Для кожної країни характерні свої особливості стягнення податку на нерухомість. Так, наприклад, у Великій Британії податок беруть лише з нерухомості, яка використовується з комерційною метою і базою оподаткування є річна орендна плата. В Іспанії цей по даток встановлюється залежно від кадастрової вар тості, визначеної на державному рівні. Мерії й муніципалітети самостійно встановлюють ставку податку в рамках наявних лімітів - від 0,4 до 1 % від кадастрової вартості нерухомості. У Польщі - податок стовідсотково надходить у гміну (сільраду). Орган місцевого самоврядування може його взагалі скасувати, або надати пільги [1].

Загалом у механізмі оподаткування майна передбачено значну кількість пільг і виключень, однак у різних країн їх застосування має свої особливості. Так, у Франції від оподаткування звільняється майно, яке використовується для професійної діяльності. У США звільняється від оподаткування нерухомість урядових організацій, благодійних та інших некомерційних організацій. В Іспанії не оподатковуються історичні та культурні цінності. У Німеччині для платника, який досяг віку 60 років, зростає вартість неоподатковуваного майна [11, c.46-136].

У Франції базою оподаткування податку на нерухомість встановлено вартість майна. В Італії базою оподаткування є нерухоме майно, сільськогосподарські та будівельні ділянки, а в Литві - ринкова вартість нерухомості, яка базується на масовій оцінці нерухомості - це процес оцінки групи одиниць власності, визначених на конкретну дату з використанням стандартних методів, загальних даних та статистичного тестування. В Росії - базою оподаткування є ринкова вартість будинків, квартир, гаражів, споруд [1, c.55].

З точки зору економічної теорії, оподаткування майна корисне насамперед тому, що стимулює його більш ефективне використання. Оскільки власник змушений сплачувати податок незалежно від того, чи приносить йому прибуток даний майновий об'єкт, то, відповідно, утримання непродуктивних активів стає ще більш невигідним: мало того, що власник втрачає дохід, який він міг би отримати, якби продав об'єкт та вигідно вклав виручені гроші; так йому ще й доводиться нести прямі витрати у вигляді податку. Відповідно, він отримує посилений стимул шукати для цього об'єкту покупця - більш ефективного власника, що бачить, яким чином отримати з цього майна прибуток. Загалом, збільшується ринкова пропозиція майна, воно стає доступнішим для молодих фірм, що мають перспективи, і у такий спосіб підживлюється підприємництво як процес започаткування та розвитку підприємств. Такий ефект є дуже корисним, надто в умовах України, оскільки сприяє розкриттю підприємницького потенціалу нації та залученню іноземних інвесторів - а це, у свою чергу, є головним джерелом економічного зростання. Зокрема, для України дуже важливо, що через ці процеси прискорюється структурна перебудова економіки.

Іншою стороною цього є певне викривлення інвестиційних стимулів. Вкладаючи кошти у майно, що підлягає оподаткуванню, інвестор отримуватиме прибуток, зменшений на величину податку, при чому збільшується ризик, адже цей податок доведеться сплачувати у будь-якому разі, навіть якщо прибутку не буде. Цей негативний ефект є меншим. відносно землі, оскільки вона не створюється у процесі інвестиції, а тільки перепродається (хоча до певної міри вдалі інвестиції можуть підвищувати її вартість, а нераціональне використання - зменшувати); дещо більшим - відносно капітальних інвестицій (споруд), ще більшим - відносно обладнання і т. ін.

Водночас, описаний вище ефективний перерозподіл під впливом оподаткування є тим актуальнішим, чим менш еластичною є пропозиція відповідного типу активів, тобто, чим менше і довше пропозиція реагує на попит. З обох цих міркувань випливає, що податок має бути найбільшим - на землю (бо її кількість жорстко обмежена), дещо меншим - на споруди (бо пропозиція може реагувати тільки з чималим запізненням), і зовсім незначним - на обладнання. Решту активів обкладати не варто взагалі. На практиці обладнання теж майже ніде не обкладають податком, зокрема через проблеми з оцінкою, натомість об'єктами оподаткування в різних країнах виступають земля та споруди у дуже різних сполученнях та модифікаціях. Це дещо поглиблює ефект викривлення (наприклад, два ідентичних цехи, в одному з яких розміщено сучасне обладнання, а інший працює на старому - сплачують однаковий податок, хоча перший приносить більший дохід), але є більш реалістичним.

Також є різні погляди на те, чи має оподатковуватися вартість, додана в результаті оздоблення та інших удосконалень будівель. З одного боку, це підвищує вартість будівлі, отже і базу оподаткування, бо має збільшувати дохід (або означає, що він збільшився). З іншого боку - це спотворює стимули, водночас пропозиція є доволі еластичною, порівняно з капітальним будівництвом.

Таблиця 3.1. Варіанти оподаткування майна, їхні головні переваги та недоліки.

Джерело: Складено автором на основі даних статті []

Відповідальність за сплату податку на майно несе його власник. Він може доручити це робити орендарю, або кому завгодно, але у разі злісної несплати об'єкт буде конфісковано та виставлено на продаж, отже, постраждає саме титульний власник. У певному сенсі, сплата податку сприяє зміцненню прав власності, оскільки у такий спосіб власник підтверджує свої права. Наприклад, у разі спірних питань щодо приналежності того чи іншого об'єкту або його частини, у багатьох країнах сплата податку однією зі сторін виступає потужним аргументом на її користь. З іншого боку, від податку на майно майже неможливо ухилитися, оскільки сам об'єкт є готовою заставою. На відміну від прибутку, його неможливо перекласти на "одноденну" фірму, вивести в офшор тощо. Це робить податки на майно дієвим засобом боротьби з тінізацією економіки, що є дуже актуальним для України.

Оподаткування майна сприймається як доволі природне, оскільки має дуже глибокі історичні корені: це один з найдавніших видів податку, якщо не найдавніший. Саме тому, що базу оподаткування було легко виміряти і важко приховати, земельний податок був основним у аграрних імперіях античних часів. Там він легітимізувався як своєрідна "орендна плата" властителю, який був формально власником усієї землі. Також, оскільки саме земля була головним джерелом ренти тих часів, плата за її використання сприймалася як обґрунтована. Так само пізніше сталося із податками на нерухоме майно, відмінне від землі. Рівень надходжень від податків на майно у різних країнах доходив до 3,5% від ВВП. Але з 60-х років 20 сторіччя у розвинених країнах спостерігається поступове зменшення ролі майнових податків. Це пов'язане, з одного боку, із масовим переходом на непрямі податки - нагадаємо, що саме тоді був винайдений ПДВ, який простіше було збирати за тодішніх технологій; а з другого - із політичним спротивом населення. В результаті, наразі в країнах ОЕСР надходження від оподаткування майна не перевищують 2-2,5%.

Проте зараз спостерігається зворотний тренд. По-перше, новітні цифрові технології та поява доступних геоданих роблять процес масової оцінки доволі точним і при цьому набагато менш працемістким, ніж він був колись. По-друге, глобалізація створила нові можливості легкої "оптимізації" прямих податків - наприклад, через офшори. Тому уряди багатьох країн, особливо вразливих до корупції та тих, де податкова культура залишає бажати кращого, відновлюють свій інтерес до оподаткування майна - але вже на іншому технологічному етапі. Тож, Україна була б цілком "у тренді", якби зробила те саме. Треба також зважати на набагато нижчий, ніж в країнах ОЕСР, рівень якості державного управління, зокрема у вимірі корупції та ефективності врядування, який просто не залишає нашій країні іншого вибору.

Проте, з давніх часів найбільшою проблемою при нарахуванні та збиранні податків на майно є оцінка його вартості Діючий в Україні підхід до оподаткування нерухомого майна, відмінного від земельної ділянки (в тому числі комерційного) взагалі нехтує цією проблемою, визначаючи базу оподаткування, виходячи просто із площі. Це, вочевидь, спрощує та здешевлює адміністрування, а також - що важливо - дозволяє звести до мінімуму корупційні ризики. Однак кричуща несправедливість такого способу, що взагалі не враховує відмінності у розташуванні, не дозволяє розкрити позитивний потенціал податку на майно та радше дискредитує його. В ідеалі, предметом оподаткування має бути ринкова вартість майна. Але справжню ринкову вартість можна визначити тільки в процесі продажу через відкритий та прозорий аукціон, при цьому вона за кілька років застаріває. Вочевидь, неможливо періодично у примусовому порядку виставляти усе майно в країні на аукціон, тому використання цього методу є дуже обмеженим. Приблизну оцінку можна отримати, залучивши до цього професійного оцінювача, але ця процедура, по-перше, трудомістка і дорого коштує (при цьому відповідні витрати не додають вартості, тобто, втрачаються для суспільства), по-друге - вразлива до корупції та інших зловживань, оскільки допускає значний елемент сваволі (дискреції).

На щастя, розвиток цифрових та статистичних технологій в останні десятиліття дозволив значно спростити та автоматизувати цей процес за рахунок застосування масової оцінки. Ця методика базується на статистичному аналізі великих масивів даних (в тому числі - геоданих), де, з одного боку, фігурують реальні ціни продажу, а з другого - фактори, які впливають на ціну. Сучасні методи дозволяють співставити закономірності, виявлені на прикладі реальних цін, на ті об'єкти, які не виставлялися на продаж, і, навіть, не мають прямих аналогів (як-от сусідніх будинків чи земельних ділянок). Звісно, в залежності від способу використання, фактори, що впливають на ціну, а, відтак, і відповідні формули, виявляються різними. Тому одна з проблем цього методу - правильний розподіл за способами використання, який, з одного боку, забезпечує достатню точність, а, з іншого - не дозволяє дискрецію при визначенні "призначення". Але, в цілому, масова оцінка дозволяє кардинально скоротити витрати на адміністрування, позбутися корупційної вразливості та можливостей для мінімізації, і тому набуває дедалі більшого поширення в сучасному світі. Можливо, по відношенню до унікальних об'єктів вона не є достатньо точною, але в умовах високої вразливості до корупції вона все ж краща (в тому числі, точніша) за індивідуальну оцінку. Яка, між іншим, для унікальних об'єктів теж працює погано.

Таблиця 3.2. Відомі у світі способи оцінки нерухомого майна: переваги та недоліки

Складено автором на основі статті

У багатьох країнах застосовуються різні ставки в залежності від способу використання майна: для проживання чи бізнесу, а подекуди - і в залежності від виду діяльності підприємства. Але цей підхід має низку недоліків, критично важливих в умовах України. По-перше, у такий спосіб держава надалі викривлює інвестиційні стимули, підштовхуючи до певного способу використання ресурсів. В деяких випадках, наприклад, коли це пов'язано з безпекою або містобудівними міркуваннями, такі обмеження можуть бути доречними, але тоді їх краще впроваджувати у прямий та прозорий спосіб, через відповідні регуляції. По-друге, це ускладнює адміністрування у разі оподаткування земельних ділянок з урахуванням забудови, тим більше із застосуванням масової оцінки, адже щодо кожного об'єкта потрібно мати не просто геодані, але й документацію, яка підтверджує його призначення. ч Але, найголовніше, наявність різних ставок створює численні можливості для маніпуляцій та корупції. Перевірити спосіб використання майна можна тільки на місці, тобто, контактуючи з платником. Водночас, у багатьох випадках призначення майна важко визначити, як-от у випадку квартир, орендованих під офіси, житлових приміщень, які здаються в оренду або використовуються як міні-готелі, споруд, що поєднують бізнес (наприклад маленький магазин чи СТО) з помешканням власників, тощо.

3.2 Реформування податкової системи: перспективи покращення податкового процесу при сплаті податку на майно