История оценки недвижимости в России

V(10лет) = V1 + V2 = 536382$/

Рассуждая аналогично можно рассчитать стоимость объекта в настоящий момент.

V1' = V(доходов за 10 лет) = 65000 • 5,6502 = 536265.

5,6502 - фактор текущей стоимости аннуитета через 10 лет для 12%.

V2' = Vрев = 536265 • 0,321197 = 172700. (0,321197 - тек. ст-ть реверсии).

Vсум = V1' + V2' = 539965.

Примечание! Взнос на амортизацию единицы равен %КО + ФФВ.

Задача 1.

Старое офисное здание в текущем году приносит 40 тыс. Ожидается, что доход буде снижаться в течение 10 лет, после этого здание полностью обесценится.

I = 40000$? %KO = 10%, срок 10 лет, Vземли = 250000$.

а) Какая часть дохода первого года может быть отнесена к земле.

V = I / R. Iзем = Vзем • %КО = 250000 • 0,1 = 25000$.

б) Какая часть дохода первого года может быть отнесена к зданию.

Iзд = I - Iзем = 40000 - 25000 = 15000.

в) Каким будет коэффициент капитализации для здания.

Применим метод Ринга.

Rзд = %КО + 100% / 10 лет = 10% +10% = 20%.

г) какой будет стоимость здания, если ее оценить по технике остатка для земли.

Vзд = Iзд / Rзд = 15000 / 0,2 = 75000

д) Какова общая стоимость земли и здания.

Vсум = Vзем + Vзд = 250000 + 75000 = 325000.

Задача 2.

Отдельно стоящий магазин сдан в аренду на 25 лет. В конце каждого года оплата 10000$.

25 лет. 10000$.

Ожидается что по истечению 25 лет здание будет продано за 75000. Инвестор желает получить КО = 10%.

А) Какова текущая стоимость потока доходов на инвестиции.

Vаренда = 10000 • 9, 0770 = 90770.

Б) Какова текущая стоимость реверсии для здания.

Vтек.рев. = 75000 • 0,0923 = 6922,5$/

В) Какова текущая стоимость объекта в целом

Vсум. тек. = Vаренда + Vтек.рев. = 90770 + 6922,5= 97692,5.

5.15 Оценка и прогнозирование доходов

Вопросы, на которые должен дать ответ оценщик.

1) Каким будет чистый операционный доход.

2) Когда доход начнет поступать.

3) Как долго будет поступать доход.

4) Какова вероятность получения дохода.

5) какой ожидается выручка от продаж недвижимости в конце периода владения.

1. Каким будет чистый операционный доход. Оценщик при определении дохода использует следующую документацию:

1) Отчет о доходах, который предоставляет ему собственник недвижимости.

2) Информация по другим аналогичным объектам

3) Рыночная информация. Типичный покупатель на рынке.

Пусть собственник недвижимости предоставил следующие отчеты:

Потенциальный валовый доход . Пусть в данном жилом доме находится:

4 квартиры с одной спальней

12 квартир с 2-мя спальнями

4 квартиры с 3-мя спальнями

Арендная плата за 1 квартиру:

1 спальня - 387 за 1 кв. Ч 4 = 1548

2 спальни - 464 за 1 кв Ч 12 = 5568

3 спальни - 495 за 1 кв. Ч 4 = 1980

Месячный доход = 9096$ за месяц

Доход за 1 год = 109152$.

2) Нужно вычесть поправку за недоиспользование (3,5%):

109152 - (109152•3,5%) = 109152 - 3820 = 105332

3) И прибавить прочий доход (5000).

4) В итоге получаем действительный валовый доход 110332.

5) Минус текущие операционные расходы (25000)

6) Чистый операционный доход 85332.

Задача оценщика - проверить предоставленные сведения.

Для проверки использования:

- сведения, которое получил оценщик из наблюдений и бесед

- рынок недвижимости

При этом оценщик может дополнительно запросить следующие документацию:

1. Счета за коммунальные услуги

2. информация о зарплате работников

3. Копии договоров аренды

4. Бухгалтерские учетные книги

Оценщик должен осмотреть объект недвижимости и район, где он расположен.

Отчет оценщика:

1. Из рыночной информации 1 кв.фут стоит от 43ч48 центов.

квартира с 1-й спальней площадью 800 кв.футов (387 / 800 = 0,484$)

квартира с 3-мя спальнями площадью 900 кв.футов (464 / 900 = 0,516$)

квартира с 3-мя спальнями площадью 1000 кв. футов (495 / 1000 = 0,495$)

2. Осмотр недвижимости и территории не показал особых улучшений (за что можно было бы повысить арендную плату).

3. Опрос жильцов показал, что 1 месяц в году они освобождаются от арендной платы. Поэтому данные были откорректированы: (109152 / 12) • 11 ? 100000.

4. Рассмотрим поправки на простой помещений.

Оценщик выяснил, что 28% квартир ежегодно меняют арендаторов.

При этом квартиры ? 1,5 месяца остаются не занятыми. Поэтому % недоиспользования равен 0,28 • 1,5 : 12 = 3,5%. Т.о. проверка показала обоснованность приведенного значения: 3,5% + 1,5% = 5%. Оценщик прибавил 1,5% за неплатежи.

5. Прочие доходы (со знаком «+») - любые доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данной собственности.

Например доход от прачечной в доме, или от автостоянки.

* Сюда не входят доходы, которые связаны с дополнительными усилиями собственника недвижимости.

В отчете 5000	Из них	Мнение оценщика
3000	Засчет прачечной	+ (согласен)
2000	Уход за ребенком	? (не согласен)

В итоге прочие доходы равны 3000$.

В итоге вместо 5000 получили 3000$

В итоге действительный валовой доход: 100000-5000+3000=98000 (не 11332)

6. Текущие операционные расходы “-“ бывают постоянные и переменные.

Постоянные не зависят от уровня загрузки объекта, например налог на имущество.

Переменные зависят от количества арендаторов (расход на электричество, воду, вывоз мусора и т. д.)

Оценщик согласился с теми пунктами, которые предоставил собственник, но решил добавить специальную сумму - вознаграждение управляющему данным объектом (5-8% от суммарной арендной платы). Она составляет 6000$ - не учитывалась, так как сам собственник является управляющим, и не нес дополнительных расходов по этой статье.

Кроме этого необходимо учитывать резерв на замещение, что не было сделано в отчете (в процессе с течением времени необходимо делать улучшения).

Для накопления средств создается специальный фонд, на который кладется некая сумма денег ежегодно.

Оценщик определил, что на эти цели ежегодно следует отчислять 2000$.

В итоге отчет после корректировки будет иметь следующий вид:

1. потенциальный валовой доход - 100000$

2. поправка на загрузку и потеря платежей - -5000$

3. прочий доход - +3000$

4. действительный валовой доход - 98000$

5. текущие операционные расходы - 25000$ и 6000$

6. резерв на замещение - 2000$

7. чистый операционный доход составляет 65000$

2. Когда доход начнет поступать

Величина дохода от времени

1) На этапе строительства денежный поток отрицательный

2) Далее производится заключение арендных договоров и появляется доход

3) Этап стабильный поток доходов - нормальная эксплуатация объекта

4) Перепродажа объекта

В своих расчетах оценщик должен учитывать:

Коэффициент емкости рынка - это отношение единиц собственности, сданных в аренду за определенный период, к общему количеству единиц на рынке для сдачи в аренду. Чем больше этот коэффициент, тем выше вероятность, что период заключения арендных соглашений будет короток.

Коэффициент проникновения - это количества объектов, сданных в аренду за период к общему количеству конкурирующих единиц на рынке, сданных в аренду за период (общее количество сданных в аренду квартир по всем объектам). Данный коэффициент зависит как от конкурентоспособности объекта, так и от умения управляющего сдавать квартиры в аренду.

3. Как долго собственность будет приносить доход

Рассмотрим для примера текущую стоимость аннуитета для процентной ставки 10 % с учетом разных временных интервалов.

Время (лет)	5	10	15	20	25	30	35	40
Стоимость аннуитета	3,79	6,14	7,64	8,51	9,07	9,43	9,64	9,78
Разница (%)	62	24	12	7	4	2	1

4. Вероятность получения будущего дохода

Имеем дело с прогнозом.

Риск - вероятность того, что полученный в будущем доход будет больше или меньше, чем тот, который прогнозируем.

Чем больше риск, тем выше процентная ставка.

Систематический риск - это риск, который относится ко всем объектам данного вида (например, если объекты - жилые комплексы, риск - закрытие завода, работы нет, квартиросъемщики уезжают)

Несистематический риск связан с данным конкретным объектом (например, пожар на данном объекте)

Статический риск - потери, которые могут прогнозироваться, это то, от чего можно застраховаться.

Динамический риск - то, от чего застраховаться нельзя (например, потери из-за конкуренции)

Риск распространяется на следующие элементы:

1. на основную сумму капитала

2. на доход

3. на процентную ставку

4. на изменение стоимости недвижимости

5. на налогообложение доходов

6. на покупательную способность денег

5. Чистая выручка от продажи недвижимости в конце периода владения

Некоторые факторы , которые необходимо принимать во внимание при определении стоимости продажи недвижимости:

1. возможное изменение стоимости ЗУ

2. износ зданий и сооружений

3. амортизация. При получении ипотечного кредита помимо обязательных ежегодных платежей возможно внесение оставшейся суммы долга при перепродаже недвижимости.

4. затраты на сделку при продаже недвижимости. Сюда входят комиссионные брокерам и налог.

5. инфляция

Задача 1. Дом содержит 50 одинаковых квартир с одной спальней. Месячная ставка арендной платы 400$. Все арендные договора заключаются на 1 год. При заключении договора новый арендатор получил в подарок телевизор стоимостью 100$. Среднегодовая оборачиваемость квартир равна 40%. Пустой квартира остается в среднем 2 месяца. Плохие долги оцениваются в 0,5% от подлежащей к выплате арендной плате. Зарплата управляющему 5000$ в год плюс ему предоставляется бесплатно квартира для проживания. Дополнительно он получает 4000$ в год за заполнение налоговый деклараций для жильцов. Постоянные расходы по комплексу 50000$ в год. Переменные 200$ на каждую занятую квартиру в год. В резерв на замещение отчисляют 3% действительного валового дохода.

1. Вычислить потенциальный валовой доход

50*400*12=240000

2. Минус поправка на уровень загрузки и плохие долги

240000*0,067=16000

240000-16000=224000

224000*0,05=1120

224000-1120=222880

3. Прочий доход со знаком “+”

50*40%*100$=2000$

4. Действительный валовой доход

222880-2000=220880

5. Минус текущие операционные расходы

5000 + 4000 + (400*12) + 50000 + (200*50) = 73130

220880 - 73130 = 147,750

6. Резерв на замещение (со знаком минус)

220880 * 3% = 6630

7. Чистый операционный доход

147,750 - 6630 = 141,120

Задача 2. В здании постелили новое ковровое покрытие с ожидаемым сроком службы 7 лет стоимостью 10000. Как учесть эти затраты при оценке стабильного потока доходов.

Следует ввести резерв на замещение со знаком “-” из валового операционного дохода. Пусть 10% - процентная ставка, берем фактор фонда возмещения 0,1054 * 10000 = 1054

Задача 3. Рассчитать коэффициент емкости рынка, если ожидается, что из имеющихся на нем 5000 пустующих квартир каждый месяц будет реализовано 100 квартир.

Каков будет коэффициент проникновения, если для данного объекта ежемесячно будут заключаться 5 новых арендных договоров.

Раздел 6. Ипотечное кредитование

6.1 Постоянный ипотечный кредит

Закладная (ипотека) - финансовое обязательство, по которому заемщик закладывает собственность в обеспечение кредита.

Большинство закладных используют самоамортизирующий кредит с равновеликими выплатами.

Кредитор обычно оплачивает 75-80% от стоимости недвижимости. При этом оговаривается срок кредита, он должен быть меньше, чем срок службы объекта.

Любой кредит описывается показателями:

1. сумма кредита

2. процентная ставка

3. срок

4. переодические выплаты

Зная 3 из параметров можно найти четвертый.

1. Расчет ежегодного (периодического) платежа

Сумма кредита - 400$, срок - 25 лет (300 месяцев), процентная ставка - 12% годовых (1% в месяц). Необходимо определить сумму ежемесячных платежей.

Что бы вернуть кредит необходимо выплачивать 4212,9$ в месяц

4000 - на проценты

То есть 212,9$ на погашение долга

После первого месяца остаток кредита 399787,1$

За второй месяц:

3997,871$ - на проценты

215,03$ - погашение основной суммы

Для расчета ежемесячного платежа должны взять фактор взнос на амортизацию единицы. После этого фактор умножим на основную сумму кредита.

0,010522 - данный фактор - сумма двух величин: 0,01 или 1% (процент по кредиту) плюс фактор фонда возмещения - 0,000522

Кредитная постоянная - это отношение выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита.

4212,9$ в месяц * 12 = 50555$ за год

Кредитная постоянная: 50555/400000=0,126387

2. Как найти сумму кредита

25 лет (300 месяцев), периодические платежи - 4212,9$ в месяц, процентная ставка - 12%.

4212,9*94,946551 (стоимость аннуитета) = 400000$

Считаем, что прошло 5 лет. Определить какая сумма останется по кредиту.

4212,9*90,819416 (фактор 5 кол для 20 лет) = 382613$

рассуждая аналогично можно построить график возвращения долгов.

Сколько лет прошло	Оставшийся срок	Фактор аннуитета		Месячный платеж	Остаток
1	24	94	Х	4212,9	397300
2	23	93			394257
15	20	91			382613
10	15	83			351025
20	5	44			189391
25	0	0			0

3. Расчет срока кредита

Сумма Процентная ставка Месячный платеж

Находим отношение месячного платежа к основной сумме кредита, при этом получаем фактор взнос на амортизацию единицы.

Открываем таблицу для заданной процентной ставки, анализируем 6 столбик и находим ближайшее число, по нему находим срок.

4212,9/400000 = 0,0105322 (фактор из 6 колонки для 25 лет)

4. Расчет процентной ставки

Сумма кредита Периодические платежи Срок кредита

Периодическую выплату делим на основную сумму и получаем фактор из кол. 6. Просматриваем ряд таблицу и находим ту таблицу для которой для данного срока кредита будет наиболее близкая величина.

График погашения долга по кредиту.

Существует 2 способа:

1) короткий - когда определяется текущая стоимость аннуитет

2) длинный.

Месяц	Месячный платеж	Выплата %	Выплата основной суммы	Остаток на конец месяца
0				400000
1	4212,9	4000	212,9	399787,1
2	4212,9	3997,87	215,3	399572,07
.....	….	…	..	.

6.1.1 Кредитные дисконты

Верхний предел % ставки может быть законом ограничен, а кредитор желает получить более высокий %, поэтому кредит предоставляется со скидкой или с дисконтом (скидка не тому кто берет, а тому кто дает). Скидка оценивается в пунктах, а каждый пункт это 1% основной суммы кредита.

Пример: Кредит 400000, 3 дисконтных пункта - означает что кредит предоставляется на 97% от суммы 400000=388000. Вернуть вы должны 400000 + проценты.

Срок 25 лет (300 месяцев), месячный платеж 4212,9.

Найдем реальную % ставку 12% в год - номинальная

4212,9/388000=0,0108579 (кол. 6) просмотрев несколько таблиц с известным сроком получим ставку 12-13%, точный расчет 12,44.

6.2 Ипотечные обязательства с переменными выплатами

В любом случае выплаты являются не равномерными. Кредитор должен вернуть как основную сумму так и %.

1. Кредит с шаровым платежом. Данный кредит предусматривает крупный платеж в конце срока кредита. Возможны 3 варианта:

1) до конца срока ни чего не платить (замораживание выплат).

2) идет периодическая выплата %, в конце идет возврат основной суммы.

3) идут периодические выплаты % и частичный возврат основной суммы + в конце шаровой платеж.

1) Замораживание выплат - в конце выплачивается и основная сумма и %.

Пример: кредит - 400000, ставка - 12%, срок - 2 года.

% за 1 год 48000 (12% от 400000), остаток на конец 1 года - 448000

% за 2 год 448000*0,12=53760, остаток на конец 2 года - 501760

Такие кредиты не нашли такого распространения, в основном они имеют место при продаже ни освоенной земли, когда есть вариант застройки участка и продажи недвижимости.

2) Пример: 48000 плата, в конце возврат основной суммы 400000



2. Кредиты с фиксированным платежом основной суммы.

Основная сумма погашается равными порциями, а % выплачивается на непогашенный остаток. Часто несколько лет выплачивается только %.

1 - выплата %

2 - возврат основной суммы

3. Совместное участие.

В данном случае идут следующие выплаты:

1) возвращается основная сумма

2) начисляется % на основную сумму

3) дополнительно выплачивается кикер

Кикер - дополнительная премия тому кто дает кредит.

Пример: 1) часть арендной платы сверх базовой суммы 2) часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы 3) часть денежных поступлений до уплаты налогов.

Кредитор в качестве кикера получает 15% от дохода сверх 100000.

Пусть доход за год составляет 120000, тогда сверхдоход = 20000*0,15=3000 - кикер.

4. Нарастающие платежи. Такие кредиты применяются, когда дебитор новый владелец недвижимости предполагает, что его доходы будут расти.

5. Переменная % ставка.

В договоре на кредит устанавливается верхняя и нижняя граница % ставки. Текущая % ставка задается ежегодно или реже в зависимости от ситуации на рынке.

6. Ипотека с участием кредитора при росте стоимости.

Контракт позволяет кредитору участвовать в выручке, которая получается от перепродажи собственности в конце срока владения. В обмен на это кредитор снижает % ставку.

Задача 1. Кредит 100000$ предоставлен на 30 лет ставка 10% в год. Предусмотрены ежегодные платежи вплоть до полной амортизации.

а) Каковы должны быть ежегодные платежи 100000*0,1060792=10607,92

б) Какова величина ипотечной постоянной по обслуживанию дома 10607,92/100000

в) Каким будет остаток основной суммы кредита через 10 лет

10607,92*8,5136=90311,59 фактически текущая стоимость аннуитета для 20 лет

Задача 2 Сумма кредита 250000$, % ставка 10%, ежегодный платеж составляет 30000$

а) Какое время потребуется для полной амортизации кредита.

30000/250000=0,12 период между 18-19 годами.

б) Какой должна быть скидка суммы кредита, чтобы конечная отдача составляла не 10% а 15%.

30000*6,12=183839 кол.5 для 15% для 18 лет

30000*6,19823=185947 кол.5 для 15% для 19 лет

250000-(183839/185947)=66161/64053

в) Во сколько пунктов оценивается скидка

Задача 3 Для полной амортизации кредита остается 18 лет. Ежегодные выплаты равны 120000$, 10% - ставка.

а) Каков остаток основной суммы кредита

120000*8,2014=984168 кол.5 для 18 лет 10%

б) Какие были выплаты на следующий год в счет погашения основной суммы

984168*0,1=98417 выплата %

120000-98417=21503

Задача 4 Ипотечный кредит 100000предоставлен под 10% годовых. В течении первых 5-ти лет будут выплачиваться только %, в конце 5-го года шаровой платеж

а) Какова сумма шарового платежа = 100000

б) Если кредитное обязательство продается с тем, чтобы конечная отдача составила 20%, какова должна быть цена продажи.

100000*0,1=10000 получится в конце каждого года в течении 5-ти лет + 100000 через 5 лет

Цена продажи была равна стоимости кредита для 20%-ой отдачи. Стоимость кредита - это стоимость аннуитет + текущая стоимость реверсии.

10000*2,99061=29906 кол.5 для 5 лет для 20%

100000*0,401878=401878 кол.4 текущая стоимость для 5 лет реверсии 20%

29906+401878=70094 - стоимость кредита

6.3 Влияние финансирования на цену

Причины распространения кредита:

1. у многих покупателей отсутствуют большие средства

2. даже те, у кого денег много они вкладывают их в несколько предприятий

3. деньг, которые возвращаются периодически за кредит, берутся из дохода и не облагаются налогом

4. с помощью кредита можно иметь дело с большими объектами.

Недостатки кредита:

1. Надо отдавать % на основную сумму

2. надо вернуть основную сумму

Финансирование сделки не влияет на стоимость недвижимости, которая влияет на цену

Пример: Продавец недвижимости сам дает кредит покупателю. Если кредит будет под малый % и на большой срок, то покупатель может согласиться на более высокую цену.

Источники для финансирования сделки:

1. Компании по страхованию жизни дают большие ссуды на большие объекты

2. Сберегательные банки финансируют менее крупные объекты (100000-1 млн.$), ссуда дается на 80% от стоимости объекта. Может финансироваться как покупка так и строительство объекта.

3. Коммерческие банки - финансируют разные объекты.

4. Пенсионные фонды.

6.3.1 Эффект финансового левереджа

Леверадж - рычаг.

Под финансовым рычагом понимается использование ипотечного кредита.

Возможны 3 варианта:

1. Левердж положительный - если годовые доходы от недвижимости больше той суммы, которую необходимо платить каждый год.

2. Левередж отрицательный - если доходы меньше, чем сумма, которую необходимо заплатить ежегодно за кредит.

3. Левередж нейтральный- если доходы совпадают с суммами, которые необходимо заплатить.

Пример 1. Недвижимость покупают за свой капитал, кредит не прибавляется.

Активы

Здания 450000

Земля 50000

Всего 500000

Финансовые обязательства и собственный капитал

Обязательства 0

Собственный капитал 500000

Всего 500000

Чистый операционный доход 65000

Потенциальный валовый доход 100000

Поправка на недоиспользование -5000

Прочий доход +3000

Действительный валовый доход 98000

Операционные расходы -33000

(65000/500000)*100=13% ставка дохода.

Пример 2. Актив 500000

Собственный капитал 100000

Кредит 400000 дается на 25 лет под 12% годовых

Чистый операционный доход 65000

Обслуживание долга:

Ежемесячный платеж 4212,9*12=50555 годовой платеж по кредиту

Остаток: 65000-50555=14445

Ставка дохода на собственный капитал: 14445/100000=14,4%

Достоинства:

1. уменьшается собственный капитал (вложенный);

2. если с течением времени стоимость объекта увеличивается, то дополнительный доход получит собственник, а не кредитор;

3. если в дальнейшем увеличивается чистый операционный доход, то дополнительные деньги получит собственник объекта, а не кредитор.

В данном случае левередж положительный.

Пример 3. Актив 500000

Собственный капитал не привлекается, используем 2 ипотечных кредита.

Кредит1 - 400000, под 12%, на 25 лет

Кредит2 - 100000, под 14%, на 3 года

Ежемесячно выплачиваются только % в течение 3 лет. Шаровой платеж в конце 3 года.

Чистый операционный доход 65000

Годовое обслуживание 1-го кредита 50555

% за год по 2-му кредиту 14000

445 - наша прибыль.

Положительный момент: имеем бесконечно большую ставку дохода.

Отрицательный:

- если снизится чистый операционный доход, то может не хватить денег за обслуживание двух кредитов;

- через 3 года возникает проблема шарового платежа.

Определение: отказ от права оборота - при заключении кредита может быть заключено дополнительное соглашение об отказе от права оборота. В данном случае кредитор рассчитывает только на объект недвижимости и не может привлекать других требований к должнику, если он не в состоянии платить за кредит.

6.3.2 Левердж и цена

Многие покупатели объектов готовы платить за собственность больше, чем рыночная стоимость. В том случае, если они получают высокий левердж и если отсутствует правооборот, это т.н. оптимисты.

В случае неудачи они либо не теряют свои средства, либо теряют минимум своих средств.

В случае успеха, они увеличивают свои доходы, если растет чистый операционный доход или получают дополнительную прибыль, когда объект будет перепродаваться по более высокой стоимости.

Если покупатель консерватор, он готов заплатить большие собственные средства, но не 100%. При этом привлекается кредит на большой срок и с низкой % ставкой.

Достоинства такого подхода: увеличиваются денежные поступления на собственный капитал и ослабляются негативные последствия, если снизится чистый операционный доход.

Пример для консерватора:

Стоимость актива 500000

Собственный капитал 200000

Кредит 300000 предоставляется под 8% годовых на 20 лет.

Доход 65000

Обслуживание долга в месяц 2509,32*12=30112

65000-30112=34888- эти деньги остаются у владельца недвижимости.

% ставка = (34888/200000)*100=17,44%

выводы: благоприятные условия финансирования обеспечивает высокие текущие денежные доходы.

6.3.3 Финансирование сделки самим продавцом

В ряде случаев продавец недвижимости дает кредит покупателю. Обычно это имеет место при продаже неосвоенных ЗУ, потому что другие кредиторы не дают кредиты, потому что нет источника дохода от объекта недвижимости, поэтому есть вероятность того, что кредит может быть погашен. В этом случае кредитор получи ЗУ, который ему нужен.

Продавец может продавать ЗУ по двум ценам:

1. цена низкая, деньги сразу

2. цена высокая, дается большой срок для погашения кредита и % ставки.

Пример: Рыночная стоимость ЗУ 500000

Продавец предлагает его за 600000. При этом необходимо 100000 заплатить сразу, остальные - кредит на 25 лет, 8% с ежемесячными выплатами.

Стоит ли покупателю платить 600000?

1) У покупателя есть 100000. Если он желает купить объект за 500000, он должен взять кредит на 400000. Берет кредит на 25 лет, % ставка - 12%.

Ежемесячно он должен платить 4212,9 в течение 25 лет.

2) Берет 100000 и соглашается на кредит продавца. Ежемесячный платеж 3859,08 (взнос на амортизацию 1 - 8%, 25 лет) *500000

4212,9-3859,08=353,82.

Задача 1. Покупателю объекта недвижимости предоставили самоамортизирующийся кредит на 100000. Условия кредита: %ставка=10%, на 30 лет. Выплата 1 раз в конце года.

1) Каким должен быть ежегодный платеж по кредиту? (взнос на амортизацию)

0,1060792*100000=10607,92

2) Сколько необходимо выплатить дисконтных пунктов, чтобы отдача кредитора составила не 10%, а 11% годовых?

Считаем стоимость аннуитета

10607,92*8,69379 ( 11%, 30 лет)=92223

?=100000-92223=7777

(?/100000)*100%=7,7%

Задача 2. Дом продается вместе с ипотечной задолженностью в 75000. Условия: 6% годовых, на 15 лет, выплаты ежегодные. Текущая рыночная ставка 10%.

Какая максимальная надбавка может быть сделана за предложенное финансирование?

Ежегодный платеж по кредиту 75000, 10%, 15 лет.

1) 75000*0,1314738(взнос на аморт.)=9860

2) Рассмотрим текущую стоимость аннуитета, если ежегодно платятся 9860.

%ставка=6%

Стоимость льготного кредита 9860*9,71255(аннуитет 6%, 15лет)=95770

Максимальная надбавка: 95770-75000=20770.

6.4 Ипотечно-инвестиционный анализ

Влияние ипотечного кредита рассмотрим на 3 этапа:

1. покупка

2. использование

3. продажа.

1. Приобретение или покупка

При предоставлении ипотечного кредита интерес представляет:

1) % ставка кредита

2) срок кредита

3) условия амортизации кредита.

Дополнительные условия при совершении сделки:

1) Право на досрочное погашение задолженности. Многие кредиторы неохотно идут на разрешение досрочного погашения кредита. В договоре может быть оговорено, что кредит в течении определенного срока запрещает досрочно погашать. Иногда предусматривают штраф за досрочное погашение кредита;

2) Оправдывающее обстоятельство, тоже, что и отсутствие правооборота. Это когда тот, кто берет кредит отвечает за кредит только самим объектом недвижимости;

3) Право передачи собственности вместе с долгом. Тот кто берет кредит через некоторое время может передать объект третьему лицу. При этом обычно требуется согласие кредитора. Обычно при этом увеличивается % ставка и тот кто первый брал кредит отвечает за кредит всем своим имуществом, а второй покупатель отвечает только объектом недвижимости;

4) Право кредитора требовать ускоренного погашения долга;

5) Принцип субординации означает, что приоритет возможного второго кредита будет выше, чем приоритет первого кредита. При отсутствии данного принципа предполагается, что первый кредит является приоритетным.

Пример: Стоимость 500000

Коэффициент ипотечной задолженности 80%, срок 25 лет, 12% годовых.

Сумма кредита 400000 (500000*80%)

Собственные деньги 100000

Ежемесячный платеж 4212,9.

2. Использование объекта недвижимости

Собственность приносит доход 65000

Ежемесячный платеж 4212,9*12=50555 в год

65000-50555=14445 - прибыль инвестора

Инвестиционная группа - это метод расчета % ставки для собственности в целом, при этом определяется средневзвешенная величина для двух процентных ставок: кредитора и инвестора. Полученная т.о. % ставка может использоваться для капиталу всего дохода, то есть для определения стоимости недвижимости, при этом не учитываются средства на амортизацию кредита.

Пример: Кредит составляет 80%, 12% годовых.

Инвестор желает получить на свои деньги доход 15%. Определить % ставку для собственности в целом.

X=0,8*0,12+0,2*0,15=0,126 или 12,6%

65000/0,126=516000 -стоимость объекта недвижимости.

В данном случае учитываются средства отчисления на возврат основной суммы кредита.

50555/400000=0,126378 или 12,6%

% ставка с учетом амортизации кредита

0,8*0,126378+0,2*0,15=0,131

65000/0,131=496000.

6.4.1 Дисконтирование денежного потока

Текущие денежные поступления инвесторов могут дисконтироваться или приводить к текущей стоимости аннуитета.

15% годовых, 10 лет, годовая прибыль 14445

14445*5,019(5 колонка)=72499

Как поступить если доходы изменяются

В течении 5 лет имеем разные доходы и для оценки текущей их стоимости используем фактор текущей реверсии (кол 4)

Год	доход	Фактор текущей стоимости ед.	Текущая стоимость
1	11000	* 0,8696	=9566
2	13000	* 0,7561	= 9829
3	15000	* 0,6575	=9863
4	17000	* 0,5718	=9721
5	19000	* 0,4972	=9447
			48426

Определение цены недвижимости с учетом денежных поступлений на собственный капитал

Многих инвесторов в основном и интересует текущие денежные поступления и мало волнует выручка, капитал получен за счет перепродажи недвижимости.

Кредит 40000 , % 12 годовых , доход 14445

14445 / 0,12 = 120375 текущая стоимость собственного капитала инвестора

120375 + 40000 = 520375 стоимость объема недвижимости

инвестор пытается получить доход 14% 14445 / 0,14 = 103179 + 40000 = 503179

все это справедливо если учитывается деньги от перепродажи объекта.

3. Ликвидация или перепродажа объекта

1. новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга

2. выплата покупателем собственного капитала с принятием на себя существующего долга

3. младшее залоговое право или завершающая ипотека предоставлена третьей стороной

4. младшее залоговое право или завершающая ипотека, предоставленная продавцом

1. Новое финансирование. новый покупатель недвижимости берет кредит у нового кредитора. Полученная сумма делится продавцом - старым инвестором на 3 части:

- затраты на сделку ( пример комиссионные брокеру)

- долги по ипотеке

- выручка продавца

2. Оплата покупателем собственного капитала. Новый покупатель берет на себя долги по старой ипотеке и добавляет свои средства. Продавец несет комиссионные затраты по сделке, освобожден от долга по ипотеке и имеет выручку.

От покупателя

Принятие обязательств по ипотечному долгу = 351000

Денежный платеж 289000 У 640000

К продавцу

1. комиссионные затраты 40000, в донном случае затрат меньше.

2. освобождение от долга 351000

3. выручка 249000 У 640000

3. Младшее залоговое право. Ипотека с более низким приоритетом или первая.

Новый покупатель привлекает старый ипотечный кредит у нового кредитора, для продавца это примерно тоже самое что второй вариант.

От покупателя

1. принятие обязательств по первому ипотечному долгу 351000

2. второй кредит 189000

3. собственные деньги 100000

К продавцу

1. комиссионные 40000

2. освобождение долга по ипотеке 351000

3. собственная выручка 249000 У 640000

4. Младшее залоговое право, предоставляемое продавцом

Сам продавец дает кредит новому покупателю

От покупателя

1. принятие обязательств по первому ипотечному долгу 351000

2. собственный денежный платеж 100000 У 451000

вторая закладная или вторая ипотека 277000 У 728000

К продавцу

1. комиссионные 40000

2. освобождение долга по ипотеке 351000

3. собственная выручка 60000 У 451000

4. вторая закладная 277000 У 728000

Примечание: Данный вариант редко используется на практике, т.к. продавец получает только часть денег, на остальную сумму оформляется закладная. Для предотвращения риска. Для компенсации риска стоимость кредита 277000, а не 189000.

Текущая стоимость реверсии

Если имеются доходы от перепродажи собственности, то эти доходы можно пересчитать на текущую стоимость с помощью фактора реверсии.

Пример: ожидается цена перепродажи = 249000, 12% годовых. Определить текущую стоимость фактора реверсии 0,322*249000=80178

Ипотечные инвестиции окажутся завершенными когда текущая стоимость реверсии суммируются с текущей стоимостью денежного потока.

Пример: текущая стоимость денежного потока 72000, 10 лет, текущая стоимость реверсии 62000, тек. стоимость капитала 134000 + 400000= 534000

Задача1: покупка финансируется кредитором на 75%. Срок кредита 30 лет 10% годовых. Инвестор пытается получить 13% ставку на свой капитал.

1. какую часть от цены должен составить платеж покупателя 100-75=25%

2. какой будет общая ставка дохода по мет. инвестиционной группы с амортизацией.

По таблице определения фактора взноса на амортизацию 1 для 30 лет для 10%

0,1060792*0,75+0,25*0,13=0,112 или 11,2

Задача2: затраты на покупку офиса 1000000. кредит предоставляется на 30 лет 10% годовых, инвестор добавил 300000 собственного капитала, и хочет получить 14%.

1. какова ипотечная постоянная она = взносу на амортизацию 1 = 0,1060792

2. каким должен быть чистый операционный доход, чтобы удовлетворять требованием , как кредитора так и инвестора.

Платежи по кредиту 1000000*0,1060792=106079,2

Доход инвестора 300000*0,14=42000

Чистый операционный доход 106079,2+42000=148079,2

Раздел 7. Рыночный подход к оценке стоимости недвижимости

7.1 Последовательность шагов для реализации рыночного метода

Этап1: Выявления недавних продаж сопоставимых объектов.

Источники информации:

1. Собственное досье оценщика

2. Архивы кредитных организаций

3. БД брокеров по недвижимости

Оценщик должен сравнивать характеристики всех проданных объектов и оцениваемого: удобства, местоположение, степень износа и тд.

Этап2: Проверка информации о сделках. Информация о сделки должна быть подтверждена продавцом или покупателем или брокером. Поверяется мотивировка продавца и покупателя и условия финансирования сделки.

Подозрения вызывают следующие сделки:

1. сделки, которые заключаются очень быстро.

2. сделки между тесно связанными сторонами (муж и жена, дети и родители)

3. продажа имущества умерших лиц

Этап3: внесения поправок различий

Пытаются ответить на следующий вопрос: За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, если бы он обладал тем же характеристиками что и оцениваемый объект?

7.2 Парные продажи

Продажа двух объектов которые почти идентичны, за исключением одной черты, называется парной продажей.

Пример: Оценщик пытается определить поправку из-за наличия бассейна.

При этом он выявил 5 пар. Продаж.

	1	2	3	4	5
Дом с бас.	85000	94000	88000	91000	91000
Дом без бас.	69000	78500	72750	75000	74500
разница	16000	15500	15250	16000	16500

Вывод: бассейн добавляет к стоимости 16000

Корректировку можно выполнить следующим образом:

1. поправка может быть задаваться в денежных ед.

2. поправка может быть в %

3. общая группировка

Поправка в денежных единицах - сумма которая прибавляют или вычитают в зависимости от факторов.

Процентные поправки могут вносится на независимой основе или на зависимой. Обычно используют независимые поправки каждая характеристика не оказывает влияние на другие характеристики.

Пример:

Хар-ка объекта	Проданный объект	Поправка на независимой основе	Поправка на зависимой основе
Цена	100000
Дата	4 мес назад	+4%	1,04
	Лучшее	-5%	0,95
Удобства	Лучшее	-10%	0,90
Состояние	Хуже	+2%	1,02
Общая поправка			0,906984
Скорректированная цена	91000	90700

Общая группировка используется когда на рынке были обнаружены продажи очень похожих по характеристикам объектов и эти объекты сравниваются с оцениваемым комплексным

Пример: оценив многоквартирный дом при этом оценщик обнаружил 3 аналогичных объектов, все они имеют одинаковое количество квартир, те же удобства расположены в том же районе.

	цена	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
1	618000	Лучшие
2	610000	Хуже
3	612000	Чуть чуть хуже

Эксперт предложит цену 615000

7.3 Поправки, которые влияют на стоимость объекта

1. на время;

2. на местоположение объекта;

3. условия продажи;

4. условия финансирования, процентная ставка кредита. Дополнительные: наличие шарового платежа;

5. поправки связанные с физическими характеристиками объекта: качество, удобство и т.д.

7.4 Единицы сравнения

1. Продажа земли

Используются следующие единицы сравнения:

- цена за 1 га или за акр когда продаются земельные участки с/х назначения;

- цена за 1 кв.м. используется когда сравниваются участки для офиса, склада;

- цена за 1 фронтальный метр используется для земли коммерческого применения.

2. Для застроенных участков:

- цена за 1 кв.м. общей площади объекта;

- цена за 1 кв.м. полезной площади объекта;

- цена за 1 куб.м.

- цена за 1 комнату;

- цена за 1 единицу (напр. квартира);

- цена за единицу, которая приносит доход.

7.5 Оценка проектов на основе соотнесения дохода и цены

Валовой рентный мультипликатор ВРМ = цена / валовой доход

Исходя из неравных продаж оцениваются ВРМ, для оцениваемого объекта оценивается валовой рентный доход.

Зная мультипликатор и доход оцениваем стоимость.

Пример

Комплекс	Цена	Валовой доход	ВРМ
1	600000	100000	6
2	750000	128000	5,86
3	450000	74000	6,08

Оценщик примет значение 6

Если для оцениваемого объекта доход 100000, то стоимость его определяется как 100000*6 = 600000

Ограничения на использование данного метода:

1. на рынке регулярно продаются объекты, которые приносят валовый доход;

2. предполагается узкий разброс коэффициента недоиспользования объектов и расходов

Второе ограничение не будет иметь место если для оценки стоимости используется коэффициент капитализации:

Стоим = чистый операционный доход / коэф.капитал.

Коэф. капит. берем из рыночной инф-ции Коэф.капит. = чистый операц. доход / цена

7.6 Пример1: Определение стоимости жилого объекта с использованием рыночного подхода

20-квартирный жилой комплекс. Зафиксировано 3 аналога продажи

1	600000	25-квартир
2	750000	70
3	450000	18

Объект 1

Наиболее близок по удобствам и местоположению к объекту оценки, однако его ландшафт хуже, это оценка в 5000

Плавательный бассейн 1-го объекта такой же как у оцениваемого 16000

Первый объект продан 3 месяца назад.

Объект 2

Бассейн имеется

продан 6 месяцев назад

было предоставлено благоприятное финансирование, что добавило 15000 к цене.

Объект 3

Находится в двух кварталах от автобусной остановки, а оцениваемый в 8

Считаем, что каждый лишний квартал отнимет от стоимости 3000

Бассейна нет

Продан 2 дня назад

Темпы роста цен на объекты недвижимости 0,5% в месяц.

Хар-ка объекта	Объект оценки	Сравнив. объект1	Сравнив. объект2	Сравнив. объект3
Продажная цена поправки на время продажи	х сейчас	600000 1.5% или +9000	750000 3% или + 22500	450000
Бассейн	Есть	есть	есть	+ 16000
Ландшафт	сопоставим	Хуже - 5000	Сопоставим 0	Сопоставим 0
Финансирование	рыночная	Рыночная 0	Льготная + 15000	Рыночная 0
Местоположение	Сходное 0	Сходное 0	Сходное 0	Лучшее-18000
Скоректированиая продажная цена	……….	604000	757500	448000
Число квартир	20	25	30	18
Цена за 1 кв.м. с учетом коррекции		604000/25=24160	25250	24888

Оценщик определил цену за 1 кв.м. 24500

Стоимость 24500 * 20 = 490000

Пример 2: Оценка стоимости ЗУ

S = 4 акра. В этом районе оценщик выявил 5 аналогичных продаж

Участок	Цена продажи	Время продажи (мес.назад)	S участка (акр)	Качество почвы	Топография
1	11500	4	4	Такое же	Такое же
2	11800	2	3,5	На 5% лучше	На 5% лучше
3	14600	1	5	Такое же	Такое же
4	19300	12	7	Такое же	На 10% лучше
5	12200	6	4,5	На 2 % хуже	На 5 % хуже

Условия продажи и финансирование общее для всех участков. Местоположение сходное. Рост цены на землю 1% в месяц

Были сделаны поправки и получили след. табл.

Хар-ка участка	Оцениваемый участок	Участок1	2	3	4	5
Цена	?	11500	11800	14600	19300	12200
Площадь	4	4	3,5	5	7	4,5
Цена за 1 акр	?	2875	3371	2920	2751	2781
почва	-	0	-169	0	0	+54
Топография	-	0	-169	0	-276	+136
Время	сейчас	+115	+67	+29	+331	+163
Расчетная стоимость за акр	?	2990	3100	2949	2812	3067

Оценщик определил что стоимость 1 акра равна 3000 стоимость всего участка 12000.

Раздел 8. Применение затратного подхода к оценке стоимости недвижимости

8.1 Введение

При затратном методе рассчитывается стоимость объекта, как вновь создаваемого. Далее из полученной стоимости вычитается износ и к результату прибавляется стоимость ЗУ. В итоге получается стоимость на основе затратного метода. Затраты и стоимость не есть одно и тоже.

Стоимость воспроизводства - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работы.

Стоимость замещения - это стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность, но здание строится из новых материалов, по современным стандартам, новому дизайну и планировке.

Обычно для оценки стоимости затратным методом рассчитывается стоимость воспроизводства, но иногда используется стоимость замещения, при этом стоимость замещения задает верхний предел стоимости объекта.

8.2 Случаи, когда необходимо использовать затратный метод для расчета стоимости

а. технико-экономический анализ для нового строительства.

В этом случае есть участок, объекта нет. Для расчета предполагаемой стоимости использовать затратный метод.

Пример: Коэф. Капитализации 13%

На строительство офиса нужно 500000. Ожидаемый операционный доход от здания составляет 30000. Стоит ли реализовать данный проект?

500000 * 0,13 = 65000 чистый доход от объекта

Данный проект не оправдает затрат.

б. определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Предположим участок стоит 50000. Доход должен быть 12%

Доход который приписывается ЗУ = 50000 * 0,12 = 6000 в год

Используя затратный метод рассчитываем стоимость строительства здания на этом участке.

Эту процедуру реализуем несколько раз.

1. Предположим строится одноэтажный дом. При этом ожидаемый доход в размере 5000.

2. 10 этажный дом. Чистый операционный доход составляет 100000. Предположим стоимость строительства = 450000. 10 этажный дом обеспечит с избытком требуемую доходность.

3. Построение 100 этажного дома. Стоимость строительства очень высокая, большие расходы на эксплуатацию здания, высокий уровень незанятости. Вывод: 100 этажный дом строить невыгодно.

Требуется дополнительное исследование, чтобы определить оптимум количества этажей. В данном случае д.б. учтен принцип возрастающих и убывающих доходов. Для нахождения оптимума каждый раз будем использовать затратный метод.

в. Обновление здания или сооружения. Решение о том следует ли обновить недвижимость основывается на сравнении предполагаемых затрат на обновление и дополнительных доходов от обновления.

Пример: стоит ли тратить 500000 на обновление старого офисного здания, если увеличение ежегодного дохода при этом ожидается на 25000,

Типичный рыночный показатель дохода составляет 13%.

25000/500000=0,005 или 5%

г. Итоговое согласование стоимости.

Пусть на основе рыночного и доходного подхода стоимость существующего объекта = 500000,

Используя затратный подход, получим 750000.

Т.к. стоимость нового строительства велика для аналогичных объектов, то ожидается, что некоторое время будет слабая конкуренция по этому объекту и доходы от объекта могут вырасти. Если с помощью затратного метода получим меньшую величину, например 400000, то можно сделать вывод, что ожидается конкуренция, т.е. м.б. построены аналогичные объекты и доходы могут упасть.

д. Здание специального назначения

Такие здания могут не приносить доход, например школа. Поэтому доходный поход использовать нельзя. Также будут отсутствовать продажи на рынке. Поэтому единственный способ оценки - это применение затратного метода.

е. Оценка стоимости на пассивных ранках.

Если аналогичных продаж мало или они отсутствуют, то используется затратный метод для оценки.

ж. Для страхования

Обычно сумма страхового возмещения устанавливается из затрат на объект страхования.

з. Для подоходного налогообложения

Сумма подоходного налога на недвижимость устанавливается с учетом текущей стоимости здания учитывая его износ.

8.3 Практическая реализация затратного метода

1. Количественное обследование:

сооружение раскладывается на составные части и суммируются.

Достоинства: метод самый точный.

Недостатки: метод самый трудоемкий, на практике обычно не применяется.

2. Метод разбивки на компоненты.

Пример: 1 кв.м. изготовления внешней стены здания стоит 1000, включая 500 на кирпич, 125 на цемент и раствор, 125 на штукатурку, 250 на рабочую силу.

Зная площадь стены, определим стоимость кирпичных работ.

Далее берем затраты на сооружение 1км.м. для изготовления пола и стоимость стены + стоимость водопровода, канализации, электропроводки.

Метод менее трудоемкий. Иногда могут использоваться разновидности данного метода:

1. Использование субподрядных работ - для строительства нанимаются отдельные субподрядчики.

Затраты по всем субподрядчикам суммируются.

Пример : для одноэтажного жилого дома

Вид затрат	Стоимость единицы	Площадь	Суммарные затраты
На фундамент	50	500	25000
Плита основания	50	2000	100000
Стена	500	2000	100000
Кровля	100	2000	200000
Полы	50	2000	100000
Перегородки	100	2000	200000
Система водоснабжения	50	2000	100000
Система теплоснаюжения	50	2000	100000
Система электроснабжения	40	2000	800000
Прочие	20	2000	400000
Всего
Мультипликатор с учетом местных условий	0,97
Полная стоимость воспроизводства	* 0,97

3. Метод сравнительной единицы

В данном случае определяется базовая стоимость строительства либо 1 кв.м. либо 1 кб.м. для типичного сооружения Далее вносятся поправки, учитывающие специфику объекта.

Пример:

Стоимость строительства базовой единицы за 1 кв.м.	1000
Требуемая площадь	2000
Стоимость по ба...

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Земельно-имущественные отношения

  Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.
  
  курс лекций [982,9 K], добавлен 01.04.2009
  

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

  Сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области. Классификация и основные параметры оценки недвижимости. Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости.
  
  дипломная работа [359,3 K], добавлен 09.01.2008
  

• Сущность и этапы доходного подхода оценки недвижимости

  Рассмотрение принципов (ожидания, замещения) и методов (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков) доходного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости. Изучение моделей определения ставки капитализации и дохода по норме отдачи.
  
  контрольная работа [55,7 K], добавлен 23.01.2010
  

• Лизинговые операции на рынке недвижимости

  Схема субъектов лизинговой сделки: поставщик, лизингодатель, лизингополучатель и гарант. Функции кредитования объектов недвижимости: инвестиционная, финансовая, сбытовая и налоговая. Проблемы лизинга недвижимости в России, его преимущества и недостатки.
  
  курсовая работа [803,4 K], добавлен 19.05.2014
  

• Рынок недвижимости

  Основные понятия о рынке недвижимости - термины и определения. Объекты недвижимости (сегменты рынка недвижимости). Профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН). Стоимость, цена. Факторы, влияющие и определяющие стоимость объекта недвижимости.
  
  методичка [37,7 K], добавлен 11.01.2008
  

• Налоги и сборы на операции с недвижимостью

  Перечень объектов недвижимости. Налоги на операции с недвижимостью, при нотариальном оформлении купли-продажи объекта недвижимости, при получении объекта недвижимости в дар. Налоги для продавца после продажи. Пример расчета налогового вычета при ипотеке.
  
  реферат [1,1 M], добавлен 04.01.2011
  

• Оценка стоимости квартиры

  Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
  
  курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008
  

• Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

  Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.
  
  дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006
  

• Долгосрочная финансовая политика

  Методы расчета рыночной стоимости объекта недвижимости: затратный, капитализации дохода, сравнительного анализа продаж. Использование установленной стоимости при купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, налогообложении, вложении инвестиций.
  
  курсовая работа [628,5 K], добавлен 11.09.2013
  

• Субъекты процесса финансирования недвижимости

  Обеспечение государством или общественными организациями экономико-правовых отношений, которые создаются между участниками процесса финансирования недвижимости. Затратный подход к оценке недвижимости, методы оценки, основанные на определении затрат.
  
  контрольная работа [170,2 K], добавлен 19.08.2010
  

• Инвестиции в недвижимость

  Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Вещественные, рыночные, организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций. Инвестиционные характеристики недвижимости. Антиинфляционная устойчивость недвижимости.
  
  реферат [14,9 K], добавлен 29.01.2011
  

• Инвестиционное финансирование недвижимости

  Выбор источника финансирования недвижимости. Понятие форвардного финансирования, метод продаж с обратной арендой. Методы оценки товарно-материальных запасов. Определение стоимости комплекса зданий в рамках рыночного, затратного и доходного подходов.
  
  контрольная работа [37,0 K], добавлен 04.04.2012
  

• Основные закономерности и тенденции процесса функционирования рынка недвижимости

  Общая характеристика и структура рынка недвижимости. Анализ спроса и предложения, уровня риска. Сущность доходного, сравнительного, затратного подходов к оценке недвижимости. Обзор первичного рынка жилой недвижимости, ценовая ситуация и перспективы.
  
  курсовая работа [671,1 K], добавлен 19.04.2011
  

• Зарубежная практика налогообложения недвижимости

  Сравнительный анализ налогообложения недвижимости за рубежом. Принципы налогообложения недвижимости в практике стран Европы, действующая практика налогообложения недвижимости в США. Налог на недвижимость в других государствах и странах-участницах СНГ.
  
  курсовая работа [43,7 K], добавлен 02.06.2010
  

• Оценка объекта недвижимости

  Методика оценки недвижимого объекта собственности, описание здания и его существующее использование. Оценка объекта по методу сравнения продаж и по методу дисконтирования доходов. Характеристики объектов-аналогов. Согласование результатов оценки.
  
  контрольная работа [174,7 K], добавлен 18.07.2009
  

• Налоговое право Греции

  Основные источники налогового законодательства Греции. Процентные ставки отдельных налогов Греции. Изменения в налогообложении объектов недвижимости. Договоры об избежании двойного налогообложения. Проведение программы приватизации недвижимости.
  
  реферат [24,2 K], добавлен 08.11.2012
  

• Инвестиции в недвижимость

  Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость, главные участники финансирования. Особенности недвижимости инвестиционного характера. Методы расчета рыночной стоимости на примере коммерческого объекта недвижимости – административного здания.
  
  курсовая работа [2,4 M], добавлен 25.05.2014
  

• Инвестиционные риски регионального рынка недвижимости Киева

  Классификация рынков недвижимости по географическому признаку, видам сделок и форме собственности. Инвестиционные риски: сущность и основные виды. Описания всех инвестиционных ресурсов в Киеве. Анализ средней стоимости квартир в новостройках города.
  
  контрольная работа [30,3 K], добавлен 22.01.2015
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам