Правовое регулирование имущественных налогов, взимаемых на территории Российской Федерации

2.2 Особенности и проблемы правового регулирования налога на имущество физических лиц

Действующий в настоящее время в России порядок налогообложения имущества подвергается серьезной критике.

Использование в качестве налоговой базы по налогу на имущество физических лиц инвентаризационной стоимости, сложность и многообразие системы льгот, несовершенство процедур расчета и порядка уплаты по налогу, приводят к снижению собираемости, создают сложности при взаимоотношениях налогоплательщиков и налоговых органов.

Нестабильность наших налогов, постоянный пересмотр ставок, количества налогов, льгот и т.д. также, несомненно, играет отрицательную роль. Поэтому налогообложение имущества должно совершенствоваться и перестраиваться в целях сокращения степени перераспределения национального дохода через систему налогообложения.

К тому же действующая в России налоговая система вдобавок к чистому налоговому бремени порождает огромные дополнительные издержки. Объем нормативной документации, регулирующей учет, просто необъятен.

Налоговый кодекс РФ первоначально должен был стать законом прямого действия и заменить собой весь этот комплекс законов и нормативных документов. Однако этого не произошло. Разработка и прочтение нормативной документации, обработка огромных массивов отчетности, проведение проверок, обеспечение деятельности налоговых органов и т.д. пожирает громадное количество рабочего времени, бюджетных денег и других ресурсов.

Выход из сложившейся ситуации состоит в радикальном упрощении налоговой системы. Система налогового учета и отчетности должна быть очень простой и понятной, чтобы для выполнения требований законодательства не требовалось специального образования и значительных затрат времени и сил.

Особенность исчисления налога на имущество физических лиц состоит в том, что определение ставки налога зависит от количества имущества, расположенного на территории одного муниципального образования и его инвентаризационной стоимости.

В случае если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих лиц соразмерно его доле в этом имуществе.

Если же имущество находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. Обязанность по уплате налога возникает у каждого собственника имущества. При этом, сумма налога на имущество физических лиц, подлежащая уплате налогоплательщиком и исчисленная налоговым органом в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, определяется исходя из установленного главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации равенства долей каждого из собственников в праве собственности.

Учитывая изложенное, сумма налога на имущество физических лиц в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности или общей совместной собственности нескольких физических лиц, исчисляется налоговыми органами, исходя из инвентаризационной стоимости всего объекта налогообложения (всего жилого дома, всей квартиры и т.д.) и налоговой ставки, соответствующей инвентаризационной стоимости всего объекта.

Имуществом, признаваемым объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, являются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения, находящиеся в собственности граждан РФ или иностранных граждан, и расположенные соответственно на территории РФ.

Однако на практике возникают проблемы с определением объектов налогообложения в связи с различными вариантами собственности.

Например, несколько иная ситуация складывается с жилищными кооперативами. В соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного и иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом приобретают право собственности на указанное имущество. И в данном случае не имеет значения, было ли зарегистрировано право собственности на это имущество.

Как разъясняют налоговые органы, момент возникновения права собственности посредством государственной регистрации, предусмотренной п.1 ст.131 ГК РФ, в данном случае для целей налогообложения не имеет принципиального значения, так как происходит государственная регистрация уже приобретенного права собственности. Следовательно, физическое лицо является плательщиком налога на строения, помещения и сооружения с месяца, в котором был полностью внесен паевый взнос.

Право собственности на имущество может принадлежать как одному лицу, так и одновременно двум и более лицам - право общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доли в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий.

Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. При этом плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними.

Налог на имущество также уплачивается в отношении жилых домов, квартир, дач и иных строений, помещений и сооружений, входящих в паевые инвестиционные фонды, пропорционально доле, находящейся в собственности физ. лица.

Стоит обратить внимание и на то, что за строения, помещения и сооружения налог уплачивается независимо от того, эксплуатируется это имущество или нет.

В соответствии с Законом РФ «О налогах на имущество физических ли» от 09.12.1991 N 2003-1 установлен широкий круг льгот. К наиболее значительным по всем видам можно отнести льготы в виде полного освобождения от уплаты налога на имущество следующих категорий граждан:

1) Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

2) инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

3) участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;

4) лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;

5) лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС", а также лица, указанные в статьях 2, 3, 5, 6 Закона Российской Федерации "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча;

6) военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно - штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

7) члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп "вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина" или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае, если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.

Кроме того, налог на строения, помещения и сооружения не уплачивается:

1) пенсионерами, получающими пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

2) гражданами, уволенными с военной службы или призывавшимися на военные сборы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия. Льгота предоставляется на основании свидетельства о праве на льготы и справки, выданной районным военным комиссариатом, воинской частью, военным учебным заведением, предприятием, учреждением или организацией Министерства внутренних дел СССР или соответствующими органами Российской Федерации;

3) родителями и супругами военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей. Льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего либо государственного служащего, выданной соответствующими государственными органами. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

4) со специально оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;

5) с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров;

6) советы народных депутатов автономной области, автономных округов, районов, городов (кроме городов районного подчинения), районов в городах имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогам, установленным настоящим Законом как для категорий плательщиков, так и для отдельных плательщиков;

7) городские (городов районного подчинения), поселковые, сельские Советы народных депутатов могут предоставлять льготы по налогам только отдельным плательщикам.

Представительные органы местного самоуправления имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество для некоторых категорий плательщиков.

Так, например, в информационном сообщении отдела работы с налогоплательщиками и СМИ УФНС России по Иркутской области в Письме Министерства финансов России от 26.11.2009 № 03-05-04-01/93 разъясняется порядок освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц детей первого и последующих поколений граждан, указанных в п.п. 1, 2, 3 и 6 ч. первой ст. 13 Закона Российской Федерации от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС».

На основании абз. 6 п. 1 ст. 4 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются, в частности, лица, имеющие право на получение мер социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.05.1991 №1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (далее - Закон № 1244-1). При этом лица, имеющие право на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц, самостоятельно представляют в налоговые органы необходимые документы.

В ст. 25 Закона № 1244-1 предусмотрены меры социальной поддержки детей и подростков, в частности, детей первого и последующего поколений граждан, указанных в п.п. 1, 2, 3 и 6 ч. первой ст. 13 этого Закона, родившиеся после радиоактивного облучения вследствие чернобыльской катастрофы одного из родителей. Согласно п. 1 ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации ребенком признается лицо, не достигшее возраста восемнадцати лет.

Таким образом, Минфин России полагает, что дети первого и последующих поколений граждан, указанных в п.п. 1, 2, 3 и 6 ч. первой ст. 13 Закона №1244-1, родившиеся после радиоактивного облучения вследствие чернобыльской катастрофы одного из родителей и не достигшие возраста восемнадцати лет, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц как лица, имеющие право на получение мер социальной поддержки в соответствии с Законом №1244-1. При этом основанием для предоставления таким детям льгот по налогу на имущество физических лиц выступают документы, подтверждающие их возраст и родство (свидетельство о рождении, паспорт) с гражданами, указанными в вышеперечисленных пунктах Закона №1244-1, а также документы, подтверждающие отнесение одного из родителей к гражданам, указанной категории.

Минфин России Письмом от 11.11.2009 №03-05-04-01/89 разъяснил порядок освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц сотрудников ОВД, которым назначена и выплачивается пенсия.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 4 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее - Закон №2003-1) от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются, в частности, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 63 Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденного постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 23.12.1992 №4202-1 (далее - Положение), пенсионное обеспечение сотрудников органов внутренних дел осуществляется в соответствии с действующим законодательством, а именно: Федеральным законом от 15.12.2001 №166-ФЗ «О государственном пенсионном обеспечении в Российской Федерации» и Законом Российской Федерации от 12.02.1993 №4468-1 «О пенсионном обеспечении лиц, проходивших военную службу, службу в органах внутренних дел, Государственной противопожарной службе, органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждениях и органах уголовно-исполнительной системы, и их семей» (далее -- Закон №4468-1).

При этом в ст. 13 Закона № 4468-1 установлены общие условия, определяющие право сотрудников органов внутренних дел на пенсию за выслугу лет. В силу ст. 6 Закона № 4468-1 сотрудникам органов внутренних дел, имеющим право на пенсионное обеспечение, пенсии назначаются и выплачиваются после увольнения их со службы. Пенсионерам из числа сотрудников органов внутренних дел при поступлении их на военную или правоохранительную службу выплата назначенных ранее пенсий на время службы приостанавливается.

Учитывая изложенное, Минфин России полагает, что поскольку ст. 4 Закона № 2003-1 не предусмотрены ограничения по освобождению от уплаты налога на имущество физических лиц пенсионеров, от уплаты налога освобождаются все сотрудники органов внутренних дел, которым назначена и выплачивается пенсия вне зависимости от условий получения ими пенсий (общий или льготный порядок). При этом сотрудники органов внутренних дел, вернувшиеся на правоохранительную (военную) службу и, следовательно, вновь приобретшие статус сотрудника правоохранительного органа (военнослужащего), в отношении которых выплата пенсии приостановлена, утрачивают право на освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц.

На основании ст. 64 Положения сотрудникам органов внутренних дел, уволенным из органов внутренних дел с правом на пенсию по основаниям, предусмотренным ст. 58 Положения (пункты «б», «в», «е» - «з»), и имеющим выслугу 20 лет и более (в календарном исчислении), выплачивается денежная компенсация в размере фактически уплаченного ими налога на имущество физических лиц в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 5 Закона № 2003-1 лица, имеющие право на льготы по налогу на имущество физических лиц, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. В случае несвоевременного обращения за предоставлением льготы перерасчет суммы налога на имущество физических лиц производится не более чем три года по письменному заявлению налогоплательщика.

Таким образом, установленный в ст. 64 Положения порядок денежной компенсации уплаченных сотрудниками органов внутренних дел сумм налога на имущество физических лиц распространяется лишь на сотрудников, не воспользовавшихся своим правом на освобождение от уплаты налога в соответствии со ст. 4 Закона №2003-1.

ФНС России в Письме от 08.12.2009 № МН-22-3/920 разъяснила порядок освобождения от уплаты налога на имущество физических лиц граждан, постоянно проживающим (работающим) на территории зоны проживания с льготным социально-экономическим статусом.

Федеральным законом от 05.04.2009 №45-ФЗ «О внесении изменения в ст. 4 Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» внесены изменения в ст. 4 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» (далее - Закон № 2003-1), которые вступили в силу в мае 2009 года и распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2006 года. Вышеназванным Законом перечень граждан, освобожденных от уплаты данного налога, дополнен лицами, имеющими право на получение социальной поддержки на основании Закона Российской Федерации от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (далее - Закон № 1244-1), и в соответствии с Федеральным законом от 26.11.1998 № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча». Статьей 5 Закона № 2003-1 установлено, что лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. При этом перерасчет сумм налогов производится налоговым органом не более чем за три года по письменному заявлению налогоплательщика.

Вместе с тем, Законом № 1244-1 не предусмотрена выдача каких-либо специальных документов, подтверждающих право граждан, постоянно проживающих (работающих) на территории зоны проживания с льготным социально-экономическим статусом на получение мер социальной поддержки. Основанием для предоставления указанной категории граждан льгот по налогу на имущество физических лиц выступают документы, подтверждающие факт постоянного проживания (работы) на территории этой зоны (например, паспорт гражданина Российской Федерации, содержащий запись о регистрации по месту жительства, трудовая книжка и трудовой договор, содержащие сведения о месте работы).

Таким образом, всем гражданам, постоянно проживающим (работающим) на территории зоны проживания с льготным социально-экономическим статусом, имеющим право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом № 1244-1, представляется льгота по налогу на имущество физических лиц в виде полного освобождения имущества от налогообложения.

В случае уничтожения, полного разрушения строения, помещения, сооружения взимание налога прекращается, начиная с месяца, в котором они были уничтожены или разрушены. Основанием к этому является документ, подтверждающий этот факт, выдаваемый органами технической инвентаризации, а в сельской местности - органами местного самоуправления.

За строения, помещения, сооружения, не имеющие собственника, или собственник которых неизвестен, или взятых налоговыми органами на учет как бесхозяйные, налог не взимается.

Также существуют спорные моменты в исчислении налога на недвижимое имущество физических лиц, находящееся в общей собственности.

Здесь можно сослаться на разъяснения Министерства финансов РФ по налогу на имущество физических лиц (согласно Письма Минфина России от 21.04.2008 № 03-05-04-01/19) «О порядке исчисления с 1 января 2008 года налога на имущество физических лиц в отношении имущества, находящегося в общей долевой и (или) общей совместной собственности».

Согласно этому разъяснению, в связи с вступлением в силу части первой НК РФ Закон Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», устанавливающий порядок налогообложения имущества физических лиц на территории Российской Федерации, действует в части, не противоречащей части первой НК РФ.

В соответствии со ст. 19 НК РФ налогоплательщиками - физическими лицами признаются физические лица, на которых в соответствии с Кодексом (актами законодательства Российской Федерации о соответствующих налогах, принятых до вступления в силу части первой Кодекса) возложена обязанность, уплачивать налоги.

При этом если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе.

В случае если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства.

Таким образом, по общему правилу обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает у каждого собственника имущества.

Объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц признаются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения (ст. 2 «О налогах на имущество физических лиц»).

В соответствии с п. 1 ст. 3 и п. 2 ст. 5 «О налогах на имущество физических лиц», а также учитывая, что Законом не предусмотрены в качестве объекта налогообложения доли в праве собственности на имущество, в качестве стоимостного показателя, установленного для расчета налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, определена инвентаризационная стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения (Определение Конституционного Суда РФ от 24.11.2005 №493-0). В связи с этим ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются применительно к инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, указанных в ст.2 Закона.

На основании изложенного разъясняется, что сумма налога на имущество физических лиц в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности или общей совместной собственности нескольких физических лиц, должна исчисляться налоговыми органами исходя из инвентаризационной стоимости объекта налогообложения и налоговой ставки, соответствующей инвентаризационной стоимости объекта.

В случае если на территории одного муниципального образования у налогоплательщика имеется несколько объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности или праве общей совместной собственности, сумма налога на имущество физических лиц в отношении таких объектов недвижимости исчисляется налоговыми органами исходя из суммарной инвентаризационной стоимости всех объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности или общей совместной собственности данного налогоплательщика, и налоговой ставки, соответствующей суммарной инвентаризационной стоимости соответствующих объектов недвижимости.

Если же на территории одного муниципального образования у налогоплательщика имеется два объекта недвижимости, один из которых принадлежит ему на праве общей долевой собственности, а другой - на праве общей совместной собственности, сумма налога на имущество физических лиц в отношении таких объектов недвижимости должна исчисляться налоговыми органами исходя из суммарной инвентаризационной стоимости объектов, находящихся в собственности данного налогоплательщика (т.е. суммы инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, и инвентаризационной стоимости имущества, находящегося в общей совместной собственности), и налоговой ставки, соответствующей суммарной инвентаризационной стоимости таких объектов недвижимости.

На основании п.2 ст.5 Закона за строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налог уплачивается каждым собственником соразмерно его доле в этих строениях, помещениях и сооружениях. В связи с этим исчисленная налоговым органом сумма налога на имущество физических лиц, подлежащая уплате налогоплательщиком на основании налогового уведомления, по мнению Минфина России, должна определяться пропорционально доле налогоплательщика в имуществе, находящемся в общей долевой собственности.

Сумма налога на имущество физических лиц, подлежащая уплате налогоплательщиком и исчисленная налоговым органом в отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, должна определяться исходя из установленного гл.16 Гражданского кодекса Российской Федерации равенства долей каждого из собственников в праве собственности.

Учитывая неоднозначную практику исчисления налоговыми органами суммы налога на имущество физических лиц в отношении имущества, находящегося в общей долевой и (или) общей совместной собственности налогоплательщика, считаем целесообразным вышеизложенный порядок исчисления суммы налога на имущество физических лиц применять с 1 января 2008 г. При этом перерасчеты налоговых обязательств за прошлые налоговые периоды не производятся.

Кроме того, законодателем с 1 января 2010 года решена проблема определения суммы налога на имущество, которое находится в общей собственности. Теперь доля в праве общей собственности на жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, гаражи и иные строения, помещения, сооружения признается отдельным объектом налогообложения.

Стоимость доли меньше, чем стоимость целого объекта недвижимости, и, соответственно, должна облагаться по меньшей налоговой ставке.

Что касается собственно налоговых ставок, то, поскольку налог на имущество физических лиц является местным налогом, ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления. Ставки налога устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества в пределах, представленных в таблице 1.

Таблица 1. Пределы ставок налога на имущество физических лиц

Стоимость имущества	Ставки налога
До 300 тыс. руб.	До 0.1%
От 300 тыс. руб. до 500 тыс. руб.	От 0.1 до 0.3%
Свыше 500 тыс. руб.	От 0.3 до 2.0%

Конкретные ставки по налогу на имущество физических лиц устанавливаются нормативно-правовыми актами представительных органов местного самоуправления.

Так, ставки налога на имущество физических лиц по г. Санкт-Петербург установлены в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости в следующих размерах (таблица 2).

Таблица 2. Ставка налога на имущество физических лиц по г. Санкт-Петербург

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения	Ставка налога
Жилых домов, квартир, комнат, дач, иных жилых строений, помещений и сооружений и долей в праве общей собственности на указанное имущество
До 300 000 рублей	0,1%
Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей	0,2%
Свыше 500 000 рублей	0,31%
Гаражей и иных нежилых строений, помещений и сооружений:
До 300 000 рублей	0,1%
Свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей	0,3%
Свыше 500 000 рублей	2%

Как видно из представленных данных, ставка налога на жилые строения в Санкт-Петербурге установлена не на самом высоком уровне, который позволен федеральным законодательством.

Налоги зачисляются в местный бюджет по местонахождению (регистрации) объекта налогообложения.

Таким образом, несомненно, что определенную сложность вызывает практическое применение порядка и правил налогообложения налогоплательщиками, осуществляющими деятельность на территориях различных субъектов Российской Федерации, поскольку им необходимо учитывать соответствующие региональные особенности налогообложения. При этом произвольная, часто расширительная трактовка терминологии закона приводит налогоплательщиков к грубым ошибкам и налоговым правонарушениям.

А тот факт, что число налоговых агентов и индивидуальных предпринимателей, нарушающих налоговое законодательство не уменьшается, говорит о том, что налоговым органам следует усилить и совершенствовать контроль над соблюдением законодательства, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью перечисления налогов в бюджет. Это должно являться главной задачей Государственной налоговой службы Российской Федерации.

2.3 Перспективы развития имущественного налогообложения

Российская Федерация стоит на пороге реформы имущественного налогообложения, суть которой заключается не просто в объединении существующих налога на имущество физических лиц и земельного налога, а в построении принципиально новой, основанной на рыночных показателях системы обложения. При этом новым такой подход следует признать только для российской практики, т.к. за рубежом использование рыночной составляющей в налоге на недвижимость является нормой и широко распространено. Особую важность представляет накопленный мировой опыт, изучение и заимствование которого поможет предупредить возможные ошибки, как в методологии построения российского налога, так и в практике его применения.

Подходы к определению налогоплательщиков и составу объектов обложения достаточно универсальны и вытекают из самой сути налога на недвижимость. Так, плательщиками налога на недвижимость в большинстве случаев являются собственники имущества, физические и юридические лица. В редких случаях эта обязанность возложена на арендаторов или пользователей имущества. Объектами имущественных налогов, как правило, являются здания, строения, сооружения, земельные участки, сельскохозяйственные земли, которые фактически находятся на территории государства.

В противовес простоте и ясности определения субъектно-объектного состава налога на недвижимость методология его исчисления и уплаты в мировой практике отличаются многообразием и индивидуальностью.

Итак, в чем же основные различия между существующей российской системой налогообложения недвижимого имущества и налогом на недвижимость, известным в мировой практике?

1. Российская и зарубежная системы отличаются по объекту налогообложения. Так, в зарубежной практике налог на недвижимость, как правило, един, и его объектом являются земля и построенные на ней здания и сооружения. Действующая российская система предполагает наличие двух налогов, объектом одного из которых является земля, а другого - построенные на ней здания и сооружения.

Разумеется, данное различие объясняется историческими причинами. В России исторически сложилась парадоксальная ситуация, когда земельный участок принадлежит одному собственнику, а здание, построенное на нем, - другому. В последнее время предпринимаются попытки законодательного ограничения раздельного оборота земельных участков и строений.

Однако, как подчеркивается в Концепции совершенствования общих положений ГК РФ, условия для возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости является только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступают лишь как его улучшения, пока не созданы в нашей стране.

2. Важнейшим различием действующих российской и зарубежной систем налогообложения недвижимости является способ определения налогооблагаемой базы. Так, в России базой по налогу на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами технической инвентаризации, а базой по земельному налогу- кадастровая оценка участка. Если обе эти величины, как известно, весьма далеки от реальной рыночной стоимости соответствующего имущества, то в зарубежной практике определение налоговой базы по налогу на недвижимость происходит исключительно на основе данных о рыночной стоимости конкретного объекта.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости - сложная задача с учетом инерционности рынка недвижимости, существования уникальных объектов и необходимости учета многообразия факторов (таких как тип недвижимости и ее местоположение). В мировой практике выработано несколько подходов к оценке стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения. Наиболее широко используются следующие:

- метод доходности (оценка стоимости недвижимости на основе годовой арендной платы), используемый в Великобритании в отношении коммерческой собственности, во Франции и в Швеции;

- методика рыночной стоимости (оценка стоимости недвижимости по предполагаемой

продажной цене на рынке в типичных условиях), используемая в Италии, США и Японии.

Также в зарубежной практике известны методы, которые не являются достаточно распространенными и не используются самостоятельно:

- затратный метод (определение стоимости недвижимости по размеру расходов, которые могут быть понесены при строительстве объекта недвижимости, аналогичного по своим характеристикам объекту налогообложения, за вычетом начисленной суммы амортизации);

- нестоимостной метод (определение стоимости недвижимости по ее физическим характеристикам).

Процесс оценки объектов налога на недвижимость, как правило, проводится либо налоговыми органами (как, например, в Швеции), либо специально созданными государственными органами (к которым, к примеру, относятся Центры оценки недвижимости штатов Канады или Кадастровое управление Испании). Тем не менее, известен и опыт некоторых штатов США, в которых оценка производится коммерческими организациями - профессиональными оценщиками по поручению соответствующих местных органов.

При этом налогоплательщикам в зарубежных странах предоставлено право оспаривать оценку принадлежащих им объектов недвижимости (например, основываясь на своих реальных затратах на приобретение конкретного объекта), а массовая регулярная переоценка недвижимого имущества, как правило, производится раз в несколько лет (или даже ежегодно, как в Канаде).

Следует отметить, что налоговой базой по налогу на недвижимость в зарубежных странах является не собственно рыночная цена, определяемая одним из обсуждавшихся выше методов, а так называемая оценочная стоимость, обычно находящаяся на уровне 50 % от рыночной цены (как в США и Канаде), но иногда достигающая и 75 % (как в Швеции) или даже 80 % (как во Франции в отношении незастроенных участков).

Наконец, что касается понятия «налогоплательщики по налогу на недвижимость», то здесь значительной разницы между российской системой и системами зарубежными не наблюдается: налогоплательщиками, как правило, являются собственники недвижимости. Тем не менее, мировой практике известны примеры, когда пользователи объектов недвижимости (в первую очередь арендаторы) выступают плательщиками налога на недвижимость.

Так, в Нидерландах данный налог состоит из двух частей: части, налагаемой на собственников недвижимости, и части, налагаемой на пользователей. Соответственно собственник, проживающий в принадлежащем ему объекте недвижимости, уплачивает обе части налога. Похожая ситуация и во Франции, где существуют два налога: собственно налог на недвижимость, уплачиваемый собственниками недвижимости, и налог на проживание (или жилищный налог), уплачиваемый ее пользователями.

Итак, проведенный анализ центральных различий системы налогообложения недвижимости, существующей в России, и налога на недвижимость в зарубежных странах доказывает, что между действующей российской системой налогообложения недвижимости и системой, принятой за рубежом, существует принципиальная разница. Следовательно, для введения налога на недвижимость в России должны быть решены некоторые проблемы.

Наиболее очевидной и, пожалуй, самой обсуждаемой проблемой в этой сфере является отсутствие сформированного единого кадастра недвижимости с указанием рыночной оценки объектов недвижимости. Несомненно, процесс определения рыночной цены объектов недвижимости является необыкновенно трудоемким и в отсутствие стандартных методик в этой сфере может растянуться на длительное время.

Кроме того, на настоящий момент не найдено решение вопроса ни о ставках налога на недвижимость, ни о соответствующих понижающих и повышающих коэффициентах и объеме полномочий местных органов власти в их определении, ни о льготах по нему. Данный вопрос также представляется весьма сложным, особенно с учетом заявлений о том, что цель реформы системы налогообложения недвижимости в России - перераспределение налоговой нагрузки, а не повышение налогового бремени.

Наконец, не решен вопрос о необходимости распространения реформы системы налогообложения недвижимости на имущество, не относящееся к жилищному фонду.

Таким образом, само решение о проведении реформы системы налогообложения недвижимости в России является весьма прогрессивным, ведь преимущества введения налога на недвижимость несомненны. Это и возможность обеспечить финансовую самостоятельность местных бюджетов, и относительная простота администрирования и контроля, т. к. взимание единого налога на недвижимость объективно проще применения нескольких разноплановых налогов Б.Х. Алиев, Х.Б. Алиев. Налогообложение имущества в России и за рубежом. Вестник Дагестанского государственного университета. 2012. Вып. 5. С. 55-57..

Предполагается, что налог на недвижимость будет учитывать реальную стоимость недвижимости, его качество, платежеспособность владельца и региональные особенности.

За последние десятилетия в России приняты ряд основополагающих законов, одним из приоретных элементов которых является право собственности на имущество, находящееся в пользовании юридических и физических лиц, а именно Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимого имущества», Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации и другие.

С 1992 года на территории Российской Федерации действует Закон от 9 декабря 1991 года № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». В Налоговый кодекс введены глава 30 «Налог на имущество организаций» и глава 31 «Земельный налог.

Концепция имущественного налогообложения предусматривает, что в случае принятия соответствующей главы Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на недвижимость будут признаваться юридические и физические лица. Налог на недвижимость заменит три действующих налога (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог).

Целью концепции реформирования имущественных налогов и перехода на налогообложение недвижимости налогом на недвижимость являются:

1. снижение налогового бремени на товаропроизводителей за счет переноса налога на пассивную часть основных фондов (недвижимое имущество);

2. стимулирование модернизации производственных мощностей, поскольку они выводятся из-под налогообложения;

3. стимулирование эффективного использования земли, зданий и постепенное увеличение интенсивности использования или перераспределения недвижимости в пользу более эффективных пользователей;

4. создание стабильной базы доходов местного бюджета за счет стимулирования развития рынка недвижимости;

5. укрепление прав собственности и повышение деловой активности;

6. более справедливое распределение налогового бремени, поскольку владельцы дорогих объектов будут больше платить в бюджет;

7. установление для организаций более рациональных налоговых льгот, имеющих стратегическое значение для страны или носящих социальный характер;

8. установление для граждан социальных и стандартных вычетов из налоговой базы по налогу (например, в размере 50% от кадастровой стоимости объекта недвижимости; 50 кв. м. от жилой недвижимости для инвалидов, героев России, пенсионеров, а также 20 кв. м. для всех граждан, зарегистрированных в жилом помещении).

9. упрощение системы налогообложения;

10. создание эффективной системы администрирования налога на недвижимость.

Ожидается, что к недвижимому имуществу в целях налогообложения будут отнесены земельные участки и связанные с землей объекты. Иными словами, объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, помещения и объекты строительства.

Однако в переходный период до окончательного формирования банка данных об объектах недвижимого имущества и их собственниках на территории России все-таки сохранится взимание действующих имущественных налогов. Правительством Российской Федерации предполагается, что завершение данного этапа и переход на налогообложение налогом на недвижимость на всей территории России будет не ранее 2013-15 года.

В рамках подготовки поправок к проекту федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" предлагается на первом этапе в качестве налогоплательщиков налога на недвижимое имущество признать физических лиц, обладающих правом собственности на здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения, а также обладающие правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования или правом пожизненного наследуемого владения на земельный участок.

В качестве налоговой базы для исчисления налога на недвижимое имущество устанавливается кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения.

Как показывают предварительные расчеты, при определении налоговой базы для исчисления налога на недвижимость, физическим лицам целесообразно предоставлять стандартные и социальные налоговые вычеты.

Стандартный налоговый вычет предоставляется всем налогоплательщикам в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке в садоводческом или дачном некоммерческом объединении, в размере кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров соответствующего объекта налогообложения.

Социальный налоговый вычет предлагается предоставлять отдельным категориям налогоплательщиков (Героям Советского Союза, Героям Российской Федерации, полным кавалерам ордена Славы; инвалидам I и II групп инвалидности; ветеранам и инвалидам Великой Отечественной войны, а также ветеранам и инвалидам боевых действий; пенсионерам и иным социально незащищенным категориям граждан) в отношении жилого помещения, а также жилого строения, расположенного на земельном участке в садоводческом и дачном некоммерческом объединении, в размере кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров соответствующего объекта, а в отношении земельного участка - на величину кадастровой стоимости определенного количества квадратных метров площади земельного участка.

Налоговый вычет должен предоставляться в отношении одного объекта налогообложения по выбору налогоплательщика.

При этом в рамках налога на недвижимость будет введено повышенное налогообложение недвижимого имущества физических лиц с высокой кадастровой стоимостью.

В соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории Российской Федерации налога на недвижимое имущество, оценка всех объектов капитального строительства в Российской Федерации должна быть завершена в 2012 году.

При этом сроки введения налога на недвижимость напрямую зависят от сроков завершения оценки капитального строительства, поскольку определение наиболее эффективных налоговых ставок по налогу на недвижимое имущество, а также установление конкретных размеров налоговых вычетов возможно только после окончания формирования налоговой базы - кадастровой стоимости объектов недвижимости. http://base.garant.ru/70169348/

Однако остается неясным вопрос налогообложения объектов незавершенного строительства. Возможно, они будут признаны объектами налогообложения налогом на недвижимость. В этом случае порядок их налогообложения будет определяться органами законодательной власти субъектов Российской Федерации совместно с администрациями, ответственными за проведение политики в области строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Стоит отметить, что законопроект по налогу на недвижимость был подготовлен Министерством финансов РФ еще в 2005 году и был представлен в Государственную Думу Российской Федерации, где был принят в первом чтении. Дальнейшее его рассмотрение было приостановлено. Это проект Федерального закона касался только жилой недвижимости.

Введенная с 1 января 2005 года глава 31 "Земельный налог" части второй НК РФ также является одной из предпосылок к введению на территории России налога на недвижимость. Налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земельного участка. На всей территории России данный земельный налог введен с 1 января 2006 года (в г. Москве и ряде муниципальных образований отдельных регионов данный налог введен с 1 января 2005 года).

Также можно отметить, что устойчивость налоговой системы во многом зависит не столько от высоких ставок налогов, сколько от уровня доходов населения, от стабилизации его имущественного положения. Поэтому при налогообложении населения высокие ставки налогов, их многочисленность может отрицательно повлиять на уровень сбережений и инвестиций, а, следовательно, отрицательно сказаться на эффективности экономической системы в целом, так как сбережения и инвестиции - это функции, прежде всего, более высоких по доходам групп населения.

На это обратил внимание Владимир Владимирович Путин: "Не должны успокаивать и данные по росту налоговых поступлений. Нет ни одной развитой страны, где бы казна на 85% пополнялась за счет налогов от предприятий и только на 15% от физических лиц. Во всем мире происходит наоборот".

"Земельный налог и налог на имущество в 2010 году могут быть заменены местным налогом на недвижимость. В 2010 году будут созданы условия для введения местного налога на недвижимость. Он должен заменить действующие сейчас земельный налог и налог на имущество", - сообщил тогда еще премьер-министр В.В. Путин на заседании правительственной комиссии по бюджетным проектировкам 28 апреля 2009г.

В.В. Путин заявил, что речь идет не о повышении налоговых ставок, а о перераспределении налоговой нагрузки. По словам Путина, необходимо создать условия для взимания более высоких, рыночно обоснованных налогов с тех, кто является собственниками огромных квартир, дорогостоящих особняков и больших участков земли. В то же время, подчеркнул премьер, необходимо создать защитные механизмы и льготы для малообеспеченных людей, для собственников недорогого имущества.

"Естественно, в рамках такой новой системы доходы местных бюджетов увеличатся", - сказал премьер. Путин заявил, что в рамках такой новой системы доходы местных бюджетов тоже возрастут. Он убежден, что необходимо усилить и стимулирующую роль налогов.

Однако следует признать, что введение налога на недвижимость на территории России, может создать негативные последствия в социальной сфере, поскольку имеется тенденция к росту затрат граждан на коммунальные услуги, затрат на содержание жилого фонда, на уплату налогов (земельный налог, налог на имущество с жилого фонда, транспортный налог, ставки по которым растут). Кроме того, необходимо уплатить подоходный налог с заработной платы и иных полученных доходов.

Таким образом, принимая во внимание все вышеназванное, можно говорить о целесообразности постепенного перехода в будущем к единообразному налогообложению недвижимого имущества и значительном фискальном и регулирующем потенциале налога на недвижимость.

В Гражданском кодексе Российской Федерации в ст. 130 дано следующее определение недвижимости: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество".

Предприятие в целом как имущественный комплекс также является недвижимостью (ст.132 ГК РФ).

Исходя из этого, позиция авторов налоговой реформы состоит в том, что вместо отдельных налогов на землю и строения нужно ввести единый налог на недвижимость. В качестве обоснования единого налога делают ссылку на юридическую практику западных стран, в которых налоги на строения и землю связаны между собой.

Однако Россия имеет собственную специфику. Сегодня налог реально ниже рыночной стоимости. Согласно определению, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом рынке при соблюдении определенных условий. Подразумевается, что есть некое множество сделок, по которому вычисляют эту среднюю цену. Министерство финансов утверждает, что оценку имущества станут производить не по рыночной стоимости и не по стоимости БТИ, а по некоей массовой оценке, которая приближена к рыночной. После корректировки стоимость объекта недвижимости будет примерно на 30% ниже рыночной. И при расчетах рыночную оценку начнут просто умножать на коэффициент 0,7. Однако даже такая поправка не сделает налогообложение по рыночной стоимости экономически эффективным и справедливым в глазах населения.

На протяжении нескольких лет в Твери и Великом Новгороде проводили масштабный эксперимент по налогообложению недвижимости. Анализ результатов выявил более четкую зависимость качества жилья и стоимости квартир, рассчитанной по моделям массовой оценки, по сравнению с расчетами на основе оценок БТИ. Но в рамках тех массивов, которыми располагали эксперты, отклонения в оценке рыночной стоимости жилой недвижимости в Новгороде составило 30%, а коммерческой недвижимости - до 100%.

Эксперты признали, что итоги эксперимента в Новгороде и Твери показали: нет достаточных условий для создания точной оценки недвижимости. Рынок недвижимости развивался в условиях нестабильной правовой и налоговой среды, что противодействовало его прозрачности. Операции с недвижимостью характеризовались наличием теневых, незадекларированных денежных потоков. Бюджетные отношения не стабилизировались в той степени, чтобы стало возможным эффективно использовать налог на недвижимость как фискальный инструмент. Поэтому единовременная замена действующих налогов новым налогом на недвижимость вероятнее всего повлечет за собой резкие изменения налогового бремени граждан.

...