Ипотека: современное состояние и перспективы развития

В январе 2014 г. был отмечен повышенный спрос на ипотеку, кредитов было выдано в 1,5 раза больше, чем год назад, утверждает Андрей Семенюк из АИЖК, а средние ставки по кредитам по сравнению с прошлым годом снизились на 0,4% до 12,3% годовых в рублях.

Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья Москвы составляет 130 000 руб., в Подмосковье - 70 000 руб., на вторичном в столице - от 180 000 руб. и от 90 000 руб. - в области, говорит Андрей Осипов из «ВТБ 24». В Санкт- Петербурге на вторичном рынке квартиру можно приобрести по 70 000 руб. за 1 кв. м, в новостройке - по 50 000 руб. за 1 кв. м. Региональная недвижимость в среднем на 30% дешевле Петербурга. По данным «ВТБ 24», среднемесячный доход заемщика в Москве составляет 100 000-110 000 руб., в Петербурге - 70 000 руб., в Тюменской, Новосибирской и Свердловской областях и Красноярском крае - 50 000- 60 000 руб., в Татарстане - около 50 000 руб. При таких доходах москвич в среднем может рассчитывать взять взаймы у банка 3 млн. руб., петербуржец - 2 млн., регионал - 1,5-1,8 млн. при средней ставке 12,2% годовых в рублях и 15-летнем сроке кредитования.

Состояние внутреннего рынка капитала и его способность снабжать экономику долгосрочными финансовыми ресурсами остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей», говорится в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее -- Стратегия развития).

Согласно Стратегии развития, привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки будет производиться банками как самостоятельно путем аккумуляции долгосрочных пассивов, так и через рынок капитала -- путем выпуска ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов закладных рефинансирующим организациям.

В долгосрочной перспективе до 60% рынка будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг, сообщает Ipocredit.ru.

Дополнительное развитие получит инвестирование средств в ипотечные ценные бумаги физическими лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных ценных бумаг.

На первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигла45%.

Таким образом, для достижения поставленной цели кредитные организации -- члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию в части модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг институтами развития выдвигают нижеперечисленные предложения.

1. Увеличение объема средств на поддержку рынка ипотечных ценных бумаг.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию недавно повысило свой прогноз по выдаче ипотеки в РФ в 2013 году. Следовательно, объем выпуска ипотечных ценных бумаг уже в этом году должен достигать 261-288 млрд рублей. Учитывая статистику по выпуску ипотечных ценных бумаг за прошлые годы, целевой объем выпуска в пять раз превышает цифру лучшего по этому показателю 2008 года.

Без укрупнения программ институтов развития такой показатель в этом и следующем году недостижим. Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2012 годах реализуется медленно и в связи с этим продлена до конца 2014 года (на первое января 2011 года по программе выдано кредитов на 11,6 млрд рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций).

Прогнозного показателя по выпуску облигаций с ипотечным покрытием можно достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 млрд. рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на приобретение вторичного жилья.

Сегодняшняя Программа АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фондируется за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях и в этой связи также недешевых. Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир большей площади на вторичном рынке жилья.

Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа не подходит для основной массы кредиторов -- кредиторов вторичного рынка недвижимости.

Поэтому считаем очень важным обратить внимание Правительства на изучение возможности предоставления Агентству в течение ближайшего года государственной поддержки для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.

2. Создание рынка ипотечных ценных бумаг. Задача создания рынка ипотечных ценных бумаг -- важный элемент государственной стратегии, и она должна быть решена в ближайшие два года с помощью отдельной госпрограммы.

Первый компонент такой программы -- поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья, об этом уже говорилось.

Второй -- временное повышение ставок по ипотечным кредитам на двухлетний период.

К примеру, при повышении ставки по кредиту на 1 млн рублей сроком на 10 лет на 2% годовых (с 12% до 14%) рост ежемесячного платежа по кредиту составит всего лишь 1174 рубля (с 14,474 до 15,648 рублей), в то время как при изменении цены на недвижимость, а, следовательно, и суммы кредита, на 10%, с 1 до 1,1 млн рублей (что можно считать сегодня обычным явлением), заемщик будет платить больше на 1447 рублей (15,921 против 14,474 рублей).

Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо заинтересовать инвестора премией, предлагать облигации с более высокой доходностью.

3. Возможность промежуточного финансирования ипотечного агента. Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование ипотечного агента (а не оригинатора), поскольку накопление большой доли ипотечных активов на балансе кредитной организации приводит к изменению его структуры, риску нарушения банковских нормативов и дополнительной нагрузке на капитал за счет резервов, что характерно для основной массы оригинаторов. Программы покупки ипотечных ценных бумаг должны быть в первую очередь нацелены и адаптированы для средних и малых банков, поскольку крупные банки, в частности, Сбербанк России, не заинтересованы в развитии рынка ипотечных ценных бумаг.

4. Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг. Существует необходимость предусмотреть промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования необходимо производить за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием.

В этой связи необходимо совершенствование регулирования выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями, в том числе, внесение изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части отказа от залога ипотечного покрытия.

Совершенствование законодательства в части выпуска ипотечных ценных бумаг является также и элементом Стратегии группы компаний АИЖК на 2011-2020 годы.

5. Повышение доступности беззалогового финансирования.

Повысить доступность беззалогового финансирования для тех участников программ, которыми оно наиболее востребовано, необходимо, так как займы целевые, и предоставляются они только для формирования ипотечного покрытия. Это может быть достигнуто усилением контроля за целевым использованием займов.

6. Создание более гибких к интересам участников программ. Будущие программы следует создавать изначально более гибкими для учета интересов всех участников либо допускать в процессе реализации алгоритмы их быстрой адаптации в меняющихся рыночных условиях. Необходимо предусматривать изменение программ и пересматривать их. Так, условия действующей Программы ОАО «АИЖК» по приобретению облигаций с ипотечным покрытием фиксируют обязательства Агентства по приобретению облигаций старших выпусков бумаг по ставке 8.75% или ставке рефинансирования Банка России + 2.7%.

Накопление ипотечного покрытия по некоторым проектам Программы будет происходить год-полтора (до конца 2012 года), однако уже сейчас, на самом старте, становится понятно, что ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым госбанками или же по Стандартам Агентства будет снижаться. Если оперативно не изменить условия Программы или договорной документации в этой части, её участники понесут убытки, а проекты будут остановлены.

7. Повышение эффективности использования акционерного капитала.

Стратегией группы компаний АИЖК на 2011-2020 годы предусмотрен рост эффективности использования акционерного капитала. Это предполагает концентрацию усилий на выкупе рисков вместо выкупа активов через такие инструменты, как выкуп мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг.

Средние (мезонинные) транши имеют более высокий риск и дюрацию по сравнению со старшими траншами, но существенно меньший риск по сравнению с младшими траншами, а потому являются целевым сегментом деятельности Агентства на рынке ипотечных ценных бумаг.

Приобретение мезонинных траншей ипотечных ценных бумаг может стать ключевой точкой применения средств государственной поддержки, выделяемой Агентству для развития рынка ипотечного кредитования.

Более того, в Стратегии развития говорится: «Необходимо оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг».Таким образом, мы считаем, что условия Программы не должны исключать структуры, предусматривающие более двух выпусков.

Необходимо дополнить программы АИЖК также и условиями, при которых Агентство будет приобретать мезонинные транши ипотечных ценных бумаг.

8. Внедрение инструмента фондирования инвесторов.

Для придания ликвидности рынку ипотечных ценных бумаг необходимо внедрить инструмент фондирования инвесторов. Целесообразны разработка и запуск Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизмов кредитования под залог ипотечных ценных бумаг.

9. Стимулирование предложения ипотечных кредитов.

В целях стимулирования предложения ипотечных кредитов необходимо также совершенствовать процедуры выдачи Банком России кредитов под залог ипотечных ценных бумаг, снижение дисконта по ипотечным ценным бумагам с высоким уровнем рейтинга или поручительством АИЖК.

Кроме того, в периоды кризисных обострений Стратегией развития предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Банку России, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции РЕПО с ними и т.д.

10. Создание условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

Необходимо формировать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги.

Расширение возможностей для инвестирования долгосрочных средств накопительных систем институциональных консервативных инвесторов в облигации с ипотечным покрытием может быть достигнуто с учетом страхования ипотечных ценных бумаг.

Заключение

Жилищная проблема сегодня, несомненно, одна из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем.

Из-за мирового финансового кризиса часть российских банков приостановила выдачу кредитов на покупку жилья в принципе, другая - серьезно ужесточила условия их получения. В результате ипотеку можно получить лишь в 20-30% банков. В 2013 году по ипотечным кредитам процентные ставки в отдельных случаях достигают 13% годовых, а минимальная планка установилась на отметке 9%. Одновременно ужесточались требования к заемщикам. Также было свернуто большинство программ кредитования на сроки более 20 лет.

В 2012 г. продолжалось сокращение количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование. По сравнению с соответствующим периодом 2010 г. объем предоставленных в первом полугодии 2013 г. ИЖК сократился в несколько раз. Увеличились объемы просроченной задолженности и ее доли в общем объеме задолженности по ИЖК. Просроченная задолженность по ИЖК в рублях возросла в 203 по сравнению с соответствующим периодом 2002 г. в 6,3 раза, в иностранной валюте - в 14,7 раза. Основной причиной уменьшения объемов ипотечного жилищного кредитовании являлось удорожание кредитных ресурсов, возрастающие риски вложений в долгосрочные активы при снижении возможности рефинансирования кредитными организациями ранее выданных кредитов.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. В силу законодательных пробелов ипотечное кредитование остается все еще достаточно высоко рисковым бизнесом. В настоящий момент законодательные инициативы государственных органов сводятся в основном к развитию социальных программ поддержки по приобретению жилья для определенных льготных категорий граждан.

Итоги 203 года можно выразить в простой формулировке: постепенно требования к заемщикам смягчаются, процентные ставки падают, и даже начальные взносы стабилизируются на среднем уровне.

Итоги первого квартала 2013 года подтвердили самые оптимистичные прогнозы в отношении российского ипотечного рынка. Объем выданных кредитов по сравнению с результатами первого квартала 2003 года вырос почти вдвое: 48,947 млрд. руб. против 24,863 млрд. руб. В 2014 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться первые признаки кризиса. Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков наблюдается абсолютное согласие в одном - чем ниже первоначальный взнос - тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.

Медленнее стал расти объем просроченной задолженности. В марте 2012 года она выросла на 736 млн. рублей - чуть превысив 37 млрд. рублей (рост составил 2%). В прошлом же году просрочка росла на 5-10% в месяц. Однако чрезмерный рост рынка жилищного кредитования в условиях продолжающегося кризиса в жилищном строительстве, может способствовать возобновлению заметного роста цен на квартиры. Быстрому росту рынка способствует и возобновление банками выдачи кредитов с первоначальным взносом 10-20% и подтверждением доходов справками по форме банка.

Наиболее распространенные в России ипотечные программы - это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2012 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.

Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки. Эти программы позволяют изменить Рисунок погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно - правовой базы и инфраструктуры.

Повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка.

Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

Литература

ипотечный рыночный кредитование

1. Абдуллаев М.А. и др. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. 2013. 748с.

2. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. 2012. №4. С. 42-48.

3. Делягин М. Ипотечный кризис: конец глобализации? // Свободная мысль. 2013. №3. С.33-44.

4. Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2007. №6. С.17-30.

5. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2008. №1. С.90-103.

6. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. М.: Фонд «Институт экономики города», 2008. 128с.

7. Основы ипотечного кредитования / под ред. Косаревой Н.Б. М.: Фонд «Экономики города»: ИНФРА-М, 2007. 575с.

8. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998. (ред. от 07.05.2013) № 102-ФЗ.

9. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003. № 152-ФЗ.

10. Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. (ред. от 12.03.2014) № 122-ФЗ.

Размещено на Allbest.ru