска продукции и увеличение прибыли с одних и тех же ОПФ без значительных дополнительных капитальных вложений.

В условиях рынка исключительно важную роль играет анализ финансового состояния предприятия, который предполагает расчет совокупных показателей, по которым представляется возможность судить о финансовом положении предприятия в настоящее время, каким образом оно будет развиваться в дальнейшем, способно ли засчитываться по своим долгам, строить нормальные взаимоотношения со своими партнерами.

2.2 Анализ налогообложения операций с недвижимостью в ООО «Абсолют Сервис»

Одним из этапов налогового планирования является формирование налогового поля предприятия, под которым следует понимать совокупность основных налогов, взимаемых государством с юридических и физических лиц, их конкретные ставки и льготы. Параметры налогового поля устанавливаются по статусу предприятия, на основе его Устава и в соответствие с Налоговым Кодексом Российской Федерации, а также Инструкциями ФНС России.

Расходы предприятия представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Динамика и структура расходов ООО «Абсолют сервис»

№	Показатели	2010год	2011 год	2012 год	Изменение (Тыс. рубл.)
1	Расходы на аренду и содержание зданий , сооружений и т.п	172,4	145,3	143,3	-29,0
2	Амортизационные отчисления	137,4	35,2	111,7	-25,7
3	Материальный затраты	37,0	29,3	27,0	-10
4	Расходы на оплату труда	6015,8	2542,9	3549,2	-2466,6
5	Отчисления	118,27	182,68	258,19	139,92
	-страховые
	-развития предприятия
	-Подготовка кадров
	-другие
6	Внутрихозяйственные отчисления
7	Налоги и сборы	714-08	967-33	1391	677
8	Прочие расходы
9	Итого расходов	7194,95	3873,41	4205,04	-2989-91

Из данных таблицы динамики и структуры расходов данной организации видно, что в 2010 году расходы превышают расходы 2011 и 2012 годов. Это связано за счет повышенной суммы расходов на оплату труда.

Как показал анализ, ООО «Абсолют сервис» уплачивает в бюджет в исследуемом периоде порядка десяти налогов, не считая налога на доходы физических лиц. Из них: 4 налога поступает в ФБ РФ, 3 налога - в бюджет субъектов РФ и еще 3 налога - в МБ РФ. Изучив налоговое поле предприятия, можно рассчитать удельный вес налогов и сборов в общей сумме расходов предприятия.

Затраты предприятия подразделяются на прямые и косвенные. Под прямыми затратами понимаются расходы, связанные с производством отдельных видов продукции, которые могут быть прямо и непосредственно включены в себестоимость. Это затраты на сырьё, основные материалы, основная заработная плата производственных рабочих, покупные изделия и полуфабрикаты. Затраты, не связанные с прямым производством разных изделий нельзя прямо отнести на себестоимость определенного вида продукции.

Наибольший удельный вес в расходах предприятия занимают расходы на оплату труда. В 2010 году их доля достигает 2542,9 тыс.руб., а в последующие периоды она увеличивается до 3549,2 тыс.руб. в 2012 году. Вторыми по значимости являются расходы на аренду и содержание зданий, сооружений.

Доля этих расходов колеблется в пределах 20,5-28 %. Их значимость заключается в том, что они являются основой функционирования предприятия, без которой ни одно предприятие не сможет нормально осуществлять свою деятельность. Удельный вес амортизационных отчислений в 2010 году достигал 11,3 %, а к 2012 году уменьшается на 4,7 %. Примерно четвёртую часть расходов предприятия занимают исследуемые нами налоги и сборы (их доля составляет 12,0% в 2010 году, 15,4% в 2011 году, 16,4% в 2012 году).

Налоги и сборы, следуя общей тенденции, в 2010 году увеличили свой удельный вес в расходах, а в 2012 году понизили. Таким образом, за три года удельный вес налогов и сборов повысился на 0,5 % (пунктов). Удельный вес материальных затрат, в состав которых входят расходы по транспортировке товаров, продуктов, сырья и затраты на приобретение сырья и материалов, повысился на 1,09 %.

Подводя итоги вышесказанного, следует отметить, что структура расходов хозяйствующего субъекта и их процентные доли в приоритетном отношении практически не меняются. Сокращение расходов в 2012 году связано с тем, что предприятие кардинально изменило масштабы своей деятельности, а это в свою очередь, повлекло за собой сокращение численности персонала.

Таким образом, за последние три года наибольшее изменение в структуре расходов предприятия претерпели такие статьи, как: материальные расходы, НДС, единый социальный налог (отчисления в социальные страховые фонды).

ООО «Абсолют сервис» в своей деятельности осуществляет налоговые платежи в бюджет, структура которых показана в таблице 3.

Таблица 3 - Структура налоговых платежей ООО «Абсолют сервис» за последние три года

Показатели	Годы	Изменение
	2010 Тыс. руб.	2011 Тыс. руб	2012 Тыс. руб	+,-
Налог на прибыль	92,8	78,4	72,6	-20,20
Налог на имущество	10,54	10,53	10,52	-0,02
Земельный налог	5,2	3,4	6,1	+0,9
Единый социальный налог	50,2	77,8	-	+15,1
Всего налогов	176,04	174,23	206,02	+29,98

На основе данных, приведенных в таблице 3, можно говорить о том, что хозяйствующий субъект в 2010 году уплатил по налогам в бюджет - 176,04тыс. руб., в 2011 году - 174,23 тыс. руб., в 2012 году - 206,02 тыс. руб., то есть в 2012 году сумма уплаченных налогов увеличилась на 29,98тыс. руб. по сравнению с 2010 годом. Наибольший удельный вес в общей сумме уплаченных, налогов занимает налог на прибыль, доля которого уменьшилась на 20,20 тыс. руб., налога с продаж на 2,8%, земельного налога на 2,3%. Доли остальных налогов снизились, а именно: налога на прибыль на 10,1%, налога на имущество на 3,3%, транспортного налога на 0,8%.

Наименьший удельный вес занимает плата за загрязнение окружающей среды и транспортный налог. Налог на прибыль в 2010 году превышает налоги в остальных годах в связи с большим получением прибыли.

Влияние налогообложения на формирование финансовых результатов хозяйствующего субъекта представлено в таблице 4.

Таблица 4 - Показатели формирования финансовых результатов ООО «Абсолют сервис», с учетом степени влияния налогообложения, тыс. руб.

Показатели	Годы	Изменение(+,-)
	2010 год	2011 год	2012 год
1.Выручка от продажи продукции и продукции и прочие доходы с НДС и другими косвенными налогами	13757,233	34429,050	18758,251	+5001
2.НДС и прочие косвенные налоги, полученные в составе выручки и доходов	---	---	---	---
3.Выручка от продажи продукции и прочие доходы без НДС и других косвенных налогов	---	---	---	---
4.Себестоимость продукции	20,434	25,84	29,2	8,80
5.Коммерческие расходы	--	--	---	---
6.Налоги, уплачиваемые за счет себестоимости и коммерческих расходов	103,4	23,3	22,8	-7,6
7.Прочие расходы, относимые на финансовые результаты деятельности	---	---	---	---
8.Налоги,уплачиваемые за счет финансовых результатов деятельности	25,7	13,1	7,9	-17,7
9.Фактическая прибыль до уплаты налога на прибыль	386,576	326,677	302,761	-83,81
10.Налог на прибыль	92,8	78,4	72,6	-20,2
11.Чистая прибыль, после уплаты налога на прибыль	479,4	248,3	230,2	-249,4
12.Налоги, уплачиваемые за счет чистой прибыли, после уплаты налога на прибыль	--	---	---	---
13.Чистая прибыль. После уплаты всех налогов	---	---	---	---
14.Сумма уплаченных налогов	92,8	18,8	72,6	-20,20
15.Сумма уплаченных налогов, без косвенных	92,8	18,8	72,6	-20,20
16.Прибыль до уплаты налогов, без косвенных	386,576	326,677	302,761	-83,815
17.Степень влияния налогов на финансовые результаты деятельности, %	0,24%	0,24%	0,23%	0,01%

Выручка от продаж выше в 2011 году, хотя себестоимость продукции в 2010 году превышает остальные себестоимости 2011 и 2012гг. Но это как мы видим не отражается на степени влияния налогов на финансовые результаты деятельности данной организации, но увеличивается налог на прибыль в 2010 году за, соответственно, счет большей прибыли.

Из данных таблицы 4 видно, что степень влияния налогов на финансовые результаты деятельности за три года снизилась с 45,6% в 2010 году до 30,7 % в 2012 году, то есть на 12,6%.

Доля себестоимости продукции в валовой выручке за три года снизилась на 50,0 % (из-за уменьшения суммы налога на пользователей автодорог). Доля налогов, уплачиваемых за счёт финансовых результатов деятельности предприятия, снизилась на 1,3 %. Фактическая прибыль до уплаты налога на прибыль к 2012 году по сравнению с 2010 годом увеличилась, а её доля в валовой выручке возросла на 9,9 %. Налог на прибыль также увеличился на 9,9 тыс. руб., а его доля, соответственно, возросла на 2,4 %. Чистая прибыль после уплаты налога на прибыль аналогична чистой прибыли после уплаты всех налогов. К 2012 году по сравнению с 2010 годом она увеличилась на 31,3 тыс. руб., а её доля в валовой выручке возросла на 7,5%. Сумма уплаченных налогов к 2012 году снизилась на 151,2 тыс. руб., а их доля в валовой выручке - на 7,8%. Доля прибыли до уплаты налогов без косвенных повысилась на 7,8%, а сумма уплаченных налогов без косвенных снизилась на 8,4%. Таким образом, снижение степени влияния налогов на финансовые результаты произошло за счет снижения доли налогов в валовой выручке и снижения доли финансовых результатов (прибыли).

Налоги оказывают значительное влияние на формирование финансовых результатов деятельности предприятия. Так, например, в 2012 году влияние налогов достигает 25,1%. Это говорит о том, что предприятие значительную сумму денежных средств, вырученных от продажи продукции (работ, услуг) вынуждено отдавать на уплату налогов и сборов.

Коэффициент влияния на балансовую прибыль в 2011 году превышает коэффициенты 2010, 2012 гг. за счет высшей чистой прибыли в 2011 году.

Также увеличился коэффициент налоговой нагрузки на издержки производства и обращения предприятия с 2010г по 2012г., как мы наблюдаем на 0,08% из-за увеличении прибыли предприятия.

Уровень влияния прямых налогов на финансовые результаты деятельности предприятия за три года повысился на 0,001 пунктов.

Уровень влияния косвенных налогов, соответственно, снизился на 0,07 пунктов.

Уровень влияния налога на прибыль на балансовую прибыль увеличился на 0,001 пунктов.

Уровень влияния налога на имущество на балансовую прибыль по сравнению с 2010 годом повысился на 0,002пунктов, а по сравнению с 2011 годом понизился на 0,001 пункт.

Уровень влияния налоговой нагрузки на издержки производства и обращения понизился на 0,001 пункт. Уровень влияния налоговой нагрузки на финансовые результаты деятельности снизился на 0,004 пунктов. Таким образом, наибольшее увеличение за три года произошло с уровнем влияния налога на прибыль на балансовую прибыль, наибольшее снижение - с уровнем влияния налоговой нагрузки на финансовые результаты деятельности предприятия.

3. Проблемы налогообложения операций с недвижимостью и пути их устранения

3.1 Проблемы налогообложения операций с недвижимостью на современном этапе

После продажи недвижимого имущества Продавец обязан уплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы. Можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса РФ.

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)»

Будьте осторожны с доходами, полученными по договору уступки прав на договор долевого участия. Эти доходы не являются доходами, полученными в результаты продажи недвижимости, для них не предоставляется льгот могут заставить заплатить 13% с полученной суммы.

Покупатель, в случае отсутствия в налоговых органах сведений о его доходах в достаточных для покупки недвижимости размерах, должен дождаться письма из налоговой инспекции, в котором ему предлагается отчитаться об источниках получения денежных средств, на которые был приобретен объект. После этого покупатель вправе по почте (без личной явки) направить в налоговые органы свой отчет.

На сегодняшний день реальным и легальным объяснением (разумеется, можно сказать, что «всю жизнь копил») является договор займа, заключаемый в простой письменной форме с близкими людьми. При этом заимодавцы не обязаны отчитываться, где они взяли средства, являющиеся предметом договора займа.

Кстати, у граждан отсутствует обязанность отчитываться за инвестиции, в т.ч. и в строительство. Следовательно, приобретателям строящегося жилья отчитываться не нужно.

3.2 Перспективы совершенствования налогообложения с операций недвижимостью

Одной из составляющих правильной финансовой политики фирмы является выбор наиболее выгодной системы налогообложения. В частности, одного из четырех возможных специальных режимов.

Применение УСНО с практической точки зрения, наиболее удобно и выгодно фирмам, которые, помимо прописанных законом ограничений, удовлетворяют одновременно следующим условиям:

- не производят продукцию, т.е. в них отсутствует производственная функция в общепринятом смысле - производство материального продукта из материального сырья.

- соответственно, имеют простой учет товарно-материальных ценностей (ТМЦ), либо количество этих ценностей минимально.

- не нуждаются в специфическом учете больших авансовых платежей от заказчиков, которые так или иначе позволяют гибко варьировать суммы налоговых платежей по прибыли и НДС с помощью оптимизированной учетной политики. То же касается возможностей учета при выборе метода «по начислению», или, как иногда говорят, «по отгрузке».

- затраты на бухгалтерское обслуживание таких фирм должны быть небольшими в сопоставлении с оборотами и прибылью. Сложный учет и отчетность предполагает наличие большого штата бухгалтеров.

- желателен один вид деятельности, так как ведение раздельного учета, например, одного вида деятельности по УСНО, другого - по ОСНО - трудоемкий процесс, знаю по личному опыту. Особенно, если при этом выделены центры финансового учета.

Законодатель трактует при применении УСНО и ЕНВД возможность значительного упрощения бухгалтерского учета. В реальности же и при использовании УСНО, и ЕНВД упрощается только налоговый учет. Бухгалтерия, в любом случае, продолжает вести все те же регистры учета, как минимум, по привычке и возможности обратного перехода на ОСНО, а как максимум, - в целях управленческого учета и контроля за ТМЦ. По крайней мере, в большинстве отраслей. Даже если собственник бизнеса убеждает бухгалтерию, что количество работы у них при переходе на УСНО уменьшится в несколько раз и будет сведено к ведению книги доходов-расходов, упростится лишь налоговый учет.

В любом случае, толковый бухгалтер будет продолжать составлять и баланс, и прочие годовые отчеты ОСНО «для себя».

С этой точки зрения, сфера услуг - основной пользователь УСНО. Особенно удобна УСНО для сферы нематериальных, посреднических услуг, например, для агентств недвижимости, юридических фирм, туристических агентств. Говоря об агентствах недвижимости, имеется в виду только оказание услуг, посреднических, как работают все агентства. Для фирм, которые занимаются еще и девелопментом, применение УСНО невозможно по закону.

Важная, в целях обсуждаемого вопроса, особенность рынка недвижимости заключается в том, что рентабельность бизнеса, несмотря на средне статистически известную 20%, в реальности имеет значительный разброс. Факторов множество: технология работы агентства, сезонность в сегментах, диверсификация работы агентства в разных сегментах рынка недвижимости, способ формирования стоимости услуги. Агентства недвижимости в большинстве случаев представляют собой небольшие фирмы, особенно в регионах, с небольшим количеством персонала до 30 человек.

Если говорить об агентствах недвижимости, то основные мотивирующие моменты по применению УСНО, помимо простоты ее ведения, следующие:

- имущество минимально и стандартно - это, как правило, офисное оборудование, в процессе оказания услуг используется минимальное количество ТМЦ.

- осуществление основной услуги требует несложного учета составляющих затрат. Т.е. учет себестоимости услуги прост и стандартизирован. Обычно это - функция управленческого учета.

- общефирменные постоянные затраты однотипны и примерно постоянны на протяжении года, также они составляют основную долю совокупных затрат.

Самые значительные элементы затрат риэлторской фирмы - это аренда офиса, реклама услуг и объектов (реклама объектов - часть переменных затрат, реклама услуг - постоянные затраты фирмы), и зарплата сотрудников, значительная часть которой зависит от общей выручки (вознаграждение риэлтора рассчитывается как процент от суммы клиентского договора). Если же помещение находится в собственности, то на первом месте по величине - реклама услуг и фирмы.

- выручка сильно зависит от сезонности и конъюнктуры рынка.

- авансы используются мало, хотя последнее время наметилась тенденция использовать авансы от клиентов как гарантии расчетов и в целях управления достаточностью оборотных средств.

- поскольку вознаграждение риэлторов составляет процент от суммы договора, то его совокупная величина прямо пропорциональна выручке. Соответственно, прямо пропорциональны и отчисления от фонда зарплаты.

- центры прибыли, дохода и центры затрат. Отделы, специализированные по сегментам рынка, являются центрами финансового учета. Это центры формирования прибыли. Некоторые отделы, например, отдел регистрации юридических лиц, являются центрами дохода, информационные отделы являются центрами затрат. Так или иначе, но управленческий учет ведется всеми агентствами. Вопрос в его детализации и количестве ЦФУ. При этом не требуется создания такой системы управленческого учета, которая была бы легко сопоставима с системой бухгалтерского учета по аналитикам и субсчетам.

Все вышеперечисленные факторы влияют на выбор УСНО как применяемого режима налогообложения. Многие агентства, открываясь, однозначно считают, что следует выбирать вариант «Доходы-расходы». Но многие офисы компаний работают по варианту «Доходы».

Заключение

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого, явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

...