Другим преимуществом портфельного инвестирования является возможность выбора портфеля для решения специфических инвестиционных задач.

Для этого используются различные портфели ценных бумаг, в каждом из которых будет собственный баланс между существующим риском, приемлемым для владельца портфеля, и ожидаемой им отдачей (доходом) в определённый период времени. Соотношение этих факторов и позволяет определить тип портфеля ценных бумаг. Тип портфеля ? это его инвестиционная характеристика, основанная на соотношении дохода и риска. При этом важным признаком при классификации типа портфеля является то, каким способом и за счёт какого источника данный доход получен: за счёт роста курсовой стоимости или за счёт текущих выплат ? дивидендов, процентов (рис. 1).

Разновидности методов технического анализа

Современный технический анализ включает в себя большое количество прикладных методов анализа ценовой динамики. Многие из них изобретены были на заре становления рынков ценных бумаг и имеют долгую историю развития. Другие появились и развились совсем недавно, одновременно с процессом появления мощных компьютеров, развитием сетевых технологий, усовершенствованием рыночной инфраструктуры. Этапы появления различных методов технического анализа применительно к развитому рынку связаны с этапами их популяризации на зарубежных рынках ценных бумаг. Сначала популярным был графический анализ (Chart analysis) ? анализ различных рыночных моделей образующихся на графиках.

Затем популярность перешла к методу анализа динамики с помощью японских свечек (Candlestick analysis), который является разновидностью графического технического анализа, но из-за своей оригинальности и самобытности выделяется как отдельная ветвь. Анализ рынка, где ценовая динамика представлена в виде фигур, называемых свечами, считается самым древним по происхождению, а также самым неизведанным. С помощью фигур образованных совокупностью свечей можно с достаточной долей вероятности предсказать куда двинется рынок.

С появлением компьютеров интересным стало построение различных индикаторов технического анализа основанных на статистическом анализе динамики. Одно время пользовалась большим успехом волновая теория Эллиота (Elliot Wave Theory). Основные постулаты этой теории утверждают что ценовая динамика любого рынка развивается волнообразно и существуют определенные закономерности в образовании рыночных волн. Среди современных аналитиков можно встретить большое количество последователей этой теории, которая иногда на практике показывает необыкновенные результаты, хотя до сих пор возникает много вопросов по обоснованию её основных положений. С развитием возможностей компьютеров появились различные методы построения трендоследящих механических торговых систем (Trendfollowing Tradesystems), В настоящее время начался бум на применение в техническом анализе возможностей нейронных сетей ? сетей эмулирующих процесс деятельности нейронов, нервных клеток человеческого мозга. Сейчас за рубежом и в России быстрыми темпами развивается индустрия программ предназначенных для решения прикладных задач технического анализа.

Существуют более сотни различных компьютерных программ и разработок, которые помогают технически анализировать изучаемый рынок. Внизу будут приведены три тематические компьютерные разработки, которые включают в себя все способы компьютерного анализа современного рынка ценных бумаг, являются самыми распространенными за рубежом и, соответственно, в России.

MetaStock 6.5 (фирма Equis). Самый популярный пакет технического анализа, воплотивший опыт лучших трейдеров. Интегрирован в среду Windows 95 и MS Office 97. Настроен на форматы российских поставщиков.

The AI Trilogy (фирма Ward System Group). Уникальный “конструктор”, позволяющий создавать аналитические комплексы любой сложности. Содержит 16 типов нейронных сетей в пакете NeuroShell, расширенную библиотеку NeuroWindows и элегантную реализацию генетических алгоритмов ? программу GeneHanter. Установлен в 150 крупнейших банках США. Полностью русифицирован специалистами фирмы “Нейропроект”.

iThink (фирма High Perfomanse System). Средство построения ясных и точных моделей наиболее сложных ситуаций и процессов ? политических, экономических, финансовых. С его помощью моделируются президентские выборы и чрезвычайные ситуации в регионах, инвестиционные потоки и реакция рынка на новые налоги, а также многие другие задачи. Незаменим также при планировании структурных изменений в банках и крупных фирмах, как визуальный инструмент реинжиниринга.

Сложно оценить эффективность какого-либо отдельного метода. Они все достаточно актуальны. И самым правильным решением было бы попытка овладеть и пользоваться всей совокупностью доступных методов, чтобы увеличить прибыльность своих операций.

Классификация методов технического анализа

Графические методы.

Под графическими понимаются те методы, в которых для прогнозирования используются наглядные изображения движений рынка. Классические фигуры строятся на линейных, либо гистограммных чартах. Особые способы построения ценовых графиков (японские свечи и крестики-нолики).

Методы, использующие фильтрацию или математическую аппроксимацию.

Методы, используемые с помощью компьютеров. При вводе исходных данных компьютер выдаёт кривую, которую необходимо проанализировать. Эта группа делится на две основные части: скользящие средние и осцилляторы.

Теория циклов.

Метод, основным показателем для прогноза которого является время и отвечает не только на вопрос, в какую сторону и как далеко будет развиваться рынок, но и когда он туда придёт и когда начнётся это движение.

Формирование портфеля ценных бумаг

Предприятие, которое в силу коммерческой тайны назовём условным, имеющиеся свободные средства вкладывает в ценные бумаги с целью извлечения дохода.

Ранее это были в основном ГКО и ОФЗ. С развитием рынка акций, уменьшением процентной ставки по государственным ценным бумагам и появлением Эмитентов, которых можно отнести к российским “blue chips” денежные средства были направлены на операции с корпоративными акциями.

Управление портфелем ценных бумаг в компании осуществляется на основе методов технического анализа с применением компьютерной программы MetaStock 6.5 фирмы Equis, которая позволяет анализировать получаемую информацию о ходе торгов в РТС в режиме on-line и оперативно принимать решение о купле-продаже ценных бумаг путем подачи заявки брокеру.

Для формирования портфеля ценных бумаг выбор был сделан в пользу акций предприятий, которые имеют высокую ликвидность, что позволяет быстро перевести средства из акций в наличность.

Под управлением портфелем ценных бумаг понимается применение совокупности различных методов и технологических возможностей, которые позволяют:

сохранить первоначальные инвестированные средства;

достигнуть максимального уровня дохода;

обеспечить инвестиционную направленность портфеля.

Необходимо отметить, что рассмотренные методы технического анализа не являются исчерпывающими.

Для эффективного управления портфелем ценных бумаг необходимым условием является формирование портфеля из ликвидных ценных бумаг, что позволяет без существенных потерь перевести их в денежные средства.

К ликвидным российским ценным бумагам на сегодня относятся бумаги, торгуемые в Российской Торговой Системе (РТС).

Рассмотренный в данной работе технический анализ ? это исследование динамики рынка с целью прогнозирования будущего направления движения цен. Термин “динамика рынка” включает в себя три основных источника информации: цена, объём и открытый интерес (объём открытых позиций в случае анализа рынка срочных контрактов).

Технический анализ стоит на трёх постулатах:

Рынок учитывает всё. Всё то, что каким-либо образом влияет на рыночную цену, непременно на этой самой цене отразится.

Движение цен подчинено тенденциям. Понятие тенденции или тренда (trend) ? одно из основополагающих в техническом анализе.

Из данного положения проистекают два следствия.

Следствие первое: действующая тенденция, по всей вероятности , будет развиваться далее, а не обращаться в собственную противоположность.

Следствие второе: действующая тенденция будет развиваться до тех пор, пока не начнётся движение в обратном направлении, т.е. начнётся тенденция обратная существовавшей тенденции.

История повторяется. Будущее ? это всего лишь повторение прошлого. Либо сформулировать другими словами: ключ к пониманию будущего кроется в изучении прошлого.

Достоинства технического анализа выражаются в гибкости и адаптационных способностях. Кроме того:

Технический анализ можно использовать практически для любого средства торговли и в любом временном интервале. Нет такой области в операциях на фондовой и товарной бирже, где бы не применялись методы технического анализа.

Принципы технического анализа применимы и на фондовом и на финансовом рынках.

Технический анализ можно применять на любом отрезке времени.

Основные методы технического анализа, рассмотренные в данной работе:

Japanese Candlesticks Charting (метод японских свеч).

Свечи ? наиболее действенный и простой из графических методов.

Наиболее часто свечи строят на ежедневных графиках (рис. 2). Они позволяют визуально определить все важнейшие показатели: минимальную и максимальную цену, цены открытия и закрытия, цену акции относительно предыдущей торговой сессии.

Метод “Скользящих средних” (Moving Averege) (рис. 11).

Является одним из наиболее универсальных и широко используемых технических индикаторов.

Самый простой способ технически проанализировать любой ценовой график ? это наложить на график цен скользящее среднее значение, а лучше два скользящих средних значения разных периодов.

Среднее скользящее значение относится к категории аналитических инструментов, которые следуют за тенденцией. Его цель состоит в том, чтобы определить время начала новой тенденции, а также предупредить о её завершении или повороте.

Анализируя практическое применение данного метода можно сделать следующие выводы: чем “короче” среднее скользящее, тем ближе оно следует за ценовой тенденцией. “Длинное” среднее скользящее хорошо работает на длительном временном отрезке времени.

Кроме того, данный метод не требует крупных статистических массивов, что в отсутствии истории акций является, безусловно, положительным моментом [8, с. 43].

Осцилляторы.

Эффективны в отсутствии явных тенденций, когда динамика рынка сводится к флуктуациям в пределах сравнительно узкого горизонтального коридора цен, иначе называемого “рыночным коридором”.

Осцилляторы способны предсказывать кратковременные критические периоды в динамике рыночной активности ? так называемое состояние перекупленного (overbought) и перепроданного (oversold) рынка. Кроме того, осцилляторы позволяют заранее увидеть ослабление рыночной тенденции ? до того, как это явно отразится на динамике цен. Например, расхождение (divergence) между направлением движения кривой осциллятора и динамикой цен показывает, что следование рынка определённой тенденции подходит к концу.

Наиболее универсальный и распространенный осциллятор ? индекс относительной силы (Relative Strength Index).

Индекс относительной силы откладывают на шкале от 0 до 100. Лучше всего он работает, достигая области экстремумов. Критерием оценки служат две линии, проведённые на уровне 30 и 70. Выше 70 находится зона перекупленности, а ниже 30 ? перепроданности. Поэтому, когда значение индекса относительной силы достигает и поднимается выше 70, возникает угроза спада цен; движение ниже 30 воспринимается как предупреждение о близком подъёме. Некоторые аналитики советуют принимать в качестве границ уровни 30 и 70 только при боковых трендах, а 20 и 80 ? при ярко выраженных бычьем и медвежьем (рис. 12).

Для эффективного управления портфелем ценных бумаг необходимо постоянно анализировать рынок. Часто решающую роль в принятии окончательного решения играет какой-то второстепенный, незначительный признак, не замеченный другими участниками рынка. Следует всегда помнить об одном: чем больше факторов рассматривается при принятии решения, тем больше шансов, что удастся принять правильное решение.

При принятии решения о покупке-продаже ценных бумаг, на наш взгляд, необходимо учитывать следующие показатели:

Каково направление соответствующего данному рынку группового индекса.

Какую картину показывают недельные и месячные графики долгосрочного развития.

Каково направление основной, промежуточной и малой тенденций: восходящее, нисходящее, горизонтальное.

На каком уровне находятся основные области поддержки и сопротивления.

Где проходят важнейшие линии тренда и ценовые каналы.

Подтверждается ли движение цен показателями объёма и открытого интереса.

Видны ли на графиках основные модели перелома тенденции.

Видны ли на графиках модели продолжения тенденции.

В каком направлении двигаются средние скользящие.

Находятся ли осцилляторы в области перекупленности или перепроданности.

Исходя из вышеизложенного необходимо отметить, что для эффективного управления портфелем ценных бумаг методом технического анализа необходимо иметь возможность получения наиболее полной информации о результатах торговых сессий, получения статистических данных по каждой ценной бумаге, без которых невозможно построение графиков и, соответственно, принятие правильного решения.

Технический анализ рынка всегда представляет собой комбинацию многих различных подходов. Необходимо отметить, что технические методы имеют столетнюю историю в США и трёхсотлетнюю в Японии. В настоящее время, с появлением и развитием компьютерной техники, технический анализ популярен как никогда.

В заключение необходимо отметить наиболее важные правила при управлении портфелем ценных бумаг:

Заключать сделку в направлении промежуточной тенденции.

Диверсифицировать портфель, но не забывать о “золотой середине”.

Анализируя ситуацию идти от долгосрочного графика к краткосрочному.

Не поддаваться эмоциям.

Модуль 5. Специальные темы финансового менеджмента

ТЕМА 14: ЛИЗИНГ

Цель лекции: Определение сущности и роли лизинга. Его конкурентных преимушеств и основных форм. Развитие лизинга в современных условиях.

Основные вопросы:

Экономическое содержание и важнейшие преимущества лизинга как капиталосберегающего способа финансирования производства.

Отечественный рынок лизинга, проблемы его становления

Попытку раскрыть сущность лизинговой сделки предпринял еще Аристотель (383-З22 гг. до н.э.). Ему принадлежит высказывание: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Иными словами, чтобы получить доход, хозяйственнику совсем не обязательно иметь в собственности какое-то имущество, достаточно лишь иметь право им пользоваться и в результате получать доход.

Как следует из истории экономических отношений, арендные (лизинговые) сделки были известны гораздо раньше IV века до н.э., т.е. еще до Аристотеля. Они заключались, как пишут П. Балтус и Б. Майджер в книге «Школа европейского лизинга», еще в древнем государстве Шумер и датируются примерно 2000 г. до н.э. Так, глиняные таблички, обнаруженные в шумерском городе Ур, содержат сведения об аренде сельскохозяйственных орудий, земли, водных источников, волов и других животных. Эти глиняные таблички (некоторые из них были найдены лишь в 1984 г.) рассказывают о храмовых священниках-арендодателях, заключавших договоры с местными фермерами. Однако древние документы не ограничивают сферу арендной практики государством Шумер и не исключают того, что аренда существовала и в более древние времена, хотя сведений об этом пока неизвестно.

Английский историк Т. Кларк, на которого ссылается российский юрист-исследователь Е. В. Кабатова, обнаружила несколько положений о лизинге в законах Хаммурапи, принятых между 1775-1750 гг. до н.э. Группа статей, касающихся собственности, - самая большая в судебнике Хаммурапи. В них обстоятельно и скрупулезно рассматривали все случаи аренды и нормы арендной платы, условия залога имущества /45,12/.

Другие древние цивилизации, включая греков, римлян, египтян, считали аренду привлекательным, доступным и порой единственно возможным способом приобретения оборудования, земли и домашнего скота. Как отмечает Е. В. Кабатова, в Великобритании одним из первых нормативных актов, регулирующих отношения, сходные с лизинговыми, был закон (устав) Уэльса 1284 г. (Statute of Wales).

Таким образом, оригинальная идея разделения владения и собственности и возможности извлекать выгоду из владения известна с древних времен.

В начале ХIХ в. в Великобритании в связи с развитием промышленности, увеличением производства различных видов оборудования возросло количество товаров, сдаваемых в лизинг. Особую роль в этом сыграло развитие железнодорожного транспорта и каменноугольной промышленности. Собственники каменноугольных копей вначале покупали вагоны для перевозки угля, однако вскоре стали очевидными невыгодность и невозможность такого финансирования. Выработка угля увеличивалась, открывались новые шахты, требовалось все больше вагонов. Предприниматели покупали вагоны для перевозки угля и сдавали их в аренду /лизинг/ железнодорожным компаниям. Появились компании, единственной целью которых был «лизинг» локомотивов и вагонов. При составлении договора они стали включать в него право на покупку /опцион/, предоставлявшееся пользователю по окончании срока лизинга. Одной из причин появления такого условия было то, что пользователи гораздо аккуратнее и бережнее обращались с вагонами, если существовала перспектива их последующего приобретения в собственность. Такие сделки получили название договоров аренды-продажи, хотя правильнее было бы аренда-покупка, поскольку по-английски это звучит, как hirepurchase .

В США также обозначился спрос на финансирование аренды различных видов техники и оборудования. Первый официальный арендный договор персональной собственности был зарегистрирован в Североамериканских Соединенных Штатах в начале ХVIII века, когда члены гильдии получили по нему в аренду лошадей, фургоны и коляски. В дальнейшем рост лизинговой активности определялся, как и в Великобритании, развитием железно- дорожного транспорта. При этом проблемы роста были очень похожи на английские. Железнодорожные компании начали искать возможности для получения вагонов в пользование, а не в собственность либо выставляли частным грузоотправителям условие самостоятельного предоставления вагонов.

В результате инвесторы стали обеспечивать необходимую рентабельность вложения, финансируя приобретение локомотивов и железнодорожных вагонов. Управление оборудованием осуществлялось через трасты, за которыми стояли компании или тресты, их создавшие. При этом сертификаты трастов продлевались инвесторам и предоставляли им право на получение доходов в размере определенных процентов на объем инвестиций.

Как и при современных лизинговых отношениях, управляющий трастом (он, по сути, являлся главой лизинговой компании) платил изготовителю за полученное от него оборудование, а затем собирал арендную плату с пользователя этого оборудования на протяжении всего срока действия договора. Арендная плата по своему размеру должна была покрывать обязательства, вытекающие из сертификатов, выпущенных для продажи инвестором.

Наиболее широко признанным типом финансирования железных дорог был план «Филадельфия», который допускал передачу прав монопольного использования оборудования конечному пользователю по завершении изначально определенного срока арендного договора. План «Филадельфия» стал предшественником сегодняшних условных коммерческих контрактов лизинга по модели «деньги на - деньги».

В начале ХХ в. многие железнодорожные лизинговые компании осознали, что возрастающее число грузоотправителей не желает осуществлять долгосрочное управление или монопольное использование вагонов, что предусматривало предоставление оборудования в трастовое /доверительное/ пользование. Вместо этого они требовали лишь краткосрочного его использования. Трасты стали предлагать контракты с более коротким сроком действия. По окончании контракта вагоны должны были возвращаться арендодателю, который сохранял за собой права собственника. Такие арендные договоры заложили начало истинного или операционного лизинга.

Развитие экономических отношений предопределило заинтересованность производителей техники и оборудования в том, чтобы получить необходимое финансирование изготовления своей продукции. Это обстоятельство, в свою очередь, вызвало в США в начале XX в. волну нового вида кредитования - кредита, выплачиваемого по частям. Изготовители и продавцы посчитали, что они смогут продать больше, если наряду с необходимым оборудованием предложат более привлекательный для клиента план-график выплат. Отсюда берет начало практика лизингового финансирования, обеспечиваемого продавцами. /9,100/. Финансисты и предприниматели того времени оказались правы, так как лизинг, инициированный продавцом оборудования, остается до настоящего времени важнейшим инструментом.

С начала 60-х годов лизинговые операции приобретают международный характер. При этом независимо от формы международной лизинговой сделки ее предметом обычно является оборудование, импортируемое арендатору. До начала 70-х годов международные лизинговые операции применялись в ограниченных размерах, главным образом из-за помех юридического, налогового и валютного характера. Резкое расширение объема арендных операций вызвало необходимость выработки, хотя бы в общих чертах, международных норм лизинга. Начиная с 1974 г. «Юнидруа» - организация, занимающаяся законодательными вопросами регулирования международного бизнеса, рассматривала вопрос о регулировании международных лизинговых операций. Результатом деятельности этой организации стало подписание в г. Оттаве «Конвенции о международной финансовой аренде». Большую роль сыграло создание международных лизинговых объединений типа «Орион Лизинг Трун», которые осуществляют операции во всех странах мира как с государственными предприятиями, так и с частными компаниями. Указанное объединение располагает широкой сетью филиалов в разных странах мира, которые предоставляют в аренду различные объекты - от самолетов до промышленных предприятий.

Особая роль в международных лизинговых операциях в развитых странах принадлежит так называемым лизинговым клубам. Их деятельность основана на посредничестве в осуществлении поставок по лизингу из одной страны в другую. Лизинговые клубы распространены в Западной Европе. Это ассоциация «Интерлиз», которая объединяет лизинговые фирмы Бельгии, Великобритании, Дании, Италии, Испании, Нидерландов, Норвегии, Франции, Германии, Швейцарии и Швеции; ассоциация «Лизклуб», в которую входят лизинговые фирмы из 10 стран Европы и Австралии. Ряд объединений создан по территориальному признаку и в других регионах, например «Эптализ» в Азии.

Среди международных лизинговых компаний продолжают выделяться американские. Но если вначале лидерами были самостоятельные лизинговые фирмы, такие, как «Юнайтед Стейтс Лизинг Корпорейшн», ПАТС, ИТЕЛ, то впоследствии их сменили дочерние лизинговые подразделения транснациональных банков США, такие, как «Сити Корпорейшен», «Бэнк Америка Корпорейшн», «Кемикал Нью-Йорк Корпорейшн», «Мэнью-фэкчурерз Хановер Корпорейшн» и др.

С середины 80-х годов с американскими компаниями, занимавшими лидирующие позиции, вступили в серьезную конкуренцию западноевро- пейские, прежде всего английские фирмы, относящиеся к «большой четверке» английских банков: «Барклайз Бэнк», «Ллойдс», «Нэшил Вестминстер Бэнк» и «Мидленд».

В Тихоокеанском бассейне прочные позиции занимают японские компании во главе с «Ориент Лизинг» и «Дженерал Лизинг», представляющие крупнейшую финансовую группу Японии «Сумитомо».

По оценкам западных экономистов, в 60-х годах лизинговые компании находились в 60-ти странах мира и осуществляли операции в развивающихся странах через 150 заграничных филиалов.

Лидирующее положение по масштабам экспортных лизинговых операций, а также по объемам внутреннего лизинга занимают США (около 8-10 млрд долларов в год), Японии (3-4 млрд долларов в год). Эти цифры выглядят достаточно скромно в сравнении с показателями всего экспорта машин и оборудования указанных стран: в США он составляет - 8-11% стоимости вывозимых машин и оборудования, в Японии - 2-4%, в Великобритании - 1,5-4,5% и в целом в промышленно развитых странах 3-4,5%. Резервы для наращивания экспортных лизинговых операций связаны не только с увеличением объемов торговли арендными услугами между развитыми странами, но и с расширением масштабов лизинга в развивающихся и новых индустриальных странах, имеющих достаточно емкие внутренние рынки.

Международные лизинговые операции, более сложные по сравнению с внутринациональными лизинговыми сделками, в связи с чем возникает ряд дополнительных проблем.

Во-первых, появляются трудности в определении платежеспособности зарубежного клиента-арендатора, поскольку в международном лизинге получение дополнительных гарантий, связанных с собственностью на имущество, которое остается за компаниями, сдающими объект лизинга внаем, осложняет реализацию сделки. Усложняются также сбор информации и анализ финансового положения зарубежных компаний, для их использования при возможном существенном удорожании операций.

Во-вторых, возникают политические риски в том смысле, что лизинговая компания должна учитывать социально-политическую и экономическую обстановку в стране клиента-арендатора, а также отношение судебных органов этой страны к иностранцам и реальные возможности принудительного выполнения условий контракта в случае невыполнения клиентом арендных обязательств.

В-третьих, юридические нормы и юридические положения, по которым совершаются лизинговые операции в разных странах, значительно различаются. Лизинговая компания должна разбираться в юридической проблематике лизинга тех стран, в которых она намеревается осуществлять свои операции.

В-четвертых, существуют свои особенности налогового законодательства в разных странах. Так, совершенно различны права на импорт, а также отношение к налогу на добавленную стоимость (в одних случаях возмещаемого, в других нет), вычетам (например с арендных взносов по лизингу), налог на арендные контракты (они могут быть разными в зависимости от того, находится арендодатель в данной стране или за границей) и в особенности к возможности налоговых отчислений из суммы погашения стоимости имущества, являющегося предметом лизингового контракта. Участникам лизинговых операций необходимо заблаговременно выяснить, существует ли возможность произвести досрочное или обычное погашение долга, каковы размеры этих погашений, допускаемые налоговыми нормами, и кому предоставляются такие возможности: собственнику имущества или клиенту, арендатору и т. д.

В-пятых, необходимо иметь в виду валютные аспекты международных лизинговых сделок. В какой валюте должна будет оплачиваться аренда: в валюте клиента, свободно конвертируемой валюте или в валюте третьей страны.

Указанные особенности объективно приводят к росту стоимости международных лизинговых операций и их ограниченному распространению.

ТЕМА 15. ИПОТЕЧНЫЕ ССУДЫ

Цель лекции: Указать общеэкономические и юридические аспекты ипотеки на современном этапе развития экономики. Определение его видов и способов расчета.

Основные вопросы:

1. Общеэкономические и юридические аспекты ипотеки.

2. Виды ипотечных ссуд. Расчеты по ипотечным судам.

Ипотека (гр. hypotheke - залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РК «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. Согласно Закону РК «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо), Имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Кроме уплаты залогодержателю процентов за заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

ипотечным кредитом ипотека может также обеспечивать уплату ему сумм, причитающихся в возмещение убытков и/или в качестве неустойки пользования из-за неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ипотечным обязательством в возмещение судебных издержек и иных расходов.

Ипотека бывает предварительной и последующей.

Последующая ипотека означает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, срок действия которого еще не истек.

Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых до домов и квартир допускается только в отношении домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам. Ипотека домов и квартир, находящихся или муниципальной собственности, гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. На них не распространяются правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка (кредитной организации) в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу являются банк или кредитная организация, предоставившие кредит на покупку дома или квартиры.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный дом или квартиру и реализация их не являются основанием для выселения приобретателем дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. В этом случае между приобретателем дома (квартиры) и бывшим его собственником (или членом семьи этого собственника) заключается договор найма жилого помещения.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации их залогодатель (вместе с семьей) обязан по требованию собственника дома (квартиры) в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

жилой дом (квартира) был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого дома (квартиры);

проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом (квартиру) позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка (его части), на котором находится это здание (сооружение), или принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

Кз = ( И / К ) * 100 ;

где К з- коэффициент ипотечной задолженности, %;

И - сумма ипотечного кредита, тг.;

К - общая стоимость недвижимости, тг.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

С позиции залогодержателя (т.е. кредитора) более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают определенный верхний предел данного коэффициента (обычно не более 70-75% сметы или стоимости покупки),

Ипотечная постоянная - процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита

Пи = ( Д / И ) * 100 ;

где Пи- ипотечная постоянная, %; Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, тг.; И - основная сумма ипотечного кредита, тг.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом.

Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Кредиты под залог недвижимости выдают специализированные ипотечные банки, к деятельности которых предъявляются повышенные требования.

Ипотека не допускается в отношении:

части земельного участка, которая с учетом ее размера не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;

жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;

предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Предприятие в качестве предмета ипотеки рассматривается как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества такого предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги и полученные доходы предприятия. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все активы предприятия, так и на часть активов.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в следующих формах: пружинная, револьверная, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом, с пересматриваемой ставкой, с участием в приросте стоимости.

Ипотека «пружинная» представляет собой кредит, предусматривающий осуществление равновеликих пери-, одических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. "Пружинная" ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит. Термин «пружинная» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.

Ипотека ролловерная (англ, rollover) - ипотечный кредит, при котором срок кредита делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролловерный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов - «шаровая» ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Катаем маленький снежок по снегу, и он превращается в снежный ком (шар). Чем больше катаем, тем больше размер этого шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотека с обратным аннуитетом - финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических выплат и всей суммы накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой - вид револьверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с учетом в приросте стоимости - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

Размещено на Allbest.ru

...