Ипотека: современное состояние и перспективы развития

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Отсутствие отдельного собственного жилья - самый актуальный вопрос для большинства молодых семей и других категорий граждан в настоящее время.

Возможность получить ипотечный кредит особенно важна для тех, кто мечтает о собственном жилье. Цены на недвижимость по-прежнему высоки, и их рост многократно превышает рост уровня доходов населения. Ситуация такова, что для большей части населения лишь ипотека может стать эффективным решением жилищного вопроса.

В настоящее время жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет примерно 1569,8 млн. квадратных метров. Низкие объемы жилищного строительства и высокий спрос делают жилье очень дорогим, а точнее сверхдорогим, к тому же система ипотечного жилищного кредитования еще не достаточно развита.

Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их не возврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Развитие российской рыночной экономики и социальной сферы невозможно без хорошо функционирующего рынка ипотечного жилищного кредитования, так как, с одной стороны, он помогает вовлечь в хозяйственный оборот большую массу активов, которую представляет собой жилая недвижимость, а с другой стороны, делает жилье доступным для всех платежеспособных категорий населения. Поэтому развитие данного рынка признается важным и на государственном уровне ему оказывается поддержка в виде нормативных актов, программ субсидирования первоначальных взносов и процентной ставки и предоставлением государственных гарантий системе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Целью курсовой работы является оценка современного состояния российского рынка ипотечного жилищного кредитования и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития.

В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

? раскрыть сущность ипотеки и определить роль ипотечного жилищного кредитования как фактора развития экономики в России;

? провести сравнительный анализ действующих в мировой практике моделей ипотечного кредитования;

? провести классификацию ипотечных программ;

? проанализировать рынок ипотечного кредитования в России;

? изложить перспективы развития ипотечного кредитования.

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущностные характеристики ипотеки

По свидетельству историков, название «ипотека» (от hypotheke -- залог) впервые появилось в Греции, в начале VI века до нашей эры и было связано с обеспеченней ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Впрочем, тогда ипотека выглядела несколько иначе, чем сейчас. Первой стадией ее развития была появившаяся в древнеримском праве "фидуция" (fiducia) - сделка на доверии. В отличие от современной ипотеки, она предусматривала передачу закладываемой недвижимости в собственность кредитора, который обязывался возвратить ее заемщику после выполнения им своих обязательств. Однако на деле кредитор мог и оставить залог себе, если находил это выгодным. Через некоторое время эта альтернатива была отменена, однако возможности для злоупотреблений оставались.

Поэтому достаточно скоро «фидуцию» сменил более совершенный институт - пигнус (pignus). Собственность на залог была теперь заменена владением, и заемщик мог потребовать, чтобы кредитор не пользовался заложенной недвижимостью, а только хранил ее. Кроме того, кредитор уже не мог оставить залог у себя, а продать его имел право только при неисполнении должником своих обязательств. Разница между остатком долга и выручкой возвращалась заемщику.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: - «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага. «Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). «Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

? реализация конституционных прав граждан на жилье;

? регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

? «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

? страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

? стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

? формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

? строго определенный залог;

? в большинстве случаев - целевой характер;

? длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка. Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

? между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

? между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

Классическая модель организации ипотечной системы была создана и получила наибольшее развитие в США. По инициативе американского правительства были созданы специальные правительственные структуры, которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты. Далее было создано агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе - ныне всем известная Федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. Это так называемая американская схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданным ипотечным агентствам. Те в свою очередь пакетируют единичные кредиты, выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают их на фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков, и т. д.

В отличие от классической модели ипотечного кредитования при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.

С точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.

Единая позиция всех участников рынка относительно того, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять в России, окончательно не сформирована до сих пор. Официально за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования.

Поэтому сейчас однозначно сказать, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном к нашим условиям виде.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники -- в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: допустимый размер кредита, срок кредитования, условия погашения кредита, размер процентной ставки, размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране. Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. На него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Условия погашения кредита -- это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -- создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Схемы выплат по ипотечному кредиту:

1) Равнодолевая схема: ипотечный кредит выплачивается равными ежемесячными долями, а процент по нему исчисляется от остатка невыплаченной суммы. То есть, постепенно сумма платежа становится чуть меньше.

2) Аннуитетная схема: рассчитывается полная сумма платежей за весь период использования кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев в этом периоде. В этом варианте ипотеки сумма ежемесячного платежа каждый раз одинакова.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

1.2 Функции ипотеки

«Ипотека» выполняет следующие функции:

? является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

? обеспечивает возврат заемных средств;

? стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

В ипотеке следует различать два аспекта: юридический и экономический. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования

Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты. В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:

1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.

2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические.

6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.

7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Пунктом 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3 Классификация ипотечных кредитов

При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования. Объект залога -- недвижимое имущество (жилое помещение -- дом, квартира), служащие обеспечением обязательств заемщика. Объект кредитования -- конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

Ипотечные кредиты различаются в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

? кредит с шаровым платежом, который подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;

? пружинный кредит или кредит с фиксированным платежом основной суммы;

? кредит с участием в доходах и в приросте стоимости;

? кредит с нарастающими платежами;

? кредит с обратным аннуитетом;

? кредит с переменной ставкой;

? канадский ролловер;

? завершающая ипотека;

? кредит с выплатой добавленного процента.

Постоянные ипотечные кредиты являются наиболее простой формой кредита. Они характерны для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

? кредиты с замораживанием процентных выплат, до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;

? кредиты с выплатой только одних процентов являются разновидностью шарового платежа, при которой предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта.

Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые 5 лет).

Разновидностью этого вида кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотеки

Зарождение в нашей стране рыночной экономики на рубеже конца 80х начала 90х гг. дало основание для возникновения и развития целого ряда институтов, прежде всего, финансового и экономического толка, нормальное функционирование которых было невозможно при командно-административной системе хозяйствования, господствовавшей на протяжении почти 70-ти лет. Естественно, что существование подобных институтов не может являться полноценным и защищенным без их законодательно оформленного и определенного статуса. Не стало исключением и ипотека. В течение последних двадцати лет законодателем была проделана серьезная работа в данном отношении, что вылилось в итоге в сложившуюся сегодня систему нормативно-правого регулирования данной области. Такая система представлена следующими основными источниками права, которые регулируют правоотношения в сфере ипотеки и ипотечного кредитования:

? Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (ред. от 07.05.2013);

? Федеральный закон «Жилищный кодекс Российской Федерации» № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. (ред. от 28.12.2013);

? Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (ред. от 12.03.2014);

? Федеральный закон «О кредитных историях» № 218-ФЗ от 30.12.2004 г. (ред. от 23.07.2013);

? Постановление Правительства «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. № 285 от 13.05.2006 г. (ред. от 27.01.2009).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (ред. от 12.03.2014) государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

? приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

? строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

? продажа в кредит;

? рента;

? залог имущественных прав.

Положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Иным основанием возникновения ипотеки является ипотека в силу договора, возникновение которой происходит в тех случаях, которые не определены предыдущим основанием. В различных источниках подобное основание также носит название «договорной ипотеки». Ипотека в силу договора - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

В итоге два употребленные основания являются сторонами одной и той же правовой категории - ипотеки, причем основания в силу договора постепенно переходят в разряд оснований в силу закона.

2. Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России

2.1. Состояние ипотечного кредитования в период 2011-2013 гг.

Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования следует отметить снижение процентных ставок по кредитам до 12, 4% в валюте и 9,6% в рублях, что по-прежнему в несколько раз превышает общемировой уровень (Рисунок 1). Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк, выдавший за I полугодие 2013 г. ипотечных кредитов на 237 178.60 млн руб. , «ВТБ 24» (97 670.33 млн руб.), «Связь-Банк» (8 338.00 млн руб.), «БГ-Номос-Банк» (8 583.32 млн руб.) и «Росбанк» (8 434.09 млн руб.) . В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб», «Райффайзенбанк», «Абсолют Банк», «ТрансКредитБанк» и «Банк Москвы».

Рисунок 1. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2013 гг.

Согласно опубликованным данным в обзоре Центробанка, посвященном рынку ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) за первое полугодие 2013 года, доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК составила 98,6%. Таким образом, кредитные учреждения выдали рублевых кредитов на сумму 535,1 млрд рублей. На ипотеку в валюте пришлось кредитов на сумму 7,4 млрд рублей. Ее доля составила всего 1,4% в общем портфеле ИЖК.

Российский рынок ипотечного кредитования, которому в этом году исполнилось 15 лет, в рамках государственных программ было выдано около 639 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 1,04 трлн руб. Об этом сегодня сообщает правительство России. Число кредитов выросло на 17%, а их объем -- на 30% по сравнению с прошлым годом.

Объем выдачи ипотечных кредитов в период с 2007-2014 вырос на 14%, что составляет не малую долю (Рисунок 2).

Рисунок 2. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2013 гг.

Государству хорошо удаются целевые пилотные программы, - делился в интервью «Ведомостям» Андрей Осипов, старший вице-президент «ВТБ 24». - Запустили вэбовскую программу - она хорошо пошла, запустили военную ипотеку - она отлично развивается». По словам Алены Анцышкиной из ГК «Мортон», «Военная ипотека» сейчас самая эффективная социальная программа, по ней проходит довольно много сделок. С ней согласны остальные застройщики.

«Мортон» продает кредитуемым государством военным 12-18% жилья», - рассказывает Анцышкина. ФСК «Лидер» участвует в программе с сентября 2013 г., за полгода военная ипотека заняла 10-12% от общего числа ипотечных продаж, комментирует Софья Старкова, замдиректора по продажам. ГК «МИЦ» за июль - декабрь 2013 г. продала в кредит военным только в ЖК «Новое Павлино» 14% квартир, в марте 2014 г. - уже 25%. У «Пересвет-инвеста» в прошлом году военнослужащими было приобретено около 800 квартир, в этом году компания надеется продать примерно столько же, говорит Наталья Парфенова, замначальника отдела по ипотеке.

Число участников программы постоянно расширяется - она гарантирует сбыт новостроек и хороших заемщиков. Льготники допускают меньше просрочек, семьи с детьми ответственнее подходят к финансовым обязательствам, объясняет Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. «Кредит по программе гасит государство, потому и просрочка практически отсутствует», - уточняет Осипов.

Динамика кредитных покупок впечатляет. По данным ФГКУ «Росвоенипотека», в 2011 г. в новостройках России было приобретено военнослужащими 56 квартир, в 2012 г. - 1287, в 2013 г. - 3310 квартир (в основном в Московской области).

В целом военная ипотека в 2013 г. заняла примерно 7% всего ипотечного рынка России. Лидерами в IV квартале 2013 г. стали Московская область - 1921 сделка на сумму 7,4 млрд. руб., Краснодарский край - 787 сделок на сумму 2,4 млрд. руб., Ростовская область - 376 сделок на сумму 1,18 млрд. руб.

Вместе с вторичным рынком в рамках программы «Военная ипотека» было продано квартир на 53 млрд. руб., львиную долю (21,7 млрд. руб.) забрала Московская область. На столичное жилье было потрачено 2,6 млрд. руб.

Рекордсменом по выдаче военных кредитов является «ВТБ 24»: он отвечает за каждый третий кредит в стране. В 2013 г. благодаря кредитам «ВТБ 24» жильем было обеспечено более 7600 семей военнослужащих, общая сумма сделок с участниками накопительно-ипо- течной системы превысила 16,4 млрд. руб. «Этот результат превышает показатели 2012 г. в 10 раз», - радуется Осипов. В 2014 г. «ВТБ 24» планирует выдать военнослужащим уже более 18 млрд. руб.

По программе АИЖК в 2013 г. было выдано 24% от общего объема военных кредитов, третьим стал Связь-банк с 15%.

Условия приобретения жилья по программе военной ипотеки ниже среднерыночных. Процентная ставка у «ВТБ 24» в 2013 г. составляла 9,4-12%, у АИЖК - 9,96%, у Газпромбанка - 12%. Занять можно было до 2,4 млн. руб.

Помимо федеральных программ существуют еще региональные и ведомственные, есть программа для семей с детьми, которая реализуется при помощи Пенсионного фонда России, рассказывает Полякова. По подсчетам Максима Ельцова, гендиректора Первого ипотечного агентства, суммы господдержки в 2013 г. по разным программам перевалили за сотни миллиардов рублей.

АИЖК предлагает программы с использованием материнского капитала (ставка - 11,71% годовых в руб.), для молодых учителей (8,5%) и молодых ученых (10,29%). У агентства могут получить вычеты участники программы «Обеспечение жильем молодых семей» (входит в ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг.) и «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, работники социально ответственных компаний.

В 2013 г. АИЖК рефинансировало 853 кредита многодетным семьям на 1,3 млрд. руб. А всего в прошлом году АИЖК рефинансировало 12 900 ипотечных кредитов для отдельных категорий граждан на сумму более 23 млрд. руб. Накопленный итог агентства - рефинансирование около 33 000 кредитов по программе «Военная ипотека» (64,4 млрд. руб.), 11 950 кредитов с использованием материнского капитала (15,7 млрд. руб.).

Льготные программы приносят банкам гарантированный доход. Например, у «ВТБ 24» доля ипотечных кредитов, выданных с участием материнского капитала в течение 2012-2013 гг., равнялась 4,5-5,5%, рассказал Осипов.

DeltaCredit наращивает объемы таких кредитов: в январе - марте 2014 г. их по сравнению с аналогичным периодом прошлого года было выдано больше в 2 раза, рассказала Ирина Павлова, руководитель отдела по развитию продуктов банка. Средний чек - 2,3 млн. руб.

«ВТБ 24» участвует в программах «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО) - Югры на период до 2015 г.», «Молодая семья» на территории Удмуртии, предоставляет льготную ипотеку для работников ряда региональных компаний. Росбанк в прошлом году тоже заключил соглашение с Ипотечным агентством Югры на кредитование физлиц по программе ХМАО. По итогам года выдал по ней 10,6% от общего ипотечного портфеля в округе, отметил Игорь Антонов, первый заместитель председателя правления. Средняя сумма кредита равнялась 2,1 млн. руб. Для заемщиков - работников бюджетной сферы банки снизил ставки на 1% от стандартных. «В 2014 г. мы увеличим выдачу кредитов участникам госпрограмм», - обещает Антонов.

У группы ЛСР число льготных покупателей составляет 8-10%, поделился Иван Романов, управляющий директор «ЛСР Москва». В Подмосковье компания работает со всеми: субсидиантами, покупателями с материнским капиталом, предоставляет скидки в 1-2% пенсионерам, обладателям социальных карт москвича или жителя Подмосковья, многодетным семьям. В структуре сделок ГК «Кортрос» в Подмосковье доля льготных покупателей меньше - примерно 5%, говорит ее президент Вениамин Голубицкий. Всего за 2013 г. в подмосковном филиале компании было проведено 35 сделок с использованием средств государственных жилищных программ, еще 89 квартир реализовано по программе «Военная ипотека». Голубицкий ожидает, что в этом году общий процент сделок по государственным кредитно-социальным программам останется на прежнем уровне.

2.2 Международный опыт использования ипотеки

13 апреля 2009 года Правительство Бразилии запустило программу My Life is My House (далее - Программа). Основная цель Программы состоит в обеспечении жильем граждан, доход которых составляет меньше 10 минимальных размеров оплат труда (МРОТ).

30 января 2009 года официально утвержденный Министерством труда Бразилии МРОТ составил 465 реалов (порядка $200). В 2010 году планируется повышение МРОТ до 505,9 реалов (около $270).

Согласно данным Национального статического бюро Бразилии, в стране насчитывается порядка 10 млн. человек, чьи доходы можно классифицировать как низкие.

Главной задачей Программы является строительство порядка 1 млн. домов, стоимостью от 80 до 130 тыс. бразильских реалов (от $43 тыс. до $71 тыс.). Ориентировочная величина расходов на реализацию Программы составляет порядка 34 млрд. реалов (около $19,1 млрд.).

По замыслу авторов проекта эффект от реализации столь масштабной Программы увеличит ВВП страны на 2 процентных пункта. По состоянию на 01.04.2010 ВВП Бразилии составляет порядка 826,41 млрд. реалов (порядка $467 млрд.).

Первоначально предполагалось, что реализация Программы будет проходить только в городах с населением свыше 100 тыс. жителей, но впоследствии было принято решение распространить реализацию Программы на все города, в которых существует дефицит жилья. Дефицит жилья в Бразилии составляет порядка 7,9 млн. м2. Около 28,5% дефицита жилья в стране приходится на крупные мегаполисы. В ходе реализации программы планируется сократить дефицит жилья на 14%.

Сокращение дефицита планируется путем распределения жилья, возведенного в рамках Программы, между ее участниками следующим образом (таблица 1):

Таблица 1. Распределение дефицита жилья в Бразилии в зависимости от размера доходов населения

Размер дохода, количество МРОТ	Количество домов, тыс. шт.
от 0 до 3	400
от 3 до 4	200
от 4 до 5	100
от 5 до 6	100
от 6 до 10	200

Основные положения Программы сводятся к следующему (рисунок 3):

Заемщики, которые отвечают требованиям Программы, классифицируются на три группы в зависимости от уровня доходов: чьи доходы составляют от 0 до 3 МРОТ, от 3 до 6 МРОТ, от 6 до 10 МРОТ.



Рисунок 3. Общие положения Программы

Условия реализации программы для заемщиков, чьи доходы составляют от 0 до 3 МРОТ:

? величина дохода менее 416 реалов ($223);

? размер аннуитетного платежа в течение первых 10 лет срока кредита должен составлять не более 50 реалов ($26,8) - не более 10% совокупного дохода заемщика;

? отсутствуют издержки по оформлению сделки;

? полное освобождение от внесения страховых платежей, что позволяет снизить издержки по оформлению кредита на 35%;

? приоритет для участия в Программе получают семьи, имеющие совместно проживающих с ними пожилых родственников и других иждивенцев;

? объем финансирования составляет порядка 16 млрд. реалов (около $9 млрд.);

? планируется реализовать порядка 400 тыс. построенных домов.

Условия реализации программы для заемщиков, чьи доходы составляют от 3 до 6 МРОТ:

? величина дохода от 416 до 1388 реалов ($222,5 - $742,3);

? размер аннуитетного платежа не должен превышать 20% от совокупного дохода семьи заемщика;

? снижение издержек по оформлению сделки на 90%;

? фиксированное количество гарантированных выплат по кредитору в случае потери заемщиком источника дохода (36 платежей, если доход заемщика составляет 3 - 5 МРОТ, 24 платежа - если 5 - 8 МРОТ);

? объем финансирования программы - 10 млрд. реалов ($5,34 млрд.), в том числе 2,5 млрд. реалов ($1,24 млрд.) - за счет Правительства, 7,5 млрд. реалов ($4,1 млрд.) - за счет FGTS;

? в данном сегменте планируется реализовать порядка 400 тыс. построенных домов.

Условия реализации программы для заемщиков, чьи доходы составляют от 6 до 10 МРОТ:

? величина дохода превышает 1388 реалов ($742,25);

? снижение издержек по оформлению сделки на 80%;

? фиксированное количество гарантированных выплат по кредитору в случае потери заемщиком источника дохода (24 платежа, если доход заемщика составляет 5 - 8 МРОТ, 12 платежей - если 8 - 10 МРОТ);

? в данном сегменте планируется реализовать порядка 200 тыс. построенных домов.

Дополнительно Правительство выделило порядка 5 млрд. реалов ($2,7 млрд.) на предоставление налоговых льгот застройщикам, принимающим участие в реализации Программы, с целью стимулирования инвестиций в создание необходимой инфраструктуры. Ставки по ипотечным кредитам, выданным в рамках реализации Программы, значительно ниже рыночных (в некоторых случаях ежемесячный платеж по кредиту значительно ниже арендной платы за проживание в жилье аналогичного качества и площади). Среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в Бразилии составляет порядка 13%. В рамках реализации Программы она может быть снижена до 5 - 8%. В случае если заемщик в течение срока погашения кредита потерял источник дохода, то, в соответствии с условиями Программы ему предоставляется льготный период сроком до трех лет для восстановления своей платежеспособности. Длительность льготного периода варьируется в зависимости от того, в какую группу по доходам входит заемщик. В течение льготного периода государство вносит платежи за заемщика практически в полном объеме, при этом капитализации задолженности не происходит.

Для финансирования платежей за заемщиков, потерявших платежеспособность, Правительством создан специальный фонд - Federal Unemployment Insurance Fund (FGTS).

Условия предоставления льготного периода в случае потери платежеспособности:

? внесение в FGTS единовременного платежа в размере 0,5% от аннуитета;

? на момент обращения заемщика в FGTS он должен внести по кредиту не менее 6 платежей;

? в течение всего льготного периода заемщик должен выплачивать платеж в размере 5% от аннуитета - эти средства по истечении льготного периода возвращаются ему в качестве бонуса.

Размер субсидий, которые будут выплачиваться участникам Программы в зависимости от региона и уровня дохода, реалы (доллары США):

Таблица 2. Снижение процентной ставки в зависимости от уровня доходов

Регион	3 МРОТ	4 МРОТ	5 МРОТ	6 МРОТ
Мегаполисы	6384 (3414)	23000 (12300)	2800 (1497)	16000 (8556)	-	9000 (4813)	-	2000 (1070)
Города с численностью более 100 тыс. человек	5016 (2682)	17000 (9091)	2200 (1176)	10000 (5348)	-	3000 (1604)	-	2000 (1070)
Города с численностью 50-100 тыс. человек	4104 (2195)	13 000 (6952)	1 800 (963)	6 000 (3 209)	-	2 000 (1 070)	-	2000 (1070)

Таблица 3. Распределение по стоимости недвижимости

Уровень доходов (количество МРОТ)	Стандартная ставка по кредиту	Ставка по кредиту в соответствии с Программой
3 - 5	5% (максимальный платеж составляет 1185 реалов)	5% (с возможностью увеличения платежа до 2235 реалов)
5 - 6	8,16%	6%

3. Проблемы и Перспективы развития ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование продолжает набирать обороты за пределами Москвы. Например, банки - партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в Москве выдали более 41 700 кредитов на 154,8 млрд. руб., в Московской области - чуть больше 39000 кредитов на 102 млрд. руб., а в Тюменской области - почти 37000 кредитов более чем на 82 млрд. руб. Похожая статистика и у Сбербанка: Тюменская область по объемам выдачи (более 44 млрд. руб.) уже опередила Московскую область (около 38,8 млрд. руб.), но до столичных объемов (95,6 млрд. руб.) пока не добралась, а Свердловская область (21,5 млрд. руб.) почти сравнялась с Санкт-Петербургом (22,5 млрд. руб.). В портфеле «Уралсиба» Башкирии по объемам выдачи (около 1,9 млрд. руб.) удалось обогнать Санкт-Петербург (1,1 млрд. руб.), а Челябинская область (954 млн. руб.) почти догнала Северную столицу, сообщают в пресс-службе.

«Доля регионов в ипотечном портфеле «ВТБ 24» по итогам 2013 г. составляет около 77%, в 2012 г. она равнялась 72%, в 2011 г. - 66%», - делится старший вице-президент «ВТБ 24» Андрей Осипов. У Банка жилищного финансирования (БЖФ) доля ипотеки в провинции за прошедший год выросла с 50 до 60%, рассказывает Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления. Отмечают рост и в Росбанке: с 64 до 67%, а также в «Нордеа банке»: с 35 до 37%.

За последние пять лет кредиты стали в 1,5 раза доступнее для среднестатистического заемщика. В большинстве регионов зарплаты росли быстрее ежемесячного платежа по жилищному кредиту. А в некоторых регионах, например в Краснодарском крае и Республике Адыгее, темпы роста доходов опережали темпы роста платежей по ипотеке более чем в 2 раза. Около 30% семей теперь могут позволить себе рассмотреть вопрос приобретения квартиры в кредит, пять лет назад такая возможность была лишь у 9% домохозяйств.

В 2014 г. банкиры вновь сделали ставку на регионы: например, у «ВТБ 24», по их прогнозу, доля региональной ипотеки в портфеле превысит 80%. Обещают продолжить экспансию в провинцию в Росбанке и в DeltaCredit. У Сбербанка доля региональных кредитов и так высока - 85,5% от портфеля (или около 1,2 трлн руб. на 1 января 2014 г.), в текущем году пропорции останутся примерно на том же уровне, заявляет начальник управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова.

Высокий спрос и большие объемы выдачи ипотеки в 2014 г. обеспечат регионы-лидеры: все опрошенные «Ведомостями» банкиры уверены в Санкт-Петербурге, Самарской, Свердловской, Тюменской, Новосибирской, Нижегородской, Челябинской, Иркутской областях, Татарстане и Башкирии, Краснодарском и Красноярском краях.

«Серьезный потенциал роста есть у Воронежа и Саратова», - считает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа банка». Игорь Жигунов из БЖФ добавляет к этому списку Липецкую и Омскую области, а также Пермский край. Львиную долю выдачи в каждом субъекте обеспечивают региональные центры, особенно хорошо идут дела в Новосибирске, Екатеринбурге, Уфе, Казани, Самаре, Челябинске - здесь высокий уровень жизни и активно строится жилье, говорит Игорь Антонов из Росбанка.

А вот работой в Еврейской автономной области, Республике Алтай, Чукотке, Чечне, Ингушетии, Мордовии, Кабардино-Балкарии, Курганской, Тамбовской и Магаданской областях кредитные организации недовольны. Низкие объемы выдачи в этих регионах обусловлены невысокой плотностью населения, небольшим количеством новостроек и региональными программами обеспечения жильем, которые не предусматривают ипотеку, говорит Наталья Алымова из Сбербанка.

Чтобы стимулировать ипотеку в регионах, банкиры обещают в текущем году не изменять существенные условия по кредитам или вовсе снизить ставки, хотя бы на время акций. Например, в Сбербанке в ряде территориальных банков до конца мая понизили процент для клиентов, готовых оформить кредит на сумму от 800 000 или от 1,8 млн. руб. в зависимости от региона. Похожую программу с начала года запустил и «ВТБ 24». «Чтобы получить ставку в 12,5%, в регионах надо взять кредит от 2 млн. руб., а в Москве - от 5 млн. руб.», - рассказывает Андрей Осипов.

...