Развитие ипотечного кредита в Республике Беларусь

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Республики Беларусь

УО «Белорусский государственный экономический университет»

Кафедра денежного обращения, кредита и фондового рынка

Курсовая работа

По дисциплине: «Деньги, кредит, банки»

На тему: «Развитие ипотечного кредита в Республике Беларусь»

Выполнила: студентка ФФБД, 3-курса, РФФ-3

В.А. Козловская

Руководитель: ассистент

А.В. Сенченя

Минск 2016



Реферат

Курсовая работа: 36 с., 1 рис., 2 табл., 18 источников, 2 прил.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ. ИПОТЕКА. РЫНОК ЖИЛЬЯ. ДОСТУПНОСТЬ. ЗАЛОГ. ЦЕННЫЕ БУМАГИ. КРЕДИТ.

Объект исследования - общественные отношения в сфере кредитования строительства и приобретения жилья.

Предмет исследования - институт ипотеки как экономический и правовой институт.

Цель работ - анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе и возможностей их решения.

Методы исследования: сравнительный анализ, табличный анализ, синтеза.

Исследования и разработки: в процессе работы рассмотрено и конкретизировано понятие «ипотека»; определены основные схемы ипотечного кредитования, раскрыта экономическая сущность и правовые основы ипотеки на рынке жилья, выявлены организационно - правовые основы, необходимые для развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день, определено текущее состояния ипотечного кредитования жилья в Республике Беларусь, выявлены основные проблемы и возможные перспективы развития ипотеки в Республике Беларусь, разработаны предложения и рекомендации по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитие ипотечного жилищного кредитования.

Автор работы подтверждает, что приведенный в ней расчетно-аналитический материал правильно и объективно отражает состояние исследуемого процесса, а все заимствованные из литературных и других источников теоретические, методологические и методические положения к концепции сопровождаются ссылками на их авторов.

Рэферат

Дыпломная праца: 36 с., 1 мал., 2 табл., 18 крыніц, 2 дад.

ІПАТЭЧНАЕ КРЭДЫТАВАННЕ. ІПАТЭКА. РЫНАК ЖЫЛЛЯ. ДАСТУПНОСТЬ. ЗАЛОГ. КАШТОЎНЫЯ ПАПЕРЫ. КРЭДЫТ.

Аб'ект даследавання - грамадскія адносіны ў сферы крэдытавання будаўніцтва і набыцця жылля.

Прадмет даследавання - інстытут іпатэкі як эканамічны і прававы інстытут.

Мэтта даследавання - аналіз сучаснага стану сістэмы іпатэчнага жыллёвага крэдытавання ў Рэспубліцы Беларусь, выяўленне асноўных праблем, якія стрымліваюць яе развіццё на сучасным этапе і магчымасцяў іх рашэнні.

Метады даследавання - параўнальнага аналізу, таблічны аналіз, сінтэзу.

Даследаванні і распрацоўкі: у працэсе працы разгледжана і канкрэтызавана паняцце «іпатэка»; вызначаны асноўныя схемы іпатэчнага крэдытавання, раскрытая эканамічная сутнасць і прававыя асновы іпатэкі на рынку жылля, выяўлены арганізацыйна-прававыя асновы, неабходныя для развіцця іпатэчнага жыллёвага крэдытавання на сённяшні дзень, вызначана бягучае стану іпатэчнага крэдытавання жылля ў Рэспубліцы Беларусь, выяўлены асноўныя праблемы і магчымыя перспектывы развіцця іпатэкі ў Рэспубліцы Беларусь, распрацаваны прапановы і рэкамендацыі па ўдасканаленні сістэмы жыллёвай іпатэкі і развіццё іпатэчнага жыллёвага крэдытавання.

Аўтар працы пацвярджае, што прыведзены ў ёй аналітычны і разліковы матэрыял правільна і аб'ектыўна адлюстроўвае стан доследнага пытання, а ўсе запазычаныя з літаратурных і іншых крыніц тэарэтычныя і метадалагічныя палажэнні і канцэпцыі суправаджаюцца спасылкамі на іх аўтараў.

Abstract

Thesis: 36 pg., 1 fig., 2 tab., 18 sources, 2 attachments.

MORTGAGE LENDING. MORTGAGE. THE HOUSING MARKET. AVAILABILITY. BAIL. SECURITIES. CREDIT.

The object of study - public relations in the sphere of construction and home loans.

Subject of study - Institute mortgages as the economic and legal institutions.

The purpose of research - analysis of the current state of the mortgage lending system in the Republic of Belarus, the identification of the main problems hampering its development at the present stage and their possible solutions.

Methods of research: a comparative analysis, table analysis, synthesis.

Research and development: in the process, discussed and specified the term "mortgage"; the basic scheme of mortgage lending, revealing the economic essence and the legal framework of the mortgage in the housing market, revealed organizational - the legal basis necessary for the development of mortgage lending to date, to determine the current state of the mortgage lending in the Republic of Belarus, the main problems and the possible prospects of development mortgage in the Republic of Belarus, developed proposals and recommendations to improve the system of housing mortgage and development of mortgage lending.

The author of the work confirms that resulted in her analytical and calculation material correctly and objectively reflects the state of the test question and all borrowed from literature and other sources of theoretical and methodological principles and concepts are accompanied by references to their authors.



Содержание

Реферат

Рэферат

Abstract

Введение

1. Ипотечный кредит: понятие, сущность, классификация

2. Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь

2.1 Правовые основы регулирования ипотечного кредита в Республике Беларусь

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь на современном этапе

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредита в Республике Беларусь

Заключение

Список использованных источников

Приложения



Введение

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка в нашей стране являются разработка и внедрение надёжного механизма ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования является одним из ключевых элементов экономической системы. Наиболее важной её экономической целью является предложение достаточного количества денежных ресурсов для жилищного строительства. Для достижения этого долгосрочный капитал должен быть привлечён и перенаправлен на рынок жилищного строительства.

Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового. Указанный вопрос в настоящее время очень актуален для Беларуси. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объёмы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём придаёт системе ипотечного кредитования статуса первоочередной программы. Все вышеизложенное и определяет актуальность выбранной темы.

Целью курсовой работы является определение теоретических и практических аспектов ипотеки, раскрытие проблемных зон в системе ипотечного кредитования в нашей стране, а так же разработка рекомендаций по совершенствованию и развитию рынка ипотечных кредитов.

Исходя из цели исследования в работе поставлены следующие задачи:

- определить сущность ипотечного кредита и его значение и роль;

- проанализировать рынок ипотечного кредитования в Республике Беларусь на современном этапе;

- выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредита в Республике Беларусь.

Объектом исследования является общественные отношения в сфере кредитования строительства и приобретения жилья.

Предмет исследования - институт ипотеки как экономический и правовой институт.

Методы исследования: сравнительный анализ, табличный анализ, синтез.

Поставленные задачи курсовой работы логически определили структуру работы, которая состоит из трех глав, последовательно раскрывающих данную тему.



1. Ипотечный кредит: понятие, сущность, классификация

Ипотечный кредит - это особый тип экономических отношений по поводу предоставления кредитов под залог земли, недвижимого имущества.

Согласно Закону Республики Беларусь «Об ипотеке» от 20.06.2008 г. с последующими изменениями и дополнениями, ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам [4].

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

? это кредит под строго определенный залог (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит);

? большинство ипотечных кредитов имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования, приобретения и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, для освоения земельных участков;

? ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10 - 30 лет. Длительный срок кредита растягивает погашение основной суммы долга во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат;

? ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

Система ипотечного кредитования включает совокупность элементов, охватывающих принципы, объекты, субъекты и методы ипотечного кредитования социального и коммерческого характера, обеспечивающих прохождение денежных потоков от инвестора к заемщику [1, c. 255].

Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке. К недвижимости можно отнести:

? предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Они прочно связаны с землей и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;

? права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. в соответствии с действующим законодательством;

? земельные участки, земельные участки вместе с объектами [1, c.251]

Практическая реализация ипотечного жилищного кредитования осуществляется посредством различных субъектов финансового рынка (табл. 1.1).

Таблица 1.1. Виды и функции субъектов ипотечного жилищного кредитования

Субъекты	Цели и функции
Основные участники
Кредитополучатели (физические лица)	Приобрести жилье, осуществлять платежи по основному долгу и процентам по кредиту
Кредитодатели (банки и другие кредитно-финансовые учреждения)	Максимизировать прибыль, принять меры по хеджированию рисков кредитования, предоставить и сопровождать кредит на жилье
Участники, осуществляющие вспомогательные функции
Риэлторские организации (лицензированные продавцы)	Осуществить продажу жилья (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Зарегистрировать право собственности на жилье, получить вознаграждение по установленным тарифам
Страховые компании	Обеспечить полное страховое сопровождение кредитных сделок, сформировать страховые фонды, получить страховые взносы
Оценочные компании	Провести оценку жилья, являющегося предметом залога
Операторы вторичного рынка	Обеспечить рефинансирование кредитодателей по ипотеке, получить платежи в погашение ипотечных кредитов
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги)	Приобрести ипотечные ценные бумаги, получить доход по ним

Примечание: Источник: собственная разработка на основе [2].

Функции ипотечного кредитования в разрезе основных субъектов:

1) для населения - социальную;

2) для государства - экономическую;

3) для банка - инвестиционную;

4) для предприятий - коммерческую [1, c. 260].

Преимущества ипотечного кредита для банка и кредитополучателя:

1. Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования.

2. Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей и условия залога имущества, выдачи кредитов. ипотечный кредит беларусь правовой

3. Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

4. Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погашать долг.

5. Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

6. Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

? позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

? содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

? создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг);

? дает стимул развитию финансовой инфраструктуры недвижимости (ипотечные банки, специализированные финансовые компании и др.) [1, c. 273].

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные подходы к классификации ипотечных кредитов. По мнению западных экономистов, основными признаками разделения совокупности ипотечных кредитов являются субъекты и объекты кредитования, а также способ обеспечения обязательств по кредиту. В отличие от зарубежных авторов, российскими и отечественными учеными дается отдельно классификация ипотечных кредитов юридическим и физическим лицам. Например, Г.И. Кравцова, В.И. Тарасов классифицируют ипотечные кредиты по целевому характеру, субъектам кредитных отношений, срокам и условиям предоставления, способу погашения и обеспечения и т.д. [3, c.162].

Перейдем непосредственно к классификации ипотечных кредитов. В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

Виды банковского ипотечного кредитования [2, c. 195]:

1. По предмету ипотеки:

? ипотека индивидуальных жилых домов на одну семью (2 - 4 человека);

? ипотека жилья в многоквартирном доме;

? ипотека земельного участка;

? ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;

? ипотека земельного участка и жилой недвижимости построенной на нем.

2. По срокам реализации:

? первичная ипотека;

? вторичная ипотека;

? завершающая ипотека.

Первичный ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее. Вторичная ипотека означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке. Завершающая ипотека ? это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек [1, c.221].

3. По сроку погашения:

? кредиты, погашаемые в срок;

? кредиты, погашаемые досрочно.

4. По источнику рефинансирования:

? вклады, депозиты, межбанковский кредит;

? контрактные сбережения;

? ипотечные ценные бумаги.

5. По способу обеспечения обязательств имуществом:

? стандартная ипотека;

? объединенная ипотека;

? ипотека чужого имущества;

? общая ипотека;

? условная ипотека [5, c.29].

Стандартная ипотека ? это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем залога одного конкретного своего имущества. При объединенной ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

6. По условиям кредитования:

? кредиты на общих основаниях;

? кредиты на льготных условиях.

Кредиты на общих основаниях белорусские банки предоставляют в соответствии с порядком, изложенным в локальных правовых актах. Учитывая, что банки несут расходы по выплате процентов по привлеченным ресурсам, условия кредитования основаны на принципах платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого характера. При этом кредитополучателями могут выступать дееспособные физические лица (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства), прописанные, проживающие и имеющие постоянный источник доходов на территории республики [5, c.23].

Особенность льготного жилищного кредитования заключается в том, что такие кредиты предоставляются по спискам, составленным облисполкомами с соблюдением сроков постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с указом президента №185 в Беларуси действует льготная система кредитования для лиц, имеющих право на льготное жилищное кредитование. К данной категории относятся лица, проживающие в сельской местности с численностью не более 20 тыс. человек, многодетные семьи, нуждающиеся в жилищном обеспечении, малообеспеченные семьи и иные лица, имеющие право на льготное кредитование. Особенно следует отметить, что величина льготного кредита определяется не по фактической стоимости жилья, как при кредитовании на общих основаниях, а по нормируемому размеру, исходя из стоимости строительства 1 м² жилья типовых потребительских качеств [5, c.24].

7. По способу погашения долга и процентов:

? стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой;

? альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования:

· по применяемой процентной ставке - кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;

· по способу выплаты основного долга по кредиту - ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных признаков альтернативные виды ипотечных кредитов имеют следующие подвиды:

? типовая ипотека: кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) ? фиксированные выплаты;

? ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи): по согласованному графику увеличивается сумма взносов;

? ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;

? ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

? ипотека с переменной процентной ставкой при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;

? кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;

? кредиты с двойным индексом, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему ? на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен [5, c.25].

На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных жилищных кредитов ряд экономистов считают, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом. Рассмотрим основные преимущества данных видов кредитов [5, c. 26-27].

Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой ? это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.

Ипотечный кредит с двойным индексом ? это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту ? в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.

Процентные ставки по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика в отношении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая длительность кредита и особенность залога. Она может предусматривать: периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка; оговорки по платежам с учетом будущей рыночной стоимости закладываемой недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, качество участка, темпы инфляции, размеры процентов по кредитам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную величину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, связанные с ипотечным кредитованием, и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной. При расчете ставки процента по ипотечным кредитам банки учитывают риски (приложение 1).

В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом ? 6, 12 или 24 месяца, чаще ? ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Однако необходимо отметить, что применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя определенные недостатки: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остатками по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности. Кроме того, пересчет суммы платежей по кредиту может привести к неспособности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска в республике. Эти недостатки, на взгляд ряда ученных, можно устранить путем изменения способа погашения кредита и уплаты процентов [5, c.28].

На основании анализа экономической литературы и нормативных источников можно сделать вывод, что при уточнении содержания понятия ипотечного кредитования выявлены отличительные особенности ипотечных кредитов в зависимости от источников ресурсного обеспечения, субъектов и условий кредитования, способов обеспечения обязательств, методов управления рисками, которые отражают специфику взаимоотношений всех прямых и косвенных участников ипотечного кредитования. Проведена полная классификация освещенных экономической литературе и применяющихся в мировой банковской практике видов ипотечных кредитов, учитывая особенности формы приобретения жилья, целевой характер, условия предоставления и способ погашения ипотечного кредита.

Сравнительная характеристика выделенных видов ипотечных кредитов служит основой для последующего анализа ипотечного кредитования в Республике Беларусь и аргументации выбора направлений развития данного вида кредитования, позволяющих, по мнению ведущих отечественных ученых-экономистов, наиболее эффективно решить проблему обеспеченности граждан жильем в сложившихся условиях республики. В качестве наиболее приемлемых для белорусских условий предложены ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом, учитывающие складывающиеся экономические условия и финансовые возможности участников кредитной сделки.



2. Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь

2.1 Правовые основы регулирования ипотечного кредита в Республике Беларусь

Согласно белорусскому законодательству (пункт 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь) ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Законодательство Республики Беларусь об ипотеке основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь, гражданского кодекса Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле, Жилищного кодекса Республики Беларусь и Закона «Об ипотеке».

Статьей 147 Банковского кодекса установлено, что ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами [6].

Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (далее - имущество, являющееся предметом ипотеки).

Залогодатель. Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в частной собственности, принадлежит его собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение, - лицу, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. В случаях, предусмотренных Законом «Об ипотеке» и иными актами законодательства, передача имущества возможна только после получения согласия определенных в них лиц или государственных органов [7].

Залогодателем по договору об ипотеке могут быть как сам должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом требование кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, к залогодателю - третьему лицу ограничивается имуществом, являющимся предметом ипотеки, если иное не установлено соглашением сторон или законодательством.

Залогодержатель. Кредитор по обязательству ипотеки является залогодержателем по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Залогодержателями по договору об ипотеке земельных участков могут быть банки, соответствующие требованиям, определяемым Президентом Республики Беларусь.

Имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку при наличии письменного согласия всех собственников.

Участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

При передаче в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме одновременно в ипотеку переходит и доля залогодателя в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.

При заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон. При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.

Если одна из сторон при заключении договора об ипотеке требует проведения независимой оценки, такая оценка обязательна для сторон. При этом исполнитель оценки выбирается по взаимному согласию сторон.

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме.

Если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистратор) по месту нахождения земельного участка.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Несоблюдение формы договора об ипотеке и требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя.

В договоре об ипотеке должно быть указано, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной. Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре указываются реквизиты счета «депо» залогодержателя.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение [7].

Возникновение ипотеки. Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации [7].

Прекращение ипотеки. Ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь для прекращения обязательств, в т. ч.:

? в случае правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя;

? в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки;

? в случае продажи с публичных торгов (торгов) имущества, являющегося предметом ипотеки;

? по требованию залогодателя при наличии оснований;

? при переводе на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Ипотека в силу законодательства прекращается по основаниям, предусмотренным законодательными актами.

Последующие ипотеки прекращаются также в случае, если при прекращении предшествующей ипотеки в счет удовлетворения требований предшествующих залогодержателей использована вся без остатка стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки.

Прекращение ипотеки регистрируется в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством [4].

Основные положения о закладной. Форма закладной. Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами (закладная появилась с принятием Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 №345-З «Об ипотеке») [8].

Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, является и владельцем закладной.

Владельцем закладной может быть также лицо, которое приобрело права по закладной на основании:

? передачи (уступки) прав по закладной;

? обращения взыскания на заложенную закладную;

? правопреемства, в т. ч. в порядке наследования;

? решения суда о признании прав по закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права:

? право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

? права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства.

По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной либо бездокументарной форме [8].

Закладная подлежит государственной регистрации в специальном регистре в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Закладная аннулируется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии обязанных по ней лиц:

? после прекращения ипотеки;

- по заявлению залогодателя, а при наличии документарной закладной - также при ее предъявлении;

? при повреждении документарной закладной - по заявлению владельца документарной закладной при ее предъявлении;

? по решению суда.

Закладная должна содержать:

? слово «закладная», включенное в название документа, номер закладной;

? имя, личный или другой идентификационный номер залогодателя;

? имя, личный или другой идентификационный номер залогодержателя;

? название договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой;

? имя и указание места жительства или места пребывания должника;

? размер обязательства, обеспеченного ипотекой, размер процентов;

? срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;

? наименование, достаточное для идентификации описание имущества, являющегося предметом ипотеки, и указание места его нахождения;

? стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки;

? другие реквизиты в соответствии с законодательством [8].

Государственная регистрация перехода прав по закладной. Переход прав по закладной подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Переход прав по закладной возможен:

? при передаче (уступке) прав по закладной;

? обращении взыскания на заложенную закладную;

? правопреемстве;

? наличии решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

В течение десяти рабочих дней после государственной регистрации перехода прав по закладной владелец закладной обязан проинформировать в письменной форме с приложением выписки из регистрационной книги, выданной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, о своем зарегистрированном праве.

При наличии бездокументарной закладной организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним передает в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь информацию о государственной регистрации перехода прав по бездокументарной закладной не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации перехода прав по бездокументарной закладной [8].

Права и обязанности залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеке. Залогодатель имеет право:

? пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;

? получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

? отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки, в соответствии с законодательством;

? перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;

? сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением условий, предусмотренных законодательством;

? иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Залогодатель обязан:

? поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества;

? производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;

? истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения;

? принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств;

? немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки;

? исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим законодательством или договором об ипотеке.

Права залогодержателя по договору об ипотеке:

? залогодержатель имеет право, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние, условия хранения этого имущества;

? при нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства;

? залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки;

? если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении, залогодержатель вправе истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю;

? иные права, предусмотренные законодательством Республики Беларусь или договором об ипотеке [9].

2.2 Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь на современном этапе

Общий анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь базируется на статической и динамической оценке, в результате которой в третьей главе будут формулироваться рекомендации правительству республики по развитию ипотечного кредитования.

Для анализа кредитной деятельности банков республики в сфере ипотечного кредитования проведем исследование состояния и структуры жилищного фонда.

Коммерческие банки в текущем году должны выдать населению BYR 5,1 трлн кредитов на жилье. Такой объем финансирования утвердило правительство постановлением №1101 от 29 декабря прошлого года. По сравнению с 2015 годом плановый объем кредитов снижен на BYR 2,4 трлн. Общий объем инвестиций в жилищное строительство в текущем году тем не менее увеличен на BYR 2,6 трлн, или на 7,2%, - с BYR 35,8 трлн до BYR 38,4 трлн (приложение 1).

За январь-ноябрь 2015 года банки, по данным Нацбанка, выдали населению BYR 8 114,2 млрд кредитов на строительство и приобретение жилья. Это больше, чем было запланировано в целом на 2015 год, но на BYR 201,5 млрд, или на 2,4%, меньше, чем было выдано кредитов в 2014 году.

Причина сокращения объема кредитования на текущий год та же, что и в прошлом году - ограниченные возможности республиканского и местных бюджетов, выделяющих ресурсы в том числе для выдачи госбанками кредитов нуждающимся с господдержкой.

Запланированный объем льготных кредитов для нуждающихся с господдержкой на текущий год составляет BYR 4,8 трлн (приложение 1). Это на BYR 2,1 трлн меньше расчетного объема финансирования в 2015 году. Кроме того объем средств консолидированного бюджета на строительство жилья в текущем году снижен правительством на BYR 77,9 млрд по сравнению с расчетным объемом финансирования на 2015 год и составил почти BYR 2,0 трлн.

Основная финансовая нагрузка по выдаче льготных кредитов на жилье легла на Беларусбанк. Но в соответствии с инвестпрограммой объем льготных кредитов, которые выделяет Беларусбанк в текущем году, снижен по сравнению с объемом финансирования на 2015 год на BYR 2,1 трлн, или почти на 33,1%, до BYR 4,2 трлн. Для Белагропромбанка инвестиционный план по льготным кредитам снижен еще больше - почти в 2 раза - с BYR 523,4 млрд до BYR 256,0 млрд. Еще около BYR 300,0 млрд кредитов выдается по ставкам, уменьшенным на 50% ставки рефинансирования.

Национальный банк объясняет это тем, что предложение и доступность кредитов существенно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. в связи с пересмотром в сторону уменьшения объемов финансирования (кредитования) инвестиционных проектов, реализуемых в рамках отдельных государственных программ, сокращением числа государственных программ; ужесточением условий предоставления кредитов, удорожанием стоимости и снижением их доступности при ограниченной платежеспособности отдельных субъектов хозяйствования.

Более того, предпринятые меры денежно-кредитной политики по сокращению эмиссионного кредитования Национальным банком и нерыночного финансирования банков, в том числе для реализации программы жилищного строительства, также повлияли на условия кредитования банками экономики.

В стране наблюдается снижение спроса на кредиты на жилье на общих основаниях. Объем кредитов на условиях, определяемых банками, снижен на текущий год с BYR 590,0 млрд (2015 год) до BYR 290,0 млрд. При этом количество банков снизилось до 7. Из перечня банков, выдающих кредиты на жилье на общих основаниях, был исключен Белинвестбанк.

Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные на рисунке 2.1 ниже. Для наглядности, представим графически средние процентные ставки по предлагаемым банками кредитам на жилье и сроки кредитования по состоянию на 08.10.2016 (льготные кредиты для нуждающихся в улучшении жилищных условий не рассматриваются) [10]:

Рисунок 2.1. Предложение банков по кредитам на жилье на 08.10.2016 (без учета специальных программ)

Примечание: Источник: собственная разработка на основе интернет-источника [10]



Как видим, срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше - 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц.

Самый дорогой кредит на жилье предлагает ОАО «БПС-Сбербанк» со ставкой 37% и сроком кредитования до 20 лет. Самый дешевый кредит на жилье предлагает ОАО «Белагропромбанк» и ОАО «АСБ Беларусбанк» по ставке 22% годовых и сроком кредитования до 20 и 18 лет соответственно.

Следует также отметить, что банки предлагают кредиты на жилье по «плавающей» процентной ставке равной ставке рефинансирования (СР) плюс процент (для справки: с 17.08.2016 СР = 18%).

Для сравнения: в мировой практике ипотечные кредиты выдаются под процентную ставку от 0,5% годовых (в Японии) до 6% (в Китае). В Европе процентные ставки по ипотечным кредитам составляют в среднем 3 - 5%, причем срок погашения доходит до 40 лет, а минимальная сумма кредита составляет 20 - 30 тыс. долларов.

Стоимость займов на недвижимость также существенно не снизится в текущем году, несмотря на проводимую Нацбанком политику по снижению ставок и повышению доступности кредитов. Таким образом, предпосылок для активизации рынка жилищного кредитования в текущем году нет.

В России закон «Об ипотеке» действует уже достаточно продолжительное время. Российские банки в развитии ипотеки по сравнению с нашими банками ушли далеко вперед, на что в немалой степени оказало влияние введение и законодательное закрепление института закладных.

Банки России предлагают ипотечные кредиты, по срокам и по ставкам более выгодные, чем белорусские. Сравним - ипотечный кредит в Банке ВТБ-24 предоставляется до 50 лет, ставка по рублевым кредитам от 11,7% при первоначальном взносе 40% и от 13,2% - при первоначальном взносе менее 5%. Если бы белорусская ипотека была бы такой же привлекательной, как и российская, то даже ее противники задумались бы над тем, не воспользоваться ли им столь выгодным предложением [14].

В развитии ипотеки в Беларуси, даже по сравнению с российской, наблюдается значительное отставание, не говоря уже о сравнении с западными странами. Однако, принятый закон «Об ипотеке» в Беларуси во многом похож на российский закон, поэтому, возможно, можно будет ожидать, что условия для развития ипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.

Есть 2 вида кредита, которые выдаются для покупки жилья - это кредиты на обычных условиях и на специальных условиях (классификация ипотечных кредитов рассмотрена в первой главе). Другой вариант - это кредитование на особых условиях, а точнее - под ставку от 1 до 15% годовых. Право на нее имеют многодетные и молодые семьи, пенсионеры, инвалиды, нуждающиеся и малообеспеченные семьи.

Основным документом, регулирующим получение льготного кредита, является Указ Президента №13 от 6 января 2012 года «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретения жилых помещений». С 1 марта 2016 года вступил в силу Указ № 460 от 16 ноября 2015 года Президента Беларуси, который корректирует несколько пунктов Указа №13.

Ставки по ипотеке в Беларуси привязаны к ставке рефинансирования (СР НБРБ), которая составляет 18%. Ставка по льготному кредитованию вычисляется следующим образом: ставка рефинансирования Национального банка х Процентную ставку / 100 (например: 18% х 20% / 100% = 4%) [11].

Категории граждан, сроки кредитования, процентная ставка по кредиту и максимальный размер заемных средств на льготное кредитование в Республике Беларусь приведены в таблице 2.1.

Таблица 2.1. Состав и структура кредитных вложений банков Республики Беларусь

Категория граждан	Срок кредита	Процентная ставка	Макс. размер кредита
Многодетные семьи	40 лет	1%	100%
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей	40 лет	1%	90%
Для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек и в городах-спутниках	20 лет	10% СР НБРБ, но не менее 3%	90%
Для военнослужащих и молодых семей, имеющие двоих несовершеннолетних детей	20 лет	5%	90%
для иных категорий граждан	20 лет	18% СР НБРБ	90%
Ставка рефинансирования (СР НБРБ) составляет 18%

Примечание: Источник: собственная разработка на основе [11]

Очевидно, что дороговизна кредитов на жилье в Республике Беларусь обусловлена ставкой рефинансирования, что делает кредиты на жилье недоступными для большинства граждан, так как все кредитные продукты требуют не только возможности граждан погашать задолженность по кредиту, но и достаточно большой суммы первоначального взноса - не менее 20-30%. В условиях, когда доходы населения и так невысоки, кредитные продукты банков становятся не доступны, что лишает граждан возможности решить свой жилищный вопрос собственными силами.

Таким образом, взять кредит на жилье в Беларуси в 2016 году является выгодным только для социальных категорий населения страны.

Ипотечное кредитование как одна из важных проблем нашего государства включалась в предвыборную программу нашего президента [12]. Президент констатировал на посещении Белорусского государственного технического университета еще 30 апреля 2013 года, что будет идти снижение ставок по кредитам следом за ставкой рефинансирования. "Когда кредит будет стоить 5%, максимум 10% - и ипотека у нас пойдет", - говорил глава государства. Но несмотря на то, что ставка рефинансирования снизилась до 18%, ипотечное кредитование не под силу белорусскому народу [13].

Впрочем, основным источником финансирования строительства жилья в текущем году рассматриваются собственные средства населения (приложение 1). Население увеличивает инвестиции в жилищное строительство почти на BYR 5,0 трлн по сравнению с расчетным объемом финансирования на 2015 год до BYR 29,0 трлн. В общем объеме инвестиций в жилищное строительство собственные средства населения составляет 75,0% (67,3% в 2015 году).

...