У наш час макроекономічні показники України залишаються на периферії світових інвестиційних потоків, що значно підсилюється недостатнім рівнем інвестиційних ресурсів, а також ускладнюється кризовими явищами у світовій економіці. Річні обсяги інвестицій у вітчизняну економіку досі залишаються на низькому рівні через несприятливий інвестиційний клімат, що пояснюється недосконалою базою, нерозвиненими фондовим ринком та фінансово-кредитною системою, високим податковим тиском, неефективним використанням амортизаційних відрахувань, а також низьким рівнем трансформації заощаджень населення до інвестування, що призводить до відпливу вітчизняних капіталів за кордон та не сприяє залученню іноземних інвестицій в економіку країни.

У зв'язку з переходом на ринкові умови зменшилась роль держави у фінансуванні житлового будівництва, що не компенсувалось своєчасним створенням нових механізмів залучення коштів та створенням інституційних передумов його фінансового забезпечення. Відставання із впровадженням ринкових механізмів фінансування зумовило малі обсяги житлового будівництва, високі ризики і, відповідно, високі процентні ставки та малодоступність кредитних коштів.

Україна суттєво відстає від зарубіжних країн за обсягами та якістю житла, забезпеченістю ним населення. Рівень доходів основної частини населення не дозволяє купувати житло не тільки за ринковими цінами, а й за собівартістю. Тому важливим являється вдосконалення системи фінансового забезпечення житлового будівництва.

Залучення інвестицій в будівництво житла завжди здійснюється протягом довготривалого періоду в умовах невизначеності та завжди пов'язане з ризиками. Відомо, що ризик виникає при невизначеності впливу факторів зовнішнього середовища та відсутності можливості здійснити адекватний достовірний прогноз економічних процесів. Тому достатньо актуальною задачею, що виникає перед інвесторами, є вкладення коштів в проекти, що інвестиційно привабливі.

Також актуальність створення ефективного механізму житлового будівництва на даному етапі економічного розвитку України визначається не тільки великою соціальною значимістю, але й можливістю використання цього механізму у якості потужного інструменту безінфляційного розширення споживчого попиту на товар довготривалого використання - житло, і розвиток та економічне зростання інших, суміжних, галузей української економіки. інвестиція будівництво житловий

Метою роботи є узагальнення теоретичних та практичних основ здійснення інвестицій у житловому будівництві, виявлення основних тенденцій розвитку та визначення напрямів удосконалення інвестування у житловому будівництві в Україні.

Завдання курсової роботи полягають в:

- узагальненні особливостей інвестування у об'єкти житлового будівництва;

- аналізі сучасного стану інвестування будівництва в Україні;

- визначенні напрямів удосконалення інвестиційної діяльності в сфері житлового будівництва України.

Предмет дослідження - економічні відносини, які виникають в процесі формування та реалізації інвестиційної діяльності в житловому будівництві.

Об'єкт дослідження - проблеми інвестування в житловому будівництві України.

Проблеми інвестування житлового будівництва України висвітлено в працях багатьох вітчизняних вчених-економістів, таких як: А.В. Кравець, В.В. Гриненко, В.Ю. Божанова, Д.В.Ісаєнко К.О. Басенко, К.О. Великих і інші.

Інформаційною базою при написанні курсової роботи були: Закони України нормативно-правові акти, роботи провідних науковців і дослідників, підручники, статті та публікації.

1. Особливості інвестування в об'єкти житлового будівництва

У галузі державного регулювання сфери житлового будівництва, зокрема стосовно механізмів його фінансування, останнім часом було розроблено багато законодавчих актів та постанов. Усі вони були спрямовані на врегулювання стосунків між учасниками будівництва, захист прав основних інвесторів житлового будівництва - населення. На скільки це вдалося - розглянуто далі.

Згідно закону України №1560-XII Про інвестиційну діяльність: Закон України від 18.09.1991 № 1560-XII [Електронний ресурс] _ Верховна Рада України. - Офіц. Сайт - Режим доступу: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1560-12/page, інвестування та фінансування об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ),фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Суб'єктами такої системи фінансування є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН. Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах довірителів і здійснює управління залученими коштами в галузі фінансування будівництва. На практиці ці схеми працюють таким чином.

Фонди фінансування будівництва бувають двох типів - А та Б. В обох випадках фінансування будівництва здійснюється за рахунок інвестицій довірителя або покупця квартири, через закріплення об'єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору, за якого у довірителя виникає право вимоги на цей об'єкт інвестування в майбутньому. Тобто, метою створення ФФБ є отримання довірителями у власність житла.

Для першого типу А характерним є те, що усі ризики недостатнього залучення коштів від довірителів приймає на себе забудовник, який сам визначає усі споживчі характеристики об`єкта. Забудовник зобов'язаний своєчасно ввести об`єкт в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи, незалежно від обсягу фінансування. Схема не часто застосовується забудовниками через низький рівень керованості проектів, фінансові ризики.

Другий тип Б характерний тим, що управитель визначає споживчі властивості об`єкта, та приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва. Забудовник бере на себе зобов'язання дотримуватися вимог управителя щодо споживчих властивостей об'єкта, здійснювати будівництво без порушення графіків, відповідно до проектної документації та в межах загальної вартості будівництва, погодженої з управителем. Забудовник також зобов`язаний своєчасно ввести об'єкт в експлуатацію у разі виконання управителем графіка фінансування

будівництва. Як правило, управитель в цьому випадку здійснює передачу ризиків недостатності залучених коштів через страхування.

З огляду на категоричну неспроможність наших забудовників дотримуватись запланованих строків та якості будівництва через різні причини, система фінансування через ФФБ обох типів у них не популярна. Цікавим є також те, що відносини між довірителем (покупцем квартири) та забудовником юридично відсутні, тож можливості отримувати від забудовника будь-яку інформацію стосовно ходу будівництва у покупця практично немає. Він повинен звернутися письмово до Управителя, а той вже має право перевірити діяльність забудовника. Право власності на об`єкт інвестування (квартиру) переходить до покупця після здавання будинку в експлуатацію забудовником та державної реєстрації права власності. Основні інформаційні потоки при створені об`єкта за допомогою фінансування через ФФБ наведені на рис. 1.1

Рис. 1.1 Схема фінансування будівництва житла через ФФБ

Як показує практика, витрати на створення і обслуговуванню ФФБ складають 2 - 4% від загальної суми фінансування будівельного проекту. При цьому необхідно враховувати, що, окрім вищезгаданих витрат, 10% від всього об'єму фінансування, який проходить через ФФБ, резервуються (фактично заморожуються) на рахунках ФФБ на весь термін його дії.

Цей спосіб фінансування вважається найбільш привабливим для інвестора, адже гарантії отримання житла надані законодавчо. Однак, закон про найбільш "надійний" для інвестора спосіб отримання житла через ФФБ оцінюється юристами досить негативно. Важинський Є. - Фонд фінансування будівництва [Електронний ресурс] // Матеріали сайту видавничої

організації Юстініан: Юридичний журнал. - Режим доступу: http://www.justinian.com.ua/article.php?id=2877

Згідно Закону України "Про інвестиційну діяльність", відносини між довірителем та Управителем регулюються договором управління майном. Але згідно Цивільного Кодексу (ЦК) України, договір управління майном призначений для ефективного використання майна довірителя й одержання від цього постійного прибутку, а також обов'язок управителя щодо повернення отриманого від довірителя майна після припинення дії договору. Гроші (як у готівковій, так й у безготівковій формі) не можуть бути предметом договору управління, крім того за законом Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю: Закон України від 19.06.2003 № 978-IV [Електронний ресурс] / Верховна Рада України. - Офіц. Сайт - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/978-15/page повертаються не взяті управителем гроші, а передається нерухомість, збудовані будинки, квартири, на будівництво яких і передавалися ці кошти.

Фонд операцій з нерухомістю - цікавий тим, що на відміну від ФФБ, метою створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у фонді фінансування будівництва. Тобто цей спосіб інвестування не є механізмом отримання житла для населення.

ФОН можливо створювати до моменту затвердження проектно-кошторисної документації на будівництво, лише за наявності документа, що посвідчує право на земельну ділянку з цільовим призначенням, згідно умовам інвестиційної декларації. З об'єктами будівництва, набутими управителем ФОН у власність на умовах цього Закону Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю: Закон України від 19.06.2003 № 978-IV [Електронний ресурс] / Верховна Рада України. - Офіц. Сайт - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/978-15/page, управитель ФОН має право здійснювати такі операції: передача в платне користування третім особам, продаж, здійснення інших операцій за законом. Управитель ФОН інвестує кошти, залучені від продажу сертифікатів ФОН,в операції з нерухомістю, отримує дохід від цих операцій та розподіляє отриманий дохід між власниками сертифікатів ФОН. Або у разі функціонування системи ФОН-ФФБ, управитель системи ФОН-ФФБ інвестує залучені від операцій з нерухомістю та продажу сертифікатів кошти виключно у будівництво об'єктів інвестування шляхом участі у ФФБ, управителем якого він є. Доход власниками сертифікатів отримується в цьому випадку від операцій з нерухомістю, що збудована за допомогою ФФБ. Діяльність ФФБ в системі ФОН-ФФБ описана вище.

Інститут спільного інвестування - це корпоративний або пайовий фонд, що є формою колективного інвестування, при якій засоби учасників об'єднуються і інвестуються управляючою компанією в різні активи (нерухомість, коштовні папери і т. д.) з метою отримання доходу інвесторами. Особливості фінансування житлового будівництва в Україні / А.В. Кравець, В.М. Мельник, О.І. Бобик //

Економічний простір. - №140. - 2014. - с.182-188. Діяльність ІСІ регулюється законом №5080-VI. Про інститути спільного інвестування: Закон України від 05.07.2012 № 5080-VI [Електронний ресурс] /

Верховна Рада України. - Офіц. Сайт - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/5080-17

Корпоративний інвестиційний фонд здійснює залучення грошових коштів від інвесторів за допомогою випуску і розміщення іменних акцій.

Акції ІСІ розміщуються шляхом відкритого продажу або приватного розміщення. Від імені корпоративного інвестиційного фонду розміщення акцій ІСІ здійснює компанія з управління активами (КУА), яка може здійснювати продаж акцій ІСІ самостійно або із залученням торговця коштовними паперами.

Метою роботи кожного фонду є здобуття прибутків інвесторами. Нерухомість є одним з найпривабливіших об'єктів вкладення інвестування. І природно, що переважно активами таких фондів є нерухомість і коштовні папери емітентів-будівельних компаній.

Для будівельної компанії залучення фінансування через ІСІ має ряд переваг:

· прозорість і легітимність процесу залучення інвестицій;

· спрощення процедури залучення грошових коштів (робота з одним контрагентом-інвестором);

· в особі КУА будівельна компанія отримує не просто партнера, а і фінансового консультанта, який допомагає вирішити процедурні питання, пов'язані із залученням зовнішнього фінансування.

Однак, будучи досить популярним у світі фінансовим інструментом, ІСІ не набули значного поширення в Україні. На 2010 рік було зареєстровано лише 1226 таких фондів. Значною проблемою розвитку фінансування через ІСІ є невисокі прибутки населення для здійснення інвестицій, відсутність підтримки з боку держави та обмежена можливість контролю за діяльністю фінансового інституту в інтересах інвестора. Котова В.М. Інститути спільного інвестування: функції та перспективи розвитку в Україні / В.М. Котова //

Економічний простір. - 2014. - №53. - с.138-143.

Емісія цільових облігацій. Одним з найпривабливіших інструментів для фінансування будівництва житлової нерухомості, враховуючи останні зміни в законодавстві, є цільові облігації. Тим паче, що такі цінні папери можуть отримуватися деякими видами ІСІ. Динаміка випусків цільових облігацій українськими підприємствами останніх трьох років супроводжується вибуховим зростанням обсягів притягнених коштів. Так, якщо у 2003 р. було здійснено будівельними компаніями емісій цільових облігацій на суму 100 млн грн, у 2004 р. - на суму 1,2 млрд грн, а у 2005 - на суму 2,4 млрд грн. І з кожним роком сума емісій зростає. Такий інтерес до облігацій у будівництві пов'язаний з набиранням чинності Закону №978 Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю: Закон України від 19.06.2003 № 978-IV [Електронний ресурс] / Верховна Рада України. - Офіц. Сайт - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/978-15/page і бажанням використовувати інші легітимні інструменти залучення грошових коштів від населення і юридичних осіб. Безумовною перевагою облігації є оптимізація оподаткування в рамках чинного законодавства. Так, засоби, отримані від інвесторів шляхом емісії облігацій, не включаються у валовий прибуток, витрати на випуск облігацій і на виплату відсотків включаються у валові витрати емітента. До того ж операції з цінними паперами не є об'єктом оподаткування ПДВ. Отже, до моменту продажу (передачі) приміщень у забудовника не виникають зобов'язання по сплаті ПДВ. Вихід на публічний ринок позик дозволяє сформувати забудовнику публічну кредитну історію, створити позитивну репутацію і збільшити довіру інвесторів, що полегшує і здешевлює залучення інвестицій надалі. Схема фінансування будівництва за допомогою емісії цільових облігацій наведена на рис. 1.2

Рис. 1.2. Схема фінансування будівництва житла через емісію цільових облігацій

Одна з переваг облігаційної схеми - потрібний для отримання квартири пакет цінних паперів деякі забудовники дозволяють накопичувати поступово. За всіх інших схем купівлі квартири, перший внесок має станоити щонайменше 30% її вартості. Як відомо, основною перевагою купівлі новобудови через цільові облігації є ретельна перевірка будівельної компанії-забудовника, всіх дозвільних документів на будівництво і землю Нацкомісією по цінних паперах і фондовому ринку. Інвесторам, що бажають закріпити за собою конкретну квартиру, забудовники пропонують договори бронювання квартири, за які стягують додаткові комісійні. Ці договори укладаються за умови, що інвестор придбав облігації на суму 30 - 50% вартості квартири. Основним мінусом облігаційної схеми є також те, що номінал облігації інколи (а в Україні - практично завжди) відрізняється від ціни її придбання - це означає, що, в разі повернення інвестиції грошовими коштами може бути отриманий лише номінал облігації, а не сума, яка була сплачена за придбання облігацій.

Передбачені для інвесторів способи придбання житла пов`язані зі збільшенням ризиків по вкладених інвестиціях. Найбільш оптимальними та застосованими на сьогодні є фонди фінансування будівництва та випуск безпроцентних (цільових) облігацій забудовниками. Чернуха І.В. Механізми фінансування будівництва [Електронний ресурс] // Національна бібліотека України ім. В.І. Вернадського. - Режим доступу: http://archive.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/Evu/2012_19_1/Chernukh.pdf

Звичайно, у сфері житлового будівництва все не може бути ідеально. У будівельній галузі України в останні роки намітилось певне коло проблем:

· відсутність сприятливого інвестиційного клімату;

· проблеми фінансування будівельних робіт (скорочення обсягів державних капітальних вкладень, зменшення інвестиційних можливостей господарюючих суб'єктів);

· бюрократичні проблеми при реалізації інвестиційних проектів;

· великий ступінь зносу основних фондів;

· недосконалість системи ціноутворення;

Рівень розвитку будівельного комплексу зумовлюється багатьма об'єктивними факторами, серед яких в якості основних можна назвати наступні:

· наявність спонукальних причин, що викликають необхідність в інвестуванні в основний капітал і обумовлюють той чи інший обсяг капітальних вкладень;

· наявність стійких законодавчих та правових актів у сфері інвестицій в будівельну діяльність;

· стан самого будівельного комплексу здатного матеріалізувати наявні інвестиції в готову будівельну продукцію.

Інвестиції в сектор будівельних матеріалів надходять з багатьох країн. Найбільше інвестицій вкладено Великобританією, Німеччиною і Польщею. Більше половини всіх іноземних інвестицій в сектор будівельних матеріалів припадає на ці країни. Значними за обсягом є інвестиції з таких країн, як Туреччина, Естонія, Австрія, Італія. Найбільше іноземних інвестицій надійшло у виробництво таких груп товарів, як сухі гіпсові суміші, керамічні санітарно-технічні вироби з бетону, скловолокна, в деревообробку, виробництво будівельних виробів з пластмас, цегли. Великих К.О. Перспективи розвитку будівельного комплексу України [Електронний ресурс] // Харківський національний університет міського господарства ім. О.М. Бекетова - Режим доступу: http://economy.kname.edu.ua/images/files/konferenc/dec2014/1_2.pdf

На ринку будівництва існує кризова ситуація, яка полягає в дії двох чинників, що взаємо підтримують один одного. З одного боку значна кількість забудовників, залучаючи кошти інвесторів, суттєво порушують терміни будівництва своїх об'єктів. З іншого - це призвело до втрати довіри інвесторів і вони перестали вкладати кошти в будівництво "прострочених" об'єктів. Це тим більше унеможливлювало будівництво, що в свою чергу не підвищувало довіри до забудовників. Таким чином, значна кількість інвесторів залишилися і без коштів і без житла.

Причиною зривів термінів будівництва стала незважена господарська політика забудовників, яка не витримала тиску кризи. З іншого боку не існує інституції, яка згідно чинного законодавства, могла б завадити забудовникам нераціонально використовувати залучені від інвесторів кошти і, відповідно, змушувала б забудовників виконувати свої зобов'язання. Державні контролюючі та правоохоронні органи уповноважені реагувати тільки після створення проблемної ситуації. Отже, по-перше, існує велика група людей, які втратили проінвестовані в будівництво кошти і не бачать механізму їх повернення. По-друге, на ринку відсутні дієві механізми гарантування виконання забудовниками своїх зобов'язань, що сприятиме повторенню втрат коштів інвесторами. Все це стало можливим у зв'язку з:

1) Недостатньою регуляторною підтримкою захисту прав інвесторів.

2) Невиконанням забудовниками навіть існуючих вимог законодавства, щодо організації залучення коштів для фінансування будівництва.

Забудовники дуже часто, в порушення чинного законодавства, залучають кошти інвесторів безпосередньо, тобто без використання механізмів та інститутів, передбачених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність". В результаті кожен інвестор залишився сам на сам з потужним забудовником з сумнівними, з точки зору законодавства, договором на руках. Такому інвестору залишається розраховувати тільки на виснажливу судову тяганину. Навіть прокуратура вважає спірні ситуації інвесторів із забудовниками цивільно-правовими відносинами і не реагує на скарги.

Передбачені ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" механізми інвестування в будівництво або впроваджують правовідносини, що не підвищують ефективності залучення фінансування будівництва, або не підкріплені необхідними інструктивними матеріалами, що зробило їх недієвими.

Управитель ФФБ, який за задумом мав би управляти коштами інвесторів наданими ними для фінансування будівництва, а відповідно, захищати їх інтереси перед забудовників. Але винагороду такий Управитель отримує від забудовника. Отже, об'єктивно Управитель не зацікавленний у відстоювання інтересів інвесторів, як би його до цього не примушували. Крім того, нормативні документи не містять заборони залучати кошти для будівництва Управителю, який є пов'язаною особою з забудовником. Цим забудовники активно користуються, що звісно не забезпечує надійності інвестування.

Слід також зазначити, що якщо б Управитель вирішив діяти в інтересах інвесторів, тобто проти свого клієнта, а іноді навіть засновника, тобто забудовника, він не зможе цього зробити. Закон України "Про фінансово- кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" передбачає що Управитель має право відсторонити забудовника від спорудження об'єкту при порушенні ним своїх зобов'язань. Однак, не існує ні одного інструктивного документу про порядок такого відсторонення і заміни забудовника.

Регулювання функціонування фондів операцій з нерухомістю (ФОН) настільки жорстке і заплутане, що зробило неможливим їх функціонування. На тлі кількох сотень ФФБ, що створювались для залучення фінансування будівництва, півдесятка ФОН - це, практично, нуль. А такі фінансові інститути, як ФОН, з успіхом могли би привести на ринок будівництва накопичення усіх громадян, а не тільки тих, хто потребує житла, як це роблять ФФБ.

Використання цільових облігацій є, можливо, способом залучення фінансування, який найбільш адекватно відповідає інтересам інвесторів та захищає їх інтереси: забудовник, реєструючи випуск облігацій, представляє в державний орган всі документи, що підтверджують його право будувати конкретний об'єкт, та отримує кредитний рейтинг, який має свідчити про рівень його кредитоспроможності. Отже, будь-який інвестор зможе зробити висновок про рівень надійності забудовника (емітента облігацій) та умови отримання проінвестованого об'єкту. На жаль, інвестори не використовують цієї можливості, або не звертаються до спеціалістів фондового ринку, яким довіряють, щоб отримати вичерпну консультацію щодо особливостей випуску, або стану емітента-забудовника.

Однак, при використанні цільових облігацій часто виникають суттєві труднощі під час передачі збудованих об'єктів від забудовників до інвесторів. Місцеві органи влади відмовляють в реєстрації права власності інвестора на збудований за їх кошти об'єкт, тому що не мають прямих вказівок у відповідних інструктивних документах.

Фінансування будівництва через інститути спільного інвестування (ІСІ) може бути дуже перспективами способом залучення коштів, однак порядок здійснення таких операцій не регулюється ніякими інструктивними документами. Це призводить до того, що інвестори не мають практично ніякої інформації про забудовника, про його платоспроможність і спроможність відповідати за своїми зобов'язаннями. Крім того, при такому механізмів залучення коштів для фінансування будівництва ніхто не несе обов'язку захищати інтереси інвестора. Концепція удосконалення механізмів фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://www.kbs.org.ua/files/koncepcija.pdf

Отже, передбачені чинним законодавством способи інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва інвесторами не містять надійних запобіжних механізмів, що гарантували б захист прав та інтересів інвесторів. Таким чином, необхідно реорганізувати і оптимізувати способи залучення коштів для фінансування об'єктів житлового будівництва, щоб забезпечити такі механізми. Крім того, необхідні рішення, які б забезпечили виконання прострочених зобов'язань забудовників перед своїми інвесторам.

2. Сучасна практика інвестування житлового будівництва в Україні

Економіка України перебуває в складній економічній ситуації, тенденції до погіршення, що спостерігались раніше, простежуються і в 2016 році, внаслідок продовження агресивної політики Російської Федерації, окупації Криму і військових операцій на сході України.

Питання створення сприятливих умов розвитку бізнес-клімату в Україні залишається одним з найактуальніших. Інвестиційний клімат в Україні [Електронний ресурс] / Міністерство закордонних справ України - Офіц. Сайт - Режим доступу: http://mfa.gov.ua/ua/about-ukraine/economic-cooperation/invest-climat

За даними Держстату у 2015 році в економіку України іноземними інвесторами вкладено 3763,7 млн.дол. США та вилучено 891,3 млн.дол. США прямих інвестицій (акціонерного капіталу). Зменшення капіталу за рахунок переоцінки, утрат та перекласифікації, за даними Держстату, за цей період становить 5245,8 млн.дол. США (у т.ч. за рахунок курсової різниці - 5024,3 млн. дол. США). У таблиці 2.1 зображено провідні сфери економічної діяльності, за обсягами залучення капітальних інвестицій, у січні - вересні 2015:Стан Інвестиційної діяльності в Україні [Електронний ресурс] / Міністерство економічного розвитку і торгівлі України - Офіц. Сайт - Режим доступу: http://www.me.gov.ua/Documents/List?lang=ukUA&tag=Стан%20інвестиційної%20діяльності%20в%20Україні

Таблиця 2.1

Розподіл основних капітальних інвестицій за сферами економічної діяльності (у % до загального обсягу)

Як бачимо, будівництво є однією з основних галузей народного господарства, від нього залежить ефективність роботи всієї господарської системи країни. Капітальне будівництво створює велику кількість робочих місць і споживає продукцію багатьох галузей народного господарства. Розвиток будівельної галузі гарантовано забезпечує економічне зростання.

Житловий фонд нашої держави складає близько 10 млн. будинків, загальною площею понад 1 млн. кв. м. За формами власності він розподіляється так: приватної власності - 80%, комунальної власності -11%, колективної власності - 6%, державної власності -3%. Інформаційно-аналітична довідка [Електронний ресурс] / Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України - Офіц. Сайт. - Режим доступу: http://www.minregion.gov.ua

Згідно з офіційними даними держстатистики, загальний обсяг виконаних будівельних робіт в Україні за січень-листопад 2015 року склав майже 47 млрд грн, з яких майже 14 млрд припадає на житлові будівлі. Увагу привертає той факт, що за цей час 69,3% від загального обсягу капітальних інвестицій в будівництво житла склали кошти підприємств та організацій, тоді як 10,9% були проінвестовані населенням. Відтак більше 80% усіх капітальних інвестицій становлять кошти фізичних та юридичних осіб.

На превеликий жаль, в структурі загального обсягу капітальних інвестицій лише 1% припадає на кошти з державного бюджету, 3,4% ? кошти місцевих бюджетів та 3,9% ? кошти іноземних інвесторів. Банківські кредити та інші позики дозволили профінансувати тільки 8,8% усіх капітальних інвестицій.

Наведена статистика показує, що попри вкрай несприятливі економічні умови, будівнича галузь в Україні утримується на плаву, однак переважно завдяки підприємствам та населенню, які самотужки фінансують будівництво на 80%.

Низький показник іноземних інвестицій (3,9%), що є втричі меншим від інвестованих лише в об'єкти житлового будівництва коштів населенням (10,9%), яскраво засвідчує інвестиційну непривабливість галузі. Будівельний паркан для інвесторів: навіщо держава захищається від тих, хто хоче вкладати в будівництво? [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://brdo.com.ua/analytics/budivelnyj-parkan-dlya-investoriv-navishho-derzhava-zahyshhayetsya-vid-tyh-hto-hoche-vkladaty-v-budivnytstvo/

У середньому забезпеченість житлом в Україні на 2014 рік складає 21м 2 загальної площі на одного жителя. У той же час порівняння даного показника з іншими країнами засвідчує, що, незважаючи на його зростання, в Україні залишається все ще низька забезпеченість житлом. Слід зазначити, що середня забезпеченість житлом у Росії складає близько 22 м 2 на людину, у Німеччині на кожного жителя припадає не менше 35 м 2, у Швеції - 40, в Іспанії - 45, а у США - 68 м 2, у КНР середня житлова площа на 1 людину складає 22,77 м 2. Середній розмір житла в Україні складає 52 м 2, в інших країнах колишніх республіках СРСР коливається в межах від 46 у Білорусі до 110 м 2 в Естонії. У Східній Європі даний показник складає 62 (Болгарія) - 118 м 2 (Словенія). Найбільша середня площа житла у Європі складає 144 м 2 на Кіпрі, а у США вона дорівнює 188 м 2. Незважаючи на стійку динаміку показника зростання забезпеченості житлом населення країни, можна зробити висновки про те, що він досягне нинішнього рівня економічно розвинених країн (35 м 2) не раніше ніж за 20 років за умови збереження сучасних тенденцій та виконання програм призначених для подолання існуючих проблем.

За даними Держвної служби статистики України весь житловий фонд у 2014 році становив 966,1 млн.м 2, що менше в порівнянні з 2013 роком, - 1096,6 млн.м 2. Індекси будівельної продукції в Україні [Електронний ресурс] / Державна служба статистики України - Офіц. Сайт.- Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua Стосовно обсягу виконаних будівельних робіт у сфері житлового будівництва, то у 2015 році він становить 13908,8 млн.грн. Це на 2616,4 млн грн більше, ніж у 2014 - 11292,4 млн.грн. Тенденція до збільшення обсягу виконаних робіт спостерігається вже впродовж п'яти років. Інформація детально розглянута в Таблиці 2.2: Обсяг виконаних будівельних робіт за видами будівельної продукції [Електронний ресурс] / Державна служба статистики України - Офіц. Сайт. - Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2014/bud/ovb/ovb_u/ovb_rik_u_bez.htm

Таблиця 2.2

Обсяг виконаних будівельних робіт (млн.грн.)

Як бачимо, з кожним роком витрати на будівництво житла збільшувались, не зважаючи на відставання розвитку житлової сфери в Україні порівняно з іншими країнами.

Дані, стосовно обсягів виконаних будівельних робіт у 2016 році, наведено у Таблиці 2.3: Обсяг виконаних будівельних робіт за видами будівельної продукції у 2016 році [Електронний ресурс] / Державна служба статистики України - Офіц. Сайт. - Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2013/ibd/ovb/ovb_u/ovb_2016_u_ok.htm

Таблиця 2.3

Обсяг виконаних будівельних робіт у 2016 році (млн.грн.)

Спостерігається збільшення витрат на будівництво житла.

Індекси будівельної продукції у 2016 році також збільшуються:

Таблиця 2.4

Індекси будівельної продукції у 2016 році (у % до відповідного періоду попереднього року)

Хоча якщо порівнювати 2015 і 2014 роки, то в 2015 (98,9%) спостерігається зменшення відсотка ? 2014 (103,5%). Індекси будівельної продукції у 2016 році [Електронний ресурс] / Державна служба статистики України - Офіц. Сайт. - Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2013/ibd/ibpvp/ibpvp_u/ibpvp_2016_u_ok.htm

Аналізуючи дані показники, бачимо, що в цілому загальна ситуація у житловому будівництві демонструє позитивну динаміку, проте для повного відновлення будівельної галузі необхідно забезпечити надходження інвестицій, поновити попит на ринку житла, сформувати будівельний заділ. На жаль, здійснюваних урядом заходів недостатньо, щоб повною мірою забезпечити потреби населення в житлі.

Протягом тривалого часу в Україні реалізується декілька державних програм, якими опікується Мінрегіон, та основною метою яких є поліпшення житлових умов громадян.

У основі реалізації усіх програм діє механізм надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, державної підтримки у вигляді: пільгового кредиту, компенсації відсоткової ставки іпотечного кредиту або ж частини вартості житла.

Фінансування програм здійснюється як за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів, так і інших, не заборонених законодавством джерел, у тому числі власних коштів громадян.

У рамках діючих житлових програм скористалися державною допомогою та стали новоселами (у т.ч. отримали індивідуальне житло) 41 326 громадян (у 2015 році - 1 143), загальна площа отриманого житла становить 2 690,0 тис. кв. м (у 2015 році - 101,3 тис. кв. м); допомога (або компенсація) за рахунок Державного бюджету складала 2 718,8 млн. грн., з яких у 2015 році 193,9 млн. грн. та місцевого бюджету 817,6 млн. грн., з яких у 2015 році - 135,64 млн. гривень.

Всього за період дії програм в будівельну галузь залучено майже 4,2 млрд. гривень.

Для створення належних умов забезпечення молодих сімей та одиноких молодих громадян житлом Уряд у 2002 році своєю постановою від 29.07.2002 №1089 затвердив Державну програму забезпечення молоді житлом на 2002 - 2012 роки, за умовами якої кредит надається молодим сім'ям та одиноким громадянам на будівництво (реконструкцію) житла терміном до 30 років, але не більше ніж до досягнення старшим з подружжя пенсійного віку (55 років для жінок, 60 років для чоловіків).

У зв'язку із популярністю цієї житлової програми серед молоді, яка потребує поліпшення житлових умов та не має можливості зробити це самостійно, Урядом продовжено термін її дії до 2017 року (постанова Кабінету Міністрів України від 24.10.2012 № 967).

За весь період дії програми молодіжного будівництва житла 11 767 молодих сімей та громадян (у 2015 році - 231 сім'я) скористалися підтримкою з державного та місцевих бюджетів різних рівнів, у т.ч. підтримкою за рахунок коштів Державного бюджету - 7 854 сімей, підтримкою за рахунок статутного капіталу ДСФУ "Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" - 675 сімей (у 2015 році - 91 сім'я) та місцевих бюджетів - 3 238 сімей (у 2015 році - 140 сімей). Громадянам надано пільгових кредитів на загальну суму близько 1,73 млрд. грн. (у 2015 році - 123,7 млн. грн.), з яких за рахунок:

· державного бюджету - 955,8 млн. грн.,

· статутного капіталу Фонду - 248,5 млн. грн. (у 2015 році - 59,0),

· коштів місцевих бюджетів - 528,74 млн. грн. (у 2015 році - 64,7)

· залучено коштів громадян у обсязі 175,8 млн. грн. (у 2015 році - 33,6).

Укладання угод в рамках програми "Надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла" у розрізі джерел фінансування відображено на Рисунку 2.1

Рис. 2.1 Кількість укладених угод в рамках програми молодіжного житлового будівництва в розрізі джерел фінансування за період 1998-2015 роки, од.

Державним бюджетом на 2016 рік видатки на реалізацію програми "Надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла" не передбачені. За рахунок коштів місцевих бюджетів передбачено фінансування в обсязі 47,1 млн. грн. Заплановано надати кредити 118 молодим сім'ям. Інформаційно-аналітична довідка [Електронний ресурс] / Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України - Офіц. Сайт. - Режим доступу: http://www.minregion.gov.ua/wp-content/uploads/2016/03/Informatsiyno-analitichna-dovidka.pdf

Також зараз діють такі програми: Державна цільова соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010 - 2017 роки (з початку реалізації програми забезпечено житлом майже 3 620 сімей. У сферу будівництва залучено додатково 1 062,6 млн. грн. власних внесків громадян (244 % від виділених коштів з державного бюджету)); Програма здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов(за період реалізації програми за рахунок коштів Державного бюджету громадянам компенсовано відсотків у обсязі 227,9 млн.грн., з яких у 2015 році - 78,82млн. грн. (відповідно до укладених раніше угод). Залучено коштів громадян у розмірі 436,6 млн. гривень. Станом на 1 січня 2016 року підлягають компенсації 3346 угод.); і інші. Інформаційно-аналітична довідка [Електронний ресурс] / Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України - Офіц. Сайт. - Режим доступу: http://www.minregion.gov.ua/wp-content/uploads/2016/03/Informatsiyno-analitichna-dovidka.pdf

Сьогодні відбувається зниження обсягів державних інвестицій у будівництво та житлове будівництво країни зокрема. Виникає необхідність створення умов для залучення інвестицій самими будівельними підприємствами із зовнішніх джерел та збільшення обсягів житлового будівництва, що ускладнюється нестабільністю ситуації у житловому будівництві країни та неоднозначністю отримуваних показників при аналізі будівельного комплексу України.

Існує коло проблем щодо залучення інвестицій у житлове будівництво в Україні:

-- організаційні (неоднозначність законодавчої та організаційної бази, що регулює залучення інвестицій, недостатня підтримка держави, недосконала стратегія розвитку житлового будівництва, слабка організація державних та регіональних заходів стимулювання розвитку житлового будівництва, відсутність підтримки розвитку підприємництва та впровадження інновацій у житловому будівництві);

-- соціальні (низький рівень платоспроможності населення, низький рівень довіри та обізнаності населення у процесах залучення інвестицій до житлового будівництва);

-- фінансові (складність процедури та висока вартість залучених інвестицій, обмеженість джерел залучення інвестицій)

3. Напрямки удосконалення інвестиційної політики України у житловому будівництві

Питання поліпшення становища у сфері забезпечення населення України доступним житлом закономірно посідають центральне місце як в діяльності Президента України та органів державної виконавчої влади, так і в програмах політичних партій і рухів.

Як демонструє досвід інших країн, вирішення зазначеної проблеми вимагатиме реалізації комплексу узгоджених заходів, як у сфері власне житлової політики, так і в сферах антимонопольної, податкової, антикорупційної, бюджетної політик.

Стратегія держави на ринку житла повинна полягати в створенні максимально сприятливих умов життя для соціально й економічно активних прошарків населення, сприянні формуванню середнього класу з одночасною підтримкою соціально незахищеної частини населення. При цьому, виступаючи в якості співінвесторів і замовників будівництва соціального житла, держава і місцеві органи влади можуть встановлювати і регулювати ціни, домагаючись від проектних і підрядних організацій зниження собівартості житла. Можливі напрямки удосконалення житлової політики України [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://old.niss.gov.ua/Monitor/May08/13.htm

Населення може виступати одним із найважливіших інвесторів житлового будівництва. Але наразі, воно не в змозі інвестувати в майбутнє житло, тому що не має достатніх на це заощаджень. Однією з причин такого явища є також те, що населення як інвестор не може бути захищеним від ризиків, тобто, не є соціально та економічно захищеним, тому соціальна політика держави повинна дотримуватись таких правил:

1. Необхідно на державному рівні затвердити адекватні сучасним реаліям мінімальні соціальні житлові стандарти, у відповідності з якими визначався б рівень державної участі в програмах фінансування соціального життя;

2. Плата за найм і утримання соціального житла повинна встановлюватися диференційовано в залежності від доходів населення з розрахунку соціальної норми надання житла;

3. Одним з варіантів реалізації державної політики в сфері активізації будівництва та продажу доступного та соціального житла можна вважати створення мережі операторів (житлових асоціацій), які б безпосередньо отримували бюджетні кошти, що виділяються в рамках житлової політики, а також мали змогу залучати кошти приватних інвесторів (в тому числі - фізичних осіб);

4. Ефективним механізмом, що сприяє активізації будівництва соціального житла, є податкове регулювання;

5. Суттєву роль у вирішенні житлового питання може відіграти політика стимулювання будівництва житла підприємствами і надання цього житла їх співробітникам на умовах соціального наймання;

6. Розв'язання проблеми підвищення доступності житла потребує поліпшення відповідного фінансового забезпечення. Для цього нагальним є формування організаційно-фінансової схеми, яка дозволить скоординувати за термінами і обсягами кредитно-фінансові та інвестиційно-будівельні цикли, визначає необхідність розвитку системи іпотечного житлового керування(ІЖК).

Одним з першочергових завдань економічної політики має бути налагодження стабільних фінансових потоків у формі інвестицій в будівництво з метою підвищення координації між темпами формування ринку іпотечних кредитів і нерухомості. Адже відставання темпів нарощування пропозиції житла від збільшення обсягів грошових вкладень у іпотечне житлове кредитування населення може привести до дисбалансу попиту і пропозиції і стрибкоподібного зростання цін на ринку нерухомості.

Ефективно функціонуюча система іпотечного житлового кредитування, яка заснована на диференційованому підході до різних категорій громадян і охоплює інвестиційно-будівельну діяльність, механізми надійного накопичення коштів населення і довгострокове іпотечне кредитування у поєднанні з адресною державною підтримкою спроможна істотно сприяти розв'язанню проблеми підвищення доступності житла. Можливі напрямки удосконалення житлової політики України [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://old.niss.gov.ua/Monitor/May08/13.htm

Інвестиційна політика в будівельній галузі має бути підпорядкована завданням структурної перебудови економіки і спрямована на забезпечення збалансованого і гармонійного розвитку усіх ланок галузі, оновлення виробничого потенціалу, підвищення ефективності його використання на основі впровадження в практику досягнень науково-технічного прогресу, освоєння ресурсозберігаючих технологій, модернізації і реконструкції виробництва.

Слід зазначити, що рішення стратегічних завдань розвитку інвестиційно-будівельних процесів повинне здійснюватися як у галузевому, так і в територіальному аспектах з урахуванням специфіки функціонування будівельної галузі, що полягає в існуванні складних вертикальних, горизонтальних і перехресних функціональних зв'язків між суб'єктами будівельної галузі та суміжних галузей.

Рішення стратегічних завдань повинно забезпечити досягнення головної мети реалізації державної інвестиційної політики на сучасному етапі, яка визначена нами як забезпечення інноваційно-інвестиційного розвитку будівельної галузі України, що є важливою передумовою прогресивних технологічних змін в промисловості та модернізації технічного стану житлового будівництва.

Активізація стійкого інноваційно-інвестиційного розвитку будівельної галузі можлива при реалізації наступних стратегічних завдань:

· розробка мотиваційно-індикативного механізму регулювання інноваційно-інвестиційних процесів галузі будівництва;

· розробка і впровадження заходів щодо стимулювання залучення заощаджень населення в інвестиційний процес шляхом використання можливостей некапіталомісткого зростання за рахунок

· завантаження виробничих потужностей, що простоюють, а також зменшення числа посередників між інвесторами, виробниками і споживачами будівельної продукції;

· посилення інноваційної спрямованості інвестиційної діяльності шляхом удосконалення управління процесом інвестування в основні засоби підприємств будівельної галузі;

· підвищення інвестиційної привабливості будівельної галузі завдяки вирішенню питань про власність на землю під будівлями і спорудами;

· створення умов, що сприяють використанню корпоративних облігацій як джерела залучення інвестицій у будівельну галузь на інноваційній основі;

· розробка, вдосконалення та впровадження інноваційних механізмів іпотечного житлового кредитування як перспективного напрямку розвитку галузі будівництва та ін.

Необхідно дотримуватися дерегуляції інвестиційного процесу в будівельній галузі, зменшивши зайве втручання держави в економічну діяльність суб'єктів господарювання (що не означає відсутності контролю над таким значущим для економіки країни бізнесом), а також сформувати новий механізм регулювання і контролю в цьому секторі, адекватний умовам і результатам лібералізації в будівельній галузі.

Інвестиційна політика повинна забезпечити дотримання пріоритетності вкладень інвестицій в найбільш актуальні для країни об'єкти будівництва, що є критично важливими для соціальної та виробничої інфраструктури. Держава повинна визначити пріоритети і створити систему економічних заходів, які стимулюють рух інвестицій в потрібному напрямі (наприклад, надання гарантійних зобов'язань) з метою зниження стратегічних ризиків інвесторів. Варіантами таких зобов'язань можуть бути пайове фінансування, пільгове кредитування та ін. Особливо важливим є використання заморожених державних коштів у незавершеному будівництві.

Окремою домінантою інвестиційної політики в будівельній галузі необхідно визнати забезпечення її детінізацїї. Саме цей фактор є найбільш ваговим щодо впливу на зниження ефективності використання інвестицій у галузі. В контексті вищезазначеного для активізації інвестиційно-будівельних процесів вирішальним питанням є вдосконалення фіскального механізму інвестиційної діяльності. На думку експертів, податкова політика України має перейти від домінування фіскальних пріоритетів до реалізації стимулюючого потенціалу шляхом надання податкових пільг і преференцій окремим пріоритетним видам будівельної діяльності. Басенко К.О. Пріоритетні напрямки удосконалення інвестиційної політики в будівельній галузі в контексті соціально економічного розвитку країни [Електронний ресурс] // Матеріали сайту видавничої організації Науковий вісник ЧДІЕУ - Режим доступу: http://journals.uran.ua/nvgeci/article/view/27447

Обираючи оптимальний механізм при інвестуванні в нерухомість, юристи, з точки зору правової забезпеченості, найбільш вигідними вважають такі способи залучення коштів як продаж майнових прав та інвестування через фонд фінансування будівництва. Саме ці два способи є найбільш поширеними на ринку України. Реалізація цих способів відбувається шляхом укладання відповідних договорів купівлі-продажу майнових прав (інвестиційних договорів) та договорів про участь у фонді фінансування будівництва.

Необхідно наголосити, що система залучення коштів на спорудження житла через фонд фінансування будівництва (ФФБ) є найбільш законодавчо врегульованою порівнянні з договорами купівлі-продажу (пов'язано це з тим, що, наприклад, купуючи майнові права на житлову нерухомість інвестор жодним чином не може бути впевнений, що на дату укладання договору такі майнові права не продані або передані в іпотеку третім особам; або ж в таких договорах може бути відсутня відповідальність забудовника за порушення строків спорудження об'єкта, не врегульовані процеси контролю забудовника з боку інвестора за цільовим використанням коштів, механізми повернення коштів в разі розірвання договору; і ін.). В першу чергу йдеться про Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Законом врегульовано принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю. Міхліченко В. Інвестиції у нерухомість. Обираємо оптимальний механізм [Електрониий ресурс] // Адвокатське об'єднання "Захист 24" - Режим доступу: http://zahist24.com.ua/uk/investitsiyi-u-neruhomist-obirayemo-optimalnij-mehanizm-2/

Розвиток будівельного комплексу України на базі власних ресурсів, не залежно від джерел фінансування, має перспективи при вирішенні наступних проблем:

· застосування сучасних технологій у будівельному виробництві;

· підвищення технічного рівня підприємств будівельного комплексу;

· збільшення потужності будівельної галузі, підвищення її конкурентоспроможності на вітчизняному ринку будівельних послуг;

· розширення сировинної бази комплексу за рахунок використання значних обсягів відходів промислового виробництва;

· зменшення техногенного навантаження на природне середовище та зниження рівня забруднення. Великих К.О. Перспективи розвитку будівельного комплексу України [Електронний ресурс] // Харківський національний університет міського господарства ім. О.М. Бекетова - Режим доступу: http://economy.kname.edu.ua/images/files/konferenc/dec2014/1_2.pdf

У цілому, підвищення ефективності управління розвитком ринку житлового будівництва вимагає створення такої системи організації інвестиційно-будівельної діяльності, при якій були б чітко розмежовані функції держави і ринкові механізми; відносини власності і механізми містобудівного регулювання; інтереси, місце і роль забудовників та інвесторів; відносини забудовників з владою і з підприємствами-монополістами.