Оцінка доцільності та пріоритетності інвестицій

3) в оборотні кошти, які передбачають забезпечення:

· нових та додаткових запасів основних та допоміжних матеріалів;

· нових та додаткових запасів готової продукції;

· збільшення рахунків дебіторів.

Особливості оцінки нерухомості

На практиці існує багато методів визначення вартості об'єкту нерухомості:

Метод доходного підходу. При використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати.

Перший рівень - це потенційний валовим доход від здачі об'єкту нерухомості в оренду на цілий рік або доход, одержаний ви використання нерухомості будь-яким іншим способом.

Другий рівень - це дійсний селективний валовий доход, який визначається шляхом віднімання з потенційної о валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати та інших утрат.

Третій рівень - це чистий операційний доход це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу).

Четвертий рівень - це грошові кошти, які надійний до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, визначається тенденція їх розвитку в майбутньому і а вираховується їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти.

В рамках доходного підходу може використовуватися ряд методів на яких ми зупинимося більш детально.

Метод валової ренти. Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM- gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентною доходу. В якості рентного доходу може використовуватися або потенцій валовий доход, або дійсний валовий доход.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується при її покупці. Разом із тим необхідно вказати, що він є надто наближеним, так як не враховує різниці в операційних витратах різних об'єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливої перепродажі, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об'єкта нерухомості можна використовували не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу ( overall гаtе of return - ОАR), яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку мас перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати.

Метод прямої капіталізації

У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння об'єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об'єкта нерухомості. Використання метода капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період, на Коеф. капіталізації.

В рамках доходного підходу вартість нерухомості:

(2.1.1) де

V- вартість нерухомості;

N0І- чистий операційний доход;

К- Коеф. капіталізації.

Формула (4.7) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Одним із найважчих питань у процесі оцінки доходності нерухомості є розрахунок Коеф.а капіталізації.

Інвестуючи капітал у доходну нерухомість, інвестор бажає отримати доход не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованої о капіталу можливе або шляхом перепродажу об'єкту нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки процентного доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу.

Показником, який характеризує цей процес, є Коеф.а капіталізації.

Коеф. капіталізації складається з двох частин. Одна його частина відображає дохід на інвестований капітал, тобто винагороду власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактору й ряду інших факторів, пов'язаних з даним інвестиційним проектом. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею. Друга частина Коеф.у капіталізації виражає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованої о капіталу.

Для розрахунку Коеф.а капіталізації використовують таку формулу:

К=М*і₂ +(1-М)*і₁ (2.1.2) де

К - Коеф. капіталізації;

М- відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

і₁- відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал);

і₂ - відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Поряд із приведеним методом для визначення величини Коеф.а капіталізації (процентної ставки) використовується також метод кумулятивної побудови. Він передбачає побудову відсоткової ставки як результату додавання кількох величин. За основу приймається так звана без ризикова ставка, тобто ставка, яка показує доходність на найбільш надійні цінні папери. Як правило, це державні цінні папери. До такої безризикової ставки додаються поправки на ризик, пов'язаний з особливостями виду нерухомості, що оцінюється. До цих поправок відносять: ризик за об'єктами, які здано в оренду малонадійним орендаторам; ризик ті недостатню ліквідність активів, що оцінюються; ризик, який частково страхує від політичної нестабільності, тощо. Усі поправки враховуються у відсотках. Сума безризикової ставки та внесених поправок є відсотковою ставкою, за якою визначається Коеф. капіталізації. Базою для внесення поправок є не лише загальновизнані дані, а й суб'єктивна думка експерта-оцінювача.

Метод відшкодування інвестованого капіталу

Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає, перш за все, відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку. Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

· прямолінійне відшкодування капіталу;

· повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

· повернення капіталу по фонду відшкодування за без ризиковою процентною ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. В цьому випадку розміри платежів по основній сумі інвестицій становитимуть:

D/n=R₁=R₂=...=R_k=R_n. (2.2.3)

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду становитиме:

D_k=D-R*(k-1) (2.2.4) де

D - загальна сума інвестицій;

k - номер розрахункового періоду;

D_k - залишок невідшкодованих інвестицій у періоді Їс;

R - сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати Y_k у кожному періоді становить:

Y_k=D_k*i+R (2.2.5) де

і - процентна ставка.у прикладі.

Метод порівняльного (ринкового) аналізу продаж. Цей методичний підхід, ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних об'єктів нерухомості (земельних ділянок), використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна. За цим підходом оцінка вартість визначається на рівні ціни продажу подібного нерухомого майна за формулою:

(2.2.6) де

Ц - оцінна вартість нерухомого майна, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної о майна (у гривнях);

Ц_нм - ціна продажу подібної о майна (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

Ц_aj - різниця (поправка) в ціні (+, - ) продажу подібного майна стосовно того, що оцінюється, за j-m фактором порівняння.

За основу визначення оцінної вартості нерухомості шляхом зіставлення цін продажу подібного майна беруться ціни продажу тих об'єктів, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з об'єктами, які оцінюються.

Визначення оцінної вартості нерухомої о майна шляхом зіставлення цін продажу подібного майна передбачає зіставлення цін продажу кількох подібних об'єктів, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ран жованого ряду варіантів значення (без урахування найбільшого та найменшою значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.

Витратний (майновий) метод. Цей методичний підхід, ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомої о майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма втратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:

Цв = Цо - Вос (2.2.7) де

Ц_в - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях);

Ц_о - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);

В_ос - витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).

За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов'язані із спорудженням цих об'єктів.

Результати оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу й характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомого майна.

Незалежно від того проводиться експертна грошова оцінка будівлі, споруди чи земельної ділянки, вона проводиться в такій послідовності:

· збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

· визначення ефективного використання земельної ділянки;

· вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

· визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

· складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

· подання звіту на експертизу до органу Державного комітету із землекористування.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від об'єкту нерухомості. у звіті наводяться конкретні розрахунки:

· валового та чистого річного доходу від ефективного використання об'єкту нерухомості, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо його використання;

· ставки капіталізації щодо конкретного об'єкту з урахуванням без ризикових процентних ставок;

· ризику на інвестування та ліквідності земельної ділянки.

У разі застосування методичною підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов'язаних із спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку.

Оцінка земельних ділянок сільськогосподарської та не сільськогосподарського призначення в Україні регламентується законодавством.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення і оцінки інвестиційних проектів, показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земель по Україні. Для визначення нормативної грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах):

; (2.2.7) де

Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

У - урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц - ціна реалізації центнера зерна;

З - виробничі затрати на гектар;

Кнр - Коеф. норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється абсолютний рентний доход.

Загальний рентний доход обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентних доходів.

Диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур:

; (2.2.8) де

Рдн (б) (с) (п) - диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн - диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

Рд (б) (с) (п)- диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у гривнях);

Рд - диференціальний рентний доход з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).

Нормативна грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізацією:

Гоз = Рздн * Цх*Тк; (2.2.9) де

Гоз - нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у гривнях)

Рздн - загальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у центнерах);

Ц - ціна центнера зерна (у гривнях);

Тк - термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років.

Нормативна грошова оцінка земель по АРК, областях та їх кадастрових і адміністративних районах

Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в АРК, областях та їх кадастрових і адміністративних районах:

; (2.2.10) де

Рдн (р)- диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по відповідному регіону р) (у центнерах);

Рдн(у) - диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у) (у центнерах);

Рд (р) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по відповідному регіону (р) (у гривнях);

Рд(у) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь по Україні (у) (у гривнях).

До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, визначеного за формулою 2.2.10 додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь, - 1,6 центнера).

Нормативна грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами визначається за формулою 3 і вихідними даними регіонів.

Нормативна грошова оцінка земель с/г під-тв Нормативна грошова оцінка земель с/г під-тв обчислюється за формулою 2.2.9.

Диференціальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в с/г під-твах:

; (2.2.11) де

Рдн (п)- диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами в сільськогосподарському під-тві (п) (у центнерах);

Рдн (р)- диференціальний рентний доход з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по адміністративному району (р) (у центнерах);

Рд (п) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями (визначається за шкалами економічної оцінки багаторічних насаджень у цілому по земельно-оціночному району), природними сіножатями і пасовищами за оцінкою цих угідь у с/г під-тві (п) (у грн);

Рд (р) - диференціальний рентний доход за економічною оцінкою по виробництву зернових культур на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за оцінкою по адміністративному району (р) (у гривнях).

До диференціального рентного доходу з гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, обчисленого в с/г під-твах, додається абсолютний рентний доход (постійна величина, встановлена по Україні на гектар угідь, - 1,6 центнера).

Загальна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського під-тва обчислюється виходячи з нормативної грошової оцінки одного гектара відповідних угідь і їх площ у межах його землекористування.

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки (території с/г угідь, що знаходяться у власності або користуванні юридичних та фізичних осіб, в т.ч. земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби) визначається на основі шкал нормативної грошової оцінки агро-виробничих груп ґрунтів.

Шкали нормативної грошової оцінки агро-виробничих груп ґрунтів:

; (2.2.12) де

Гагр - нормативна грошова оцінка агровиробничої групи

ґрунтів (у гривнях);

Багр - бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по с/г під-тву;

Г - нормативна грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському під-тву (у гривнях).

Загальна нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається сумою добутків площ агро-виробничих груп ґрунтів на їх нормативні грошові оцінки.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів:

; (2.2.13) де

Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (грн);

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6 %);

Нк - норма капіталізації (3 %);

Кф - Коеф., який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км-Коеф., який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Витрати на освоєння та облаштування території включають відновну вартість - як первісну вартість, що змінюється після проведення переоцінки, інженерної підготовки головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (у т.ч. зовнішнього освітлення) слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень загального користування, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту станом на початок року проведення

Коеф., який характеризує місцеположення земельної ділянки (Км):

Км = Км1 * Км2 * Км3; (2.2.14) де

Км1 - Коеф., який характеризує регіональні фактори місцеположення земельної ділянки, зокрема:

a. чисельність населення та адміністративний статус населеного пункту, його місце в системі розселення;

b. розміщення в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

c. розміщення в межах населених пунктів, що мають статус курортів.

Км2 - Коеф., який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки в межах населених пунктів, зокрема:

a. відстань до загальноміського центру населеного пункту, концентрованих місць праці, масового відпочинку населення;

b. розташування в ядрі центру великих і найбільших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення, в приморській смузі населених пунктів.

Км3 - Коеф., який характеризує локальні фактори місцеположення земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

В основу нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення покладено капіталізований рентний доход, що визначається відповідно до функціонального використання і місце розташування земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення покладено рентний доход від цільового використання земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту та зв'язку, енергетики:

Цн = Рпнп * Тк* Кф * Км, (2.2.15) де

Цн - нормативна грошова оцінка одного м²земельної ділянки (у грн);

Рпнп - рентний доход, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (у гривнях);

Тк - термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33 років;

Кф - Коеф., який враховує функціональне використання земельної ділянки;

Км - Коеф., який враховує місце розташування земельної ділянки.

Коеф., який враховує місце розташування земельної ділянки (Км):

Км = Кр * Кл, (2.2.16) де

Кр - Коеф., який враховує регіональні фактори місце розташування земельної ділянки (віддаленість від центру адміністративного району та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення, входження до приміської зони великих міст тощо);

Кд - Коеф., який враховує локальні фактори місце розташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними та іншими умовами.

Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення:

Цн = Е*Тк* Кмц, (2.2.17) де

Цн - нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

Е - нормативний середньорічний економічний ефект від використання відповідно земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення в розрахунку на 1м² (у гривнях);

Тк - термін капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється на рівні 33 років;

Кмц - Коеф., який характеризує місце розташування та цінність земельної ділянки відповідного призначення.

Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду. Нормативна грошова оцінка лісових земель лісового фонду:

Цнол = Ел *Тк * К1 * К2, (2.2.17) де

Цнол - нормативна грошова оцінка 1 га лісових земель лісового фонду певного типу лісорослинних умов у певній лісорослинній зоні та певній групі і категорії захисності лісів (у гривнях);

Ел - нормативний середньорічний економічний ефект від використання лісових земель лісового фонду певного типу лісорослинних умов у певній лісорослинній зоні та певній групі і категорії захисності лісів (у гривнях);

Тк - термін капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється на рівні 50 років;

К1- Коеф., який враховує ефект від використання природних корисних властивостей лісів;

К2 - Коеф., який враховує відповідність фактичної лісистості території оптимальній.

Коеф., який враховує ефект від використання природних корисних властивостей лісів (К1) визначається експертним шляхом.

Коеф., який враховує відповідність фактичної лісистості оптимальній (К2), обчислюється як відношення оптимальної лісистості до фактичної.

Нормативна грошова оцінка земель водного фонду. Нормативна грошова оцінка земель під морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водоймами:

Цн = Ев* Тк*К1*К2*К3, (2.2.18) де

Цн-нормативна грошова оцінка одного гектара земель під водою (грн);

Ев - нормативний середньорічний економічний ефект від використання зазначених земельних ділянок;

Тк - термін капіталізації нормативного середньорічного економічного ефекту, який встановлюється на рівні 33 років;

К1-Коеф., який враховує місце розташування водного об'єкта;

К2-Коеф., який враховує якісний склад та його екологічне значення;

К3-Коеф., який враховує функціональне використання водного об'єкта.

3. Аналіз господарської підприємства

3.1 Аналіз фінансового стану

ь Власні обігові кошти (робочий,функціонуючий(Рк)):

Рк= власний капітал (Ф1 ст 380)+довгострокові зобов'язання (Ф1 ст 430+480)-позаоборотні активи (Ф1 ст 080)

Економічний зміст: оборотні активи, які фінансуються за рахунок власного капіталу і довгострокових зобов'язань. Наявність Рк означає не лише здатність платити поточні борги, а й можливість розширити виробництво.

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Забезпеченість оборотних активів власними коштами(Кз.в.к):

Кз.в.к = власні обігові кошти /оборотні активи(Ф 1 ст 260+270)

Економічний зміст: абсолютна можливість перетворення активів у ліквідні кошти)

Напрямок позитивних змін: збільшення; рекомендоване значення за Кз.в.к > 10% або Кз.в.к =20%

ь Забезпечення власними обіговими коштами запасів(Кзап):

Кзап = власні обігові кошти/запаси(Ф1 статті 100+120+130+140)

Економічний зміст: на скільки запаси, що мають найменшу ліквідність у складі оборотних активів, забезпеченні довгостроковими стабільними джерелами фінансування.

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Залучення довгострок. інвестицій(Кз.д.і)

Кз.д.і = позиковий капітал (Ф1 статті 480) / власний капітал + позиковий капітал

Економічний зміст: скільки припадає позикового капіталу на одиницю сукупних джерел.

Напрямок позитивних змін: зменшення; критичне значення <>50%.

ь Покриття довгострок. інвестицій(Кп.д.і):

Кп.д.і = позиковий капітал / позаоборотні активи

Економічний зміст:

Напрямок позитивних змін:

ь Покриття запасів(Кп.з):

Кп.з = „Нормальні джерела) покриття запасів (Ф1 ст. 380+430+480-080+500+520+530+540) / запаси

Економічний зміст: скільки на одиницю коштів що вкладенні в запаси, припадає у сукупності власних коштів, довго та короткострокових зобов'язань).

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Маневреність власних обігових коштів (Мв.о.к):

Мв.о.к = кошти (Ф1 ст. 230+240) / власні обігові кошти.

Економічний зміст: частка абсолютно ліквідних активів у власних обігових коштах; забезпечує свободу фінансового маневру.

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Маневреність власного капіталу(Км):

Км = власні обігові кошти / власний капітал

Економічний зміст: частка власних обігових коштів у власному капіталі.

Напрямок позитивних змін: збільшення; >10%

ь Маневреність робочого капіталу(Мр.к):

Мр.к = запаси / робочий капітал(Ф1 ст. 260+270-620-630)

Економічний зміст: частка запасів;обмежує свободу маневру власними коштами.

Напрямок позитивних змін: зменшення; збільшення запасів призводить до уповільнення оборотності обігових коштів, в умовах інфляції - до залучення дорогих кредитів, що зменшує платоспроможність.

ь Фінансова автономія(Кавт):

Кавт = власний капітал / пасиви (Ф1 ст. 640)

Економічний зміст: можливість підприємства виконати зовнішні зобов'язання за рахунок власних активів; його не незалежність від позикових коштів.

Напрямок позитивних змін: збільшення; <>50%.

ь Фінансова залежність(Кф.з):

Кф.з = 1/Кавт

Економічний зміст: скільки одиниць сукупних джерел припадає на одиницю власного капіталу.

Напрямок позитивних змін: зменшення; Норматив 200%.

ь Фінансова стійкість (Кф.с) :

Кф.с = Власний капітал + довгострокові зобов'язання / пасиви

Економічний зміст: частка стабільних джерел фінансування у їх загальному обсязі.

Напрямок позитивних змін: 85%-90%

ь Фінансовий леверідж (Фл):

Фл = довгострокові зобов'язання / власні обігові кошти.

Напрямок позитивних змін: зменшення; Фл<>25%.

ь Фінансовий ризик (Кф.р)

Кф.р = довгострокові зобов'язання + поточні зобов'язання + доходи майбутніх періодів / власний капітал.

3.2 Аналіз ефективності використання основних засобів

ь Кз = Знос основних засобів (Ф1 ст. 031) / Первісна вартість основних засобів (Ф1 ст. 032)

ь

Економічний зміст: Рівень фізичного і морального зносу основних фондів

Напрямок позитивних змін: зменшення

ь Частка оборотних виробничих фондів в обігових коштах (Човф):

ь

Човф = оборотні виробничі фонди (Ф1 ст. 100+120+270) / оборотні активи (Ф1 ст. 260+270)

Економічний зміст: Частка обігових коштів у виробничій сфері

Напрямок позитивних змін: збільшення, особливо в умовах інфляції.

ь Частка основних засобів в активах (Чоза):

Чоза = Залишкова вартість основних засобів (Ф1 ст. 030) /активи

Економічний зміст: Частка коштів, інвестованих в основні засоби. v валюті балансу

Напрямок позитивних змін: Зменшення за умов незмінних або зростаючих обсягів реалізації

ь Коеф. оновлення основних засобів (Кооз):

Кооз = Збільшення за звітний період первісної вартості основних засобів / Первісна вартість основних засобів

ь Частка обігових коштів у виробничій сфері

Економічний зміст: Рівень фізичного І морального оновлення основних фондів

Напрямок позитивних змін: Збільшення за умов виключення інфляційного фактора

ь Частка довгострокових фінансових інвестицій в активах (Чдфіа):

Чдфіа = Довгострокові фінансові інвестиції (Ф1 ст. 040+045) / активи

Економічний зміст: Частка фінансових (портфельних) інвестицій у валюті балансу; зменшення диверсифікаційного ризику

Напрямок позитивних змін: Збільшення за умов збільшення доходів від фінансових інвестицій

ь Частка оборотних виробничих активів (Чова):

Чова = Оборотні виробничі фонди / активи

Економічний зміст: Частка мобільних виробничих фондів у валюті балансу

Напрямок позитивних змін: Збільшення

ь Частка оборотних виробничих фондів в обігових коштах (Човф):

Човф = Оборотні виробничі фонди / оборотні активи

Економічний зміст: Частка обігових коштів у виробничий сфері

Напрямок позитивних змін: Збільшення

ь Коеф. мобільності активів (Кмоб):

Кмоб = Мобільні активи (Ф1 ст. 260+270 / немобільні активи (Ф1 ст. 080)

Економічний зміст: Скільки обігових коштів припадає на одиницю необігових; потенційна можливість перетворення активів у ліквідні кошти

Напрямок позитивних змін: Збільшення:] рекомендований рівень

Кмоб =50%

3.3 Аналіз ліквідності та платоспроможності

Ліквідність під-тва - показує здатність під-тва вчасно виконувати свої поточні зобов'язання, мобілізувавши ліквідні активи.

Перший етап аналізу ліквідності

Активи:

ь Найбільш ліквідні активи (А1) - це суми за всіма статтями коштів та їх еквівалент, тобто гроші, які можна використати для поточних розрахунків. Сюди належать короткострокові фінансових вкладення, цінні папери, які можна прирівняти до грошей ( Ф1 статті 150, 220, 230, 240 другого розділу активу балансу);

ь Швидколіквідні активи (А2) - це активи, для перетворення яких на гроші потрібен певний час ( Ф1 статті 160, 170, 180, 190, 200, 210, 220);

ь Малоліквідні (А3) активи - це статті 2-го розділу активу балансу, які включають запаси та інші оборотні активи (статті 100, 110, 120, 130, 140, 250);

ь Неліквідні (А4) активи - це активи, які використовуються в господарській діяльності( ст. 80);

Пасиви:

ь Негайні (П1) пасиви - це кредиторська заборгованість (статті 530, 540, 550, 560, 570, 580, 590, 600, 610).

ь Короткострокові (П2) пасиви - це короткострокові кредити банків (500), Поточна заборгов. за довгострок. зобов'язаннями (510), векселі видані (520).

ь Довгострокові (П3) пасиви - Довгострок. зобов'язання (480).

ь Постійні (П4) пасиви - це статті 1-го розділу пасиву балансу( ст. 380, 430, 630)

Підприємство буде ліквідним, якщо його поточні активи перевищують короткострокові зобов'язання.

Для визначення ліквідності балансу необхідно порівняти підсумки за кожною групою активу і пасиву.

Баланс буде абсолютно ліквідним у випадку:

Ш (А1) > (П2);

Ш (А2) ? (П2);

Ш (А3) ? (П3);

Ш (А4) < (П4).

Якщо на під-тва виконуються перші три умови, тобто поточні активи перевищують зовнішні зобов'язання під-тва, то обов'язково виконується й остання умова, оскільки це свідчить про наявність у під-тва власних оборотних коштів, що забезпечують його фінансової стійкість. Невиконання однієї з перших трьох умов вказує на те, що фактична ліквідність балансу відрізняється від абсолютної.

Другий етап аналізу ліквідності

Розрахунок та аналіз основних показників

Застосовують для оцінки можливостей під-тва виконати свої короткострокові зобов'язання.

ь Реінвестування(Кр):

Кр = реінвестований прибуток( Ф1 ст. 340+350) / власний капітал

Економічний зміст: скільки чистого прибутку капіталізовно; скільки чистого прибутку спрямовано на збільшення власного капіталу

Напрямок позитивних змін: збільшення, але в межах що не суперечать бажанням акціонерів отримувати підвищенні дивіденди.

ь Рентабельність активів за прибутком(збитком) від звичайної діяльності(Roa):

Rоа = прибуток (збиток)/збиток від звичайної діяльності (Ф2 ст. 190) / активи (Ф1 ст. 280).

Економічний зміст: скільки прибутку(збитку) від звичайної діяльності припадає на одиницю коштів, інвестованих в активи.

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Рентабельність виробничих фондів (Rв.ф):

Rв.ф = чистий прибуток (збиток)(Ф2 ст. 220(225) / виробничі фонди ( Ф1 ст. 030+100+120)

Економічний зміст: скільки припадає чистого прибутку/збитку на одиницю вартості виробничих фондів.

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Рентабельність власного капіталу ( Rое):

Rое = чистий прибуток (збиток) / власний капітал

Економічний зміст: скільки припадає чистого прибутку(збитку) на одиницю власного капіталу.

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Рентабельність капіталу за чистим прибутком (збитком)( Rоа)

Rща = чистий прибуток (збиток) / активи

Економічний зміст: скільки припадає чистого прибутку(збитку) на одиницю інвестованих в активи коштів

Напрямок позитивних змін: збільшення.

Рентабельність реалізованої продукції за прибутком(збитком) від опер. Діяльності (Rqon):

Rqon = прибуток (збиток) від операційної діяльності (Ф2 ст. 100(105)) / виручку (Ф2 ст. 035)

Економічний зміст: скільки припадає прибутку(збитку) від операційної діяльності на одиницю виручки

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Рентабельність реалізованої продукції за чистим прибутком(збитком) (Rqh):

Rqh = чистий прибуток(збиток) / виручку.

Напрямок позитивних змін: збільшення.

ь Співвідношення сплачених % і прибутку(збитку) (К%п):

К%п = витрати на оплату % (Ф3 ст. 060) / прибуток(збиток) від звичайної діяльності (Ф3 ст. 010)

Економічний зміст: скільки припадає сплачених % за кредити і позики на одиницю прибутку; яку частину ефекту „з'їдає ціна кредиту”.

Напрямок позитивних змін: зменшення; до 38,8% - норма, 88,6 - критичне.

ь Термін окупності власного капіталу (Тв.к):

Тв.к = власний капітал / чистий прибуток(збиток)

Економічний зміст: за який період власний капітал буде компенсований чистим прибутком.

Напрямок позитивних змін: зменшення.

ь Тривалість окупності капіталу (Тк):

Тк = активи / чистий прибуток (збиток)

Економічний зміст: за який період кошти, що інвестовані в активи, будуть компенсовані чистий прибуток(збиток).

3.4 Діагностика ризику банкрутства

За незадовільної структури балансу для перевірки реальної можливості відновлення платоспроможності підприємства розраховують Коеф. відновлення платоспроможності строком на 6 місяців за такою формулою:

3.4.1) де

Кпк, Кпп - значення Коеф. покриття на кінець і початок звітного періоду;

Кпнр - нормативне значення Коеф.а покриття;

6 - період відновлення платоспроможності в місяцях;

Т - звітний період у місяцях.

Якщо Коеф. відновлення менший за 1, то це свідчить про те, що підприємство в найближчі 6 місяців не має реальної можливості відновити платоспроможність.

Якщо значення Коеф.а відновлення є більшим за 1, то це означає наявність у підприємства реальної можливості відновити свою платоспроможність протягом 6 місяців і що можна відкласти рішення про визнання структури балансу незадовільною.

4. Методи оцінки ефективності інвестиційного проекту

До методів, в яких використовується дисконтування відносять:

Метод розрахунку чистого приведеного доходу (NРV).

Метод визначення індексу рентабельності інвестицій (PI),

Метод визначення внутрішньої норми доходності інвестицій (ІRR)

4.1 Метод розрахунку чистого приведеного доходу (NPV)

Чиста поточна приведена вартість (NPV) - це метод аналізу інвестицій, який базується на визначені величини, одержаної шляхом дисконтування різниці між усіма річними відтоками та притоками реальних грошей, які накопичуються протягом всього життя проекту. NPV показує, чи досягнуть інвестиції бажаного рівня віддачі:

· позитивне значення NPV показує, що грошові надходження перевищують суму вкладених коштів, забезпечують одержання прибутку вище необхідного рівня доходності;

· негативне значення NPV показує, що проект не забезпечує одержання очікуваного рівня доходності.

Розрахунок чистого приведеного потоку (NPV):

(4.1.1) де

P₁, P₂, P_k,…..P_n - річні грошові надходження протягом n- років;

IC - стартові інвестиції;

і - ставка дисконту;

- загальна сума дисконтованих надходжень за проектом.

В випадку, коли NРV>0 проект варто приймати до реалізації; якщо NPV<0, проект варто відхилити, бо він збитковий;

NPV = 0 - проект не прибутковий і не збитковий.

4.2 Метод визначення індексу рентабельності інвестицій (PI)

Метод включення індексу рентабельності інвестицій (РІ).

Він є продовженням попереднього. Однак, на відміну від показника NPV показник РІ це відносна величина:

(4.2.1)

Якщо РІ = 1, то це означає, що доходність інвестицій точно відповідає нормативу рентабельності. Якщо РI>1, то проект прибутковий, і, навпаки РІ<1 - проект збитковий.

4.3 Внутрішня норма доходності (внутрішній граничний рівень доходності

Внутрішня норма доходності (внутрішній граничний рівень доходності - IRR) - спеціальна ставка дисконту, при якій суми надходжень і витрат коштів дають нульову чисту поточну приведену вартість, тобто приведена вартість грошових надходжень дорівнює приведеній вартості витрат коштів.

Коеф. внутрішньої норми доходу (IRR) також характеризує доцільність вкладення коштів у даний проект підприємства: якщо IRR перевищує або дорівнює необхідному рівню доходності (ставці дисконту - r), проект може бути прийнятий до розгляду. Розрахунок Коеф.а внутрішньої норми доходу здійснюється або методом підбору при різних ставках дисконту, спрямовуючи величину чистої приведеної вартості до нуля, або на фінансовому калькуляторі при використанні моделі cash flow.

Дисконтний (динамічний) період окупності проекту визначається як період часу, після закінчення якого сума поточних (дисконтованих) вартостей грошових потоків, представлена наростаючим підсумком, стає ненегативною величиною, тобто дисконтовані грошові потоки доходів рівняються дисконтова ним грошовим потокам витрат.

Практичне застосування цього методу зводиться до того, що в процесі аналізу вибирається два значення ставки дисконту і₁ < і₂ таким чином, щоб в інтервалів, (і₁, і₂) функція NРV- f(і) змінювала своє значення з "+" на " -" або навпаки. Таким чином, використовують таку формулу:

(4.3.1)

До методів, які не передбачають використання концепції дисконтування відносять:

* Метод визначення строку окупності інвестицій(РР);

* Метод визначення бухгалтерської рентабельності інвестицій (ROI) або середньої норми прибутку на інвестиції (АКК).

4.4 Метод визначення строку окупності інвестицій (РР)

Якщо не враховувати фактор часу, то показник строку окупності інвестицій:

(6.4) де

n_у - спрощений показник строку окупності;

IC - розмір інвестицій;

P_c - щорічним середній чистий прибуток.

Строк окупності інвестицій це тривалість часу, протягом якого не дисконтовані прогнозні надходження грошових коштів перевищують не дисконтовану суму інвестицій, тобто це число років, необхідних для відшкодування інвестицій.

4.5 Метод визначення бухгалтерської рентабельності інвестицій (ROI) або середньої норми прибутку на інвестиції (АRR).

Суть цього методу зводиться до розрахунку показника, який базується на використанні бухгалтерського показника - прибутку. Визначається він як відношення середньої величини прибутку, одержаної з бухгалтерської звітності, до середньої величини інвестицій.

При цьому розрахунок може здійснюватися на основі прибутку (доходу) без урахування виплати податків та відсотків за кредит або прибутку (доходу) після виплати податку, але до виплати відсотків за кредит. Останній метод використовується частіше, бо краще характеризує ту вигоду, яку одержать власники підприємства та інвестори.

Величина інвестицій, по відношенню до якої знаходять рентабельність, визначається як середня величина між вартістю активів на початок та кінець розрахункового періоду.

Формула розрахунку норми прибутку на інвестиції (НП):

(4.5.1) де

НП - норма прибутку;

tах- ставка оподаткування, Коеф.;

В_ап-- вартісгь активів на початок періоду;

В_ак - вартість активів на кінець періоду.

Для оцінки інвестицій використовують ще дві норми прибутку:

* на повний використаний капітал (К) (повні інвестиції):

(4.5.2) де

НП_пк- норма прибутку на повний використаний капітал;

ЧП - чистий прибуток;

К - капітал (повні інвестиції).

* акціонерний капітал (Кд).

(4.5.3) де

НП_АК - норма прибутку на сплачений акціонерний капітал.

Норма прибутку може визначатися і відношенням (у відсотках) валового прибутку або чистого прибутку плюс амортизація до загальних інвестиційних витрат або до сплаченого акціонерного капіталу. Це залежить від того, як оцінюється реальна прибутковість (рентабельність) загальних інвестиційних витрат або тільки інвестиційного акціонерного капіталу після виплати податків та відсотків за кредит.

Основними недоліками цього методу є:

· важко визначити, який рік реалізації інвестиційного проекту варто взяти для розрахунків норми прибутку;

· не враховується вплив на грошові потоки - інвестований капітал порівнюється з прибутком, який одержує підприємство через декілька років.

5. Оцінка інвестиційного проекту в умовах невизначеності

Основними причинами для невизначеності - є інфляція, зміни в технології, хибна одиниця проектної потужності, порушення строків будівництва тощо. Проблема невизначеності посилюється також порушенням часових строків на виконання кожної фази проекту. Тому, вкладаючи свої кошти в інвестиційний проект, інвестор має визначити вплив інфляції на оцінку інвестицій, оцінити результат аналізу чутливості проекту. аналізу беззбиткової і та аналізу еквівалента певності та прийняти правильне рішення щодо вкладання коштів.

Рішення про проведення оцінки в умовах невизначеності приймається лише в тому випадку, якщо існують серйозні сумніви відносно життєдіяльності інвестиційного проекту.

ь Вплив інфляції на оцінку інвестицій. Інфляція - це загальне підвищення цін. Коли росте інфляція, реальна вартість сподіваних грошових потоків падає. Якщо інвестор не врахує ризик інфляції, то NPV або ІRR можуть бути штучно завищенні. В процесі аналізу інвестиційного проекту, варто врахувати інфляцію, корегуючи або грошові потоки за проектом, або ставку дисконту.

Для визначення оцінки ефективності проекту з урахування інфляції необхідно: або скорегувати грошові потоки на середньорічний індекс інфляції, а потім на ставку дисконту; або визначити ставку дисконту, яка б враховувала індекс інфляції, а потім скорегувати грошові потоки за новою ставкою, яка враховує індекс інфляції:

R_i =(1+R)*(1+i) (5.1) де

R_i - ставка дисконту (Коеф.) з урахуванням інфляції;

R- ставка дисконту (Коеф.) без урахування інфляції;

і- середньорічний індекс інфляції (Коеф.).

ь Аналіз чутливості проекту. За допомогою цього аналізу можна показати як змінюється чистий прибуток або прибутковість інвестицій при різних значеннях заданих перемінних (питомої продажної ціни, питомих витрат, обсягу продаж та інше). Аналіз чутливості повинен прийматися уже на етапі планування проекту, коли приймаються рішення, які стосуються основних факторів проекту.

Цей аналіз використовується для вибору параметрів ризику, які є критичними для економічної життєздатності проекту. В проектному аналізі прийнято перевіряти чутливість внутрішньої ставки доходу проекту (IRR) та чистою приведеного доходу (NPV) до зміни найважливіших вхідних показників.

Аналіз чутливості інвестиційного проекту проводять в такій послідовності:

1. Вибирається ключовий показник ефективності інвестицій (не може бути внутрішня норма доходності інвестицій (IRR) або чиста при голена вартість проекту (NPV)

2. Вибираються показники, відносно яких є певна невизначеність:

· капітальні витрати та вкладення в оборотний капітал;

· ринкові фактори - ціна товару та обсяг продаж;

· компоненти собівартості продукції;

· час будівництва та введення в дію виробничих потужностей.

3. Встановлюються номінальні та граничні (нижні та верхні) значення невизначених факторів, вибраних на другому етапі процедури. Граничних факторів може бути декілька, наприклад: ±5% та ±10% від номінального значення.

4. Визначається ключовий показник для усіх вибраних граничних значень невизначених факторів.

5. Будується графік чутливості для усіх невизначених факторів. В інвестиційному менеджменті цей графік носить назву «Spider Graph» (див. рис. 1).

Даний графік дозволяє зробити висновок про найбільш критичні фактори інвестиційного проекту з тим. щоб в процесі реалізації проекту звернути увагу на ці фактори з метою скорочення ризику невиконання інвестиційного проекту.

Наприклад, якщо ціна продукції стала критичним фактором, то в ході реалізації проекту слід покращити програму маркетингу та підвищити якість товарів. Якщо проект є чутливим до зміни обсягів виробництва, то необхідно звернути увагу на вдосконалення внутрішнього менеджменту підприємства та ввести спеціальні заходи з підвищення продуктивності. І, якщо критичним стане фактор матеріальних витрат, то доцільно покращити відносини з постачальниками, що приведе до зниження ціни на сировину..

По своїй цілеспрямованості аналіз чутливості дозволяє виявити найважливіші фактори, які впливають на кінцеві параметри проекту в найбільшій мірі. Доцільно такий аналіз виконувати із застосуванням комп'ютеризованої фінансової моделі, яка відтворює основні взаємозв'язки між параметрами, закладеними в проект. Якщо, наприклад. оцінювати фактори, що впливають на чистий прибуток, то вони розподіляються за напрямками діяльності: виробництво продукції, її продаж, податкові та бюджетні відрахування, кредитні умови тощо. Зростання продажної ціни викликає зростання надходжень від продажу продукції навіть при сталому обсязі її випуску. Зміни в податковій системі впливають на розмір прибутку, зміни витратних норм сировини, матеріалів і цін на них впливають на сумарні витрати і в кінцевому рахунку - на прибуток.

Стандартний підхід до аналізу чутливості проекту вміщує в собі розрахунок його прибутковості в умовах найбільш імовірного прогнозу усіх вхідних параметрів. Цей розрахунок приймається за базовий варіант (сценарій). В доповнення до базового варіанту проводять також розрахунки по песимістичному та оптимістичному сценаріях. Саме так будуть підходити до цієї оцінки потенційні інвестори і кредитори проекту.

ь Аналіз беззбитковості. Мета цього аналізу - визначити точки рівноваги, в яких надходження від продаж дорівнюють витратам на продану продукцію. Коли об'єм продаж нижче цієї точки, то фірма несе збитки, а в точці де надходження рівці витратам, фірма веде справи беззбиткове.

Аналіз беззбитковості служить для порівняння використання запланованої потужності з об'ємом виробництва, нижче якого фірма має збитки. Точку беззбитковості можна визначити в показниках фізичних одиниць виробленої продукції або рівня використання виробничої потужності, при якій надходження від продаж та витрати виробництва рівні. Надходження від продаж в точці беззбитковості є вартістю беззбиткових продаж, а ціна одиниці продукції в цій точці є беззбитковою продажною ціною (див. рис 2).

...