Таким образом, по вышеприведенным данным (приложение В), удельный вес просроченной задолженности в 2011г. составил 0,82%, а в 2012г. - 0,48%, 2013г. - 0,53 %, 2014г. - 0,85%, что говорит об увеличение проблемных кредитов к началу 2014г. Наиболее проблемными являются кредиты на неотложные нужды, удельный вес которых за 2011г. составил - 0,82%, за 2012г. - 0,46%, за 2013г. - 0,46%, за 2014г. - 0,75%, тогда как по ипотечным кредитам за 2011г. просроченная задолженность отсутствует, за 2012г. удельный вес просроченной задолженности составил 0,01%, за 2013г.- 0,05%, и в 2014г. увеличился до 0,08%. Объясняется это тем, что финансовое состояние заемщиков к началу 2014г. ухудшилось. Но, тем не менее, ипотечные кредиты для кредитного портфеля несут в себе минимальный риск, во-первых, потому что обеспечены залогом недвижимости, во-вторых, исходя из удельного веса, они имеют наименьшую величину, но прогнозировать уровень риска на весь период кредитного договора достаточно сложно.

Итак, офис №9031/0912 Сберегательного банка предоставляет кредиты физическим лицам на цели приобретения недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо представить необходимые документы и пройти процедуру андеррайтинга. Для оценки благонадежности и снижения риска офис №9031/0912 Сберегательного банка делает запрос в Бюро кредитных историй, откуда поступает информация об имеющихся обязательствах у заемщика.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Доля приобретений гражданами квартир при помощи ипотечных схем в 2011 г. составила всего 4%. Для сравнения, в странах Евросоюза этот показатель свыше 30%, в США он превышает 50%. С чем же связаны такие низкие показатели развития ипотечного кредитования в нашей стране?

Проблемы, с которыми сталкиваются коммерческие банки при осуществлении ипотечного кредитования, были рассмотрены на примере офиса №9031/0912 Сберегательного банка. Наличие данных проблем, безусловно, приводит к снижению эффективности ипотечных кредитов в Сбербанке.

1. Наличие конкуренции на ипотечном рынке создает проблемы в части привлечения и удержания клиентов.

Данная проблема вызвана тем, что практически все банки на сегодняшний день реализуют данную услугу. Основными конкурентами Сберегательного банка являются ВТБ-24 и Газпромбанк. АБ "Газпромбанк" по условиям ипотечного кредитования во многом проигрывает по сравнению с ВТБ-24, а также Сбербанком. К таким условиям относятся: необходимость первоначального взноса 10-30% (первый этаж 50 %), а также более высокие процентные ставки. Отсутствие у заемщика первоначального взноса за квартиру является препятствием для получения кредита по ипотечным программам Сберегательного банка, даже если заемщик проходит по уровню дохода. Кроме того, в АБ "Газпромбанк" очень высокий процент первоначального взноса на квартиры первых этажей в связи с повышенными рисками реализации квартир первого этажа.

2. Проблемы организационного характера, связанные с процессом кредитования в офисе №9031/0912 Сберегательного банка.

а) проблемы, касающиеся оценки кредитоспособности и платежеспособности клиента.

Это связано, во-первых, с низким платежеспособным спросом населения, во-вторых, с невозможностью документально подтвердить свои доходы, в-третьих, с отсутствием внутренней информационной базы;

б) проблемы, связанные с лимитом кредитования в рамках филиала Сбербанка. То есть если объем кредита превышает 3 млн руб. на одного заемщика, то решение по предоставлению ссуды принимается на уровне головного офиса, где полностью проводится оценка платежеспособности клиента, андеррайтинг жилого помещения. В свою очередь, это значительно увеличивает сроки принятия решения по предоставлению кредита от 5-7 дней до 15-20 дней. Тогда как в омских банках независимо от суммы кредита срок остается попрежнему 5-7 дней. В связи с тем, что на сегодня тенденция роста цен на жилье сохраняется, зачастую срок рассмотрения заявки на предоставление кредита является основным фактором выбора банка. Количество сделок, которые превышают сумму в 3 млн руб. из всего объема ипотечных сделок составляет примерно 10%, но по объему они занимают более 40%. Количество отказов на уровне головного офиса составляет примерно 1 из 4 заявок.

в) проблемы, связанные с организацией внутреннего контроля за своевременностью поступления платежей по ипотечному кредиту. До сотрудников кредитного отдела не доводится информация о ходе осуществления платежей по кредиту, нет автоматизированной программы, которая бы показывала, кто уплатил кредит и проценты, а кто еще нет. Приходится постоянно отрываться от рабочего места; чтобы отследить должников, в последний день уплаты основного долга и процентов приходится обзванивать клиентов, иногда ошибочно из-за недостоверной информации, полученной от операционного отдела.

3. В ипотечной сделке задействовано большое количество участников, в связи с чем возникают проблемы взаимосвязи инфраструктуры:

а) проблемы, связанные с непрофессионализмом риэлтеров, что ведет к двойной работе специалиста Сбербанка, который вынужден объяснять условия ипотечного кредитования клиенту и риэлтеру;

б) проблемы взаимодействия банка и страховой компании. Проблему территориальной удаленности страховой компании и банка можно решить путем предоставления возможности специалисту банка или страховому агенту давать консультации по страхованию и оформлять договоры страхования и полисы страхования на месте в банке в рамках заключенного соглашения между страховой компанией и Сбербанком.

4. Что касается проблем кадрового характера, то в Сбербанке изначально сложилась нерациональная организация работы сотрудников кредитного отдела. Из-за недостатка специалистов в кредитном отделе отсутствует разделение труда работников. Ипотечным кредитованием в Сбербанке занимаются два человека, при этом между ними не происходит распределение обязанностей, а нужно как минимум три: для приема и обработки кредитных заявок; для подготовки договоров по сделке и проведения сделки; для мониторинга выданных кредитов, отслеживания своевременности внесения платежей по кредиту и составления отчетов.

Сегодня ипотека - один из наиболее доступных способов приобретения квартиры. В настоящее время в России предпринимаются следующие шаги по совершенствованию ипотечного кредитования:

· Агентством по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), созданным в целях оказания помощи проблемным заемщикам, в частности, упрощены условия допуска к участию в программе реструктуризации, сокращен перечень предоставляемых документов, увеличен список заемщиков, обладающих правом на такую поддержку, за счет имеющих неисполненные обязательства по ипотечным кредитам, выданным до 1 июля 2009 года. Действие программы распространяется также на кредиты, взятые на капитальный ремонт под залог квартиры. Таким образом, для оживления ипотеки сделано уже немало.

· Клиентам банков предоставлена возможность направлять средства "материнского капитала" на погашение долга и уплату процентов по ипотечным кредитам.

· Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р принята "Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ до 2030 года", предусматривающая повышение его доступности до уровня 60% населения и снижение среднего уровня процентной ставки до размера инфляции плюс 2-3 процентных пункта. В частности она предлагает:

- повышать доступность ипотеки жилья эконом - класса;

- обеспечивать через деятельность институтов развития ипотечного рынка поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для заемщика уровне;

- предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки и оказания государственной поддержки определенным категориям граждан;

- стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщика.

В связи с этим, ОАО "ОСБ №9031/0912 " в конце 2011 года запустил новую программу ипотечного кредитования, подразумевающую досрочное погашение кредита за счет продажи уже имеющегося в собственности заемщика жилья. Программа "Улучшение жилищных условий" позволяет приобрести недвижимость, как на вторичном рынке, так и в новостройке, при этом в сумму кредита можно включить стоимость парковочного места. Кредит предоставляется как с первоначальным взносом, так и без него.

В течение одного года после получения кредита заемщик может подыскивать покупателя на старую квартиру. После погашения не менее 50% от суммы кредита в течение первого года кредитования ставка по кредиту будет снижена с 15% до 10-11,75% годовых. Размер ставки зависит от срока кредитования, который может составлять от 3 до 20 лет. Максимальная сумма кредита ограничена 30 млн. рублей и определяется с учетом региона.

Кредитование физических лиц является одним из наиболее динамично развивающихся и доходных рынков. На сегодняшний день в операционном офисе ОСБ №9031/0912 созданы необходимые условия для активного развития, данного направления. Доля кредитов частным лицам в общем объеме выданных кредитов на рынке неуклонно растет, однако, по сравнению с показателями банков в развитых странах на данный момент она незначительна (10 - 15 % против 50 - 60 % в развитых странах).

Особо следует отметить направление ипотечного кредитования. Банк активно работает по Федеральной программе ипотечного кредитования и имеет хорошо отработанные технологии. Совершенствование законодательной базы об ипотеке в ближайшем будущем, продолжающееся снижение процентных ставок также обеспечит серьезный рост рынка ипотечного кредитования.

Учитывая наработанный опыт Банка и очевидные перспективы ипотечного кредитования необходимо прогрессивно развивать данные направления посредством решения следующих задач:

- расширение ассортимента и разработка новых ипотечных продуктов;

- сокращение просроченных кредитов;

- более глубокое изучение рынка для выдвижения максимально конкурентоспособной продукции;

- активизация программ перекредитования заемщика;

- участие в областных и государственных программах по жилищному кредитованию;

- ориентация на современные тенденции ипотечного рынка;

- разработка политики процентных ставок, привязанной к уровню рисков;

- развитие системы продаж стандартизированных кредитных продуктов;

- внедрение системы лояльности к ответственным клиентам;

- периодическое проведение маркетинговых исследований с целью обновления продуктовой линейки в соответствии с меняющимися потребностями клиентов.

Исходя из проведенного анализа, и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования операционному офису №9031/0912 необходимо расширить ассортимент и разработать новые продукты ипотечного кредитования, так как предлагаемых всего три вида ипотечных кредитов, не могут охватить в полной мере потребности клиентов.

Расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов, в связи с чем, Банку можно рекомендовать следующее:

- более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

- проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Особое внимание Банку необходимо уделять по формированию целевого распределения ресурсной базы по срокам, до погашения. Банк может иметь возможность использовать привлекаемые средства с международных рынков в соответствии со своими потребностями в формировании долгосрочной ресурсной базы, с учетом рыночной конъюнктуры и стоимостных характеристик заимствований.

Применение гибкой продуктовой, процентной и тарифной политики позволит ОСБ №9031/0912 избежать существенного сужения спредов по активно-пассивным операциям, связанного как с макроэкономическими тенденциями, так и с процессами удлинения сроков привлечения средств.

В связи с выходом на рынок крупных конкурентов, необходимо разработать наиболее эффективную стратегию, направленную на смягчение внешних угроз на рынке путем диверсификации, т.е. освоения новых рынков, интеграции, прежде всего с конкурентами для ослабления угроз с их стороны.

Подводя итог третьей части работы можно сказать, сегодня ипотечный рынок в России набирает обороты. Рост объемов ипотечного кредитования объясняется влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан. Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует.

Таблица 12. Проблемы и мероприятия

Ипотечное кредитование на сегодня является самым перспективным видом кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования - это одно из приоритетных направлений современной жилищной политики. Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

Проанализировав систему ипотечного кредитования в офисе №9031/0912 Сберегательного банка, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место в кредитном портфеле. Наиболее благоприятный рост ипотечных кредитов наблюдается в 2012г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2013г. (в первом квартале - 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному виду кредита резко снижается. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях. Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело к тому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья. Для снижения рисков, офис №9031/0912 Сберегательного банка проводит ежеквартальную оценку стоимости недвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, офис Сберегательного банка в качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемой недвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц. Но уже буквально к концу 2013 года все начало постепенно меняться в лучшую сторону. В офисе №9031/0912 Сберегательного банка существует две схемы платежей: это аннуитетная и дифференцированная. Сравнивая данные схемы платежей с одинаковыми условиями (к примеру, при сумме 990 360 руб., 15,%, на 15 лет) можно сделать выводы о том, что аннуитетная форма платежей является более выгодной для банка, так как доходность здесь составит на 383 937 руб. больше, чем по схеме дифференцированных платежей. Поэтому для эффективного ипотечного кредитования необходимо банком использовать преимущественно схему аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для заемщика является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающих получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список использованных источников