Іпотечний механізм ефективного використання і розвитку нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ЕКОНОМІЧНОГО ПРОГНОЗУВАННЯ

Євтух Олександр Тихонович

УДК 336.41

Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня доктора економічних наук

ІПОТЕЧНИЙ МЕХАНІЗМ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ І РОЗВИТКУ НЕРУХОМОСТІ

08.04.01 - фінанси, грошовий обіг і кредит

Київ - 2002

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті економіки НАН України.

Науковий консультант доктор економічних наук, член-кореспондент УААН Пасхавер Борис Йосипович, Інститут економіки НАН України, завідувач відділу економічних відносин АПК.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор Василик Остап Дмитрович, Київський національний університет ім. Тараса Шевченка, завідувач кафедри фінансів, грошового обігу та кредиту;

доктор економічних наук, академік УААН, професор Дем'яненко Микола Якович, Інститут аграрної економіки УААН, заступник директора;

доктор економічних наук Кораблін Сергій Олександрович, Інститут економічного прогнозування НАН України, головний науковий співробітник відділу фінансового та бюджетного прогнозування.

Провідна установа Київський національний економічний університет Міністерства освіти і науки України, кафедра банківської справи (м. Київ).

Захист відбудеться “25” вересня 2002 р. о 14 ³⁰ на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.239.01 в Інституті економічного прогнозування НАН України за адресою: 01011 м. Київ - 11, вул. Панаса Мирного, 26.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Інституту економічного прогнозування НАН України, 01011 м. Київ - 11, вул. Панаса Мирного, 26.

Автореферат розісланий “22” серпня 2002 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради Левчук Н.І.

Загальна характеристика роботи

Вирішення проблем фінансового і кредитного стимулювання економічного росту України є надзвичайно важливим в ринкових умовах господарювання. Розв'язанням цих проблем активно займаються провідні вчені країни: О.Василик, О.Васюренко, А.Гальчинський, В.Геєць, А.Гриценко, М.Дем'яненко, О.Дзюблюк, С.Кораблін, В.Кравченко, В.Лагутін, В.Міщенко, А.Мороз, Б.Пасхавер, Д.Полозен-ко, М.Савлук, В.Федосов та інші.

Актуальність теми. Іпотечний ринок займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки дає значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина і сім'ї до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Іпотека може стати одним з важливих інструментів під час створення національної системи заощаджень. При широкому впровадженні іпотечного кредитування в країні збільшаться бюджетні надходження, більш ефективно будуть вирішуватися житлові питання, зросте відтворення робочої сили та її мобільність. За рахунок управління розгалуженими фінансовими потоками держава має можливість впливати на соціально-економічні процеси в країні. Особливо велика роль іпотеки проявляється в пожвавленні та стабілізації економіки в умовах формування внутрішнього ринку.

Однак проблеми розвитку іпотечного ринку як найважливішої складової всієї фінансово-кредитної системи в силу об'єктивних історичних обставин вивчено недостатньо. Вагомий внесок у розробку деяких проблем іпотечного кредитування останнім часом внесли, передусім, економісти далекого зарубіжжя, зокрема Д.Джонсон, М.Левін, Л. Міхаел, К. Сірманс, Дж.Шерман, М.Шнайдерман, Р.Страйк, І.Телгарський, М.Равіс, Дж.Фрідман, Н.Ордуей. Окремі питання висвітлені й у працях науковців України та інших країн СНД: В.Кудрявцева, Н.Косарєвої, А.Іванова, В.Іванова, С.Кручка та інших. Однак наші дослідження вказують на те, що наявні роботи мають, як правило, загальний або вузькопрофесійний характер і стосуються тільки окремих елементів іпотечного кредитування. Та головна проблема сьогодні полягає в тому, що відсутня загальна концепція іпотеки як механізму використання ресурсів та системний підхід в аналізі факторів, які впливають на ефективність роботи іпотечного механізму.

Необхідність теоретичних досліджень ефективності роботи іпотечного механізму щодо використання та розвитку нерухомості визначила тему дисертаційного дослідження. Вона набуває особливої актуальності у зв'язку з виходом Указу Президента України “Про заходи щодо розвитку іпотечного ринку України” та роботою Верховної Ради із створення законодавчої бази для здійснення іпотечного кредитування в країні.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація виконана в рамках забезпечення наукового супроводу законотворчого процесу, який здійснюється Комітетом Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності. Автором проведено дослідження умов функціонування іпотечного ринку та підготовлено наукову записку до Комітету Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності з рекомендаціями щодо створення механізму іпотечного кредитування. Дисертаційне дослідження здійснювалось в межах науково-дослідної теми кафедри обліку і аудиту Волинського державного університету ім. Лесі Українки “Фінансова система в перехідний період”, де автором проведено аналіз проблем розвитку іпотечного кредитування та підготовлено монографію “Іпотека: теорія і практика”. Під час розробки науково-дослідної теми кафедри фінансів підприємств і кредиту “Реформа фінансово-кредитної сфери України стимулюючого типу” автором проведено аналіз становлення і розвитку іпотечного механізму інвестування в різних галузях економіки. Результатами роботи над вищенаведеними науково-дослідними темами стали монографії “Дохідна іпотека” та “Іпотека: житлове кредитування”. Докторська дисертація також пов'язана з бюджетною науково-дослідною темою “Фінансове і кредитне стимулювання економічного зростання в Україні” №ДР 0102U000229. Автору належать дослідження щодо ефективності функціонування іпотечного ринку України, які склали основу монографії “Іпотека - механізм ефективного використання ресурсів”.

Мета і задачі дослідження. Мета дисертаційного дослідження - розробка концепції іпотечного механізму та ефективності його роботи для реалізації на практиці різноманітних моделей з ефективного використання та розвитку нерухомості. Для досягнення поставленої мети необхідно було розв'язати завдання:

всебічно дослідити поняття “іпотека” та обґрунтувати економічну необхідність введення поняття ”іпотечний механізм”;

провести класифікацію іпотечних механізмів та описати загальні фактори, які впливають на них;

визначити поняття “заставна нерухомість” та виявити характерні її риси, які впливають на роботу іпотечного механізму;

вивчити природу ринку іпотечного капіталу, роботу первинного і вторинного ринку заставних та їх вплив на функціонування іпотечного механізму;

дослідити фінансові інструменти іпотечного механізму, провести їх класифікацію;

визначити характерні ризики ринку іпотечного капіталу і методи управління ними в різних ситуаціях;

виявити основні показники іпотечного кредиту, описати методи їх розрахунків і основні напрями зниження вартості кредиту;

розробити підхід і визначити основні напрями дослідження ефективного функціонування іпотечного механізму;

визначити та класифікувати економічні фактори, які впливають на роботу іпотеки;

розробити та обґрунтувати основні показники оцінки ефективності роботи іпотечного механізму на макро- і мікрорівні;

визначити загальні напрями роботи щодо підвищення ефективності функціонування іпотечного механізму;

розробити загальну методологію аналізу ефективного використання і розвитку нерухомості;

провести аналіз розвитку моделей іпотечного механізму і визначити особливості дій його суб'єктів у різних економічних ситуаціях;

дослідити особливості роботи різних іпотечних механізмів з ефективного використання та розвитку нерухомості;

узагальнити досвід роботи фінансово-будівельних підприємств щодо використання елементів іпотеки в житловому секторі в умовах перехідної економіки;

дослідити сучасну систему житлового іпотечного кредитування та можливості створення й розвитку житлової іпотеки в Україні в умовах перехідної економіки.

Об'єктом дослідження є процес інвестування нерухомості.

Предметом дослідження виступає цілісний іпотечний механізм та його складові.

Методи дослідження. Методологічною основою дослідження є діалектичний метод і системний підхід. Іпотечний механізм ефективного використання і розвитку нерухомості розглядається через призму взаємозв'язку та єдності теорії і практики, загального, особливого та одиничного, змісту та форми, макро- і мікроекономічних підходів. В процесі роботи над дисертацією використовувалися різні методи, серед яких метод історичного аналізу та логічного синтезу щодо розкриття соціально-економічної природи іпотеки. Під час дослідження функціонування іпотечного механізму на мікрорівні використано метод наукової абстракції та поелементного аналізу. Аналізуючи роботу іпотечного механізму з ефективного використання і розвитку нерухомості застосовано метод коефіцієнтів. В ході дослідження можливостей створення іпотечного механізму в різних галузях економіки застосовувався метод моделювання. При аналізі підходів щодо визначення заставної вартості використовувалися методи співставлення та коефіцієнтів.

Наукова новизна одержаних результатів полягає:

По-перше, в розробці концепції цілісного іпотечного механізму як особливого економічного поняття. Така концепція розроблена вперше. У процесі її розробки:

розкрито соціально-економічну природу іпотеки та запропоновано поняття “іпотечний механізм” як взаємозв'язок певних елементів, за допомогою яких здійснюється прибутковий рух ресурсів;

вперше запропоновано принципову схему роботи іпотечного механізму на макро- та мікрорівнях і показано їх взаємозв'язок, який приводить до виникнення в економіці ефекту іпотечного мультиплікатору;

вдосконалено класифікацію іпотек як механізму кредитування;

визначено суть понять “споживча нерухомість”, “дохідна іпотека” і розширено поняття “дохідна нерухомість”;

вперше запропоновано підходи у визначенні пріоритетів принципів і методів оцінки нерухомості під час іпотечного кредитування;

вперше розкрито природу ринку іпотечного капіталу як похідного ринку нерухомості і фінансових ринків.

По-друге, вперше запропоновано концепцію ефективності іпотечного механізму, в рамках якої:

запропоновано основні напрями дослідження ефективності іпотечного кредитування, що полягають в порівнянні різних інструментів фінансування нерухомості та проведенні аналізу як на макро-, так і на мікрорівнях із застосуванням показників виміру економічного ефекту;

вперше систематизовано і класифіковано економічні фактори, які впливають на ефективність роботи іпотечного механізму, вивчено їх взаємозв'язок;

вперше визначено показник ефективності використання і розвитку нерухомості та запропоновано комплексний підхід до визначення заходів раціоналізації іпотечного кредитування;

запропоновано систему нормативів із іпотечного кредитування;

визначено принципи оцінки заставної вартості і запропоновано їх систему для підвищення ефективності використання нерухомості іпотечним механізмом;

вперше дано визначення кредитної політики іпотечного банку, суть якої полягає в організації роботи по здійсненню на практиці стандартів і процедур, що розроблені на базі основних принципів іпотечного кредитування і результатів аналізу макро- і мікросередовища на ринку банківських послуг.

Практичне значення одержаних результатів визначається тим, що теоретичні положення доведені до рівня методологічних розробок і прикладних рекомендацій.

Найбільш важливими результатами роботи в цьому плані стали:

а) методологічні розробки: загальна методика експертної оцінки заставної нерухомості під час іпотечного кредитування; методологія аналізу ефективності використання і розвитку нерухомості іпотечним механізмом; методологічні підходи до розробки кредитної політики під час застави дохідної нерухомості; методика аналізу платоспроможності позичальника під час прийняття рішень щодо надання йому житлового іпотечного кредиту, методика розрахунку банківського процента за користування іпотечним кредитом;

б) прикладні рекомендації щодо розвитку ринку іпотеки в Україні та становлення ефективного іпотечного механізму; заходів зниження банківського проценту за користування іпотечним кредитом; принципів, методів і процедур банківського іпотечного інвестування дохідної нерухомості та кредитування купівлі житла; врахування особливостей роботи іпотечних механізмів із комерційною та промисловою нерухомістю, а також під час зведення новобудов і освоєння землі.

Методологічні розробки і прикладні рекомендації можуть бути використані як на мікрорівні, так і на рівні галузей народного господарювання.

Окремі методологічні положення дисертаційного дослідження представлено у вигляді доповідних записок до Верховної Ради (довідка № 06-10/273 від 11.10.2001) та Адміністрації Президента України (лист №22/71238-02П від 11.07.2001).

Основні наукові результати за темою дисертації використовуються Комітетом Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності у процесі підготовки законопроектів зі створення механізму іпотечного інвестування в Україні; комерційним банком “ЗахідІнкомбанк” під час здійснення довгострокового кредитування під заставу нерухомості, зокрема під час розробки і здійснення кредитної політики банку, а також при розробці заходів щодо сек'юритизації активів (довідка КБ “ЗахідІнкомбанк ”№1706-11 від 11.01.2001); акціонерним банком “Аркада” при оцінці та управлінні ризиками в процесі іпотечного кредитування будівництва та купівлі житла і в застосуванні заходів щодо підвищення ефективності житлового іпотечного кредитування (довідка АКБ “Аркада” № 6411/11 від 12.04.2002).

Основні положення використовуються під час викладання навчальних дисциплін “Гроші та кредит” і “Банківські операції” та спецкурсу “Ринок іпотечного капіталу” на економічному факультеті Волинського державного університету ім. Лесі Українки за спеціальністю “Фінанси” (довідка №3/2239 від 11.04.2002).

Особистий внесок здобувача. Усі наукові результати отримані автором особисто. З наукових праць, опублікованих у співавторстві, використано лише ті ідеї і положення, які є результатом особистої роботи пошукача і вказані в авторефераті в переліку публікацій.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні і практичні положення дисертаційної роботи доповідалися на 15 міжнародних і вітчизняних науково-практичних конференціях, симпозіумах і семінарах, серед яких: “Фінанси України при переході до ринку: теорія і практика” (м. Луцьк, 1996 р.), “Банківська і фінансово-кредитна система та її роль в сучасних умовах” (м. Львів, 2000 р.), “Земельна реформа в Україні. Сучасний підхід та перспективи подальшого вдосконалення земельних відносин” (м. Київ, 2001 р.), “Фінанси, грошовий обіг та кредит в забезпеченні суспільного добробуту” (м. Київ, 2001 р.), “Теорія і практика перебудови економіки” (м. Черкаси, 2001 р.), “Фінансування будівництва та іпотечне кредитування в Україні” (м. Київ, 2002 р.), “Іпотека Росії” (м. Москва, 2002 р.) та інші.

Результати дисертаційного дослідження використано в процесі підготовки рекомендацій Міжнародної науково-практичної конференції “Проблеми розвитку іпотечного ринку та шляхи їх розв'язання”, яка проводилась за Указом Президента України в м. Києві 06-07.12.2001.

Публікації. З проблем дисертаційного дослідження опубліковано 5 монографій, 42 статті в наукових вітчизняних і закордонних журналах, 17 статей у збірниках наукових праць, матеріалах тез конференцій загальним обсягом 97,4 д.а.

Структура і обсяг дисертаційної роботи. Робота складається з вступу, чотирьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Загальний обсяг - 404 сторінки машинописного тексту. Дисертація містить 41 таблицю на 32 сторінках та 42 рисунка на 29 сторінках. Список використаних джерел містить 190 найменувань і викладений на 12 сторінках. Робота має 4 додатки на 8 сторінках.

Основний зміст

Одним з показників розвитку ринкових відносин є рівень капіталізації ресурсів та використання різноманітних інструментів розвитку виробничого капіталу. Нерухомість, як правило, складає значну частку активів суб'єктів ринку, а іпотека - одна із найважливіших фінансових технологій її використання. Проте через різні обставини використання нерухомості з метою збільшення капіталу може бути неоднаковим. Так, наприклад, у царській Росії в середині ХІХ ст. за допомогою іпотеки залучалося 425 млн. крб. Однак на початок ХХ ст. (у 1908 р.) тільки в Україні під заставу земель сільськогосподарського призначення залучалося грошового капіталу вдвічі більше.

У розвинутих країнах світу для розширення капіталу за допомогою іпотечного механізму широко використовується різна нерухомість: комерційна, житлова, сільськогосподарська та інша. При цьому розмір іпотечного капіталу постійно зростає. Прикладом можуть бути США, де загальна сума заборгованості з іпотечних кредитів з 1989р. по 1998 р. збільшилась на 20% і становила 5 трлн. дол. США. Варто зазначити, що борг з іпотечних кредитів за своєю величиною в кінці XX століття був найбільшим боргом на фінансовому ринку США.

Однак аналіз показує, що ресурси з допомогою іпотеки можуть ефективно використовуватися лише тоді, коли її застосування науково обґрунтоване, і роботу іпотечного механізму побудовано на певних принципах.

У першому розділі “Концепція іпотечного механізму” проаналізовано розвиток наукового трактування іпотеки як механізму інвестування і розкрито її соціально-економічну природу. Запропонований погляд на іпотеку дає змогу глибоко побачити важливу організаційну роль у ній цілісної інфраструктури, яка забезпечує прибутковий рух вартості і, в кінцевому результаті, відтворення всієї системи іпотечного кредитування. Це дало змогу обґрунтувати поняття “іпотечний механізм”, під яким розуміємо взаємозв'язок різних суб'єктів та об'єктів ринку на основі певних принципів, соціально-економічних важелів, методів, норм і процедур, які забезпечують прибутковий рух ресурсів при довгостроковому кредитуванні під заставу нерухомості, яка залишається в користуванні заставодавця або третьої особи.

Визначення цього поняття є доцільним через низку причин:

по-перше, широкий погляд на іпотеку як на механізм обігу капіталу в різних його формах дає можливість наукового підходу до розгляду економічних проблем у їх взаємозв'язку і взаємозалежності, що забезпечує більш науковий підхід до їх розв'язання;

по-друге, аналіз роботи іпотечного механізму дає нам змогу знаходити ефективні шляхи використання ресурсів.

На рис. 1 відображено принципову схему роботи іпотечного механізму на макрорівні. На рисунку видно, що суб'єкти іпотечного механізму взаємодіють із різними ринками. Цей взаємозв'язок за певних умов дає можливість пожвавлення роботи на одному ринку переносити на інші ринки. Таким чином іпотека може давати поштовх широкому спектру економіки: від стимулювання накопичення внутрішніх коштів у державі до пожвавлення і розвитку різноманітних галузей народного господарства. Це досягається наявністю в іпотечному механізмі чіткого взаємозв'язку елементів, який забезпечує раціональне використання ресурсів.

Всі елементи іпотечного механізму умовно поділені на дві великі групи. Перша група елементів складає “каркас” іпотечного механізму. До другої групи належать елементи, які сприяють обігу капіталу: соціально-економічні важелі і принципи, нормативно-правове та інформаційне забезпечення, методи і процедури роботи іпотечного механізму.

Трактуючи іпотеку як механізм обігу капіталу, ми класифікували її за предметами і інструментами. Залежно від того, як іпотечний механізм формує загальний портфель кредитних ресурсів, виділено три основні його моделі: депозитна, інвестиційна і цільова. Одночасно їх можна класифікувати як однорівневі або дворівневі (з вторинним ринком заставних на зразок американських) моделі іпотечного інвестування.

На основі дослідження ринку нерухомості визначено поняття “іпотечна (заставна) нерухомість”, “житлова (споживча) нерухомість” та розширено значення поняття “дохідна нерухомість”. Іпотечна (заставна) нерухомість - це нерухомість, яка є заставою при іпотечному кредитуванні. Вона, в свою чергу, поділяється на дохідну та житлову (споживчу). До дохідної нерухомості запропоновано відносити всю нерухомість, яка залучається заставодавцем в процесі обігу капіталу та безпосередньо приносить дохід. В зв'язку з тим, що нерухомість має споживчу вартість, яка задовільняє особисті потреби людини, виділяємо житлову (споживчу) нерухомість. До неї відносяться будинки, квартири, дачі, гаражі та інше. Залежно від предмету іпотеки виділено житлову і дохідну іпотеку.

Визначено особливості ринку нерухомості, які впливають на роботу іпотечного механізму. Для запобігання виникнення тіньового ринку нерухомості і, перш за все, землі в умовах переходу економіки до ринкової системи господарювання недостатньо створити інформаційне забезпечення обігу різних видів нерухомості, необхідно також збільшити попит на них, що досягається широким впровадженням іпотечного кредитування в країні. Запропоновано заходи з розвитку ринку нерухомості й обґрунтовано висновок, що існування іпотеки в економіці країни створює умови для запобігання виникнення нелегального ринку нерухомості.

Проведений аналіз дає змогу зрозуміти, що відсутність іпотеки в економіці знижує ефективність ринку нерухомості. У свою чергу, відсутність досконалого ринку нерухомості знижує ефективність іпотечного кредитування.

Для ефективної оцінки заставної нерухомості при іпотечному кредитуванні необхідно мобілізувати всі відомі методи оцінки вартості, враховуючи конкретну ситуацію, що встановлюється на ринку. Запропоновано пріоритети при визначенні методів оцінки застави при різних іпотеках. Так, наприклад, при житловій іпотеці використовуються методи, що ґрунтуються на витратному підході та порівнянні продаж; при дохідній іпотеці, крім вищенаведених методів, використовуються методи, які будуються на дохідному підході.

Дослідження засвідчує, що ринок нерухомості з допомогою іпотечного механізму взаємодіє з фінансовим ринком, а разом вони створюють ринок іпотеки. Злиття двох ринків має велике значення для економіки: по-перше, сприяє підвищенню капіталізації ресурсів і, насамперед, забезпечує ефективне використання вільних грошових засобів; по-друге, розширює іпотеку від схеми “позичальник - кредитор” до схеми “позичальник - кінцевий інвестор”; по-третє, дає змогу згладити негативні характеристики ринків, небажані для суб'єктів іпотечного механізму, і розширити вплив позитивних характеристик. іпотека фінансовий будівельний

Аналіз функціонування ринку іпотечного капіталу свідчить, що за допомогою ринку вторинних заставних відбувається розподіл дохідності і ризиків його учасників.

Вторинний ринок заставних забезпечує ліквідність капіталу іпотечних кредиторів, пом'якшуючи при цьому циклічний потік позичкового капіталу, зв'язує грошову масу, додатково мобілізує кредитні ресурси, прискорює їх обіг і сприяє переливу в найбільш рентабельні галузі господарювання (проекти) і регіони.

Важливим інструментом, який забезпечує функціонування вторинного іпотечного ринку, є заставна. Аналізуючи світовий досвід, ми можемо стверджувати, що з розвитком ринку збільшується різноманітність іпотечних інструментів. У зв'язку з цим класифікацію заставних в іпотечному механізмі ми позначили такими групами: щодо змінності ставки процента, за характером застави, за величиною і періодом виплат, за термінами погашення, з організації і видів страхування, за періодичністю використання, за емітентом, за кількістю заставодержателів.

На класифікацію заставних, поряд з іншими факторами, впливає і порядок нарахування процентів та їх розмір. Процент (ціна кредиту) як один із основних показників іпотечного кредиту в свою чергу впливає на рішення потенційного позичальника про участь у роботі іпотечного механізму.

З метою забезпечення доступу позичальників до фінансових ресурсів на ринку іпотечного капіталу необхідно провести низку різноманітних заходів щодо зниження величини банківських процентних ставок. В Україні пропонується проводити ці заходи на основі економічного і адміністративного підходів.

Економічний підхід полягає у зниженні базової ставки кредитних закладів, зниженні витрат на обслуговування кредиту, зниженні премій за ризики, створенні конкуренції серед кредитних установ, у тому числі й іпотечних.

Адміністративний підхід полягає у субсидуванні з боку держави позичальників згідно з конкретними урядовими програмами і регулюванні позичкового процента в умовах низької конкуренції серед іпотечних закладів.

Основні параметри іпотечного кредиту (вартість кредиту, його сума, строк кредитування, заставна вартість та інше) взаємопов'язані і впливають на його доступність, надійність і дохідність.

У другому розділі - “Система наукових поглядів на роботу іпотечного механізму з ефективного використання і розвитку нерухомості” - запропоновано теоретичні засади ефективного функціонування іпотечного механізму і основні напрями та етапи дослідження ефективності його роботи щодо раціонального використання і розвитку нерухомості.

По-перше, проведено порівняння іпотеки з іншими фінансовими інструментами з інвестування нерухомості; по-друге, проаналізовано ризики ринку іпотечного капіталу та методи управління ними; по-третє, визначено показники ефективності функціонування іпотечного механізму на макро- та мікрорівні; по-четверте, досліджено ефективність дії іпотечного механізму на макрорівні та загальні умови і фактори, які впливають на його роботу; по-п'яте, досліджено роботу іпотечного механізму на мікрорівні з ефективного використання і розвитку нерухомості на основі запропонованої методології.

Питання оцінки ефективності функціонування іпотечної системи, в тому числі й роботи іпотечного механізму з раціонального використання і розвитку нерухомості, запропоновано розглядати на двох рівнях.

На першому рівні оцінка має загальний характер. Тут у цілому визначаються переваги використання іпотеки для всього господарства країни і конкретних суб'єктів господарювання, а також розглядається питання, наскільки робота іпотечного механізму відповідає цілям держави, кредитора, заставодавця й інвестора. Другий рівень оцінки ефективності роботи іпотечного механізму передбачає більш глибокий аналіз іпотечної системи з використанням спеціальних інструментів визначення параметрів, які цікавлять певних суб'єктів іпотечного ринку. Перший рівень, як правило, має перевагу в період становлення іпотечного механізму інвестування, а другий - повинен здійснюватися в період широкого застосування іпотечного кредитування в країні.

Дослідження показало, що іпотека порівняно з іншими фінансовими інструментами інвестування нерухомості (опціоном, орендою, гібридною заставою) є найефективнішим інструментом.

Важливим фактором роботи іпотечного механізму інвестування є існування ризиків та рівень управління ними. Всі ризики, наявні в роботі іпотечного механізму, можемо поділити на дві великі групи. Перша група ризиків - це ризики, які в основному пов'язані з нерухомістю. Друга група ризиків - ризики ринку капіталу (банківські ризики). Дослідження наукових праць з іпотечного кредитування вказують на те, що всі види ризиків взаємопов'язані, і що найбільш характерними для роботи іпотечного механізму є кредитний, процентний ризик і ризик ліквідності. Запропоновано методи управління кредитним ризиком як на рівні окремої позички, так і на рівні кредитного портфеля. Основним напрямом зниження ризику процентних ставок є використання індексованих інструментів іпотечного кредитування, які бажано застосовувати в економіках, схильних до інфляції. Для вирішення проблеми ліквідності банки повинні використовувати можливості вторинного ринку заставних.

Проаналізовано фінансові показники для оцінки роботи іпотечного механізму з використання і розвитку нерухомості. Запропоновано показник ефективності використання і розвитку нерухомості R^н.

R^н =,

де R^н - показник ефективності використання і розвитку нерухомості;

NPV - сукупна чиста приведена вартість;

M - доля позичкового капіталу в загальній вартості інвестицій;

V - вартість нерухомості.

В свою чергу NPV = ,

де C_t - чистий грошовий дохід від використання нерухомості в часі t;

C₀ - сума інвестицій у нерухомість;

r_t - норма дисконту;

t - час роботи проекту, який кредитується.

Ефективність роботи іпотечного механізму на макрорівні проявляється в кількох напрямах: у збільшенні загальних активів у країні, інвестуванні реального сектора економіки, виникненні іпотечного мультиплікатора в економіці, розширенні системи інвестиційних інструментів у державі і трансформаціі інвестиційних потоків, рості багатства всіх учасників іпотечного механізму, створенні національної системи заощаджень, створенні умов для подолання кризових явищ у країні.

Усі чинники, які впливають на роботу іпотечного механізму на макрорівні, можна умовно поділити на економічні, політичні, правові та історико-культурні. Одним з найважливіших факторів, який створює умови для ефективної роботи іпотечного механізму, крім ринку, є його державне регулювання.

У зв'язку з тим, що іпотечний ринок є похідним фінансового ринку і ринку нерухомості, вважаємо доцільним становлення іпотечного механізму в Україні здійснювати за таким основним напрямом - за рахунок вдосконалення роботи ринку нерухомості та фінансового ринку країни. При цьому необхідно враховувати всі постійні та змінні фактори, які впливають на його функціонування.

На рис. 4 запропоновано класифікацію постійних економічних факторів, які впливають на ефективність функціонування іпотечного механізму, та їх логічний взаємозв'язок. Наведені на рисунку фактори взаємозв'язані між собою і постійно проявляють себе на ринку (постійні фактори).

Дослідження привели до висновку, що іпотечний механізм є більш ефективним у відносно багатих економіках і тих, що розвиваються. Проте ми повинні підкреслити, що на ріст багатства суспільства впливає ефективність функціонування іпотечного механізму. Крім постійних факторів, на роботу іпотечного механізму також можуть впливати і тимчасові фактори, які проявляються в певній економічній ситуації (інфляція, зміна кон'юнктури ринку та інше). Державі (законодавцю) повинна належати особлива роль в управлінні постійними і тимчасовими факторами. По-перше, законодавець повинен сприяти ефективній роботі всіх ринків, з якими пов'язана іпотечна система. По-друге, він повинен створити умови для вирішення проблем всередині іпотечного механізму.

Що стосується вдосконалення роботи ринку заставних, то держава повинна вжити заходи, які передбачають гарантії для інвесторів і банків у їх роботі з цінними паперами. Законодавець повинен створити умови для вільного обігу різноманітних заставних, які дають змогу розширити доступ позичальників й інвесторів до іпотек у різних економічних ситуаціях з одночасним захистом ресурсів кредиторів.

Держава повинна сприяти зниженню іпотечного процента за рахунок зниження облікової ставки Центрального банку і створювати умови для конкуренції фінансово-кредитних установ на іпотечному ринку. В ході конкуренції кредитор змушений удосконалювати менеджмент і прагнути до скорочення витрат, які є складовими вартості кредиту. Покращення розроблення і здійснення кредитної політики дає змогу банку ефективніше визначати кредитоспроможність позичальника і керувати ризиками за певним проектом або усім кредитним портфелем.

Методологія аналізу ефективного використання і розвитку нерухомості іпотечним механізмом на мікрорівні приводить до визначення двох основних напрямів:

проведення дослідження на основі принципу найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості;

б) всебічного аналізу R^н - показника ефективності використання і розвитку нерухомості, розробленого в дисертації (формула 1). У процесі дослідження важливо визначити, коли R^н > 0, R^н зростає і R^н = 0. Ефективність роботи іпотечного механізму зростає в умовах зниження рівнів ризику при певних рівнях дохідності інвестиційного проекту. На макрорівні вона забезпечується вдосконаленням роботи всього іпотечного ринку і, насамперед, ринку іпотечної нерухомості (підвищенням попиту на заставлене майно, забезпеченням ефективної роботи супутніх ринків, зростанням багатства всіх суб'єктів іпотечного механізму). На мікрорівні ефективність іпотечного механізму забезпечується високим рівнем роботи фінансово-кредитних установ з відбору ефективних інвестиційних проектів, які запропоновані на ринку (рівнем банківського менеджменту і маркетингу).

Дослідження засвідчує, що нормування кредитних операцій є одним із важливих напрямів роботи з підвищення ефективності роботи іпотечного механізму щодо використання і розвитку нерухомості. Запропоновано різноманітні нормативи з іпотечного кредитування звести в систему. Ця система містить в собі взаємопов'язані стандарти, які ґрунтуються на загальних ознаках. До неї входять нормативи, які враховують вартість застави; нормативи, які ґрунтуються на доходах позичальника; нормативи в грошових вимірах; нормативи, побудовані на співвідношенні вартості; стандарти, розроблені і затверджені вищестоящими установами; стандарти, розроблені кредитором.

Під час використання нормативів з іпотечних операцій необхідно керуватися тим правилом, що всі нормативи взаємопов'язані і формують загальний стандарт іпотечного кредиту для всієї системи іпотечного кредитування, який включає такі показники: іпотечний процент, вартість застави, сума кредиту, строк кредиту, відсоток заповнення нерухомості, що інвестується, та інше. На загальний стандарт іпотечного кредиту суттєвий вплив має величина заставної вартості. Для оцінки заставної вартості під час іпотечного кредитування рекомендовано керуватися принципом надійності, оптимальної дохідності та вірогідності.

Запропоновані принципи є основою для розробки різних методів оцінки заставної вартості. Залежно від розвитку ринку іпотечної нерухомості, фінансово-кредитного механізму в країні та конкретної кредитної справи одні принципи можуть переважати над іншими.

Під час дослідження проблем ефективності роботи іпотечного механізму необхідно враховувати конкретні ринки, умови і фактори, які діють на них і впливають на відносини, котрі виникають між суб'єктами іпотечного механізму.

Третій розділ - “Дослідження особливостей роботи різних іпотечних механізмів і можливостей їх розвитку в Україні”. Розроблена в першому і другому розділах дисертації концепція іпотечного механізму та ефективності його роботи дає змогу дослідити можливості створення і розвитку іпотечних механізмів у різних галузях економіки. Необхідність їх створення зумовлена тим, що в Україні земля та інша нерухомість недостатньо використовуються для збільшення інвестиційного капіталу і капіталізації ресурсів, в зв'язку з чим гальмується ріст ефективності виробництва. Наприклад, в Україні загальна земельна площа становить 60 354,8 тис. га. З них близько 42 млн. га належить до сільськогосподарських угідь, які зараз майже не використовуються з метою залучення фінансових інвестицій, тоді як на початок ХХ століття в країні під заставу земель сільськогосподарського призначення залучався грошовий капітал в розмірі майже мільярд російських карбованців. Із різних причин сьогодні слабо використовується іпотека іншої нерухомості України: будівель, споруд, промислових комплексів. З цього приводу запропоновано напрями, заходи та етапи створення сучасного механізму іпотечного інвестування різних галузей економіки.

Що стосується становлення іпотечного кредитування аграрного сектора, то на першому етапі в умовах трансформації економіки України в ринкову систему господарювання створення іпотечного механізму запропоновано здійснювати при безпосередній підтримці і участі держави з допомогою спеціальної установи (Головного управління іпотечного кредиту).

На другому етапі, в умовах певної стабілізації фінансово-кредитної системи, створення ефективного ринку нерухомості, накопиченого досвіду та інше, іпотечне кредитування доцільно здійснювати через Державний іпотечний банк.

На третьому етапі, в умовах завершення трансформації економіки України в ринкову систему господарювання, іпотечне інвестування здійснюватиметься через мережу державного банку і недержавних фінансово-кредитних установ.

Для розвитку ринку іпотеки і становлення ефективної роботи іпотечного механізму у всіх галузях народного господарства Верховна Рада України, Уряд і Національний банк України повинні здійснити такі основні заходи:

Стосовно ринку нерухомості і, насамперед, ринку землі сільськогосподарського призначення.

Основне завдання щодо підвищення ефективності роботи ринку нерухомості - забезпечення попиту і пропозиції на нерухомість. Протягом вирішення основного завдання необхідно:

здійснити приватизацію нерухомості на умовах її прозорості;

створити умови для доступу до капіталу широкому колу покупців нерухомості і, передусім, з допомогою фінансово-кредитної системи;

сформувати інфраструктуру ринку нерухомості, створити умови для розвитку конкуренції, забезпечити прозорість операцій і зменшити інвестиційні ризики;

забезпечити ефективне функціонування супутніх ринків іпотеки і, насамперед, ринку аграрної продукції;

впровадити ефективну систему вивчення попиту і пропозиції, забезпечити розвиток менеджменту і маркетингу на ринку нерухомості;

створити механізм забезпечення правових гарантій обігу землі;

впровадити і вдосконалити оцінку вартості нерухомості і, передусім, земельних ділянок сільськогосподарського призначення в перехідних і ринкових умовах господарювання;

створити механізм узгодження приватних, суспільних та державних інтересів у процесі функціонування ринку землі.

Стосовно розвитку і стабілізації фінансового ринку.

Основний бар'єр, який необхідно подолати в цьому напрямі - нестача ресурсів вітчизняної фінансово-кредитної системи, їх висока вартість, труднощі впровадження довгострокових кредитних продуктів в умовах інфляції та інші ризики кредитора. У зв'язку з цим необхідно:

стимулювати створення первинного і вторинного ринків заставних, установ (органів) щодо купівлі і розміщення заставних;

прийняти нормативні акти, які б визначили порядок іпотечного кредитування сільськогосподарських виробників;

удосконалити роботу пенсійних фондів і страхових компаній щодо їх участі в іпотечному кредитуванні;

створити систему державної підтримки мобілізації коштів для іпотечного кредитування сільгоспвиробників та житлової сфери;

вжити заходів щодо зниження процентних ставок на кредитному ринку;

здійснити економічні заходи з нормування витрат і маржі операцій фінансово-кредитних установ.

Створення іпотечного механізму на Україні можливо тільки при врахуванні всіх постійних і змінних факторів, які впливають на його роботу (другий розділ дисертації).

У третьому розділі розглянуто іпотечні механізми, які використовуються при інвестуванні комерційної і промислової нерухомості, особливості заходів з підвищення ефективності їх роботи, а також механізми іпотечного кредитування нового будівництва і освоєння землі. Запропоновано принципи і заходи з підвищення ефективності роботи іпотечних механізмів у різних галузях економіки. При роботі з дохідною іпотекою розглянуто застосування методології ефективного використання і розвитку нерухомості. В рамках даної методології зроблено аналіз іпотечного кредитування за двома напрямами. Перший - на основі принципу найкращого і найбільш ефективного використання нерухомості. Другий - на основі врахування ризиків та управління ними. Запропоновано широкий спектр заходів управління ризиками, що значно підвищує якість іпотечного інвестування комерційної нерухомості.

Всебічно проаналізовано поняття “житло”, з економічної точки зору досліджені фактори, які впливають на його розвиток. Зроблено висновок, що в ринкових умовах одним із механізмів, який забезпечує доступ населення до житла, є іпотека. Досліджено сучасну житлову іпотечну систему та її характерні особливості.

Аналіз показав, що житловий іпотечний механізм ефективно функціонує при наявності економічних факторів, які постійно діють на ринку. В той же час при дії змінних факторів необхідно вживати заходи для підвищення стабільності роботи житлової іпотеки.

Проаналізовано практику іпотечного кредитування будівництва та купівлі житла з використанням елементів іпотеки України, Росії та Білорусії. Особливу увагу приділено вивченню досвіду роботи АКБ “Аркада” на первинному ринку житла. Підкреслено його значення для розвитку іпотечного кредитування в Україні. Дослідження показали, що незважаючи на всі проблеми, які існують у перехідній економіці, в країнах СНД зроблено певні кроки у становленні іпотечного механізму в житловому секторі.

В процесі аналізу моделі сучасного житлового іпотечного кредитування, яка запропонована американськими спеціалістами для країн з постсоціалістичними економіками, проведено її економічну експертизу за трьома критеріями: стійкість моделі у фінансовому відношенні, ступінь доступності житла та ефективність її впровадження. Аналіз за цими критеріями свідчить, що стійкість моделі та доступність житла значною мірою залежить від кредитоспроможності потенційних позичальників та розвитку вторинного ринку заставних у країні. Однак через те, що в Україні кредитоспроможність широких верств населення низька, а вторинний ринок заставних тільки зароджується, становлення запропонованої моделі на сучасному етапі розвитку економіки стримується. З метою розв'язання проблеми доступу потенційних позичальників до житлових іпотечних кредитів запропоновано метод цільових ощадних вкладів, який при певній державній підтримці буде стимулювати потенційних покупців житла накопичувати кошти і отримувати кредити.

Економічна експертиза за третім критерієм свідчить, що банки при умовах високої інфляції не зацікавлені в житловому інвестуванні, позичковий капітал знаходить застосування в сферах з високим прибутком та швидким обігом. Для залучення його в житлову сферу запропоновано використовувати індексовані зобов'язання на вторинному ринку заставних та стимулюючі заходи держави щодо житлового іпотечного кредитування в країні. Однак треба дуже обережно підходити до створення точних копій моделей житлового іпотечного кредитування на прикладі тих країн, які вже добре зарекомендували себе в організації іпотек. Це пояснюється необхідністю врахування особливостей національних економік.

На основі дослідження зроблено висновок, що в Україні житловий іпотечний механізм повинен створюватися з врахуванням світової практики і особливостей національного розвитку - необхідно враховувати не тільки економічний, політичний і правовий стан в державі, але й загальну культуру, традиції та менталітет нації. При цьому робота як житлової, так і дохідної іпотеки можлива тільки за умови врахування впливу всіх факторів. Це стосується, передусім, ефективності роботи супутніх ринків, наявності попиту і пропозиції, конкуренції в іпотечній системі, забезпечення державних гарантій і страхування.

Під час аналізу проблем іпотечної системи необхідно також враховувати такі змінні фактори, як інфляція, стан загальної платоспроможності населення, кон'юнктура ринку, ціна кредитних ресурсів та ін. У зв'язку з цим виникає необхідність покращувати роботу різноманітних кредитних установ на іпотечному ринку з питань надання і обслуговування позички під заставу нерухомості.

У четвертому розділі - “Рекомендації для банків щодо принципів, процедур і методів роботи з іпотечним механізмом” - особливу увагу приділено розробці кредитної політики іпотечного банку. Запропоновано визначення поняття “кредитна політика іпотечного банку”, яке полягає в організації здійснення на практиці стандартів і процедур, розроблених на основі принципів іпотечного кредитування та аналізу макро- і мікросередовища на ринку банківських послуг.

Диференційовано основні фактори, які впливають на кредитну політику іпотечного банку:

а) макрофактори (платоспроможність суб'єктів ринку, рівень конкуренції, попит на нерухомість);

б) мікрофактори (рентабельність проектів, що кредитуються, ступінь ризиків при кредитуванні нерухомості, досвід і професійна підготовка персоналу).

На основі загальної концепції ефективності роботи іпотечного механізму (другий розділ) здійснено визначення і систематизацію стандартів іпотечного кредитування. Стандарти, що розроблені самим банком, запропоновано поділяти на стандарти кредитування в рамках внутрішньої кредитної політики і зовнішньої кредитної політики банку. Застосування стандартів повинно будуватися на професійній роботі банківських працівників з діловою інформацією.

Виходячи із загальної концепції іпотечного механізму і його ефективності, розроблено правила і процедури надання кредиту під заставу дохідної нерухомості на всіх його етапах (початковий збір інформації, оцінка кредитоспроможності позичальника, управління ризиками, затвердження кредиту).

Протягом дослідження першого етапу (початковий збір інформації) визначено і згруповано джерела інформації.

На другому етапі запропоновано підходи і виділено особливості використання принципів і процедур під час аналізу проекту, забезпечення кредиту та перевірки фінансового стану і професійної підготовки позичальника.

Визначено джерела інформації, які використовуються при оцінці кредитоспроможності позичальника в дохідній іпотеці, які можна поділити на чотири основні групи: документи, надані позичальником за вимогою банку; документи з інформацією відносно позичальника та застави, одержані службами банку від юридичних та фізичних осіб; інформація, одержана працівниками банку в ході особистого спілкування із позичальником, підрядником, поручителем, і ознайомлення з об'єктами, які кредитуються (заставою); інформація про позичальника, одержана з інших джерел (із засобів масової інформації, особистого спілкування з різними юридичними та фізичними особами).

Запропоновано проведення бальної оцінки проектів з використанням інтегрованого показника за такими основними напрямами: рівень фінансових потоків і частка в них плати за кредит; рівень існуючої і потенційної конкуренції на ринку певного виду товарів та послуг; рівень страхування бізнес-проекту.

На основі узагальнення зарубіжного і вітчизняного досвіду запропоновано проводити оцінку позичальника при дохідній іпотеці:

За кредитною історією: кількість кредитів, які використовувалися (середньострокові, довгострокові); виконання зобов'язань за кредитами.

Щодо організації роботи з різними типами нерухомості і, насамперед, із заставною нерухомістю (оцінка фінансового стану підприємства і оцінка бізнес-проекту).

Щодо характеристики застави (оцінка чистоти титулу, оцінка ринкової вартості застави і оцінка заставної вартості).

На основі системного підходу розглянуто питання видачі та обслуговування іпотечних позичок, виявлено причини, які впливають на виконання позичальником своїх зобов'язань, визначено правила і процедури роботи банку на кожному етапі кредитування, запропоновано методику реструктурування кредиту замість вилучення заставленого майна.

Дано рекомендації для іпотечних банків, які діють у сфері кредитування купівлі житла. На основі західного досвіду і практики роботи вітчизняних комерційних банків визначено етапи і процедуру надання житлового іпотечного кредиту, запропоновано організаційну структуру підрозділів банку, який надає житловий іпотечний кредит, описано правила і процедури, які мають виконуватися посадовими особами підрозділів іпотечного банку на всіх етапах кредитування.

Запропоновано кредитування купівлі житла проводити в два етапи:

надання банком житлового іпотечного кредиту;

обслуговування кредиту.

Процедури кредитування на етапі надання банком житлового іпотечного кредиту здійснюються послідовно. Першочергово під час прийому і оформлення заяви встановлюються можливості потенційного позичальника в отриманні кредиту. При цьому клієнт банку подає заяву на іпотечний кредит, після чого перевіряється достовірність всіх даних, поданих потенційним позичальником. Далі проводиться оцінка кредитоспроможності за проектом можливого кредитування.

Особливу увагу приділено дослідженню здатності фізичної особи погасити кредит на придбання житла. Запропоновано методику оцінки кредитоспроможності позичальника під час прийняття рішень щодо надання житлового іпотечного кредиту, у відповідності з якою при вирішенні питання банк-кредитор оцінює можливість позичальника своєчасно повернути позичку, ґрунтуючись на здатності і бажанні позичальника погасити кредит і на тому, чи є заставлена власність достатнім забезпеченням. На цьому етапі іпотечного кредитування проводиться експертна оцінка заставного майна та визначається величина заставної вартості. На наступних етапах здійснюється затвердження іпотечного кредиту та його видача. При цьому пропонується мати в кредитній установі структурний підрозділ, який би включав відділи прийому заяв, оцінки вірогідності погашення кредиту, оформлення і видачі позички та мав в штаті експертів з оцінки ймовірності повернення кредиту, в тому числі з оцінки нерухомості, службовців банківської безпеки, юристів.

На основі визначення процентної ставки іпотечного кредиту (перший розділ) запропоновано методику розрахунку банківського процента за користування житловим іпотечним кредитом для українських банківських установ:

ПІК = МПС + АК + НБ,

де ПІК - ставка процента іпотечного кредиту;

МПС - ставка процента позичених коштів;

АК - ставка процента на акціонерний капітал;

НБ - надбавка за видатки і ризики, що включає надбавки за ризики (кредитний, ліквідності, процентної ставки, альтернативного вибору і змін умов мобілізації фондів) та адміністративні видатки.

Виходячи із загальної концепції іпотечного механізму, запропоновано заходи щодо обслуговування житлових іпотечних позичок. Особливу увагу звернено на роботу з проблемними кредитами.

...