История оценки недвижимости в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

История оценки недвижимости в России

В 1897г. в России были разработаны и утверждены правила оценки объектов недвижимости, в соответствии с которыми создавались уездные и губернские оценочные комиссии. Комиссиям было рекомендовано использовать 3 подхода к оценке. В качестве основного применялся доходный подход. Кроме этого используется метод сравнительного анализа продаж (рыночный подход), а также затратный подход. С 1996г. Министерство Труда ввело новую профессию - оценщик объектов недвижимости.

Оценка недвижимости проводится:

1.при купле-продаже объектов недвижимости;

2.при страховании объектов недвижимости;

3.при получении ипотечного кредита;

4.при введении стоимости объектов недвижимости в уставной капитал предприятий.

Раздел 1. Основы формирования недвижимой собственности

1.1 Определение недвижимости

К недвижимости относится:

1.земельные участки;

2.участки недр;

3.обособленные водные объекты;

4.все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения;

5.воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом, при этом регистрация прав не требуется (ст.130 ГК).

1.2 Государственная регистрация объектов недвижимости

Право собственности и другие права на недвижимость, ограничение прав, возникновение прав, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрация проводится в ЕГРП учреждениями Юстиции. При этом регистрации подлежат следующие права:

1.право собственности;

2.право хозяйственного ведения;

3.право оперативного управления;

4.право пожизненного наследуемого владения;

5.право постоянного пользования;

6.ипотека.

Регистрация должна быть гласной и доступной для 3-х лиц. В ряде случаев помимо государственной регистрации может осуществляться дополнительная специальная регистрация для отдельных видов недвижимого имущества. Обычно это проводится для осуществления государственного контроля за деятельностью отдельных групп предприятий (Например: для предприятий с участием иностранного капитала).

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по требованию правообладателя удостоверить произведенную регистрацию. При этом выдается документ о зарегистрированном праве или о сделке. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставить информацию о регистрации любому лицу. Отказ от государственной регистрации может быть обжалован через суд. (Ст.131 ГКРФ)

ЕГРП состоит из отдельных разделов содержащих записи о каждом объекте недвижимости. Раздел открывается при регистрации прав на объект и идентифицируется кадастровым номером объекта. Раздел, содержащий информацию о зданиях и сооружениях, которые связаны с земельным участком, располагается за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах и иных помещениях, входящих в состав зданий и сооружений, располагается за соответствующим разделом , относящемуся к зданию или сооружению.

Каждый раздел состоит из 3-х подразделов. В 1-м подразделе - краткое описание объекта недвижимости (адрес, вид, площадь, назначение, дополнительная информация). Во 2-й подраздел вносят записи о сделках об отчуждении объекта, а также о праве собственности и об иных правах на объект, имя правообладателя, данные личности физического лица, реквизиты юридического лица, вид права, наименование и реквизиты правоустанавливающих документов. В подраздел 3 вносят записи об ограничениях права собственности и других прав (ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества). ЕГРП ведется как на бумажном, так и на магнитном носителях (ФЗ №122 от 21.07.97г.)

1.3 Характерные особенности недвижимой собственности

1.Неравномерные денежные потоки;

2.Потенциальный рост стоимости земли (связано с инфляцией, дефицитом аналогичных земельных участков);

3.Износ зданий и сооружений;

4.Гибкие условия финансирования сделок с объектами недвижимости (разные источники финансирования)

5.Раздельные юридические права (объект может быть сдан в аренду с разделением прав: 1.право на воздушное пространство; 2. право на недра; 3.право на поверхность земли и т.д.);

6.Особые налоговые соображения при сделках с недвижимостью;

7.Риск и неопределенность;

8.Специфические рынки недвижимости.

1.4 Потребность в оценке недвижимости

Оценка недвижимости проводится в следующих случаях:

1.для продавца (при установлении цены);

2.для покупателя;

3.для кредитора;

4.для страхового общества;

5.для местных органов власти;

6.при заключении договора аренды;

7.если одна фирма приобретает другую.

1.5 Понятие цены, затрат и стоимости недвижимости

Стоимость - мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за собственность.

Затраты - мера издержек, необходимых для того чтобы создать объект собственности.

Цена - исторический факт, отражающий то, сколько было заплачено за объект при покупке.

1.6 Понятие стоимости в обмене

Стоимость в обмене (рыночная объективная стоимость) - наивысшая цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном и открытом рынке, при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что как покупатель так и продавец действуют разумно и со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние стимулы.

Данное определение содержит следующие допущения:

1.рынок является открытым и конкурентным, что позволяет свободно взаимодействовать достаточному числу покупателей и продавцов;

2.покупатель и продавец типичны по своей мотивации, экономически рациональны, разумно осторожны, обладают знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы;

3.собственость будет находиться на рынке в течении разумного периода времени чтобы быть доступной для потенциальных покупателей;

4.выплата продавцу будет произведена деньгами или денежным эквивалентом;

5.покупатель способен приобрести собственность на типичных для данного рынка условиях финансирования.

Рыночная стоимость - это идеальный стандарт, который не всегда достигается. Поэтому реальная цена часто не совпадает со стоимостью. Т.к. рыночная стоимость является идеальным стандартом, оценщику предлагают найти наиболее вероятную цену продажи. Это понятие более гибкое, оно учитывает существующие на рынке условия и фактическое поведение продавцов и покупателей.

Стоимость в пользовании (субъективная) - стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, связана с потребностями конкретного пользователя. В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие типичного покупателя, субъективная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. При этом субъективная стоимость связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования недвижимости.

Раздел 2. Рынки недвижимости

Рынок недвижимости - определенный набор механизмов, посредствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, а также устанавливаются цены на недвижимость.

Цель рынка свести вместе покупателей и продавцов.

Брокер - посредник, который сводит покупателей и продавцов.

Синдикат - группа инвесторов, которые объединили капитал для делового предприятия. Рынок недвижимости является сегментированным (разделенным) т.к. различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами. Например: 1) по использованию (для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения существуют различные рынки);

2) по географическому фактору (в каждом районе свой рынок);

3) по цене объектов недвижимости;

4) по качеству продукта или по качеству недвижимости;

5) по инвестиционной мотивации;

6) по типу прав собственности - для различных типов прав на недвижимое имущество существуют различные рынки (неограниченные права, права на аренду, права на недра).

2.1 Особенности рынка недвижимости

1) Сделки на рынке недвижимости носят частный характер, поэтому открытая информация о сделках либо отсутствует, либо является неполной или искаженной;

2) На рынке недвижимости присутствует несколько продавцов и несколько покупателей;

3) Низкая эластичность предложения объектов недвижимости;

4) Спрос на недвижимость может резко измениться.

Раздел 3. Принципы оценки недвижимости

При проведении оценки, оценщик руководствуется набором принципов, которые можно объединить в 4 группы:

1) Основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание;

2) Связанные с землей, зданиями и сооружениями: остаточная продуктивность, вклад, возрастающие или убывающие доходы, сбалансированность, экономическая величина, экономическое разделение;

3) Связанные с рыночной средой: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение;

4) Наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

3.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя

1) Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в данное время.

Недвижимость обладает стоимостью только тогда, когда она полезна пользователю и используется для реализации определенной экономической функции.

Для промышленного производства требуется здание. Для выращивания урожая требуется ЗУ. Недвижимость дарит собственнику чувство гордости.

2) Замещение - максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой, по которой может быть приобретена другая аналогичная собственность с эквивалентной полезностью. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены взимаемой за другую собственность аналогичной полезности.

3) Ожидание - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Стоимость объекта определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов.

3.2 Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

1) Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход отнесенный к земле, после того как были оплачены затраты на следующие три фактора: труд, капитал, предпринимательство.

Земля позволяет пользователю: максимизировать выручку; минимизировать затраты; удовлетворить потребности в каких-либо удобствах.

Примеры: 1) Владелец предприятия больше заплатит за ЗУ, который расположен рядом с ж/д веткой, чтобы снизить транспортные расходы. 2) Владелец розничного магазина заплатит больше за ЗУ, который находится в модном месте. 3) Пользователь больше заплатит за ЗУ, на котором он собирается строить жилой дом, если оттуда открывается красивый вид.

2) Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход от него, вследствие наличия или отсутствия каких-либо дополнительных факторов производства.

Примеры: 1) Компания принимает решение, строить бассейн или нет. Без бассейна комплекс стоит 1050000. С бассейном - 1100000. Доход - 50000. Фактические затраты на бассейн - 20000. 2) Хозяин собственности покрасил здание. Цвет выбрал неудачно. Стоимость недвижимости может уменьшиться.

3) Возрастающие и убывающие доходы - по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами, вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы растут, но с меньшими темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше чем затраты на добавленные ресурсы.

Снижение прибыли в расчете на 1 дом объясняется тем, что уменьшается площадь участка, приходящегося на 1 строение, при увеличении количества домов.

4) Принцип сбалансированности - любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Земля может быть не застроена, а может быть перегружена застройкой, в обоих случаях она используется неэффективно, поэтому в соответствии с принципом остаточной продуктивности, ее стоимость снижается.

5) Экономическая величина (или размер) - это количество земли, необходимой для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, но рассматриваемый в иной плоскости.

Пример: Имеется ЗУ не перекрестке дорог. На ЗУ планируют построить АЗС. Если размер ЗУ слишком мал, то будет дефицит площадей для вспомогательных помещений. Если размер слишком велик, то дополнительные площади будут использоваться не эффективно.

6) Принцип экономического разделения. Если права на недвижимость могут быть разделены на 2 или больше имущественных интереса, то возрастает общая стоимость объекта. В ряде стран можно разделять и продавать по отдельности имущественные права на землю. Делать это следует таким образом, чтобы увеличить стоимость объекта.

Примеры: 1) Физическое разделение: разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на недра; разделение земельного массива на отдельные ЗУ. 2) Разделение во времени владения недвижимости: аренда на 10 лет; пожизненное владение. 3) Разделение по праву пользования недвижимостью. 4) Разделение по видам имущественных прав. 5) Разделение по залоговым правам: первые закладные; младшие закладные.

3.3 Принципы, связанные с рыночной средой

1) Зависимость - стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его местоположения. Для иллюстрации этого принципа вводят понятие ситуса - экономического местоположения.

1. Ближайшие окрестности: автостоянка, вспомогательные объекты

2. Примыкающая территория: коммунальные услуги

3. Торговая зона: конкуренты, гос. службы

4. Регион: конкуренты, поставщики, склады, финансовые услуги

В некоторых случаях количество зон может быть больше: страна, международный уровень.

2) Принцип соответствия - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровень услуг, и удобств предлагаемых застройщиком земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не отвечает рыночным стандартам, скорей всего проиграет в финансовом отношении.

Пример: В данном районе стандарт на жилье составляет 3 спальни на 1 квартиру. При этом достигается максимальная арендная плата в расчете на кв.м. Поэтому квартиры с 2 спальнями будут иметь меньшую стоимость.

3) Предложение и спрос. Предложение - это количество товаров имеющихся в наличии по определенной цене. Спрос - это количество товаров, желаемых по определенной цене.

Особенности рынка в части предложения и спроса:

1) Т.к. рынок не совершенный, поэтому предложение и спрос не всегда диктуют цену. Дополнительные факторы, которые влияют на цену: умение согласовать условия сделки, число и опыт участников, эмоции, стоимость финансирования.

2) Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников.

3) Государственный контроль может влиять на рынок недвижимости.

Пример: местные власти могут ограничивать уровень арендной платы.

4) Конкуренция. Избыточная (монопольная) прибыль - это прибыль, которая превышает сумму, разумно необходимую для компенсации предпринимаемых усилий.

Когда прибыль превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то обостряется конкуренция, что приводит к снижению доходов.

Оценщик недвижимости должен осторожно рассматривать ожидаемый поток доходов. Если доходы завышены, то имеет место избыточная прибыль. При этом возможны 2 подхода к анализу избыточной прибыли:

1) избыточная прибыль отделяется от нормальной и рассматривается как отдельный поток доходов;

2) весь поток доходов может рассматриваться как более рискованный.

5) Принцип изменения. Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости в данном месте:

1. износ объектов в течение времени;

2. международные события могут влиять на стоимость сырья;

3. демографическое развитие порождает спрос на жильё;

4. изменяются вкусы населения;

5. изменяется среда расположения объекта;

6. новые технологии создают спрос на недвижимость;

7. истощение земли из-за интенсивного использования.

3.4 Принцип наиболее эффективного использования

Этот принцип является синтезом ранее рассмотренных принципов.

Разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Иначе это вариант использования, выбранный среди разумных возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости объекта.

Раздел 4. Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости состоит из следующих 6 этапов:

1. Цель задания

1.1 искомый вид стоимости

1.2 идентификация объекта и юридических прав

1.3 дата оценки

2. Составление плана оценки

2.1 определить требования к информации

2.2 идентифицировать подходящую методологию

2.3 оценить затраты времени и труда

2.4 представить предложения об условиях выполнения задания и гонораре

3. Сбор и проверка информации

3.1 район расположения недвижимости

3.2 анализ участка и прилегающей территории

3.3 анализ построек

3.4 юридические и правительственные (местные) вопросы

3.5 данные об экономической деятельности (доход, затраты, оборот и т.д.)

4. Применение уместных подходов к оценке собственности

4.1 доходный подход

4.2 рыночный подход

4.3 затратный подход

5. Согласование

5.1 обзор фактов в их связи с принципами оценки

5.2 статистические и вероятностные показатели

5.3 логические рассуждения

5.4 окончательное заключение о стоимости

6. Отчет о результатах оценки

6.1 письмо с выражением мнения оценщика

6.2 полный итоговый отчет

1. Цель задания

Примеры задач для оценщика:

1. Клиент заинтересован приобрести офисное здание. Требуется сравнить этот вариант использования денег по сравнению с другими.

2. Клиент продает склад. Какова вероятная цена продажи?

3. Клиент желает заложить собственность для получения кредита. Какова стоимость собственности?

4. Местные органы власти изъявили желание купить торговый центр, принадлежащий клиенту. Какова стоимость центра?

При оценке важно определить связанные с объектом юридические права (н-р: клиент может иметь право на аренду, собственность может быть обременена закладной). В связи с принципом изменения клиенту необходимо сообщить временные рамки, для которых будет справедлива оценка.

2. Составление плана оценки

Разрабатывается план оценки, чтобы определить, какие данные необходимы для решения поставленной задачи.

Цели плана:

- избежать ненужное дублирование

- избежать непродуктивных затрат

- избежать потерь времени

При этом идентифицируется соответствующий рынок недвижимости. Со стороны предложения выявляются аналогичные объекты, которые могут конкурировать с данным объектом. Со стороны спроса определяются возможные покупатели или пользователи, рассматривается возможность применения каждого из 3х подходов.

Как правило, чаще всего используется доходный метод.

Рыночный подход используется в том случае, когда есть активный рынок аналогичных объектов. При этом следует собрать достоверную информацию о соответствующих сделках. Рыночный метод не работает в следующих условиях:

- мало сделок;

- прошло много времени с момента совершения сделок;

- рынок находится в аномальном состоянии.

Затратный подход используется:

- для объектов специального назначения;

- для нового строительства;

- в целях страхования;

- для определения варианта наилучшего использования земель.

Затратный подход не используется:

- для зданий с уникальным архитектурным характером;

- для зданий с исторической ценностью;

- для сильно изношенных зданий.

В дальнейшем следует составить график работ и оценить затраты на оценку. При этом оцениваются время на сбор и проверку информации, возможные затраты на привлечение дополнительных экспертов. Предусматривается время на составление итогового отчета. Оговариваются условия гонорара.

3. Сбор и проверка информации

Надежность выводов оценщика зависит от объема и от качества собранной информации. При этом оценщик должен ответить на следующие вопросы:

- все ли собранные данные важны для решения задачи

- были ли данные проверены

- есть ли основания полагать, что данные не точны

4. Применение уместных подходов к оценке

Рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются аналогичные объекты. Из-за наличия отличий выбранного объекта от данного выполняется корректировка стоимости. При этом вводится т.н. поправки, используется принцип вклада.

Затратный подход. Земля рассматривается отдельно от зданий и сооружений. При оценке земли применяется принцип эффективного использования. При оценке зданий учитываются затраты на их воспроизводство как новых, при этом можно использовать точный метод и приближенный. Точный - по сметам, приближенный - зная примерно сколько стоит кв.м., вычисляется вся площадь. После этого учитывают износ сооружения. Различают:

- физический износ

- функциональное устаревание

- экономическое устаревание

Функциональное устаревание - если не учитываются принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. (например: строительство нового здания привело к перегрузке ЗУ, офис с большими стеклянными панелями требует больших затрат на отопление).

Доходный подход. Применяется принцип ожидания, и текущая стоимость объекта определяется как сумма выгод от будущего использования объекта.

Если рынок совершенный, то все 3 подхода дают одинаковый результат.

5. Согласование

Цель этапа - путем логических рассуждений установить диапазон возможных значений стоимости объекта и остановиться на одном. При этом оценщик заново анализирует всю собранную информацию, проверяет уместность использования каждого из 3х методов оценки. При этом итоговая стоимость не рассчитывается как среднее арифметическое 3х стоимостей.

6. Отчет о результатах оценки

В зависимости от предварительной договоренности оценщик пишет либо краткое письмо с выражением мнения о стоимости либо составляет подробный письменный отчет.

Раздел 5. Доходный подход к оценке недвижимости

дисконтирование недвижимость кредит

5.1 Сложный процент. Дисконтирование и аннуитет

Для того чтобы анализировать стоимость, оценщик должен рассмотреть следующие элементы:

1. сумма денежных средств

2. время, когда деньги будут получены

3. риск, связанный с деньгами

4. ставка дохода

Сумма денежных средств. Желательно точно определить все суммы, полученные от использования недвижимости (аренда, перепродажа)

Время - когда будут получены деньги

Риск - вероятность, что доходы от использования недвижимости будут либо больше, либо меньше. (Например, пари на скачках при ставке 1:50). В любом случае 100% вероятности получения запланированного дохода не бывает.

Ставка дохода - отношение между будущим доходом и вложенным капиталом.

Для использования сложного процента были разработаны специальные таблицы для расчетов, которые оценщики используют в своих расчетах. В данных таблицах рассчитаны 6 функций от сложного процента:

1. накопленная сумма единицы

2. накопление денежной единицы за период

3. фактор фонда возмещения

4. текущая стоимость единицы

5. текущая стоимость аннуитета

6. взнос на амортизацию денежной единицы

5.2 Накопленная сумма единицы

Сложный процент - для расчета будущих доходов используется как первоначальный капитал, так и доходы от этого капитала, полученные в предыдущие моменты времени.

Новый процент начисляется в зависимости от первоначальной суммы и от начисленного ранее процента.

В отличии от сложного процента простой процент не предполагает начисления процента на процент.

Пример: 100$, ставка 10%, доход начисляется 1 раз в год. После завершения года:

100*0,1=10$; 100+10=110$

После 2 года: 110*0,1=11$; 110+11=121$

Если бы был простой процент, то доход составлял 10$, после 2-х лет - 120$

Для расчёта по сложному проценту денежной единицы

1 - делетная единица

i - ставка дохода в относительных единицах

n - количество периодов временных интервалов

- стоимость денежной единицы, после того как пройдёт n-интервалов времени

Ставка 10%

1> 1,1

2> 1,21

3> 1,331

5> 1,61

50> 117,39

Если первоначальная сумма от 1$, т.е. > или <. Для того, чтобы узнать как изменится эта сумма в будущем, мы должны умножить эту сумму на коэффициент из 1 таблицы.

Пример: 10000$, 5 лет, 10 %. Смотрим в таблицу для 10 %. 1,61. 10000*1,61=16100$

Если период накопления отличается от года (день, месяц, квартал, полгода), то, зная номинальную годовую ставку, находим ставку для заданного интервала времени.

i - ставка дохода в относительных единицах для нашего интервала времени.

n - количество наших интервалов времени

Пусть 10% - номинальная годовая ставка доходов. Накопление производится 1 раз в квартал:

1) , т.е. 0,025

2) если накопление происходит 1 раз в месяц

Чем выше частота накопления, тем быстрее растёт итоговая сумма 1000$, ставка 10% в год

Период накопления	Сумма на конец года	Эффективная или реальна годовая ставка
Год Полугодие Квартал Месяц День	1100 1102,5 1103,81 1104,71 1105,15	10% 10,25% 10,38% 10,47% 10,51%

5.3 Текущая стоимость единицы или реверсии

Текущая стоимость единицы или реверсии - это текущая стоимость денежной единицы, которая будет получена в будущем

В отличие от накопления и от процентной ставки, которая используется для расчета, сейчас используется дисконтирование и ставка дисконта.

Пример: 10% ставка дисконтирования, 1 год, 100$ на конец года.

Сейчас имеем 90,91$; 90,91*0,1=9,09$; 90,91+9,09=100$

(4 столбик таблицы)

Пример: 10%, 1$

Год	Накопленная сумма	Обратная величина
1 2 5	1,1 1,21 1,61	1/1,1 ? 0,9 1/1,21 ? 0,826 1/1,61 ? 0,62

Если период накопления отличен от года, то действовать надо так же как и раньше.

5.4 Текущая стоимость аннуитета

Обычный аннуитет - это серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с заданного момента.

Пример: право получения 100$ в конце каждого года в течении 5-ти лет

Пример: получаем арендную плату 100$ в конце каждого года в течении 4-х лет, ставка 10%. Определить текущую стоимость данных 4-х поступлений:

1) 90,91 $

2) 82,64 $

3) 75,13 $

4) 68,30 $

Сумма будет равна 316,98 $

Текущая стоимость аннуитета задаётся в 5-ой колонке таблицы

- аннуитет

Как сделать проверку суммы аннуитета. Для этого используется метод депозитной книжки. Сумма сегодня помещается на депозит, на деньги депозита начисляются проценты, с книжки в конце каждого года снимаем определённую сумму.

Кладём 316,98$

Год	Остаток на начало года	+ 10 %	Минус 100$	Остаток на конец года
1 2 3 4	316,98 248,68 173,55 90,91	+31,698 +24,868 +17,36 +9,091	-100 -100 -100 -100	248,68 173,55 91,91 0

5.5 Авансовый или причитающийся аннуитет

Авансовый или причитающийся аннуитет - это такой аннуитет, когда первый платёж осуществляется сразу, остальные производятся с заданным интервалом.

Первый платёж не дисконтируется, а остальные дисконтируются по известной методике.

Пример: в течении 4-х лет вы получаете ежегодный рентный доход 100$, выплаты идут в начале года, ставка 10%

1) 100$ - первое поступление

2) 90,91

3) 82,64

4) 75,13

Текущая стоимость авансового аннуитета ?=100+90,91+82,96+75,13=348,68

Задача 1 Как получить соотношение для накопленной единицы

Задача 2

Текущая сумма числа Х через год даст 1$

Х>1;

Задача 3 Номинальная процентная ставка 10% за год, накопления 1 раз в 3 месяца. Определить сумму за год.

Доход =

Задача 4 Купили землю за 20000$, стоимость повышается на 10% в год по сложному проценту… 1,61*20000=32200

Задача 5 Земельный спекулянт определил, что через 4 года участок площадью 100 акр будет продан за 10000$ за 1 акр. Какая сегодняшняя цена участка позволит спекулянту получить 10-ти процентный доход?

1000000$ стоимость участка полностью

Задача 6 Какова текущая стоимость ипотечного кредита? В конце года платим 1000$ в течении 25 лет. Ставка дисконта 10%

Задача 7 Господин Х заплатил 100$ за право заплатить за участок 10000$ через 2 года, данные 100$ учитываются при покупке. Какую сумму сегодня господин Х должен положить в банк (10% годовых), чтобы через 2 года набежавшая сумма позволила бы заплатить за землю

1) Во что превратятся 100$ за 2 года

10/12=0,12 - ежемесячное накопление

2) 10000 - - остаток, который надо заплатить

3)

4)

Задача 8 Годовая ставка 13%, построить таблицу для 3 факторов для 3 лет

5.6 Использование двух факторов

Пример: имеется недвижимость и можно получить доход:

1) арендная плата в конце каждого года

2) через заданный период продаём недвижимость и получаем деньги

1) 65000$ 25 лет;

2) продаём за 50000$, ставка дисконта 12%

Как определить текущую стоимость недвижимости?

Текущая стоимость аннуитета определяется

1) 65000*7,8431=509804$

2) 0,05882*500000=29411$ - текущая стоимость единицы (таблица)

Ответ: 509804+29411=539215$

5.7 Использование различных ставок дисконта

Разные процентные ставки отождествляются с разным уровнем риска, чем выше уровень риска, тем выше процентная ставка.

Пример: Здание сдавали в аренду правительству, а поэтому планируем его продать. Решая предыдущую задачу оценщик должен определить две процентные ставки:

Для аренды 12%

Для продажи 15%

1) 65000*7,8431=509804$

2) 500000*0,0304=15200 (0,0304 - этот коэффициент взят из 4-ой колонки таблицы с процентной ставкой 15%)

Ответ: 509804+15200=525004$

5.8 Повышающиеся или понижающиеся потоки доходов

На практике периодические платежи могут изменятся в зависимости от времени . Платежи могут увеличиваться в течении времени как следствие борьбы с инфляцией. Платежи уменьшаются с учётом износа здания.

Пример: Сдаём участок в аренду

1ч5 лет > 60000$

6ч25 лет > 70000$

Ставка 12%

Как оценить текущую стоимость арендной платы?

Способ 1. Считаем что 25 лет арендная плата 70000$

10000*3,605=36050. Вычислив разницу 549020 - 36050 имеем 512970

Способ 2. Считаем, что получаем доход 60000$ в течении 25 лет. Затем с 6 по 25 год получаем дополнительный доход в 10000$, при этом определяем стоимость дополнительного дохода через 5 лет и пересчитываем эту стоимость в текущую стоимость как реверсию.

1) 600007,843(фактор аннуитета для 12% и 25 лет)=470580

2) (100007,469)0,5674=42381

7,469 - стоимость аннуитета для 20 лет и 12%

0,5674 - фактор реверсии для 12% и 5 лет

(100007,469) - стоимость аннуитета через 5 лет

470580+42381=5122961

5.9 Взнос на амортизацию единицы

Амортизацией в данном случае называется процесс погашения долга с течением времени.

Взнос на амортизацию единицы показывает, каким будет обязательный периодический платёж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы и позволяющий погасить кредит в течение установленного срока, при этом кредит=1$.

Рассмотрим диаграмму:

Пусть есть текущая стоимость аннуитета при заданной процентной ставки i и периоде n - ain , если платим в конце каждого периода (года) 1$. Сколько мы должны платить в конце каждого периода, чтобы текущая стоимость была 1$:

ain 1

1 x x =

Взнос на амортизацию единицы - это величина обратная текущей стоимости аннуитета.

5.10 Накопление единиц за период

Фактор накопления единиц за период позволяет ответить на вопрос о том, какой по истечении всего установленного срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов.

Например: пусть вкладчик депонирует 1$ в конце каждого из 4-х лет. Какая сумма набежит в конце 4-го года при ставке 10%.

Конец первого года: 1,00$ \ % за 1 год: 0$ \ Остаток на конец 1 года - 1,00$

% на конец 2 года - 0,1$ \ взнос в конце 2 года - 1,00$ \ остаток на конец 2 года - 2,10$

% на конец 3 года - 0,21$ \ взнос в конце 3 года - 1,00$ \ остаток на конец 3 года - 3,31$

% на конец 4 года - 0,331$ \ взнос в конце 4 года - 1,00$ \ остаток на конец 4 года - 4,641$

Для того, чтобы получить величину фактора накопления единиц за период (колонка 2), например для n=k мы должны просуммировать все данные из 1-ой колонки от n=1 до

n=k-1 и к полученной сумме прибавить единицу.

Например: для i=10%, n=4. Мы должны взять коэффициенты из колонки 1 для n=1,2,3

n=1 -- 1,10

n=2 -- 1,21

n=3 -- 1,331

(1,10+1,21+1,331) +1=4,641

Примечание: если вклад депонируют вначале года, а не в конце, то для получения фактора из колонки 2, мы должны просуммировать все числа из колонки 1 от 1 до n=k.

5.11 Фактор фонда возмещения

Показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составил 1$.

Пример: Для того, чтобы через 4 года получить 1$ с 0% нужно откладывать 0,25$ в конце каждого года. Если ставка 10%, то в конце каждого года нужно откладывать 0, 215471 (кол.3). Данный фактор рассчитывается как величина, обратная фактору накопления единиц за период.

Пример:

вклад в конце 1 года: 0,215$ \ % за 1 год: 0% \ остаток на конец 1 года: 0,215$

вклад в конце 2 года: 0,215$ \ % за 2 год: 0,0215% \ остаток на конец 2 года: 0,452$

вклад в конце 3 года: 0,215$ \ % за 3 год: 0,0452% \ остаток на конец 3 года: 0,713

вклад в конце 4 года: 0,215$ \ % за 4 год: 0,0713% \ остаток на конец 4 года: 1$

Вывод: Все 6 факторов строятся на основе соотношения (1+i)n, при этом учитывается следующее: процент приносят деньги, которые находятся на депозитном счёте. Если какая-то сумма снимается, то перестаёт приносить %.

Оценщик недвижимости, анализируя задачу должен ответить на следующие вопросы:

1) Предусматривает ли решение задачи использование накопления или дисконтирование.

2) Сколько факторов необходимо использовать для решения задачи, один или больше.

3) Правильно ли выбрана процентная ставка.

4) Как часто происходит накопление: 1 раз в год, в месяц, в квартал и т.д.

5) Когда поступают или извлекаются деньги: вначале или в конце каждого периода.

Задача 1

Господин X приобрёл место для парковки автомобиля, предполагая сдавать его в аренду на 10 лет, получая 2000 в конце каждого года, планирует продать через 10 лет за 40000. Какова стоимость аренды за 10 лет, процентная ставка - 10%:

6,14(фактор аннуитета для 10 лет и 10%)2000=12289,2

Какая стоимость выручки от перепродажи:

0,3855(текущая стоимость единицы для 10 лет и 10%)40000=15420

При какой цене собственность обеспечит 10 - процентную отдачу на вложенный капитал:

12289,2+15420=27700.

Если господин X заплатил больше, то отдача будет меньше, а если меньше, то отдача будет больше.

Задача 2.

По условиям аренды будут проводиться платежи по 10000 в течении 5 лет в конце каждого года. Далее 20000 в конце каждого года в течение следующих 10 лет. Какая текущая стоимость.

В течение 15 лет по 20000:

1) 200007,60(текущая стоимость аннуитета для 15 лет и10%)=А

2) (20000-10000)3,7908(текущая стоимость аннуитета для 5 лет и10%)=В

3) А-В

Задача 3.

Какими должны быть ежегодные платежи по ипотеке в 100000 при ставке 10% годовых, если выплата происходит 1 раз в конце года, срок амортизации 25 лет.

0,11016(взнос на амортизацию для 25 лет и 10%)100000=11016

Задача 4.

В таблице для 10%найдена опечатка для фактора накопления единицы за период для n=5. Исправить ошибку.

Из колонки 1(сумма 1 при сложном %) складываем 4 значения и прибавляем 1: (1,1+1,21+1,331+1,464)+1=6,1051

Задача 5.

Господин X намерен накопить деньги. Какая сумма окажется на его счёте через 5 лет, если он в конце каждого ода будет вносить 1000, ставка 10%.

6,1051(накопление единицы за период для 5 лет и 10%)1000=6105,1

Как изменится сумма, если деньги будут вносится в начале, а не в конце года:

(сумма 5 коэф. из кол.1)1000=1,1+1,21+1,331+1,4641+1,6105=6715,7.

Задача 6.

Господин X намерен через 20 лет накопить 10000, депонируя ежегодно в конце равные суммы. Какой должен быть ежегодный депозит при ставке в 10%.

0,01746(фактор фонда возмещения для 20лет и 10%)10000=174,6

Задача 7.

Согласно условиям кредита в 100000 выплачивать необходимо только %, основная часть долга подлежит погашению через 10 лет. Заёмщик намерен каждый год откладывать в приносящий процент фонд определённую сумму с тем, чтобы получить средства для погашения основного кредита. Какую сумму необходимо депонировать каждый год, если ставка=10%.

0,062745(фактор фонда возмещения для 10 лет и 10%)100000=6274,5.

Задача 8.

Каким должен быть ежегодный платёж в погашение 1000 кредита, который предоставлен на 4 года под 10% годовых.

0,3154708(взнос на амортизацию для 4 лет и 10%)1000=315,4708.

Задача 9.

Ожидается, что в конце 12 года инвестиции принесут 100000. Сколько следует инвестору заплатить за инвестиционный актив, если он рассчитывает получить на своё вложение 10-%ый доход. Примечание: используется ежегодный способ накопления.

0,3186(текущая стоимость единицы для 12 лет и 10%)100000=31860.

Задача 10.

Студент решил скопить через 40 лет определённую сумму. В начале каждого года он намерен депонировать 500$ под 10%. Сколько он получит при выходе на пенсию.

Используем накопление 1 за период, но не для 40 лет, а для 41 года, т.к. депонирует в начале года. Накопление 1 за период для 41 года и 10%=487,8518

(487,8518-1)500=243425.

5.12 Введение коэффициента капитализации. Возврат капитала

Для расчёта используется следующее соотношение:

V=,

где: V - стоимость недвижимости; I - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Капитализация дохода - это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости недвижимости.

Коэффициент капитализации - включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - это %, выплачивается за использование денежных средств. Иначе он называется отдача.

Возврат капитала (возмещение) - означает погашение суммы первоначального вложения.

Различают текущую отдачу (ТО) и конечную отдачу (КО).

ТО - это отношение текущих денежных вложений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. ТО = Ежегодн. доход/Цена инвестиций.

КО - процентное отношение эффективного годового чистого дохода к цене инвестиций. Расчёт КО предполагает корректировку ТО с учётом ожидаемого изменения стоимости актива.

Соотношение между текущей и конечной отдачей:

1) КО>ТО, если ожидается рост стоимости актива.

2) КО<ТО, если ожидается снижение стоимости актива.

3) КО=ТО, если стоимость актива не меняется.

4) КО<0, если сума всех доходов и сумма от предстоящей продажи недвижимости < чем цена, которую вы заплатили вначале за недвижимость.

Коэффициент капитализации должен учитывать следующие факторы:

1. Компенсация за безрисковые операции.

2. Компенсация за риск.

3. Компенсация за низкую ликвидность.

4. Компенсация за инвестиционный менеджмент.

1+2+3+4=КО

5. Поправка на изменение стоимости актива.

5.13 Метод кумулятивного построения

Данный метод позволяет оценить % конечной отдачи, кот. включает первые 4 фактора

1. В начале определяется безрисковая ставка - это есть минимальная компенсация за деньги с учетом фактора времени.

2. Прибавляется поправка за риск. Риск минимальный, если недвижимость сдается солидному устойчивому клиенту. Риск максимальный для ненадежных арендаторов.

3. Поправка на низкую ликвидность. Ликвидность показывает насколько быстро актив можно превратить в деньги. Недвижимость обладает низкой ликвидностью. Акции - высокой.

4. поправка на инвестиционный менеджмент. Имеются ввиду следующие управленческие усилия: заполнение налоговых деклараций, выбор оптимального варианта финансирования сделки, принятие решения о продаже актива.

факторы	акции	Доход от аренды многоквартирного дома
1	6%	6%
2	6%	7%
3	0%	5%
4	0,5%	2%
Конечная отдача	12,5%	20%

Пример

Правила определения коэффициента капитализации

1. Коэффициент капитализации равен процентной ставке, если планируется получение дохода равными суммами в течении неограниченного времени.

2. Коэффициент капитализации равен процентной ставке, если планируются равновеликие доходы и не планируется изменение стоимости недвижимости.

3. Если происходит потеря стоимости актива, то часть текущего дохода должна рассматриваться как возвращение инвестиций. Остаток текущего дохода и будет доход на инвестиции. В данном случае коэффициент капитализации должен быть увеличен по сравнению с процентной ставкой.

4. Если прогнозируется рост стоимости актива, то весь текущий доход, а также часть выручки от перепродажи будет доход на инвестиции.

Для расчета коэффициента капитализации необходимо из процентной ставки вычесть ежегодный процент прироста капитала.

Коэффициент капитализации является суммой двух величин:

1) процентная ставка дохода на инвестиции;

2) норма возмещения основной суммы в процентах.

Рассмотрим 3 случая:

Случай 1. Определим коэффициент капитализации, если стоимость актива не меняется.

В данном случае текущий доход - это чистый доход, который можно капитализировать по ставке дохода на инвестиции, т.е. текущая отдача совпадает с конечной отдачей и совпадает с коэффициентом капитализации. (если доход планируется равными порциями)

Пример: выпустили облигации стоимостью 1000$, через 15 лет облигации будут погашены, %-я ставка=12%. Ежегодный доход 120$. ТО=КО=R; V= I/R=120$/0,12=1000$

Пример: участок земли или склад, или промышленное здание арендуются на условиях чистой аренды, предусматривающей равные платежи в течение неограниченного срока.

Случай 2. Когда платежи равные, срок ограничен и планируют продать по той же сумме, по которой купили.

Планируется снижение стоимости актива. В данном случае часть или вся сумма первоначальных инвестиций должна быть получена из текущего дохода, поэтому коэффициент капитализации должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемых потерь в стоимость актива.

а) стоимость актива падает до нуля. Для расчета коэффициента капитализации необходимо к процентной ставке прибавить норму возмещения капитала. При этом известно 3 способа возмещения инвестированной суммы:

1) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

2) возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда);

3) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставки (метод Хоскольда).

1. Метод Ринга

Возврат основной суммы актива происходит ежегодно равными частями.

Пример: есть кредит 1000$, выдается на 4 года под 12% годовых. Через 4 года кредит полностью должен быть погашен.

100%/4=25% - необходимо возвращать каждый год.

R=12%+25%=37% (0,37)

1год	2год	3год	4год
1000$>120$	750$=1000$-250$
25%>250$	12% от 750$=90$	500$*0,12=60$	250*0,12=30$
250+120=370	250+90=340$	250+60=310$	30+250=280$

R=37%;

V=I/R=370$/0,37=1000$



В данном случае используется метод убывающего потока доходов.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода по инвестиции (метод Инвуда)

Норма возврата инвестиций, которая и есть часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же процентной ставке, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет доход на инвестиции, остаток обеспечивает возмещение капитала.

Часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи инвестированной по ставке дохода вырастет точно до первоначальной стоимости актива, т.е. произойдет полное возмещение капитала.

Пример: есть кредит на 1000$ на 4 года, ставка 12%. Должны его полностью погасить, при этом требуется ежегодно вносить равные платежи.

329,23-120=209,23$

209,23- реинвестируем под 12% годовых. Поступление основной суммы в конце 1 года- 209,23

12%- за второй год на эту сумму дадут 25,11; поступления в конце второго года 209,23, в конце года набегает: 209,23+ 25,11+209,23=443,57

За третий год 53,23$ : 443,57+53,23+209,23=706,03

За четвертый год 84,72$: 706,03+84,72+209,23=999,98

Для данного примера фактор фонда возмещения для 12% и 4-х лет равен 0,209234

R=0,12+ 0,209234=0,329234

Стоимость кредита 329,23/0,329234=1000$

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставки (метод Хоскольда)

Используем тот же подход, что и во втором методе с одним отличием: реинвестирование идет по более низкой процентной ставке.

б) Частичное возмещение капитала.

В данном случае необходимо учитывать процент, на который теряется стоимость актива.

Пример 1: возврат идет по прямолинейному методу, через 4 года стоимость актива уменьшится на 50%.

Норма возврата: 100%/4=25%

50% от 25%=12,5%

R=12%+12,5%=24,5%

Пример 2: если возмещение стоимости актива идет вторым методом или методом Инвуда

Процентная ставка=12%

Возврат инвестиций =50%*0,209=0,1045

0,209-фактор фонда возмещения для 4-х лет и для 12%

R=0,12+0,1045=0,2245

Случай 3. Прогнозируем повышение стоимости актива.

Для определения коэффициента капитализации необходимо из процентной ставки или из конечной отдачи вычесть надбавку за будущий прирост капитала.

Пример: ставка 12%; доход 100$ 4 года. Ожидается, что стоимость актива +30%. Рассчитать коэффициент капитализации.

Ставка отдачи=12%.

Отложенный доход за счет прироста стоимости: 30% или 0,3*0,209=0,0627

0,209-фактор фонда возмещения для 4-х лет и для 12%

R=0,12-0,0627=0,0573

Первоначальная стоимость актива V=I/R=100/0,0573=1745$

Сумма от перепродажи: 1745$+30% от 1745=2268$

Рост инвестиций на основе метода депозитной книжки(по примеру)

Год	Депозит	12%	Минус снимаемый текущий доход	Остаток на конец года
1	1745	+209	-100	1854
2		+224	-100	1978
3		+238	-100	2116
4		+254	-100	2268

Задача1. вывести соотношение для расчета коэффициента капитализации, если известно, что стоимость актива уменьшается со временем.

Iтек= I1+I2,

где I1 - доходы на инвестиции, I2 - часть доходов, которая идет на возмещение стоимости актива.

I1 = V* (%KO); I2=V*(% изменения стоимости актива)*(норма возврата капитала)

Iтек=V*(%KO + %изменения стоимости актива + норма возврата капитала)

Задача2. Имеем снижающийся поток доходов, который прекратится через 5 лет. В нынешнем году доход составил1000$. Какова текущая стоимость потока доходов, если она рассчитывается с учетом прямолинейного возмещения капитала при ставке дисконта 10%

Норма возврата100%/5лет=20%=0,2

R=10%+20%=30%=0,3;

V=I/R=1000/0,3=3333

Задача3. Инвестор желает получить 10% конечной отдачи, если у него инвестируется 10000 собственного капитала. Прогнозируются ежегодные поступления 900$. Каков должен быть прирост стоимости актива за 10 лет, чтобы конечная отдача соответствовала желаемой=10%

Если бы стоимость актива не изменится

КО=ТО=(900/10000)*100%=9%

КО=ТО+ (ФФВ для 10лет и 10%)*Х

ФФВ - фактор фонда возмещения

Х-неизвестное повышение стоимости актива

Х=(КО-ТО)/ФФВ=(0,1-0,09)/0,0627?0,15 или 15%

Задача4. Ежегодный доход от инвестиций 10000$ должен составлять 1000$. Ожидается, что через 3 года актив можно продать за 11000$. Какова текущая отдача?

ТО=(1000/10000)*100%=10%

Чему равен коэффициент капитализации?

R=ТО=10%

Какова конечная отдача?

Воспользуемся методом депозитной книжки.

10000* (1+Х)-1000=?1 - сумма в конце года

?1*(1+Х)-1000=?2

?2 *(1+Х)-1000=?3=11000

((10000*(1+Х)-1000)*(1+Х)-1000)*(1+Х)-1000)=11000

5.14 Капитализация дохода по методам физического остатка

5.14.1 Экономика земли - теория остатка

Согласно теории, доход, который относится к земле, должен рассматриваться как остаточный доход.

Пример: 1 акр; 100$

1) труд - 50$

2) капитал - 25$ (техника, посадочный материал)

3) предпринимательские усилия - 10$

Остаток: 100 - 85 = 15$ - остаточный доход, он должен быть приписан к земле.

Если процентная ставка = 10% и земля приносит ежегодный доход неограниченно долю R= 0,1 или 10%.

V=I/R, V=15/0,1=150$ за 1 акр.

Данный метод теории остатка применяется в экономике недвижимости, при этом возможны 3 варианта:

А) теория применяется для земли;

Б) для зданий;

В) для собственности в целом.

А) Техника остатка для земли используется в след случаях:

- когда здания только что построены

- планируется сооружение здания

1. Пусть стоимость здания составляет 450 тыс.$. Предполагаемый срок службы здания 50 лет, %-я ставка 12%.

Рассмотрим 1-й случай, когда возмещение капитала идет по прямолинейному методу.

Ежегодная норма возврата капитала 100% / 50лет = 2% = 0.02

Коэффициент капитализации для здания составляет R = 12% + 2% = 14%/

Iзд = Vзд • R = 450000 • 0,14 = 63000$

65000$

Iзем = 65000 - 63000 = Iсум - Iзд = 2000

Если учитывать, что земля не изнашивается:

Vзем = 2000 / Rзем = 2000 / 0,12 = 16666,67

Vсум = 450000 + 16666,67 ? 467000$.

Данный метод (метод Ринга) предполагает, что мы имеем убывающий поток доходов от здания.

2. Предполагаем, что поток доходов связанных со зданием не изменяется (метод Инвуда)

Iсум = 65000$, V = 450000$? % ставка = 12%, срок 50 лет

1) Определить стоимость земли

2) Суммарную стоимость земли с объектом

Rзд = %КО + ФФВ = 0,120417

Iзд = Vзд • Rзд = 54188$

Iзем = Iсум - Iзд = 10812$

Vзем = Iзем / %KO = 10812 / 0,12 = 90102

Vсум = 450000 + 90102 = 540102

Стоимость земли и общая стоимость объекта с землей зависит от способа возмещения капитала.

Б) Теория остатка применяется к зданиям.

Расчет идет в обратном направлении. Предположим, что затруднительно определить стоимость здания, либо здание сильно изношено, либо представляет историческую ценность.

Стоимость земли можно определить на основе рыночного метода.

Пример: Vзем = 50000$, %КО = 12%, Iсум = 65000.

Iзем = Vзем • %КО = 50000 • 0,12 = 6000$.

Iзд = 65000 - 6000 = 59000$.

1. Пусть используется метод Ринга.

Rзд = 12% + 2%, 2% - норма возврата капитала (100% / 50лет = 2%)

Vзд = Iзд / Rзд = 59000 / 0,14 = 421429.

2. Метод Инвуда.

Rзд = %КО + ФФВ = 0,120417

Vзд = Iзд / Rзд = 59000 / 0,120417 = 489965.

Если к стоимости здания прибавить стоимость земли, то получим общую стоимость.

Что делать, если доход получится отрицательным? Известен общий доход, мы оцениваем доход полученный от ………

Если все правильно, то здание оказывается убыточным, т.е. реальный поток доходов не обеспечивает заданный % отдачи и возврат капитала, поэтому необходимо подумать о другом использовании здания.

В) Теория остатка применяется для объекта в целом.

Применяется когда известен суммарный доход от объекта в целом. Используется понятие реверсии - это остаточная стоимость объекта через определенный период.

Рассмотрим 2 случая.

1. Когда объект полностью изнашивается Iсум = 65000$.

Известно, что здания через 50 лет полностью обесценится.

Vзем = 50000$, %КО = 12%.

А) Рассмотрим метод Инвуда.

V1 = Vпотока доходов = 8,3045 • 65000 = 539792$. (8,3045 - фактор текущей стоимости аннуитета).

V2 = Vземли = 50000 • 0,00346 = 173 (0,00346 - текущая стоимость единицы)

Vсум = V1 + V2 = 539965$/

Б) Метод Ринга.

Iсум = 65000$.

Iзем = 50000 • %КО = 50000 • 0,12 = 6000

Iзд = 65000 - 6000 = 59000.

V1 = Vзем = 6000 • 8,3045 = 49827

V2 = Vзд = Iзд / Rзд = 59000 / 0,14 = 421429.

V3 = Vреверсии = 5000 • 0,00346 = 173

Vсум = V1 + V2 + V3 = 471429.

2. Объект полностью изношен за определенный период времени.

Имеем объект, который через 10 лет будем продавать.

Всего он служит 50 лет. Найти стоимость объекта, если он еще прослужит 40 лет, ежегодный доход 65000$.

Iсум = 65000$, Vзем = 50000.

V1 = Vдох (10ч50) = 65000 • 8,2438 = 535845$/

8,2438 - текущая стоимость аннуитета за 40 лет для 12%.

V2 = Vзем (10лет) = 50000 • 0,010746 = 537

0,010746 - текущая стоимость реверсии для 40 лет и 12%.

...