Теоретичні основи оцінки майна

Размещено на http://www.allbest.ru/

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОЦІНКИ МАЙНА

Зміст

1. Аналіз літературних джерел з системи методів оцінки майна

2. Нормативно-правова база оцінки майна в Україні

3. Методи оцінки рухомого майна

4. Тяговий рухомий склад як об'єкт оцінки майна

5. Оцінка майна в системі управління активами

Висновки

1. Аналіз літературних джерел з системи методів оцінки майна

майно оцінка власність рухомий

Оцінка майна в усьому світі розглядається як один з механізмів ефективного управління власністю. Будь-яка форма реалізації прав власника встановлює ряд питань, найважливіше з яких - питання про вартість майна.

В наслідок цього, оцінка майна або майнового комплексу є найбільш повним видом оцінки, що включає в себе оцінку нерухомості, машин і устаткування, транспортних засобів, фінансових вкладень, нематеріальних активів та інше [1].

Необхідно зазначити, що більшість існуючих на сьогоднішній день методів оцінки майна з'явилися в результаті наукових досліджень і розробок закордонних економістів таких як Модільяні Ф., Міллер М., Десмонд Г.М., Келлі Р.Е. та ін., орієнтовані здебільшого на стабільну ринкову економіку [4, с.3].

Умови й специфіка розвитку українського ринку не дозволяють поки що з достатньою ефективністю використовувати закордонний досвід оцінювання бізнесу. Існує велика кількість робіт українських і російських авторів з питань і проблем оцінки бізнесу, до числа найбільш відомих відносяться Галасюк В.В., Григор'єв В.В., Грязнова А.Г., 4.Солянік Л. Г., Федотова М.А., Ковалев В.В. Чумаченко Н.Г., Маркус Я.І. та інші. Однак вони багато в чому використовують закордонні підходи й методи без належної їхньої адаптації до умов вітчизняної економіки.

Зараз для проведення оцінки майна в Україні застосовуються такі основні методичні підходи: дохідний; витратний (майновий) та порівняльний. Проте, у вітчизняних літературних джерелах зустрічаються незначні відмінності у класифікації складових елементів системи методів оцінки майна. Так, Маркус Я. І. характеризує майновий підхід як метод накопичення активів, а порівняльний підхід як ринковий [2, с. 18]. Бачевський Б. Є. та Заблодська І. В. додають до дохідного, витратного та порівняльного методу четвертий - змішаний підхід до оцінки майна, що поєднує у собі методологічні елементи трьох попередніх [3, с. 257].

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень , окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах [5, с.2].

Порівняльний підхід ґрунтується на аналізі цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки, яке відбувається за принципами заміщення та враховує співвідношення попиту і пропонування. Від подібної оцінки земельних ділянок цей підхід відрізняється в основному тим, що для землі база порівняння більш обґрунтована. Цьому є об'єктивні причини, оскільки ознак класифікації землі менше, ніж для штучно створених об'єктів, земля практично не зношується, крім того держава у централізованому порядку виконує бонітування ґрунтів та кадастрову оцінку земель для усієї території країни. Для визначення ринкової вартості матеріального об'єкта оцінки із застосуванням порівняльного підходу, інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

1. умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

2. продаж подібного майна відбувався з дотриманням типових умов оплати;

3. умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Оскільки методи порівняльного підходу встановлюють ціну об'єкта відносно аналога, який у минулому був об'єктом ринкових угод, звичайно використовують ті ж самі одиниці порівняння, що й за аналогом: вартість і м2 загальної площі, 1 м² корисної площі під оренду, 1 м² виробничої площі, 1 м³ складських приміщень, вартість окремої одиниці нерухомості, у тому числі споруд, головною характеристикою яких не є площа або кубатура. Визначена кількість порівняльних одиниць виміру оцінюваного об'єкту співставляється з аналогом та визначається рівень відмінності, яка потребує корегувань.

Поправками називаються корегування, які вводяться в ціну продажу об'єкта - аналога в процесі приведення його ціноутворюючих характеристик до характеристик оцінюваного об'єкта, і враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування за існуючих умов.

Поправки поділяються залежно від цілей та умов оцінки на:

1. процентні, які застосовуються за відсутністю конкретних одиниць виміру врахованого фактора, наприклад, місця розташування, якості будівництва, змін ринкових умов з часу продажу об'єктів-аналогів.

2. грошові, що відображують безпосередній вплив факторів, які мають конкретні одиниці виміру, найчастіше пов'язані з покращенням стану об'єктів (вартість виконаного ремонту, встановлення ліній зв'язку, наявність підкранових шляхів для вантажопідйомного механізму і т.п.) і враховуються в ціні об'єкта оцінки шляхом додавання або вирахування.

Поправки вносяться в ціну продажу аналога в цілому або у ціну його одиниці порівняння, та розраховуються за такими основними методами:

1. прямий аналіз характеристик (прямий ринковий метод): цей метод передбачає дослідження кількох ринкових угод, які відрізняються за обмеженою кількістю параметрів. За даним методом розраховується, наприклад, процентна поправка на знос або на зміну курсу валют за індексом інфляції;

2. метод амортизації витрат (використовує опосередковані методи порівняння та передбачає розрахунок додаткових витрат для усунення відмінностей, (знос та його відшкодування, добудова додаткових елементів), які визнаються поправкою до розрахункової вартості об'єкта оцінки;

3. аналіз парних продажів, заснований на порівнянні ціни продажу двох ідентичних об'єктів, що відрізняються лише за однією характеристикою;

4. регресійний аналіз, застосовується для обробки ринкової інформації за порівнянними об'єктами у випадках наявності великої кількості аналогічних угод за відсутністю ідентичних об'єктів. У цьому разі можлива побудова багатофакторних лінійних і нелінійних динамічних або статичних моделей, які формалізують залежність вартості об'єктів нерухомості від врахованих факторів впливу;

5. експертний метод, заснований на суб'єктивних уявленнях оцінювача про переваги та недоліки об'єкта оцінки порівняно з аналогом. Встановлені за цим методом поправки розраховуються у відсотках і послідовно помножується на ціну продажу порівнюваного об'єкта [3, с.258-259].

З огдяду на особливості того чи іншого підходу виникає питання раціонального вибору певного методу оцінки майна у конкретних умовах та для конкретних цілей. Хоча, як правило, доходний підхід є найприйнятнішим для оцінки бізнесу, корисно буває використовувати також порівняльний і витратний підходи. В деяких випадках витратний або порівняльний підхід є більш точним і ефективним. У багатьох випадках кожний з трьох підходів може бути використаний для перевірки оцінки вартості, отриманої за допомогою інших підходів.

Порівняльний підхід особливо ефективний у разі існування активного ринку співставних об'єктів власності. Точність оцінки залежить від якості зібраних даних, оскільки, застосовуючи даний підхід, оцінювач повинен зібрати достовірну інформацію про недавні продажі зіставних об'єктів. Ці дані включають: фізичні характеристики, час продажу, місцеположення, умови продажу і фінансування. Дієвість такого підходу знижується, якщо операцій було мало і моменти їхнього здійснення і оцінки розділяє тривалий період, якщо ринок знаходиться в аномальному стані, оскільки швидкі зміни на ринку призводять до спотворення показників. Порівняльний підхід базується на застосуванні оцінного принципу заміщення. Для порівняння вибираються конкуруючі з оцінюваним бізнесом об'єкти. Звичайно, між ними існують відмінності, тому потрібно провести відповідне коригування даних. За основу коригування покладений принцип внеску.

Витратний підхід найбільше застосовується для оцінки об'єктів спеціального призначення, а також нового будівництва, для визначення варіанту якнайкращого і найефективнішого використання землі, а також в цілях страхування. Зібрана інформація включає дані про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартість матеріалів, витрати на устаткування, про доход і невигідні витрати будівельників на місцевому ринку і т.п. Необхідна інформація залежить від специфіки оцінюваного об'єкту. Даний підхід складно застосовувати при оцінці унікальних об'єктів, що володіють історичною цінністю, естетичними характеристиками, або застарілих об'єктів [6,с. 13].

В цілому всі три підходи взаємозв'язані. Кожний з них передбачає використання різних видів інформації, одержуваної на ринку. Наприклад, основними для витратного підходу є дані про поточні ринкові ціни на матеріали, робочу силу і інші елементи витрат. Доходний підхід вимагає використання коефіцієнтів капіталізації, які також розраховуються за даними ринку.

При виборі підходу перед оцінювачем відкриваються різні перспективи. Хоча ці підходи ґрунтуються на даних, зібраних на одному і тому ж ринку, кожний має справу з різними аспектами ринку. На ідеальному ринку всі три підходи повинні привести до однієї і тієї ж величини вартості. Проте більшість ринків є недосконалими, пропозиція і попит не знаходяться в рівновазі. Потенційні користувачі можуть бути неправильно інформовані, виробники можуть бути неефективні. По цих, а також і із інших причин дані підходи можуть давати різні показники вартості.

2. Нормативно-правова база оцінки майна в Україні

Головними законодавчими актами, які регулюють сьогодні процес оцінки майна та майнових прав у нашій державі, є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», прийнятий у 2001 році, Закон України «Про оцінку земель», прийнятий у 2004 році та інші нормативно-правові акти. Але відзначимо, що і до прийняття цих законів в Україні були певні законодавчі підстави для проведення оцінки. Так, питання оцінки майна, яке приватизувалося, неодноразово згадувалися, зокрема, у наступних Законах: «Про приватизацію майна державних підприємств» -- ст. 20; «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» -- ст. 9; «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» -- ст. 9. Наведені законодавчі документи свого часу стали імпульсом становлення та розвитку професійної оціночної діяльності в Україні. Адже з часом усі питання, що стосувалися оцінки майна у зв'язку з його приватизацією, знайшли своє відображення у прийнятій «Методиці оцінки вартості майна при приватизації» (від 22.06.1998 року № 1114).

Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі Закон про оцінку) регламентує основні положення оціночної діяльності в Україні [8, с. 7]. Цей Закон визначає правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів [9, с.1].

Нижче наведений аналіз основних положень Закону про оцінку, що містяться у його окремих статях.

В статті 3 «Оцінка майна та майнових прав» зазначено: «… майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності;

майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги…» [9, с. 2]

Таким чином, у Законі оцінка бізнесу безпосередньо не названа як предмет оцінки майна. Але оцінка паїв, цінних паперів та нематеріальних активів неможлива без оцінки бізнесу [2, с. 20].

Умови, за яких проводится обов'язкова оцінка майна, містяться у статті 7 «Випадки проведення оцінки майна»: «Оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

1. створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

2. реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна);

3. виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);

4. визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;

5. приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

6. переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; оподаткування майна згідно з законом;

7. визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом; в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, підчас вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.» [9, с. 4]

Важливо відмітити, що в більшості наведених випадків обов'язковою складовою оцінки майна є також і оцінка бізнесу.

Правове регулювання методології проведення оцінки наведене у статті 9 Закону про оцінку «Методичне регулювання оцінки майна»: «Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна (1440-2003-п, 1442-2004-п, 1655-2006-п, 1185-2007-п ), що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Розроблення нормативно-правових актів з оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. До їх розроблення Фонд державного майна України залучає інші органи державної влади, саморегулівні організації оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукові та інші установи.

Нормативно-правові акти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам) оцінки майна.

Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Положення (національні стандарти) оцінки майна визначають випадки застосування оцінювачами методичних підходів оцінки ринкової вартості майна та випадки і обмеження щодо застосування методичних підходів до визначення неринкових видів вартості майна.

При цьому, якщо законами або нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, договором на проведення оцінки майна або ухвалою суду не зазначено вид вартості, який повинен бути визначений в результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності підчас проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

У разі провадження спільної господарської діяльності оцінка частки майна, яка вноситься іноземним суб'єктом господарювання, проводиться відповідно до нормативно-правових актів з оцінки майна, визначених цим Законом.» [9, с. 6]

Тож згідно статті 9 Закону про оцінку методичне регулювання оцінки здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки, якими є:

1. положення (національні стандарти) з оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;

2. методики та інші нормативно-правові акти, які розробляються з урахуванням положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Положення (національні стандарти) з оцінки майна, по-перше, містять: визначення понять, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензуван-ня; а по-друге, визначають випадки застосування та випадки обмеження застосування оцінювачами методичних підходів до розрахунку різних видів вартості майна.

В Україні розроблення положень (національних стандартів) з оцінки здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки з урахуванням національного законодавства. На сьогоднішній день в Україні розроблені такі стандарти:

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 10 вересня 2003 року № 1440. Стандарт є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Він містить такі розділи: «Загальні положення», «База оцінки та порядок її визначення», «Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади», «Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна», «Загальні вимоги до складання звіту про оцінку та підготовку висновку про вартість майна».

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 28 жовтня 2004 року № 1442. Стандарт містить такі частини: «Загальна частина», «Особливості застосування методичних підходів» та «Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна».

Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 29 листопада 2006 року № 1655.

Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності», затверджений постановою Кабінету Міністрів від 3 жовтня 2007 року № 1185. Стандарт є обов'язковим для застосування суб'єктами оціночної діяльності під час проведення оцінки майнових прав інтелектуальної власності, а також особами, які здійснюють відповідно до законодавства рецензування звітів про оцінку. Може також застосовуватись для визначення розміру збитків, завданих у зв'язку з неправомірним використанням об'єктів права інтелектуальної власності. [8, с. 8-9]

Існує також окрема группа нормативно-правових актів, що безпосередньо регулює професійну діяльність оцінювачів майна, до якої належать:

1. Наказ ФДМУ №1996 (№956/6147) «Положення про порядок стажування фізичних осіб, які пройшли навчання за програмою базової підготовки оцінювачів» від 30.10.2001р.

2. Наказ ФДМУ №2355 (№1092/6283) «Про затвердження Порядку реєстрації фізичних осіб (оцінювачів) у Державному реєстрі оцінювачів» від 19.12.2001р.

3. Наказ ФДМУ №479 (№312/6600) «Про затвердження Положення про порядок видачі сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності» від 14.03.2002р.

4. Наказ ФДМУ №N 1997 (925/7213) «Про затвердження Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії» від 13.11.2002р.

5. Наказ ФДМУ №148 «Щодо звичайної ціни послуг на виконання робіт з оцінки майна» від 29.01.2004р.

3. Методи оцінки рухомого майна

Класифікація видів рухомого майна потребує врахування суттєвої різниці, яка існує не тільки між рухомими та нерухомими об'єктами але й за його структурними елементами. Навіть між рухомістю й нерухомістю немає чіткого розмежування, оскільки принципово є можливість стаціонарно закріпити або перемістити будь-який об'єкт, питання тільки у доцільності таких дій з точки зору співставлення витрат та результатів. Існують об'єкти, які є постійними пристосуваннями, що можуть бути вільно переміщені до монтажу, але виконувати функції призначення можуть лише у складі нерухомості. Саме тому їх до монтажу та після демонтажу оцінюють по різному та окремо, у інших випадках -- включають їх вартість до складу нерухомості.

До числа постійних пристосувань відносять стаціонарні прилади освітлення, підкранові цехові путі, системи промислової вентиляції, кондиціювання повітря, ліфти, шахтні підйомники й таке інше. Крім того, існують стаціонарні передатні устрої, які не є постійними пристосуваннями, і які частіше оцінюються окремо від іншої нерухомості, хоча переміщенню не підлягають, оскільки таке переміщення стає дорожче за створення нового об'єкту. До їх складу відносять устрої мережі електропередач, зв'язку й усі види трубопроводів. [3, с.194]

Необхідно розрізняти рухомість у складі основних фондів (ОВФ) та у якості оборотних засобів, оскільки вони матимуть певну специфіку у оцінці та у базі необхідних для оцінки даних. Базою для оцінки рухомості в обороті є паспортні дані заводу-виробника та вартість придбання або виготовлення. Об'єкти ОВФ потребують визначення техніко-економічних характеристик за оглядом або на основі експлуатаційної технічної документації (інвентарні картки, технічні паспорти й описи й т. і.), оскільки, як правило, дані виробника відсутні або вже не відповідають фактичним параметрам машини. [10, с. 15-16]

Машини й обладнання є специфічною часткою рухомого майна. Для оцінки цих об'єктів додатково необхідна уточнена інформація щодо рівня зносу, оскільки швидкість накопичення зносу не рівномірна та не однакова для

різних видів машин та обладнання. З огляду на це, дана оцінка потребує відповідного попереднього групування нерухомості за видами.

Звичайно, для цілей оцінки встаткування рекомендують групувати за наступними видами:

1. основне технологічне;

2. допоміжне обладнання виробничого призначення;

3. транспортне;

4. офісна комп'ютерна та множна техніка, техніка зв'язку.

Інколи до цього списку включають виробничий і господарський інвентар, у тому числі меблі. Але оцінка інвентарю базується на інших підходах, ніж оцінка машин та обладнання виробничого призначення, зокрема до нього не можна застосувати результатні методи. Тому інвентар слід оцінювати окремо. [3, с. 195]

У податковому обліку машини та обладнання взагалі не виділяються і входять до групи «інші». Згідно Державному класифікатору України ДК 013-97, затвердженому наказом № 507 від 19.08.97 р., всі об'єкти основних фондів для формування статистичних даних поділяються на три групи:

1) транспортні засоби, включаючи вантажні та легкові автомобілі; меблі, офісне обладнання; побутові електромеханічні прилади й інструменти; інформаційні системи, включаючи електронно-обчислювальні й інші машини для автоматичної обробки інформації;

2) будівлі, споруди, їх структурні компоненти та передавальні пристрої (пристрої електропередачі, зв'язку та всі види трубопроводів);

3) інші основні фонди, що не ввійшли в групи 1 і 2, включаючи сільськогосподарські машини та знаряддя, робоча та продуктивна худоба, багаторічні насадження. [11, с.1]

Силові та робочі машини й обладнання -- машини, інструменти, апарати та інші види обладнання, призначені для механічного, термічного та хімічного впливу на предмет праці з метою зміни його форми, властивостей, стану або положення. До цієї групи відносяться всі види технологічного обладнання, рахуючи автоматичні машини обладнання для виробництва промислової продукції, обладнання сільськогосподарське, транспортне, будівельне, торгове, складське, санітарно-гігієнічне, обладнання систем водопостачання та каналізації та інші види. До цієї групи віднесені системи водопостачання та каналізації, хоча за цими ж джерелами, це не що інше, ніж передаточні пристрої, до того ж вони відносяться до нерухомості. [11, с.6]

Енергетичне обладнання -- генератори, що виробляють теплову й електричну енергію і двигуни, які перетворюють енергію будь-якого виду в механічну.

Інформаційне обладнання -- призначене для перетворення, передавання та збереження інформації: обладнання систем зв'язку, засоби вимірювання та управління, засоби обчислювальної техніки й оргтехніки, засоби візуального й акустичного відображення інформації, засоби збереження інформації, театрально-сценічне обладнання. [11, с.10]

Транспортні засоби -- пристрої, призначені для переміщення людей і вантажів (залізничний, водяний, автомобільний, повітряний, космічний, міський транспорт і засоби напільного виробничого транспорту).

Виробничий і господарський інвентар -- предмети технічного призначення, що приймають участь у виробничому процесі, але не належать ні до машин, ні до обладнання. До них відносять ємності для збереження рідин, пристрої і тару для сипучих, штучних і тарно-штучних матеріалів, пристрої і меблі, що застосовуються для полегшення виробничих операцій, предмети конторського та господарського призначення, спортивний інвентар. Слід відзначити, що за цими ж джерелами господарський інвентар віднесено до машин та обладнання. [12, с.190]

Серед особливостей оцінки машин і обладнання, що відмічають більшість дослідників, звичайно виділяються наступні:

1. Оскільки рухомість не прив'язана постійно до однієї земельної ділянки, то й оцінка не потребує їх обов'язкової сумісної оцінки з подальшим виділенням вартості машин і обладнання. З іншого боку, якщо оцінюється цілісний майновий комплекс, техніка залишку може, з певними обмеженнями, застосовуватися і відносно машин та обладнання.

2. За практикою аналітичної роботи звичайно виділяють загальні показники за групою обладнання, такі як сумарна продуктивність, потужність енергоспоживання тощо. Але таку вартісну характеристику, як ціна, можна надати точно лише на одиницю обладнання або групу машин однієї моделі, оскільки різні об'єкти рухомості не мають однорідних показників виміру їх головної характеристики, як їх має нерухомість (вартість 1 м² площі, 1 м³ об'єму, 1 погонного метра довжини).

3. Рухомість, на відміну від нерухомого майна, підлягає набагато більшому моральному зносу, до того ж нерідко такому, що його неможна усунути. Строк економічного життя нерухомості найчастіше обмежується його повним фізичним зносом, який погрожує руйнуванням несучих конструкцій, тоді як рухомість, як правило, ще може функціонувати, але з точки зору економіки потребує заміни за рівнем морального зносу другого або третього роду.

4. Оцінка рухомості потребує врахування комплектності об'єкту у набагато більшій мірі, ніж це необхідно за оцінкою нерухомості. Слід також враховувати, що функції, які виконує нерухомість, не такі різноманітні, як функції машин та обладнання, до того ж, як правило (особливо у машинобудуванні), вимоги до дотримання встановлених показників функціонування рухомості -- вище.

5. Різниця у строках економічного життя рухомих та нерухомих об'єктів, як правило, дуже велика. З цим пов'язано багато відмінностей у врахуванні фактору часу. Нерухомість має довший строк корисного використання й наприкінці цього строку лише за особливо важливими об'єктами, такими, як висотні будинки, мости, греблі та інші споруди, можливо встановити їх виробника.

6. Великий вплив на процес оцінювання рухомого майна має порівняно нижча вартість його окремих об'єктів поряд з об'єктами нерухомості (верстат та доменна піч, складний обробляючий центр або комплекс споруджень хімічного комбінату).

7. Оцінку вартості машин і встаткування за витратним і порівняльним підходом ускладнює висока питома вага імпортного устаткування як у складі ОВФ вітчизняних підприємств, так і у ринковому продажі. Вітчизняні й імпортні машини не порівняні за технічним рівнем, за якістю, за можливостями ремонту та обслуговування, а також за цінами, які не відповідають відмінностям у якості. Крім того, потрібно враховувати вплив чинного митного законодавства на вартість імпортного товару, у тому числі машин та обладнання, тим більш, що зміна митної й протекціоністської політики відносно окремих країн-експортерів істотно міняє ціни на імпорт.

8. Ринок нерухомості більш одноманітний, як за об'єктами купівлі-продажу, так і за характеристиками виробників нерухомого майна, його покупців та продавців, що створює умови для розробки ефективної бази порівняння з обмеженою кількістю діючих суб'єктів. [3, с.201-202]

Типові види оцінки машин і обладнання з часткою державного майна регламентується відповідною методикою [13], згідно якої метою оцінки може бути:

1. приватизація (корпоратизація);

2. створення підприємств (господарських товариств) на базі державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді та у разі відчуження такого майна у випадках, встановлених законодавством, крім випадків відчуження майна згідно із Законом України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України» (1075-14);

3. визначення вартості внесків учасників (засновників) господарських товариств у разі, коли до статутних фондів зазначених товариств вноситься державне (комунальне) майно, майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;

4. визначення вартості цілісних майнових комплексів господарських товариств, до статутних фондів яких вноситься державне (комунальне) майно;

5. виділення або визначення часток майна у спільному майні, в якому є державна (комунальна) частка;

6. застави державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;

7. повернення об'єктів приватизації у державну власність, у тому числі за рішенням суду.

В практиці оціночної діяльності у залежності від складу оцінюваного об'єкту та аспекту оцінки розрізняють наступні види оцінки [14, с.12-16, 15, с. 157-158]:

1. Оцінка машин і обладнання, як часткових елементів, для цілей діагностики функціональних систем цілісного об'єкту. Виконується власником чи покупцем (або за їх дорученням) у ході планування вартості заходів, спрямованих на підтримку в робочому стані та подальший розвиток машин і обладнання. Сама діагностика виконується за частковими елементами функціональних систем у специфічних натуральних та вартісних одиницях виміру. Вартість окремих функціональних систем не розраховується. Вартість часткових елементів буде впливати на розмір витрат, необхідних для відшкодування їх морального та фізичного зносу. Обов'язковою вимогою до діагностики є аналіз зміни процесів у часі.

2. Оцінка машин і обладнання в складі основних фондів та оборотних засобів з урахуванням зносу. Така оцінка може реалізуватися як:

Один з етапів оцінки вартості підприємства в цілому. Така оцінка виконується у тих випадках, коли немає повного аналогу для оцінки підприємства загалом. Для оцінки універсального обладнання поширених моделей можливо застосування порівняльного підходу. Спеціальне та унікальне обладнання може оцінюватися за результатним, рідше -- за витратним підходом.

Складова частина процедури переоцінки основних фондів для потреб бухгалтерського та податкового обліку. Це дуже формалізована процедура, яка в купі з індексацією основних засобів призвела до викривлення реальної вартості окремих об'єктів основних фондів, в першу чергу, нерухомості. Щодо машин та обладнання, то переоцінка в умовах кризи стає необхідним елементом регулювання їх вартості, оскільки фінансові ресурси більшості великих промислових підприємств не дозволяють замінити повністю амортизовані об'єкти, то їх експлуатація подовжується з переоцінкою.

Складова частина процедури розподілу майна колективної власності з виділенням відокремлених підрозділів або самостійних підприємств. У цьому випадку має значення не стільки абсолютна величина оцінки (ціна одиниці), як правильне співвідношення оцінки вартості окремих елементів. Взагалі, у таких випадках оцінюються не окремі одиниці, а технологічні комплекси, що складаються з агрегатів, машин, вбудованих транспортних і допоміжних пристроїв з урахуванням зв'язків окремих елементів та інженерно-технічної інфраструктури виділеного фрагменту у часі та просторі.

Це необхідно з тієї точки зору, що така складна система, за рахунок синергії, придбає додаткові властивості, що теж потребують оцінки. Такі комплекси виділяються за єдністю принципу технології обробки (ланка), за участю у єдиному технологічному процесі (лінія) або за комплексом усіх операцій виготовлення кінцевої продукції (виробництво). У даному випадку має місце «системна оцінка» або «оцінка виробничо-технологічних систем» [16, с. 41-44].

3. Оцінка окремих одиниць та зв'язаних комплексів машин і обладнання для встановлення ціни роздрібного продажу. Така оцінка використовується у тих випадках, коли підприємство як цілісний об'єкт не в змозі виконувати основну функцію з випуску готової продукції з належним прибутком, тоді як окремі часткові його елементи (машини та обладнання) ще придатні до виконання своєї часткової функції, або при виведенні з експлуатації окремого обладнання за невідповідністю вимогам виробництва.

При здійсненні міжнародних угод купівлі-продажу майна не можна користуватися лише Національним законодавством з оцінки, оскільки міжнародні стандарти використовують показники, які відмінні не тільки за назвою але й за змістом. Затвердженим текстом Міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ) є той, котрий виданий МКСФО англійською мовою. За цим документом визначається [17]:

Чиста вартість реалізації -- це розрахункова продажна ціна в ході звичайного бізнесу за винятком витрат на завершення об'єктів й кошторисних витрат, необхідних для здійснення продажу (МСФЗ 2). Чиста вартість реалізації використовується тільки в контексті МСФЗ 2 («Запаси»), і для умов України буде ототожнюватися з ринковою вартістю за винятком витрат по реалізації, коли виконуються всі вимоги визначення ринкової вартості. Зокрема, це умова забезпечення достатнього часу для повного здійснення угоди по ринковій вартості.

Ринкова вартість -- номінальна вартість до відрахування витрат по реалізації. У зв'язку з переліченими типовими видами оцінки, звичайно розглядають процесс локалізації об'єктів. Під локалізацією машин і встаткування розуміється виділення первинних об'єктів оцінки, від найдрібніших до агрегованих комплексів.

На відміну від нерухомості, для якої доходний метод є найбільш прийнятним, у ході оцінки машин і обладнання перші два підходи мають більше значення, та забезпечують більший рівень обґрунтованості визначення ринкової ціни. Дохідний підхід стосовно оцінки як нових так і зношених машин та обладнання потребує врахування занадто великої кількості випадкових факторів внаслідок великої різноманітності можливих напрямків найкращого використання оцінюваного засобу, майбутніх умов його функціонування, рівня морального зносу та інше. Основні проблеми при використанні будь-яких підходів до оцінки майна виникають звичайно за нестачею надійної та однозначної інформації.

Порівняльний підхід, заснований на принципі підстановки або заміщення, за яким покупець (інвестор) не заплатить за оцінюване майно більше, ніж коштує його заміщення, тобто придбання на відкритому, вільному й конкурентному ринку аналогічного нового об'єкта. Практичне застосування відповідних методів можливо за наявністю активного, ефективно функціонуючого ринку й систематизованої інформації про його загальний стан та статистику угод купівлі-продажу рухомого майна.

Основні проблеми порівняльного підходу пов'язані з додержанням принципів використання потрібної інформації: повноти, достовірності, актуальності, відповідності саме оцінюваному об'єкту.

Витратний підхід до оцінки вартості враховує психологічні особливості покупця, засновані на сприйнятті споживчої вартості як продукту суспільної праці. За таким поглядом, незважаючи на відмінності в якості, при всіх наявних розбіжностях учасники ринку співвідносять вартість і ціну з витратами виробництва й реалізації. Тому, при використанні витратного підходу, оцінювана вартість визначається шляхом прямого або непрямого підрахунку всієї сукупності витрат, необхідних для виробництва (відтворення) відповідного об'єкта. [3, с.208]

Існують варіанти змішаного підходу, за якими може застосовуватися або метод залишку для обладнання по аналогії з подібним методом щодо нерухомості [18, с.741], або методи побудови статистичних моделей ціноутворення, що виражають залежність ціни об'єкта від складу й значень його технічних характеристик.

У зв'язку з тим, що кожний підхід і метод оцінки має не тільки переваги, але й недоліки, для забезпечення більшої обґрунтованості й точності оцінки в загальному випадку рекомендується використання одночасно кількох методів з подальшою статистичною обробкою отриманих різними підходами й методами результатів.

Такі рекомендації базуються на уявленні, що теоретично результат оцінки повинен бути один -- ринкова вартість, оскільки всі застосовані методи у всіх своїх елементах ґрунтувалися на ринковій інформації [15, с.164-166].

Але, навіть теоретично, враховуючи вірогідність похибки при визначенні кожної складової алгоритмів розрахунку, це неможливо. За тим же джерелом [15], у практичних розрахунках ціна, отримана різними методами, практично завжди різна, й розходження, як правило, істотні. Для узгодження результатів рекомендують застосовувати середньозважену оцінку, завдання інтервалів оцінки, вибір одного методу, найбільш адекватного умовам і об'єкту оцінки.

Порівняльний підхід найбільш відповідає вимогам оцінки ринкової вартості машин та обладнання масового і серійного виробництва, що вже входили до складу основних фондів підприємства (тобто об'єктів оцінки на вторинному ринку). Порівняння звичайно виконується відносно недавніх (менш ніж за рік) продажів ідентичних чи аналогічних об'єктів. За рік та більше порівнювання продаж вже потребує корективи з урахуванням рівня інфляції. Головним параметром порівняння є ціна, тому потрібно враховувати не тільки її розмір за аналогом, але й умови, за якими вона була встановлена.

Вибір об'єкта для порівняння цін пов'язаний з рівнем їх співставності, оскільки часткове співпадіння характеристик буде потребувати відповідних коректив. Рівень співставності, звичайно, визначається за наступними умовами [105, 174]:

однакове функціональне призначення порівнюваних об'єктів (ідентичний результат виконання технологічної операції, навіть якщо кінцева продукція відрізняється);

приналежність об'єкта оцінки і його аналога до одного виду (принципу дії та виду обробки), типорозмірної групи, класу точності чи виду за відповідним класифікатором об'єктів техніки;

подібність конструктивного виконання головних функціональних вузлів та механізмів об'єктів.

Найбільш поширені наступні методи порівняльного підходу: метод прямого порівняння (ринкових порівнянь), метод статистичного моделювання ціни, розрахунку за питомими ціновими показниками та метод процентного відновлення вартості.

Вибір методу визначається характером об'єкта оцінки, умовами його використання і повнотою інформаційної бази щодо цін і параметрів аналогічних зразків машинної техніки, до того ж метод повинен «найбільш повно відповідати меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки» [19].

Порівняльний підхід за Стандартом № 2 передбачає таку послідовність процедур:

1. збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

2. вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

3. зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням

4. ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

5. визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

6. узгодження отриманих результатів розрахунку [20].

Порівняльні методи можуть застосовуватися і до спеціального та унікального обладнання, але при цьому метод прямого порівняння не підходить, оскільки, вказані машини та обладнання не мають повного аналога. Для вказаних цілей може бути використаний метод статистичного моделювання ціни, який побудовано на виділенні типового представника певного виду, типорозміру та класу машин та обладнання. На основі статистичної обробки бази даних виділяється однорідна сукупність об'єктів-аналогів, для яких розробляється математична модель залежності ціни від одного чи кількох параметрів й визначається середньостатистична ціна об'єкта, що підлягає коригуванню за розглянутими вище коефіцієнтами. [3, с.215]

За браком часу або недоцільністю проведення складних розрахунків обмежуються так званим масо-габаритним методом, згідно з яким основним параметром вважається маса або об'єм за габаритними розмірами. Орієнтація на масу, як головний параметр, можлива за умови, що складність аналога та оцінюваного об'єкта однакова.

Як альтернатива вказаним методам можливе застосування методу процента відновної вартості [21, с. 156-160], за яким визначається співвідношення між ціною продажу та повною відновною вартістю (відтворення чи заміщення) об'єкта на момент продажу.

Витратний підхід базується на принципі заміщення і під час оцінки машин та обладнання передбачає розрахунок витрат на відтворення або заміщення точної копії об'єкта оцінки чи його аналога, за вирахуванням утрат від усіх видів зносу та знецінення.

На відміну від методу ринкових порівнянь, якому властива деяка подібність можливих методів визначення ціни, витратний підхід до оцінки машин і встаткування поєднує ряд методів оцінки, які значно різняться між собою, до того ж одні й ті самі методи мають різну назву за окремими джерелами:

1) розрахунок за ціною однорідних об'єктів (калькуляційний);

2) оцінка за елементами (агрегатний, ресурсно-технологічний);

3) визначення ціни за укрупненими нормативами собівартості (нормативно-параметричний);

4) оцінка об'єкту на основі аналізу та індексації витрат або визначення тренду.

Розрахунок за ціною однорідних об'єктів (калькуляційний, кошторисний чи оцінка на основі собівартості) визначає оцінювану вартість через повну собівартість виробництва й реалізації розглянутого об'єкта в сучасних умовах, з урахуванням поточного рівня витрат на всі статті калькуляції та очікуваної рентабельності продажу. Сфера застосування цього методу обмежена оцінкою вартості машин і обладнання власного виробництва, унікального та імпортного, а також знятого з виробництва застарілого устаткування. Таким чином оцінюється те, що не має близьких аналогів. [3, с.216]

Розрахунки за даним методом здійснюються в такій послідовності:

1. Аналіз об'єктів, однорідних з об'єктом оцінки (подібних за технологією виготовлення, матеріалами, складністю конструкції), та вибір представника, для якого відома ринкова ціна, навіть якщо не відома собівартість;

2. Визначення рівня характерної для однорідних об'єктів рентабельності або її встановлення як середньогалузевої;

3. Якщо ціна однорідного об'єкта надана з ПДВ, встановлюється ціна без цього податку через відповідну пропорцію або бухгалтерським методом;

4. Розрахунок повної собівартості однорідного об'єкта;

5. Розрахунок повної собівартості об'єкта оцінки шляхом корегування відповідної собівартості однорідного об'єкта на відхилення їх конструктивних параметрів (найчастіше це вага або трудомісткість, залежно від того -- чи різниця головним чином відображує вагу чи складність конструкції).

6. Розрахунок ціни як повної відновлювальної вартості об'єкта оцінки без ПДВ з урахуванням рівня його зносу.

Метод розрахунку по елементам (агрегатам) або «оцінка на основі ресурсно-технологічної моделі» [23, с. 139] застосовується для оцінювання агрегатного обладнання, яке можна компонувати з вузлів та агрегатів, на які відома ціна (наприклад, завантажувальні пристрої, агрегат приводу, коробка передач, елементи автоматики, на збирання яких є типові нормативи трудомісткості на складальну одиницю). Використання даного методу пов'язано з необхідністю попередньої побудови ресурсно-технологічної моделі об'єкта. Головні недоліки такого підходу сааме у складності побудови моделей, розмаїтості груп і видів машин і встаткування за невеликим винятком (комп'ютерна техніка та легкові автомобілі).

Для визначення фізичного зносу об'єкту звичайно використовують методи, які відповідають рекомендаціям Стандартів оцінки. Так, процент фізичного зносу при застосуванні методу строку життя, розраховується як відношення фактичного віку машин і обладнання до строку їх економічного життя. Використання методу укрупненої оцінки технічного стану засновано на експертній оцінці процента фізичного зносу за спеціальною оціночною шкалою. [3, с. 219]

Оцінка на основі аналізу та індексації витрат виконується з використанням індексів цін або їх динамічних рядів (індексний, за визначенням тренду або коефіцієнтів інфляції).

Основні недоліки такого методу:

1. необхідність використання індексів середніх цін або усереднених коефіцієнтів переоцінки, причому, як правило, по досить широких групах машин і встаткування, що не забезпечує потрібної точності визначення вартості;

2. нагромадження помилок індексації, зокрема переоцінки.

Доходний підхід в ході оцінки машин і обладнання використовується лише для певних об'єктів, які або виробляють готову продукцію, або призначені для массового виробництва напівфабрикатів та стандартних вузлів широкого вжитку, таких як підшипники, стандартні деталі кріплення тощо. Якщо виготовлення вказаної продукції потребує різнорідних операцій, то за даним методом оцінювати можна лише увесь комплекс машин та обладнання, що виконує повний цикл обробки готової продукції.

...