Анализ системы ипотечного кредитования коммерческого банка и пути ее улучшения (на примере ОАО "Сбербанк России")

Размещено на http://allbest.ru

Анализ системы ипотечного кредитования коммерческого банка и пути ее улучшения (на примере ОАО «Сбербанк России»

Введение

ипотечный кредитование экономика

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить о каких-либо других социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьезная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильем, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Рынок ипотечных услуг в настоящее время находится на начальном этапе развития, что объективным образом требует поиска адекватной модели ипотечного жилищного кредитования и нуждается в обобщении региональной практики ипотечного кредитования, анализе мирового опыта и адаптации полученных результатов к текущим условиям.

Поэтому в последнее время в условиях сложившейся конъюнктуры рынка жилья Сберегательный банк РФ большое внимание уделяет развитию такого важного направления деятельности как ипотечное кредитование.

Предметом исследования в курсовой работе являются организационно-экономические отношения в области состояния и развития ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ.

Объектом исследования является ипотечное кредитование в ОАО Сбербанк России.

Цель данной работы - найти новые, наиболее эффективные направления и пути повышения эффективности системы ипотечного кредитования на примере деятельности Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации.

В связи с поставленной целью можно выделить следующие задачи:

определить сущность и выявить особенности ипотечного кредитования;

изучить мировой опыт по развитию системы ипотечного кредитования;

определить показатели эффективности ипотечного кредитования для коммерческих банков;

проанализировать финансовое состояние и дать оценку программам ипотечного кредитования, действующим в Сберегательном банке РФ;

обобщить всю имеющуюся информацию об ипотечном кредитовании и выявить существующие проблемы и недостатки;

определить перспективы развития ипотечного кредитования в Сберегательном банке РФ;

разработать варианты решения существующих проблем.

Теоретический материал по данной теме был исследован, начиная с момента зарождения ипотечного кредитования в России и до настоящего времени. Оценка финансового состояния и ипотечной деятельности Сберегательного банка РФ была проведена за последние пять лет.

При написании курсовой работы были использованы различные методы исследования: как правовые, так и экономические. Основные из них - нормативный метод, сравнительный метод, синтетический (индуктивный) и аналитический (дедуктивный) методы, факторный анализ. Все экономические процессы и явления были рассмотрены в движении и развитии, поэтому основу всех методов составляет диалектический метод.

Для написания курсвой работы были исследованы различные нормативно-правовые акты, учебники и учебные пособия, периодические издания, статистический материал (публикуемая форма финансовой отчетности Сберегательного банка), энциклопедические и другие справочные издания, данные рейтинговых агентств и др.

Курсовая работа состоит из введения, трех глав, вывода и предложений, списка использованных источников и приложений. В первой главе раскрываются сущность, особенности ипотечного кредитования, а также зарубежный опыт его развития. Без понимания теоретических аспектов системы ипотечного кредитования невозможно выработать правильные и эффективные меры по ее совершенствованию.

Вторая глава содержит анализ системы ипотечного кредитования Сберегательного банка РФ и оценку его ипотечной деятельности. Здесь выявлены недостатки и определены перспективы развития данного направления деятельности.

В третьей главе даны рекомендации и предложения по совершенствованию и повышению эффективности системы ипотечного кредитования, а так же внедрение скоринговых карт в Сберегательном банке РФ.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотека - один из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю. Ипотека в переводе с греческого языка означает заклад, и представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Существует договорная, судебная и законная ипотеки. Объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, указанный в договоре. Инициатором договорной ипотеки выступает владелец недвижимости. Законная и судебная ипотеки являются генеральными, т.е. обременяющими все имущество должника, и устанавливаются в судебном или административном порядке.

В России порядок осуществления ипотеки регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. №102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.5), Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. №152 - ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и другими нормативно-правовыми актами 13.

Залог - один из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств - неустойкой, задатком, поручительством - залог более привлекателен потому, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

По договору ипотеки залогом выступает именно недвижимое имущество. К последнему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без нанесения ущерба их назначению.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т. е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство), или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и лицо, участвующее в таком обязательстве (третье лицо).

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;

ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа, обмен) в данных конкретных условиях нецелесообразны;

создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги: при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных или вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала;

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особо следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда другие способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных и производных ипотечных ценных бумаг 33.

Можно выделить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

обязательность обеспечения залогом, причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства;

длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от трех и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика;

большинство ипотечных ссуд носит целевой характер;

ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям, предъявляемым к процедуре предоставления и обслуживания ипотечного кредита, можно отнести следующие:

сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупных доходов заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период;

при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Одним из существенных условий договора об ипотеки является его предмет. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которое позволяет его идентифицировать. Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. Предметом ипотеки могут быть жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке.

Кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей, - наиболее перспективная и значимая для экономики форма ипотечного кредитования. Жилье, в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизированности, легкой оценки, наличия ликвидного рынка, - идеальное средство обеспечения обязательств. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Такое помещение должно находиться в собственности залогодателя 30.

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правила главы 13 Закона об ипотеке, которые позволяют осуществлять такой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что является существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связано с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе Российской Федерации, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может стать предметом ипотеки только с согласия арендодателя; не допускается залог такого права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия данных лиц.

Существуют ограничения, предусмотренные законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Во-первых, это имущество, изъятое из оборота, т. е. оно не может свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому. Это, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства. Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого невозможен (неделимая вещь). Например, нельзя заключить договор ипотеки в отношении только хвостовой части самолета. На имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося стороной по договору ипотеки.

Не подлежат ипотеке земельные участки, если они находятся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, не допускается ипотека земельного участка, площадь которого меньше минимального размера.

Закон об ипотеке указывает на необходимость оценки предмета договора ипотеки. Такая оценка проводится по соглашению сторон, которые могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне. Оценка указывается в договоре в денежном выражении. При залоге

предприятия состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе инвентаризации данного имущества.

Если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя 18.

Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;

обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;

предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;

осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретенное имущество.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила Федерального закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Договорs найма или аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия их расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Ипотека земельных участков имеет ряд отличительных особенностей:

если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких зданий или сооружений в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом;

земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка;

на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Оценка земельного участка при его ипотеке не может быть установлена ниже его нормативной цены, под которой понимается показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору об ипотеке земельного участка должен быть приложен кадастровый план земельного участка.

Земля является уникальным объектом недвижимости, так как она может быть и составной частью, и полноценным объектом недвижимости, тогда как здания и сооружения не могут быть заложены без земельного участка. Земельная ипотека, в отличие от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику.

Однако залог земельных участков занимает незначительное место в ипотечных операциях российских банков, так как отсутствует нормативный механизм применения законодательной базы земельной ипотеки, а также в связи с неразвитостью земельных ипотечных ценных бумаг на российском рынке ценных бумаг 19.

В настоящее время земельную ипотеку практикуют МКБ, Сбербанк, Городской ипотечный банк, "Сосьете Женераль Восток" и Райффайзенбанк. Процентные ставки составляют до 14,5% и зависят от формы подтверждения доходов заемщика. Срок по земельным кредитам, как правило, не превышает 10 лет 49.

Однако наибольшую социальную и политическую значимость представляют жилищные кредиты. Поэтому в дальнейшем речь пойдет именно о данном виде кредита.

Ипотечное жилищное кредитование - достаточно перспективное направление деятельности банков. Характерные особенности, присущие данному кредиту, делают его относительно низкорисковым для банков, а заемщикам дают возможность улучшить свои жилищные условия и социальное положение в обществе. Поэтому, чтобы ипотечное кредитование стало по-настоящему эффективным инструментом решения жилищных проблем, важно изучить мировой опыт по развитию и совершенствованию системы ипотечного кредитования.

1.2 Виды и модели ипотечных займов

В мировой практике выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядится полученными ипотечными кредитами так:

переуступить их вторичным инвесторам;

сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;

выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги (рисунок 1.2.1).

Размещено на http://allbest.ru

Рисунок 1.2.1 - Финансовый поток для двухуровневой схемы ипотечного кредитования

В мировой практике существует широкий спектр различных схем и подходов к рефинансированию ипотечных кредитов. В США «длинные активы - среднесрочные пассивы», в Австралии довольно широкое распространение получили ипотечные кондуиты, в которых применяется модель «длинные активы - короткие револьверные пассивы». Сначала банк создает независимую от него финансовую компанию (Кондуит). Кондуит начинает выкупать ипотечные кредиты у создавшего его банка и накапливать их на своем балансе. Для рефинансирования выкупленных кредитов Кондуит размещает на вторичном рынке свои краткосрочные (от 30 дней) долговые бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, находящимися на его балансе. Кондуит в состоянии накопить пул ипотечных кредитов, достаточный для «долгосрочной» секьюритизации. Такая секьюритизация может осуществляться в виде сертификатов участия или структурированных ипотечных ценных бумаг и циклически повторяется 29.

В структуре Кондуита привлекательно то, что с помощью относительно небольшого начального капитала можно накопить пул ипотечных кредитов размером 50 -70 млн долл.

В отличие от США в Австралии нет крупных ипотечных агентств, поддерживаемых государством. Большая часть ипотечных кредитов осуществляется за счет эмиссии банками облигаций. Суммарный номинал эмитированных бумаг меньше размера обеспечения, и инвесторы имеют право только на купонные платежи и погашение номинала облигаций. Эта разница называется субординированием и позволяет распределить риски между эмитентом и инвесторами 38.

На федеральном уровне в России была принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. В целях ее развития в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 №1010 было учреждено Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Основные функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию обозначены в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». К ним относятся: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного жилищного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействие во внедрении региональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Вторая, одноуровневая, схема рынка ипотечного кредитования наибольшее распространение получила в Германии и некоторых странах с переходной экономикой (Латвия, Литва, Венгрия, Казахстан, Польша, Румыния и др.), и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов 17. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций (рисунок 1.2.2).

Размещено на http://allbest.ru

Рисунок 1.2.2 - Финансовый поток для одноуровневой схемы ипотечного кредитования

Для Германии характерна система стройсбережений, когда потенциальный заемщик должен открыть в банке счет и в течение 5-8 лет накапливать на нем установленную долю от стоимости имущества. Затем государство предоставляет заемщику дотации до 10% стоимости недвижимости и льготный кредит на погашение оставшейся части. Срок возврата кредита составляет 10-15 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:

традиционные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;

займы быстрого погашения в течение 15 лет;

займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения долга;

займы с увеличением собственного капитала;

займы с изменяемой процентной ставкой;

займы с «шаровой выплатой»;

двухступенчатые;

займы типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой;

двухнедельные ипотеки;

ипотечные кредиты с обратным аннуитетом.

Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет. Ее процентная ставка и сумма выплат не изменяются, и через 30 лет она полностью погашается. Это самый популярный ипотечный заем. Часть выплаты составляет процентная ставка. Остальная часть выплаты сокращает непогашенную основную часть долга, постепенно погашая ее полностью. Основным преимуществом традиционной закладной с фиксированной процентной ставкой является уверенность в том, что ежемесячные выплаты основной суммы и процентной ставки не увеличатся. Сумма выплат останется неизменной в течение 30 лет. Однако, если рыночные процентные ставки понизятся, процентная ставка по традиционной закладной не уменьшится вместе с ними. Для того чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками, заемщику придется осуществлять рефинансирование.

Закладная с быстрым погашением в течение 15 лет завоевывает популярность, когда процентные ставки низкие, поскольку потребители стремятся рефинансировать свои закладные с помощью 15 - процентных займов. Этот заем почти не отличается от традиционного 30-летнего займа, за исключением того, что его ежемесячные выплаты выше, и он погашается через 15 лет.

Несмотря на то, что 15-летние займы усиленно предлагаются банками, многие считают, что 30-летние займы предпочтительнее. При традиционных закладных заемщик может всякий раз, когда пожелает, осуществлять дополнительные выплаты для сокращения суммы остатка долга. В зависимости от величины и частоты дополнительных выплат можно погасить долг намного быстрее, чем за 30 лет.

Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга предназначена для того, чтобы быть более доступной по стоимости в первые годы, чем традиционная закладная. Ее ежемесячные выплаты поначалу низки, а затем с каждым годом увеличиваются на фиксированный процент в течение пяти лет. При этом остаток долга немного повышается, тогда как в традиционном займе происходит неуклонное понижение. Это называется отрицательным погашением, которое имеет место, когда ежемесячная выплата слишком мала для покрытия процента, выплачиваемого кредитору, поэтому сумма, которую предстоит выплачивать, повышается и включает невыплаченный процент.

Основное преимущество закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга заключается в ее доступности. Благодаря небольшому размеру суммы первичных выплат по ней можно получить более крупный заем при сравнительно невысоком доходе. Однако по такой закладной кредитор взимает более высокий процент. Процентная ставка по закладной с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга обычно на 0,75-1 % выше, чем по традиционной закладной.

Закладная с возрастающим собственным капиталом также известна как закладная с быстрым приобретением собственности. Она представляет собой закладную с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга, сумма выплат по которой продолжает увеличиваться вплоть до полного его погашения. Сумма выплат не устанавливается на фиксированный уровень.

Закладные с возрастающим собственным капиталом весьма разнообразны. Как правило, ежемесячные выплаты первого года в них такие же, как и у традиционной закладной с 30-летним сроком погашения. Их величина ежегодно увеличивается на фиксированный процент. Подобно 15-летней закладной она погашается быстро и ее типичная процентная ставка на 0,25-0,50 % меньше, чем у традиционной закладной. К тому же заемщик выплачивает меньше средств по проценту за весь срок погашения займа. Однако по закладной с возрастающим собственным капиталом выплаты продолжают увеличиваться независимо от того, повышается доход заемщика или нет. Данная закладная хорошо подходит тем, чей доход увеличивается, и кто планирует уйти на пенсию через 15 лет.

Закладные с изменяемой процентной ставкой получили популярность в начале 1980-х гг., когда процентные ставки по кредитам были высокими. Кредиторы предоставляли закладные с фиксированной ставкой в 15-16%, и более 60% заемщиков предпочитали закладную с процентными ставками, начинающимися с 12-13%.

Очевидным различием между закладной с изменяемой процентной ставкой и традиционной закладной с фиксированной ставкой является то, что в первой ставка повышается и понижается ежегодно в течение срока погашения.

Закладные с изменяемой процентной ставкой имеют некоторые базовые свойства и ряд свойств по выбору.

Базовые свойства:

интервал изменения ставки. Процентная ставка варьирует в установленных интервалах. Процентная ставка большинства закладных трансформируется раз в год, однако для некоторых закладных предусматриваются изменения раз в месяц, раз в полгода, раз в три года или в пять лет;

начальная процентная ставка. Это ставка, которую заемщик выплачивает до конца первого интервала. Она определяет также размер начальной ежемесячной выплаты, которую кредитор обычно использует для утверждения предоставления займа.

Свойства по выбору:

ограничение процентной ставки в течение срока погашения. Ограничение на весь срок погашения иногда выражается в процентах в отношении к начальной процентной ставке. Например, «5-процентное ограничение процентной ставки в течение срока погашения» означает плюс 5 % по отношению к начальной ставке;

периодическое ограничение процентной ставки. Оно устанавливает пределы для величины, на которую эта процентная ставка может изменяться от одного интервала котировки до следующего;

ограничение величины ежемесячной выплаты. Оно лимитирует величину, на которую может измениться ежемесячная выплата от одного интервала корректировки до другого. Закладные с изменяемой процентной ставкой обычно имеют ограничения по размеру ежемесячной выплаты основной суммы долга или периодическое лимитирование процентной ставки, однако не то и другое вместе;

обращаемость в закладную с фиксированной процентной ставкой.

Займы с шаровой выплатой подобны займам на 30-летний срок погашения с фиксированной процентной ставкой, но при этом имеют одну специфическую особенность: в конце пятилетнего, семилетнего или десятилетнего срока заем подлежит погашению и выплате.

Двухступенчатые займы представляют собой закладную с изменяемой процентной ставкой, однако их ставка варьируется только один раз в течение 30-летнего срока погашения. В течение первых семи лет, которые называются начальным периодом, ставка фиксируется в долговом обязательстве заемщика. В конце начального периода ставка корректируется, как и в любом другом займе с изменяемой ставкой. Эта новая ставка сохраняется в неизменности в течение остальных 23 лет.

Заем типа 3/1 с изменяемой процентной ставкой представляет собой закладную с изменяемой ставкой с начальным трехгодичным интервалом корректировки. Существуют также займы с изменяемой ставкой типа 5/1, 7/1 и 10/1.

Выплаты по двухнедельной ипотеке осуществляются на двухнедельной основе, а не один раз в месяц. Выплата вычисляется делением ежемесячной суммы выплаты на два.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом предоставляются ушедшим на пенсию домовладельцам. Они предусматривают минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще их отсутствие вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень 17.

В России наибольшее распространение получила схема аннуитетных платежей (приложение А).

В настоящее время в РФ существует несколько способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье, но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека.

Можно выделить следующие схемы ипотечного кредитования в РФ.

Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора - сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30-50 % стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения, однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естественные - затягивание и не завершение строительства, инфляция.

Вторая схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств. Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50-60 % цены нового. 20-25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 - 30 % предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.

Например, в Самарской области создается модель ипотечного кредитования, ориентированная на население в качестве инвестора. В Оренбургской области для реализации государственных жилищных программ была создана Оренбургская ипотечная жилищная корпорация, которая совместно с Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» осуществляет кредитование строительства жилья с привлечением сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, а также банковских кредитных ресурсов. Развивается ипотека также в Татарии, Чувашии, Белгородской и Ростовской областях, в Новосибирске.

В третьей схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.

Согласно четвертой схеме предприятие предоставляет своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных процветающих предприятиях («Норильский никель», Череповецкий металлургический комбинат и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях и на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20-40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации) 25.

Отдельно следует отметить ипотечную программу, действовавшую в Белгородской области в 90-х годах. Суть этой программы состояла в том, что населению был предоставлен ипотечный кредит в размере 100 тысяч рублей сроком на 10 лет под 10% годовых, а долг по кредиту можно было возвращать сельскохозяйственной продукцией. Таким образом, были решены две проблемы: обеспечение населения жильем и сбыт сельскохозяйственной продукции, которую жители выращивали на своих приусадебных участках 19.

Таким образом, система ипотечного кредитования в стране может быть представлена одноуровневой или двухуровневой моделями, а каждый конкретный банк в зависимости от преследуемых им целей может использовать в своей деятельности различные ипотечные программы. Поэтому, чтобы определить эффективность конкретной ипотечной программы, следует выявить основные показатели эффективности, характеризующие ипотечные операции коммерческих банков.

1.3 Эффективность ипотечного кредитования для коммерческих банков

Под эффективностью понимают соотношение эффекта и вызвавших его затрат. Эффективность - относительная величина, измеряемая в долях единицы или в процентах и характеризующая результативность затрат.

Для характеристики экономической эффективности ипотечного кредитования для коммерческих банков можно использовать следующие показатели:

- объем выданных банком ипотечных кредитов;

- объем ссудной задолженности по ипотеке;

- объем ссудной задолженности в расчете на одного жителя региона (страны);

- величина доходов банка, полученная в виде процентов по ипотечным ссудам;

- количество заключенных ипотечных договоров и др.

Эффективность ипотечного кредитования как для банков, так и для населения во многом определяется политикой государства. В Заявлении Правительства РФ «О стратегии развития банковского сектора РФ на период до 2030 года» для повышения эффективности ипотеки рассматривается необходимость:

- создания условий для формирования эффективной системы хранения и использования кредитных историй;

- формирование единых ориентиров у всех участников рынка ;

- повышения эффективности управления рисками ( в т.ч. рисками невозврата кредита);

- совершенствования законодательства;

- развития банковской инфраструктуры и др.

Однако в настоящее время не было принято каких - либо существенных мер по реализации данных направлений, хотя известно, что в Государственной Думе готовятся поправки в Гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», позволяющие банкам без решения суда продавать квартиры заемщиков, неспособных оплачивать ипотечный кредит. Это может значительно снизить банковские риски и сократить издержки.

Отличительной особенностью российского докризисного рынка ипотечных услуг являлась острая конкуренция банков за каждого потенциального заемщика. В целях привлечения клиентов они предлагают новые продукты и условия кредитования.

К последним новинкам рынка ипотеки относится программа «Социальная ипотека».Оно ориентировано обеспечение жильем социально не защищенных граждан страны, у которых нет накоплений на первоначальный взнос виду высокой стоимости жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. В первую очередь это касается молодых и многодетных семей, а также, бюджетников, к которым относятся учителя и врачи с невысоким уровнем доходов.

Еще одна новинка -«Военная ипотека». Банки выдают ее военнослужащим на приобретение квартиры практически без привлечения собственных средств. Первоначальный взнос и суммы последующих платежей по кредиту осуществляются за счет поступлений с именного накопительного счета военнослужащего. Хотя, при желании, заемщик может использовать также и собственные накопления для того, чтобы увеличить размер первоначального взноса и купить лучшее жилье (большей площади, в более престижном районе и т.д.).

Нельзя не отметить и возрастающую в последнее время роль «АИЖК». Банкиры уже рассматривают его как серьезным каналом продаж финансовых ипотечных продуктов. А потенциальные заемщики понимают, что лишь профессиональное учреждение поможет разобраться в широчайшем спектре кредитных предложений.

Данные квартальной отчетности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию свидетельствуют об улучшении ситуации с возвратом ипотечных кредитов.

Повышение эффективности ипотечного кредитования для банков было достигнуто за счет увеличения размера кредита, понижения процентной ставки по кредиту.

Как известно, спрос на кредит тем выше, чем выше уровень доходов заемщика и ниже процент по кредиту. Соответственно, при повышении жизненного уровня населения увеличивается эффективность ипотечного кредитования для банка.

Важным моментом при определении экономической эффективности является также учет фактора времени, поскольку весь свой доход по данному кредитному договору банк получает частями в течение довольно значительного промежутка времени. Поэтому эффективность в целом можно определить только по истечении действия кредитного договора.

2.Анализ ипотечной деятельности ОАО «Сбербанк России»

2.1 ОАО «Сбербанк России» в мировой и российской банковской системе. Исследование факторов внешней и внутренней среды, влияющих на политику ипотечного кредитования

Основным видом деятельности «Сбербанка России» являются корпоративные и розничные банковские операции. Данные операции включают (но не ограничиваются) привлечение средств во вклады и предоставление коммерческих кредитов в свободно конвертируемых валютах и местных валютах стран, где дочерние банки осуществляет свои операции, а также в российских рублях; предоставление услуг клиентам при осуществлении ими экспортных/импортных операций; конверсионные операции; торговлю ценными бумагами и производными финансовыми инструментами. «Сбербанк России» осуществляет свою деятельность как на российском, так и на международном рынках. По состоянию на 30 января 2015 года деятельность банка на территории Российской Федерации осуществляется через ОАО «Сбербанк России», который имеет 16 (31 декабря 2013 года: 17) территориальных банков, 78 (31 декабря 2013 года: 77) отделений территориальных банков и 17 493 (31 декабря 2013 года: 17 893) ВСП, а также через основные дочерние компании, расположенные в Российской Федерации, - ЗАО «Сбербанк Лизинг», ООО «Сбербанк Капитал», компании бывшей Группы компаний «Тройка Диалог» и «Сетелем Банк» ООО (бывший «БНП Париба Восток» ООО). Деятельность «Сбербанка России» за пределами Российской Федерации осуществляется через сеть дочерних банков и финансовые компании:

дочерние банки: в Республике Казахстан, Украине, Республике Беларусь, Швейцарии, Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, Сербии, Словении, Боснии и Герцеговине, Бане-Луке на территории Боснии и Герцеговины, Турции, Германии и Бахрейне.

финансовые компании: в Республике Казахстан, Украине, Ирландии, Соединенных Штатах Америки, Великобритании и на Кипре. Дочерние банки оказывают в регионах своего присутствия широкий спектр банковских услуг розничным и корпоративным клиентам, осуществляют операции на финансовых рынках. Все операции проводятся в соответствии с полученными лицензиями национальных регуляторов. Финансовые компании оказывают услуги в соответствии со своей специализацией. Кроме того, Банк осуществляет ряд функций через два зарубежных представительства, расположенных в Германии и Китае. Данные представительства непосредственно не осуществляют банковские операции, но способствуют продвижению бизнеса Банка и его клиентов в регионах присутствия.

3. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в Акционерном коммерческом Сберегательном банке Российской Федерации

3.1 Государственная поддержка ипотечной деятельности Сберегательного банка РФ через систему налогообложения

Одной из главных проблем, тормозящих развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, является недоступность ипотеки для жителей страны в силу высоких процентных ставок. Активную роль по решению данной проблемы должно решать государство, которое заинтересовано в обеспечении своих граждан доступным жильем.

Создание системы рефинансирования ипотечных кредитов через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию не решило данной проблемы. Как показывает практика, данное Агентство оказалось фактически неспособным к выполнению поставленных перед ним задач в сложившихся в настоящее время тяжелых экономических условиях. Из девяти выданных ипотечных кредитов Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает только одно, остальные восемь остаются на балансе банка. Поэтому многие банки в настоящее время свернули свои ипотечные программы из-за недостатка «длинных» денег. Более крупные банки, которые не пользовались услугами Агентства, ипотечные программы сохранили, однако существенно увеличили процентные ставки по ним.

Задача государства в настоящее время - формирование нового механизма поддержки развития ипотечного кредитования в стране. Этим механизмом может быть снижение процентной ставки по кредиту за счет предоставления банку льгот по уплате налога на прибыль от ипотечной деятельности. Чтобы понять действие этого механизма, необходимо рассмотреть порядок и процедуру уплаты налога на прибыль кредитными организациями.

Налог на прибыль уплачивается банками в соответствии с ФЗ «О налоге на прибыль и организаций» в порядке, предусмотренном Инструкцией Госналогслужбы России «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций» от 10 августа 1995 г. №37.

...