Кадастровая стоимость объектов

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

За последние годы российская концепция кадастровой оценки существенно изменилась. На сегодняшний день в рамках становления института кадастровой оценки сделано многое: законодательно определены понятия «массовой оценки», «кадастровой стоимости», заложена основа для участия оценщиков в процессе кадастровой оценки, проведены эксперименты в ряде регионов. Так в рамках эксперимента в г. Великий Новгород и г. Тверь проведены работы по переходу к налогообложению недвижимости на основе рыночной стоимости. Эксперимент в г. Твери фактически не состоялся - по целому ряду причин введение налога было признано нецелесообразным.

Однако, несмотря на это, по мнению экспертов, результаты, полученные в Великом Новгороде, подтверждают эффективность данного налога. Проделанная работа позволила прийти к выводам о том, что переход к новой системе оценки и налогообложения недвижимости может быть эффективным только в случае проведения значительной по объему подготовительной работы по созданию нормативно-правовой, информационной, методологической основ оценки объектов недвижимости для налогообложения. Результаты эксперимента показали, что, с одной стороны, переход к кадастровой стоимости возможен, но с другой стороны, существует еще множество теоретических, методологических, организационных и методических проблем, которые необходимо решить, прежде чем проводить реформы. Именно поэтому встает вопрос о необходимости совершенствования методологии массовой оценки и в целом о дальнейшем развитии института кадастровой оценки.

В этом году на всей территории РФ введен налог на недвижимость, размер которого теперь рассчитывается на основе ее кадастровой стоимости. В период до 2020 года на новую систему налога должны перейти все регионы страны. На сегодняшний день кадастровая стоимость большинства объектов во всех субъектах РФ



1. МЕХАНИЗМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ КАК БАЗА ДЛЯ ЕЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Система оценки жилой недвижимости в РФ (стадии, этапы, принципы, подходы, методы)

Оценка недвижимости представляет собой сложный и многоэтапный процесс, в котором можно выделить ряд стадий и этапов.

В общем виде процесс оценки недвижимого имущества представляется в виде совокупности трех стадий:

кадастровая оценка;

сопровождение работ;

оспаривание кадастровой стоимости.

Стадия кадастровой оценки включает в себя три этапа - подготовительный, оценочный и послеоценочный. Все стадии и этапы процесса оценки подразделяются на конкретные процедуры и виды работ.

Стадия кадастровой оценки. Как было отмечено выше, с точки зрения последовательности выполнения работ стадия кадастровой оценки может быть представлена в виде трех этапов (подготовительный, оценочный и послеоценочный). имущество жилой налогообложение недвижимость

Задача подготовительного этапа состоит в изучении ситуации. В его рамках должны быть установлены и согласованы цели и задачи оценки, определен ее объект, статус и компетентность оценщика, форма отчета. Проводится обследование объекта, изучение документов и их соответствия и достаточности для выполнения работ, выявление ограничений. Это отражается в задании на выполнение оценки. Необходимо отметить, что задание носит инструктивный характер для оценщика и является главным аргументом при определении полноты и качества выполненной работы.

Следующим элементом подготовительного этапа является заключение договора на выполнение оценки. Требования к договору изложены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ».

Второй этап стадии кадастровой оценки - оценочный - предполагает сбор и анализ данных, непосредственную оценку объекта в соответствии с научно разработанными принципами и в рамках определенного подхода к оценке, а также составление отчета о проделанной работе.

Сбор и анализ данных предусматривает аккумулирование информации о характеристиках объекта, факторах стоимости, параметрах рынка, а именно экономико-географическое положение, природно-климатические условия, характер использования и застройки территории, уровень развитости инфраструктуры, экологическое состояние, показатели физического и технического состояния объекта, правовая и иная информация. Сбор данных должен привести к получению полной и точной информации, для этого необходимо соблюдение ряда требований:

данные должны быть собраны в едином формате (в противном случае возникает необходимость распознавания и идентификации объектов, это производится вручную, что отрицательно сказывается на сроках выполнения работ).

сбор данных должен осуществляться профессиональными оценщиками в соответствии с принятыми стандартами, нормами и правилами оценки. Собранные данные должны постоянно обновляться и поддерживаться.

должен осуществляться контроль качества: данные, не удовлетворяющие стандартам качества, должны быть собраны повторно.

После сбора всей необходимой информации осуществляется непосредственно оценка объекта недвижимости. На всем протяжении этого процесса оценщик должен руководствоваться определенными принципами, сгруппированными следующим образом:

Принципы, основанные на представлениях пользователя:

Принцип полезности: объект недвижимости обладает стоимостью, если способен удовлетворять какие-либо потребности или способствовать реализации целей потенциального собственника.

Принцип замещения: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект эквивалентной полезности. При наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания: стоимость объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет. Значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Принципы, связанные с объектами недвижимости:

Принцип вклада: для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора в ее формирование. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства: земли; оборудования и технических средств; рабочей силы; менеджмента46. Значительной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, редко могут быть выделены в чистом виде.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Принцип сбалансированности: необходимо оптимальное сочетание компонентов объекта оценки, при котором достигается максимальная стоимость. Перегруженность или недогруженность компонентов приводит к снижению стоимости.

Принцип оптимальных величин: при сложившихся на рынке тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, хорошая квартира, которая слишком мала или слишком велика, может потерять в стоимости.

Принцип разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять (или соединять) так, чтобы увеличить его общую стоимость. Разделение может осуществляться следующим образом:

физическое разделение (подвал, этажи, мансарда и пр.);

по времени (аренда, пожизненное владение, выкуп и пр.);

по имущественным правам собственности (права владения, пользования, распоряжения и др.);

по имущественным правам среди участников (совместная аренда, товарищества, контракты с оговоренными условиями продажи);

по залоговым правам (закладные, залоги, участие в капитале).

Принцип остаточной продуктивности (применяется в основном к земельным участкам): стоимость земли определяется ее остаточной продуктивностью (после оплаты затрат на труд, капитал и предпринимательство). Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле.

Принципы, связанные с рыночной средой:

Принцип зависимости: стоимость оцениваемого объекта недвижимости зависит от влияющих на ее размер факторов внешней среды.

Принцип соответствия: объект недвижимости имеет большую стоимость, если он соответствует рыночным ожиданиям (престижность района, современность планировки, эффективные материалы и т.п.). Например, сегодня стоимость «хрущевки» ниже по сравнению с квартиры такой же площади, но в современном доме.

Принципы регрессии и прогрессии: прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой недвижимости; регрессия - окружение снижает стоимость недвижимости.

Принцип спроса и предложения: цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот.

Принцип конкуренции: цены на недвижимость устанавливаются посредством соперничества субъектов рынка, которые стремятся к максимальной прибыли. Разумная конкуренция стимулирует рост качества услуг, избыточная - ведет к снижению прибыли, отсутствие конкуренции (монополия) не позволяет определить рыночную стоимость объекта.

Принцип изменения: состояние объекта недвижимости меняется с течением времени. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (физический износ), так и факторы внешней среды, влияющие на стоимость. Для точного определения стоимости объекта необходимо учитывать величины накопленного на дату оценки износа различных видов.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта: наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как использование недвижимости, которое является юридически допустимым, физически возможным, финансово оправданным и наиболее рентабельным. Из тех видов использования, которые отвечают перечисленным критериям, наиболее эффективным будет обеспечивающее наивысшую стоимость недвижимости.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов, объединенных общей методологией. Методом является последовательность процедур, позволяющая определить стоимость объекта оценки.

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами, в отношении которых есть информация о ценах. Объектом-аналогом является объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим параметрам, определяющим стоимость.

Стоимость объекта недвижимости, определяемая на базе сравнительного подхода, в общем виде может быть представлена следующим выражением:

V = Sср + AD, (1)

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости;

Sq, - цена продажи сравнимого объекта;

ADJ - совокупная стоимостная поправка к цене продажи.

То есть чтобы рассчитать стоимость объекта оценки на базе сравнительного подхода, необходимо выполнить ряд действий:

- подобрать объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым;

- определить элементы сравнения (факторы, изменение которых влияет на стоимость: местоположение, физические характеристики, транспортная доступность, инфраструктура и т.д.);

- определить характер и степень отличия оцениваемого объекта от объектов-аналогов;

- рассчитать корректировки цен;

- рассчитать стоимость оцениваемого объекта, обобщив скорректированные цены аналогов.

Так как каждый объект уникален, а ценовые данные имеются об ограниченном количестве объектов, то смысл сравнительного подхода состоит в корректировке цен объектов-аналогов на имеющиеся различия с объектом оценки.

Метод парных продаж - подбор пары объектов-аналогов, отличающихся только по одному параметру. Так разница в их стоимости и будет объясняться этим параметром. Чем больше учитываемых характеристик объекта недвижимости, тем большее количество пар необходимо сформировать, что при недостатке информации может стать серьезной преградой для применения метода. Поэтому при ограниченности информации об аналогах чаще всего применяют экспертный и аналитический методы.

Метод экспертных оценок: на основе имеющегося опыта эксперт оценивает, как правило, в относительном выражении, каким образом каждая из учитываемых характеристик влияет на величину стоимости оцениваемого объекта. Ключевым достоинством метода выступает отсутствие необходимости сбора дополнительной информации. Но в то же время привлечение экспертов является дорогостоящим мероприятием, а их мнение всегда субъективно (допускается различное толкование). Поэтому приоритет может быть отдан формализованным методам определения корректировок.

Одним из них является аналитический метод, при котором величина поправки определяется путем логико-аналитических рассуждений. Чаще всего используется регрессионный анализ, устанавливающий конкретную аналитическую зависимость результативного показателя от одного или нескольких факторов. Полученное уравнение регрессии используется для прогнозирования наиболее вероятной стоимости объекта оценки. Данный метод требует значительных затрат труда и требует достаточно развитого рынка недвижимости, который обеспечит наличие данных для дальнейшего анализа множества различных репрезентативных выборок. Поэтому наиболее эффективным он будет при оценке именно жилой недвижимости, которую отличает наибольшая активность на рынке и сравнительно доступная информация.

Также в практике оценки используют единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи. Чаще всего таким показателем выступает валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу:

ВРМ = ПВД / V, (2)



где ПВД - потенциальный валовой доход; V - рыночная стоимость.

Таким образом, мы можем заключить, что для расчета стоимости объекта на основе сравнительного подхода необходимо наличие активного рынка недвижимости. При отсутствии такового применяются методы других подходов.

Затратный подход - это совокупность методов, применение которых направлено на установление размера затрат, которые потребуются для воспроизводства (создания точно такого же объекта с применением материалов и технологий, которые были использованы при его создании) либо замещения (создания аналогичного объекта с применением материалов и технологий, используемых на дату оценки) объекта с учетом износа.

Общая формула расчета стоимости оцениваемого объекта в соответствии с затратным подходом принимает вид:

Соб = Суз + Свс - НИЗ, (3)

где Соб - стоимость объекта недвижимости,

Суз - стоимость участки земли,

Свс - восстановительная стоимость,

НИЗ - накопленный износ.

Итак, для определения стоимости затратным подходом необходимо рассчитать восстановительную стоимость и величину накопленного износа.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2) аналогичного здания, а затем ее корректировку на различия в сравниваемых объектах. Затем скорректированная стоимость единицы умножается на количество единиц.

Метод количественного анализа основан на количественном и стоимостном расчетах затрат (прямых и косвенных) на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительство объекта в целом. Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих сооружений и инженерных сетей, коммунальных услуг, доставки и хранения материалов и пр.). Косвенные затраты не относятся непосредственно к строительству, но необходимы для создания условий строительного производства, его организации и обслуживания (гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные расходы и др.). Метод количественного анализа дает точные результаты, но является наиболее трудоемким и требует больших временных затрат.

Метод разбивки по компонентам представляет собой комбинацию двух предыдущих. Для его реализации находят стоимость создания единицы площади отдельных компонентов оцениваемого объекта. После чего умножают на количество единиц каждого элемента и суммируют полученные величины.

Рассмотренными методами рассчитываются затраты на возведение нового объекта. Но чаще всего приходится оценивать объекты, уже прошедшие какой-то срок службы, т.е. имеющие износ, а, соответственно, утратившие полезность (стоимость). Степень износа определяется следующими методами:

Метод разбиения на три вида износа:

а. Физический износ - потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, поломках и конструктивных дефектах. Для расчета величины физического износа используется следующая формула:

Иф = (ХВ / ФЖ) х 100%, (4)

где ХВ - хронологический возраст,

ФЖ - срок физической жизни.

б. Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ:

Им Своспр - Сзам, (5)

где Своспр - стоимость воспроизводства объекта,

Сзам - стоимость замещения.

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменений инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и пр.

Совокупный износ объекта недвижимости представляет собой сумму трех видов износа:

И = Иф + Им + Ив. (6)

Метод срока жизни. При этом различают:

срок физической жизни (Тфж) - период времени от создания объекта до его сноса;

срок экономической жизни (Тэж) - период, в течение которого объект приносит доход;

хронологический возраст (Тхв) - период времени со момента начала эксплуатации до даты оценки;

эффективный возраст (Тэв) - как правило, равен хронологическому возрасту (если объект эксплуатируется типичным для его типа образом).

Согласно данному методу расчет износа осуществляется по формуле:



Сизн = (Тэв х Тэж) х 100%, (7)

или Сизн = (Тхв х Тфж) х 100%, (8)

Метод рыночной выборки - анализ текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов. Для его использования необходима обширная информация о продажах и развитый рынок.

Достоинствами подхода являются: расчет необходимых затрат практически для любого объекта, независимость от развитости рынка, наличия рыночной информации и т.п. Недостатками при этом выступают:

сложность определения вида затрат (на воспроизводство или замещение), наиболее подходящих для конкретных целей оценки;

сложность воспроизводства устаревшего сооружения;

сложность установления потерь дохода по причине морального или внешнего износа;

неприменимость подхода к оценке земельных участков.

2. ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта (арендных платежей, прироста стоимости объекта, выручки и т.п.). При его применении не возникает проблем с нахождением исходной информации. Кроме того, практически любая недвижимость способна приносить доход, а, значит, может оцениваться по доходному подходу.

Основными методами доходного подхода выступают метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

Сущность первого метода заключается в том, что стоимость объекта недвижимости устанавливается в таком денежном эквиваленте, при помещении в банк которого ежегодный процентный доход со счета равнялся бы доходу, получаемому с объекта недвижимости. Капитализация дохода - это получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимостью. Капитализированный доход и есть оценка ее текущей стоимости.

В рамках рассматриваемого подхода при оценке объектов недвижимости оценщик выполняет следующие процедуры:

а) устанавливает период прогнозирования;

б) исследует способность объекта приносить доход в течение периода прогнозирования и после него;

в) определяет ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования;

г) осуществляет приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки.

V = ЧОД / R, (9)

где V - рыночная стоимость объекта недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход;

R - ставка (коэффициент) капитализации.

Метод прямой капитализации характеризуется простотой расчетов и получением необходимой информации непосредственно от заказчика. Однако, его недостатки являются продолжением достоинств. Простота расчетов приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод дает, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. В случае, когда рынок неустойчив или происходят его какие-либо быстрые и значительные изменения денежных потоков, то результаты оценки данным методом могут не отражать истинного положения дел. Поэтому метод не рекомендуется использовать, когда объект требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства.

В этих случаях наиболее эффективен будет метод дисконтированных денежных потоков. Денежный поток - это движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества. Потоки дохода прогнозируются на основании анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения.

Суть заключается в оценке имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. Формула расчета стоимости по данному методу выглядит следующим образом:

(10)

где ЧОД - чистый операционный доход за j-й год, i - ставка дисконтирования, n - предполагаемый срок владения объектом, М - величина реверсии.

Реверсия - доход от продажи объекта в конце периода владения, т.е. текущая стоимость инвестиций, возвращенных в конце инвестиционного периода50.

Итак, мы можем заключить, что основное преимущество доходного подхода проявляется в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. Главным недостатком является то, что он основан на прогнозных данных.

В результате применения методов разных подходов оценщик получает три величины стоимости объекта. Полученные расчетные величины будут различаться, так как каждый подход анализирует различные стороны оцениваемого объекта недвижимости. Для получения итоговой стоимости объекта применяется согласование результатов. Данная процедура заключается в присвоении каждому из подходов определенного веса и расчете итоговой стоимости как суммы полученных разными подходами величин с учетом веса каждой из них:

Ситог = а*С,атл + Ь*Ссляв + с*Сд (11)

где a, b, c - вес каждого из подходов (a + b + c =1);

Сзатр - стоимость объекта, определенная затратным подходом;

Ссрав - стоимость объекта, определенная сравнительным подходом;

Сдох - стоимость объекта, определенная доходным подходом.

Не менее важно распределить три подхода в зависимости от типа оцениваемой недвижимости. Применение методов сравнительного и доходного подходов даст более точные результаты и окажется более эффективным в случаях определения стоимости таких объектов недвижимости, как, например, жилая недвижимость в многоквартирных домах (когда имеется достаточное количество данных о продажах). Затратный подход может применяться в качестве основного, если нет данных о сделках купли-продажи. Доходный подход является предпочтительным при проведении оценки коммерческой и промышленной недвижимости.

Заключительной процедурой оценочного этапа выступает составление отчета о проведенной оценке. Требования к отчету изложены в ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральном стандарте оценки №352.

Послеоценочный этап - это этап возможного рецензирования отчета и проведения повторной оценки. Рецензирование осуществляется с целью проверки соблюдения оценщиком требований нормативно-правовых и методических документов, договора на выполнение оценки, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности принятых допущений, безошибочности вычислений и обоснованности результата. При наличии замечаний рецензент должен указать, в какой мере выявленные недостатки повлияли на достоверность и объективность заключения о стоимости. Если возникнет потребность в ревизии величины стоимости, должна быть проведена повторная оценка в полном объеме.

На этом завершается стадия кадастровой оценки, и осуществляется переход на следующую стадию.

Стадия сопровождения работ. За разъяснениями к заказчику, исполнителю обращаются различные субъекты - прокуратура, Росреестр, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, комиссии по досудебному оспариванию кадастровой стоимости, юридические и физические лица - собственники объектов оценки и арендаторы. Тематика большинства обращений одинакова - предоставить обоснованный расчет кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости, включая исходную информацию, применяемые алгоритмы и методы расчета, либо требование исправить кадастровую ошибку.

Как следует из содержания статьи 28 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровой ошибкой считается «воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости». Исправление кадастровой ошибки осуществляется в порядке учета изменений соответствующего объекта недвижимости, информационного взаимодействия, либо на основании вступившего в законную силу решения суда. При этом кадастровую ошибку могут выявить как правообладатель объекта недвижимости, так и должностное лицо органа кадастрового учета.

Заключительной выступает стадия оспаривания кадастровой стоимости. Она не является обязательной и включает в себя два этапа: досудебное и судебное оспаривание. Физические лица могут оспаривать кадастровую стоимость сразу в суде; для юридических лиц досудебное оспаривание в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости обязательно. Этап досудебного оспаривания кадастровой стоимости предполагает обращение в специально созданные комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росре- естра. Но в последнее время все более распространенной практикой становится судебное оспаривание кадастровой стоимости оцененной недвижимости.

Так, по информации Счетной палаты РФ со ссылкой на данные Росреестра, за 2014-2015 годы налогооблагаемая база по налогам на недвижимое имущество решениями комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также судебными решениями была уменьшена на 4 трлн. руб. В 2015 г. по сравнению с 2014 г. наблюдался более чем двукратный рост количества обращений в комиссии - поступило 31,3 тыс. заявлений в отношении 64,4 тыс. объектов. Решениями комиссий и судебными решениями в 2014 г. удовлетворены требования о снижении кадастровой стоимости в отношении 38 тыс. объектов недвижимости на 2,4 трлн. руб., в 2015 г. - в отношении 27 тыс. объектов на 1,6 трлн. руб.

При этом отмечается, что серьезными недостатками проведенной оценки являются отсутствие актуализации кадастровой стоимости и нарушения законодательно установленной периодичности проведения оценки. Не единичны случаи, когда существенно различается стоимость однотипных объектов, расположенных в непосредственной близости друг от друга, что приводит к установлению различной налоговой базы.

Таким образом, детально изучив систему оценки жилой недвижимости в целях налогообложения, мы можем сделать следующие выводы. Процесс оценки - это непрерывная деятельность, состоящая из определенных стадий и этапов, в рамках каждого из которых происходит тесное взаимодействие всех субъектов оценочной деятельности: органов законодательной и исполнительной властей, государственных служб, саморегулируемых организаций оценщиков, оценщиков, судов и комиссий по досудебному урегулированию споров, налогоплательщиков - собственников (арендаторов) объектов оценки. Состав и структура работ, выполняемых в каждом временном периоде (стадия, этап), требуют высокой квалификации и ответственности их исполнителей и осуществляется в рамках одного из трех подходов к оценке недвижимости: сравнительного, затратного и доходного. Но для оценки в целях налогообложения жилой недвижимости наиболее эффективным является сравнительный подход. В каждом из подходов выделяется ряд конкретных методов оценки. Однако, все они слабо учитывают влияние географических, климатических и демографических факторов, а также специфику оцениваемых объектов и особенности хозяйственной деятельности. Проведение оценочных работ должно базироваться на соблюдении принципов оценки недвижимости, которые тесно связаны между собой и взаимозависимы. Их совокупное проявление воплощается в принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, согласно которому рыночная стоимость определяется максимальной стоимостью имущества при альтернативных видах использования, каждый из которых физически возможен, юридически разрешен и экономически целесообразен.

Особенности определения кадастровой стоимости жилой недвижимости для целей налогообложения

Международный эксперт в области адвалорных систем налогообложения недвижимости Р. Олми выделил в системе налогообложения недвижимости три компонента:

определение субъектов (налогоплательщиков), объектов налогообложения и связей между ними;

определение стоимости объектов, подлежащих налогообложению;

сбор налогов.

Особое внимание уделим рассмотрению второго компонента - определению стоимости объектов налогообложения.

Оценка стоимости жилья может производиться в различных случаях, таких, как:

- оформление наследства;

- оформление кредитования при использовании объектов жилой недвижимости в качестве залога;

- проведение сделок купли-продажи (включая продажу в течение ограниченного срока);

- оформление страхования жилого имущества, оценка конечных страховых сумм;

- решение имущественных и судебных споров;

- определение ущерба после пожара, затопления, некачественного ремонта и др.;

- оценка, необходимая при оформлении бухгалтерской и налоговой отчетности.

Однако, особую роль такая оценка играет в процессе определения величины кадастровой стоимости жилой недвижимости, на базе которой в дальнейшем будет рассчитан налог на имущество физических лиц.

Проходящее сегодня в России реформирование системы налогообложения (в частности, жилья), а также переход к налогообложению жилой недвижимости по кадастровой стоимости являются сложными процессами, предполагающими высокий уровень ответственности за последствия вводимых изменений налоговой системы страны, так как они затрагивают интересы всех граждан РФ.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться. С другой стороны, нельзя допустить ситуации, когда схожие по основным характеристикам объекты недвижимости по результатам оценки имеют кадастровую стоимость, в разы превышающую одна другую. Отсюда собственники таких объектов будут необоснованно платить разной величины налоги, что может отрицательно повлиять на социальную сферу: углубить дифференциацию слоев населения, повысить социальную напряженность в обществе, увеличить задолженность населения по оплате имущественных налогов и другое.

Главной особенностью оценки стоимости сегодня становится рыночный характер данного процесса. Как отмечалось выше, кадастровая стоимость, на определение которой и направлена оценка объектов жилой недвижимости, отличается от инвентаризационной (которая до 2015 г. служила налоговой базой по налогу на недвижимое имущество) тем, что она максимально приближена к рыночной стоимости оцениваемого имущества. Другими словами, если раньше принимались во внимание только затраты на воссоздание или приобретение объекта оценки, то теперь учитывается влияние совокупности различных рыночных факторов на величину стоимости оцениваемого объекта.

Факторы стоимости - это переменные, влияющие на величину стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Существует несколько подходов к классификации факторов стоимости недвижимого имущества, которые предусматривают их деление по различным основаниям:

По источникам получения информации55:

- внешние: большой массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости.

Данная информация является универсальной, поскольку совокупность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Сведения общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и рассматриваются как факторы, формирующие экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью. Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:

тенденции экономического развития;

местные особенности;

демографическая ситуация;

законодательная и налоговая политика государства;

покупательная способность населения;

динамика цен;

динамика затрат на строительную продукцию;

организация кредитования недвижимости.

Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволяют оценщику выявить и сформировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости;

- внутренние: планировка, качество ремонта, этажность здания и др. Эти данные непосредственно влияют на величину кадастровой стоимости оцениваемого объекта. Информация о внутренних факторах стоимости помогает составить более полное и детальное впечатление о недвижимости. Объективная и корректная оценка без учета рассмотренных аспектов невозможна.

Стоит заметить, что если внешняя информация определяется вполне конкретными значениями, полученными на основе статистических данных, то для внутренних факторов нет формул, отсутствие которых оценщики восполняют на основе своих знаний, опыта и предпочтений.

По уровню:

- глобальные факторы. Делятся на следующие группы:

социальные: плотность заселения; структура населения; демография; уровень образования и культуры населения; потребности;

экономические: уровень жизни населения; предложение и спрос; финансирование строительства; налоги в области недвижимости; состояние и перспективы строительства;

эколого-географические: географическое расположение; экология; сейсмология; геологическое состояние и природные ресурсы; технологические решения в области землепользования;

политические: политическая стабильность; законодательство об ипотеке; налоговое законодательство; закон о кредитной политике.

На данном уровне (глобальном) анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер. Они не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависят непосредственно от него. Но учет данных факторов важен при проведении оценки жилья, так как они косвенно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на сам оцениваемый объект;

локальные факторы (в масштабе города или района):

местоположение объекта: транспортная и пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района), наличие объектов социально-культурного назначения, примыкающее окружение;

физические характеристики объекта: функциональная пригодность и использование, комфорт, наличие коммунальных услуг, физическое состояние недвижимости, качество строительства и эксплуатации;

условия финансирования: условия выделения средств, процентные ставки, сроки кредитования.

Данные факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним; они оказывают прямое влияние на величину кадастровой стоимости;

факторы, связанные с объектом недвижимости и обусловленные его характеристиками (фактические):

архитектурно-строительные: прежде всего, объемно-планировочные показатели. Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид;

финансово-эксплуатационные факторы: доходы, эксплуатационные расходы, стоимость строительства.

По форме:

физические: природные (земля, климат, ресурсы, почва) и созданные человеком (здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты);

социальные: тенденции изменения численности населения, возрастного состава, стиля и уровня жизни, численности семьи, уровня образования, уровня преступности, взаимосвязей с окружающим миром, здоровья и др.;

экономические: кредитная политика, доступность кредитных ресурсов; тенденции изменения уровня дохода, занятости, цены, процентной ставки, ставки арендной платы; рост или сокращение затрат на строительство;

политические: зонирование, строительные нормы и правила, действия управленческих структур, налоговая политика, защита окружающей среды.

По происхождению:

субъективные: психологические особенности конкретного продавца, покупателя или посредника в процессе заключения сделки, такие как темперамент, личные симпатии, осведомленность;

объективные: экономические условия, физические характеристики, функциональное назначение, окружение, экологическая обстановка и др.

Важно отметить, что в действительности влияние приведенных факторов различных групп происходит одновременно. Для определения более объективной и точной величины стоимости оцениваемого объекта необходим учет всех факторов, оказывающих на нее влияние.

Особо отметим влияние на величину кадастровой стоимости оцениваемого объекта жилой недвижимости некоторых факторов, без которых немыслима рыночная экономика и которые оказывают наибольшее влияние на оценку стоимости. В первую очередь, отнесем к ним фактор спроса и предложения, так как именно платежеспособный спрос и ограниченное предложение, взаимодействуя, создают рынок продавцов и покупателей.

В свою очередь, на спрос оказывают влияние изменение численности населения (не рост численности как таковой, а увеличение численности, стимулирующее повышение активности на рынке, сопровождающееся увеличением платежеспособности населения), соотношение между различными слоями общества, вкусы граждан и изменения в них.

Величину предложения на рынке жилой недвижимости определяют такие факторы, как темпы, интенсивность, объемы нового строительства и затраты, сопутствующие ему.

Некоторые ученые (труды Касьяненко Т.Г., Маховиковой Г.А.) подчеркивают особую роль таких рыночных факторов, как фактор времени и фактор риска. Время оказывает влияние на все рыночные процессы, параметры рынка и характеристики объектов недвижимости, в частности. Любая недвижимость должна рационально и эффективно (с точки зрения в том числе и временных затрат) использоваться. Качественной характеристикой такой эффективности выступает именно время получения доходов, так как уже полученный доход может быть употреблен для получения еще большего дохода. Кроме того, и другие факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемых объектов, меняются с течением времени.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РЕФОРМИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВА ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Другой важной чертой рыночной экономики является риск - вероятность того, что предполагаемые доходы от инвестиций окажутся отличными (больше или меньше) от прогнозируемых. При оценке недвижимости важно понимать, что ни одно из вложений в рыночной экономике не является абсолютно безрисковым.

По оценке Толпегиной С.О., ключевое значение при проведении оценки недвижимости имеют следующие факторы:

1. Местоположение объекта (относительно делового центра, жилых территорий, автомобильных и железных дорог, зеленых массивов, коммунальных учреждений и т.д.). Также оценивается наличие и состояние коммуникаций, уточняется расположение объектов в плане города (района), примыкающее окружение;

Физические характеристики (площадь и объем, размеры, форма, строительные материалы, год постройки или реконструкции, количество этажей, качество строительства, наличие коммуникаций).

Архитектурно-строительные характеристики (стилистические, планировочные, конструктивные решения, объемно-планировочные показатели и др.).

Финансово-эксплуатационные характеристики (эксплуатационные расходы, стоимость строительства, генерируемые объектом недвижимости доходы).

Одним из основополагающих факторов, оказывающих значительное влияние на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение как в структуре города, так и в более крупных масштабах (область, страна и т.д.). Важность учета данного фактора была отмечена еще Дж. К. Эккертом. Учет этого фактора является одним из основных элементов разработанной им методологии, в соответствии с которой в настоящее время проводится оценка стоимости объектов недвижимости в Америке, Канаде и других странах.

Важность учета фактора местоположения недвижимости подтверждают и современные зарубежные исследования, авторы которых подчеркивают: пространственные атрибуты недвижимости по-прежнему остаются одной из основных проблем. Так, в США в числе главных тенденций в области оценки недвижимости выделяют учет влияния местоположения объекта оценки на его стоимость, в частности, с использованием пространственной эконометрики.

Разработанные в последние годы методики позволяют учесть инфраструктурные особенности конкретного места, сложные системы землепользования, пространственную неоднородность. С методологической точки зрения появление методов оценки, учитывающих фактор местоположения, позволяет оценщикам усовершенствовать используемые модели ценообразования. Они становятся более сложными с точки зрения расчетов и интерпретации, но вместе с тем повышается точность оценки.

В России долгое время в целях налогообложения использовалась инвентаризационная стоимость недвижимости, исчисляемая по нормативным методикам бюро технической инвентаризации. Ее величина была существенно ниже сложившегося уровня рыночных цен. А также эта стоимость, рассчитываемая исходя из года постройки, не учитывала одного из основных ценообразующих факторов - местоположения недвижимости.

В результате владелец квартиры в центре мегаполиса мог платить за нее сравнительно небольшую сумму только потому, что дом был построен давно и в соответствии с методологией БТИ являлся старым, а значит, не мог стоить дорого. С другой стороны, изрядно раскошелиться приходилось владельцам квартир в новостройках, даже в том случае, если дома были расположены на окраине города60.

И все же подобная схема устраивала большинство россиян как раз по причине несоответствия алгоритма расчета стоимости жилья БТИ его рыночной цене. В результате налоги взимались не с реальной стоимости недвижимости, а с некой абстрактной величины. Однако, такая ситуация приводила к тому, что сборы от налога с трудом покрывали затраты на администрирование.

В отличие от используемой ранее методики определения размера налогов, исходя из инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, модели массовой оценки (по которым рассчитывается кадастровая стоимость жилой недвижимости) отражают зависимость этой стоимости от основных характеристик оцениваемого объекта и других факторов, формирующих стоимость. Но построение регрессионных моделей от таких факторов, как этаж, площадь квартиры, наличие балкона не дает высокого качества результата, в случае если объекты недвижимости не являются равноценными по фактору местоположения.

В пределах одного города, безусловно, важным является выбранный район для проживания, а именно насколько он близок или далек от городского центра, от центра деловой активности, финансовых, общественных, административных или торговых центров, его транспортная и пешеходная доступность. С этим очень часто увязаны факторы инфраструктурной обеспеченности района, обеспеченности и качества коммуникаций кварталов внутри района. Например, даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть от: административного района; расположения квартала в плане города; расположения дома внутри квартала; этажа и общей этажности застройки; наличия детской площадки, автостоянки возле дома; вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку); близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других подобных обстоятельств.

Определение кадастровой стоимости жилья (домов, квартир, комнат) в России осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2006 г. №35861.

Полный перечень ценообразующих факторов, обязательных к учету при оценке стоимости объектов жилого фонда, в документе не приводится. Здесь оговаривается лишь, что «определение состава факторов стоимости (ценообразующих факторов) для каждого вида статистической модели оценки кадастровой стоимости осуществляется на основе примерного перечня факторов стоимости». Согласно указанным рекомендациям, в их состав включаются факторы, которые могут оказывать существенное влияние на стоимость объектов оценки.

Определение кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости и их оценка в целях налогообложения, производимые методами массовой оценки, основаны на группировке оцениваемых объектов по схожим параметрам, характеристикам и факторам. Так, величина стоимости, рассчитываемая таким образом зависит от того, в какую группу попадает определенный объект недвижимости. Для каждой сформированной группы объектов жилой недвижимости собираются данные, которые используются затем в процессе оценки (цены спроса и предложения, цены сделок с недвижимым имуществом, ставки арендной платы и другие показатели).

С другой стороны, адекватность восприятия населением модифицированного налога на недвижимое имущество зависит от точности кадастровой оценки, которая должна учитывать не только местоположение дома, но и качественные характеристики жилья. Нельзя допустить ситуации, при которой, например, одинаково будут оценены хрущевка и квартира в элитном доме, расположенные в одном районе, если оценка будет проводиться по фактору местоположения объектов.

В настоящее время при оценке объектов жилой недвижимости, проводимых в целях налогообложения, теоретически во внимание принимается достаточно большое количество ценообразующих факторов. Так, в Москве в число ценообразующих факторов включены расстояние до станции метрополитена, до исторического центра Москвы, зон рекреации (лес, парк, сквер и т.д.), а также год постройки и материал стен оцениваемых объектов.

Но, как показывает практика, названных характеристик не всегда достаточно для адекватной оценки недвижимости. Например, в районе станции метро «Алексеевская» метр квартиры в пятиэтажке сносимой серии по кадастру стоит столько же, сколько и в расположенных поблизости сталинских домах - 166992 рублей. Новый дом в том же районе, позиционируемый застройщиком в качестве элитного, чуть дороже - в нем метр оценили в 180552 рублей62. Материалы стен и год постройки учтены, но неудобные планировки, маленькие кухни, отсутствие лифта и мусоропровода не отразились на величине кадастровой стоимости.

Кроме того, важно понимать, что массовая оценка в принципе не может учесть все факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, однако основные характеристики - местоположение, тип дома, материалы и т.п. - обязательно должны приниматься во внимание при расчете кадастровой стоимости недвижимости и размера налога.

В заключение хотелось бы отметить, что введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из ее кадастровой стоимости, - это правильный шаг, который поможет пополнить местные бюджеты. Это достигается, в том числе, тем, что теперь в величину кадастровой стоимости конкретного объекта жилой недвижимости закладываются рыночные факторы (его местоположение, физические характеристики, инфраструктурная обеспеченность, транспортная доступность, экологическая обстановка в районе и прочие). Но для того, чтобы люди правильно относились к этому налогу, он должен быть справедливым. А во многих субъектах РФ, где застройка смешанная (старые дома часто соседствуют с роскошными жилыми комплексами), добиться адекватных результатов при массовой оценке недвижимости, когда используются усредненные показатели, очень сложно. В то же время это чрезвычайно важная задача, ведь корректная оценка необходима для формирования информационного базиса землепользования, оптимального и объективного налогообложения, разработки стратегии и долгосрочных планов развития муниципальных образований.

Влияние перехода к массовой оценке недвижимости на процесс реформирования российской системы налогообложения

В 2015 году в структуре собственных доходов бюджета Ростовской области налоги на имущество составили 15%. Это свидетельствует о том, что налоговые поступления не пополняют бюджеты в той мере, в какой это требуется для решения задач финансирования местного самоуправления. В то же время все больше обязанностей и полномочий передается на местный уровень, что актуализирует проблему наполняемости бюджетов муниципалитетов и обостряет необходимость налоговых поступлений именно от налогов, полностью зачисляемых в местные бюджеты.

Очевидно, что незначительный объем поступлений налогов на имущество не позволяет им стать серьезным финансовым источником для укрепления бюджетного потенциала и, следовательно, не обеспечивает бюджетные потребности муниципальных образований при решении возложенных на них общегосударственных и иных задач.

Низкая доля местных налогов на недвижимость не обеспечивает фискальной автономии органов местного самоуправления. Это отрицательно влияет на возможности муниципалитетов принимать самостоятельные решения по развитию российских городов. У них не хватает средств для запуска крупных инвестиционно-строительных проектов по развитию (преобразованию) территорий города, реализация которых будет способствовать росту экономики, в том числе через увеличение налогооблагаемой базы города.

Основными целями реформирования имущественных налогов и перехода на налогообложение недвижимости налогом на недвижимость являются:

стимулирование эффективного использования земли, зданий и постепенное увеличение интенсивности использования или перераспределения недвижимости в пользу более эффективных пользователей;

...