Іпотечне кредитування в сільському господарстві

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

НАЦІОНАЛЬНИЙ НАУКОВИЙ ЦЕНТР «ІНСТИТУТ АГРАРНОЇ ЕКОНОМІКИ»

УКРАЇНСЬКОЇ АКАДЕМІЇ АГРАРНИХ НАУК

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук

ІПОТЕЧНЕ КРЕДИТУВАННЯ В СІЛЬСЬКОМУ ГОСПОДАРСТВІ

08.00.08 - гроші, фінанси і кредит

ТІНЕЙ Андрій Вікторович

Київ - 2008

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Національному науковому центрі «Інститут аграрної економіки» Української академії аграрних наук Науковий керівник: доктор економічних наук, професор, академік УААН ДЕМ'ЯНЕНКО Микола Якович, Національний науковий центр «Інститут аграрної економіки» УААН, заступник директора з наукової роботи Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор ЧУПІС Анатолій Віталійович, Сумський національний аграрний університет, завідувач кафедри фінансів кандидат економічних наук СОМИК Анжеліка Василівна, Центр наукових досліджень Національного банку України, заступник начальника відділу досліджень грошово-кредитної політики та міжнародних валютно-кредитних відносин

Захист відбудеться «10» грудня 2008 р. о 15 00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 26.350.02 в Національному науковому центрі «Інститут аграрної економіки» УААН за адресою: 03680, м. Київ, МСП, вул. Героїв Оборони, 10, конференц-зал, 3-й поверх, к.317.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки» УААН за адресою: 03680, м. Київ, МСП, вул. Героїв Оборони, 10, 2-й поверх, к. 212.

Автореферат розісланий «10» листопада 2008 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради, кандидат економічних наук Н.Л.Жук

заставна вартість нерухомість аграрна іпотека

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ДИСЕРТАЦІЙНОЇ РОБОТИ

Актуальність теми. Недостатній обсяг надходження довгострокових кредитних ресурсів до сільськогосподарських товаровиробників унеможливлює проведення ними модернізації та технічного переоснащення виробництва, запровадження нових технологій, поліпшення якості ґрунтів та підвищення на цій основі продуктивності праці й ефективності сільськогосподарського виробництва. Залишаючись без змін, така ситуація в майбутньому згубно впливатиме не лише на галузь сільського господарства, а й на розвиток соціальної сфери села. З метою призупинення наведених негативних тенденцій у галузі на даний час необхідно створити систему іпотечного кредитування сільського господарства, важливою складовою якої має бути земельна іпотека.

У науковій літературі питанню іпотечного кредитування в галузі сільського господарства приділяється підвищена увага з боку вітчизняних і зарубіжних дослідників. Серед них такі провідні вчені, як: В.М. Алексійчук, В.Г. Андрійчук, В.І. Бусов, М.М. Геєнко, О.Є. Гудзь, М.Я. Дем'яненко, О.О. Євтух, О.Т. Євтух, С.В. Козменкова, С.І. Кручок, В.Д. Лагутін, І.А. Розумова, А.В. Сомик, А.В. Чупіс. Над питаннями пов'язаними з інститутом застави права оренди, працювали вітчизняні науковці: М.М. Геєнко, А.Є. Данкевич, М.Я. Дем'яненко, М.М. Дячок, С.В. Нижній, а також зарубіжні - Ф.О. Богатирьова, Л.Б. Лазаренко, А.В. Мірошник, А.К. Саркісов та ін.

Однак динамізм і складність проблем кредитного забезпечення сільськогосподарських товаровиробників зумовлюють необхідність подальшого дослідження теоретичних, методичних і практичних питань іпотечного кредитування в сільському господарстві. Зокрема, недостатньо дослідженими залишаються питання стосовно видів іпотечних кредитів та об'єктів нерухомості, які можуть бути предметом іпотеки в сільському господарстві, механізмів стимулювання державою іпотечних відносин, методики оцінки заставної вартості сільськогосподарських угідь, сутності та механізму видачі кредитів, забезпечених правом оренди.

У практичному плані необхідна розробка пропозицій щодо створення умов, які б стимулювали розвиток іпотечного кредитування в сільському господарстві, а також кредитування під заставу права оренди, тим самим формуючи цілісну систему залучення кредитних ресурсів для сільськогосподарських товаровиробників під заставу наявної у них у власності чи в оренді нерухомості. Вищенаведене зумовило вибір теми дисертаційного дослідження, її актуальність та практичне значення.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження виконано відповідно до плану науково-дослідних робіт Національного наукового центру «Інститут аграрної економіки» УААН і є складовою частиною теми дослідження: «Формування системи та механізмів фінансово-кредитного забезпечення сільськогосподарських товаровиробників у ринкових умовах» - 2001-2005 рр. (номер державної реєстрації 0102U000266) та «Методологія формування ефективних фінансових механізмів регулювання відносин агроформувань з фінансово-кредитною системою» - 2006-2010 рр. (номер державної реєстрації 0106U006639). Внесок автора полягає у розробці пропозицій стосовно заходів із стимулювання розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві та запровадження кредитування під заставу права оренди.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є обґрунтування теоретичних і методичних засад та розробка практичних рекомендацій щодо стимулювання розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Для досягнення поставленої мети передбачалося вирішити наступні завдання:

- узагальнити теоретичні засади іпотечного кредитування в сільському господарстві та обґрунтувати об'єктивну його необхідність в умовах ринкової економіки;

- визначити тенденції кредитування під заставу нерухомості в Україні, у тому числі в галузі сільського господарства;

- розкрити передумови запровадження кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення в Україні;

- визначити особливості оцінки сільськогосподарських земель при іпотечному кредитуванні, а також розробити практичні рекомендації шляхів вдосконалення оцінки заставної вартості сільськогосподарських угідь;

- розкрити сутність інституту застави права оренди, розробити пропозиції щодо запровадження кредитування під заставу права оренди в Україні;

- визначити перспективи розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Об'єктом дослідження є процес іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методичних і практичних засад розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві України.

Методи дослідження. Теоретичною основою досліджень виступили фундаментальні положення сучасної економічної теорії, праці провідних зарубіжних і вітчизняних вчених у сфері кредитних відносин. Методологічну основу проведених досліджень становить діалектичний метод пізнання та системний підхід до вивчення явищ, які дозволили вивчити процеси, пов'язані з іпотечним кредитуванням у сільському господарстві у розвитку і взаємозалежності, виявити загальні закономірності та тенденції їх розвитку. Для вирішення поставлених завдань використовувалися загальнонаукові і спеціальні методи досліджень: метод абстрагування та коефіцієнтів у процесі дослідження питань методики оцінки заставної вартості сільськогосподарських угідь; статистико-економічні методи, зокрема метод групування, порівняння й узагальнення економічних показників, табличного подання та графічного відображення при виборі підприємств для визначення вартості належних їм прав оренди та оцінці тенденцій іпотечного кредитування у сільському господарстві; методи аналізу та синтезу - для оцінки особливостей діяльності суб'єктів іпотечних відносин; логічний та метод прогнозування - під час аналізу сутності іпотечних відносин як інституту й економічної категорії, а також у частині дослідження прогнозування подальшого розвитку ринку землі та перспектив видачі кредитів, забезпечених правом оренди.

За інформаційну базу дослідження слугували праці провідних вчених, присвячені іпотечному кредитуванню, у тому числі в галузі сільського господарства; законодавчі й нормативно-правові акти земельного, фінансового та цивільного галузей права, дані статистичних щорічників Держкомстату України та фінансових звітів сільськогосподарських підприємств Хмельницького району Хмельницької області, матеріали наукових конференцій і семінарів.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у поглибленні теоретичних і методичних засад та розробленні пропозицій щодо стимулювання розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві, які полягають у наступному:

вперше:

- запропоновано класифікацію кредитів, що надаються під заставу нерухомості, за ознакою їх цільового призначення і розподілом на два види: «іпотечний кредит» - такий що, наданий для купівлі нерухомості, яка в подальшому виступає забезпеченням виконання зобов'язання позичальника перед банком, та «кредит, забезпечений іпотекою», при якому власник заставляє належну йому на праві власності нерухомість з метою одержання кредиту на цілі, відмінні від її купівлі;

удосконалено:

- класифікацію аграрної іпотеки в частині визначення об'єктів нерухомості, які доцільно включати до галузі сільського господарства: 1) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); 2) несільськогосподарські угіддя (землі, на яких розміщені виробничі будівлі (споруди): будівлі ферм, тваринницькі комплекси, склади, сховища, гаражі, теплиці; підприємства первинної переробки сільськогосподарської продукції; об'єкти інженерної та транспортної інфраструктури (землі, зайняті внутрішньогосподарськими дорогами, прогонами, комунікаціями); житлові будинки, об'єкти незавершеного будівництва, замкнуті водойми (до 3 га) та лісові насадження (до 5 га); 3) підприємства як єдиний майновий комплекс;

- методичний підхід до оцінки заставної вартості сільськогосподарських угідь у частині обґрунтування необхідності врахування кредитного рейтингу позичальника, зміни ринкової вартості; зниження ринкової вартості предмета іпотеки на випадок його примусового продажу на земельних торгах, суми страхових виплат; розміру вимог банку, пов'язаних із виконанням основного зобов'язання позичальником, можливих збитків банку, витрат на звернення стягнення на заставлене майно та його реалізацію; уточнено:

- дефініцію «застава права оренди», як забезпечення виконання зобов'язань правом на оренду земельної ділянки, при якому банк за попередньою згодою власника набуває право витребування орендованої ділянки з володіння та користування орендаря у разі невиконання ним зобов'язань з подальшою платною передачею цих прав третім особам на передбачених в орендному договорі умовах;

- дефініцію «заставна вартість», як очікувану ринкову вартість об'єкта, що виступає забезпеченням виконання кредитних зобов'язань, на дату можливого звернення стягнення, зменшеної на суму вимог банку, і враховує обмежені терміни її експозиції, кредитний рейтинг позичальника та суму страхових виплат;

дістали подальший розвиток:

- пропозиції щодо удосконалення механізму державного регулювання і стимулювання іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників через надання банкам гарантії викупу заставлених земельних ділянок у випадку їх примусової реалізації за нормативною вартістю, мінімізацію спекулятивних тенденцій на ринку нерухомості та зменшення випадків зміни цільового призначення земельних ділянок, а також необхідність створення Національного земельного фонду, за рахунок коштів якого здійснюватиметься такий викуп;

- обґрунтування об'єктивної необхідності іпотечного кредитування в галузі сільського господарства в умовах ринкової економіки та узагальнення комплексного позитивного ефекту на макро- і мікроекономічному рівнях від запровадження іпотечних відносин, а також вигод, які одержують держава, сільськогосподарські товаровиробники та банки.

Практичне значення одержаних результатів полягає у сформованих і науково обґрунтованих пропозиціях щодо напрямів удосконалення іпотечного кредитування в сільському господарстві, які можуть бути використанні у роботі Національного банку України, Міністерства аграрної політики України при розробленні нормативно-правових актів стосовно іпотечного кредитування в сільському господарстві, а також банками при запроваджені програм іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Науково-методичні розробки автора з питань сутності іпотечного кредитування в сільському господарстві й інституту застави права оренди впроваджено у навчальний процес та учбово-дослідну роботу студентів Хмельницького національного університету при викладанні дисциплін «Гроші і кредит» та «Банківська справа» (довідка №55/409 від 03.04.2008 р.).

Положення методичного підходу щодо визначення заставної вартості при видачі іпотечних кредитів та рекомендації стосовно доцільності видачі банком кредитів під заставу права оренди сільськогосподарських земель використані у діяльності Акціонерного товариства «Український інноваційний банк» Хмельницька філія (довідка 12/03 від 31.03.2008 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертація є самостійно виконаною, завершеною науковою роботою, в якій викладено особистий внесок дисертанта у розробку науково обґрунтованих теоретичних, організаційно-методичних і практичних засад функціонування іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Апробація результатів дисертації. Основні наукові положення та результати дисертаційного дослідження доповідалися на конференціях й одержали схвальну оцінку науковців на: Міжнародній науково-практичній конференції «Ефективність використання ресурсного потенціалу в умовах сталого розвитку сільського господарства» (м. Харків, ХНАУ ім. В.В.Докучаєва, 1-2 березня 2007 р.); Міжнародній науково-практичній конференції молодих вчених «Аграрний форум - 2007» (м. Суми, СНАУ, 4-6 квітня 2007 р.);

Міжнародній науково-практичній конференції «Стратегія ресурсозберігаючого використання аграрно-економічного потенціалу на основі активізації інноваційно-інвестиційної діяльності - об'єктивна передумова інтеграції країни в Світове співтовариство» (м. Тернопіль, ТНЕУ, 18 травня 2007 року); Міжнародній науково-практичній конференції «Фінансове забезпечення економічного і соціального розвитку суспільства» (м. Дніпропетровськ, ДДФА, 23 березня 2007 р.).

Публікації. За результатами дисертаційного дослідження автором опубліковано 9 одноосібних наукових праць загальним обсягом 2,82 друк. арк., із них 5 наукових статей у фахових виданнях загальним обсягом 2,13 друк. арк., та 4 в інших виданнях загальним обсягом 0,69 друк. арк.

Обсяг і структура дисертаційної роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, 20 додатків на 22 сторінках і списку використаної літератури, що налічує 152 джерел, розміщених на 14 сторінках.

Аналітично-цифровий матеріал представлений у 14 таблицях на 14 сторінках, 20 рисунках на 20 сторінках. Основний зміст роботи викладено на 183 сторінках комп'ютерного тексту.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЙНОЇ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційного дослідження, визначено мету, завдання, об'єкт, предмет і методи дослідження, розкрито наукову новизну та практичне значення одержаних результатів.

У першому розділі - «Теоретичні засади іпотечного кредитування в сільському господарстві» - досліджено суть іпотечного кредитування в сільському господарстві; визначено чинники, що зумовлюють об'єктивну необхідність іпотечного кредитування у ринкових умовах, узагальнено комплексний позитивний вплив іпотечного кредитування на економіку країни та вигоди, що отримують основні учасники іпотечних відносин.

Проведене дослідження теоретичних засад іпотечного кредитування дозволило запропонувати класифікацію іпотечних кредитів за ознакою їх цільового призначення і розподілом на два види: «іпотечний кредит» - такий, що наданий для купівлі нерухомості, яка в подальшому виступає забезпеченням виконання зобов'язання позичальника перед банком, та «кредит, забезпечений іпотекою» - при якому власник заставляє належну йому на праві власності нерухомість з метою отримання кредиту на цілі, відмінні від її купівлі. Таке розмежування стає основою для розробки у подальшому механізмів їх видачі й поглиблює розуміння сутності іпотечних відносин.

Визначено чинники привабливості земельного іпотечного кредиту для кредитора і позичальника. Для кредитора привабливість земельних іпотечних кредитів, порівняно з іншими їх видами, зумовлюється наявністю тенденцій до підвищення вартості землі на ринку та ліквідністю її як товару, а також у зв'язку з характерними унікальними внутрішніми властивостей земель, які визначають її високу цінність поміж інших предметів матеріального світу. Привабливість для позичальника іпотечного кредиту під заставу земельної ділянки характеризується наступними суб'єктивними чинниками: збільшити виробництво, використавши вже наявний ресурсний потенціал господарства з більшою віддачею; мати у приватній власності земельну ділянку, що дозволяє йому задовольнити людські потреби (фізіологічні, потреба у безпеці, соціальні, психологічні, інтелектуальні); капіталізувати частину прибутку у результаті залучення додаткової кількості землі.

Як показали дослідження підходів до класифікації видів іпотеки, наявна в науковій літературі класифікація останніх стосовно характеру предмета застави на земельну, житлову, цілісного майнового комплексу, промислову, комерційну та аграрну, ускладнює визначення об'єктів, які слід відносити до них із відповідним їх розмежуванням по галузях економіки. Зважаючи на наведене, було визначено потребу проведення розмежування видів іпотеки по галузях економіки. Це дозволило обґрунтувати необхідність удосконалення класифікації аграрної іпотеки у частині визначення переліку об'єктів нерухомості, що доцільно включати до галузі сільського господарства: 1) сільськогосподарські угіддя; 2) об'єкти нерухомості, що знаходяться на несільськогосподарських угіддях; 3) підприємства як єдиний майновий комплекс. Крім того, визначено, що у разі іпотечного кредитування під заставу житлових будинків у сільській місцевості відбувається одночасне стимулювання й розвиток іпотеки у сільському господарстві (рис.1).

Аналіз ролі та значення іпотечного кредитування в сільському господарстві у ринкових умовах дозволив виявити позитивний вплив цього виду кредиту на розвиток економіки країни: збільшення розміру капіталовкладень у галузь на довгостроковий період, забезпечення процесу перерозподілу землі до ефективніших власників, підвищення рівня капіталізації інвестиційних ресурсів та темпів виробництва, стимулювання збільшення обсягів заощаджень фізичних та юридичних осіб, формування ринку землі й іпотечних цінних паперів, посилення інвестиційної спрямованості вітчизняного фінансового ринку. Також визначено вигоди, які отримують сільськогосподарські товаровиробники при іпотечному кредитуванні - стимулювання розширеного відтворення в екстенсивній чи інтенсивній формах, де у випадку отримання «іпотечного кредиту» реалізується екстенсивна форма, яка передбачає збільшення площі землі у виробництві за рахунок кредитів, а у випадку отримання «кредиту, забезпеченого іпотекою», інтенсивна - значно ефективніше використання землі за рахунок підвищення рівня врожайності культур шляхом забезпечення впровадження інтенсивних технологій їх вирощування. Кредит при цьому використовується з метою модернізації машинно-тракторного парку, придбання основних засобів, високоякісного насіння, добрив, засобів захисту рослин від бур'янів, шкідників і хвороб та ін. Поряд із цим, лише у випадку взяття землі в оренду та подальшою передачею отриманого права оренди в заставу відбувається одночасне забезпечення як екстенсивного розвитку сільськогосподарського підприємства шляхом збільшення кількості землі в обробітку, так і інтенсивного - залучення кредитних ресурсів; на державному рівні здійснюється стимулювання процеси перерозподілу земельних ресурсів та підвищення на цій основі ефективності їх використання, збільшення капіталу в обороті, можливість реалізації ефективнішої державної підтримки сільського господарства у сфері кредитного забезпечення, вплив на зниження рівня інфляції в країні; банки - одержують можливість розширення переліку й обсягів кредитних операцій, здійснення довгострокових капіталовкладень, підвищення гарантій повернення кредиту тощо.

У другому розділі - «Розвиток іпотечного кредитування у сільському господарстві в Україні» - досліджено тенденції кредитування під заставу нерухомості, визначено особливості оцінки сільськогосподарських земель при іпотечному кредитуванні, проведено оцінку передумов запровадження кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення.

Виявлені у результаті аналізу тенденції кредитування під заставу нерухомості дозволили зробити висновки, що незважаючи на значні обсяги видачі іпотечних кредитів в Україні, які станом на квітень 2008 р. дорівнювали 61,9 млрд грн, лише 1,4 млрд грн із них - земельні іпотечні кредити (у т.ч. з цільовим призначенням - для ведення садового господарства площею до 0,12 га). Така незначна частка земельних кредитів у загальному обсязі зумовлюється тим, що банки України почали видавати кредити під заставу землі лише з 2007 року. Для сільського господарства банки пропонують кредитні програми, спрямовані на споживче кредитування та кредитування з метою купівлі земельних ділянок (крім земель сільськогосподарського призначення).

За аналізом обсягів видачі іпотечних кредитів суб'єктам господарювання та фізичним особам встановлено, що іпотечні кредити у чотири рази частіше видаються фізичним особам. Цьому сприяє зростання розміру їхніх доходів, соціально орієнтована політика уряду, наявність іншої нерухомості, що виступає в статусі додаткового забезпечення виконання зобов'язань перед банком. При цьому, у більшості випадків іпотечний кредит використовувався з метою купівлі нерухомості та подальшого її продажу за вищу ціну, що зумовило зростання загального рівня цін і створило перешкоди для її купівлі кінцевими споживачами. В дисертаційній роботі відмічено, що наведений факт повинен враховуватися при розробленні механізмів іпотечного кредитування під заставу сільськогосподарських угідь шляхом застосування заходів, які б стимулювали використання іпотечних кредитів кінцевими споживачами (наприклад, застосування вищої ставки податку у випадку перепродажу земельної ділянки після її купівлі через незначний проміжок часу або повернення коштів державі на суму отриманої вигоди порівняно з іншими учасниками ринку у разі участі у програмі державного пільгового кредитування).

Як показали результати дослідження, негативною тенденцією на ринку банківського кредитування є зменшення кількості вітчизняних банків. Наприклад, із 14 банків-лідерів іпотечного кредитування, що досліджувалися в роботі, менше половини з них є вітчизняними. Входження на ринок зарубіжних банків не призвело до очікуваного зниження ставок за кредитами та поліпшення умов кредитування позичальників, у тому числі для галузі сільського господарства.

Залежність банківської системи України від іноземного капіталу, а також відсутність ефективно діючої системи залучення депозитів у державі та рефінансування виданих іпотечних кредитів свідчить про слабку захищеність та відсутність передумов до поліпшення умов кредитування галузі сільського господарства відповідно до їх потреб, з урахуванням значення галузі (забезпечення продовольчої безпеки країни, розвиток економіки та ін.). У подальшому актуальним залишається збільшення банками України їх ресурсної бази, зниження рівня доларизації кредитів, ведення більш ефективної політики щодо залучення депозитів на довгостроковий період у населення країни, здійснення рефінансування виданих кредитів.

Дослідження передумов запровадження іпотечного кредитування під заставу сільськогосподарських угідь виявило, що доступність сільськогосподарських земель на умовах оренди у період проведення земельної реформи спричинила виснажливе її використання орендарями, відсутність капіталовкладень у відновлення та підвищення природної родючості ґрунтів. Як наслідок, у 2007 році площа орних земель, що потребувала хімічної меліорації, становила 10 млн га, з яких 9 млн га - кислі ґрунти; понад 10,2 млн га земель зазнавали водної, 5 млн га - вітрової ерозії.

Визначено, що стимулювання ведення органічного землеробства в Україні з боку держави є незначним, що стримує можливість підвищення якості ґрунтів та продуктів харчування, а також привабливість земельних ділянок як об'єкта застави для банків.

Встановлено, що зміна напрямів спеціалізації більшості сільськогосподарських підприємств і відсутність коштів на капітальний ремонт та будівництво нових об'єктів зумовили ситуацію, існування невеликої кількості будівель, споруд чи приміщень, привабливих для банку в якості застави. За 2001-2006 роки кількість основних засобів у сільському господарстві зменшилася у 1,5 раз.

З'ясовано, що у більшості суб'єктів господарювання відсутня достатня кількість сконцентрованої землі, яка б виступала привабливим об'єктом виконання зобов'язань за кредитними угодами. Так, у загальному обсязі землекористування сільськогосподарських підприємств частка орендованих сільськогосподарських угідь у 2006 році становила 90,5 %, тому лише 9,5 % земель у названих суб'єктів можуть бути об'єктом застави. У свою чергу, частка фермерських господарств з площею до 100 га у 2006 р. досягала 77,1 %, що свідчить про невідповідність переважної більшості господарств оптимальним розмірам землеволодіння, які б забезпечували рентабельне виробництво і, відповідно, низьку їх привабливість для банку як позичальників.

Як засвідчили дослідження діяльності особистих селянських господарств, незважаючи на досить високі тут обсяги виробництва сільськогосподарської продукції (2006 р.: картопля - 98,6 %, овочі та баштанні культури - 87,9, плоди і ягоди - 87,8, м'ясо - 57,3, молоко - 81,2, вовна - 78,8 %), наявність житлових (нежитлових) будівель і земельних ділянок у приватній власності, негативним явищем є відсутність видачі пільгових іпотечних кредитів, направлених на стимулювання збільшення такими господарствами обсягів одержання сільськогосподарської продукції, розширення площ оброблюваних земель і придбання засобів виробництва.

Встановлено, що основними перепонами розвитку іпотечного кредитування під заставу сільськогосподарських земель в Україні є відсутність законів про ринок землі та про земельний кадастр, обмеження величини площі земель сільськогосподарського призначення до 100 га, що можуть набуватися громадянами та юридичними особами у приватну власність до 2015 р., відсутність Аграрного банку, діяльність якого враховувала б специфіку обороту капіталу в галузі та який би брав участь на всіх стадіях його обороту - від виробництва до реалізації.

За аналізом особливостей оцінки сільськогосподарських земель при іпотечному кредитуванні було визначено необхідність удосконалення методики обчислення заставної вартості, яка б враховувала специфіку сільськогосподарських угідь як товару на ринку й особливості іпотечних відносин у сільському господарстві. Однією з причин необхідності наведеного є запобігання можливому заниженню банками величини заставної вартості з метою зменшення ризиків незабезпечення кредиту заставним майном.

Дослідження методичних підходів визначення експертної (ринкової, заставної) та нормативної видів вартостей сільськогосподарських земель надали можливість виділити переваги та недоліки застосування, в умовах ринкової економіки, ринкової вартості порівняно з іншими видами.

Обґрунтовано, що ефективність контролю за станом сільськогосподарських угідь, які перебуватимуть в іпотеці, а також з метою забезпечення реальності і достовірності визначення їх грошової вартості, проведення ефективного контролю за якістю оціночних робіт оцінювачами, забезпечуватиметься за умови використання даних, що містяться в «еколого-агрохімічному паспорті поля». Визначена також необхідність у подальшому в зменшенні часу на його отримання, збільшенні розміру державного фінансування заходів, пов'язаних з еколого-агрохімічною експертизою та забезпеченні дотримання визначеної у законодавстві періодичності її проведення.

У третьому розділі - «Основні напрями вдосконалення іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників в Україні» - розкрито сутність та наведено пропозиції щодо запровадження кредитування під заставу права оренди в Україні, здійснено вдосконалення оцінки заставної вартості сільськогосподарських угідь, визначено перспективи розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві, вдосконалено механізм державного регулювання і стимулювання іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників.

Нагальна потреба у вирішенні проблеми недостатніх обсягів кредитного забезпечення сільського господарства зумовлює необхідність пошуку нових механізмів залучення кредитних ресурсів сільськогосподарськими товаровиробниками. В роботі обґрунтовується доцільність введення механізму видачі кредитів під заставу права оренди орендованих земель, як окремо, так і комплексно з правом власності. Визначено, що за умови наявності механізму застави права оренди стимулюватиметься підвищення розміру орендних платежів та привабливість довгострокової оренди, що певною мірою стабілізує відносини стосовно ефективного землекористування, здійснення капіталовкладень у підвищення якості ґрунтів, а також надасть можливість отримання орендарями вищого прибутку, за рахунок якого вони зможуть здійснювати викуп орендованих ними земельних ділянок.

Вивчення наукової літератури та чинного законодавства виявили наявність певних суперечностей у питаннях, пов'язаних з інститутом застави права оренди та напрямами його використання. Це зумовило необхідність поглиблення його розуміння шляхом уточнення дефініцію «застава права оренди», під якою запропоновано розуміти забезпечення виконання зобов'язань правом на оренду земельної ділянки, при якому банк, за попередньою згодою власника, набуває право витребування орендованої ділянки з володіння та користування орендаря у разі невиконання ним зобов'язань з подальшою платною передачею цих прав третім особам на передбачених в орендному договорі умовах. Визначено основні відмінності між інститутом іпотеки та застави права оренди відносно обсягу прав у суб'єктів відносин, об'єкта, що підлягає реалізації у разі невиконання зобов'язань позичальником, умов використання об'єктів, терміну кредитування та ін.

Дослідження питання правової сторони відносин застави права оренди дозволило запропонувати механізм отримання кредиту, забезпеченого правом оренди, який передбачає облік належного орендарю права оренди за визначеною оцінювачем вартістю як нематеріальний актив. Наведене дає змогу у разі передачі в заставу права оренди виступити забезпеченням виконання зобов'язання перед кредитором та отримати орендарю кредит (рис.2).

У зв'язку з наявністю ризику можливої зміни особи орендаря, у разі надання дозволу останньому передати у заставу отриману ним земельну ділянку, орендодавець може вимагати підвищення розміру орендної плати. Негативним чинником, який збільшить соціальну напругу на селі, може стати отримання такого дозволу обманом чи внаслідок інших незаконних дій. Щоб цього не допустити, необхідно проведення роз'яснювальної роботи відносно вигод і ризиків, які набуває орендодавець, а також встановлення контролю за правомірністю отримання орендарями дозволу передавати право оренди у заставу.

Розраховано грошову вартість права оренди шляхом визначення величини розміру додаткового доходу, який отримує орендар порівняно з іншими орендарями, а також ймовірну суму кредиту, яку можуть отримати досліджувані підприємства у випадку застави права оренди з терміном оренди 5 років: для СТОВ «Хлібороб» - 370679 грн, для ПСП «Агрофірма Берегиня» - 279384 грн та для ВАТ «Олешинське» - 43070 грн, що із розрахунку на 1 га становить відповідно 260 грн, 448 грн та 214 грн (табл.1).

Таблиця 1 Розрахунок вартості права оренди та суми кредиту, забезпеченого правом оренди, грн

Величина розрахованої ймовірної суми кредиту відобразила, що залежно від кількості сконцентрованої орендованої землі у господарств виникає можливість не лише фінансувати поточну діяльність (придбання мінеральних добрив, засобів захисту рослин, насіння, пально-мастильних матеріалів), а й спрямувати кредити на інвестиційну діяльність щодо техніко-технологічного оновлення сільськогосподарського виробництва (придбання техніки, впровадження нових технологій та інновацій, поліпшення якісних характеристик ґрунту) або укрупнення господарства шляхом купівлі землі чи додаткової оренди.

У дисертаційній роботі запропоновано вдосконалення механізму державного регулювання і стимулювання іпотечного кредитування, який полягає у прийнятті комплексу заходів, направлених на унеможливлення розвитку тіньового земельного ринку, випадків зміни цільового призначення земельних ділянок, їх нецільового використання чи концентрації у власності обмеженої групи осіб, а також видачі гарантії викупу державою земельних ділянок, обтяжених іпотекою, у разі їх примусового продажу за нормативною вартістю за умови відсутності платоспроможного попиту на аукціоні, а також надання державі права пріоритетного придбання земельних ділянок за будь-якою ціною, що склалася на земельному аукціоні. Обґрунтовано доцільність функціонування Національного земельного фонду, за рахунок коштів якого здійснюватиметься такий викуп (рис. 3).

Наявність запропонованого механізму дозволить збільшити обсяги надходження кредитних ресурсів у галузь під заставу сільськогосподарських земель і підвищити їх привабливість як предмета застави, ефективно використати земельний потенціал України, забезпечити стабільність сільських територій та місця роботи сільських жителів. При цьому, держава і банки стають активними учасниками земельних відносин.

У роботі уточнено дефініцію «заставна вартість», яка на відміну від існуючих, відображає сферу застосування, зв'язок з ринковою вартістю, особливості методики її розрахунку: «очікувана ринкова вартість об'єкта, що виступає забезпеченням виконання кредитних зобов'язань, на дату можливого звернення стягнення, зменшеної на суму вимог банку, і враховує обмежені термін її експозиції, кредитний рейтинг позичальника та суму страхових виплат». Удосконалено методичний підхід до визначення заставної вартості сільськогосподарських угідь, який полягає у дисконтуванні її ринкової вартості та врахуванні суми вимог банку і виплат страхової компанії. Розрахунок дисконту ґрунтується на врахуванні різних факторів. Для визначення величини дисконту запропоновано використовувати суму трьох коефіцієнтів: зниження ринкової вартості предмета іпотеки на випадок її примусового продажу на земельних торгах; зміни ринкової вартості; впливу кредитного рейтингу позичальника.

Доведено, що необхідність визначення суми вимог банку у разі невиконання позичальником зобов'язань по іпотечному та кредитному договорах, яку банк може покрити шляхом примусової реалізації заставленого об'єкта на земельних торгах, обумовлюється трьома основними причинами: по-перше, мотивувально-психологічними, які покликані стимулювати позичальника з меншим кредитним рейтингом до повернення кредиту; по-друге, створення умов, за яких комерційним банкам не вигідно надавати позику особам, у яких фінансова діяльність є незадовільною або збитковою; по-третє, мінімізувати випадки примусової реалізації майна на торгах.

Заставну вартість сільгоспугідь доцільно розраховувати за такими формулами:

де - заставна вартість, грн;

- ринкова вартість, грн;

- ставка дисконту, %;

- сума вимог банку, грн;

- сума страхових виплат, грн;

де - коефіцієнт зниження ринкової вартості предмета іпотеки на випадок її примусового продажу на земельних торгах, %;

- коефіцієнт зміни ринкової вартості, %;

- коефіцієнт впливу кредитного рейтингу позичальника, %;

- вимоги, пов'язані з виконанням основного зобов'язання, грн;

- вимоги щодо сплати збитків, завданих порушенням умов, зазначених у кредитному та іпотечному договорах, грн;

- вимоги щодо відшкодування витрат, пов'язаних зі зверненням стягнення на заставлене майно та його реалізацією, грн.

З метою мінімізації випадків зловживання з боку банків у сфері оцінки заставної вартості отриманого майна в якості забезпечення повернення кредиту, необхідним є розроблення Національним банком України рекомендаційних методичних засад визначення заставної вартості сільськогосподарських угідь банками. Також пропонуємо створення Державним комітетом України із земельних ресурсів відкритої бази даних вартостей земельних ділянок, яка б містила інформацію з еколого-агрохімічного паспорта поля, що забезпечить покращення інформаційної бази процесу оцінки та можливість проведення контролю з боку державних органів щодо її достовірності.

Враховуючи наявність тенденцій до зменшення кількості об'єктів нерухомості у сільському господарстві та погіршення їх якісного стану - як будівель, так і земель сільськогосподарського призначення, була обґрунтована доцільність запровадження в Україні іпотечних кредитних продуктів на наступні цілі: 1) підвищення чи недопущення погіршення якості ґрунтів; 2) стимулювання ведення органічного землеробства сільськогосподарськими товаровиробниками, при якому залучені кошти направлятимуться на поліпшення якості ґрунту та матеріально-технічне забезпечення виробничого процесу; 3) реконструкцію, модернізацію або капітальний ремонт існуючих чи будівництва нових об'єктів нерухомості.

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено дослідження теоретичних і методичних засад та розроблено пропозиції щодо стимулювання розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві. При цьому отримано такі результати та зроблено наступні висновки.

1. За результатами узагальнення теоретичних засад іпотечного кредитування в сільському господарстві:

а) запропоновано класифікацію кредитів, що надаються під заставу нерухомості, де за ознакою їх цільового призначення і розподілом на «іпотечний кредит» - що надається для купівлі нерухомості, яка в подальшому виступає забезпеченням виконання зобов'язання позичальника перед банком; та «кредит, забезпечений іпотекою» - при якому власник заставляє належну йому на праві власності нерухомість з метою одержання кредиту на цілі, відмінні від її купівлі. Це дало можливість разом із кредитом, забезпеченим правом оренди, побудувати систему кредитного забезпечення сільського господарства під заставу прав власності та прав оренди на нерухоме майно;

б) удосконалено класифікацію аграрної іпотеки в частині визначення об'єктів нерухомості, які слід відносити до галузі сільського господарства (1) сільськогосподарські угіддя; 2) несільськогосподарські угіддя та об'єкти нерухомості, що знаходяться на них; 3) підприємства як єдиний майновий комплекс), що дозволить банкам розширити перелік кредитних продуктів залежно від виду застави та поліпшення умови видачі іпотечних кредитів;

в) обґрунтовано об'єктивну необхідність іпотечного кредитування в галузі сільського господарства в умовах ринкової економіки та окреслено комплексний позитивний ефект на макро- та мікроекономічному рівнях в результаті запровадження іпотечних відносин, а також встановлено вигоди, які отримають держава, сільськогосподарські товаровиробники та банки, що дозволило визначити напрями найбільш ефективного використання потенціалу іпотечного кредитування.

2. У результаті аналізу виявлено наступні позитивні тенденції кредитування під заставу нерухомості: значні обсяги видачі іпотечних кредитів (квітень 2008 р. - 61,9 млрд грн), наявність іпотечних програм для сільського господарства (споживче кредитування та кредитування з метою купівлі земельних ділянок (крім земель сільськогосподарського призначення). Серед негативних - незначні обсяги земельного іпотечного кредитування 1,4 млрд грн (у т.ч. з цільовим призначенням - для ведення садового господарства площею до 0,12 га), наявність спекулятивних тенденцій на ринку та зменшення кількості вітчизняних банків, відсутність тенденцій до зниження вартості кредитів після входження на ринок зарубіжних банків, ефективно діючої системи залучення депозитів у державі та рефінансування виданих іпотечних кредитів, а також висока залежність банківської системи України від іноземного капіталу. Як наслідок, визначено за необхідність здійснювати збільшення банками України їх ресурсної бази, знижувати рівень доларизації кредитів, вести ефективнішу політику стосовно залучення депозитів на довгостроковий період у населення країни, здійснювати рефінансування виданих кредитів.

3. За результатами оцінки передумов запровадження іпотечного кредитування під заставу сільськогосподарських земель встановлено, що подальший розвиток іпотечного кредитування буде стримуватися у зв'язку з відсутністю у більшості суб'єктів господарювання достатньої кількості сконцентрованої землі, яка б виступала привабливим об'єктом виконання зобов'язань за кредитними угодами, невідповідність переважної більшості господарств оптимальним розмірам, які б забезпечували рентабельне виробництво, відсутністю видачі пільгових іпотечних кредитів для особистих селянських господарств, які б стимулювали збільшення обсягу виробництва ними сільськогосподарської продукції, розширення площ оброблюваних земель і придбання засобів виробництва. Щодо організаційно-майнових передумов, то стримуючими факторами, буде високий ступінь зносу будівель і споруд, балансова вартість яких має тенденцію до зменшення; наявність переважаючої орендної форми землекористування (90,5 %); відсутність ринку землі через законодавчо встановлений мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення та законодавчі обмеження щодо обсягів приватного землеволодіння (до 100 га), а також відсутність Аграрного банку.

4. Визначено за доцільне, зважаючи на наявність негативних тенденцій зменшення кількості об'єктів нерухомості і погіршення стану будівель та якісних характеристик земель запровадження в Україні іпотечних програм, направлених на підвищення чи недопущення погіршення якості ґрунтів; реконструкцію, модернізацію або капітальний ремонт існуючих чи будівництва нових об'єктів нерухомості; стимулювання ведення органічного землеробства сільськогосподарськими товаровиробниками. Зазначені напрями дадуть можливість створити умови для підвищення рівня прибутковості сільськогосподарських підприємств у довгостроковому періоді, забезпечити зростання майнового потенціалу господарств та виступити їм більш привабливими позичальниками для банку.

5. Обґрунтовано доцільність, враховуючи існуючі негативні тенденції на ринку іпотечного кредитування, а також несприятливі передумови й для запровадження кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення, впровадження кредитування під заставу права оренди сільськогосподарських угідь. Уточнено дефініцію «застава права оренди», як забезпечення виконання зобов'язань правом на оренду земельної ділянки, при якому банк, за попередньою згодою власника, набуває право витребування орендованої ділянки з володіння та користування орендаря у разі невиконання ним зобов'язань з подальшою платною передачею цих прав третім особам на передбачених орендним договором умовах. Запропоновано механізм кредитування під заставу права оренди сільськогосподарських земель. Проведені розрахунки грошової вартості права оренди та ймовірної суми кредиту на окремих підприємствах, показали, що у такий спосіб суб'єкти господарювання зможуть залучати значні додаткові кредитні ресурси для інвестиційно-інноваційного розвитку.

6. Дослідження особливостей оцінки сільськогосподарських земель при іпотечному кредитуванні виявили необхідність визначення у законодавстві України поняття заставної вартості та методики її розрахунку, що в подальшому може гальмувати розвиток іпотечних відносин унаслідок заниження вартості заставного майна банками. З метою недопущення цього уточнено дефініцію «заставна вартість», як очікувану ринкову вартість об'єкта, що виступає забезпеченням виконання кредитних зобов'язань, на дату можливого звернення стягнення, зменшеної на суму вимог банку, і враховує обмежені терміни її експозиції, кредитний рейтинг позичальника та суму страхових виплат. Вдосконалено методику оцінки заставної вартості сільськогосподарських угідь, яка полягає в дисконтуванні їх ринкової вартості та врахуванні суми вимог банку і виплат страхової компанії. Встановлено необхідність розробки Національним банком України рекомендаційних методичних засад визначення заставної вартості сільськогосподарських угідь банками.

7. Визначено, що реальність та достовірність грошової вартості сільськогосподарських угідь забезпечуватиметься за умови використання оцінювачами даних, які містяться в «еколого-агрохімічному паспорті поля». Поряд із цим, обґрунтовано доцільність створення відкритої бази даних грошових вартостей земельних ділянок, оцінку яких проводили оцінювачі, з відповідними даними, що містяться в еколого-агрохімічному паспорті поля. Це б дало можливість покращити інформаційну забезпеченість процесу оцінки, а також поліпшити контроль за її достовірністю з боку державних органів.

8. Встановлено, що подальший розвиток іпотечного кредитування в сільському господарстві, захист інтересів власників земель, привабливість для банків іпотечного кредитування сільськогосподарських товаровиробників стануть можливими за умови наявності механізму стимулювання іпотечних відносин з боку держави через видачу гарантії банкам викупу заставленої земельної ділянки за нормативною вартістю у разі відсутності попиту на неї в учасників земельного аукціону за рахунок коштів створеного з цією метою Національного земельного фонду. Іншими заходами повинні стати мінімізація спекулятивних тенденцій на ринку нерухомості та зменшення випадків зміни цільового призначення земельних ділянок.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у наукових фахових виданнях

1. Тіней А. В. Особливості оцінки сільськогосподарських угідь при іпотечному кредитуванні / А. В. Тіней // АгроІнКом. - 2008. - № 5 - 6. - С. 104 - 108. - 0,2 друк. арк.

2. Тіней А. В. Перспективні напрями розвитку системи землекористування в Україні / А. В. Тіней // Регіона¬льна бізнес-економіка та управління. - 2006. - № 12. - С. 56 - 60. - 0,2 друк. арк.

3.Тіней А. В. Роль ринку землі в розвитку іпотечних відносин / А. В. Тіней // Інноваційна еконо¬міка. - 2007. - № 2. - С. 82 - 87. - 0,2 друк. арк.

4.Тіней А. В. Суть іпотечного кредитування в сільському господарстві / А. В. Тіней // Економіка АПК. - 2008. - № 3. - С. 91 - 98. - 0,2 друк. арк.

5.Тіней А. В. Упровадження інституту застави права оренди в України / А. В. Тіней // Економіка АПК. - 2007. - № 4. - С. 92 - 97. - 0,2 друк. арк.

Матеріали науково-практичних конференцій

6. Тіней А. В. Забезпечення права власності як передумова розвитку ефективних кредитних відносин / А. В. Тіней // Вісник ХНАУ ім. В.В.Докучаєва. Серія «Економіка АПК і природоко¬ристування». - № 6. - 2007. - С. 126 - 130. - 0,2 друк. арк.

7. Тіней А. В. Роль капіталізації землі в сільському господарстві / А. В. Тіней // Аграрний форум - 2007 : матеріали Міжнар. наук. - практ. конф. молодих вчених, присвяченої 30-й річниці заснування Сумського національного аграрного університету (4 - 6 квітня 2007 р., Суми, Україна). - Суми : Університетська книга, 2007. - Ч. 2. - С. 164 - 166. - 0,2 друк. арк.

8. Тіней А. В. Мотиваційні аспекти іпотечного кредитування в сільському господарстві / А. В. Тіней // Фінансове забезпечення економічного і соціального розвитку суспільства : тези міжнар. наук.- практ. конф., 23 берез. 2007 р. доп. - Дніпропетровськ : ДДФА, 2007. - С. 177 - 178. - 0,2 друк. арк.

9. Тіней А. В. Роль ринку землі у розвитку іпотечних відносин / А. В. Тіней // Стратегія ресурсозбері¬гаючого використання аграрно-економічного потенціалу на основі активізації ін¬новаційно-інвестиційної діяльності - об'єктивна передумова інтеграції країни в Світове співтовариство : міжнар. наук. - практ. конф., 18 трав. 2007 р. - Ч. 2 : тези доп. - Тернопіль : ТНЕУ, 2007. - С. 158 - 162. - 0,2 друк. арк.

АНОТАЦІЯ

Тіней А.В. Іпотечне кредитування в сільському господарстві. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит. - Національний науковий центр «Інститут аграрної економіки» Української академії аграрних наук, Київ, 2008.

Дисертація присвячена дослідженню теоретичних і методичних засад та розробці практичних рекомендацій щодо реалізації стимулювання розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Запропоновано класифікацію кредитів під заставу нерухомості. Обґрунтовано об'єктивну необхідність іпотечного кредитування в галузі сільського господарства.

Удосконалено класифікацію аграрної іпотеки. Здійснено аналіз тенденцій кредитування під заставу нерухомості в Україні, у тому числі в галузі сільського господарства, а також передумов запровадження іпотечного кредитування під заставу сільськогосподарських земель.

Удосконалено методичний підхід до оцінки заставної вартості сільськогосподарських угідь. Уточнено дефініцію «застава права оренди» та «заставна вартість». Визначено перспективи розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Основні положення, які запропоновані в дисертації, поглиблюють теоретичні, організаційно-методичні і практичні знання з питань стану та перспектив розвитку іпотечного кредитування в сільському господарстві.

Ключові слова: іпотека, іпотечне кредитування, застава права оренди, заставна вартість, нормативна вартість, ринкова вартість.

АННОТАЦИЯ

Тиней А.В. Ипотечное кредитование в сельском хозяйстве. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.08 - деньги, финансы и кредит. - Национальный научный центр „Институт аграрной экономики” Украинской академии аграрных наук, Киев, 2008.

...