Оценка стоимости компании

214135

316931

102796

Мгновенную платежеспособность предприятия характеризует коэффициент абсолютной ликвидности, показывающий, какую часть краткосрочной задолженности может покрыть организация за счет имеющихся денежных средств и краткосрочных финансовых вложений, быстро реализуемых в случае надобности:

К_а.л.= В / (Н + М), где (2)

В - наиболее ликвидные активы (денежные средства)

Н - наиболее краткосрочные обязательства (кредиторская задолженность)

М - краткосрочные пассивы (краткосрочные кредиты)

К _{а.л. 2005} = 19971 / 214135 = 0,09

К _{а.л. 2006} = 809171 / 316931= 2,55

В соответствии с произведенными расчетами получили увеличение коэффициента абсолютной ликвидности за 2006 год на 2,46.

Платежеспособность предприятия с учетом предстоящих поступлений от дебиторов характеризует коэффициент быстрой ликвидности. Он показывает, какую часть текущей задолженности организация может покрыть в ближайшей перспективе при условии полного погашения дебиторской задолженности или трансформацию другой части активов в денежную форму.

К _б.л.= А^о / (Н + М), где (3)

А^о - денежные средства + дебиторская задолженность

К _б.л.2005 = 40477 / 214135 = 0,19

К _б.л.3006 = 855711 / 316931 = 2,70

Коэффициент быстрой ликвидности за отчетный период увеличился на 2,51, и также находится в своих нормативных пределах

Прогнозируемые платежные возможности организации при условии погашения краткосрочной дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов отражает коэффициент покрытия.

Общая платежеспособность предприятий определяется как способность покрыть все обязательства предприятия всеми ее активами, рассчитывается коэффициент текущей платежеспособности.

К _т.л.= ОА / (Н + М), где (4)



ОА - оборотные активы (за вычетом расходов будущих периодов)

К _т.л.2005 = 41079 / 214135 = 0,19

К _т.л.2006 = 856334 / 316931= 2,70

Коэффициент текущей ликвидности увеличился на 2,51 в 2006 году ЗАО "М-Индустрия" способно в установленные сроки погашать свои краткосрочные обязательства.

Для удобства анализа сформируем таблицу 4, сгруппировав произведенные расчеты, и получили следующие выводы:

Таблица 4

Показатели платежеспособности ЗАО "М-Индустрия"

№ п/п	Коэффициенты	Норматив[1]	По состоянию на 2005 г., тыс. руб.	По состоянию на 2006 г., тыс. руб.	Изменения
13	Коэффициент абсолютной ликвидности (К а.л.)	0,2 - 3	0,09	2,55	2,46
14	Коэффициент быстрой ликвидности (К б.л.)	0,7 - 1	0,19	2,70	2,51
15	Коэффициент текущей ликвидности (К т.л.)	2 - 3	0,19	2,70	2,51

[1] Вахрин П.И. "Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях", Москва, 2001, стр. 81-82

ЗАО "М-Индустрия" является финансово устойчивым, ликвидным и кредитоспособным (и с дальнейшей тенденцией к улучшению своего положения).

Для анализа финансовой независимости ЗАО "М-Индустрия" используем следующие исходные данные: бухгалтерский баланс ЗАО "М-Индустрия" за 2006 год, которые для удобства анализа сгруппируем в таблице 5.

Таблица 5

Исходные данные для расчета финансовой независимости за 2006 год

(в тыс. руб.)

№ п/п	Показатели	По состоянию на 2005 г., тыс. руб.	По состоянию на 2006 г., тыс. руб.	Изменения
1.	Капитал и резервы	397	1705	1308
	Источники, приравненные к собственным:
		0	0	0
2.	- доходы будущих периодов			0
3.	- резервы предстоящих периодов			0
4.	Итого источников собственного капитала и приравненных собственному (стр.1 + стр.2 + стр.3)	397	1705	1308
5.	Итого пассива баланса	2095573	5118702	3023129
6.	Внеоборотные активы	45900	276340	230440
7.	Источники собственного капитала в обороте (стр.4 - стр.6)	-45503	-274635	-229132
8.	Оборотные активы	2049673	4842362	2792689
9.	Запасы	602	623	21

Для расчета показателей финансовой независимости используем следующие формулы:

1. К _офн = Собственный капитал / Пассив баланса

2. К _фнОбА = Собственный капитал в обороте / Оборотные активы

3. К _фнЗ = Собственный капитал в обороте / Запасы

Таблица 6

Коэффициенты финансовой независимости

Коэффициенты	Нормативное значение[1]	По состоянию на 2005 г., тыс. руб.	По состоянию на 2006 г., тыс. руб.	Изменения
Коэффициент общей финансовой независимости (Кофн)	і 0,5	0,00	0,00	0
Коэффициент финансовой независимости в части формирования оборотных активов (КфнОбА)	? 0,1	-0,02	-0,06	-0,04
Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов (КфнЗ)	? 0,6 - 0,8	-75,59	-440,83	-365,24

1. К _{офн 2005} = 397 / 2095573 = 0,0

К _{офн 2006} = 1705 / 5118702 = 0,0

В рассматриваемый период ЗАО "М-Индустрия" финансово зависимо на 100%.

2. К _{фнОбА 2005} = -45503 / 2049673 = -0,02

К _{фнОбА 2006} = -274635 / 4842362 = -0,06

В части формирования оборотных активов ЗАО "М-Индустрия" финансово зависимо на 100%.

3. К _{фнЗ 2005} = -45503 / 602 = -75,59

К _{фнЗ 2006} = -274635 / 623 = -440,83

В части формирования запасов ЗАО "М-Индустрия" финансово зависимо на 100%.

Изучив полученные результаты и для удобства сформировав таблицу 6, можно сделать следующие выводы: в 2006 году, равно как и в 2005г.ЗАО "М-Индустрия" полностью зависимо от привлеченного капитала.

Установим, к какому классу относилась оцениваемая компания на последнюю отчетную дату в соответствии с Приложением 4.



Таблица 7

Оценка финансового состояния по балльной системе

Показатель	Количество баллов
Коэффициент абсолютной ликвидности	14
Коэффициент быстрой ликвидности	11
Коэффициент текущей ликвидности	20
Доля оборотных средств в активах	10
Коэффициент финансовой независимости	0
Коэффициент финансовой устойчивости	0
Итого	55

Таким образом, ЗАО "М-Индустрия" относится к 3-му классу, т.е. в среднем финансовом состоянии. У компании ЗАО "М-Индустрия" платежеспособность нормальная, а финансовая устойчивость отрицательная.

Валовая прибыль по итогам 2006 года по сравнению с предыдущим годом выросла более чем в 2 раза. Указанный фактор в большей части обеспечил достигнутые показатели рентабельности компании.

Таблица 8

Показатели рентабельности ЗАО "М-Индустрия"

Наименование показателя	2005 г.	2006 г.	Изменение
Рентабельность собственного капитала	62,7	18,1	- 44,6
Рентабельность активов	0,01	0,01	-
Коэффициент чистой прибыльности	0,03	0,07	+ 0,04
Рентабельность продаж	0,09	3,42	+ 3,33
Оборачиваемость капитала	0,41	0,09	- 0,32

Представленные данные характеризуются высоким значением рентабельности собственного капитала в 2005 году (более 60%). В 2006 году произошло увеличение уставного капитала эмитента, за счет этого произошло снижение рентабельности до уровня 18%. Показатели рентабельности активов имеют относительно невысокие показатели. Данное положение обусловлено, прежде всего, спецификой деятельности компании, поскольку основную часть ее источников финансирования представляют собой привлеченные средства, а именно средства дольщиков и средства, полученные от размещения облигационного займа на сумму 1 млрд. руб. Невысокое значение оборачиваемости капитала также вызвано отмеченной выше спецификой финансирования эмитента.

Выводы по главе 2

ЗАО "М-Индустрия" является финансово устойчивым, ликвидным и кредитоспособным (и с дальнейшей тенденцией к улучшению своего положения).

В 2006 году, равно как и в 2005г.ЗАО "М-Индустрия" полностью зависимо от привлеченного капитала.

Таким образом, ЗАО "М-Индустрия" относится к 3-му классу, т.е. в среднем финансовом состоянии. У компании ЗАО "М-Индустрия" платежеспособность нормальная, а финансовая устойчивость отрицательная

Показатели рентабельности активов имеют относительно невысокие показатели. Данное положение обусловлено, прежде всего, спецификой деятельности компании, поскольку основную часть ее источников финансирования представляют собой привлеченные средства, а именно средства дольщиков и средства, полученные от размещения облигационного займа на сумму 1 млрд. руб. Невысокое значение оборачиваемости капитала также вызвано отмеченной выше спецификой финансирования эмитента.



ГЛАВА 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КОМПАНИИ ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ"

3.1 Затратный подход к оценке стоимости компании ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия"

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала ЗАО "М-Индустрия" на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов.

В соответствии с методом чистых активов, к расчету принимаются не все активы. Методика оценки стоимости предприятия методом чистых активов утверждена законодательно.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи.

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:

* внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);

* оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:

* долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;

* краткосрочные обязательства по займам и кредитам;

* кредиторская задолженность;

* задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;

* резервы предстоящих расходов;

* прочие краткосрочные обязательства.

Корректировка активов и обязательств заключается в расчёте их рыночной стоимости, которая, как правило, не равна балансовой.

По состоянию на 1 января 2007 года компания "М-Индустрия" имеет следующие ненулевые активы:

* основные средства;

* незавершенное строительство;

* запасы;

* НДС;

* краткосрочная дебиторская задолженность;

* денежные средства (корректировке не подлежат);

* прочие оборотные активы;

Ненулевые пассивы ОАО "МТП "ХХХ-ХХ-Х" представлены:

* долгосрочные обязательства по кредитам и займам;

* отложенные налоговые обязательства;

* краткосрочные обязательства по кредитам и займам;

* кредиторская задолженность;

Корректировка стоимости основных средств.

В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м. объекта, аналогично оцениваемому, из уровня цен 1969 года в цены 1984 года (на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года) с последующим пересчетом в цены текущего периода, путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий коэффициент, отражающий динамику СМР работ и материалов.

В качестве источников информации используются данные по зданиям и сооружениям из паспортов БТИ, усредненные стоимостные показатели УПВС, а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительств, приведенные в сборнике КО-ИНВЕСТ за октябрь 2006 г. Также при расчете учитывается прибыль инвестора-застройщика максимальное значение которой составляет 30% минимальное 10%, в данном случае возьмем среднее значение - 20%, поскольку точная прибыль инвестора неизвестна.

Определим восстановительную стоимость зданий



Наименование объекта

Год постройки

Конструктивный материал

Группа капитальности

Единицы измерения

Кол-во мерных единиц

Территориальный пояс, климатический район

Сборник УПВС №

Стоимость единицы измерения в базовых ценах 1969 г, руб.

Индекс перехода к ценам на 1984 г*

Индекс перехода к ценам на 01.01.2003 г **

Полная восстановительная стоимость, руб.

Итого, руб.

1) административное здание общей площадью 4940 кв.м

1988

Фундамент - ж/бетонные, стены - керамзитобетонные панели; перегородки - гипсолитовые, перекрытия - железобетонные плиты; крыша - рулонная но ж/бетонному основанию; полы - паркет, линолеум, плитка; окна одинарные с двойным остеклением; двери - деревянные; наружная отд - облицовка мелкой глазурованной плиткой; внутренняя отделка - масл.окраска, побелка, керам. плитка; коммуникации - центр. отопление, водопровод, хол., горячее водоснабжение, канализация, вентиляция - вытяжная, электричество, телефон, антенна, грузопассажирские лифты.

I

куб.м.

21 143

1, II

№ 28, таб.93а

30,0

1,104

49,861

34 915 472

41 898 567

ИТОГО:

34 915 472

41 898 567

* ндекс цен перехода от базовых цен 1969 г. к ценам 1984 г. принят на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г., равным 1,104 для городского панельного строительства в г. Москве;

** Индекс перехода к ценам 2002 года был взят из журнала "КО-ИНВЕСТ" № октябрь 2006 г..

Расчет износа оцениваемых объектов

Метод фактического обследования здания

Таблица 9

Определение восстановительной стоимости зданий

Наименование конструктивных элементов и систем инженерного оборудования	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, %	Удельные веса каждого элемента, %	Наличие конструктивного элемента	Приведенные удельные веса каждого конструктивного элемента, %	Физический износ элементов, %	Табл. № *	Средневзвешенный физический износ, %
1	2	3	4	5	6	7	8
							(5)*(6)
Фундаменты	3	-	+	3	20	5	0,6
Стены и перегородки	27	-	+				7,4
Стены		73	+	19,71	30	14
Перегородки		27	+	7,29	20	20
Перекрытия	11	-	+	11	20	31	2,2
Крыша	5	-	+	5	40	41	2,0
Полы	8	-	+	8	30	49	2,4
Проемы	6	-	+		1,1
окна	-	48	+	2,88	30	56
двери	-	52	+	3,12	30	57
Отделочные работы	5	-	+	5	50	59-63	2,5
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	20	-	+	20	40	66-69,71	8,0
Прочие работы	15	-	+	15	40		6,0
Итого	100						32,2

Метод нормативного срока службы здания

Распределение объектов по группам капитальности производилось согласно рекомендациям, содержащимся в "Общей Части к Сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов", Приложение 3, Москва, 1970 г.

Таблица 10

Конструктивные элементы	Группы
	I	II	III	IV	V	VI
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, бутовые, бутобетонные, кирпичные	Деревянные стулья, каменные столбы	Глинобитные, грунтовые
Стены	Кирпичные, из естественного камня, крупнопанельные	Облегченные из кирпича и легких камней	Деревянные и смешанные (кирпич, дерево)	Щитовые, каркасно-засыпные, саманные, глинобитные	Каркасные, камышитовые и другие облегченные
Перекрытия	Железобетонные	Деревянные смешанные (металлические балки и деревянные заполнения)	Деревянные

Нормативные сроки службы общественных и жилых зданий дано в том же пособии ("Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатации зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. - С-Пб: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42) и выглядит следующим образом (табл. 11.).



Таблица 11

Типы зданий	Группы капитальности
	I	II	III	IV	V	VI
Жилые здания	150	125	100	50	30	15
Общественные здания	175	150	100	50	25	15

Таким образом, распределение оцениваемый объект - административное здание общей площадью 4940 кв.м относится к I группе капитальности.

Таблица 12

Оцениваемый объект	Группа капитальности	Срок службы, лет
1) административное здание общей площадью 4940 кв.м	I	175

Расчет износа оцениваемых объектов по нормативному сроку службы

Таблица 13

Наименование	Год постройки	Нормативный срок службы, лет	Фактический срок службы, лет	Накопленный износ, %
1) административное здание общей площадью 4940 кв.м	1988	175	16	9

Определение средневзвешенного износа оцениваемого объекта

Средневзвешенный физический износ по оцениваемому объекту рассчитывался на основании весовых коэффициентов, выбранных для каждого из двух рассмотренных методов.



Таблица 14

Наименование объекта	Год постройки	Метод расчета физического износа, %	Взвешенный износ, %
		Метод фактического обследования здания	Удельный вес	Метод нормативного срока службы здания	Удельный вес
административное здание общей площадью 4940 кв.м	1988	32	0,8	9	0,2	27,4

Расчет рыночной стоимости зданий по затратному подходу

Таблица 15

Наименование и назначение объекта	Описание объекта и конструктивные элементы	Полная восстановительная стоимость с учётом прибыли инвестора, руб.	Средний физический износ, %	Стоимость с учетом износа, руб.
административное здание общей площадью 4940 кв.м	Фундамент - ж/бетонные, стены - керамзитобетонные панели; перегородки - гипсолитовые, перекрытия - железобетонные плиты; крыша - рулонная но ж/бетонному основанию; полы - паркет, линолеум, плитка; окна 0 одинарные с двойным остеклением; двери - деревянные; наружная отд - облицовка мелкой глазурованной плиткой; внутренняя отделка - масл.окраска, побелка, керам. плитка; коммуникации - центр. отопление, водопровод, хол., горячее водоснабжение, канализация, вентиляция - вытяжная, электричество, телефон, антенна, грузопассажирские лифты.	41 898 567	27	30 585 954
ИТОГО:				30 585 954

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого имущества по затратному подходу составила: 30 585 954 рублей без учёта НДС.

Корректировка стоимости незавершенного строительства

Незавершенное строительство представляет собой затраты на подготовку проекта по строительству объектов жилой и коммерческой. Затраты были проведены в 2005 г.

Принято решение осуществить корректировку стоимости незавершенного строительства в соответствии с изменением цен на строительно-монтажные работы, публикуемые в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетени "Ко-ИНВЕСТ".

Корректировка стоимости проводилась по следующей формуле:

НС_рын = НС₂₀₀₅ х К,

Где

НС_рын - рыночная (текущая) стоимость работ;

НС₂₀₀₅ - стоимость работ по состоянию на конец 2006 г.;

К -коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2005 г. на дату оценки. Рассчитывается путем соотношения отраслевого индекса на дату оценки (К2) и отраслевого индекса СМР на конец 2005 г. (К = К2/1,899 = 1,362);

К1- коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2005 г. на дату оценки. Рассчитывался как разница в ценах СМР на конец 2005 г. и на дату проведения оценки (2006 год). Отношение коэффициентов пересчёта (К1 = 1,043);

К2- отраслевой индекс СМР, по отрасли "Строительство" рассчитывался на дату оценки путем умножения коэффициента удорожания строительно-монтажных работ с 2005 г. до даты оценки (2,479) на отраслевой коэффициент СМР. (К2 = 2,479 х К1 = 2,586);

Таким образом, строительно-монтажные работы с конца 2005 г. подорожали на 36,2%, значит, скорректированная стоимость незавершенного строительства составит 271 284 х 1,362 = 369 489 тыс. руб.

Итоговая стоимость: 369 489 тыс. руб.

Корректировка стоимости НДС

Данная статья баланса не подвергалась корректировке в виду незначительной ее доли (8562 / 5 118 702 * 100 = 0,17%) в общей величине активов предприятия.

Итоговая стоимость: 8 562 тыс. руб.

Корректировка стоимости запасов

Балансовая стоимость запасов общества на 01.01.2007 г. составляет 623 тыс. руб.

Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ЗАО "М-Индустрия", неликвидные запасы отсутствуют

Итоговая стоимость: 623 тыс. руб.

ИТОГО стоимость ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия":

30 585 954 + 369 489 + 8 562 + 623 = 30 964 628 тыс. руб.

3.2. Сравнительный подход к оценке стоимости компании ЗАО "М-Индустрия"

В соответствии с методологией сравнительного подхода, величиной стоимости оцениваемого предприятия является наиболее вероятная реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.

В качестве объектов сравнения были использованы акции предприятий, основными видами деятельности которых являются промышленное и гражданское строительство объектов недвижимости. Источниками информации об условиях и ценах продаж послужили выпуски бюллетеня Российского фонда федерального имущества "Реформа" и "Информационного бюллетеня СГУП" за 2005-2006 гг., предшествующий дате проведения оценки, где публикуются предложения на продажу пакетов акций приватизируемых предприятий, а затем - результаты этой продажи.

Поскольку источник "Информационный бюллетень СГУП" не предоставляет информацию о финансовых результатах деятельности продаваемых предприятий (отсутствует Форма №2 бухгалтерского баланса), в целях соблюдения сопоставимости специалисты Оценщика проводили сравнительный анализ сопоставимых предприятий только на основе информации, полученной из формы № 1 бухгалтерского баланса.

Согласно источнику "Информационный бюллетень СГУП" на аукцион был выставлен пакет именных обыкновенных акций, составляющий 75% минус 1 акция от уставного капитала ОАО "Альтуфьево", четырьмя лотами. Данные о начальной и итоговой цене лотов представлены в Таблице 16.

Таблица 16.

Начальные и итоговые цены пакетов акций ОАО "Стройсервис", выставленных на аукцион

Лот	Начальная цена, тыс. руб.	Итоговая цена, тыс. руб.
19% уставного капитала	3 294,5	4 494,5
18% уставного капитала	3 120,9	3 870,9
19% уставного капитала	3 294,5	3 744,5
19% уставного капитала	3 294,5	3 594,5
Среднее значение итоговой цены пакетов акций, составляющих 19% уставного капитала		3 944,5

Для дальнейших расчетов в качестве сравнимого пакета акций использовался пакет, составляющий 19% уставного капитала предприятия, а в качестве величины стоимости - среднее значение итоговых стоимостей пакетов акций, составляющих 19% уставного капитала (3 944,5 тыс. руб.).

Общие данные сопоставимых предприятий показаны в Таблице 17.

Таблица 17.

Общие данные по продажам сопоставимых предприятий.

Наименование предприятия	отчётный период	Местонахождения	размер пакета, %УК	цена пакета, тыс. руб.	Вид операции	валюта баланса, тыс. руб.
ЗАО "М-Индустрия"	2006 год	Г. Санкт-Петербург	74,9996%			5 118 702
ОАО "Стройсервис"	2005 год	Г. Санкт-Петербург	19%	3 944,5	сделка	3 301 573
ОАО "НЗМ"	2005 год	Г. Санкт-Петербург	49,2%	8 527	предложение	2 246 874
ОАО "Петровское"	2005 год	Г. Санкт-Петербург	23,9939%	1 345	предложение	10 261 533
ОАО "КДСК"	2005 год	Г. Санкт-Петербург	30%	34 405	сделка	2 967 876
ОАО "Мирстрой"	2005 год	Г. Санкт-Петербург	51%	8 000	предложение	4 410 876

Для дальнейшего отбора наиболее сопоставимых предприятий, специалистами оценщика принято решение провести их укрупненный финансовый анализ в целях сравнения некоторых показателей с показателями оцениваемого.

Финансовый анализ сопоставляемых предприятий

Финансовый анализ сопоставимых предприятий в их сравнении с оцениваемым был проведён в более укрупнённом виде, чем финансовый анализ самого оцениваемого предприятия.

Анализ сопоставимости предприятий специалисты оценщика проводили в соответствии с критериями, представленными в Таблице 18.



Таблица 18.

Критерии сопоставимости

Наименование показателя	Критерий сопоставимости
внеоборотные активы /валюта баланса	В качестве критерия сопоставимости используется диапазон ±30% от соответствующих показателей оцениваемой компании (на 30% больше и на 30% меньше показателей оцениваемого предприятия)
оборотные активы/валюта баланса
собственный капитал/валюта баланса
долгосрочные обязательства / валюта баланса
краткосрочные обязательства/валюта баланса
балансовая стоимость чистых активов, тыс. руб.	Поскольку отклонения данных показателей от показателей оцениваемой компании значительны, специалисты оценщика приняли в качестве критерия сопоставимости диапазон ±200% от соответствующих показателей оцениваемой компании (в 2 раза больше и в 2 раза меньше)
Валюта баланса, тыс. руб.

Результаты расчетов показателей представлены в Таблице 19.

Таблица 19.

Отбор сопоставимых предприятий в соответствии с принятыми критериями сопоставимости.

Наименование показателя	ЗАО "М-Индустрия"	критерий сопоставимости	ОАО "Стройсервис"	ОАО "НЗМ"	ОАО "Петровское"	ОАО "КДСК"	ОАО "Мирстрой"
		от	до
валюта баланса, тыс. руб.	5 118 702	2 559 351	10 237 404	3 301 573	2 246 874	10 261 533	2 967 876	4 410 876
внеоборотные активы / валюта баланса	5,40%	3,78%	7,02%	45%	48%	74%	66%	61%
оборотные активы / валюта баланса	94,6%	66,2%	100%	55%	52%	26%	34%	39%
собственный капитал / валюта баланса	0	0%	30%	7%	37%	33%	55%	55%
долгосрочные обязательства / валюта баланса	93,8%	65,7%	100%	27%	0%	49%	0%	0%
краткосрочные обязательства / валюта баланса	6,19%	4,3%	8%	66%	15%	18%	45%	45%
коэффициент текущей ликвидности	2,7	1,89	3,51	0,84	3,50	1,45	0,76	0,88
коэффициент концентрации заемного капитала	77%	54%	100%	93%	15%	67%	45%	45%
количество сопоставимых показателей (отвечающих заданному критерию)				3	1	1	1	1

Анализ предприятий в соответствии с критериями сопоставимости показал, что наиболее сопоставимой компанией является ОАО "Стройсервис". Дальнейший расчет капитализации оцениваемого предприятия проводился на основании показателей данной компании, а также стоимости пакета акций этой компании,.

Расчет капитализации сравнимых предприятий

Расчет капитализации (стоимости 100% пакета акций) сравнимых предприятий осуществлялся пропорционально стоимости продаваемых пактов акций с учетом премии за контроль, поскольку пакеты акций сравнимых предприятий (в % от уставного капитала), предложенные к продаже, различны по величине: от 19% до 51% уставного капитала.

Премия за контрольный характер пакета введена в связи с тем, что стоимость пакета акций, составляющего 75% уставного капитала минус 1 акция, включает все права контроля. Очевидно, что пакет акций, составляющий 19% уставного капитала, рассчитанный пропорционально, не обладает правами контрольного пакета, поскольку является миноритарным (неконтрольным), в связи с чем возникает необходимость введения премии за контрольный характер пакета. Поскольку у специалистов оценщика отсутствовала информация относительно структуры собственности сравнимых предприятий, размер премии определялся в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 года № 369 "Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества". Согласно Правилам коэффициент контроля определяется в соответствии со следующими значениями (Таблица 20).

Таблица 20.

Количество акций (процентов уставного капитала)	Коэффициент контроля
от 75% до 100%	1
от 50% + 1 акция до 75% -1 акция	0,9
от 25%+ 1 акция до 50%	0,8
от 10% до 25%	0,7
от 1 акция до 10%-1 акция	0,6

Расчет капитализации сравнимых компаний представлен в Таблице 21.

Таблица 21.

Наименование предприятия	размер пакета, %УК	цена пакета, тыс. руб.	капитализация без учёта степени контроля, тыс. руб.	коэффициент контроля относительно 100% пакета акций	коэффициент контроля относительно оцениваемого пакета акций	капитализация с учётом степени контроля, тыс. руб.
ЗАО "М-Индустрия"	74,9996%			0,9
ОАО "Стройсервис"	19%	3 945	20 761	0,7	1,29	26 692

Как отмечено в Таблице 20, для оцениваемого пакета принят коэффициент контроля 0,9. Таким образом, капитализация, рассчитанная для ОАО "Стройсервис", представляет собой стоимость 100% пакетов акций этих предприятий с учетом степени контроля, характерного для пакета акций оцениваемого предприятия, т.е. для пакета акций, составляющего 75% минус 1 акция.

Итоговый расчет стоимости методом сделок

Заключительным этапом является расчет оценочных мультипликаторов, которые используются для определения оценочной стоимости.

Мультипликатор представляет собой отношение рыночной капитализации (цены компании) к различным показателям данной компании.

Основные мультипликаторы, использующиеся в оценочной практике:

* Капитализация / Годовая выручка;

* Капитализация / Прибыль до налогообложения;

* Капитализация / Чистая прибыль;

* Капитализация / Денежный поток до налогообложения;

* Капитализация / Денежный поток;

* Капитализация / Чистые активы;

* Капитализация / Собственный капитал

В связи с недостатком информации для расчета денежного потока сравнимых компаний, будем использовать следующие мультипликаторы: капитализация/балансовая стоимость чистых активов, капитализация/валюта баланса и капитализация /общая площадь зданий.

Выбор мультипликатора капитализация/ общая площадь зданий неслучаен: наиболее сравнимые предприятия имеют в собственности значительные имущественные комплексы, расположенные в г. Санкт-Петербурге: общая площадь занимаемых зданий и сооружений ОАО "Стройсервис" составляет 8 793,4 кв.м. Общая площадь зданий оцениваемого ЗАО "М-Индустрия" составляет 4 940 кв.м.

Результаты расчета мультипликаторов представлены в Таблице 22.

Таблица 22.

Расчет мультипликаторов оцениваемой компании.

Наименование показателя	ОАО "Стройсервис"
капитализация / балансовая стоимость чистых активов	1,24
капитализация / валюта баланса	0,08
капитализация / общая площадь зданий	0,30

Для дальнейшего расчёта капитализации оцениваемого предприятия необходимо определить средние значения мультипликаторов предприятий - объектов сравнения. Анализ Таблицы 22 показывает, что значения мультипликаторов имеют большой разброс, в этой связи были рассчитаны среднегеометрические значения мультипликаторов предприятий - объектов сравнения.

Расчет выполнялся по формуле:

Таким образом, среднегеометрическое значение мультипликатора равно корню n-й степени из произведения n данных значений мультипликатора (a1, a2, …, an)

Результаты расчета представлены в Таблице 23.

Далее был выполнен расчёт значения капитализации оцениваемого предприятия по каждому мультипликатору, который осуществляется по формуле:

Среднее геометрическое значение мультипликатора * базовое значение соответствующего показателя оцениваемого предприятия



Таблица 23.

Расчет капитализации оцениваемого предприятия.

Наименование показателя	Среднегеометрическое значение соответствующего мультипликатора сравнимого предприятия	Значение базового показателя оцениваемого предприятия	Капитализация оцениваемого предприятия, тыс. руб.
капитализация / балансовая стоимость чистых активов	0,510	48 369	24 668
капитализация / валюта баланса	0,075	214 507	16 088
капитализация / общая площадь зданий	0,155	78 884	12 227
Среднее значение, тыс. руб.	17 661

В качестве итогового значения капитализации ЗАО "М-Индустрия" принимается среднее значение.

Рыночная стоимость 100% ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия", рассчитанная при использовании сравнительного подхода, составляет (округленно) 17 700 тыс. руб.

3.3 Доходный подход к оценке стоимости ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия"

При оценке стоимости компании ЗАО "М-Индустрия" будем использовать метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод может быть использован для оценки любых предприятий, в то время как метод капитализации прибыли применяется для расчета стоимости небольших предприятий.

Предприятие имеет давнюю история, следовательно, опираясь на ретроспективные данные, возможно построить прогноз как издержек производства, так и получаемого дохода.

Прогнозирование денежного потока начинается с прогнозирования отчёта о прибылях и убытках, конечной целью которого является определение величины чистой прибыли. Переход от чистой прибыли к денежному потоку в рамках модели денежного потока для собственного капитала осуществляется следующим образом:

чистая прибыль

+ амортизационные отчисления

- инвестиции в основные средства (капитальные вложения)

- (+) прирост (падение) собственного оборотного капитала

+(-) прирост (падение) долгосрочной задолженности

= денежный поток.

Весь срок прогнозируемой деятельности предприятия следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный (остаточный). В качестве прогнозного периода берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в пост прогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста). В прогнозном периоде могут наблюдаться значительные колебания в показателях, характеризующих деятельность предприятия (рост и падение объемов продаж, изменение в структуре себестоимости и т.д.). Это наиболее сложный участок прогнозирования, поскольку приходится детально анализировать факторы, влияющие на величину денежного потока и прогнозировать их изменения по отдельности. Кроме того, любые изменения во внешней среде предприятия (потеря заказчика, выход на рынок нового конкурента, изменение законодательства) неизбежно сказываются на объемах продаж и себестоимости продукции предприятия, а именно эти изменения сложнее всего учесть.

В таблице 24 представлены ретроспективные данные по выручке предприятия.



Таблица 24

Наименование показателя	2005 г.	2006 г.
Выручка от основной деятельности, тыс. руб.	776 600	453 600

Согласно докладу МЭРТ "Сценарные условия социально - экономического развития Российской Федерации на 2008 год и на период до 2010 года и предельные уровни цен (тарифов) на продукцию (услуги) субъектов естественных монополий на 2008 год" инфляция в прогнозном периоде составит:

Таблица 25

	2007	2008	2009	2010
	прогноз
Инфляция (ИПЦ) за период, прирост цен, %	7-8	6-7	5,5-6,5	5-6

Спрогнозируем выручку ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия" на период до 2010 года исходя из указанных условий. При расчете будем использовать средний уровень инфляции по отношению к предыдущему периоду планирования.

Таблица 26

	2006 г. факт	2007 г. План 7,5%	2008 г. План 6,5%	2009 г. План 6%	2010 г. План 5,5%
Выручка от основной деятельности	453 600	487 620	519 315	550 474	580 474

2007 год: 453 600 + 7,5% = 487 620 тыс. руб.

2008 год: 487 620 + 6,5% = 519 315 тыс. руб.

2009 год: 519 315 + 6% = 550 474 тыс. руб.

2010 год: 550 474 + 5,5% = 580 474 тыс. руб.

Прогноз затрат проведем исходя из темпов прироста инфляции.

Таблица 27

	2006 г. факт	2007 г. План 7,5%	2008 г. План 6,5%	2009 г. План 6%	2010 г. План 5,5%
Себестоимость продукции, работ, услуг	396 700	426 452	454 171	481 421	507 899

2007 год: 396 700 + 7,5% = 426 452 тыс. руб.

2008 год: 426 452 + 6,5% = 454 171 тыс. руб.

2009 год: 454 171 + 6% = 481 421 тыс. руб.

2010 год: 481 421 + 5,5% = 507 899 тыс. руб.

Исходя из рассчитанных данных спрогнозируем чистую прибыль. Налог на прибыль составляет 24%.

Таблица 28

	2006 г. факт	2007 г. План 7,5%	2008 г. План 6,5%	2009 г. План 6%	2010 г. План 5,5%
Выручка от основной деятельности	453 600	487 620	519 315	550 474	580 474
Себестоимость продукции, работ, услуг	396 700	426 452	454 171	481 421	507 899
Прибыль до налогообложения	56 900	61 168	65 144	69 053	72 575
Налог на прибыль	5 950	14 680	15 634	16 573	17 418
Чистая прибыль	18 850	46 488	49 510	52 480	55 157

В течение прогнозируемого периода не планируется погашение долгосрочного облигационного займа.

Рассчитаем ставку дисконтирования. Для расчета используем кумулятивный метод построения, основанный на экспертной оценке рисков. Концепция кумулятивного роста основана на зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с инвестициями. Концепция исходит из того, что вследствие риска, связанного с получением доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую доходность, т.е. обеспечивать премию за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

1 этап определения ставки дисконта - определение безрисковой ставки. В качестве безрисковой ставки используем средневзвешенную процентную ставку по привлеченным депозитам предприятий на срок более 1 года. Среднее значение данной ставки 10%.

2 этап - определение премии за риск.

Виды риска	Параметры риска
Руководящий состав, качество управления	Независимость (зависимость) от одной ключевой фигуры, наличие (отсутствие) управленческого резерва
Размер предприятия	Крупное (среднее, мелкое) предприятие; форма рынка, на котором действует компания с позиции предложения: монопольная или конкурентная
Финансовая структура (источники финансирования компании)	Соответствующая нормам (завышенная) доля заемных источников в совокупном капитале компании.
Товарная и территориальная диверсификация	Широкий (узкий) ассортимент продукции, территориальные границы рынка сбыта: внешний, региональный, местный рынок.
Диверсификация клиентуры	Форма рынка, на котором действует компания с позиции спроса: много или несколько (до пяти) потребителей, один потребитель продукции, незначительная (значительная) доля в объеме продаж, приходящаяся в среднем на одного потребителя
Уровень и прогнозируемость прибылей	Наличие (отсутствие) информации за последние несколько (три - пять) лет о деятельности компании, необходимой для прогнозирования
Прочие риски	Дополнительные риски

По каждому из рисков назначим премию от 0% (риск отсутствует) до 5% (риск максимально возможный).

Размер компании: уровень риска 0%

Источники финансирования: доля заемного капитала в структуре компании приближается к 100%, значит, уровень риска 5%.

Территориальная диверсификация: основной вид деятельности ЗАО "М-Индустрия" - гражданское и промышленное строительство, компания осуществляет свою деятельность на территории г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для уточнения результатов оценки необходимо иметь данные о наиболее крупных дебиторах и их доле в структуре дебиторской задолженности. Поэтому уровень данного риска определяем примерно как 3% (выбор данного значения обусловлен значительной суммой дебиторской задолженности в структуре активов ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия").

Уровень и прогнозируемость прибылей. Считаю, что для проведения оценки данны...