Имущественный налоговый вычет при продаже имущества

При оформлении налогового вычета с процентов по ипотеке инспектор потребует, прежде всего кредитный договор, в котором должно быть сказано, что кредит выдан именно на приобретение квартиры. Стоит отметить, что в случае перекредитования заемщик теряет право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов, ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья.

Если налогоплательщик получал доходы, например, от работы на предприятиях г.Москвы, а подает декларацию по месту жительства в Московской области, то возврат налога, связанный с предоставлением имущественного налогового вычета, производится по месту подачи декларации, т.е. в Московской области.

Сумма полагающегося имущественного налогового вычета будет вычитаться из тех доходов, полученных в отчетном календарном году, с которых налог на доходы физических лиц исчисляется и удерживается по ставке 13%, исходя из даты фактического получения дохода [ст.223 НК РФ].

Налоговая льгота при приобретении жилья не предоставляется, если:

· за физическое лицо оплату расходов, в том числе по ипотеке, на строительство или приобретение дома, квартиры или доли (долей) в них производит работодатель или иное лицо;

· сделки купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них производятся между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (то есть, между ними имеются долговые обязательства или другие договорные отношения);

· если ВЫ уже получали налоговый вычет на ранее приобретенное жилье. Налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется единожды.

В первом случае к перечисленным документам человек должен приложить декларацию по налогу на доходы. Поскольку ее оформляют по окончании года, выходит, что и за получением имущественного вычета можно обратиться только в конце года.

Чтобы получить имущественный налоговый вычет на работе, новому владельцу жилья вначале надо подтвердить свое право на получение имущественного вычета в налоговой инспекции по месту жительства. Форма налогового уведомления о подтверждении права на вычет покупателю жилья утверждена приказом ФНС РФ от 7 декабря 2013 года N САЭ-3-04/147. В уведомлении указывают год, за который предоставляется имущественный налоговый вычет, сумма имущественного вычета и реквизиты фирмы, которая вправе его предоставить. Дать официальное подтверждение инспекция должна в течение 30 календарных дней. Срок считается с момента подачи заявления на имущественный вычет и всех подтверждающих расходы документов.

На основании уведомления из налоговой инспекции фирма будет ежемесячно предоставлять работнику налоговые вычеты в пределах его дохода, который облагается налогом по ставке 13%. Скорее всего, в течение одного года работник вряд ли успеет использовать весь имущественный вычет. В этом случае сумму "невыбранного" налогового вычета переносят на последующие годы вплоть до полного использования.

Чтобы использовать "невыбранный" имущественный налоговый вычет снова, человек должен ежегодно получать от инспекции новые уведомления. Например, если по итогам 2009 года сумма "нужного" дохода работника оказалась меньше размера имущественного налогового вычета, указанного в уведомлении за 2012 год, то остаток налогового вычета сотрудник сможет получить только на основании нового уведомления за 2013 год.

Неважно, в каком месяце работник получил уведомление от инспекции и предоставил его работодателю. Бухгалтерия должна предоставить имущественный налоговый вычет за весь календарный год, в котором право на вычет у работника возникло. В случае, если за предыдущие месяцы работник переплатил налог на доходы физических лиц, фирма его вернет.

Если на строительство или покупку жилья работник получил заем, то проценты по нему тоже льготируются. Причем не только по банковским кредитам, но и по целевым займам.

Проценты не входят в лимит на жилье (1 000 000 рублей). По ним имущественный налоговый вычет предоставляют дополнительно.

Сложности с получением имущественного налогового вычета при покупке жилья возникали, когда человек приобретал квартиру в собственность, а в следующем налоговом периоде перепродавал ее другому лицу. При этом продавец еще не полностью использовал имущественный налоговый вычет, но уже лишался права собственности на квартиру. Как правило, в такой ситуации налоговые органы отказывали в предоставлении оставшейся части налогового вычета, ссылаясь на то, что налогоплательщик не может представить документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.

Однако в 2012 году Минфин России решил этот вопрос в пользу налогоплательщиков. В письмах от 14 декабря 2005 года N 03-05-01-05/209 и от 15 декабря 2005 года N 03-05-01-05/216 он прямо указал, что "оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут не находиться в собственности налогоплательщика".

Таким образом после первичного заявления имущественного налогового вычета и до использования его в полном объеме жилье можно продавать (дарить). При этом, чтобы полностью использовать остаток налогового вычета, нужно сохранить копии документов на приобретение жилья в собственность.

Воспользоваться имущественным налоговым вычетом на приобретение недвижимости человек может только один раз.

Однако если налогоплательщику был предоставлен имущественный налоговый вычет в соответствии с утратившим силу Законом РФ от 7 декабря 1991 года N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", то налоговый вычет, предусмотренный Налоговым кодексом, повторным не считается. В подпункте 2 пункта 1 статьи 220 кодекса указано, что повторно не предоставляют имущественный вычет, предусмотренный именно этой статьей.[3]

Есть нюансы и при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность.

По мнению налоговиков, необходимо, чтобы для вычета каждый из супругов представил платежные документы по факту самостоятельной оплаты своей доли в приобретенном жилище ( информационное сообщение ФНС РФ от 18 марта 2013 г. "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта").

Однако в письме от 24 мая 2013 года N 03-04-05-01/159 Минфин России разъяснил, что независимо от того, на чье имя зарегистрировано имущество, оно находится в общей совместной собственности супругов. Значит, имущественный налоговый вычет в максимальном размере (2 000 000 рублей) супруги могут распределить между собой по договоренности. Это возможно, если они не заключили брачный договор, предусматривающий раздельную собственность на приобретаемое имущество.

Необходимо учитывать особенности по предоставлению имущественных налоговых вычетов:

· в части расходов, направленных на погашение кредитов и процентов по ним;

· особенности предоставления имущественного налогового вычета по месту работы;

· ограничение имущественного налогового вычета по расходам на новое строительство или приобретение жилья.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, не применяется:

· если строительство или приобретение жилья оплачивает работодатель или другое лицо;

· если сделка купли-продажи жилья совершена между родственниками и взаимозависимыми физическими лицами ( п. 1, 2 ст. 20 НК РФ);

· если для оплаты улучшения жилищных условий использованы средства материнского (семейного) капитала, а также бюджетные средства [пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ].

3.1 Размер имущественного вычета

Размер имущественного вычета зависит от срока нахождения в собственности у налогоплательщика проданного имущества.

Если срок нахождения в собственности имущества был более 3-х лет, то имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Если в течение года, налогоплательщиком была израсходована сумма на новое строительство либо приобретены на территории РФ жилой дом, квартира или доли в них в соответствии с положениями подпункта 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, физические лица вправе получить налоговый имущественный вычет. Размер имущественного вычета не может превышать 1 000 000 рублей (указанная сумма, в соответствии с Федеральным Законом № 110-ФЗ от 07.07.12 г. «О внесении изменений в ст. 219 и 220 части II НК РФ», применяется к отношениям, возникшим с 01.01.2009 г., до этого применялся вычет в размере 600 000 рублей). Начиная с доходов 2011 года, налогоплательщик, помимо имущественного вычета в сумме 1 000 000 рублей, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученных от кредитных организаций на новое строительство или на приобретение жилого дома, квартиры, доли в них. Обязательное условие в данном случае - заемные средства должны быть фактически израсходованы на указанные цели. При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность). Из сказанного, можно сделать вывод о том, что письменное заявление о предоставлении имущественного вычета в определенной сумме, будет являться основанием для определения долей в общей собственности.

При приобретении имущества в общую долевую либо общую собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо по договоренности между ними (в случае приобретения квартиры в общую совместную собственность).

Существует два способа реализации права на имущественный вычет в связи с приобретением имущества:

1. единовременный возврат всей суммы налога по окончании налогового периода (календарного года) производится налоговым органом;

2. ежемесячное уменьшение налоговой базы и как следствие самой суммы налога (НДФЛ) производится работодателем до окончания налогового периода. Следует отметить, что имущественный вычет можно получить только у одного работодателя, выбор которого, осуществляется самостоятельно.

Немаловажно знать что, имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в отличие от имущественного налогового вычета при покупке имущества предоставляется неограниченное количество раз, то есть сколько раз продается имущество, ровно столько раз имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и предоставляется.[5]

3.2 Основания для предоставления имущественного вычета

По окончании календарного года, вместе с налоговой декларацией о доходах, полученных в календарном году, налогоплательщик вправе подать в налоговый орган по месту жительства, заявление о предоставлении имущественного налогового вычета и документы, подтверждающие право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).[11]

Декларация о доходах должна быть подана до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Однако, в случае представления после 30 апреля, декларации лицами, не обязанными подавать декларацию (например, у лица не было иных доходов, кроме тех, которые он получает по месту работы в связи с трудовым или иным договором, и по которым организацией был удержан налог на доходы физ. лиц), имущественный налоговый вычет предоставляется на общих основаниях. При этом ответственность за несвоевременное представление декларации не наступает (ст.119 НК РФ).

С 1 января 2013 года имущественный налоговый вычет, в связи с приобретением имущества (подпункт 2 пункта 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.[1]

3.3 Порядок и сроки предоставления имущественного вычета

Декларация о доходах за отчетный календарный год, на основании которой будут предоставляться налоговые вычеты, должна пройти налоговую проверку. По результатам проверки возврат налогоплательщику причитающейся к возврату суммы налога производится в месячный срок со дня подачи заявления о возврате (ст.78 НК РФ «Зачет или возврат излишне уплаченной суммы налога, сбора, а также пени»).

Если налогоплательщик получал доходы, например, от работы на предприятиях г. Москвы, а подает декларацию по месту жительства в Московской области, то возврат налога, связанный с предоставлением имущественного налогового вычета, производится по месту подачи декларации, т.е. в Московской области.

Сумма полагающегося имущественного налогового вычета будет вычитаться из тех доходов, полученных в отчетном календарном году, с которых налог на доходы физических лиц исчисляется и удерживается по ставке 13%, исходя из даты фактического получения дохода ( ст.223 НК РФ).

При получении дохода в виде оплаты труда датой фактического получения налогоплательщиком такого дохода признается последний день месяца, за который ему был начислен доход за выполненные трудовые обязанности в соответствии с трудовым договором (контрактом). Например, заработная плата, начисленная за декабрь 2011 г. и выплаченная в январе 2012 г., считается фактически полученной в 2011 г. Она включается в налоговую базу 2011 г., из которой вычитается сумма полагающегося имущественного налогового вычета.

В указанную налоговую базу включаются также:

1) доходы в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование кредитными средствами после 1 января 2011 г., которые облагаются налогом по ставке 13%; подлежащие налогообложению доходы от продажи имущества, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности;

2) доходы, полученные в натуральной форме, исчисленные исходя из рыночных цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст.40 НК РФ;

различные доходы в денежной форме, кроме доходов за выполненные трудовые обязанности (например, доходы, полученные по договорам гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды имущества);

3) другие виды доходов, облагаемые по ставке 13%.

Поскольку налоговым периодом по налогу на доходы физических лиц является календарный год, то излишне уплаченный налог можно вернуть по заявлению, поданному в течение трех лет (срок исковой давности) после уплаты суммы налога в том году, в котором была осуществлена уплата налога, подлежащего возврату. При этом имеет существенное значение, какой именно налог возвращается: подоходный налог (по доходам, полученным до 1 января 2011 г.) или налог на доходы с физических лиц (по доходам, полученным после 1 января 2011 г.), поскольку возврат налога по суммам, направленным на приобретение либо строительство жилья, связан с предоставлением либо льготы по подоходному налогу с физических лиц (на основании п.п."в" п.6 ст.3 Закона N 1998-1), либо с предоставлением имущественного налогового вычета (на основании п.п.2 п.1 ст.220 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п.2 ст.20 НК РФ (к этому числу не относятся лица, имеющие родственные отношения, а относятся иные лица, признанные судом таковыми).

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 п.1 ст.220 НК РФ, не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.[12]

Заключение

Развитая экономика должна содержать гибкую систему налогообложения, т.е. систему скидок, вычетов, компенсации. Это необходимо для того, чтобы налоговая система наилучшим и эффективным образом работала на благо целей государства. Налоговый вычет - это важный инструмент налоговой политики государства, который имеет в практическом применении две стороны. С одной стороны это стимулирование государственных целевых программ к примеру, как имущественный вычет, регулирующий такие отрасли экономики, как жилищно-строительный комплекс, рынок ценных бумаг и др. а с другой стороны сбережение средств налогоплательщиков. В этом случае налоговый вычет является «обратным ответом» государства населению, по части получаемых доходов.

Имущественный вычет предоставляется гражданину при сделках с имуществом, в частности при покупке или продаже квартиры (комнаты, дома), а также при уплате процентов по ипотечному (целевому) кредиту. Получение имущественного вычета означает, что из полученного дохода за год вычитается сумма налогового вычета.

Имущественный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Допускается получение имущественного вычета (покупка имущества и погашение процентов по кредитам) и до окончания налогового периода непосредственно у работодателя.

Систему вычетов НДФЛ необходимо совершенствовать с учетом общих проблем Российской налоговой системы: недоработанности и пробелов в налоговом законодательстве и недостаточности налогового администрирования.

В перспективе возможно реформирования налога на доходы физических лиц, в результате которого произойдут кардинальные изменения в порядке налогообложения доходов граждан. В настоящее время база для значительных изменений еще не подготовлена. Поэтому единственным выходом из данной ситуации остается реформирование в соответствие с современными реалиями: постепенного пересмотра размера вычета, совершенствование и упрощение процедуры иго предоставления. При любом изменении налога на доходы физических лиц и их вычетов необходимо помнить, что, с одной стороны, должны быть учтены интересы налогоплательщика, а с другой стороны - это не должно привести к сокращению платежей в бюджет.

Список использованных источников

1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31 июля 2014 г. № 146-ФЗ // СЗ РФ. -- 2014. -- № 31. -- Ст. 3824.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2014г. № 117-ФЗ // СЗ РФ. -- 2014. -- № 32. -- Ст. 3340.

3. Брызгалин А.В. «Налоги и налоговое право». Учебное пособие. - М.: "Аналитика-Пресс", 2009

4. Жидкова Е. Ю. Налоги и налогообложение: учебное пособие. -- 2-е изд. -- М., 2013

5. Качур О. В. Налоги и налогообложение: учебное пособие. -- М., 2012.

6. Косов М.Е. Налогообложение физических лиц: учебное пособие. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2013.

7. Мамрукова О. И. «Налоги и налогообложение», е изд., доп. и исправл. М.: Омега - Л, 2007.

8. Рыманов А. Ю. Налоги и налогообложение: учебное пособие. -- 2-е изд. -- М., 2012.

9. Г.Г. Силласте Налоги и налогообложение в Российской Федерации: учебное пособие. -- М., 2013

10. Сапрыкина Т. В., Семыкина Л. Н., Тарасова В. Ф. Налоги и налогообложение: учебное пособие. -- 3-е изд. -- М., 2012.

11. Филина Ф. Н. Налоги и налогообложение в Российской Федерации: учебное пособие. -- М., 2013.

12. Д.Г. Черник Налоги и налогообложение учебное пособие 2013.

13. http://www.avestaomsk.ru/news/4281.html

14. http://www.nalog.ru

Приложение А

Например, если налогоплательщик продает садовый домик стоимостью 2 000 000 рублей, находившийся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, он обязан заплатить налог на имущество в размере 130 000 рублей, исходя из следующего расчета:

- налоговая база - 1 000 000 рублей (2 000 000 (сумма сделки) рублей - 1 000 000 (имущественный вычет) рублей);

- сумма налога, подлежащая уплате в бюджет - 130 000 рублей (1 000 000 (налоговая база) рублей Х 13 % (налоговая ставка)).

Приложение Б

Например: 1) при продаже комнаты в трехкомнатной квартире, выделенной в натуре (имеется отдельный техпаспорт на эту комнату и соглашение собственников), составляющей 1/3 долю в праве собственности на весь объект, за 800.000 руб., в собственности менее 3-х лет, - налоговый вычет будет предоставлен на всю сумму дохода, т.е. на 800.000 руб., без деления налогового вычета на доли.

2) при продаже аналогичной комнаты за 1.200.000 руб. - налоговый вычет будет предоставлен в сумме 1 млн. рублей, облагаться налогом будет сумма 200.000 руб., что составляет: 200.000*13%=26.000 руб.

Приложение В

Например:

В 2010 году покупается жилой дом, а в 2014 году он продается за 9 000 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 9 000 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (9 000 000 - 9 000 000)*13% = 0 рублей.

2. Нахождение имущества в собственности менее 3-х лет

В данном случае предоставляется имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 рублей от суммы, полученной по договору купли-продажи имущества.

Приведем следующие примеры:

В 2009 году покупается квартира, а в 2011 году она продается за 2 500 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 1 000 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (2 500 000 - 1 000 000)*13% = 195 000 рублей

В 2010 году покупается земельный участок с расположенным на нем садовым домиком и в этом же году он продается за 800 000 рублей. В этом случае имущественный налоговый вычет равняется 800 000 рублей, сумма налога, подлежащая уплате равна (800 000 - 800 000)*13% = 0 рублей.

Размещено на Allbest.ru